א. מבוא 1. בתביעה שהגיש התובע, עותר התובע לסעד הצהרתי, ולפיו יוצהר כי התובע זכאי להירשם כבעלים של 1894/8823 חלקים, מהמקרקעין הידועים כחלקה 32 בגוש 17151 בישוב עוספיא (להלן - "המקרקעין") אותם רכש, לטענתו, מאת הנתבע מס' 1 (להלן - "הנתבע") לפי חוזה שנכרת בתאריך 4.4.1991. בנוסף לסעד זה עותר התובע לסעדים נלווים שיאפשרו רישום המקרקעין על שמו בספרי המקרקעין, וכן עותר הוא לפיצוי בסך 40,000 ₪ עבור נזקים, שלטענת התובע נגרמו לו. 2. הנתבע מכחיש את תביעת התובע, ולצד כתב ההגנה שהגיש, הגיש הנתבע כתב תביעה שכנגד, בה הוא עותר לכך שיוצהר, כי החוזה מיום 4.4.1991 בטל, וכן עותר הוא לסעד הצהרתי, לפיו התובע אינו זכאי להירשם כבעל המקרקעין. ב. המקרקעין 3. חלקת המקרקעין שהסעד הנתבע מתייחס לחלק ממנה, רשומה בבעלותם של ארבעה אנשים. אחד מבעלי החלקה הוא עקל סלאח חמדאן ז"ל, אשר נפטר בתאריך 19.1.1987 (להלן - "המנוח"). המנוח היה אביו של הנתבע, ועזבון המנוח הוא הנתבע מס' 2 בתביעה שלפני. אין מחלוקת בין הצדדים, כי לפי צו הירושה שניתן לאחר המנוח, יורשי המקרקעין הם הנתבע ואחיו סאלח (להבדיל מהנתבע - סלאח) עקל חמדאן, בחלקים שווים. שטחה הכולל של החלקה הוא 8,823 מ"ר, ועל שם המנוח רשומים 5823/8823 חלקים. חלקו של המנוח בבעלות בחלקה מייצג איפוא שטח של 5,823 מ"ר. 4. עד עתה זכויות המנוח בחלקה לא הועברו על שם הנתבע ואחיו. אם וכאשר תרשמנה הזכויות בחלקה לפי צו הירושה שניתן לאחר המנוח, צפוי שהנתבע ירשם כבעלים של 2911/8823 חלקים, המייצגים שטח של 2,911 מ"ר. 5. כיום בנוי בחלקה, ולכאורה בחלקים שהתובע טוען כי רכש מאת הנתבע, שלד של בניין, אשר נבנה על ידי בנו של התובע בסוף שנת 2002 (וראה סעיף 6 לתצהיר עדותו הראשית של מר פהד חסין עלו - מוצג ת/2). ג. טענות הצדדים 6. התובע סומך תביעתו על חוזה שנכרת בין הצדדים בתאריך 4.4.1991. לפי חוזה זה, שנערך על ידי עו"ד סלאח חלבי, רכש התובע את המקרקעין (1,894 מ"ר בחלקה הנזכרת) תמורת הסך 20,000 ₪. התובע טוען כי שילם לנתבע התמורה עבור המקרקעין במזומן במעמד חתימת החוזה, והנתבע אישר את קבלת מלוא התמורה, ועל כן זכאי התובע לכך שהמקרקעין ירשמו על שמו. 7. הנתבע אינו מכחיש את החוזה עצמו, אך לטענתו החוזה אינו משקף את שהוסכם בין הצדדים. הנתבע טוען, כי בין הצדדים הוסכם, שהתמורה עבור המקרקעין תהיה בסכום השווה ל- 50,000 (חמישים אלף) דולר לדונם, דהיינו - 94,700 דולר עבור המקרקעין (1,894 מ"ר מזכויות הנתבע בחלקה), אלא שלפי בקשת התובע רשמו הצדדים בחוזה, כי התמורה היא 20,000 ₪ בלבד. הנתבע טוען, כי התובע לא שילם לו את התמורה המוסכמת, ועל כן אינו זכאי לסעדים להם הוא עותר בכתב התביעה. הגם שהנתבע אינו אומר במפורש בכתב התביעה כי החוזה אינו חוקי, הרי מטענותיו ברור כי זו כוונתו. הנתבע מוסיף וטוען, כי התובע ניצל את מצוקתו ואת חולשתו השכלית, ועל כן כריתת החוזה נגועה בעושק, ולחילופין, כריתת החוזה נגועה בהטעייתו של הנתבע. 8. אין זו ההתדיינות הראשונה בין הצדדים, שכן בשנת 1999 הגיש התובע תביעה נגד הנתבע להצהיר כי הוא זכאי להירשם כבעלים של מקרקעין אחרים אותם טען התובע כי רכש מאת הנתבע. באותה תביעה, שנשמעה בפני ומספרה היה 733/99 (להלן - "התביעה הראשונה"). לאחר שמיעת הוכחות נקבע בפסק הדין, שניתן בתאריך 7.4.2002, כי התובע רכש מאת הנתבע 1,693 מ"ר בחלקה 10 בגוש 17157. הצורך באזכור התביעה הראשונה מתעורר, שכן לטענת התובע, טענות הנתבע בתביעה שלפני עומדות בסתירה לטענות שטען במסגרת התביעה הראשונה, ולדעת ב"כ התובע, התביעה הנכחית הוכרעה למעשה כבר בתביעה הראשונה. ד. העדויות שנשמעו 9. מטעם התובע העידו בפני התובע עצמו, עו"ד סלאח חלבי, שערך את החוזה, ומר פהד חסין עלו, הוא גיסו של התובע (הנשוי לאחות התובע, והתובע נשוי לאחותו). מטעם הנתבע נשמעו עדויות הנתבע עצמו וכן שמאי המקרקעין, מר שלמה תענך. 10. עו"ד חלבי מסר, כי ערך חוזה לפי בקשת הצדדים, מבלי שבדק את זכויות המוכר בספרי המקרקעין, שכן הכיר את הצדדים, וידע כי הנתבע זכאי לרשת מחצית מזכויות אביו בחלקה. עו"ד חלבי לא הגיש הצהרות למנהל מיסוי המקרקעין ואף לא רשם הערות אזהרה, משום שהצדדים לא ביקשו אותו לעשות כן. בהקשר זה אציין, כי הערת אזהרה לא נרשמה עד עצם היום הזה, מהטעם שהנתבע עדיין לא נרשם כבעל חלק כלשהו במקרקעין, ובאשר להצהרות למנהל מיסוי המקרקעין, הרי שהצהרות אלה הוגשו על ידי התובע בתאריך 20.4.2005 (כ- 14 שנים לאחר כריתת החוזה), ומנהל מיסוי המקרקעין שם את העסקה בעקבות ההצהרות שהגיש התובע. באשר לתמורה שהיה על התובע לשלם לנתבע עבור המקרקעין, מסר עו"ד חלבי, כי הצדדים מסרו לו כי כל התמורה שולמה, ועל כן נקבע בחוזה, כי המוכר (הנתבע) מאשר שקיבל מאת הקונה (התובע) את מלוא התמורה עבור המקרקעין. אעיר, הגם שלפי גרסת עו"ד חלבי הצדדים אמרו לו כי מלוא התמורה שולמה, נראה כי עו"ד חלבי לא מצא צורך להחתים את הצדדים על שטרי מכר, הדרושים לשם ביצוע העברת הזכויות בספרי המקרקעין לכשיתאפשר הדבר, ואף לא ערך יפוי כוח בלתי חוזר להבטחת זכויותיו של התובע. 11. מר עלו מסר בעדותו, כי לצד החוזה שנכרת בין התובע והנתבע, ובאותו מעמד, נכרת חוזה בין הנתבע ומר עלו. לפי חוזה זה רכש מר עלו מאת הנתבע, באותה חלקה עצמה, 947 מ"ר באותה חלקה. כעולה מהחוזה שנכרת בין מר עלו והנתבע, מר עלו שילם לנתבע סך 10,000 ₪. גם מר עלו עדיין לא נרשם כבעלים של החלק שרכש, והוא עדיין לא הגיש את תביעתו. נראה כי מר עלו בחר בשלב זה "לשבת על הגדר" ולצפות לתוצאות ההליך המתנהל בין התובע והנתבע, ולכלכל צעדיו לפי תוצאות הליך זה. עם זאת אציין, כי בנו של מר עלו, האיל שמו, בנה ביתו בחלקה והוא מתגורר בבית זה מאז שנת 2000. 12. התובע והנתבע חזרו כל אחד על גרסאותיהם שבכתבי הטענות, ועל כן לא אסקור עדויותיהם עתה, אך אעשה זאת בהמשך הדברים, ככל שיתעורר בכך הצורך. ה. דיון 13. ראשית מבקש אני לסלק מעל הפרק טענות הנתבע על עושק והטעיה. כאמור, גרסת הנתבע היא, שהצדדים הסכימו כי מחיר המקרקעין יהיה 50,000 דולר לדונם, אך בחוזה רשמו מחיר נמוך יותר, כפי הנראה כדי לחסוך מעצמם תשלומי מס שבח מקרקעין ומס רכישה. עושק הוא ניצול מצוקתו של אדם, חולשתו השכלית או הגופנית, וניצול חוסר ניסיונו. כל אלה אינם חלים על הנתבע, שהרי הנתבע עצמו מוסר, כי המחיר שהוסכם בין הצדדים, היה מחיר סביר (וכפי שנראה בהמשך אף למעלה מהמחיר הסביר), אלא שמטעמיהם, הצדדים לא רשמו בחוזה את המחיר האמיתי. אם הוצע לנתבע מחיר סביר, על פי גרסת הנתבע עצמו, והנתבע הסכים לקבלו, אין כאן כל עושק, ואף הטעיה אין כאן. יתרה מזאת, אינני סבור כי הנתבע הוא רפה שכל כפי שבא כוחו נטה להציגו, ככל הנראה על מנת לבסס את טענת העושק וההטעיה. על כן, הנני דוחה טענות הנתבע על עושק והטעיה. 14. עתה בא אני לדון בטענתו העיקרית של הנתבע, היא הטענה, כי המחיר הנקוב בחוזה אינו המחיר עליו הוסכם בין הצדדים, ולאחר ששקלתי הראיות שלפני וטענות ב"כ הצדדים, הנני מקבל טענתו זו של הנתבע, מהטעמים הבאים: (א) התביעה הראשונה: במסגרת התביעה הראשונה טען התובע, כי רכש מאת הנתבע 4,250 מ"ר בחלקה 10 בגוש 17157 תמורת סכום של כ- 200,000 ₪ (כ0 47,000 ₪ לדונם). כלום ייתכן, שקיים פער כה גדול (למעלה מפי 4!) בין מחיר המקרקעין נשוא התביעה הראשונה למקרקעין שבמחלוקת בתביעה שלפני? הפער הניכר בין התמורה שהתובע שילם לנתבע עבור המקרקעין נשוא התביעה הראשונה למחיר הנקוב בחוזה בתביעה שלפני, מחזקת את טענת הנתבע, כי המחיר הנקוב בחוזה אינו המחיר האמיתי. (ב) שומת מנהל מיסוי המקרקעין משהגיש התובע הצהרות למנהל מיסוי המקרקעין, לא קיבל מנהל המיסוי את הצהרת התובע, וקבע כי שווי המקרקעין לתאריך העסקה (4.4.1991) הוא 85,000 ₪, דהיינו - יותר מאשר פי ארבע מהמחיר הנקוב בחוזה. (ג) חוות דעת השמאי: מטעם הנתבע הוגשה חוות דעתו של שמאי המקרקעין מר שלמה תענך (מוצג נ/9), ולפי חוות דעת זאת, שווי המקרקעין בתאריך החוזה (4.4.1991) הגיע כדי הסך 77,350 ₪. מחיר זה קרוב לקביעת השווי שנעשתה על ידי מנהל מיסוי המקרקעין. (ד) התנהגות התובע: כזכור, בשנת 1999 הגיש התובע תביעתו ביחס לחלקה 10. בצדק מקשה ב"כ נתבע, מדוע לא כרך התובע בתביעתו הראשונה אף את עניין הבעלות במקרקעין מושא התביעה שלפני. ב"כ הנתבע גורס, כי ההפרדה שעשה התובע בין תביעתו ביחס לחלקה 10 בתביעה הראשונה לתביעתו בתביעה שלפני, נועדה לטשטש את הפער הגדול בין המחירים של שתי החלקות או כדי לאפשר לתובע, או ליתר דיוק לבנו, לבנות את שלד הבניין במקרקעין וליצור עובדות מוגמרות בשטח. אין בפני ראיות היכולות לבסס השערותיו של ב"כ הנתבע, והשאלה נותרה פתוחה. מכל מקום, התנהגותו זו של התובע אינה מדברת בזכותו. (ה) אמון בעדות הנתבע: עדויות שני הצדדים ראויות לזהירות מיוחדת, שכן כל אחד העיד מתוך האינטרס הקרוב ללבו, ובכל אחת מהן מצאתי סתירות ופירכות. עם זאת, התרשמתי, כי בשאלת מחיר המקרקעין שנמכרו לתובע, גרסתו של הנתבע מהימנה בעיני, וקיימים לה חיזוקים חיצוניים שונים, כמובהר לעיל. סופו של דבר הוא, שהנני מקבל את גרסת הנתבע, והנני קובע, כי התמורה הנקובה בחוזה המכר שנכרת בין הצדדים, בתאריך 4.4.1991, אינה משקפת את המחיר האמיתי עליו הסכימו הצדדים. 15. ב"כ התובע טען, כי טענת הנתבע בנוגע למחיר הנקוב בחוזה היא טענה בע"פ כנגד מסמך בכתב, והיא סותרת את הדברים שמסר בעדותו במהלך הדיון בתביעה הראשונה. אין אני מקבל טענות אלה. הנתבע למעשה לא כפר בכך שהצדדים חתמו על החוזה שערך עו"ד חלבי, אלא טען על פגם שנפל בו, פגם המכתים את החוזה בכתם אי החוקיות. בטענה שכזאת אין הנתבע נחסם על ידי הכלל שאין לאפשר עדות בעל פה כנגד מסמך בכתב. ככל שהדברים אמורים בסתירה לה טוען ב"כ התובע בין גרסת הנתבע עתה לזו שהושמעה במהלך הדיון בתביעה הראשונה, הרי שלא מצאתי לדברים אלה בסיס. במסגרת הדיון בתביעה הראשונה טען הנתבע כי קיבל מאת התובע סך 20,000 ₪ עבור המקרקעין נשוא התביעה המתבררת עתה לפני, והוא עקבי בגרסתו זאת. בתביעה הנוכחית אין הנתבע מכחיש כי קיבל 20,000 ₪, ואף אינו יכול להכחיש זאת, שכן בחוזה שנכרת אישר הנתבע כי קיבל סכום זה, אך לטענתו, סכום זה אינו מהווה התמורה המוסכמת והמלאה עבור המקרקעין. השאלה האם הסך 20,000 ₪ מהווה התמורה המלאה עבור המקרקעין כלל לא עלתה לדיון במהלך הדיון בתביעה הראשונה, שכן שם כלל לא נדון עניינם של המקרקעין הנתונים במחלוקת בתביעה שלפני. על כן לא מצאתי כל סתירה בין דברים שמסר הנתבע עתה לדברים שמסר הנתבע אז. 16. נקיבת מחיר לא נכון בחוזה, מצביעה על רצון שקיים אצל הצדדים לחוזה, להסתיר את המצב האמיתי ולהציג תחתיו מצב כוזב (דעת כב' השופטת מ' בן פורת בע"א 579/83 זוננשטיין נ' אחים גבסו, פ"ד מ"ב(2) 278 בעמק 287, המעידה על עצמה כי היא סוטה בקביעתה זו מהפסיקה הנוהגת). אפשר, ולא בכל מקרה הדבר מצביע על רצון לרמות, להונות או לבצע מעשה לא חוקי, אך אם לא קיים רצון כזה, מוטל על הצד הטוען, שנקיבת המחיר הכוזב לא נועדה למטרות לא חוקיות, העול להוכיח שכך הם פני הדברים (דברי כב' השופטת ש' נתניהו בע"א 759/81 ברש נ' ירקוני, פ"ד מ"א(2) 253, בעמ' 269). במקרה שלפני לא באה מפי התובע, המבקש לקיים את החוזה, ראיה המפריכה את אי החוקיות הטבועה בחוזה. יתרה מזאת, התובע עצמו דיווח על החוזה למנהל מיסוי המקרקעין (וראה מכתב ב"כ התובע מיום 18.4.2005 - נספח 6 לתצהיר עדותו הראשית של התובע, מוצג ת/1), וצרף לדיווח העתק מן החוזה למרות המחיר הכוזב הרשום בו. הגשת הצהרה למנהל מיסוי המקרקעין, הנסמכת על המחיר הכוזב שבחוזה, נחשבה מאז ומתמיד על ידי הפסיקה כביטוי לכוונת הצדדים, בעת כריתת החוזה, להונות את שלטונות המס על ידי קביעת המחיר הכוזב בחוזה. על כן, במקרה שלפני, הנני סבור, שנקיבת המחיר הנמוך בחוזה שנכרת בין הצדדים, נועדה להסתיר מעיניו של גובה המס את שווי המכירה של המקרקעין, ולהתחמק באופן לא חוקי מתשלום המיסים החלים על העסקה. התנהגותם זו של הצדדים מכניסה את החוזה שנכרת בין הצדדים אל גדרו של סעיף 30 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג - 1973, הקובע: "חוזה שכריתתו, תכנו או מטרתו הם בלתי חוקיים, בלתי מוסריים או סותרים את תקנת הציבור - בטל." 17. טענת אי החוקיות, המבוססת על נקיבת מחיר לא אמיתי בחוזה, לא התקבלה באהדה על ידי בתי המשפט,ובע"א 41/75 נילי נ' שלומי, פ"ד ל'(2) 3, אף קבע כב' השופט ח' כהן (בעמ' 7): "לא זו בלבד שאין אני מחפש אי חוקיות, אלא מחפש אני דרכים שלא למצאה". עם זאת, היו מקרים, שאי החוקיות גררה בטלות החוזה, בין אם משום שבית המשפט סבר כי יש לבטל את החוזה לשם חינוך הציבור (וראה: ע"א 359/79 אלחנני נ' רפאל, פ"ד לה(1) 701, דברי כב' השופטת מ' בן פורת בע"א 533/80 אדרעי נ' גדליהו, פ"ד ל"ו(4) 281, בעמ' 285, ודברי כב' השופט לנדוי בע"א 41/75 נילי נ' שלומי, פ"ד, ל(2) 3 בעמ' 6) ובין אם משום שהופעל הכלל הקובע, כי "מעילה בת עוולה לא תצמח תביעה", ובית המשפט לא מצא מקום לתת סעד למי שחטא במעשה בלתי חוקי. 18. בין אם בתי המשפט אוהדים הטענה ובין אם לאו, מצוות המחוקק היא, כי חוזה שאינו חוקי הוא חוזה בטל. בטלות חוזה בלתי חוקי היא הכלל שקבע המחוקק. אם הצדדים אינם פועלים לתיקון הפגם הגורר את הבטלות, ואחד מהם עומד על טענת הבטלות, כמו הנתבע במקרה שלפני, כי אז הדרך היחידה להימנע מתוצאות קשות שעלולות לנבוע מהבטלות, היא הדרך הקבועה בסעיף 31 לחוק החוזים. סעיף 31 לחוק החוזים, הוא החריג לכלל (וראה: ג' שלו, חוק החוזים חלק כללי, תשס"ה - 2005, בעמ' 540, והאסמכתאות הנזכרות שם). בסעיף 31 לחוק החוזים נקבעה סמכות בית המשפט לעשות צדק בין הצדדים, כאשר עולה הטענה שהחוזה הוא חוזה בלתי חוקי, וסמכות זאת מפחיתה את החשש שהצד הנהנה מהבטלות יצא נשכר מאי החוקיות שנפלה בחוזה. הסמכות לעשות צדק בין הצדדים אף מפחיתה את רתיעת בתי המשפט מלהצהיר על בטלות החוזה הבלתי חוקי (וראה למשל דברי השופטת בן פורת (בדעת מיעוט) בע"א 311/78 הווארד נ' מיארה, פ"ד ל"ה(2) 505, בעמ' 515). 19. במקרה שנדון בע"א 630/78 ביטון נ' מזרחי, פ"ד ל"ג (2) 576, ראה כב' השופט ברק (כתוארו אז) את המערכת החוזית במקרה שכזה כמורכבת משני חוזים. החוזה האחד הוא החוזה הגלוי, והוא חוזה שנעשה למראית עין, והוא בטל, והחוזה השני הוא החוזה הנסתר, הוא למעשה החוזה האמיתי בין הצדדים, אותו כן ניתן לאכוף כדי להימנע מתוצאה לא צודקת, ולמנוע מצב שהחוטא יצא נשכר. ואולם, בנסיבותיו של אותו מקרה כב' השופט ברק היה בדעת מיעוט, ולעומתו קבעו שופטי הרוב כי אי החוקיות שדבקה בחוזה מצדיקה את ביטולו. 20. כאמור, כדי למנוע תוצאה בלתי צודקת, הוסמך בית המשפט בסעיף 31 לחוק החוזים לפטור צד מחובת השבה, באופן מלא או חלקי, וכן הוסמך בית המשפט לחייב צד לחוזה בלתי חוקי לקיים את חיוביו אם הצד שכנגד קיים את חיוביו הוא. במקרה שלפני, אין מקום לפטור את הנתבע מחובת השבה ואין אף מקום לחייב את הנתבע לקיים את חיובו, שהרי התובע עצמו לא קיים את חיוביו שלו לפי החוזה הנסתר, ולא שילם לנתבע את מלוא המחיר המוסכם עבור המקרקעין. על כן, בנסיבות המקרה שלפני, אינני רואה מקום להפעיל את הוראת סעיף 31 לחוק החוזים. הנני סבור, כי במקרה שלפני אין מקום להתעלם מאי החוקיות או לנסות שלא למצוא אותה. אין אף דרך לקבוע מה הוא המחיר לפי החוזה הנסתר, שכן התובע לא נקב במחיר כלשהו זולת המחיר הנקוב בחוזה (20,000 ₪), וכאמור, לדעתי, מחיר זה אינו משקף את המחיר האמיתי. הנתבע לעומת זאת טען, כי הוסכם שהתובע ישלם לו סך 50,000 דולר לדונם, ואולם, גם טענה זו קשה לי לקבל, שכן מחיר זה עולה באופן ניכר על שומת מנהל מיסוי המקרקעין ועל חוות דעתו של השמאי תענך, שהוגשה מטעם הנתבע עצמו. במצב דברים זה, החוזה הנסתר אינו יכול לבוא במקום החוזה הגלוי ולמלא את מקומו, ומכיוון שהחוזה הגלוי בטל, כי אז דין תביעת התובע להידחות. 21. שקלתי, האם יש מקום מקום להציב ב"חוזה הנסתר" את סכום השווי שקבע השמאי מטעם הנתבע (77,350 ₪), וליתן לתובע ההצהרה המבוקשת על ידו, בכפוף לתשלום ההפרש המשוערך שבין חוות דעת השמאי לסכום ששולם במעמד כריתת החוזה (20,000 ₪), והחלטתי שלא ללכת בדרך זאת. הטעם לכך הוא, שהנני סבור, כי בית המשפט אינו הגורם שצריך לשכתב לצדדים את החוזה בינהם. החוזה הוא ביטוי למפגש רצונותיהם של הצדדים בינם לבין עצמם, ולא למפגש רצונו של בית המשפט. ניתן היה לשקול פתרון כזה כדרך של פשרה בין הצדדים, אך הצדדים לא נטו להתפשר ולא קיימו הידברות בינהם, ונקטו בגישת "יקוב הדין את ההר". מכל מקום, השימוש בסמכות הנתונה בסעיף 31 לחוק החוזים היא החריג לכלל הקבוע בסעיף 30 לחוק החוזים, הקובע כי חוזה לא חוקי הוא חוזה בטל, ובנסיבות המקרה שלפני, אין אני סבור כי יש מקום לסטות מהכלל ולעשות שימוש בחריג לו. 22. בתביעתו עתר התובע אף לפיצויים בסכום של 40,000 ₪ בגין נזקים שנגרמו לו. אין אני מקבל עתירתו זו של התובע. ראשית, לאור האמור לעיל, אין התובע זכאי לפיצויים מהנתבע. לכל היותר זכאי הוא להשבת סכום הכסף ששילם לנתבע. שנית, טענת התובע נטענה באופן כללי וסתמי, והתובע לא הניח ראיות המוכיחות כי נגרמו לו נזקים כלשהם. על כן הנני דוחה אף את טענותיו של התובע בעניין הסעד הכספי. בהערת אגב אציין, שטענת התובע, כי נגרם לו נזק בסכום של 40,000 ש"ח, מעוררת תמיהת מה. כלום מתקבל על הדעת, שבכך שהנתבע הפר התחייבות להעביר לתובע קרקע שוויה 20,000 ש"ח, לפי גרסת התובע, גרם הנתבע לתובע נזק בסכום של 40,000 ש"ח. אינני מוציא מכלל חשבון מקרים בהם מצב שכזה אפשרי, אך נראה לי כי במקרה שלפני, עתירת התובע לפיצוי בסכום כפול משווי הקרקע, רק מחזקת את קביעתי, כי שווי הקרקע, אותו קבעו הצדדים בחוזה, אינו השווי האמיתי. ו. התביעה שכנגד 23. בתביעה שכנגד עותר הנתבע להצהיר, כי החוזה שנעשה בין התובע והנתבע בטל. כאמור לעיל, זכאי הנתבע לקבל הצהרה זו מחמת אי החוקיות שדבקה בחוזה. עם זאת, קיים קושי בשתי נקודות, עליהן מצביע ב"כ התובע בטיעונו: (א) הנתבע, העותר להצהרה בדבר בטלות החוזה שנכרת בין הצדדים, מחזיק בכספו של התובע ולא עשה אף לא צעד אחד כדי להשיב לו את כספו. (ב) מאז סוף שנת 2002, בנו של התובע בנה שלד לבית מגורים במקרקעין. 24. לאחר ששקלתי טענות ב"כ הצדדים, הנני דוחה טענות אלה של התובע. הבטלות במקרה זה אינה בטלות התלויה ברצונו של הנתבע. הבטלות במקרה זה מקורה בהוראת חוק, והיא נובעת מהתנהגותם הפסולה של הצדדים. לצדדים אין שליטה ויכולת למנוע את הבטלות, ולכל היותר יכולים הם לנסות ולשכנע את בית המשפט כי יש להקהות את תוצאותיה על ידי הפעלת האמצעים הקבועים בסעיף 31 לחוק החוזים. כיוון שהבטלות אינה נובעת מרצונם של הצדדים, והיא מוטלת על היחסים בינהם מכוח החוק, להמנעותו של הנתבע מלהשיב לתובע את כספו אין נפקות היכולה להשפיע על תחולת הבטלות או אי תחולתה. עם זאת, כדי למנוע תוצאה בלתי צודקת, יש לחייב את הנתבע בהשבת סכום הכסף שקיבל בעת כריתת החוזה, גם לא לא בא על כך עתירה לסעד מפורש בכתבי בית הדין. ההשבת היא פועל יוצא מהבטלות, ואם מקבל אני את תביעת הנתבע, להצהיר על בטלות החוזה, אין כל מקום שלא לחייב את הנתבע בהשבה לצד ההצהרה האמורה. אשר לבניית שלד הבניין, הרי שלד זה נבנה ללא היתר בניה, ועתידו להוסיף ולעמוד על כנו מוטל בספק. זאת ועוד, טענת ב"כ הנתבע, כי בניית השלד נועדה ליצור מצב עובדתי מסוים, שימנע את ביטול החוזה, אינה נטולת רגליים, שכן כבר בעת בניית השלד היה הסכסוך בין התובע והנתבע בעיצומו, והיה מצופה שהתובע לא יטול על עצמו סיכון מיותר כל עוד לא נתברר שהוא זכאי להירשם כבעלים במקרקעין. על בניית השלד חלים הכללים הנוגעים לבנייה ונטיעה במקרקעי הזולת, והתובע יהיה זכאי למצות טענותיו בעניין זה בתביעה אחרת שיהיה עליו להגיש לבית המשפט המוסמך. 25. כאמור, במעמד כריתת החוזה הצהיר הנתבע כי בחתימתו על החוזה הוא מאשר כי קיבל מאת התובע סך 20,000 ₪. בטלות החוזה מחייבת כי הנתבע ישיב לתובע סכום הכסף שקיבל, ולא קיימות במקרה שלפני נסיבות המצדיקות ביטול ההשבה או הפחתתה. על כן, בסיפא לפסק דין זה, ולצד ההצהרה על בטלות החוזה, תבוא הוראה המחייבת את הנתבע להשיב לתובע את שקיבל על פי החוזה. ז. סיכום 26. החוזה שנכרת בין הצדדים בטל מחמת שהמחיר הנקוב בו אינו המחיר האמיתי. המחיר האמיתי לא הוכח במידת ההסתברות הדרושה, ובנסיבות העניין אין מקום להפעיל את האמצעים הקבועים בסעיף 31 לחוק החוזים. למעשה, ובנסיבות העניין שלפני, הנני סבור, שהתוצאה הצודקת יותר היא זו הנותנת תוקף לבטלות החוזה, ולא התוצאה הנותנת תוקף לחוזה למרות הפגם שבו. בטלות החוזה מצדיקה הסעד ההצהרתי לו עותר הנתבע בתביעתו שכנגד, ולצד ההצהרה על בטלות החוזה, יש לחייבו בהשבת הסכום שקיבל על פי חהוזה. 27. אשר על כל האמור לעיל, הנני מחליט כדלקמן: (א) הנני דוחה את התביעה העיקרית. (ב) הנני מקבל את התביעה שכנגד, והנני מצהיר, כי החוזה שנערך בין הצדדים בתאריך 4.4.1991 ביחס למכירת זכויות במקרקעין הידועים כחלקה 32 בגוש 17151, בטל. (ג) נוכח בטלות החוזה, הנני מחייב את הנתבע (סלאח עקל חמדאן (ד) בנסיבות העניין אין צו להוצאות וכל צד ישא בהוצאותיו. (ה) למען הסר ספק, וכדי למנוע מחלוקות בעניין זה בעתיד, ניתנת בזה הרשות לתובע - במידה ורשות כזו דרושה - להגיש תביעה נפרדת נגד הנתבע, לסעדים שהתובע סבור כי הוא זכאי להם בגין בניית שלד הבניין במקרקעיו של התובע. חוזהבטלות חוזהחוזה בלתי חוקי