השופט ג' בך: 1. ביום 13.6.82 חתמו המשיבים 1-3 (פרטוש ציון, כהן אבי, גור אריה; להלן - המשיבים) עם המערערת 1 בע"א 1785/90 "החברה לבנין ופיתוח אילת בע"מ" (להלן - החברה) ועם המערערת בע"א 1781/90 "דרוקר זכריה חברת קבלנית לעבודות אזרחיות בנין ופיתוח בע"מ" (להלן - הקבלן) על חוזה לרכישת חנות מס 212 במרכז קניות "כיכר שלום" באילת (להלן - החוזה). על-פי חוזה הרכישה היה על המשיבים להתקשר בחוזה לשירותים ואחזקה של החנות עם "שרותי מרכז כיכר שלום אילת בע"מ" (להלן - ש.מ.ש.). הסכם כזה לא נחתם, אך על אף היעדרו של הסכם שירותים שילמו המשיבים לש.מ.ש. בעבור שירותי תחזוקה וניקיון. ש.מ.ש. מערערת אף היא במסגרת ע"א 1785/90. 2. בבית המשפט המחוזי תבעו המשיבים פיצויים מהחברה ומהקבלן בשל מספר ראשי נזק, לרבות: פיגור במסירת החנות, היות החנות קטנה מהמובטח, אובדן הכנסות בגין ליקויי בנייה ועוגמת נפש. כמו כן נתבעה ש.מ.ש להשיב כספים ששולמו לה בגין שירותי אחזקה לקויים שסיפקה. בנוסף ביקשו התובעים (המשיבים) מבית המשפט לבטל סעיפים מקפחים בחוזה. על החלטת בית המשפט קמא בכל הנקודות האמורות הוגשו לפנינו ערעורים, ובעניין הסעיפים המקפחים הוגשו ערעור וערעור שכנגד. נדון בטענות השונות שהועלו אחת לאחת: 3. הפיגור במסירת החנות בסעיף 5.01 לחוזה הרכישה התחייב הקבלן להשלים את בניית החנות לא יאוחר מיום 1.10.82, אם כי צוין שדחייה של חודשיים לא תהווה הפרת התחייבות זו. כראיה לעניין מועד השלמת הבנייה הצביעה החברה על אישור איכלוס מטעם עיריית אילת מיום 12.12.82, ואילו המשיבים הצביעו על אישור איכלוס מאוחר יותר מטעם העירייה, החל מיום 14.4.83. שופטת בית המשפט המחוזי קבעה, כי האישור מדצמבר 1982 הינו זמני בלבד, כך שלשיטתה אושר המכרז לאיכלוס רק 4 חודשים מאוחר יותר, ובסך הכול 6 חודשים מאוחר מיום המסירה המוסכם. השופטת ראתה בכך הפרת חוזה ופסקה בעניין זה 10,000 ש"ח פיצויים. על קביעתה זו חולקות המערערות, ונראה שהדין עמן. מבלי להכריע בשאלת אישור האיכלוס, ואפילו נצא מהנחה שצדקה השופטת קמא בהחליטה כי האישור המאוחר הוא האישור הקובע, הרי שלאור הוראות החוזה לא כל איחור במסירה ייחשב הפרת חוזה. ובמה דברים אמורים? סעיף 5.01 לחוזה קובע: "הקבלן מתחייב בזה להשלים את בנית הנכס לא יאוחר מתאריך 1 לאוקטובר 1982. ...[כש] דחיית מועד זה בגדר 2 חודשים לא תהווה הפרת התחייבות הקבלן ו/או המוכר". ובסעיף 5.02 לחוזה נאמר: "למרות האמור בס' 5.01 דלעיל, מותנה ומוסכם במפורש על-ידי הצדדים כי אם במשך התקופה שעד להשלמת בנית הנכס יהיו הפרעות או עיכובים בביצוע עבודות הבניה כתוצאה מגורמים שאינם תלויים במוכר ו/או בקבלן או שאין למוכר ו/או לקבלן שליטה עליהם לרבות ומבלי לפגוע בכלליות האמור לעיל, כוח עליון, פריצת מלחמה, פעולות איבה, שביתות, מחסור בחומרי בניה ובכח אדם, ימי גשם רבים מן המקובל... יידחה תאריך ההשלמה למשך תקופה שתאושר על-ידי היועץ... לתקופת הדחיה המתחייבת מן העכובים שנגרמו מהסיבות הנ"ל" (ההדגשות שלי - ג' ב'). מסעיפים אלו עולה, כי איחור של חודשיים בהשלמת הנכס לאו פיגור הוא, וכי אפשרית דחייה נוספת, מקום שזו נובעת מנסיבות שאינן תלויות בקבלן או במוכר כפריצת מלחמה, מחסור בחומרי בנייה וכדומה. בענייננו הוגש לבית המשפט המחוזי תצהיר של מהנדס האתר, מר דואק, ואף נערכה חקירה נגדית של אותו עד. לפי תצהירו ועדותו נגרם העיכוב בבנייה בשל מלחמת לבנון, שפרצה אותה שנה וגרמה להאטה גדולה בקצב העבודה עקב גיוס עובדים ומנהלי עבודה (עיכוב של 3 חודשים בערך). עיכוב של חודש נוסף נבע ממחסור במלט שאירע בעת ביצוע העבודות. נראה אם כן שהאיחור במסירת החנות אינו חורג ממסגרת תנאי החוזה. טוענים המשיבים, כי מלחמה אינה יכולה להוות סיכול חוזה, שהרי מלחמה בישראל הינה בגדר הצפוי. אין לטענה זו כל משקל, מקום שהותנה והוסכם במפורש בחוזה כי מלחמה אכן תהווה סיבה לדחיית מועד להשלמת הבנייה. אמנם אפשר לטעון, כי בסיפא של סעיף 5.02 מצוי היבט מקפח, לפיו יועץ מטעם הקבלן הוא שיאשר את תקופת הדחייה, ועוד נידרש לכך בהמשך; אך אפילו נפסול את הסיפא של הסעיף, עדיין בעינה עומדת הקביעה, כי איחור בשל סיבות אובייקטיביות מסוימות שאינן נעוצות בקבלן, כגון פריצת מלחמה, לא ייחשב הפרה, וכך כאמור היה בענייננו. אשר-על-כן לעניין הפיגור במסירת החנות דין הערעורים להתקבל. 4. היות החנות קטנה מזו שהובטחה בחוזה הרכישה בחוזה שבין הצדדים הוסכם, כי שטחה של החנות נושא החוזה יהיה 38 מ"ר (לפי התכנית המצורפת לחוזה). במיפרט לא נאמר אם הכוונה לשטח ברוטו או לשטח נטו, ואם זהו שטח הפנים או השטח הנומינאלי של החנות. במחלוקת בין הצדדים ביכרה השופטת קמא את עמדת המשיבים, לפיה הכוונה הייתה לשטח הפנים, וזאת בשל השקפתה, כי את ההסכם יש לפרש נגד המנסח, באופן שאילו התכוונו המוכרים לשטח הנומינאלי היה עליהם לפרש זאת בחוזה. מכאן הגיעה השופטת למסקנה, כי מאחר ששטח הפנים של החנות הינו 35.5 מ"ר, על החברה והקבלן להחזיר לקונים 2.5/38 מהמחיר (משוערך ונושא ריבית). גם על קביעה זו הוגש ערעור, ואף כאן נראה שיש לו בסיס. שני הצדדים מתבססים על תקן 975 של מכון התקנים הישראלי. מטרת התקן היא אמנם לתאר שיטה לקביעת שטחה של דירה, אך אין הוא מגדיר במפורש מהו שטחה של דירה, אלא מהו שטח פנים של דירה ומהו שטחה הנומינאלי. וכך נאמר שם: "2.6. שטח פנים הדירה - השטח של חלק הדירה המשמש או עשוי לשמש אנשים לייעוד שהדירה מיועדת לו. ...... 2.8. שטח נומינלי של הדירה - כינוי מספרי לציון גודל הדירה". למקרא שתי הגדרות אלו נראה סביר יותר שדווקא השטח הנומינאלי הוא זה המתאר שטחה של דירה, ולא שטח הפנים. כך אף נראה סביר, כי מוכר המתאר דירתו - ינקוב בשטח הברוטו של הדירה ולא יחסיר את השטחים שמתחת לקירות החוץ. ואם כך, הרי שיש לקבל את עמדת המערערות, לפיה השטח המובטח בחוזה (38 מ"ר) הוא השטח הנומינאלי, ואכן הוכח שהשטח הנומינאלי הוא 38 מ"ר. או אז אין לומר שסופקה חנות קטנה מהמובטח. מחזקת את מסקנתי זו העובדה, שבמיפרט הטכני תואר גובה החנות כ- 4.55 מ' נטו. ניתן ללמוד מכך, כי כאשר המוכרת מתכוונת למדידה נטו היא מציינת זאת במפורש, וכל מקום שבו לא צוינה המילה "נטו", הרי הכוונה היא למדידה ברוטו. מכאן, שתיאור שטח החנות כ- 38 מ"ר הוא תיאור שטחה ברוטו. כמו כן אפשר להסתייע, על דרך ההיקש, בתוספת השלישית לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל-1970. שם, בסימן ב', סעיף 1.00.3, מוגדר שטח דירה באופן הבא: "(א)שטחה של דירה הוא מספר המ"ר הכולל - (1) של שטח רצפתה, לרבות גבליות; (2) של השטח מתחת לקירותיה הפנימיים והחיצוניים; (3) של מחצית השטח מתחת לקירות החוצצים בינה לבין מבנה אחר, למעט חדר המדרגות; (4) של שטח ההשלכה האפקית של מרפסות, מרפסות מטבח ומרפסות גג. (ב) שטחה של דירה לא יכלול שטח של כרכוב הבולט מקיר והמשמש קישוט ארכיטקטוני או להגנה מפני השמש (להלן - כרכוב)". הגדרה זו קרובה הרבה יותר להגדרת השטח הנומינאלי מאשר להגדרת שטח הפנים, ולמרות שזוהי הגדרת שטח לצורך חישוב שטחי בנייה לקביעת אגרות, הרי שניתן ללמוד מכאן מהי הדרך המקובלת לתיאור שטחה של דירה. מטעמים אלו יש לקבל את הערעור לעניין שטחה של החנות. 5. השבת כספים ששולמו לש.מ.ש. המשיבים שילמו לש.מ.ש. דמי אחזקה ושירותים, וש.מ.ש מצדה חייבת הייתה ליתן ללקוחות המרכז (כולל המשיבים ולקוחותיהם) את כל השירותים הדרושים, כדי לאפשר קיום מרכז מסחרי נאות בשעות שאותו המרכז פתוח לקהל. לאור הראיות שהוצגו בבית המשפט קמא נקבע, כי השירותים שניתנו על-ידי ש.מ.ש. למשיבים וללקוחותיהם - בתקופה הרלוואנטית - היו לקויים, הן מבחינת הניקיון והתחזוקה, הן מבחינת מיזוג האוויר והן מבחינת התאורה. על כן נפסק, כי על ש.מ.ש להחזיר לתובעים 30% מסכום דמי השירותים שהמשיבים שילמו לה, כשהם משוערכים ליום ההחזר ונושאים ריבית כדין. המערערות (בע"א 1785/90) מעלות טענות שונות, ובחלקן אף מתמיהות, המתרכזות בשאלות עובדתיות שהוכרעו בבית המשפט המחוזי. כך, למשל, מנסות המערערות לטעון, כי אין צורך להפעיל את מיזוג האוויר בכל שעות היום, וכי תאי השירותים מתוחזקים כיאות; זאת בניגוד למימצאים הברורים והחד משמעיים של בית המשפט. מן המפורסמות הוא, שבית-משפט זה אינו מתערב, ככלל, בקביעותיו העובדתיות של בית המשפט קמא, אשר שמע וראה את ראיות הצדדים. לפיכך קביעת השופטת, כי ש.מ.ש סיפקה שירותים לקויים וכי עליה להשיב חלק מהסכומים שנשתלמו לה, בעינה עומדת, ואין מקום להופכה על-פיה. כמו כן אין להתערב בשיעור ההשבה שנפסק; אומדן זה מסור לשיקול דעתו של בית המשפט קמא, ואומדנו אינו חורג ממסגרת הסביר. בנקודה זו, אם כן, הייתי דוחה את הערעור בע"א 1765/90. 6. אובדן הכנסות בגין ליקויי בנייה בבית המשפט קמא נפסק למשיבים פיצוי כולל של 20,000 ש"ח בגין אובדן הכנסות, עוגמת נפש והוצאות. הוסבר, כי אובדן ההכנסות נבע מהיעדר חניה מרוצפת, מאי גמר הבנייה ומליקויי בנייה. אי השלמת המבנה, באופן שלא נסתיימה בניית הקומה הנוספת, גרמה לחדירת רטיבות. כמו כן חדרה רטיבות בשל ליקויי הבנייה, ואף נסתם הביוב. הרטיבות הסבה נזקים לריהוט ולמלאי, וכן נדרש סיוד. על כל אלו נוספה עוגמת הנפש שנגרמה למשיבים כתוצאה מהנזקים הנ"ל. המערערות טוענות, כי נזקים אלו לא הוכחו, ואילו הקבלן מוסיף וטוען, שאפילו הוכחו הנזקים, הרי שיש להטיל את האחריות בגינם על החברה, ולא עליו. נחה דעתי, שהוכח נזקם של המשיבים, פרט לנושא מגרש החניה. בבית המשפט קמא הוצגו הראיות בקשר לנזקים האמורים, ונקבעו המימצאים בנוגע אליהם. המדובר בנזקים שקשה לקבוע את שיעורם המדויק. ואמנם, מקום שהוכח קיומו של נזק, אך שיעורו אינו ודאי, אפשר עדיין לפסוק פיצויים על דרך של אומדן כללי, וכך עשתה השופטת. עם זאת, לא ברור הקשר בין היעדרה של חניה מרוצפת לבין אובדן ההכנסות. ייתכן שניתן לטעון, שהיעדרו של מגרש חניה משוכלל עלול להשפיע על לקוחות ומכאן על ההכנסות, אך גם טענה זו אינה נראית משכנעת מאוד. לפיכך נראה, שיש מקום להפחית חלק מסכום הפיצוי הכולל שנפסק בבית המשפט קמא בפריט זה. הפחתה נוספת שראוי שתיעשה נוגעת לשאלת ההוצאות בעין. נראה, שראש נזק זה גולם בטעות בסכום הכללי שנפסק, וזאת למרות שהשופטת קבעה, ובצדק, שיש לדחות את תביעת המשיבים להחזר ההוצאות בעין מהטעם שלא הוגשו לעניין זה קבלות. אשר-על-כן יש לקבל את הערעורים בנקודה זו באופן חלקי ולהפחית את סכום הפיצוי שנפסק ולהעמידו על 10,000 ש"ח. ובנוגע לטענת הקבלן, לפיה יש להטיל את תשלום הפיצוי על החברה, הרי שעל-פי סעיף 19 לחוזה הקבלן הוא האחראי לטיב הבנייה ולנזקים הנובעים מליקויים בה. העולה מכאן, שדינה של טענה זו של הקבלן להידחות. 7. סוגיית התנאים המקפחים השופטת קמא דנה בפרוטרוט בטענת המשיבים, כי חלק מתנאי החוזה פסולים הם בשל היותם תנאים מקפחים, על-פי חוק החוזים האחידים, תשכ"ד-1964; השופטת קיבלה טיעון זה בחלקו וקבעה, כי חלק מתנאי החוזה אכן בטלים בהיותם מקפחים. המדובר, למשל, בסעיפים המגבילים את גישת המשיבים לבית המשפט, מכתיבים להם התקשרות עם גורמים חיצוניים מסוימים או מסמיכים אדם מטעם החברה כפוסק אחרון לגבי מחלוקת העלולה להתעורר בין הצדדים. לעומת זאת דחתה השופטת את טענת המשיבים ביחס לתנאים אחרים שלא מצאה בהם קיפוח. טענת המערערות כנגד קביעותיה של השופטת ביחס לתנאי החוזה שאותם מצאה מקפחים הינה כללית וסתמית. מסתפקות הן למעשה בטענה, כי שגתה השופטת בקביעותיה וכי התעלמה מהעובדה, שהמשיבים לא עמדו בנטל ההוכחה בדבר היות התנאים האמורים מקפחים. לאור העובדה, שאין המערערות מעלות טענות מפורטות וספציפיות כנגד כל אחת מקביעותיה של השופטת בדבר אופיו המקפח של תנאי זה או אחר, אין אני מוצא מקום או צורך להתייחס בפרוטרוט לכל אחד מן התנאים האמורים. נחה דעתי, כי השופטת בדקה באופן יסודי את כל אחד מתנאי החוזה שלגביהם התעוררה טענת הקיפוח כאמור, ולא מצאתי פסול בהתייחסותה לנושא זה או במסקנותיה. אשר לערעורים שכנגד שהוגשו על-ידי המשיבים בנקודה זו, הרי גם בהם לא מצאתי ממש. הערעורים שכנגד מתייחסים לתנאים בחוזה (סעיף 1.01 וסעיף 7.01), שלפיהם נאסר על המשיבים לעסוק במכירת מצרכי מזון, אם כי הותר להם (בסעיף 8.01) ממכר של משקאות קלים ובירה. השופטת דחתה טענה זו בקובעה, כי הואיל והחברה אינה רק קבלן, אלא תפקידה לפתח את אילת, זכאית היא לתכנן מרכזים מסוגים שונים ולמטרות שונות, מבלי שייחוד הייעוד ייחשב מקפח כשלעצמו. ומכל מקום ברור הוא, שההיתר בסעיף 8.01 (היינו ההיתר למכור משקאות קלים ובירה) גובר על האיסור הכללי בדבר מכירת מזון. לא גיליתי בהחלטה זו משום אי סבירות או הפרת עקרונות דוגמת חופש העיסוק ותקנת הציבור, ולא מצאתי כאן מקום להתערבותנו. 8. סוף דבר על סמך האמור לעיל הייתי מחליט כדלקמן: א. לקבל את ערעור המערערות בשני הערעורים הנדונים באשר לשאלת הפיגור במסירת החנות ולבטל את סכום הפיצוי בסך 10,000 ש"ח שנפסק למשיבים בעניין זה; ב. לקבל את ערעור המערערות בשני הערעורים הנדונים באשר לשאלת שטחה של החנות ולבטל את הפיצוי שנפסק בעניין זה; ג. לדחות את ערעור המערערות (בע"א 1785/90) בשאלת השבת הכספים ששולמו לש.מ.ש., באופן שעל ש.מ.ש. להשיב למשיבים 30% מדמי השירותים שהמשיבים שילמו לה; ד. לקבל באופן חלקי את ערעור המערערות בשני הערעורים הנדונים לעניין אובדן ההכנסות, באופן שיופחת הפיצוי ויועמד על 10,000 ש"ח במקום 20,000 ש"ח, כפי שנפסק בבית המשפט קמא; ה. לדחות את הערעורים ואת הערעורים שכנגד באשר לקביעות בית המשפט קמא לעניין התנאים המקפחים; ו. כל התשלומים ההדדיים, החייבים להתבצע על-פי האמור לעיל, יישאו ריבית והצמדה כדין; ז. בהתחשב במסקנותינו - יישא כל צד בהוצאותיו. הנשיא מ' שמגר: אני מסכים. השופט ד' לוין: אני מסכים. הוחלט כאמור בפסק-דינו של השופט בך. הפרת חוזהחוזה