1. ביום 19.3.04 חתמו התובע ונתבע מס' 1 מר יעקב כהן ( להלן "הנתבע" ) על זכרון דברים ( להלן "זכרון דברים" ), לפיו התחייבו הנתבעים 1 ו-2 למכור לתובע ואשתו דירה שבבעלותם הנמצאת ברח' תאשור 5 בחיפה, תמורת סך של 305,000 דולר ( להלן "הדירה"). במעמד החתימה, שילם התובע לנתבע מקדמה בסכום של 22,400 ₪ ( ששוויים היה 5,000 דולר ). העסקה יצאה אל הפועל בתיווכן של נתבעות מס' 3 ו-4, וזכרון הדברים נחתם בנוכחותן במשרד התיווך שבו הן עובדות. 2. לאחר החתימה על זכרון הדברים, שלח הנתבע לתובע טיוטה של הסכם מכר שהוכנה על ידי עורך דינו. טיוטה זו לא הוחזרה לידי הנתבע, וביום 24.3.04, דהיינו כ-5 ימים לאחר החתימה על זכרון הדברים, שלח התובע לנתבע דרישה בכתב להשבת המקדמה ששולמה על ידו בטענה כי הנתבע העלים ממנו פרטים מהותיים הקשורים לדירה. הנתבע התנגד לדרישה תוך הכחשת טענותיו של התובע, וטען כי ביטול זכרון הדברים על ידי התובע נעשה שלא כדין. 3. על רקע מחלוקת זו, הגיש התובע את תביעתו המקורית כנגד הנתבעים 1 ו-2 להשבת המקדמה ששולמה על ידו, בטענה כי זכרון הדברים לא יצר כל קשר משפטי מחייב בין הצדדים, ולחילופין כי ביטולו נעשה כדין על ידו, ואילו הנתבעים 1 ו-2 הגישו תביעה נגדית כנגד התובע ואשתו לחיובם בתשלום סכום הפיצוי המוסכם בסך של 30,000 דולר, בגין הפרת זכרון הדברים. בשלב יותר מאוחר הגיש התובע כתב תביעה מתוקן אליו צורפו נתבעות מס' 3 ו-4 ( להלן המתווכות" ), ובו טען כי המתווכות הציגו בפניו מצג שווא לגבי מצב הדירה, הזכויות בה ומאפייניה, והפעילו עליו לחץ לשם החתימה על זכרון הדברים, ופעלו תוך הפרת חובות המוטלות עליהן על פי חוק המתווכים תשנ"ו-1996. המתווכות הגישו הודעת צד שלישי כנגד הנתבעים 1 ו-2 ובה עתרו לשפותם בגין כל סכום שיחוייבו בו, במידה ויחוייבו, במסגרת התביעה המתוקנת. 4. דיון אין מחלוקת כי זכרון הדברים נחתם לאחר שהתובע ובני משפחתו ביקרו מספר פעמים בדירה ומצאו אותה מתאימה לצרכיהם, ולאחר שהתקיימו שתי פגישות במשרד התיווך בהן סוכמו כל תנאי העסקה. כמו כן אין מחלוקת כי זכרון הדברים כלל את מרבית הפרטים המהותיים של העסקה לרבות שמות הצדדים וזהותם, פרטי הנכס ומיקומו ( למעט מס' גוש חלקה ), התמורה, מועדי התשלום, אופן התשלום, תאריך המסירה, וקביעת פיצוי מוסכם למקרה של הפרה. 5. גדר המחלוקת בין הצדדים מתמקדת בשאלה מהו תוקפו של זכרון הדברים? האם יצר הוא קשר משפטי מחייב בין הצדדים כטענת הנתבע, או שמא הוא הצהרת כוונות כטענת התובע? ובמילים אחרות, האם ראו בו הצדדים הסכם מחייב ביניהם, או שלב מתקדם במשא ומתן לקראת חתימה על הסכם סופי? למקרה ויוחלט כי זכרון הדברים יצר קשר משפטי מחייב בין הצדדים, אז מתעוררת השאלה, האם ביטולו על ידי התובע נעשה כדין. למקרה ויוחלט כי זכרון הדברים היה שלב במשא ומתן שהתנהל בין הצדדים, אז נשאלת השאלה האם נהגו הצדדים במו"מ על פי אמות המידה הקבועות בסעיף 12 (א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, קרי בדרך מקובלת ובתום לב . 6. תוקפו של זכרון הדברים שאלת בחינת מעמדו של זכרון דברים התעוררה בע"א 158/77 חוה רבינאי נ' חברת מן שקד בע"מ (בפירוק), פ"ד לג(2) 281, 287-288 (1978), שם נידונה השאלה מתי ניתן לראות בזכרון הדברים הסכם היוצר קשר משפטי מחייב, ומתי ניתן לראות בו חלק מהמשא ומתן המתנהל בין הצדדים. בפסק הדין נאמרו הדברים הבאים: "מהו המבחן שלפיו יקבע לאיזו משתי הקטיגוריות הנזכרות נופל זכרון דברים פלוני? בענין זה קבעה פסיקתו של בית-משפט זה שני מבחנים מצטברים. המבחן האחד הוא כוונתם של הצדדים ליצור קשר חוזי מחייב ביניהם עם ההסכמה על זכרון הדברים : המבחן השני הוא קיומה של הסכמה בזכרון הדברים על הפרטים המהותיים והחיוניים של העסקה שביניהם. " בענייננו, לא יכולה להיות מחלוקת כי מרבית הפרטיים המהותיים והחיוניים לקיום העסקה, אכן פורטו בזכרון הדברים, ובכך, הוא ענה על דרישת המסויימות המהווה תנאי לשכלול חוזה מחייב. לא זו אף זו, אלא שהוכח כי שולמה מקדמה על חשבון התמורה המוסכמת כמצויין לעיל. נותרה איפוא השאלה, האם גמרו הצדדים בדעתם, בעת חתימתם על זכרון הדברים, ליצור קשר משפטי מחייב ביניהם על ידי חתימתם על המסמך הנ"ל? על כוונת הצדדים ניתן ללמוד, הן מלשון זכרון הדברים, והן מהנסיבות שליוו את חתימתו (סעיף 25 (א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973). עמד על כך כב' השופט ברק ( כתוארו אז ) בפרשת רבינאי כשאמר: "המבחן הראשון לתוקפו המשפטי של זכרון הדברים הוא בכוונתם של הצדדים (ע"א 1407/66], בע' 294). על כוונה זו יש ללמוד, על-פי אמות המידה של האדם הסביר, מהתנהגותם של הצדדים לפני, בשעת ולאחר ההסכמה על זכרון הדברים ומתוכן זכרון הדברים עצמו (ע"א 694/69, (רפאל מגידו נגד "דיור חן", חברה קבלנית לבנין בע"מ, ו-3 אח', פ"ד כד(9 6 (2.) בע' 9). בחינתו של זכרון הדברים עצמו חייבת לשים דגש על שני ענינים: היסודות שהצדדים קבעו בזכרון הדברים עצמו ו"נוסחת הקשר" שנקבעה בזכרון הדברים בינו לבין "החוזה" הפורמלי שייחתם בעתיד" 7. בענייננו, טען התובע כי זכרון הדברים היה בבחינת הצהרת כוונות, וכי לא היתה כוונה להעניק לו כל תוקף משפטי מחייב עד אשר ייחתם הסכם מפורט בין הצדדים. כוונה זו באה לידי ביטוי לדבריו בזכרון הדברים עצמו, עת מחקו הצדדים, על פי דרישתו של התובע ובהסכמתו של הנתבע, את סעיף ב' שבו. סעיף זה הינו המשך לסעיף א' שקדם לו, ולמען הבהרת התמונה, אצטט להלן את תוכן שני הסעיפים כדלקמן: "סעיף א': " זכרון דברים זה כפוף לחתימת הסכם מפורט שיחתם בין הצדדים, לא יאוחר מיום 1.4.04. ( ההדגשה אינה במקור). סעיף ב': " במידה ולא ייחתם הסכם מפורט כאמור, מסיבה כל שהיא, יראה זכרון דברים זה כחוזה תקף לכל דבר ועניין". הצדדים מחקו את סעיף ב' הנ"ל כאמור. לטענת התובע, מחיקת סעיף ב' הנ"ל בהסכמה, באה על רקע התעקשותו להתייעץ עם עורך דינו בטרם ייכנס בקשר חוזי מחייב עם הנתבע, וכי המחיקה ביטאה את הסיכום בינו לבין הנתבע ולפיו במידה ולא ייחתם הסכם מפורט לאחר התייעצות עם עורך דינו, אז לזכרון הדברים לא יהא כל תוקף מחייב בין הצדדים. משנתבקש בחקירתו הנגדית להבהיר את העניין, הוא אמר את הדברים הבאים: " ....... אני התכוונתי לעשות עיסקה רק אחרי פגישה וקבלת חוו"ד עם עו"ד. זה היה צריך להיות ברור כשמש.......... הלכנו לחתום על מסמך המייצג את הכוונה שלי, אבל לא יותר מזה. לא היתה לי כוונה לחתום על מסמך משפטי. אני לא עו"ד" ( עמ' 10 ש' 18-19, ש' 21-22 לפרוטוקול ). הוא הוסיף ואמר: "....... היה לי ברור שהעיסקה תתבצע אך ורק ע"י עו"ד. אני אעשה משהו רק אצל עו"ד. עובדה שגם מחקתי את הסעיף כי זה לא הסכם" ( עמ' 9 ש' 25-26 לפרוטוקול ). ובמקום אחר הוא אמר: " כמו הדיוט בנושא, זה לא מקצועי, וכמו כל קונה שאינו יודע, גם שאלתי שאלות מאד כלליות כי אני לא מבין בנושא. היה לי ברור מהרגע הראשון שהעיסקה תתבצע בתנאי שעורך דין מטעמי יבדוק את העיסקה, יבדוק את התנאים, יבדוק שאין שום בעיות וסך של 300,000$, אני בנושא לא מבין שום דבר וזה לא מקצועי, ואני סומך על בעלי המקצוע שבאים" ( עמ' 8 ש' 25-29 לפרוטוקול ). משנשאל התובע לגבי סיטואציה שבה יימצא קונה אחר לדירה לאחר החתימה על זכרון הדברים, הוא אמר את הדברים הבאים: "ש. אם למחרת היום היה יעקב אומר לך שתיתן לו סכום יותר גבוה, או שהוא מוכר. ת. הייתי אומר לו שימכור. אני לא יודע להגיד לך. זה תיאורטי. ש. נניח שיעקב כהן היה אומר לך שיש קונה יותר טוב. ת. כל זמן שלא חתמנו אצל עו"ד, מבחינתי, לא היתה עסקה. אני אישית לא הייתי עושה כזה דבר. מדובר באי-יושר. יש גם מעבר למה שרשום בנייר, יש גם התנהגות כמו בן אדם ולהתנהג בהגינות." ( עמ' 12 ש' 9-14 לפרוטוקול ) אציין כי עדותו של התובע לעניין התעקשותו על מחיקת סעיף ב' ועל דרישתו להתייעץ עם עו"ד, נתמכו גם בעדותה של המתווכת גב' הדסה עדה שנכחה במעמד חתימת זכרון הדברים ( ראה עדותה בעמ' 17 ש' 19-22, ועמ' 21 ש' 11-13 לפרוטוקול ). 8. דבריו הנ"ל של התובע שהיו אמינים בעיני, ביססו את טענתו כי זכרון הדברים היה בבחינת שלב במשא ומתן, "הצהרת כוונות" כדבריו, עד אשר ייחתם הסכם מפורט, לאחר התייעצות עם עורכי הדין. 9. אוסיף עוד כי הכוונה ולפיה תוקפו של זכרון הדברים יהיה מותנה בחתימה על הסכם מפורט, עולה גם "מנוסחת הקשר" שבה השתמשו הצדדים בזכרון הדברים, וזאת כעולה מסעיף א' שבו קבעו כי "זכרון דברים זה כפוף לחתימת הסכם מפורט....". ( ראה סעיף 7 לעיל ). 10. עוד יצויין כי בזכרון הדברים סוכם כי לא תירשם הערת אזהרה בגינו, דבר שאף הוא מחזק את טענת התובע כי הצדדים לא התכוונו לתת לזכרון הדברים גושפנקא מחייבת. ייאמר עוד כי נתבעת מס' 2, הבעלים של מחצית הזכויות בדירה, אינה חתומה על זכרון הדברים. 11. לעומת גרסתו הנ"ל של התובע, טען הנתבע כי המחיקה לא נועדה לפגוע בתוקפו המחייב של זכרון הדברים ולשחרר את התובע מהתחייבויותיו על פיו במידה ולא ייחתם הסכם, אלא לשמור על זכותו להתייעץ עם עורך דין. אולם, לא יכלתי לקבל את גרסתו הנ"ל של הנתבע משתי סיבות: אחת, לא יכולתי לסמוך על עדותו שהתגלו בה סתירות הן בעניין תשלום דמי התיווך, ובין היתר כאשר טען בתצהירו כי שילם דמי תיווך עבור העסקה נשוא התביעה, אולם בחקירתו הנגדית התברר כי הצהרתו הנ"ל חסרת כל בסיס, והן בעניין ההיכרות הראשונה שלו עם משרד התיווך ( עמ' 2 לפרוטוקול ), והן בעניין המעורבות שלו במכירת דירות אחרות, כאשר תחילה ניסה להמעיט ממעורבות שלו בעניין זה, ואילו בהמשך חקירתו התברר כי היה מעורב במכירת/רכישת 4 דירות ומגרש ( עמ' 15 ש' 19-25 לפרוטוקול). יתרה מכך, התרשמתי כי תשובותיו בבית המשפט במיוחד בעניין הכוונה שעמדה מאחורי מחיקת סעיף ב' הנ"ל, לא היו ספונטיות וניתנו לאחר שקילה ומתוך מגמה להתאימן לנסיבות המקרה, ולכן לא יכולתי לתת אמון בהם. שנית, גם מתשובותיו של הנתבע בחקירתו הנגדית ניתן היה למצוא חיזוק לגרסתו של התובע, ולעובדה שגם הנתבע ידע כי התובע לא התכוון להעניק לזכרון הדברים תוקף מחייב בטרם יתייעץ עם עורך דינו. אביא להלן חלק מהאמירות שנאמרו על ידי הנתבע כדלקמן: " היה לי ברור שזה זכרון דברים המשקף את כל ההסכמות הנחוצות שצריך לדבר ולסגור אותן, ולפי בקשה של שני הצדדים הוא יוחלף בחוזה משפטי יותר מפורט" ( עמ' 3 ש' 30-31 לפרוטוקול ). " אני התייחסתי לעניין ששני הצדדים רוצים במהירות להגיע למצב של חוזה משפטי מחייב, ולכן הנושא הזה אם כן או לא תירשם הערת אזהרה, לא חיפשתי חיזוקים משפטיים למסמך הזה, שגם שותפי לעסקה לא רצה שזה מסמך שיהיה חוזה משפטי. מדובר בשלב ביניים......" ( עמ' 13 ש' 23-26 לפרוטוקול ) ( ההדגשה אינה במקור ). "קודם כל, אף אחד לא חייב אף אחד לחתום. החתימה בפועל היתה כפופה וכרוכה בכך שעורכי הדין יבדקו את המצב המשפטי או נושאים אחרים....." ( עמ' 4 ש' 28-29 לפרוטוקול ) ( ההדגשה אינה במקור ). 12. לאור כל האמור לעיל, הנני מקבלת את גרסתו של התובע ולפיה סוכם כי לזכרון הדברים לא יהיה כל תוקף מחייב למקרה ולא ייחתם הסכם מפורט, וקובעת כי זכרון הדברים היווה חלק מהמשא ומתן שהתקיים בין הצדדים לקראת חתימה על הסכם מפורט. 13. נשאלת איפוא השאלה, האם נהג התובע בחוסר תום לב ושלא בדרך מקובלת בניהול המו"מ, עת הודיע על ביטול ההסכמות שהושגו בינו לבין הנתבע ודרש את השבת כספו? התובע העיד כי ביטול העסקה על ידו התבסס על המלצת עורך דינו עקב קשיים שהתגלו ברישום הזכויות בדירה, וזאת לאחר שהתברר כי זכותם של הנתבעים בדירה היתה מעוגנת ברישום הערת אזהרה בלבד בלשכת רישום המקרקעין, וכי רישום הבניין כבית משותף התעכב משך שנים עקב בעיות פרצלציה, וכן עקב הליכים משפטיים שננקטו על ידי עירית חיפה בנוגע לשימוש חורג בחלק מהבניין שנעשה על ידי אחד הדיירים המתגוררים בו. במצב דברים זה לא ניתן לראות בביטול ההסכמות על ידי התובע משום התנהגות שרירותית ושימוש בזכות שלא בתום לב. 14. סיכום לסיכום הנני קובעת כי זכרון הדברים לא יצר כל קשר מחייב בין הצדדים, וכי ביטולו נעשה בתום לב על ידי התובע. אשר על כן הנני מחליטה לקבל את התביעה העיקרית ומחייבת את הנתבעים 1 ו-2 להשיב לתובע את הסך של 22,992 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 17.1.06 ועד התשלום המלא בפועל, וכן לשלם לו אגרת משפט בשיערוך ליום התשלום בפועל. 15. התביעה הנגדית שהוגשה על ידי הנתבעים 1 ו-2 נדחית בזאת. הנתבעים 1 ו-2 ישלמו לתובע שכ"ט עו"ד בגין שני ההליכים הנ"ל בסך של 7,500 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל. 16. לאור תוצאה זו, מתייתר הצורך לדון בהרחבה בטענות שהופנו כנגד הנתבעות 3 ו-4, והתביעה נגדן נמחקת בזאת. 17. כמו כן נמחקת ההודעה לצד שלישי שנשלחה על ידי נתבעות 3 ו-4 כנגד הנתבעים 1 ו-2. 18. הואיל והטענות שהועלו כנגד הנתבעות 3 ו-4 בכתב התביעה המתוקן, לא הוכחו, הן באשר לטענה של הפעלת לחץ ( ראה עדות התובע בעמ' 14 ש' 30-31 לפרוטוקול ), והן בעניין הצגת מצג שווא, והן בעניין מעורבותן בניסוח זכרון הדברים, הנני מחייבת את התובע לשלם לנתבעות 3 ו-4 את אגרת המשפט בגין הודעת צד שלישי שנאלצו להגיש, בשערוך ליום התשלום בפועל, וכן שכ"ט עו"ד בסך של 5,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל. חוזהזכרון דברים