השופט ת' אור: 1. עניינו של ערעור זה בהסכם למכירת דירה שנחתם בין המערערת הראשונה, אשר פעלה כחברה קבלנית, למשיבים 2 ו-3, ובהערת אזהרה בדבר הסכם זה שנרשמה בלשכת רישום המקרקעין. הדירה נמצאת על חלקה אשר בבעלות המערערים 2 ו-3, אשר המערערת הראשונה רכשה, קודם ההחלטה על פירוקה, זכויות לבנייה עליה, בהתאם להסכם קומבינציה אשר נחתם בינה לבינם. המחלוקת בין המערערים מצד אחד לבין המשיבים 2 ו-3 מצד שני היא בדבר זכויות המשיבים 2 ו-3 לפי ההסכם למכירת דירה האמור, ובשאלה אם יש למחוק את הערת האזהרה. 2. המערערים 2 ו-3 (להלן - המערערים) הינם הבעלים הרשום של הנכס הידוע כחלקה 253 גוש 6580 ברחוב הגליל 39 ברעננה (להלן - החלקה). ביום 9.10.78 נכרת בין המערערים לבין המערערת הראשונה (להלן - החברה), הסכם מן הסוג המכונה הסכם קומבינציה. על-פי הסכם זה, התחייבה החברה לבנות על החלקה בניין ובו ארבע-עשרה דירות. על-פי המוסכם, יקבלו המערערים ארבע דירות, כולל דירת גג, בבניין שיוקם על-ידי החברה על המקרקעין. לאחר מכן הגיעו המערערים להסכם נוסף עם החברה, ולפיו הם יקבלו בבניין נושא הדיון רק את דירת הגג שבה הינם מתגוררים, ואילו את שלוש הדירות הנוספות המגיעות להם הם יקבלו בבניינים אחרים שבונה החברה. המערערים מצדם התחייבו להעביר לחברה בעתיד את הבעלות על שני שלישים משטח החלקה. סעיף 20א להסכם הקומבינציה קבע כי: "על מנת להבטיח את חלקו של הקבלן בעיסקה זאת, דהיינו העברת 2/3 חלקים בחלקה או את דירות הקבלן על שמו או לפקודתו בלישכת רישום המקרקעין, מתחייבים המוכרים לחתום על יפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר בו הם מייפים את כוחם של עורכי הדין מאיר דינאי או משה לוי או מרדכי שחם או י' אפל מצד אחד ועורך דין שמואל שחר או ישראל חמיטובסקי מצד שני, כשהם פועלים יחד, להעביר בלישכת רישום המקרקעין 2/3 חלקים בחלקה או את דירות הקבלן על שם הקבלן או פקודתו, וכן לבצע את כל הפעולות הדרושות לכך, לרבות פעולות איחוד והפרדה, פרצלציה וכל פעולה אחרת שתידרש לצורך רישום הבית שיוקם על החלקה כבית משותף, בהתאם לתנאים כדלקמן: א. להרשות בכתב לקבלן לרשום הערות אזהרה על דף החלקה לטובת רוכשי דירות הקבלן שייבנו על החלקה". עם חתימת ההסכם נחתם ייפוי-כוח כאמור בסעיף הנ"ל. בייפוי הכוח נאמר במפורש שהצדדים ממנים את עורכי הדין הנזכרים בו - אלה שהסעיף הנ"ל מציין את שמותיהם - על-מנת שיפעלו יחד, או כל אחד מכל צד, לצורך ביצוע ההתחייבות שבחוזה, וביניהן גם חתימה על כל מסמך הקשור לרישום הערות אזהרה לטובת רוכשי דירות בבניין. בהוראות הנוגעות לענייננו, נקבע בייפוי הכוח כדלקמן: "לפיכך: הננו ממנים בזה את עורכי הדין מאיר דינאי או משה לוי או מרדכי שחם (ברונשטיין) או יעקב אפל מצד אחד ועורכי הדין שמואל (בורנשטיין) שחר או ישראל חמיטובסקי מצד שני, את שניהם ביחד, אחד מכל צד, למורשים החוקיים לצורך הביצוע המשותף של האמור ביפוי כוח זה, והננו מייפים בזה את כוחם לפעול ביחד בשמנו ובמקומנו כדלקמן: 1. לרשום בלישכת רשם המקרקעין שבפתח תקווה הערת אזהרה להבטחת זכויות כל צד על פי ההסכם לגבי החלקה, בין להבטחת כל הזכויות בין להבטחת חלקן, בין ברישום אחד, בין ברישום חלקים. להסרת ספק - לשם הבטחת זכויותינו שלנו על פי ההסכם, יוכלו מורשינו הנ"ל לרשום הערה כאמור, כאשר יתאפשר הדבר מבחינת רישומי לישכת הרישום. 2. לחתום על כל כתב הסמכה וכל מסמך אחר מכל סוג שהוא, ללא יוצא מן הכלל, שיהיה דרוש כדי לקבוע, לאשר או להסכים שהערת האזהרה לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, כפי שהינו כעת וכפי שיתוקן מעת לעת (להלן - החוק), בין שרישום הערת האזהרה נעשה על פי בקשתנו, בין אם נעשה על ידי הקונה, תיוחד ותירשם לגבי חלקת-משנה ספציפית או דירה ספציפית בהתאם לתנאי ההסכם". ובסעיף 12 של ייפוי הכוח נקבע: "א. בתנאי שמיופי כוחנו יקבעו כי החוזים שבין הקונה לצד ג' ו/או רישום הערת אזהרה על פיהם אינם פוגעות בזכויותנו לפי ההסכם שבינינו ולבין הקונה, וכי החוזים הנ"ל ממלאים גם את התנאים הבאים: (1) נשואם הינו אך ורק דירה מהדירות המיועדות לקונה על פי ההסכם שבינינו ולבין הקונה. (2) הערת האזהרה לגביהם ניתנת לביטול על ידינו אם הקונה תפר התחייבות יסודית מהתחייבויותיה על פי ההסכם שבינינו ולבין הקונה. ב. הערת האזהרה לטובת צד ג' ניתנת לייחוד רישומה לגבי נשוא החוזה בלבד מיד כשהדבר אפשרי מבחינת לישכת רישום המקרקעין, וזאת אף בפעולה מצידנו בלבד. ג. יירשמו אזהרות רק על פי חוזים אשר מורשינו הנ"ל יקבעו כי אין בהם כדי לפגוע בזכויותינו". 3. בתאריך 7.7.81 נערך חוזה מכר בין החברה לבין המשיבים 2 ו-3 (להלן - הקונים), ועל פיו נמכרה דירה בבניין שעל החלקה (להלן - הדירה) לקונים. חוזה המכר כולל התחייבות להעברת הדירה על שם הקונים תוך שנה מיום חתימת ההסכם. התמורה בעבור הדירה נקבעה בחוזה בסכום של 500,000 שקל, אולם בנספח לחוזה נקבע כי התמורה לדירה לא תינתן במזומנים אלא בעבודות חשמל שהמשיב השני, אחד הקונים (להלן - הקונה), התחייב לבצע, באמצעות חברה אשר בשליטתו, בעבור החברה בבניינים שונים אשר היא בונה בהרצליה וברעננה. על יסוד חוזה זה תפסו הקונים חזקה בדירה בידיעת המערערים. 4. העבודות שהקונה התחייב לבצען, עבודות אשר ביצוען אמור היה להוות את תמורת הקונים בעבור הדירה, לא הושלמו. על-פי טענות החברה, ביצע הקונה רק חלק קטן מהעבודה שהתחייב לבצע. הקונה טען, לעומת זאת, שביצע את כל מה שהיה חייב. אך בחקירתו הנגדית בבית המשפט העיד כי: "משתי העבודות שנותרו, שביחד היו צריכות להשלים את מלוא סכום הדירה, כבר ביצעתי שמונים עד שמונים וחמישה אחוז". בית המשפט לא ראה לסמוך על עדותו בעניין זה, כשברור מפסק הדין שבית המשפט סבור היה שהקונה ביצע חלק קטן של העבודה, אם גם בלי שקבע את שיעורו. מכל מקום, נקבע על-ידי בית המשפט, חד-משמעית, שהקונה לא השלים את תשלום התמורה בעבור הדירה, לא בתשלום בכסף ולא בעבודה שנטל על עצמו לבצע בעבור החברה. 5. עקב הטענה שהקונה לא ביצע את העבודות שקיבל על עצמו לבצע בעבור החברה, נדרש הקונה על-ידי החברה לסלק את ידו מהדירה, והחברה אף עמדה להגיש נגדו תביעה. בסופו של דבר הגיעו הצדדים להסכם פשרה. הסכם זה (להלן - הסכם הפשרה) נחתם ביום 7.4.82, ובו התחייב הקונה לבצע עבודות חשמל בשני בניינים שבנתה החברה בכפר-סבא. בקשר לביצוע עבודה זו גם נחתם הסכם נוסף (מש/4), הסכם הנזכר גם בהסכם הפשרה. בשני ההסכמים אין הקונה מופיע כצד לו, אלא שני גופים בשם "כתם אופיר בע"מ" ו"אלעם אופיר בע"מ". אולם, כפי שקבע בית המשפט, המדובר בגופים שבשליטת הקונה, ובעלי הדין התייחסו במשך כל הדיון להסכמים אלה כהסכמים שנעשו בין החברה לקונה. הסכם הפשרה מזכיר את ההסכמים הקודמים שנחתמו בין הצדדים, אשר לא הגיעו לכלל סיום, ובחלקים החשובים לענייננו הוא קובע, בנוסף לאמור לעיל: "2. הזכויות והחובות על פי ההסכמים מבוטלים בזה. את מערכת הזכויות והחובות הנ"ל יחליפו הזכויות והחובות המנויות בהסכם זה, ואין בלתן, למעט זכויות ו/או חובות בהסכם ו/או בהסכמים אליהן מפנה הסכם זה מפורשות. 3. (א) כל תשלום ו/או הוצאה ו/או עבודה ו/או נזק שעשה כל אחד מהצדדים ו/או נגרם לו על ידי משנהו עד לחתימת הסכם זה, ישארו בעינם וכל צד ישא בהוצאותיו ו/או תשלומיו ו/או עבודותיו ו/או הנזקים שביצע ו/או שנגרמו לו, לרבות ציוד חשמל ו/או אלומיניום ו/או כל נכס אחר, אשר ישארו בידי המחזיק בהם ערב חתימת הסכם זה. (ב) הצדדים מוחלים זה לזה באופן מוחלט על כל עניין המנוי בס"ק (א) לעיל, ו/או על כל זכות מכל מין וסוג שהיא, לרבות טענה ו/או תביעה, ואין בידם כל זכות לבוא זה כלפי זה בכל טענה ו/או זכות שהיא; הצדדים מוותרים כל אחד על זכויותיו, למעט אלה המנויות בהסכם זה ו/או הנזכרות בהסכם זה ו/או אליהן מפנה הסכם זה". כן נקבע בהסכם הפשרה, שהחברה תשלם לקונה 250,000 ש"ח בצירוף מע"מ במועדים שנקבעו בהסכם ובתנאי הצמדה שנקבעו בהסכם. עוד הותנה בו, שהעברת הדירה על שם הקונים תבוצע מיד עם סיום ביצוע העבודות על-ידי הקונה בהתאם להסכם הפשרה. העבודות הנוספות לפי הסכם הפשרה לא בוצעו, מאחר שהחברה נכנסה להליכי פירוק חודשים מספר לאחר חתימת ההסכם. גם השיקים הדחויים שנמסרו לקונה על-ידי החברה להבטחת פירעון הסכום 250,000 ש"ח לא נפרעו. 6. עובדות נוספות הצריכות לענייננו הן, כי ביום 16.8.81 הוגשה בקשה לרישום הערת אזהרה לטובת הקונים, וזו נרשמה. הבקשה הוגשה על-ידי עורך-דין יגאל חקק בשם הקונים. כשנודע למערערים שנרשמה הערת האזהרה כאמור, הם הגישו ביום 5.8.82, באמצעות עורך-דין מאיר דינאי, בקשה למחיקת הערת האזהרה. הבקשה נדחתה על-ידי רשם המקרקעין ב-23.8.82. בתשובתו מפנה רשם המקרקעין את המבקש לבית המשפט המחוזי לשם ביטול הערת האזהרה. כמו כן נאמר שם, כי אם המבקש רואה עצמו נפגע מהחלטתו, הוא רשאי לערור לממונה על המרשם. בתאריך 12.9.82 ערר עורך הדין לממונה על המרשם, אשר דחה אף הוא, בהחלטתו מיום 3.12.82, את בקשתו, וקבע כי משנרשמה הערת האזהרה - הרי גם אם נמצא ממש בטענה כי ההערה שמדובר בה לא הייתה ראויה להירשם מלכתחילה, אין רשויות המרשם בנות-חורין להורות על מחיקתה. על-כן, על המעוניין במחיקת ההערה לפנות לבית המשפט, שרק הוא מוסמך להצהיר אם יש להשאיר את רישום הערת האזהרה או אם יש למוחקה. לסיום הוא קובע כי הוא דוחה את הערר, והרואה עצמו נפגע מהחלטתו זו, רשאי לערער עליה לפני בית המשפט המחוזי, כאמור בסעיף 122 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969. 7. בעקבות זאת הגישו המערערים את תובענתם לבית המשפט המחוזי. בתביעתם, אשר הוגשה בדרך המרצת-פתיחה, התבקש בית המשפט להצהיר כי הערת האזהרה האמורה נרשמה שלא כדין וכי על רשם המקרקעין למוחקה מפנקס המקרקעין; וכן כי לקונים אין ולא הייתה בעבר כל זכות בעלות או חזקה בדירה. בית המשפט המחוזי דחה את התובענה, ועל כך הוגש ערעור זה. 8. אחת מטענות הקונים - הן בבית המשפט המחוזי והן לפנינו - הייתה, שלבית המשפט המחוזי לא הייתה סמכות לדון בתובענה, וכבר מטעם זה היה מקום לדחות את התובענה. לא מצאתי ממש בטענה זו. בהחלטות רשם המקרקעין והממונה על מרשם המקרקעין, שאליהם פנה בא-כוח המערערים, הופנו המערערים אל בית המשפט על-מנת שיחליט אם יש מקום למחוק את רישום הערת האזהרה אם לאו. על יסוד החלטות אלה, ומכוח סמכותו של בית המשפט המחוזי לדון בעניין, לא היה מקום לטעון כנגד סמכותו של בית המשפט המחוזי (לעניין סמכותו של בית המשפט להחליט על מחיקת הערת אזהרה ראה סעיף 132(א)(2) לחוק המקרקעין). 9. השאלות האמיתיות הדורשות הכרעה בערעור זה שתיים הן: (א) האם, במישור היחסים בין המערערים לקונים, זכאים המערערים לכך שהערת האזהרה תימחק - אם משום שרישומה לא היה מוצדק מלכתחילה ואם משום שעומדת למערערים עילה למחיקתה; (ב) מהן הזכויות והחובות של החברה והקונים זה כלפי זה, לאחר שניתן צו הפירוק נגד החברה קודם רישום הדירה על שמם של הקונים וקודם שהקונה לא השלים את ביצוע העבודות שנטל על עצמו לבצען כתמורה של הקונים בעבור הדירה. 10. זכותם של רוכשי דירות מקבלן לרישום הערת אזהרה לטובתם בעיסקת קומבינציה בין בעל הקרקע לבין הקבלן לובנה בשורה של פסקי-דין (ע"א 205/83 ס' חובני ואח' נ' דיקלה חברה לבנין והשקעות בע"מ ואח' [1]; ע"א 813/85, 81/86, 117 יהושע נחשון ואח' נ' שי ואח'; "טפחות", בנק למשכנתאות לישראל בע"מ נ' שי ואח'; א' יהודה ואח' נ' שי ואח' [2]; ע"א 784/86 חברת גוש 6378 חלקה 74 בע"מ נ' צבי את עזרא חברה לבנין ולהשקעות בע"מ ואח' [3]; ע"א 570/87 ש' בורשטיין ואח' נ' נחום לב הר חברה לבניין והשקעות בע"מ (בפירוק) ואח' [4]; ע"א 617/88 אחים כדורי חברה קבלנית בע"מ נ' ולנסי ואח' [5]; ע"א 250/89 בנק עצמאות למשכנתאות ולפיתוח בע"מ נ' שפוך ואח' [6]). העולה מפסקי-דין אלה הוא, שרוכשי הדירות זכאים לרישום הערת האזהרה, אפילו ההתחייבויות או ההסכמה לרישום הערה כזו מצאו את ביטוין רק בהסכם או בהתחייבות ביחסים שבין בעל הקרקע לבין הקבלן, בלי שרוכשי הדירות היו צד להסכם זה או להתחייבויות אלה. כפי שמבהירה השופטת נתניהו בע"א 617/88 [5] הנ"ל, בעמ' 230-231: "...ממהותה ומטבעה של עיסקת הקומבינציה, שהקבלן מתקשר במהלך הבנייה, ואף לפני תחילתה, עם קוני הדירות, ובכספים שהוא מקבל מהם הוא מממן את מימושה של העיסקה. בכך אין אמנם כדי ליצור קשר ישיר בין בעל הנכס לקונים ואין בכך כדי להטיל על בעל הנכס את ההתחייבויות שהקבלן לקח על עצמו כלפיהם לבנות ולהשלים את הדירות. אך כדי לתת משמעות עסקית להסכם הקומבינציה ולאפשר את ביצועה מתחייב בעל הנכס, כחלק מהעיסקה, להרשות לקבלן להתקשר עם הקונים למכירת דירות. וכדי לאפשר לקבלן להבטיח את הקונים שלא תירשם עסקה הנוגדת את זכויותיהם על-פי ההסכם שלהם עם הקבלן, מסכים בעל הנכס, שתירשמנה לטובתם הערות אזהרה. אלמלא כן, לא ניתן לצקת תוכן עסקי להסכם הקומבינציה. קבלן, שהנכס טרם נרשם על שמו, לא יוכל למכור את הדירות ללא הסכמת בעלי הנכס ולא ימצא קונה שיהיה מוכן לשלם עבור דירה, ללא שיובטח לו, באמצעות הערת אזהרה, כי בבוא העת תירשם הדירה על שמו. במצב כזה לא יוכל הקבלן לגייס את הממון הדרוש להקמת המבנה ולמסירת הדירות המגיעות לפי העיסקה לבעל הנכס. הסכמת בעל הנכס למכירת הדירות ולרישום הערות אזהרה עליהן היא מיסודותיה של עיסקת הקומבינציה. על הסכמה זו ניתן ללמוד מהוראה בחוזה שבינו לבין הקבלן או ממתן ייפוי-כוח בלתי חוזר שנותן בעל הנכס להבטיח את זכויות הקונים, בו הוא מסמיך את מורשהו לרשום הערות אזהרה, או משני אלה גם יחד". התחייבות בעל הקרקע כלפי הקבלן והסכמתו לכך שתירשם הערת אזהרה לטובת רוכשי הדירות מחייבות אותו גם כלפי רוכשי הדירות. וגם זאת, כשנרשמה הערת אזהרה כזו על-פי הסכמת הבעלים, הרי באין התנאה אחרת אין בהפרת הקבלן את ההסכם עם הבעלים להביא לביטולה של הערת האזהרה שנרשמה כאמור. כפי שאומר הנשיא שמגר בע"א 813/85, 81/86, 117 [2] הנ"ל, בעמ' 349: "...התחייבותו החוזית של בעל המקרקעין כלפי הקבלן לרשום הערת אזהרה לטובת רוכשי הדירות מקימה קשר משפטי ישיר בין בעל המקרקעין לבין רוכשי הדירות. בלי לקבוע מסמרות בשאלת הסיווג המשפטי של היחס האמור, נוכל לומר, כי תוכנו של אותו יחס מתמצה בהסכמתו של בעל המקרקעין למכירת הדירות שייבנו על המקרקעין, ובכך שלא תירשמנה עיסקאות, הסותרות את זכותו של הקונה לקבל דירה מאת הקבלן. הערת האזהרה באה להבטיח את מימוש הפן הקנייני של הסכם הרכישה שבין הקבלן לקונה. בהסכימו לרישום הערת אזהרה על רכושו לטובת הקונה, נוטל בעל המקרקעין חלק פעיל בהגנה על זכויותיו החוזיות של הקונה. בכך הוא מקיים את חיוביו שלו על-פי חוזהו עם הקבלן ומביע כלפי הקונה את הסכמתו לכך שלא תירשמנה עיסקאות הסותרות את זכותו. האם די בביטול החוזה בין בעל המקרקעין לבין הקבלן כדי לומר, שגם בטלה בכך העילה לרישום הערת האזהרה, כאמור בסעיף 132(א)(2) לחוק? סבורני, כי יש להשיב על שאלה זו בשלילה. אין די בביטול היחסים החוזיים לגבי צלע אחת של המשולש כדי לאיין את כל התוצאות המשפטיות, שצמחו מכינונו של אותו משולש משפטי. כך גם אין להכריז על בטלותו האוטומטית של הסכם המכר בין הקבלן לבין רוכשי הדירות כתוצאה מביטול הסכם הקומבינציה". וכן: "אני מודע למצוקתו של בעל המקרקעין, שבידו קניין מסויג. אך זאת יש לומר: עיסקת קומבינציה, מעצם טיבה, היא עיסקה ארוכת טווח, וכשם שיש לה יתרונות מסחריים ידועים, כך היא גם נתונה, בשל מורכבותה, לסיכונים. בעל מקרקעין אשר נכנס לעיסקה משולבת כזו צופה התקשרויות עתידיות של הקבלן - שאתו התקשר בחוזה - לגבי הדירות העתידות להיבנות. להבטחת זכויותיהם של אותם קונים עתידיים הסכים במפורש לרישום הערות אזהרה על מקרקעיו, ובכך הוא חורג מגבולות ההסדרים המשפטיים עם בעל חוזהו, הקבלן בלבד. תוצאה כגון זו שלפנינו היא בגדר הסיכונים, שאותם נוטל על עצמו בעל המקרקעין שהוא צד מעוניין בעיסקת הקומבינציה, ואשר ביקש להפיק ממנה תועלת כספית. משום כך, אין בביטול הסכם הקומבינציה, כשלעצמו, כדי לבטל את הערות האזהרה שנרשמו לטובת הקונים, כי אין בביטול העיסקה בין בעל המקרקעין לבין הקבלן כדי לבטל על אתר את הזכויות שנתגבשו בידי רוכשי הדירות, שרכשו את אשר רכשו, כזכור, על יסוד ההסכם בין בעל המקרקעין לבין הקבלן" (שם, בעמ' 349-350). 11. אך ראוי להדגיש, שהואיל ורישום הערת אזהרה בנסיבות כאמור מותנה בהסכמתו של הבעלים, רישומה של הערת אזהרה צריך להיעשות בהתאם להסכמה, על-פי תנאיה וסייגיה. לעתים, רישום הערת האזהרה מותנה בכך שיתמלאו תנאים מפורשים, כתנאי מוקדם לרישומה. ההתנאה יכולה להיות שרק לאחר שלב מסוים של הבנייה ניתן יהיה לרושמה, או שרישומה ייעשה רק על-ידי מיופי-כוח מסוימים, אשר הם מצדם יידרשו לבדוק תחילה אם התקיימו תנאים שהבעלים מעוניין בהם, תנאים שאותם הוא מציין בהסכם שבינו לבין הקבלן. על האפשרות שהערת אזהרה תבוטל, אם הסכמת הבעלים לרישום הערת האזהרה הייתה מותנית והתנאי לא התקיים, או שהותנה על אפשרות ביטול הערת האזהרה עם מתן ההסכמה לרישומה, עמד השופט בייסקי בע"א 205/83 [1] הנ"ל, בעמ' 107-108. גם הנשיא שמגר מזכיר בע"א 813/85, 81/86, 117 [2] הנ"ל כי: "...בעל מקרקעין חופשי לסייג את היקפה של הערת האזהרה ולהתנות בה תנאים, ומשלא עשה כן, אין לקרוא לתוך התחייבותו תנאי מכללא בדבר בטלות ההערה עם ביטול הסכם הקומבינציה" (ראה שם, בעמ' 349 מול אות השוליים ה). בע"א 570/87 [4] הנ"ל נבחנה השאלה אם הייתה התנאה בדבר מחיקת הערת אזהרה אם יתבטל הסכם הקומבינציה, תוך שבית המשפט, מפי הנשיא שמגר, מדגיש את הצורך בקביעה מפורשת של הבעלים בדבר קיום אפשרות כזאת. מכיוון שקביעה מפורשת כזו לא נלוותה שם להסכמת הבעלים לרישום הערת אזהרה, נקבע, שעל-אף פקיעת זכויות הקבלן כלפי הבעלים, אין הצדקה למחיקת הערת האזהרה לטובת רוכשי הדירות. בע"א 617/88 [5] הנ"ל היה מקרה שבו הייתה בחוזה בין הבעלים לקבלן התחייבות עקרונית להתיר רישום הערות אזהרה. אך ההתחייבות הייתה מסויגת מראש והותנתה בהסכמתו של בעל הנכס לרישום כל הערת אזהרה. בנסיבות אותו מקרה לא היה ברור אם ניתנה הסכמה כזו לרישום הערת אזהרה, ועל-כן הוחזר הדיון לערכאה הראשונה. ויוזכר, שבין היתר עלתה שם השאלה אם עורך-דין פלוני, אשר פעל בשם הבעלים על-פי ייפוי הכוח לרישומה של הערת אזהרה, היה מורשה לפעול לבדו בשם הבעלים, או שמא נדרש לשם רישום הערת האזהרה שעורך-דין נוסף יפעל עמו. מכיוון ששאלה זו לא הוכרעה בבית המשפט המחוזי, הוחזר הדיון לבית המשפט המחוזי על-מנת שיקבע, בין היתר, אם פעילותו של אותו עורך-דין היה בה לחייב את הבעלים. 12. השאלה בענייננו היא, אם לאור המוסכם בין המערערים לבין החברה - הסכמה אשר מצאה את ביטויה בהסכם ביניהם ובייפוי הכוח שעליו חתמו המערערים - זכאים היו הקונים לרישום הערת אזהרה על שמם; ואם כן - האם עומדת למערערים עילה למחיקתה. 13. הסכמת המערערים לרישום הערת אזהרה לטובת רוכשי דירות מהחברה מוצאת את ביטויה בסעיף 20א של ההסכם, אשר צוטט לעיל, ובייפוי הכוח הבלתי חוזר שנחתם ביום חתימת ההסכם, ואשר החלקים החשובים שבו לענייננו צוטטו אף הם לעיל. המנגנון שנקבע בהסכם הוא, שייחתם ייפוי-כוח בלתי חוזר שעל פיו עורכי-דין משתי קבוצות כשהם פועלים ביחד - לפחות עורך-דין אחד מכל קבוצה - יהיו רשאים להעביר זכויות על-פי הסכם הקומבינציה, וכן יהיו רשאים עורכי-דין אלה "להרשות בכתב לקבלן" (לחברה - ת' א') לרשום הערות אזהרה לטובת רוכשי דירות מהחברה. ייפוי הכוח בנוסח כאמור מבטיח כי לפחות עורך-דין אחד מצד המערערים ואחד מצד החברה יורו על רישום ההערה. צריכה, על פיו, להינתן רשות בכתב על-ידי שניים ממיופי הכוח הנ"ל כדי שתירשם הערת אזהרה. אכן, על-פי נוסח ייפוי הכוח כפי שנחתם, ואשר הקטעים הרלוואנטיים מתוכו צוטטו לעיל, נדרש שרישום הערת אזהרה ייעשה על-ידי פעולה משותפת של שני עורכי הדין כאמור, אשר יסכימו לרישום הערת האזהרה. יוצא, שעל-פי המוסכם בין המערערים לחברה הבטיחו המערערים שהסכמתם לרישום הערת אזהרה לטובת רוכשי דירות מהחברה תוכל להיות ממומשת רק כשגם עורך-דין מטעמם יסכים לכך, על-ידי כך שיפעל ביחד עם עורך-דין אחר מטעם החברה לרישום הערת האזהרה, או למתן רשות בכתב לחברה לרושמה. בדרך זו שמרו לעצמם המערערים את הזכות והאפשרות שבכל מקרה של רישום הערת אזהרה ייבחן הרישום תחילה על-ידי עורך-דין מטעמם. אין חולק שהערת האזהרה לא נרשמה על-פי הסכמה זו, ולא המערערים ולא עורך-דין מטעמם הסכימו לרישום הערת האזהרה הנדונה, והם אף לא ידעו על רישומה. ואמנם, בסמוך לאחר שנודע למערערים דבר רישומה, פנו בבקשה למחיקתה. 14. ולא רק זאת. כעולה מסעיף 12 לייפוי הכוח אשר צוטט לעיל, ייפוי הכוח אשר ניתן לעורכי הדין הותנה בכך שעורכי הדין יבדקו שאין בחוזים תנאי העלול לפגוע בזכויות המערערים לפי הסכם הקומבינציה עם החברה, וכי ניתן יהיה לרשום הערת אזהרה רק לאחר שיוברר שהחוזים בין החברה לרוכשי הדירות כוללים תנאי, שעל פיו "הערת האזהרה לגביהם ניתנת לביטול על ידינו אם הקונה (החברה - ת' א') תפר התחייבות יסודית מהתחייבויותיה על פי ההסכם שבינינו לבין הקונה" (סעיף 12(ב)). עוד הוסכם, שרישום הערת האזהרה יהיה רק על-פי חוזים "אשר מורשינו הנ"ל יקבעו כי אין בהם כדי לפגוע בזכויותינו". עולה בעליל, שהמערערים הבטיחו לעצמם שרישום הערת אזהרה יוכל להיעשות רק לאחר בחינת עורכי הדין מיופי הכוח את החוזים שעל פיהם נרשמת ההערה, תוך הדגשה שבחוזים עם רוכשי הדירות יהיה מותנה ומוסכם על רוכשי הדירות, שניתן יהיה לבטל את הערת האזהרה לטובתם, אם החברה תפר אחת מהתחייבויותיה היסודיות על-פי ההסכם שלה עם המערערים. גם תנאי זה לרישום הערת האזהרה לא התקיים, וחשיבותו של תנאי זה ברורה היא מאליה. מה שביקשו המערערים להבטיח לעצמם הוא, שהערות האזהרה תהיינה מותנות בכך שהחברה תקיים את התחייבויותיה היסודיות כלפיהם. כך שאם, לדוגמה, החברה לא תבנה על החלקה כמוסכם, והמערערים יהיו זכאים לבטל את החוזה עמה, לא יהיו המערערים מוגבלים בזכויותיהם בחלקה על-ידי הערות אזהרה שתירשמנה בהסתמך על חוזים שבין החברה לרוכשי דירות ממנה. 15. בנסיבות המתוארות לעיל, יש לקבוע שרישום הערת האזהרה לטובת הקונים לא מילא את התנאים שליוו את הסכמת המערערים לרישום הערות אזהרה לטובת רוכשי דירות מהחברה. הקונים אשר מבקשים להסתמך על ההסכם בין המערערים לחברה ועל ייפוי הכוח, כמקנים להם רשות לרישום הערת אזהרה, יכולים להסתמך על ההסכמה הגלומה במסמכים אלה רק על-פי תנאיה. משלא התמלאו תנאי ההסכמה, לא היו זכאים הקונים לרשום את הערת האזהרה. ברי, שהעובדה שהקונים פנו ביוזמתם אל רשם המקרקעין וביקשו את רישום הערת האזהרה, אין בה להקנות להם זכות לרישום הערת אזהרה, כאשר זו נרשמה שלא על-פי הסכמת המערערים בהסכם הקומבינציה שבינם לבין החברה ובניגוד לאמור בייפוי הכוח אשר נחתם על-ידיהם. אכן, לו הייתה נרשמת הערת האזהרה על-פי המוסכם ומיופי הכוח היו נותנים הסכמתם לכך על-פי נוסח ההרשאה בייפוי הכוח, הייתה הערת האזהרה נרשמת מתוך הבטחת זכותם של המערערים שאם החברה לא תמלא את התחייבותה לבנות על החלקה הם יוכלו לבטל את הערת האזהרה. בכך התנו המערערים את הסכמתם לרישום הערת האזהרה, כפי שהיו רשאים להתנות. התוצאה היא, שצודקים המערערים בטענתם שיש למחוק את הערת האזהרה. 16. התוצאה מבחינת הקונים הינה תוצאה קשה. אך זו באה עליהם רק מכיוון שלא וידאו שעל-פי המוסכם בין המערערים לחברה זכאים הם עם חתימת ההסכם בינם לבין החברה לרישום הערת אזהרה לטובתם ללא כל תנאי, ובשל כך שהיו מוכנים לרכוש את הדירה בלי להבטיח לעצמם את זכותם לרישום הערת אזהרה אף בניגוד לרצון המערערים. מסתבר, שהם גם לא דאגו לקבל בטוחה אחרת מהחברה, וזו הגיעה בינתיים למצב של חדלות פירעון. לא במערערים האשם שנקלעו למצב זה, והמערערים זכאים שזכויותיהם בחלקה תיקבענה על-פי מה שהסכימו לו בחוזה שבינם לבין החברה. אכן, כפי שקבע בית המשפט המחוזי, המערערים ידעו על כך שהקונים קיבלו חזקה בדירה, אך הם גם יכלו לסמוך על כך שלא תירשם הערת אזהרה לטובת רוכשי דירה כלשהם, כולל הקונים, אלא על-פי המוסכם בינם לבין החברה. לפיכך, אין בעובדה שהקונים קיבלו חזקה בדירה לשנות מזכותם של המערערים שהערת האזהרה תימחק. 17. על סמך כל האמור לעיל, דין הערת האזהרה שנרשמה על הדירה על סמך ההסכם בין החברה לקונים - להימחק. הזכויות של הקונים באשר לדירה הינן זכויות אובליגטוריות כלפי המפרק של החברה, ואת זכויותיהם יוכלו לממש במסגרת זכותם כנושים של החברה, כמוהם כנושים אחרים, אך אין הם זכאים לרישומה על שמם (ראה ע"א 371/89 פורד נ' חיים שכטר חברה לבניין והשקעות בע"מ (בפירוק) ואח' [7]). כזכור, הם לא שילמו בעבור הדירה את מלוא התמורה, ובמסגרת הוכחת חוב שיגישו הקונים למפרק (אם טרם הגישוה) יהיה על זה לקבוע (דבר אשר לא נקבע על-ידי בית המשפט המחוזי) מהי התמורה ששולמה על-ידי הקונים לחברה, אם במזומן ואם בעבודות שביצעו עבורה. אך זכות קניינית בדירה, או זכות לרישום הדירה על שמם, אין להם. 18. זכותם הנטענת של הקונים לחזקה בדירה מקורה בחוזה שנחתם בינם לבין החברה. חוזה זה מקנה להם, עם פירוקה של החברה, את הזכות לתבוע את המגיע להם, כספית, מהחברה. אך אין להם זכויות קנייניות - בעלות או שיעבוד - בדירה, שיקנו להם את זכות החזקה בה עם פירוק החברה. המסקנה היא, שגם לחזקה בדירה אינם זכאים. יצוין, שבדיון שהתקיים במעמד באי-כוח הצדדים ביום 21.9.95, הוברר שהקונים אינם מתגוררים כיום בדירה וכי הם העמידוה להשכרה. מפרק החברה מצדו תלה על דלת הדירה מודעה, שעל פיה הדירה נמצאת בחזקתו במעמדו כמפרק החברה, וכי בכל הנוגע לדירה יש לפנות אליו. ציינתי עובדות אלה, לא משום שיש בהן להכריע בדבר זכויותיהם המשפטיות של הצדדים או לשנות מהן, אלא אך כדי להבהיר שאין מדובר בענייננו בצורך לסלק את יד הקונים מדירה שבה הם מתגוררים. 19. התוצאה של כל האמור לעיל היא, שפסק הדין של בית המשפט המחוזי מבוטל בזה, הערעור מתקבל, ומוצהר בזה שהמערערים זכאים לכך שהערת האזהרה שנרשמה בעניין הדירה תימחק מספרי המקרקעין. כן מוצהר בזה שלקונים אין זכויות לחזקה בדירה. כמובהר לעיל, זכויותיהם הן כלפי החברה הנמצאת בפירוק, ודינם כדין נושים רגילים של החברה. בנסיבות המקרה, לא הייתי עושה צו להוצאות. הנשיא א' ברק: אני מסכים. השופט ד' לוין: אני מסכים. הוחלט כאמור בפסק-דינו של השופט אור. חוזהבניהמחיקת הערת אזהרהביטול חוזהעסקת קומבינציההערת אזהרה