המשיבה מס' 1, חברה לבניין והשקעות יוסף רפפורט בע"מ, רכשה בעיסקת קומבינציה, "מחצית מזרחית" של החלקה 124 בגוש 6517 (להלן: "החלקה") תמורת התחייבות להקים במחצית המערבית של החלקה, קוטג' למען הבעלים של החלקה. תנאי העיסקה פורטו בחוזה (להלן: "חוזה הקומבינציה") מיום 19.6.1983 שנחתם בין המשיבה מספר 1 והבעלים של החלקה. העתק חוזה הקומבינציה צורף כנספח לתובענה. על החלקה ניתן היה לבנות שני קוטג'ים, כל אחד על מחצית החלקה. "המחצית המזרחית", שעליה נבנה הקוטג' של המבקשים, גובלת ברחוב הלני המלכה בהרצליה. המחצית המערבית נמצאת מאחוריה. הגישה מהרחוב למחצית המערבית, הינה דרך "המחצית המזרחית". בחוזה הקומבינציה נקבעו הוראות בדבר הטיפול ברישום זכויות הבעלות של שני הקוטג'ים שיוקמו ובדבר אופן הרישום. בין היתר נקבע כי: הטיפול ברישום ייעשה על ידי עורכי הדין יעקב ניר ו/או דוד גולן. בהתחשב בעובדה ששני הקוטג'ים ייבנו על חלקה אחת נקבע כי הם יירשמו כבית משותף. לכל אחד משני הקוטג'ים תוצמד מחצית מהחלקה. לפי הוראה זו, כל "המחצית המזרחית" הייתה צריכה להרשם בבעלותם של המבקשים. 4.תרשם זכות מעבר "במחצית המזרחית", לטובת המחצית המערבית, בדרך של "זיקת הנאה". ב-21 בפברואר 1985, קרוב לשנתיים לאחר חתימת חוזה הקומבינציה, נחתם הסכם מכר (להלן: "הסכם המכר") בין המשיבה מס' 1 לבין המבקשים, בני הזוג וייזר. העתק הסכם המכר צורף כנספח לתובענה. בעת התקשרות זו, היתה החלקה רשומה עדיין על שם חברת וילה רודוס בע"מ. המבוא להסכם המכר פותח בפיסקה בה נאמר: "הואיל והמוכרת רכשה זכויות במקרקעין הידועים החלקה 124 בגוש 6517, על פי הסכם קומבינציה עם בעלי המקרקעין, וילה רודוס בע"מ מיום 19.6.1983 אשר העתק הימנו מצ"ב". ב-1995, מספר שנים לאחר שהקוטג' נמסר לחזקתם של המבקשים, בוצע רישום זכויות הבעלות. במכתב מ- 11 ביוני 1995 (נספח ו' לתובענה) הודיע עו"ד רז ממשרדו של המשיב מס' 3, עו"ד דוד גולן, למבקש מר וייזר, כי הבית שברחוב הלני המלכה נרשם על שמו בלשכת רישום המקרקעין. ב- 1999 הציעו המבקשים את הקוטג' למכירה. המבקשים טוענים כי קונה פוטנציאלי שבדק בלשכת רישום המקרקעין הביא לידיעתם ששטח של 126 מ"ר מתוך "המחצית המזרחית" נרשם כרכוש משותף להם ולבעלי המחצית המערבית. המבקשים טוענים כי הם רכשו את "המחצית המזרחית" כפי שתוארה ב"חוזה הקומבינציה" ולפי הוראות הרישום שנכללו בו. לפיכך צריך היה לרשום את כל שטח "המחצית המזרחית" בבעלותם בכפוף ל"זיקת הנאה" של בעלי המחצית המערבית, להבטחת זכות המעבר שלהם. הרישום שנעשה פגע בזכות הקנין שלהם לכן הגישו תובענה זו במטרה לתקן את המעוות. המבקשים טוענים כי המשיב מס' 3 שאמור היה לטפל ברישום על פי הוראות חוזה הקומבינציה - ולמעשה היה צריך לפעול כנאמן הבעלים של שני מחציות החלקה, פעל בניגוד להוראות שחייבוהו. לטענת המבקשים המשיבה מס' 1, הפרה את התחייבותה לגרום לרישומם כבעלים של כל "המחצית המזרחית". כמו כן טוענים המבקשים כי המשיב מס' 2, יעקב פוליאקביץ, עשה עושר ולא במשפט, זכה ברישום כבעל מחצית רכוש משותף של שטח שצריך היה להרשם כולו בבעלותם ולא כרכוש משותף, לפיכך חלה עליו חובת השבה. דיון אכן לפי הוראות הרישום המפורטות בחוזה הקומבינציה, צריך היה לרשום את זכות המעבר של בעלי המחצית המערבית כ"זיקת הנאה", על פי סעיף 93 בחוק המקרקעין. לפי החוק, "זיקת הנאה" הינה אחת מעיסקות במקרקעין הניתנות לרישום בלשכת רישום המקרקעין כמו "בעלות" (סעיף 2 בחוק) כמו "שכירות" (סעיף 3) ו"משכנתה" (סעיף 4). "זיקת הנאה" מפורטת כעיסקה בסעיף 5 בחוק. בהתנגדותם לתובענה העלו המשיבים מספר טענות שאתייחס אליהן כדלהלן: נטען כי המבקשים אינם זכאים להסתמך על הוראות חוזה הקומבינציה משום שלא היו צד לחוזה זה. לטענתם, המבקשים רכשו את הזכויות שלהם על פי "הסכם המכר", בו לא הוקנתה להם זכות בעלות בכל השטח של "המחצית המזרחית" כי אם אך ורק בקוטג' כיחידה בבית משותף. כמו כן טוענים המשיבים כי הדרך החוקית היחידה לרישום זכותם היא זו שנעשתה בפועל, דהיינו רישום המעבר למחצית המערבית, כרכוש משותף בדומה לרישום חדר מדרגות בבית משותף. לטענתם נעשה צרוף חוזה הקומבינציה להסכם המכר, רק כדי להוכיח את זכותה של המשיבה מס' 1 למכור למבקשים את הקוטג' ולא על מנת לעשות את תנאיו של חוזה הקומבינציה כחלק מהסכם המכר. אני דוחה טענה זו. עיון בשני המסמכים, הסכם המכר וחוזה הקומבינציה מחייב את המסקנה שחוזה הקומבינציה צורף כחלק בלתי נפרד מעיסקת המכר ועל כן כחלק מהסכם המכר. במספר עניינים שהם מעיקרי עיסקת המכר, משלים חוזה הקומבינציה את הסכם המכר. ההוראות בדבר ההתחייבות לרישום הממכר על שם המבקשים ואופן הרישום מצויות בחוזה הקומבינציה ולא בהסכם המכר. יתירה מזו, בהסכם המכר נכללה הפנייה מפורשת לחוזה הקומבינציה בקשר לרישום. בסעיף 19 (א) בהסכם המכר נאמר: "19. (א) הקונה מצהיר ומאשר כי ידוע לו והוא מסכים כי תקנון הבית המשותף ינוסח על דעת עורכי הדין יעקב ניר ו/או דוד גולן מזה ועורכי הדין י. גורניצקי ושות' מזה, כאמור בהסכם הקומבינציה המצ"ב להסכם זה." הידע המיוחס בסעיף זה לקונה בדבר הרישום, מצוי כולו בחוזה הקומבינציה. עניין זכות המעבר ב"מחצית המזרחית" לבעלי המחצית המערבית, שהוא בעל חשיבות בעיסקה הנידונה, מפורט אך ורק בחוזה הקומבינציה ואינו מצוי בהסכם המכר. הסכם המכר, הוקדש בעיקרו להתחייבויותיה של המשיבה מס' 1 בדבר בניית הקוטג' ותאורו. אין בו פרטים מלאים כנדרש בדבר המקרקעין הנמכרים. פרטי המקרקעים נכללו בחוזה הקומבינציה בו נקבע כי שטחי ה"מחצית המזרחית" צמודים לקוטג' הנמכר. זכויות הבנייה של הקוטג' ב"מחצית המזרחית", אושרו בהתחשב בשטח הקרקע. המשיבה מס' 1 שרכשה את ה"מחצית המזרחית" על פי חוזה הקומבינציה, לא שיירה לעצמה כל זכות במחצית המזרחית, לאחר מכירת הקוטג' למבקשים. אני דוחה את הטענה שחתימתם של המבקשים על מסמכי הבקשה לרישום שהוכנו במשרדו של המשיב מס' 3 יצרה "השתק" המונע מהמבקשים את האפשרות לתבוע את ביטול רישום "הרכוש המשותף". לפי תאור המימכר בעיסקת המכר, אמורים היו המבקשים לקבל לבעלותם קרקע בשטח מחצית החלקה, בכפוף לרישום "זיקת הנאה" להבטחת זכות המעבר כמוסבר לעיל. "זיקת הנאה" כהגדרתה בסעיף 5 בחוק אינה מקנה זכות חזקה ואילו "רכוש משותף" מקנה לבעלים זכות חזקה משותפת. משמע שברישום שנעשה בענייננו, דהיינו רישום שטח 126 מ"ר מחלק ה"מחצית המזרחית", פוגעת בזכות הקנין שהמבקשים רכשו. מצד שני, מעניק הרישום לבעלים של המחצית המערבית, זכות קניינית שלא היו זכאים לקבל. ויתור על זכות קנין צריך שתעשה בצורה מפורשת בכתב. בסעיף 8 בחוק נקבע כי עיסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב. המבקשים בענייננו לא חתמו על מסמך בו ויתרו במפורש על זכות הבעלות בחלק כלשהו מהמחצית המזרחית. אני גם קובעת, כי שוכנעתי שהמבקשים לא התכוונו לוותר על זכות כאמור. לראשונה הובא לידיעתם כי נפגעה זכותם על ידי רישום חלק מהמחצית המזרחית כ"רכוש משותף" בעת ניסיון מכירת הקוטג' כמובא לעיל. אני דוחה את הטענה שיש לפרש את התובענה, כדרישה של המבקשים להצמיד להם שטח שאסור להצמידו ואשר לפי החוק חייב להרשם כרכוש משותף. אם תתקבל התובענה, תרשם "זיקת הנאה" במקום רישום השטח כרכוש משותף. השינוי לא יפגע בזכות המעבר לחלקה המערבית. אשר על כן, אני מקבלת את התובענה. ניתן בזה פסק דין המצהיר כי שטח של 126 מ"ר בחלקה 124/1 בגוש 6517 אשר נרשם כרכוש משותף של בעלי החלקה 124, הינו בבעלות המבקשים - שהם בעלי תת חלקה 124/1. לפיכך יש לבטל את רישום השטח האמור כרכוש משותף, ובה בעת לרשום בגין תת חלקה 124/1 האמורה, "זיקת הנאה" לזכות הבעלים של תת חלקה 124/2. אני ממנה בזה את ב"כ המבקשים עו"ד גבי מיכאלי, ככונס נכסים על חלקה 124 בגוש 6517, הנדונה, כדי לטפל בביצוע תיקון הרישום, על פי המפורט לעיל. אני מחייבת את שלושת המשיבים, ביחד ולחוד, לשלם למבקשים את הוצאות המשפט, כפי שהוצאו בפועל וכמו כן סך 30,000 ₪ שכר טרחת עו"ד בצרוף מס ערך מוסף. חוזהזיקת הנאהבניהעסקת קומבינציה