1. התובע הינו הבעלים הרשום של נכס ברח' שלמה 88 בת"א, בשטח רשום של 32.17 מ"ר המשמש למטרת עסק אותו קיבל בהעברה ללא תמורה מהוריו במאי 2008. הנתבע הינו דייר מוגן בנכס מעל שנת 1975, בתחילת ההתקשרות שימש העסק כבית דפוס עד שנת 2006 לערך. בשנה זו או בסמוך לכך פסק הנתבע מעיסוקו בבית הדפוס, פינה את מכונות הדפוס מהמושכר והחל לעסוק בהיקף קטן בניכיון שיקים. 2. בתובענה זו שבפניי מבקש התובע מביהמ"ש לקבוע כי הוראות החוק בדבר שיעורי דמי שכירות מרביים בבתי עסק אינן חלות עוד על המושכר, וכי יש לקבוע כי דמי השכירות הריאליים עומדים נכון להיום ע"ס 1,850 ₪, וכי יש לשלמם החל מיום הדרישה הראשונה שהינה 1.7.09. 3. לגרסת הנתבע, אין מחלוקת כי שינה את עיסוקו מבית דפוס לעסק קטן העוסק בניכיון שיקים. לטענתו, מדובר בעסק זעיר ללא עובדים נוספים העובד בהיקפים קטנים, ולראיה צורפו דו"חות רווח והפסד של העסק לשנים 2006-2009, מהם עולה כי הרווחים מצומצמים של מספר אלפים בודדים בכל חודש. עוד טוען הנתבע, כי אין עסקו נכנס בהגדרת "מקצוע חופשי" ולכן דמי השכירות המרביים ממשיכים לחול על אף ששינה את אופי עסקו. לחלופין, טוען הנתבע כי ניתנה לו הבטחה מפורשת ו/או מכללא מד"ר אריה מן ז"ל אביו של התובע אשר הבטיח לא אחת בפני הנתבע כי יסכים להחלפת שוכרים וכי לא יבקש להעלות לדייר החלופי את דמי השכירות. ד"ר מן ז"ל מעולם לא דרש להעלות את דמי השכירות עקב שינוי העיסוק, אף לא התובע, אלא רק ביולי 2009 לראשונה הגיעה דרישה זו. לחילופי חילופין, טוען הנתבע כי התובע לא הוכיח את דמי השכירות הראויים עפ"י חוו"ד שמאית, ושכה"ד הראוי לשיטתו הינו לא יותר מאשר 1,350 ₪. 4. שלוש מחלוקות עיקריות אם כן נטושות בין הצדדים, האם העיסוק של ניכיון שיקים חוסה תחת הגדרת "בית עסק המשמש משרד שבו עוסק בעל מקצוע חופשי", כהגדרת תקנה 1 (14) לתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק - אי תכולת השיעורים המרביים והפחתות), התשמ"ג - 1983 (להלן: "החוק"). אם העיסוק איננו חוסה תחת הגדרה זו, הרי יש להחיל את השיעור המרבי של שכה"ד על אף שינוי העיסוק במושכר, ויתר המחלוקות ממילא אינן דורשות הכרעה. אם יקבע ביהמ"ש כי הגדרת סעיף קטן 14 חלה בענייננו, ועסק של ניכיון שיקים כמוהו כעסק של בעל מקצוע חופשי, או אז יידרש ביהמ"ש לשתי המחלוקות הנוספות, האם הבעלים הביעו ויתור במפורש או מכללא באשר להעלאת דמי השכירות, וכן האם הוכח בפניי שעור גובה דמי השכירות הריאליים. 5. אי תחולת השיעורים המרביים- כאמור, סעיף 1 (14) קובע כי "בית עסק המשמש משרד שבו עוסק בעל מקצוע חופשי", לא ייהנה מדמי שכירות מוגבלים, אלא יחולו עליו דמי שכירות ריאליים. הצדדים חלוקים בשאלת הגדרת מהו בעל "מקצוע חופשי". שני הצדדים מסתמכים על ההלכה שנקבעה בבר"ע 593/86 אהרון פוטשניק נ' שמואל שליסל ואח', פד"י מא(4)533 (להלן: "הלכת פוטשניק"). כל אחד מהצדדים מבין את מסקנת הלכת פוטשניק באופן שתומכת בטיעוניו הוא. בהלכת פוטשניק בדק ביהמ"ש העליון את השאלה, האם עסק של סוכן ביטוח נכלל בהגדרה של "בעל מקצוע חופשי" כמשמעותה בתקנות הגנת הדייר. ביהמ"ש העליון במסגרת בדיקה זו, בדק את המונח השנוי במחלוקת כהגדרתם במספר מילונים (במילון העברי של אבן-שושן, באינציקלופדיה למדעי החברה, במילון של יעקב כנעני, ובמילון אלקלעי). מסקנת ביהמ"ש היתה כי גם ההגדרות במילונים אינם מדויקים וחד משמעיים, ובלשון ביהמ"ש: "נמצא כי גם ההגדרות במילונים אינם מדויקים וחד משמעיים, ויש בהם אפילו דברים והיפוכם: הבסיס של השכלה גבוהה, המוזכר בד"כ, אינו הכרחי לפחות לגבי חלק עיסוקים המודגמים במפורש כמשתייכים למקצוע החופשי, כגון סופר, שחקן, וכדומה, ובאלה לא ההשכלה הגבוהה הפורמאלית היא המייחדת את העוסקים בהם אלא הכישרון הטבעי..." לאור הקושי לברר את המונח "בעל מקצוע חופשי", קבע ביהמ"ש כי במסגרת בירור פרשנות המונח יש לתהות אחר המשמעות שלו כפי שהתכוון מתקין התקנות, כדברי פרופ' א. ברק: ..."את הנורמה החקוקה יש לפרש באופן שיגשים את המטרה הגלומה בה, הצמודה לה והעוטפת אותה. מבין האופציות הלשוניות על השופט לבחור באותה אופציה המגשימה את מטרת החקיקה....אך לשון החוק אינה המקור היחיד ממנו ניתן ללמוד על תכלית החקיקה. על כן ילמד השופט על מטרת החקיקה מכל מקור אמין העשוי להשליך אור על מטרה זו, בין מקור המצוי בתוך החוק ובין מקור המצוי מחוצה לו." ("פרשנות ושפיטה: יסודות לתורת פרשנות ישראלית", עיוני משפט תשמ"ד - מה - 467 בעמ' 483- 484). ביהמ"ש באותה פרשת פוטשניק בדק את ההיסטוריה ואת ההשתלשלות בעניין דמי שכירות מכסימליים בבתי עסק, מכוח סעיפים 52 ו-61 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), תשל"ו - 1972, ומצא כי היסטוריה זו מלמדת על נטייה עקבית ומתמשכת באופן המרחיבה את סוגי העסקים עליהם לא יחולו הוראות דמי השכירות המכסימליים. מסקנתו של ביהמ"ש מבדיקת ההיסטוריה החקיקתית היתה כדלקמן: "השתלשלות זו מצביעה על מגמה כפולה של מדיניות: מחד, הרחבה מתמדת של מספר בתי עסק המוצאים מהמגבלה של דמי שכירות מכסימליים, אגב איזון אינטרסים בין בעלי בתים ושוכרים של בתי עסק - (בג"צ 356/83 - פד"י לא(1)602, 611), ומאידך- שימת לב והתחשבות במעמדם הכלכלי של סוגי עסק מסוימים, שטרם הגיע שעתם להסיר מעליהם את תקרת דמי השכירות המכסימליים"... בע"א 782/82- פד"י לז(4)76, 83-84 , קבע ביהמ"ש כי: "השחרור מהוראות המכסימום מקיף מגוון רחב של עיסוקים, אשר המשותף להם הוא למיטב שיפוטי, היותם איתנים מבחינה כלכלית". ואכן, אחד הנימוקים להגביל את דמי השכירות היתה להיטיב עם בעלי עסקים זעירים וחלשים מבחינה כלכלית. בענייננו, טוען הנתבע כי עסקו הוא ממן העסקים הזעירים והחלשים מבחינה כלכלית, ולפיכך יש הצדקה שלא להכניסו בגדר "בעל עסק חופשי". אני סבורה, כי הבדיקה מיהו עסק זעיר וחלש איננה צריכה להיות נקודתית ביחס לעסק הנדון, האם הנתבע מצליח בעסקיו אם לאו, האם מחזור עסקיו גדול או לא, אלא יש לבחון שאלה זו מהבחינה העקרונית. היינו, יש לבחון האם עסק שעיסוקו ניכיון שיקים יש בו פוטנציאל להמשיך ולשגשג מבחינה כלכלית, והאם יכול עסק זה להיות איתן מבחינה כלכלית ביום מן הימים. בענייננו, בחר הנתבע לעבוד בהיקפים קטנים ומידי פעם הוא מנכה שיקים בסדרי גודל קטנים, הוא איננו מעסיק עובדים נוספים, ולפיכך היקף רווחיו קטן באופן יחסי. ואולם, אם בודקים במישור העקרוני את העסק של ניכיון שיקים, הרי עסק מסוג זה יכול לגדול ולצמוח לעסק איתן כלכלי, העוסק גם במטבע זר וגם בהלוואות חוץ בנקאיות בהיקפים נרחבים. התובע הוא שבוחר מסיבותיו הוא לשמור את עסקיו בהיקף מינורי ומצומצם. נותרה אם כן השאלה, האם על אף הפוטנציאל של החוסן הכלכלי, עונה העיסוק של ניכיון שיקים להגדרת "בעל מקצוע חופשי". ב"כ הנתבע ביקש להיעזר בהגדרת מקצוע חופשי בהוראות מס הכנסה ניהול כספים, המפרטות רשימה של בעלי מקצועות חופשיים הנדרשים לנהל ספרים. בתוך רשימה זו מאוזכרים בעלי מקצועות כיועצים, טכנאים, אדריכלים, עורכי דין, רואה חשבון, וכד', כשלכולם מכנה משותף של הצורך בהשכלה גבוהה. ביהמ"ש כבר אמר את דברו בפרשת פוטשניק, כי: "בבואנו לפרש מונח מסוים לצורך חיקוק ספציפי, ייתכן כי הפירוש יהיה שונה למטרה זו מאשר לחיקוק אחר...מושגים והוראות שבחוק, יש לפרש לאור תכליתו ומטרתו של דבר החקיקה. כיון שכך, קורה לא פעם שמושג זהה פירושו שונה בחוק אחד מפירוש בחוק אחר, הכל בהתאם למתבקש מתכליתו ומהכוונה הגלומה בו (ע"א 480/79 בעמ' 306)...." עינינו הרואות כי העובדה שהוראות מס הכנסה בדבר ניהול ספרים לא מאזכרות עסק של ניכיון שיקים כעסק הדורש ניהול ספרים, אין בו ולא מאומה עם מטרת מתקין התקנות לעניין חוק הגנת הדייר. והראיה, כי סוכן ביטוח לא נכנס אף הוא ברשימת הוראות מס הכנסה בהגדרת מקצוע חופשי, ועל אף זאת, קבע ביהמ"ש כי סוכן ביטוח הינו מקצוע חופשי. ב"כ הנתבע מסתמך על הקביעה בפרשת פוטשניק, שקבעה כי עיסוק של בעל מקצוע חופשי דורש מומחיות שתחילתה רכישת השכלה ומקצועיות, מדובר בעבודה עיונית להבדיל מטכנית או ידנית, העוסק בכך עובד כעצמאי תוך הפעלת שיקול דעת עצמאי, מדובר במקצוע ייחודי הטעון רישוי. אמנם בענייננו, ניהול עסק לניכיון שיקים איננו עונה על כל המאפיינים שציין ביהמ"ש לגבי סוכן ביטוח. אמנם, אין מדובר בצורך של רכישת השכלה או מקצועיות, הגם שאכן מדובר בעבודה עיונית ולא טכנית, כמו כן אין מחלוקת כי העוסק בכך הינו עצמאי ומפעיל שיקול דעת עצמאי. לא ניתן לומר כי לא כרוכה בכך מקצועיות כלל, הנתבע מפעיל שיקול דעת הנסמך על ניסיונו ועל ידיעותיו כדי לבדוק את כשרותו של השיק לפני קבלתו לניכוי, יש להפעיל שיקול דעת לגבי חוסנו של מושך השיק, וכד'. הנתבע עצמו מודה, כי הוא נדרש לרישיון בגין הפעלת העסק אם כי הדרישות היחידות לצורך קבלת הרישיון הינן היותו תושב ישראל, היותו בגיר, והעדר הרשעות בעבירות מסוימות. לעניין הגדרת "מקצוע חופשי" כפי שיש להגדיר אותה בתקנות הגנת הדייר, לטעמי די למצוא חלק מהסממנים, כגון: פעילות עצמאית תוך הפעלת שיקול דעת עצמאי ותוך ניסיון מקצועי, לאו דווקא הכרוך ברכישת השכלה. ביהמ"ש בפרשת פוטשניק, קבע כי אין הכרח בהימצאות כל אחד מהמאפיינים ואין לתת למונח זה הגדרה ממצה ומדויקת. ובלשון ביהמ"ש: "ודאי כי בכל אחד ממאפיינים אלה ואף בכולם יחד ניתן למצוא פרכות ובקיעים, באשר בסופו של דבר המושג "מקצוע חופשי" הרבה פנים לו אך לא סימני הכר ברורים ומדויקים, ואולם בעניין שלנו אין כוונה ואין גם צורך לתת למונח זה הגדרה כוללת, ממצה ומדויקת. עלינו להסיק מתוך ההיסטוריה והמטרות של התקנות האמורות את הכוונה של מחוקק המשנה, וזו ברורה די הצורך: להרחיב באופן מתמיד את כמות המושכרים שיוצאו מהגבלת שכר דירה מכסימליים ולהוסיף יותר ויותר סוגי עסקים ועיסוקים המשוחררים ממגבלה זו. ברור כי גם לצורך זה אין להאיץ בדרך פרשנית השגת המטרה מעבר למה שהתכוון המחוקק..." לטעמי, צודק ב"כ התובע בהשתמשו באנלוגיה לסעיף קטן (15), הקובע כי "בית עבוט" לא ייהנה משכ"ד מוגן. אמנם, עסקו של הנתבע איננו "בית עבוט", והוא לא נתבע בגין היותו "בית עבוט", ואולם ניתן ללמוד על כוונת המחוקק, באשר לאלו עסקים רצה המחוקק להוציא מתחולת השכר המוגן. אם נשווה את עסקו של הנתבע שהינו עסק לניכיון שיקים לרשימת בתי העסק המאוזכרים בסעיף 1 לתקנות הגנת הדייר, הרי העסק הדומה ביותר לעסקו של הנתבע הוא אכן עסק של "בית עבוט" שבחיים המודרניים כמעט ואיננו בנמצא. אם רצה המחוקק להוציא את "בית העבוט" מתחולת דמי השכירות המוגנים לאור אופיו העסקי, ולאו דווקא בגלל גודלו או חוסנו הכלכלי, הרי יש ללמוד מכך גזירה שווה באשר לעסק לניכיון שיקים הדומה באופיו ובעיסוקו ל"בית העבוט" ואשר שניהם עוסקים במתן אשראי בצורה כזו או אחרת. לאור כל האמור לעיל, אני סבורה כי עסק לניכיון שיקים נכנס תחת ההגדרה של "משרד שבו עוסק בעל מקצוע חופשי". לפיכך, דמי שכה"ד במושכר צריכים להיות ריאליים. 6. לאור קביעתי לעיל, יש לדון במחלוקת השנייה שבין הצדדים והיא - האם חל ויתור מפורש או מכללא של בעלי הנכס לגבי העלאת דמי השכירות. לעניין זה, הצהיר הנתבע בסעיף 13 לתצהיר עדות ראשית, כי ד"ר אריה מן ז"ל הבטיח לנתבע שלא לבקש להעלות לדייר החלופי את דמי השכירות. כמו כן, עד ליולי 2009 מעולם לא נדרש לשנות את גובה דמי השכירות, ואף לא טענו בפניו כי מגיעים דמי שכירות גבוהים יותר או דמי שכירות ריאליים. 7. אמנם, לא התובע ולא אביו באו בדרישה להעלאת דמי השכירות כבר ב-2006 מאז שינה הנתבע את עיסוקו מבית דפוס לעסק של ניכיון שיקים, ואולם אף לא אחד מעדים אלה העיד כי היה בכך ויתור במפורש או מכללא, לכל היותר היה כאן ויתור שלא מדעת. אף לא אחד מהצדדים לא התובע ולא אביו, ואף לא הנתבע עצמו, ידע כי עיסוקו יכול ויימצא תחת הגדרת "בעל מקצוע חופשי". הגדרה שכאמור שנויה במחלוקת בפסיקה, ועליה היו חלוקים באי כח הצדדים משפטית עד תום המשפט. אם כך, כיצד היו אמורים הצדדים לדעת אם עסק של ניכיון שיקים נכנס בהגדרת "בעל מקצוע חופשי". העד ד"ר אריה מן ז"ל שעדותו הוקדמה, העיד כדלקמן: "אני לא הבטחתי שאני לא יעלה את דמי השכירות, ושאם מגיע לי להעלות אותם מאיזה שהיא סיבה, אז אין כל סיבה שלא אעלה אותם". (עמ' 9 לפרו' שורות 3-4). לא מיותר לציין, כי הנטל להוכיח ויתור מפורש או מכללא מונח על כתפיו של הנתבע מתחילת הדיון ועד סופו. נטל זה לא הורם ואף לא נטען מפורשות בתצהיר עדות ראשית של הנתבע כי התובע ו/או אביו הודיעו מפורשות כי הם מוותרים על העלאת דמי השכירות. העלאה זו כאמור לא נדרשה מפאת העדר ידיעה, ומייד בסמוך לקבלת ייעוץ משפטי הגיעה הדרישה ביולי 2009. התובע ברוב הגינותו איננו תובע את הפרשי שכה"ד משנת 2006 ועד אמצע 2009, אלא רק מיום ההודעה ומהיום שהתובע קיבל ייעוץ משפטי על פיו הבין כי ניתן לדרוש העלאה של שכה"ד לשכ"ד ריאלי. 8. מחלוקת נוספת הנטושה בין הצדדים היא באשר לגובה דמי שכה"ד - נטען ע"י ב"כ הנתבע כי גובה שכה"ד צריך להיות מוכח באמצעות חוו"ד שמאית, משלא נעשה כך לא הוכח גובה שכה"ד הריאלי. ב"כ התובע הפנה בטיעוניו לרע"א 2986/92, שם קבע ביהמ"ש כי דמי השכירות הריאליים צריכים להיות כאלה שצדדים היו מגיעים אליהם בהסכמה על פי מו"מ חופשי של שוכר מרצון ומשכיר מרצון. על מנת להגיע למידע זה, ניתן לבדוק נכסים דומים בתכונותיהם ולעיין בהסכמים של נכסים אלה. 9. בענייננו, צרף ב"כ התובע הסכמים של דייר שכן, מר קוסטיקה שמחזיק שתי חנויות צמודות בבניין, חנות אחת קטנה מחנותו של הנתבע והאחרת גדולה ממנה. ב"כ התובע צרף שני הסכמי שכירות על פיהם משלם מר קוסטיקה 1,500 ₪, על החנות הקטנה והחנות הגדולה משלם 2,200 ₪. סה"כ משלם מר קוסטיקה בממוצע 57.8 ₪ למ"ר. הנתבע מפנה לדייר בשם באבי המשלם 1,500 ₪ שכירות לנכס ששטחו 30 מ"ר. היינו, 50 ₪ למ"ר. לטענת הנתבע, דמי השכירות הריאליים המכסימליים שיש לשלם לנכס שאותו הוא מחזיק הינם לא יותר מ- 1,350 ₪. אין מחלוקת כי הנכס שמחזיק בו הנתבע גדול ב-2 מ"ר מהנכס ששוכר באבי. על אף זאת, טוען הנתבע כי מאחר והוא שילם דמי מפתח עליו לשלם פחות. 10. מאחר ואין בפניי נתונים נוספים, אלא שיעורי שכ"ד שמשלמים דיירים אחרים באותו מקום, יש ללכת על פי נתונים אלה. אני סבורה כי אם בנמצא נתונים של דמי שכירות ריאליים שמשולמים בפועל לגבי חנויות דומות, הרי ראיה זו טובה ומדויקת יותר מחוו"ד שמאית. מאחר ושתי החנויות של מר קוסטיקה אינן דומות לחנות האחת שיש לנתבע, וייתכן כי לנכס גדול של שתי חנויות מחוברות יש ערך כלכלי אחר, בבחינת השלם השווה יותר מסך כל חלקיו, אני סבורה כי יש לערוך את ההשוואה עם הנכס של מר באבי הדומה לנכס נשוא הדיון, ולפיכך דמי השכירות הריאליים צריכים להיות לפי 50 ₪ למ"ר כפול 32.17 מ"ר, ובסה"כ 1,608 ₪. סוף דבר: א. אני סבורה כי ניהול עסק של ניכיון שיקים נכנס תחת הגדרת "בעל מקצוע חופשי" כהגדרתו בסעיף 1 (14) לתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק - אי תחולת השיעורים המרביים והפחתות), התשמ"ג - 1983. ב. אינני סבורה, כי הנתבע הרים את הנטל לשכנע את ביהמ"ש כי התובע ו/או אביו ויתרו במפורש או מכללא על דמי שכירות ריאליים. ג. אני קובעת כי דמי השכירות הריאליים צריכים להיות בגובה של 1,608 ₪ עפ"י חישוב של 50 ₪ למ"ר. שכ"ד זה ישולם מיום הדרישה 1.7.09. ד. הנתבע יישא בהוצאות התובע בסכום כולל של 5,000 ₪. מקצוע חופשידייר מוגן (הגנת הדייר)הגדרות משפטיות