1. עתירה כנגד החלטת ועדת הערר המחוזית - מחוז חיפה מיום 29/3/12 בגדרה התקבל באופן חלקי ערר שהגישו העותרים על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה - חיפה ואושרה באופן חלקי בקשת המשיבים 4 - 9 לקבלת היתר לביצוע עבודת בניה וחיזוק מבנה על פי תכנית המתאר תמ"א/38. במוקד הדיון עומדת השאלה האם ובאילו נסיבות ניתן להתיר לבעלי זכויות במקרקעין לבצע עבודות לחיזוק מבנים הכוללות תוספות בניה על פי תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים, תמ"א/38 ביחד עם ניצול תוספות בניה המותרות על פי תכנית מתאר מקומית תקפה. רקע 2. המשיבים 4 -9 (להלן: "היזמים") הינם בעלי זכויות בבניין המצוי ברח' התשבי 33, חיפה הידוע כגוש 11718 חלקה 24 (להלן: "הבניין"). הבניין כולל ארבע יחידות מגורים בשתי קומות מעל קומה חלקית. העותרים הינם בעלי הזכויות בשני מבנים סמוכים המצויים ברח' התשבי 35 (חלקה 25) וברח' שומרון 10 (חלקה 19). בתי העותרים גובלים בחלקת היזמים. 3. שטח המגרש עליו בנוי הבניין הינו 899 מ"ר (נספח "1" לעתירה). על פי תכניות המתאר שהיו תקפות קודם לאישורה של תכנית המתאר הארצית תמ"א/38, ניתן היה לבנות על המגרש בניין בן 3 קומות מעל קומת עמודים. שטח הבניה המותר היה 60% משטח המגרש. הבניין הבנוי על המגרש אינו מנצל את מלוא אחוזי הבניה המותרים על פי תכניות המתאר התקפות ואינו מנצל את מלוא הגובה המותר. 4. המשיבים הגישו לוועדה המקומית לתכנון ובניה - חיפה (להלן: "הוועדה המקומית") בקשה לאישור תוספת בניה. הבקשה כללה ניצול מלוא הזכויות על פי תכניות המתאר המקומיות התקפות וכן ניצול זכויות על פי תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידת אדמה, תמ"א/38 (הבקשה הוגשה על פי התכנית לאחר תיקון מס' 2). בעיקרון כללה הבקשה הוספת קומה נוספת ושטחי בניה על פי תכנית המתאר המקומית והוספת קומה בצירוף עליית גג על פי תמ"א/38. כן התבקשו הקלות שונות, שינויים לעניין המרווחים לגבולות המגרש, מרפסות ועוד (הבקשה סומנה כבקשה 37/4869/04, להלן: "הבקשה להיתר"). 5. העותרים התנגדו לבקשה להיתר (נספח "2" לעתירה). לאחר שהוועדה המקומית לתכנון ולבניה דנה בהתנגדויות השונות היא אישרה את התכנית בתנאים כפי שפורטו בהחלטה מיום 26/9/11 (נספח "3" לעתירה). על החלטה זו הגישו העותרים ערר לוועדת הערר המחוזית - מחוז חיפה (להלן: "ועדת הערר"). 6. ביום 29/3/12 ניתנה החלטתה של ועדת הערר אשר קיבלה את טענות העותרים באופן חלקי בלבד. הוועדה מצאה כי קבלת הבקשה להיתר במלואה תגרום לפגיעה בדירות העותרים המצויות במגרשים סמוכים. על כן קבעה כי ראוי לאזן בין האינטרסים המנוגדים. ועדת הערר הגיעה למסקנה כי אין מקום לאשר ליזמים הקלה הכוללת תוספת אחוזי בניה בשיעור של 6%. כן קבעה הוועדה הוראות מפורטות בדבר שינויים נדרשים בכל אחת מקומות הבניין המתוכנן ובין היתר שינוי במרווחים, ביטול מרפסות, צמצום בליטות בקיר הבניין ועוד. עם זאת הוועדה דחתה את שאר טענות העותרים וקבעה כי אין מניעה שהיזמים ייהנו הן מתוספות הבניה המותרות על פי תכנית המתאר המקומית שבתוקף (ויצוין כי הוועדה התעלמה מתכנית המתאר חפ/229/י/5, שנכנסה לתוקף לאחר הגשת הבקשה להיתר) והן על פי תכנית המתאר הארצית תמ"א/38. העתירה 7. בעקבות החלטת ועדת הערר הוגשה העתירה הנוכחית. מוקד העתירה נעוץ בטעות העותרים ולפיה על פי תמ"א/38 והוראות הדין לא ניתן לצרף את תוספות הבניה המותרות על פי תכנית המתאר המקומית לתוספות הבניה על פי תכנית המתאר תמ"א/38. לטענתם על היזמים היה להסתפק בתוספות הבניה לפי תכנית המתאר המקומית שמימושה היה מייתר את הצורך בחיזוק הבניין ובהוספת קומה על פי תמ"א/38. העותרים טוענים גם כי היתרון הכלכלי שיצמח מחיזוק בניינם של היזמים נופל מהפגיעה הצפויה בדירות העותרים ועל כן ראוי להימנע ממתן היתר ליזמים. 8. המשיבים מתנגדים לעתירה. לטענת המשיבים כולם, אין כל מניעה לשלב בין תוספות הבניה המותרות על פי תכנית המתאר המקומית לתוספות הבניה לפי תמ"א/38. עוד טוענים המשיבים כי אישור הבקשה להיתר מצוי בשיקול דעת רשויות התכנון ועל כן על בית המשפט לצמצם את התערבותו בשיקול דעתן. היזמים מדגישים כי אם לא יאושרו להם תוספות הבניה המבוקשות, לא יהיה להם כל אינטרס כלכלי לביצוע העבודות לחיזוק המבנה. המשיבים טוענים גם כי נזקיהם של העותרים אינם כה גדולים כנטען על ידם. דיון והכרעה 9. כפי שיפורט להלן, הגעתי למסקנה כי אין מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר וכי החלטתה מאזנת באופן סביר בין האינטרסים המנוגדים. 10. בטרם אתייחס לטענה המפורטת בעתירה אקדים מספר הערות כלליות. חיי קהילה וחברה מחייבים הטלת מגבלות על זכויותיהם של הפרטים, מגבלות על ניצול זכויות קניין, מגבלות על ניצול משאבים, הסדרת השימושים המותרים לפרטים ולעתים אף נטילה כפויה של זכויות קניין (ראו ד' לויסון- זמיר פגיעות במקרקעין על ידי רשויות התכנון 33 (1994)). בהיעדר תכנון משותף, בהיעדר הסדרים כלליים השומרים על זכויותיו של הפרט מחד, תוך דאגה לזכויותיהם של האחרים ושל כלל הציבור מאידך, לא תתכן חברה מודרנית (ראו בג"צ 2683/92 מכבים - יישוב קהילתי במודיעים נ' הוועדה לבניה למגורים במחוז המרכז, פ"ד מח(1) 535, 541 (1994); ד"נ 28/79 הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ' וארון, פ"ד לה(1) 561, 568 (1980); ח' דגן "שיקולים חלוקתיים בדיני נטילה שלטונית של מקרקעין" עיוני משפט כא 491, 502 (1998); ע"א 761/85 ליפשיץ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשון לציון, פ"ד מו(1) 342, 348 (1991); עת"מ (חי') 7649-03-09 זידאן נ' המועצה הארצית לתכנון (ניתן ביום 20/3/11)). להסדרת השימושים ולאיזון בין הזכויות והאינטרסים השונים של הדורשים נעשית בין היתר באמצעות הליכי תכנון ובניה נקבעת תכניות מתאר למיניהן. תכניות המתאר הן שקובעות את היקף זכויותיו של כל פרט בקנייניו, את השימושים המותרים בכל מקום, את המגבלות המוטלות על השימוש וכו'. זכות הקניין של כל פרט במקרקעיו מוגבלת לשימושים המותרים בחוק (ע"פ 377/87 קלקא נחום בע"מ נ' מדינת ישראל, פ"ד מא(4) 673, 680 (1987); ע"א 1054/98 חוף הכרמל נופש ותיירות (1989) בע"מ נ' עמותת אדם טבע ודין, פ"ד נו(3) 385, פסקה 15 (2002); בג"צ 1024/00 מילובלובסקי נ' המועצה הארצית לתכנון ובניה, פ"ד נח(6) 673, 676 (2004); בג"צ 9402/03 בוכניק נ' המועצה הארצית לתכנון ובניה (ניתן ביום 18/03/2007)). מטבע הדברים דאגה לאינטרסים של פרט מסוים עלולה לפגוע בפרט אחר, כך כמובן גם הדאגה לאינטרס הציבורי פוגם באינטרס של הפרטים. הטלת מגבלות על גובה בניה במגרש פוגעת בזכות הקניין של בעל המגרש מחד, אולם יש בה דאגה לבעל המגרש השכן. שמירת זכות של האחד לנוף מצמצמת בהכרח את זכויות הבניה של האחר וכדומה (ראו עת"מ (חי') 31866-10-10 קוך נ' ועדת הערר המחוזית חיפה (ניתן ביום 2/10/11)). זכויות הקניין של הפרט במקרקעיו אינן מוחלטות. הן מוגבלות בזכות הקניין של האחר, הן מוגבלות בהוראות הדין, ותחומת בגדרן של תכניות המתאר הרלוונטיות. 11. קשה גם לקבל את המונח "זכות מוקנית" בהקשר של זכויות בניה, שהרי תכניות המתאר הקובעות את היקף הזכויות בכל מגרש עשויות להשתנות מעת לעת. שינויים אלו עשויים להוסיף זכויות - להשביח את הזכות או מאידך עשויים לפגוע בזכות ולהביא לפגיעה בערך המקרקעין. בעקבות שינויים אלו עשויה לעמוד לפרט זכות לקבלת פיצוי (בין על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה -1965, ובין על פי דיני ההפקעה למיניהם) או מאידך הוא עשוי להתחייב לשאת בתשלום בגין ההשבחה (בהתאם להוראות בדבר תשלום היטל השבחה כמפורט בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה). ככל שנעשה שימוש במושג "זכות מוקנית" בדיני התכנון והבניה הרי שהכוונה הינה לזכותו של בעל מקרקעין להשתמש במקרקעין במסגרת המגבלות התכנוניות התקפות בעת הגשת הבקשה להיתר, אולם ברי כי אין לו זכות למנוע שינויים על הייעודים והשימושים במקרקעין של שכנו. 12. לכל אחד מבעלי הקרקע זכות להתנגד לשינויים תכנוניים אשר ישפיעו על היקף ושווי זכויותיו. זכות זו משתרעת גם על שינויים שמבקש שכנו לעשות במקרקעין סמוכים. עם זאת משנשמעו ההתנגדויות ונערך איזון בין האינטרסים השונים, וכל עוד איזון זה נעשה בדל"ת אמות הדין, אין לאיש מבעלי הקרקע זכות מוקנית למנוע שינויים תכנוניים שישפיעו על זכויותיו או על זכויות שכניו. 13. על רקע דברים כלליים אלו נחזור לענייננו. תכנית המתאר הארצית תמ"א/38 באה לעולם על מנת לשפר את עמידותם של מבנים ישנים בפני רעידות אדמה (סעיף 2.1 לתמ"א/38 וראו גם מ' גדרון א' נמדר לעיל בעמ' 37; מ' טרספולסקי תמ"א/38, המדריך השלם 22, 39 (2012)). לשם השגת המטרה של חיזוק מבנים ושיפור עמידתם בפני סכנה של רעידת אדמה, היה צריך למצוא דרך לעודד את בעלי המבנים להשקיע בחיזוקם ולאפשר להם למצוא דרכי מימון ייעודיות. הפתרון שנמצא בחוק הינו הענקת זכויות בניה נוספות לבעלי הבתים. תוספת זכויות בניה אלו מהווה תמריץ כלכלי לביצוע עריכת החיזוק. 14. בצד התכלית העיקרית, שהיא חיזוק המבנים, מסייעת תמ"א/38 לשיפור אורח החיים של בעלי הדירות, שיפור המראה החיצוני של הבתים והגדלת היצע הדירות באזורי מגורים צפופים. תמ"א/38 מאפשרת התחדשות עירונית ללא צורך בהשקעת משאבים ציבוריים, ללא צורך בהליכי תכנון מורכבים וללא צורך בהליכי חקיקה ארוכים. 15. כדי לממש את התכליות האמורות נחקקו גם חיקוקים נלווים שנועדו אף הם לעודד את בעלי הדירות לנקוט בהליכים לחיזוק המבנים. כך ניתנו גם הטבות מס, הן על פי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג- 1963, הן על פי חוק מס ערך מוסף, התשל"ו- 1975 ועוד. 16. תמ"א/38 אינה מקנה לבעלי דירות המבקשים לחזק את הבניין זכות בלתי מסויגת לעשות כן. התכנית מקנה לוועדת התכנון והבניה שיקול דעת רחב. בסעיף 22 לתכנית נאמר מפורשות: "אין באמור בתכנית זו כדי לשלול מסמכותה של הועדה המקומית לסרב לתת היתר לבניה הכרוך בתוספת זכויות בניה על פי סעיפים 14 -11 אם מצאה מטעמים מיוחדים הנובעים משיקולים תכנוניים, או אדריכליים, נופיים, כושר נשיאה של תשתיות במגרש, כי יש לסרב לבקשה להיתר ובלבד שלא תסרב להיתר לחיזוק מבנה שאין עימו תוספת זכויות בניה. הועדה המקומית תפרט בכתב את הטעמים המיוחדים לסירוב כאמור". ההנחה הגלומה בסעיף הינה כי ככל שבקשה להיתר הכוללת תוספת בניה על פי תכנית המתאר תמ"א/38 תגרום לפגיעה בבעלי נכסים אחרים, תוכל הוועדה המקומית לאזן בין האינטרסים והצרכים המנוגדים, לאשר את מלוא התוספות או רק את חלקן ולקבוע הוראות המבטיחות את זכויות האחר. 17. משבאים אנו לבחון את הטענות בעתירה הנוכחית הרי שעלינו להבחין בין טענות התוקפות את שיקול דעת הוועדה לבין טענות התוקפות את הסמכות החוקית למתן ההיתר. ככל שטענות העותרים מיועדות לתקוף את שיקול דעת הוועדה הרי שיש לזכור כי הסמכות המקצועית תכנונית מסורה לגופי התכנון ולא לבית המשפט. כבר נאמר אין ספור פעמים כי בית המשפט ימנע מלהתערב בהחלטות מקצועיות של רשויות התכנון. בית המשפט אינו שם עצמו במקום רשויות התכנון המוסמכות ואינו מתערב בהחלטותיהן אלא מקום שנפל בהן פגם משפטי, כגון חריגה מסמכות, פעולה בחוסר תום לב, או חריגה קיצונית ממתחם הסבירות (בג"צ 2920/94 אדם, טבע ודין נ' המועצה הארצית לתכנון ולבניה, פ"ד נ(3) 441, 469 (1996); בג"צ 2324/91 התנועה למען איכות השלטון בישראל נ' המועצה הארצית לתכנון ובניה, פ"ד מה(3) 678 (1991); בג"צ 478/85 אבולעפיה נ' הועדה המחוזית לתכנון ולבניה ירושלים, פ"ד מ(2) 294 (1986); בג"צ 465/93 טריידט ס.א. חברה זרה נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה, פ"ד מח(2) 622, 634 (1994); עע"ם 1490/05 נשאת נ' ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה - מחוז המרכז (ניתן ביום 21/2/06)). השאלה אינה אם בית המשפט היה מקבל החלטה אחרת מזו שנתקבלה, אלא "אם החלטת המינהל עומדת בפני הביקורת, בהיותה החלטה שרשות מנהלית סבירה יכולה הייתה לקבל. אם ההחלטה עומדת במבחן הסבירות, במובן זה שהיא מהווה אחת ההחלטות הסבירות שניתן היה לקבל באותן נסיבות, לא יתערב בכך בית המשפט" (בג"צ 2324/91 הנ"ל בעמ' 687-688 וכן בג"צ 197/83 סיטאר אופנה בע"מ נ' שר התעשייה והמסחר, פ"ד לז(2) 388, 391-392 (1983)). 18. להלן נבחן את הטענות כסדרן כפי שפורטו בטיעון המשלים מטעם העותרות. הטענה העיקרית הינה כי לא ניתן לשלב זכויות בניה שטרם נוצלו מכוח תכנית מתאר מקומית עם זכויות בניה על פי תמ"א/38. הטעם לטענה זו הינו כי מקום שבו עומדות לבעלי המקרקעין זכויות בניה על פי תכניות מתאר תקפות אין צורך לעודדם בדרך של הוספת זכויות בניה נוספות. בעת שיממשו את הזכויות הקיימות יוכלו (ואולי אף יהיו חייבים) לבצע את החיזוק הנדרש. עם השלמת עבודות הבניה על פי התכנית המקומית התקפה, לא יהיה כל צורך בתוספת בניה נוספת, שכן המבנה כבר לא יהיה מבנה הזקוק לחיזוק. 19. טענה זו אין לקבל. תכליתה של תמ"א/38 הינה לעודד בעלי דירות לחזק בניינים ישנים הזקוקים לחיזוק. לצורך כך הוענקו לבעלי הדירות הטבות רבות וזכות לבניית תוספות. קביעה גורפת לפיה מקום שבו יש לבעלי הדירות זכויות בניה מכוח תכנית מתאר אחת אין להעניק להם זכויות נוספות לפי תמ"א/38 עלולה לסכל את תכלית תמ"א/38. חיזוק מבנים מחייב תמריץ כלכלי מספיק. ייתכן שלעיתים ניצול אחוזי בניה על פי תכנית מתאר תקפה עשוי לשמש תמריץ מספיק אולם לעיתים לא יהיה בכך די. היקף אחוזי הבניה על פי תכניות המתאר התקפות עשוי להיות קטן מידי, מוגבל מידי באופן שלא יהווה כדי תמריץ מספיק. 20. על מנת לאזן בין זכויות בניה תקפות לבין זכויות לבניה נוספת על פי תמ"א/38 ניתן לוועדה המקומית שיקול דעת רחב. בסעיף 21.1 לתמ"א/38 נאמר: " ועדה מקומית רשאית לתת היתר על פי תכנית זו לאחר ששקלה: אילו תוספות בניה ושילוב ביניהן מתאימים לכל מבנה על פי תנאי הבניין, המקום והסביבה, בהתאם לעקרונות המנחים המוצגים בנספח מס' 1". משמע, מקום שבו ניתן לבצע תוספות בניה גם ללא הוראות תמ"א/38 תוכל הוועדה המקומית להביא זאת בחשבון ולקבוע כיצד ישולבו אחוזי הבניה מכל מקור, מהו היקף התוספת שיאושר וכדומה. עם זאת, אין לשלול אפשרות של שילוב תוספות הבניה מכל המקורות יחדיו. 21. הטענה כי יש למצות תחילה את הבניה על פי תכניות מתאר קיימות אינה אלא חזרה על אותה טענה, שהרי ברור כי אם תנאי לניצול אחוזי בניה קיימים הינו חיזוק המבנה, משמעות הדבר הינה שלילת האפשרות לתוספות בניה מכוח תמ"א/38 (ראו א' נמדר הנ"ל עמ'42). 22. העותרים מפנים גם לסעיף 13.4 לתמ"א/38 (כנוסחה הרלבנטי לענייננו) המגביל את תוספת הקומות וכך נאמר בסעיף: "במקום שחלה תכנית מפורטת לתוספת קומות למבנה קיים, תותר תוספת בניה על פי סעיף 11 ואולם לא תותר תוספת קומות, למעט קומת מרתף, מעבר למה שנקבע בתכניות מפורטות שאושרו קודם אישורה של תכנית זו". העותרים מציינים כי על פי תכנית המתאר המקומית התקפה מותר להוסיף לבניין קומה אחת; על כן מכוחה של הוראת סעיף 13.4 לתמ"א/38 לא ניתן להתיר תוספת קומה נוספת. 23. גם טענה זו של העותרים דינה להידחות. אין חולק כי על חלקת היזמים לא חלה כל "תכנית מפורטת" במובנה על פי חוק התכנון והבניה. הוספת קומה מותרת על פי תכנית מתאר מקומית ולא תכנית מתאר מפורטת. אמנם הגדרת "תכנית מפורטת" בסעיף 7.1 לתמ"א/38 מוסיפה גם תכנית "[...] הכוללת הוראות ברמה של תכנית מפורטת", אולם אין בפני שמץ ראיה כי תכנית המתאר המקומית כוללת הוראות שכאלו. מטרת ההגדרה הרחבה הינה למנוע התחמקות מהוראות תכנית המתאר בדרך של כלילת הוראות של תכניות מפורטות בתכניות אחרות, אולם, אין בה כדי להרחיב את מגבלת סעיף 13.4 על זכויות מכוח תכנית מתאר מקומית. 24. משמע, אין בהוראות תמ"א/38 כל עיגון לטענת העותרים ולפיה אין לשלב בין זכויות לתוספת בניה על פי תכנית מתאר מקומית עם תוספות בניה לפי תמ"א/38. כל שילוב שכזה מסור לשיקול דעת הוועדה וכאמור בית המשפט ימעט להתערב בשיקול הדעת המקצועי. 25. טענה נוספת שהעלו העותרים, אף כי אינה נזכרת בהשלמת הטיעון, הינה כי עלויות חיזוק הבניין נופלות מהיקף הנזק שיגרם להם כתוצאה מאישור התכנית. לטענתם בנסיבות שכאלו אין הצדקה להתיר את החיזוק תוך פגיעה כה קשה בערך דירותיהם. גם טענה זו דינה להידחות. המבחן הכלכלי אליו מפנים העותרים שימש את ועדות הערר ובתי המשפט בהתדיינות בין בעלי דירות המעוניינים בחיזוק לבין בעלי דירות המתנגדים לתכנית. המבחן הכלכלי האמור אינו צריך לשמש מבחן להכרעה במחלוקות בין בעלי נכסים סמוכים למבקש ההיתר. מתן תמריצים לבעלי הדירות לחזק את הבניין אינו מותנה בכך שהפגיעה בערך דירות שכנות תהא נמוכה. האינטרס הציבורי בעידוד בעלי דירות לחזק את המבנים, לשפר את אורח החיים ולחדש את הבניין אינו כפוף להיקף הפגיעה האפשרית בשכנים. ככל שיש להביא בחשבון השוואה כלכלית כלשהי הרי שזו צריכה להיות השוואה בין עלות עבודות החיזוק לנזק שיגרם, אם ובמידה והמבנה לא יחוזק ויתמוטט ברעידת אדמה. 26. יתרה מזו, תוספת הבניה המוצעת בבניין של היזמים, כמו תוספות בניה נוספות במבנים נוספים, ישנו את פני השכונה, יביאו להתחדשות, ישפרו את המראה, יאפשרו תוספת מקומות חנייה וכו'. לכל אלו תהא השפעה על כלל בעלי הדירות באזור ועל כן ספק אם יש בסיס להערכות השמאיות שהוצגו בפני הוועדה. סוף דבר 27. אשר על כן אני דוחה את העתירה על כל חלקיה. העותרים ישלמו לכל אחת מקבוצות המשיבים (1-2 יחדיו, 3, 4-9 יחדיו) הוצאות משפט בסך של 5,000 ₪. בניהתוספת בניה