עתירה המכוונת כנגד חיוב העותרת בתשלום היטלי סלילת כביש ומדרכה, תיעול וביוב ואגרת הנחת צנרת, בגין נכס מקרקעין הידוע כחלקות 88 ו-90 בגוש 10032 ("הנכס"), וזאת על פי דרישת תשלום מיום 21.3.10 ששלחה המשיבה לעותרת (נספח 1 לכתב העתירה) ("דרישת התשלום"). לדרישת התשלום קדמה הודעת חיוב מיום 26.4.07, שנשלחה לעותרת עבור היטלי סלילת כביש ומדרכה ברחוב חטיבת גולני בגין חלקה 88 בגוש 10032 (נספח 2 לכתב העתירה) ("דרישת התשלום הראשונה"), אשר כנגדה כוונה העתירה המקורית שהוגשה בתיק זה. לאחר שהמשיבה שלחה לעותרת את דרישת התשלום, הכוללת בחובה גם את החיוב על פי דרישת התשלום הראשונה, תוקנה העתירה באופן, שכאמור, היא מכוונת כנגד דרישת התשלום. לאחר עיון בכתבי הטענות ושמיעת באי כוח הצדדים החלטתי לקבל את העתירה בחלקה, ולהחזיר את העניין למשיבה על מנת שתערוך את דרישת התשלום מחדש בהתאם לנאמר להלן בפסק דין זה. העותרת היא תאגיד הפועל מכוחו של חוק קרן היסוד תשט"ז-1956, והיא עוסקת בגיוס תרומות למען מדינת ישראל ברחבי העולם. העותרת היא בעלת הזכויות בנכס מכוח היותה חליפתה של קרן היסוד בע"מ הרשומה כבעלת הזכויות. בשטח הנכס מספר מבנים ששימשו בשעתו כבית ספר, שהופעל על ידי נעמ"ת - נשים עובדות מתנדבות ששכרה את הנכס מן העותרת ובשלב מסוים השכירה אותו בשכירות משנה לעמידר - החברה הישראלית לשיכון עובדים בע"מ, וזו מצידה העמידה את הנכס לרשות העירייה לצורך הפעלת בית ספר של רשת עמל ("עמל"). לטענת העותרת, בשנת 2006 ניתן לטובתה פסק בוררות שציווה על השבת הנכס לידיה עד שנת 2008, אולם בפועל נותרה החזקה בנכס בידי העירייה. לאור זאת הגישה העותרת תובענה לסילוק יד ותשלום דמי שימוש (ת"א 16776/07 בבית משפט השלום בחיפה) והליך זה טרם הסתיים. עוד טוענת העותרת כי על הנכס חלה תוכנית המתאר חד/733 מיום 24.3.83 ("תכנית המתאר"), ובהתאם לסעיף 15 שלה צפוי הנכס להפקעה בהיותו מיועד ל"בנייני ציבור". על רקע זה, כך טוענת העותרת, אין להטיל עליה אגרות והיטלי פיתוח. עוד טוענת העותרת כי מטעמים של התיישנות ומניעות אין המשיבה יכולה לגבות ממנה את התשלומים המפורטים בדרישת התשלום, וזאת מפני שדרישת התשלום נשלחה לעותרת ללא שהתרחש "אירוע מפעיל", היינו העבודות בוצעו, כולן או מרביתן, לפני שנים רבות ומכל מקום, דרישת התשלום אינה נוקבת במועד ביצוע העבודות שאליהן היא מתייחסת. טענה נוספת, לפי העותרת, היא שהיטל הסלילה הוטל בחריגה מסמכות, ומכל מקום שיעורו מופרז. העותרת מוסיפה וטוענת כי ככל שיש הצדקה לחייבה בהיטלים, יש לערוך מחדש את החישוב שביסודם לאור העובדה שחלק מן השטחים מהווים "רחוב" שאינו בר חיוב בהיטל, שחלק מן השטח מוחזק בפועל על ידי המשיבה או מטעמה, שהמשיבה אישרה שחלק מן השטח המוחזק בידי עמל אינו בר חיוב, וכן כי בחלק מהשטח עומדים מבנים ישנים, הרוסים וריקים, שאין לחייב בגינו. אשר להיטל הביוב ואגרת הנחת הצנרת, העותרת טוענת כי בתחום המשיבה פועל מאז שנת 2008 תאגיד למים וביוב ("תאגיד המים") ולכן, לאור הוראת סעיף 139 לחוק תאגידי המים והביוב תשס"א-2001 ("חוק תאגידי המים"), אין למשיבה סמכות לדרוש היטל ביוב ואגרת הנחת צנרת. דרישת התשלום (נספח 1 לכתב העתירה) מפרטת שורה של חיובים שבגינם נדרשה העותרת לשלם, ואת הבסיס החוקי שלדעת המשיבה ניתן לחייב מכוחו את העותרת. היא כוללת היטל ביוב מכוחו של חוק העזר לחדרה [ביוב] תשל"ה-1975, היטל אספקת מים מכוחו של חוק העזר לחדרה [אספקת מים] תשכ"ז-1967, היטל תיעול על פי חוק העזר לחדרה [תיעול] תשנ"ב-1992 והיטל סלילה על פי חוק העזר לחדרה [סלילת רחובות] תשנ"ה-1994. סך כל החיובים שהוטלו על העותרת הסתכם ב-7,067,034.67 ₪. כבר עתה ראוי לציין כי בדרישת התשלום אין כל אזכור של הרחובות שבתחום המשיבה אשר הנכס גובל בהם, וכפי שיסתבר להלן לעניין זה חשיבות רבה לצורך ההכרעה בעתירה. כאמור לעיל, אחת מטענותיה של העותרת, ולא הפחותה בהן, היא שדרישת התשלום והחיוב הגלום בה נשלחו לה מבלי שהתקיים "אירוע מפעיל", היינו לא קמה עילה לחייבה בהיטלים המפורטים בדרישת התשלום. לטענה זו סיפקה המשיבה מענה שלדעתי הוא חלקי ובלתי מספק שלפיו מ-2.2007 עד 5.2009 בוצעו עבודות תשתית מקיפות, ובהן סלילת כבישים ומדרכות, הנחת קווי מים וביוב וביצוע מערכת תיעול באזור בו מצוי הנכס, ובכלל זה גם ברחובות ארלוזורוב וחטיבת גולני (סעיף 79 לתשובת המשיבה). אלא שלתשובת המשיבה צורפו מסמכים המתייחסים אך ורק לביצוע העבודות ברחוב חטיבת גולני (נספח ז' - צו התחלת עבודה מיום 7.1.2007, נספח ח' - צו התחלת עבודות מיום 22.3.08, נספח ט' - הודעה לבעלי נכסים על ביצוע עבודות פיתוח ברחוב חטיבת גולני, נספח י"א - תעודת השלמה מיום 18.5.09 לביצוע עבודות הפיתוח ברחוב חטיבת גולני). בהקשר זה ראוי לחזור ולציין שדרישת התשלום הראשונה נסבה על היטל סלילה ברחוב חטיבת גולני בלבד ורחוב ארלוזורוב לא אוזכר בה כלל. חוקי העזר שמכוחם התיימרה המשיבה להטיל את החיובים הקבועים בדרישת התשלום קובעים שההיטלים המוטלים מכוחם יהיו בגין נכסים הגובלים ברחובות שבתחום העירייה. כך, למשל, הגדרת "היטל" בסעיף 1 של חוק העזר לחדרה [סלילת רחובות] תשנ"ה-1994 היא "היטל סלילת רחובות בתחום העירייה שבעל נכס גובל חויב בתשלומו לפי דרישתה בשיעורים שנקבעו בתוספת". הגדרת "אזור איסוף" לעניין חוק עזר לחדרה [תיעול] תשנ"ב-1992 היא "שטח הנמצא במרחב תכנון מקומי חדרה שקבע המהנדס כאזור לאיסוף מי גשמים או מים עליונים, למובילי ניקוז או לתעלות ציבוריות;..". בסעיף 4(א) לחוק העזר לחדרה [אספקת מים] תשכ"ז-1967 נקבעה אגרת הנחת צינורות שתוטל על בעל נכס "... הגובל קטע רחוב שבו הניחה העירייה צינור מים ... ". הנה כי כן, מרבית חוקי העזר שעליהם השתיתה המשיבה את החיוב שבדרישת התשלום מתייחסים למיקום הנכס בהיותו גובל ברחוב שבו נעשה הפיתוח (סלילה, הנחת צנרת, ניקוז וכיוצא בזה), ומכאן שלא ניתן לקבל כתקינה דרישת תשלום היטלי פיתוח שאינה מאזכרת, ואף לא ברמז, את הרחוב שבו נמצא נכס שבגינו מוטלים היטלי הפיתוח. בענייננו קיימת אף חשיבות רבה יותר לעניין זה, נוכח טענת המשיבה (בסעיף 79 של תשובתה) כי עבודות הפיתוח נעשו הן ברחוב ארלוזורוב והן ברחוב חטיבת גולני, אולם כל התיעוד שעליו היא הצביעה מתייחס אך ורק לעבודות שנעשו ברחוב חטיבת גולני. סתירה זו, כשהיא מצטרפת לעובדה שבדרישת התשלום אין כל התייחסות לרחובות שבהם גובל הנכס כמו גם לעובדה שדרישת התשלום הראשונה התייחסה במפורש לרחוב חטיבת גולני בלבד, שוללת מדרישת התשלום את חזקת תקינות המעשה המנהלי והיא מחייבת הסבר של המשיבה בנוגע לחיובים המפורטים בה. זאת ועוד, מששלחה המשיבה לעותרת את דרישת התשלום הראשונה, אזי כל הבדל או פער בין הנאמר בה לבין הנאמר בדרישת התשלום מחייב הסבר והנמקה מצידה של המשיבה, מפני שהכלל הוא שהרשות המנהלית אמנם יכולה לחזור בה מן המעשה המנהלי (עע"מ 1164/04 עיריית הרצליה נ' דניאל יצחקי (טרם פורסם, 5.12.06)), אלא שבעשותה כן היא חייבת בהנמקה וכזו לא מצאתי בתשובתה של המשיבה. אוסיף עוד שייתכן, ואיני קובע דבר בעניין זה, שבדרישת התשלום נכללו גם חיובים בגין עבודות פיתוח שאכן נעשו ברחוב ארלוזורוב, אולם בהעדר מידע מספיק בעניין זה, לא מן הנמנע שעשויה להיות לכך השלכה נוכח טענה שהעלתה העותרת בדבר התיישנות החוב בגין כל, או חלק, מן ההיטלים שאותם נדרשה לשלם, וזאת על יסוד ההלכה שנפסקה ברע"א 187/05 נעמה נסייר נ' עיריית נצרת עילית (טרם פורסם, 20.6.10) ("עניין נסייר"). מתשובת המשיבה נראה אמנם כי יש בפיה טענות כנגד הרלוונטיות של פסק הדין בעניין נסייר והשלכותיו לעניין חיוביה של העותרת על פי דרישת התשלום, אלא שנראה שאין צורך להכריע בעניין זה כבר עתה, ותורן של טענות אלה יגיע אם וכאשר תעלה אותן העותרת ביחס לדרישת התשלום המתוקנת שתגיש לה המשיבה. זאת ועוד, בסעיף 3 של דרישת התשלום נאמר כי, "בהכרזת מועצת העיר הכריזה העירייה כי באיזור הנכס בוצעו ומבוצעות עבודות פיתוח וסלילה של התשתיות העירוניות". נוסח מעורפל זה מעורר את השאלה, האם נדרשת החלטה של מועצת העיר על מנת להטיל את ההיטלים או את חלקם, והאם דרישת התשלום צריכה לפרט במידה סבירה את תוכנה של ההחלטה. המחבר ע' שפיר, בספרו אגרות והיטלי פיתוח ברשויות מקומיות, כרך א' (2005) ("שפיר") מצביע על כך שעל פי ההלכה שנפסקה בנוגע לתשתיות אספקת מים וביוב, קיימת חובת קבלת החלטה על ידי מועצת העיר (שם, עמ' 255) ולגבי תשתיות התיעול והסלילה, מקורה של חובה זו, הגם שאינה קיימת בחקיקה ראשית, היא בחוקי העזר השונים ולדבריו, הרשויות המקומיות שכללו אותה בחוקי העזר, קיבלו על עצמן את עולה של חובה זו (עמ' 257). המחבר מוסיף ומציין, תוך שהוא מביע ביקורת על פסיקת בתי המשפט בעניין זה, שמקום שההליך המנהלי היה פגום, היינו למשל כאשר נפל פגם בהליך קבלת ההחלטה על ידי מועצת העיר, נמצא בכך פגם גם בחיוב עצמו (עמ' 259 והאסמכתאות הנזכרות שם). יהא הדבר אשר יהא, לכאורה ונוכח עמימותו של הניסוח בדרישת התשלום, ביחס להחלטת מועצת העיר, יש מקום לקבוע כי טענת העותרת בדבר העדרו של "אירוע מפעיל" איננה משוללת יסוד ועל המשיבה תהיה החובה להעמיד דברים על מכונם, אם וכאשר היא תערוך מחדש את דרישת התשלום. עניין נוסף נוגע לסוגיה שאינה אחרונה בחשיבותה, ויתכן שיהיה מקום לשוב ולדון בה לאחר שהמשיבה תערוך מחדש את דרישת התשלום, והעותרת תבחר להעמיד את הדרישה למבחן משפטי. כוונתי היא לפער המושגי המתעורר, לדעתי, בין העיקרון של היעדר זיקת מימון העומד ביסודה של שיטת ההיטל, לבין הדרישה לזיקה כזו, המפורטת בחוקי העזר הרלוונטיים של המשיבה. המחבר ע. שפיר מציין בספרו, כי יתרונה של שיטת ההיטל הוא בכך שהיא מאפשרת מימון תשתיות של כלל תושבי הרשות המקומית ומחזיקי הנכסים שבתחומה, "משכך אין לראות בהכרח את קטע התשתית הסמוך לנכס מסוים כמשרת אותו דרכה, וכפועל יוצא מזה לייחס לו את החיוב בעלות ביצועו של אותו קטע תשתית" (עמ' 116). מנגד, הן חוק הסלילה והן חוק העזר לחדרה (אספקת מים), תשכ"ז - 1967, וחוק העזר לחדרה (ביוב), תשל"ה - 1975, תולים את החיוב בהיטלים מכוחם בזיקה לנכס, בין בצורת היות הנכס גובל ברחוב שבו נעשתה העבודה ובין - במקרה של מתקן ביוב - שהמתקן משרת את הנכס שעל בעליו מוטל ההיטל. אלא שכאמור, תורו של דיון זה, ככל שיהיה צורך בו, יגיע לאחר שהמשיבה תערוך מחדש את דרישת התשלום והעותרת תעמיד גם אותה למבחן משפטי. משום כך ראיתי לקבל את העתירה בחלקה ולהחזיר את העניין למשיבה על מנת שתערוך את דרישת התשלום מחדש, ובתוך כך תפרט באופן סביר את מהות החיובים הכלולים בה, לאיזה עבודות פיתוח הם מתייחסים ומתי בוצעו עבודות אלה. יחד עם זאת ועל מנת לחסוך התדיינות נוספת, שלדעתי היא מיותרת, אוסיף עוד מספר הערות ביחס למקצת מטענותיה האחרות של העותרת. העותרת טענה כי לא נשלחו לה הודעות קודמות, אולם נראה שטענה זו לא יכולה להועיל לה מפני שההשקפה המקובלת היא שלהודעה בדבר החיוב יש ערך פרוצדוראלי גרידא, והעדרה אינו פוגם בעצם החבות (שפיר, עמ' 266-264). טענה אחרת של העותרת היא שאין לחייבה בהיטלים, מפני שעל פי תכנית המתאר מיועד הנכס להפקעה לצורכי ציבור. גם בעניין זה מקובלת עליי תשובת המשיבה על שני חלקיה, היינו שההפקעה על פי תכנית המתאר הושלמה בשנת 2001 וכי, מכל מקום, הנכס הוא נכס בבעלות פרטית וככזה הוא חייב בהיטלי פיתוח, בניגוד לנכסים שהם בבעלות המשיבה הפטורים מהיטלים כאלה מכוח סעיף 251(א)(1) לפקודת העיריות. לדעתי, כל עוד העותרת היא הבעלים של הנכס, ועל כך אין מחלוקת, אין היא יכולה לטעון כי מחמת שהנכס עתיד להיות מופקע, אין לחייבה בהיטלי פיתוח. לטענה כזו אין בסיס בדין ואף ההיגיון הכלכלי אינו תומך בה. עבודות פיתוח הנעשות בסמיכות לנכס מביאות לעליית ערכו, ואם הוא יופקע במועד כלשהו בעתיד חזקה שהפיצוי שתקבל העותרת בגין ההפקעה ישקף עליית ערך כזו. העותרת טענה כי חוק תאגידי המים שלל מן המשיבה את הסמכות להטיל היטל ביוב ואגרת הנחת צנרת, וזאת לאור הוראת סעיף 139 הקובע כי: "(א) החל ביום תחילת פעילות החברה (תאגיד המים, א"ק) תהיה כל אחת מן הרשויות המקומיות שבתחום החברה (להלן - הרשות המקומית) משוחררת מחובותיה לאספקת שירותי מים ושירותי ביוב וכן מחובותיה לביצוע פעילות נוספת שהיא העבירה לחברה, ויינטלו ממנה סמכויותיה על פי כל דין בכל הנוגע לאספקתם ולהטלה ולגביה של תשלומי חובה בקשר אליהם; ואולם אין בכך כדי לגרוע מחובות הרשות המקומית כבעלת מניות בחברה. (ב) בלי לגרוע מכלליות האמור בסעיף קטן (א), הרשות המקומית לא תפעל, לענין אספקת שירותי מים ושירותי ביוב ולענין שהיא העבירה לחברה, כאמור בהוראות החוקים האלה ובתקנות ובחוקי העזר שהותקנו מכוחם, לפי הענין: (1) סעיפים 235(2), 237 ו-238 לפקודת העיריות (2) סעיף 147 לצו המועצות המקומיות (א), תשי"א-1950, ולצו המועצות המקומיות (ב), תשי"ג-1953, וסעיף 63(א) לצו המועצות המקומיות (מועצות אזוריות), תשי"ח-1958; צו המועצות המקומיות (מועצות אזוריות), תשי"ח-1958; צו המועצות המקומיות (ב), תשי"ג-1953, וסעיף 63(א) לצו המועצות המקומיות (מועצות אזוריות), תשי"ח-1958; צו המועצות המקומיות (מועצות אזוריות), תשי"ח-1958; (3) פקודת העיריות (אספקת מים); (4) חוק הרשויות המקומיות (ביוב), תשכ"ב-1962." המשיבה מצידה טוענת (בסעיפים 115 ו- 116 של תשובתה) שהיטלי הנחת הצנרת והביוב הוטלו על ידי המשיבה קודם להקמת תאגיד המים, ולכן אין תחולה להוראת סעיף 139 לחוק תאגידי המים ואין פגם בחיובה של העותרת בהיטל ביוב ובאגרת הנחת צנרת. ייתכן, וגם בכך איני קובע דבר, שיש ממש בטענה זו של המשיבה, אלא שכאמור, מדרישת התשלום שנשלחה לעותרת בשנת 2010 לא ניתן להסיק שאכן אלו הם פני הדברים וחוזרת, אפוא, השאלה למקומה והיא שאלת הפרטים והמידע הנדרשים בדרישת התשלום על מנת לעשותה בת אכיפה על העותרת. משום כך גם בעניין זה לא ניתן להכריע עתה, והוא יהיה ניתן לבירור רק לאחר שהמשיבה תערוך מחדש את דרישת התשלום באופן שיאפשר להבין ממנה את מהות עבודות הפיתוח שבגינן הוטלו ההיטלים, היכן ומתי נעשו ומתי התקבלה החלטת המשיבה להשתמש בסמכותה להטילם. בהתאם לכך אני מורה כי העניין יוחזר למשיבה, אשר תוכל לערוך מחדש את דרישת התשלום במתכונת האמורה לעיל . המשיבה תשלם לעותרת שכר טרחת עורכי דין בסכום של 15,000 ₪. הגדרות משפטיות