לפניי תביעה לאכיפת הסכם שכירות של דירה, ולפיצוי כספי בגין הפרתו הנטענת של ההסכם. לפניי נדונה היום בקשה לסעד זמני, שהגיש התובע בגדרי התביעה, והצדדים הסכימו כי למען היעילות ההכרעה תיעשה כבר בהליך העיקרי. כך נעשה עתה. רקע עובדתי ודיוני, וטיעוני הצדדים 1. הנתבע הוא בעליה של דירת פנטהאוז ברח' יצחק שדה 1 בבת ים (להלן: הדירה). הדירה עמדה ריקה משך ששה חודשים, והנתבע כדבריו ביקש למוכרה או להשכירה על מנת שלא להמשיך ולשלם בגינה ארנונה גבוהה לשווא (עמ' 3 לפרוטוקול). 2. ביום 12.6.2013, יום רביעי בשבוע, נכרת בין הצדדים חוזה שכירות, בתיווכו של מתווך (להלן: ההסכם, נספח א' לתגובת הנתבע לבקשה לסעד זמני). מסירת החזקה המיועדת - כמעט מיידית, ביום 15.6.2013 (יום שבת בשבוע, כאשר ניתן להבין משני הצדדים כי כוונתם היתה לכניסה לדירה ביום המחרת). תוקף של ההסכם לשנה, תמורת דמי שכירות חודשיים של 7,200 ש"ח לחודש. בהתאם להסכם ולהבטחת התחייבויותיו החוזית התחייב התובע להפקיד בידי התובע ערבות של "שני ערבים טובים" לשטר החוב שעליו לערוך (עמ' 6, סעיף י"ט להסכם), ולהמציא ערבים אף ליתר התחייבויותיו לפי ההסכם (עמ' 7, כתב הערבות). המתווך, שהיה אחראי על כריתת ההסכם ותחילת ביצועו, הותיר בידיו את העתק ההסכם החתום (בלא לתיתו לתובע), ואמון היה על החתמת שטר החוב והערבים. 3. למחרת כריתת ההסכם, אין חולק עוד, חתמה אמה של זוגתו של התובע על שטר החוב כערבה על ההסכם, חרף טרוניות כיום של הנתבע על כי זו התייצבה ללא תלושי שכר להוכחת כישוריה כערבה. למחרת היום, יום שישי בשבוע, ביקש התובע להשלים את החתמת שטר החוב, ושלח את חברתו לחתום עליה, אך המתווך לא אישר את חתימתה, לטענת הנתבע כיום - כיוון שהוברר כי היא זוגתו של התובע, הצפויה להתגורר עמו, ואף אינה משתכרת למחייתה. ביום ראשון שלאחר מכן (יום 16.6.2013), שבו אמור היה התובע כבר להיכנס לדירה, התייצב התובע בעסקו של בנו של הנתבע, שהיה מעורב כנראה בהליכים, בידו המחאה על שלושה חודשי השכירות הראשונים ובלבו תקווה ללבן את סוגיית הערב החסר. שיחות התקיימו בין הבן לאביו-הנתבע ולאחר מכן בין הנתבע לבין התובע, שאז הודיע הנתבע על אתר כי אינו מתכוון להשכיר את הדירה לתובע. הנתבע, אין חולק, נפנה בעקבות הדברים למכור את דירתו, כדירה פנויה, חלף השכרתה לתובע. 4. על רקע האמור הגיש התובע ביום 19.6.13 תביעה לאכיפת ההסכם ולפיצוי בסך 50,000 ₪ נזקיו. טענתו, בתמצית: כי הנתבע החליט להתנער בו מן ההסכם בתואנה כי הערבים אינם נאים בעיניו, לא איפשר לתובע להעמיד ערבים אחרים תחתם, והפר את ההסכם בהחליטו למכור את הדירה בלא לכבד את הסכם השכירות. כך נותר התובע לדבריו כאשר כל חפציו ארוזים ומוכנים למעבר, הוא מצוי בהפרה של הסכם השכירות הקיים, ואין בידו חלופה נאותה למגורים תחת הדירה ששכר ואליה איווה. 5. בגדרי התביעה עתר לסעד זמני ולצו במעמד צד אחד שיאסור על הנתבע לבצע דיספוזיציה בדירה. צו ארעי ניתן לתובע עד להכרעה בבקשה לסעד זמני ובנתון להפקדת ערבון. הנתבע השיב. לוז טענתו: כי כיוון שלא התקיים התנאי של המצאת שני ערבים טובים, לא התקיים התנאי היסודי להסכם שבלעדיו לא זכאי היה התובע לקבל אפילו עותק מן ההסכם החתום, וההסכם לא נכנס לתוקף. 6. התובע מצדו השיב וטען כי לדידו היה מוכן להציג ערב חלופי לערבה שלא אושרה. ביטול ההסכם על אתר כיוון שלא הועמדו ערבים מניחים את דעתו של הנתבע, הוא בלתי סביר ומחוסרת תום לב, ואין לה כל עיגון בהסכם. 7. בדיון שנקבע לפניי לבירור הבקשה לסעד זמני העליתי לפני הצדדים מספר הצעות שסברתי כי תאפשרנה את סיום המחלוקת, אולם הצדדים, כפי זכותם, לא הגיעו לעמק השווה. עם זאת, בהכירם כי קיימת חיוניות להכרעה בתובענה חלף הותרתה תלויה ועומדת גם לאחר סיום בירורה של הבקשה לסעד זמני, ובשים לב למיעוט המחלוקות העובדתיות בתיק, הסכימו הצדדים כי בגדרי הדיון תוכרע התובענה כולה, על יסוד כתבי הטענות שהוגשו וחקירות הצדדים. 8. התובע נחקר, ועמד, בתמצית, על גרסתו האמורה לעיל. הוא ציין כי בשיחתו עם בנו של הנתבע הציע, כאשר הובהר כי חברתו לא תסכון כערבה, להעמיד ערב חלופי, אולם הובהר לו כי "גם שלושה ערבים לא יעזרו" והדירה מוצעת למכירה. 9. הנתבע מצדו הבהיר כי ב"ערבים טובים" כיוון לערב המסוגל להציג תלוש משכורת של מעל 6,000 ₪ לחודש, דרישה שאותה הציג לתובע לראשונה בשיחתם ביום 16.6.2013 (עמ' 3, ש' 26 לפרוטוקול). כאשר נשאל מדוע לא איפשר להביא לתובע ערב אחר חלף זוגתו הבהיר הנתבע שמשלמד כי בדעת התובע להביא את חברתו לגור עמו אזי איבד את אמונו בתובע. כן הבהיר שהוא מעדיף להשכיר את הדירה למשפחה, ולא לבני זוג לא נשואים, וזאת כחזות מול שכניו (עמ' 4). 10. בסיכומיו טען התובע, מפי באת כוחו, בתמצית, כי המדובר בהפרת הסכם שהשתכלל, בחוסר תום לב ומטעמים שאינם ממן העניין, לאחר שהנתבע חזר בו מן ההסכם. היתלות הנתבע בסוגיית הערבים, נטען, אינה יכולה להוות בסיס לביטול החוזה, שכן ודאי לא מדובר בתניה יסודית, וזו אף לא הופרה, תוך שלא ניתנה לתובע אפשרות להציג ערב חלופי. אותו תנאי, נטען, אינו תנאי מתלה להסכם כי אם חיוב שיש לקיימו בתוך "זמן סביר", משלא נקבע מועד מוגדר לקיומו (סעיף 41 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973)). 11. הנתבע טען בסיכומיו, מפי בא כוחו, בתמצית, כי אי העמדתם של "ערבים טובים" עד למועד הכניסה לדירה מהווה אי-קיום של תנאי מתלה במועדו, ומכאן שביטול ההסכם נעשה כדין. הנתבע טען כי יש להפנות את התובע לאפיק התביעה הכספית, במקום לחייב את הנתבע להשכיר לו את הדירה. הנתבע קרא לסיועו של בית המשפט להגן על בעלי נכסים, במקום להעמידם במצב שבו שוכר לא הציג בטוחות מספקות ואז מוצא עצמו בעל הדירה מול שוקת שבורה. דיון 12. עיינתי בכתבי הטענות ובצרופותיהם. שמעתי בעניין את חקירות הצדדים באולם, שלימדו היטב על שהתרחש בפועל. האזנתי לטיעוני הצדדים. לאחר אלה מצאתי כי דין התביעה להתקבל, בכל הקשור לאכיפת ההסכם, להתקבל. להלן נימוקיי. 13. לב המחלוקת באותה תנייה ערטילאית המחייבת את התובע להמציא שטר חוב הערוך בידו ובידי שני "ערבים טובים" (עמ' 6, סעיף י"ט להסכם), כאשר אותם ערבים אמורים לחתום גם על כתב ערבות לכל התחייבויות התובע (עמ' 7 להסכם). טרם שנעסוק בצביונה המשפטי של אותה התחייבות, יש לבחון האם כלל הופרה בידי התובע, שהרי אם התשובה היא בשלילה - ודאי שאין עילה לביטול ההסכם. 14. אין חולק כי עובר ליום ביטול ההסכם, 16.6.2013, התובע טרם המציא שני ערבים "טובים" שיניחו את דעת התובע. הוא המציא שני ערבים. האחת, אמה של זוגתו - שעל כשירותה אין חולק כיום. האחרת - חברתו, הצפויה להתגורר עמו בדירה. התקשיתי לראות מדוע הכוונה לגור עם התובע בדירה שוללת מניה וביה את כשרותה כערבה. גם סוגיית ההשתכרות של 6,000 ₪ ומעלה (ברוטו? נטו?) לא עלתה בהסכם, אלא צצה לראשונה רק ביום 16.6.2013. מכאן, שלנתבע קיים קושי מסוים לעבור את המכשלה הראשונה, של הוכחת אי-קיום התנאי האמור. 15. חרף האמור, אני מוכן להניח לעת הזו כי זוגתו של התובע אינה יכולה לשמש כערבה, ולו מן הטעם שאינה משתכרת כיום למחייתה אלא לומדת. גם הצדדים מיקדו טענותיהם בשאלה מה היה אמור לעלות בגורל ההסכם בהנחה שעובר ליום 16.6.2013, כל שעלה בידי התובע להציג היה ערב אחד, ולא שניים. נתמקד אף אנו בשאלה זו כעת. 16. עסקינן בתנאי, שלפי ההנחה - לא קוים נכון ליום 16.6.2013, מועד הכניסה המיועד לדירה. טוען התובע: ניתן לקיימו "בתוך זמן סביר", ואין מדובר בתנאי מתלה לחוזה. טוען הנתבע: היה לקיים את התנאי עד ליום הכניסה לדירה, והמדובר בתנאי מתלה. לא טענה זו ולא זו ניתן לאמץ על כרעיה וקרביה. 17. מקובלת עליי טענת הנתבע כי המדובר בתנייה רבת חשיבות, החייבת להתקיים טרם כניסת השוכר לדירה, ולא בתוך "זמן סביר" גם לאחר הכניסה לדירה, שאם לא כן נימצא מחייבים בעלי דירה לאפשר לשוכר לתפוס חזקה בנכס בהיעדר בטוחות מספקות. אולם בטענה זו לא סגי. תנאי המצאת הערבים אינו יכול להיחשב כ"תנאי מתלה" להסכם. אין לכך זכר בהסכם. בתי המשפט אינם ששים לייצר יש מאין תנאים מתלים, שיביאו להפקעת תוקפם של הסכמים (ראו לדוגמה: ע"א 278/78 אמפא בע"מ נ' רום כרמל בע"מ, פ"ד לג(1) 29 (1978)). מאפיין מובהק של תנאי מתלה הוא שהוא תלוי בצד שלישי, ולא רק בצדדים (השוו: סעיף 27(ב) לחוק החוזים). במקרה דנן, המצאת הערבים להנחת דעתו של הנתבע הם כל כולם בשליטה מוחלטת של הצדדים. מכאן שהמדובר בתניה חוזית, חיוב של התובע, כאשר חיוב אחר, של מתן המפתחות והכניסה לדירה - הוא חיוב המותנה בקיום החיוב הראשון (סעיף 43(א)(2) לחוק החוזים). 18. יצאנו מנקודת הנחה, המיטיבה עם הנתבע, כי התובע לא קיים את חיובו להמציא ערבים עד ליום 16.6.2013. משמעות הדבר, לפי הנחה זו, שלא היתה מוטלת על הנתבע חובה למסור את החזקה בנכס לתובע, כל עוד לא התקיים החיוב. אולם שאלה אחרת ונפרדת לחלוטין היא האם הקנה הדבר לנתבע את הזכות להכריז מיד על ביטול החוזה. התשובה לשאלה זו היא בלאו מוחלט. 19. ראשית, רק בדוחק רב ניתן לראות באי-המצאת הערבים עד ליום 16.6.2013 דווקא משום הפרת ההתחייבות של התובע. ההסכם לא קבע תנאים לגבי הערבים, ודאי לא מהם ערבים "טובים". התובע הציג שתי ערבות להסכם. אחת מהן לא הניחה את דעתו של הנתבע, והנחנו לטובת הנתבע כי בדין דחה את הערבה השניה. דומה שפרשנות ההסכם צריכה להוליך לתוצאה אחת: של חיוב התובע למצוא בהקדם ערב אחר, תוך דחיית החיוב למסירת החזקה עד שיומצא הערב הנוסף. יוזכר גם כי לא נקבע מועד קונקרטי להמצאת הערבים, כך שיש קושי לראות באי המצאתם עד יום 16.6.2013 משום הפרה של החיוב. 20. שנית, וגם אם נניח כי התובע הפר התחייבות להמציא ערבים "טובים" עד יום 16.6.2013, עדיין אין בכך כדי להקנות לנתבע זכות לביטול החוזה. התובע עשה מאמץ להמציא ערבים קודם למועד האמור. המתווך, בשם הנתבע, פסל את הערבה השנייה. מה טיבם של "ערבים טובים" לדידו של הנתבע הוא הסביר לתובע רק ביום 16.6.2013. בנסיבות אלה, קשה לראות את הפרת החיוב בעניין המצאת הערבים עד ליום 16.6.2013 (שלא נזכר בהסכם) כהפרה יסודית מסתברת של ההסכם (סעיף 6 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970). כיוון שכך, היה מקום למתן ארכה לקיום ההתחייבות (סעיף 7(ב) לחוק). ארכה לא ניתנה, וביטול ההסכם מהווה הפרה. יוער כי ההסכם נקב בהפרות יסודיות מוסכמות (להבדיל ממסתברות) מסוימות, אך מספורו הפגום של ההסכם מונע כל אפשרות להתייחס לסעיף זה והצדדים לא עשו כן. 21. שלישית, נוסיף ונלך כברת דרך עם הנתבע, ונניח כי אי קיום החיוב הקנה לנתבע זכות לביטול ההסכם. זכות זו יש לממשה כמובן בתום לב (סעיף 39 לחוק החוזים). זאת ודאי לא נעשה כן. בהסכם לא היה זכר להגדרת ערב "טוב", ולא לתלוש המשכורת שעליו להתהדר בו. הנתבע, כפי הודאתו, לא גילה את אוזנו של התובע באשר לתפיסתו את כישוריו הפיננסיים הנדרשים של "ערב טוב" עד ליום 16.6.2013. והנה מיד עם גילוי האמור - ביטל את ההסכם. זאת, בעוד שהתנהלות בתום לב, בנסיבות שתוארו, ודאי חייבה אותו לאפשר לתובע להציג ערב אחר, דבר שהתובע טען - ואני קובע כי בדין טען - שהציע לעשותו ב"זמן אמת", וכי הוא נכון ומסוגל לעשותו גם היום, ללא כל קושי, כיוון שאינו מעניי הארץ. אם כל עניינו של הנתבע היה בקיומו של ערב נוסף להנחת דעתו קודם למסירת החזקה בדירה, לא היתה כל מניעה לכך שיודיע על השהיית מסירת המפתח (כמו גם עותק החוזה המקורי, עניין שהנתבע נתן לו משקל רב שלא לצורך), ולו לימים אחדים, עד להמצאת הערב. קשה לראות איזה נזק היה נגרם לנתבע בנסיבות אלה, בפרט שהתובע נכון היה למסור בידו תשלום בגין חודשי השכירות הראשונים. 22. כאן, אך עדיין בהקשר של ביטול ההסכם בחוסר תום לב, אנו מגיעים ללב העניין: ההסכם, כך יש לקבוע לאחר שמיעת הצדדים, לא בוטל עקב אי קיום חיובו של הנתבע. בין הצדדים התגלעה מחלוקת. הנתבע, שגם כך התחבט בין מכירת הדירה והשכרתה, החליט כי סר חינו של התובע, וכי הוא אינו חפץ עוד בהסכם שבין הצדדים. לא ניתן לקבוע האם הדבר נבע (כפי שהנתבע העיד, באופן בעייתי) מן ה"גילוי" שהתובע מתעתד לחלוק את הדירה עם זוגתו (דבר שקשה לומר כי אסור לפי דין המדינה, או לפי ההסכם), או שמא הדבר נבע מעצם הוויכוח והמתכונת שבה נוהל. אולם כך או כך, במקום לאפשר לתובע להציג ערב אחר, החליט הנתבע לבטל את ההסכם על אתר, ללא נימוק, ללא הודעה סדורה, וכפי שיש לקבוע - אף ללא עילה בדין. 23. בדיעבד, מצא עצמו הנתבע במצב שבו אין הוא חפץ במסירת החזקה בדירה לידי התובע, חרף קיומו של ההסכם שנכרת בין הצדדים. בנסיבות אלה פתח הנתבע בהצגת גרסה מתפתחת אשר לזהותם של "הערבים הטובים" והפרת ההסכם הנטענת בידי התובע (ולדוגמה - דרישת תלוש המשכורת הנאה, שלא בא זכרו בהסכם ואפילו לא בתגובה לבקשה לסעד זמני, אלא רק בדיון היום). בא כוחו של הנתבע טען בשם מרשו כל שניתן היה לטעון עבורו, אולם לא ניתן היה לחלצו מן המיצר. ההסכם, בפשטות, בוטל בידו שלא כדין, ובהתאם הודעת הביטול, ולצדה הסירוב לאפשר לתובע להציג ערב חלופי ולקבל את החזקה בדירה, מהווים הפרה של ההסכם. 24. עתה יש לבחון מה ייעשה באותו הפרת הסכם בידי הנתבע. טוען הנתבע - יש להפנות את התובע לאפיק הפיצויים, ולא האכיפה. גישה זו אין לקבלה, אף אם יש בכך להותיר בעינו את ה"שידוך" בין בעלי הדין, כנגד דעתו החולקת של הנתבע. כפי שחזר ושנה בית המשפט העליון: "דיני החוזים הישראליים ביצרו מאז חקיקת חוק התרופות את מעמד הבכורה של תרופת האכיפה כתרופה העיקרית שזכאי לה הנפגע בעקבות הפרת חוזה. ביטוי לכך ניתן למצוא בסעיף 1 לחוק התרופות המגדיר 'נפגע' כ'מי שזכאי לקיום החוזה שהופר' (ההדגשה הוספה) וכן בסעיף 2 לחוק המציב את תרופת האכיפה בראש רשימת התרופות להן זכאי הנפגע. ... התפיסה העומדת ביסוד הגישה המעניקה מעמד בכורה לתרופת האכיפה היא כי חוזים יש לקיים - pacta sunt servanda 'ולא רק לשלם פיצוי בגין הפרת[ם] - כי בכך מעודדים בני אדם לקיים הבטחותיהם'" (ע"א כך גם בענייננו. אין המדובר בהסכם סבוך, או המחייב שיתוף פעולה יוצא דופן בין בעלי הדין. אין המדובר בחוזה שיש לסייג את אפשרות אכיפתו (סעיף 3 לחוק התרופות). זהו חוזה שיש לבצעו. 25. יש להורות אפוא על אכיפת ההסכם. תנאי למסירת החזקה בדירה הוא המצאת ערב שני להסכם, שיציג בפני המתווך או הנתבע תעודה מזהה ותלוש משכורת המעיד על שכר חודשי של 6,000 ₪ - כפי הסכמת התובע והתחייבותו לעשות כן. מובן שעל הצדדים לקיים גם את כל יתר תנאי ההסכם, ובתום לב. בשים לב לכך שהנתבע הפר את ההסכם ומנע מן התובע את האפשרות לשימוש בדירה כמחצית החודש, אזי כחלק מן האכיפה יופחת הסכום שעל התובע להשליש לידיו של הנתבע ב-3,600 ₪. 26. כזכור, התביעה נסבה לא רק על אכיפה אלא גם על פיצויים, שעה שהתובע העמיד את נזקיו הנטענים על 50,000 ש"ח. שני הצדדים לא התייחסו למעשה לסוגייה זו והתמקדו באכיפה, והתובע השליך את כל יהבו על סוגיית האכיפה. בנסיבות אלה, ובהיעדר הוכחה לנזקים קונקרטיים, איני רואה מקום לפסיקת פיצויים לתובע, מעבר לאלו הנובעים מן הנזק שבאי-קבלת הדירה לפני כשבועיים ימים. יוער, כי אפילו הייתי רואה להידרש לתביעת הפיצויים, התוצאה האופרטיבית היתה זהה לזו שבסעיף 25 לעיל. הנטל לעניין הפיצויים הוא על התובע. אומדנה, ככל שזו אינה מושתתת על אדנים מוצקים, לא תסכון (ראו: ע"א 9656/05 שוורץ נ' רמנוף חברה לסחר וציוד בניה בע"מ בפיסקה 16 (27.7.2008); ע"א 8279/02 גולן נ' מנחם, פ"ד סב(1) 330 (2006)). נזקים הנובעים בגין הובלה שלא יצאה אל הפועל, הפרת הסכם נטענת עם המשכירים הנוכחיים, וכיוצא באלה - לא בוססו. רק עניין אחד מאפשר פסיקת פיצויים לתובע והוא - פרק הזמן שבמהלכו נמנע ממנו השימוש בדירה. כיוון שמחצית החודש, שבגינו חויב בסכום של 7,200 ₪, עבר לו בלא שהתובע יקבל חזקה בדירה, הרי שהיה מקום להורות לנתבע לפצות את התובע בסכום של 3,600 ₪. מובן עם זאת כי הכוונה היא לפיצוי הנסמך על ביצוע התשלום המלא של 7,200 ₪ גם בגין החודש הראשון, ולא ניתן לקבל כפל קיזוז, הן הפיצוי והן הפחתת התשלום בגין החודש הראשון לשכירות. והנה כך הגענו לאותה תוצאה ממש שכבר נקבעה בסעיף 25 לעיל. סוף דבר 27. נוכח כל האמור לעיל, הרי שהתביעה לאכיפת ההסכם מתקבלת, כאמור בסעיף 25 לעיל. משנוהלו הליכים מקוצרים עד מאד בתובענה, יישא הנתבע בשכר טרחת עורכי דינו של התובע בסכום של 10,000 ש"ח. הערבון שהופקד יוחזר לתובע באמצעות באות כוחו. חוזה שכירותחוזהכניסה לדירהמקרקעיןביטול חוזהשכירות