1. בפני בקשת רשות ערעור על החלטת כב' רשם ההוצל"פ נועם רף מיום 6.12.10 בתיק הוצל"פ 01-11424-09-4 (להלן:"תיק ההוצל"פ"), המורה על ביטול הליך מכירת נכס של המשיבה 1 - החייבת בתיק ההוצל"פ לטובת המבקשת; השבת הסך ששולם ע"י המבקשת על פירותיו, לידי המבקשת; ומתן עדיפות לזכותה של החייבת לפידיון הנכס כך ש"כונס הנכסים רשאי להמשיך בהליכים מול החייבת לפידיון החוב כלפי הנושה המובטח ועיריית ת"א". 2. בנוסף לבקשה למתן רשות ערעור הגישה המבקשת בקשה לעיכוב/השהייה של החלטת כב' הרשם מיום 6.12.10 בתיק ההוצל"פ ובהתאם להחלטותי מיום 17.12.10 ומיום 26.12.10 עוכבו ההליכים עד למתן החלטה זו. 3. להלן השתלשלות העניינים הרלוונטית בענייננו: א. בתיק ההוצל"פ מונה משיב 3 ככונס נכסים על זכויותיה של המשיבה 1 - החייבת באולם בקומת מרתף בבנין ברח' ארלוזרוב 53-55 בתל אביב, הידוע כגוש 6214 חלקה 634/1 (להלן:"הנכס"). ב. המבקשת זכתה בהתמחרות שנערכה בנוגע לנכס ביום 2.5.10. ג. לאחר ההתמחרות, ביום 2.5.10 נחתם הסכם מכר בגין הנכס בין משיב 3 לבין המבקשת. באשר לתשלום התמורה נקבע בהסכם כי: "6. במעמד החתימה על הסכם זה - סך בשקלים השווה ל- 50,000 ₪. בתוך 7 ימים ממועד אישור ההסכם על ידי ראש ההוצאה לפועל - השלמה לשיעור 20% מסכום הרכישה בסך של 878,000 ₪. בתוך 45 ימים ממועד אישור ההסכם על ידי ראש ההוצאה לפועל - את היתרה בסך של 3,754,000 ₪". ד. המבקשת מציינת בבקשה שבפני כי נערכה התמחרות נוספת בנוגע לנכס, בה היא זכתה. ה. ביום 5.7.10 ניתנה החלטה שדוחה את בקשת החייבת לפידיון הנכס. ו. בהחלטת כב' הרשמת דבי ענת מיום 31.8.10 אושרה מכירת הנכס למשיבה 1 ונקבע כי : "בנוגע לבקשת כונס הנכסים לאישור המכר תמורת סך של 4,000,000 ₪ + מע"מ: מבקשת החייבת בנומרטור ט095318905 עולה, כי לפי הערכת החייבת, שווי הנכס נטו עומד על סך 3,867,106 ₪. דהיינו: ההצעה אשר הובאה לאישורי ע"י כונס הנכסים עולה על השווי הנטען של הנכס, כאמור בבקשת החייבת. בנסיבות אלו, אני מאשרת את מכר הנכס לאמית הנדסה כחול לבן בע"מ, ח"פ במסגרת החלטה זו אף נדחתה בקשה נוספת של החייבת לפידיון החוב. ז. ביום 26.9.10 הגישה החייבת בקשה נוספת לביטול הליכי המכר. כב' הרשם רף נועם בהחלטתו מיום 3.11.10 סבר כי יש ליתן לחייבת הזדמנות אחרונה להוכיח את רצינותה בדבר פידיון הנכס וקבע כי: "בהתחשב בכך שהמכר אושר (אישור עקרוני ולא פורמלי) וישנה רוכשת לנכס, הנני מורה בזאת לחייבת להפקיד בידיו הנאמנות של כונס הנכסים הסך של 800,000 ₪ וזאת תוך 7 ימים מהיום. כמו כן, החייבת תמציא לידי כונס הנכסים אישור מבנק דיסקונט לכך שעמדה בכל התנאים לקבלת ההלוואה. לאחר המצאת המסמכים כאמור, אשקול את בקשת החייבת מול האינטרסים של צד ג' והנושים המובטחים. לא תקיים החייבת שני תנאים אלו ובפרק זמן שנקצב, יפנה כונס הנכסים בבקשה להורות על המשך הליך המכר... מכאן, איני מתכוון לאשר ארכות נוספות וככל שהחייבת לא תפעל כאמור בהחלטתי דנא הליך המכר ימשיך כסדרו". ח. בהחלטת כב' הרשם רף נועם מיום 23.11.10 ניתנה אורכה בת 7 ימים לחייבת להמצאת אישור סופי מבנק דיסקונט בהתחשב בכך שהופקדה ערבות בנקאית אוטונומית וכי העיכוב במתן האישור הסופי אינו בשליטת של החייבת. ט. הבקשה שבפני הוגשה ביום 8.12.10 ועניינה, כאמור, החלטת כב' הרשם רף נועם מיום 6.12.10 במסגרתה בוטל הליך מכירת הנכס לטובת המבקשת וניתנה עדיפות לזכותה של החייבת לפדיון הנכס. 4. תמצית טענות המבקשת בבקשה שבפני: א. החלטת כב' הרשם עומדת בניגוד להלכות שנקבעו בפסיקות בתי המשפט בעניין האפשרות לבטל מכירת נכס שכבר אושרה ע"י כב' הרשם, ובפרט בנסיבות מקרה זה. לאחר אישור המכר לטובתה ע"י כב' הרשם, המכר הפך לסופי ובלתי ניתן לביטול, אלא בנסיבות חריגות וקיצוניות, שכלל אינן מתקיימות בענייננו. המכר עבר את כל השלבים בדרך לאישורו הסופי, המבקשת זכתה בנכס לאחר התמחרויות שנערכו ובתשלום ראוי, המבקשת חתמה על הסכם המכר עם כונס הנכסים, המבקשת עמדה בהתנגדויות מצד המשיבה 1, העסקה דווחה לרשויות המס ולאחר אישור המכר וכל הפעולות שנעשו, המכר אינו ניתן לביטול. בענייננו, לא הוצגו ולא נטענו כל נסיבות מיוחדות, לא כל שכן פגמים בהליך המכר, שהצדיקו את ביטול המכר למבקשת ולכן לא היה רשאי כב' הרשם לבטל את המכר. הדברים נכונים שבעתיים בנסיבות המקרה דנן, לאחר שכבר ניתנו הזדמנויות רבות למשיבה 1 לפדיון הנכס שלא נוצלו, כאשר אישור הפדיון נעשה בניגוד להחלטות של כב' ראש ההוצל"פ בעצמו, אשר משיבה 1 לא קיימה אותן. זאת ועוד; אין כל בסיס להבחנה של כב' הרשם בין אישור מכר "עקרוני" לאישור מכר "סופי". ב. החלטת כב' הרשם ניתנה תוך התעלמות מטענות המבקשת שהובאו בפניו, ללא מתן נימוקים ראויים להחלטה ובניגוד להחלטות קודמות שניתנו על ידו. ג. החלטת כב' הרשם מתעלמת מהנזקים הרבים שנגרמו למבקשת, הסתמכותה על אישור המכר לטובתה ותוך פגיעה בהליך כינוס הנכסים. 5. משיבה 1 טוענת כי יש לדחות את הבקשה על הסף הואיל והוגשה בחוסר תום לב והטעיה. לטענת משיבה 1, המבקשת לא עמדה בתנאי הקבוע בסעיף 7 להסכם המכר המופיע כנספח 3 לבקשה לפיו עליה לשלם בתוך 7 ימים ממועד אישור ההסכם ע"י ראש הוצל"פ סך של 878,000 ₪ ואף לא במועד התשלום המוארך הקבוע בסעיף 18 להסכם. משיבה 1 מוסיפה כי לכונס הנכסים לא היתה סמכות לאשר למבקשת לשלם את התשלום ביום 3.10.10 במקום ביום 21.9.10 בשל חג הסוכות, כפי שעשה ואף אם תתקבל טענת המבקשת כי הדבר נעשה בתיאום עם הכונס, "הרי שעדיין לא שילמה הקונה במועד את הסכום הנקוב בסעיף 7 להסכם המכר, שהרי רק ביום 05.10.10 השלימה סך של 128,000 ₪!". ב"כ משיבה 1 מציין כי גילה כי קיים שינוי ממשי בסעיף 7 בין הסכם המכר שצורף כנספח 3 לבקשה לבין הסכם המכר שהוגש לאישור המכר ביום 29.7.10 ע"י הכונס וברור כי מועד התשלום השני שונה. זאת ועוד; משיבה 1 טוענת כי סיכויי הערעור של המבקשת קלושים הואיל והמבקשת לא עמדה בתנאי הסכם המכר המהווים הפרה יסודית ובניגוד לנטען בבקשה כב' הרשם נימק החלטתו כדבעי; כן מפנה משיבה 1 לסעיף 25 להסכם המכר לפיו מצהיר הקונה כי ידוע לו שלחייבת אפשרות לפדות את הנכס בכל עת וכי במידה ותעשה כן ייחשב ההסכם כמבוטל; אישור העסקה היה מותיר את משיבה 1 בפני שוקת שבורה וחובות נוספים; מדובר בחברה של בעלים יחיד אשר מכר את נכסיו לרבות דירת מגוריו, על מנת להחזיק בנכס ואף פעל והשיג הלוואות וסיוע כדי לפדותו. 6. משיבה 2- הזוכה ומשיב 3 מותירים את השאלה האם נסיבות המקרה יוצרות את החריג לכלל סופיות המכר ואת השאלה האם יש להעדיף את זכותה של החייבת בנכס על זכותה של המבקשת להכרעת ביהמ"ש ומציינים כי: במקרה דנן דווקא פדיון הנכס ע"י החייבת הוא זה שיאפשר את תשלום מלוא החובות הקיימים על הנכס מעבר לנושה המובטח, הוצאות ההליך ושכ"ט הכונס ופדיון הנכס יאפשר לחייבת להמשיך ולפעול ואילו מכירתו של הנכס משמעותו - חדלות קיומה של החייבת. לא ניתן לקבל את טענת החייבת כאילו הנכס נמכר בשווי נמוך משמעותית משוויו, שכן שוויו עפ"י שמאות הינו אחד ושוויו בפועל ובמציאות בהתאם להצעות שמתקבלות הינו אחר והוא זה שקובע, בייחוד כאשר נעשתה ע"י כונס הנכסים פניה למגוון מציעים פוטנציאליים. הדעת אינה סובלת כי מקום בו ממתינים להחלטה לעניין הסבת המכר מחברה א' לחברה ב', כאשר אין קונה נוסף וכאשר לאור חגי ישראל נאמר ע"י הכונס למבקשת כי מועד התשלום יידחה מיום 21.9.10 ליום 3.10.10, בשים לב לפגרת סוכות, יבוא גורם כלשהו ויטען כי מדובר בהפרת חוזה אשר מחייבת תשלום פיצוי מוסכם. התיקון בסעיף 7 בנוגע למספר הימים שיש לבצע את התשלום לאחר אישור המכר ע"י הרשם, בעותק שצורף ע"י המבקשת לבקשת רשות ערעור אינו זיוף נעשה ע"י כונס הנכסים ומתוך הסחת הדעת לא שונה על ידו תחילה סעיף 7 גם בעותק ההסכם שנותר ברשותו ושהוגש לאישור רשם ההוצל"פ בתיק. השאלה העומדת לדיון אינה של יום זה או אחר בתשלום אלא האם בנסיבותיו הספציפיות של מקרה זה, יש להורות על ביטול המכר ולאשר לחייבת לפדות את הנכס. סעיף 25 אמנם מאפשר לחייבת לבצע פדיון של הנכס אולם הדבר כפוף להחלטותיו של רשם ההוצל"פ בעניין ולכללים בדבר סופיות ההליך. כמו כן, בתיק ההוצל"פ כבר נקבע ע"י רשם ההוצל"פ כי החייבת לא תוכל לפדות את הנכס בהתאם לגובה החוב למשיב 2, אלא רק אם תשלם גם את חובה לעיריית ת"א. לפי גרסת החייב העדכנית, בידו האפשרות לפדות את כלל החובות הקיימים על הנכס הן לזוכה, הן לעיריית ת"א וכן את הוצאות ההליך ושכר טרחת כונס הנכסים. מנגד קיימות זכויות המבקשת שהמכר כלפיה אושר והחלה לפעול ביישום הסכם המכר, הפקידה בידי כונס הנכסים כספים בסך 928,000 ₪, פנתה לבנק מזרחי טפחות לצורך קבלת משכנתא והמתינה לאישור המכר זמן רב. 7. בתשובת המבקשת לתגובת המשיבים שהוגשה בהתאם להחלטתי מיום 10.1.11 מוסיפה המבקשת וטוענת כי פעלה במדויק בהתאם להוראות כונס הנכסים, כפי שאושר ע"י כונס הנכסים ולכן לא הפרה את ההסכם. כמו כן, המשיבה 1 כבר העלתה טענות אלו בפני כב' הרשם ואלו לא נתקבלו על ידו. המבקשת טוענת כי הוראות סעיף 25 להסכם המכר אינן חלות כלל לאחר אישור המכר ובכל מקרה הן אינן יכולות לעמוד בניגוד להלכות הפסוקות בענין זה, בדבר סופיות המכר לאחר אישורו. עוד טוענת המבקשת כי המשיבים לא הניחו תשתית ראויה לטענתם כי פדיון הנכס ע"י משיבה 1 יאפשר לה לפרוע את חובותיה לעומת המכר למבקשת ועל כן, אין לקבל את הטענה. בנוסף לכך, פסיקות בתי המשפט כבר ציינו כי הנושא הכלכלי אינו המכריע ובהליך כינוס נכסים בו כבר אושר המכר, יש משקל רב יותר לאינטרסים אחרים. לסיכום מציינת המבקשת כי בעוד שטענותיה נתמכות בתצהיר ומגובות במסמכים רבים, טענות המשיבה 1, אף שמרביתן עובדתיות, אינן נתמכות בתצהיר ודלות באסמכתאות. 8. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים, החלטתי לדון בבקשה כבערעור עצמו ולקבל את הערעור באופן שתבוטל החלטת כב' הרשם נועם רף מיום 6.12.10 מהנימוקים כדלקמן: א. מעיון בהחלטת כב' הרשם מיום 6.12.10 עולה כי כב' הרשם מבסס את החלטתו לביטול אישור המכירה, על כך ש"טרם ניתן אישור סופי, טרם שולמה מלוא התמורה והחייבת העמידה את כל הבטחונות שיבטיחו פדיון הנכס ותשלום חובותיה". הרשם מציין כי בנסיבות אלה, עדיפה בעיניו זכות החייבת לפדיון הנכס ולביטול אישור המכר העקרוני על פני הליך מכר כפוי. ב. יפים לענייננו הדברים שנכתבו בספרו של ד' בר אופיר, הוצאה לפועל הליכים והלכות, חלק ראשון, הוצאת פרלשטיין - גינוסר בע"מ, מהדורה שביעית, בע"מ 673 : "על כונס הנכסים להגיש בקשה לאישור המכירה לפי תקנה 68 (ב), מיד לאחר סיום ההתמחרות. ואין מקום וצורך להמתין עד לקבלת האישורים ממנהל מקרקעי ישראל, ומיד עם סיומה של ההתמחרות צריך לסיים את המהלך הראשון, להגיש את הבקשת למתן אישור המכירה לרשם אשר יבדוק את הבקשה ונתוניה ויתן את האישור החתום אם ההליכים יימצאו תקינים. אישור זה יוצר חיץ משפטי המגונן על זכויותיו הנרכשות של הקונה, ומונע בעד החייב מלשלם את חובו ולסכל את הליכי המכירה, גם אם לא ניתן עדיין האישור לפי תקנה 69 המיועד לרשם המקרקעין. אישור זה ניתן רק לאחר המציע המסוים הוכרז בתור קונה, ובעיקר: לאחר ששילם את יתרת המחיר. האישור משמש אסמכתא לרישום המקרקעין על שם הקונה במרשם המקרקעין (השופט ד' בר - אופיר בר"ע (ת"א) 200568/98 זילברשטיין נ' בל"ל, דינים מחוזי לב (2) 580). ג. בענייננו, בהחלטה מיום 31.8.10 אישרה כב' הרשמת ענת דבי באופן ברור וחד משמעי את מכירת הנכס לידי המבקשת, וזאת לאחר שנערכה התמחרות, נחתם הסכם מכר ואף נדחתה בקשה מטעם החייבת לפדיון הנכס. לפיכך, מדובר באישור מכירה ועפ"י ההלכה הפסוקה, רק בנסיבות חריגות ביותר יבוטל אישור המכירה. ד. בפסק הדין שניתן ברע"א 4891/04 וינקלר נ' בנק הפועלים בע"מ, פ"ד נח (6) 721, 725-726 דן כב' הש' גרוניס בשיקול דעתו של ביהמ"ש בעת ביטול אישור מכר וקבע כי: "בבוא בית-המשפט להכריע בבקשת חייב לבטל עיסקת מכר אשר כבר אושרה, עליו לשוות לנגד עיניו את כל בעלי האינטרסים הנוגעים בדבר. במקרים מעין אלה אין מדובר אך בעניינו של חייב ספציפי זה או אחר אשר רצונו הוא כי חובותיו ייפרעו במידה המרבית האפשרית. על בית-המשפט להקפיד כי לא יקופח עניינם של נושי החייב. האינטרס של נושי החייב עולה במידת מה בקנה אחד עם עניין החייב; טובתם, כמו גם טובת החייב, משמעה מכירת נכסי החייב במחיר מרבי כך שיגדל הסך הכולל המתחלק בין הנושים, ובהתאמה יגדל הסכום שיקבל כל נושה. כמו כן קיים אינטרס רחב יותר, של חייבים בכלל ושל נושיהם של חייבים, כי מציעים רבים יבקשו להשתתף במכירת נכסי חייבים בהוצאה לפועל, בפשיטת רגל ובהליכים דומים. כך תגדל התחרות, ועמה האפשרות לכריתת עיסקאות מכר במחירים גבוהים. כתוצאה מכך ישתפרו סיכויי החייבים לעמוד בתשלום חובותיהם, אף אם לא במלואם. אף הנושים יפיקו תועלת רבה יותר. בנוסף יש להתחשב באינטרס של אלה המשתתפים בהליכי מכר של נכס בהוצאה לפועל או בפשיטת רגל וכד'. אם יהא המציע הזוכה חשוף לאפשרות שזכייתו תבוטל מפאת טענות שונות הנוגעות למכר, אשר יוכל החייב להעלות חדשות לבקרים, יירתעו מציעים פוטנציאליים מלקחת חלק בהליכי מכר כאלה ולסכן את כספם (ראו למשל ע"א 555/71 מסטרדמר נ' מוסקוביץ [1]). לכך עשויה להיות השפעה מזיקה וארוכת טווח על הליכי מכירה מעין אלה (ראו 509/00 לוי נ' ברכה, עו"ד נאמן בפשיטת רגל לנכסי יצחק בילו [2], בעמ' 428. הדברים אמנם נאמרו לעניין הליכי כינוס נכסים, אך יפים הם גם לענייננו)... עם זאת אין לומר כי מדובר בכלל מוחלט, וכי לעולם תעמוד על כנה עיסקה שאושרה. כבר נפסק כי "אין להוציא מכלל אפשרות כי בנסיבות חריגות ביותר ייתכן שהיה מקום להיזקק אף להצעה מאוחרת אילו ניתן הסבר מניח את הדעת לאיחור. ובהינתן משמעות כלכלית מיוחדת להצעה החדשה ובכפוף לכך שהייתה ניתנת למציעים אחרים הזדמנות להשוות הצעותיהם, ומקום שלא היה בכך משום פגיעה מהותית בציפייה לגיטימית של צד שלישי שהספיק בינתיים להתקשר עם הנאמן בחוזה מכר" ע"א 509/00 הנ"ל [2], בעמ' 430). ה. מהחלטת כב' הרשם במקרה דנן, עולה כי לא נטענו בפניו "נסיבות חריגות ביותר שייתכן ומצדיקות את ביטול אישור המכר" ובכל מקרה, ההחלטה לביטול המכירה מבוססת על כך שלטעמו של כב' הרשם, טרם ניתן אישור מכר סופי, טרם שולמה התמורה והחייבת העמידה את כל הבטחונות שיבטיחו את פדיון הנכס ותשלום חובותיה. כאמור לעיל, אין בידי להסכים עם הטעם העומד בבסיס החלטתו לביטול אישור המכירה, ולו היה מתאפשר למבקשת להשלים את מלוא התמורה, כפי שסוכם בהסכם המכר, אזי היתה משולמת מלוא התמורה, ולא נטען אחרת.(ומקובלת עלי גם טענת המבקשת וכונס הנכסים באשר לעמידת המבקשת במועד התשלום) ו. בענייננו, אין להקל ראש בעובדה שהמבקשת חתמה על הסכם מכר והמכר אושר בהחלטה מיום 31.8.10, היא כלכלה צעדיה בהסתמך על הסכם המכר ושילמה סכום לא מבוטל על חשבון ההסכם. לא מצאתי כי התקיימו בענייננו נסיבות חריגות המצדיקות בשלב מאוחר זה העדפת אינטרס החייב על האינטרסים של המבקשת, ויש לשקול בכובד ראש את האינטרס הרחב באי הרתעת מציעים פוטנציאליים מלקחת חלק בהליכי מכר במסגרת כינוס נכסים, וזאת בראייה רחבה יותר מראיית האינטרסים הספציפיים בתיק שבפני. 9. לסיכום: א. אשר על כן, דין הערעור להתקבל ויש להמשיך במימוש הסכם המכר עם המבקשת. המשיבה 1 תישא בהוצאות המבקשת - המערערת ושכ"ט עו"ד בסך 10,000 ₪. ג.הוצאה לפועל