עתירה זו מכוונת לסעד הצהרתי בדבר בטלות הפקעה של מגרש שבוצעה בהתאם להוראות חוק התכנון והבנייה ולסעד של החזרת המגרש המופקע לבעליו הקודמים או להענקת מגרש חלופי לבעלים הקודמים או תשלום שווי המגרש. הנסיבות העותרת חברת נחלת רבקה בע"מ (להלן: "החברה") הייתה הבעלים של מגרש בשטח 753 מ"ר חלקה 427 בגוש 6106 ברחוב בן סירא 6 בשכונת בבלי בתל אביב (להלן: "המקרקעין"). אברהם קרקובסקי ז"ל (להלן: "קרקובסקי ז"ל ") היה הבעלים של החברה ומנהלה. העותרים הרב הלוי קרקובסקי ושושנה סקלי (להלן: "העותרים") הם ילדיו של קרקובסקי ז"ל. בתוכנית מפורטת 464 מ-11.7.68 נקבע יעוד המקרקעין למגורים. קרקובסקי שעסק ביזמות בנייה, רכש את המקרקעין באמצעות החברה למטרת בנייה למגורים. זמן קצר לאחר שתוכנית 464 אושרה החלו הליכים לקראת תיקון התוכנית. התוכנית המתקנת (להלן: "תוכנית 1184"), שאושרה ביום 30.4.70, שינתה את ייעוד המקרקעין מ-"מגורים" ל-"צורכי ציבור". קרקובסקי הגיש התנגדות לתוכנית; היינו לשינוי יעוד המקרקעין. הוא נימק את התנגדותו בכך שעיסוקו במיזמי בנייה ושהמקרקעין הם המגרש היחיד שנותר ברשותו ובלי המגרש לא תהיה לו פרנסה. הוועדה המחוזית דחתה את ההתנגדות בהדגישה את הצורך במקרקעין לייעוד ציבורי כלשהו. עם זה נפתח מו"מ עם קרקובסקי, באמצעות נציגו עו"ד חיים דינשטיין, לרכישת המקרקעין בידי עיריית תל אביב (להלן: "העירייה"). מעיקרה העריכה ועדת הנכסים של העירייה ששווי המקרקעין הוא כ-220 אלף ל"י. בהמשך התקבלו שתי הערכות שמאי מטעם ועדת הנכסים של העירייה; האחת בסכום של 250,000 ל"י והשנייה בסכום של 360,000 ל"י. עו"ד דינשטיין, נשא ונתן עם העירייה. הוא ציין כי עסקאות במגרשים בסביבה הניבו תמורות של 550 ל"י למ"ר (משקף שווי של 414,000 ל"י למקרקעין) ודרש תמורה של 400,000 ל"י לפחות בגין ההפקעה. לסוף המו"מ הוסכם בין הצדדים על תמורה של 396,000 ל"י בצירוף כ- 13,000 ל"י רבית פיגורים (לפרק הזמן שבין נובמבר 70 שהוא מועד ההפקעה לבין אפריל 71 שהוא מועד התשלום בפועל). כנגד תמורה זו חתמה החברה על "כתב ויתור" שבו היא הצהירה על ויתור מלא מרצון חופשי לטובת העירייה על מלוא זכויותיה המקרקעין. בנובמבר 70 פורסמה הודעת הפקעה של המקרקעין בהתאם להוראות סעיפים 5 ו- 7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור) ולאחר השלמת ההליך נרשמו ביום 1.3.71 זכויות הבעלות במקרקעין על שם העירייה. ביום 14.7.94 אושרה תוכנית מפורטת 2543 , שהיא תוכנית מתקנת לתוכנית 464 ובמסגרתה נקבע כי בין ייעודי המקרקעין ניתן להשתמש בהם להתקנת חניונים ציבוריים תת קרקעיים בשצ"פ ובשטחים למבני ציבור. עד הנה, משך כ-40 שנים, לא מומש הצורך הציבורי שלשמו נעשתה ההפקעה. המקרקעין עומדים בשיממונם ( העירייה נטעה במקרקעין עצים. על כן ה "שיממון" הוא בהיבט של בינוי). החל משנת 2004, מדי כמה שנים, נערכו פניות מטעם העותרים לעירייה בדרישה להשיב להם את המקרקעין נוכח אי מימוש התכלית הציבורית. פניות אלה נענו בשניים אלה: ראשית שהחברה חתמה על כתב ויתור מוחלט בהקשר לזכויותיה במקרקעין ולפיכך זכותה של העירייה כבעלת המקרקעין לעשות בהם כחפצה. שנית, אף על פי שאין צורך קיים לשימוש ציבורי במקרקעין, מתקיים צורך ברור להחזיקם במעמדם כדי שאפשר יהיה לממש צרכים כאלה בעתיד. עיקר טענות העותרים העותרים מגדירים את הסעד המבוקש בעתירה כך: "הסעד המבוקש הינו קנייני - היינו השבת הבעלות לידי העותרים....אם בית המשפט יסבור כי יש מקום להורות על ביטול ההפקעה בשל חלוף הצורך הציבורי , משעות הדבר היא כי יש להחזיר את הקרקע לייעוד שקדם לתכנית שייעדה השטח להפקעה". העתירה מושתתת על שלושה אדנים: האחד, התכלית הציבורית של ההפקעה לא מומשה לאורך שנות דור; השני, המציאות התכנונית האורבאנית והתחזיות לעתיד אינן מבססות באורח סביר קיומו של צורך להשתמש במקרקעין לתכלית ציבורית כלשהי; השלישי, הדין והפסיקה מורים כי נסיבות כאלה כמוהן כזניחת הצורך הציבורי שביסוד ההפקעה שתוצאתה החזרת המקרקעין לבעליהם הקודמים. אי מימוש התכלית הציבורית אין צורך להרבות על כך שהעירייה לא מימשה את זכויותיה במקרקעין לשם מילוי צורך ציבורי כלשהו. הלכה למעשה אין על כך מחלוקת (נטיעת עצים אינה יכולה להיחשב למימוש צורך ציבורי שכן ברור שההפקעה לא נעשתה לשמן של נטיעות ארעי שתכליתן להגן על השטח יתר על פני עשית שימוש בו). מציאות תכנונית קיימת ומציאות חזויה אשר למציאות התכנונית הקיימת והחזויה. העותרים נסמכים על חוות דעת שמאי המקרקעין טל נייר שעיקריה הם שבשכונת בבלי נוצלו כל אחוזי הבנייה ולא נותרו בה מגרשי בנייה ריקים; בנייני הציבור הקיימים מספקים די והותר את כל צורכי השכונה; לפי תצפית הפיתוח של השכונה ותחלופת האוכלוסין בה לא אותר שום צורך בעתיד הנראה לעין , בשטחי ציבור נוספים (לכל תכלית ציבורית מותרת על פי התב"ע), חנייה ציבורית או שטחי גינון ציבוריים. הדין והפסיקה פסיקה מושרשת היא שהשתהות לאורך זמן בביצוע מטרת ההפקעה עשויה להצביע על זניחת התכלית שלשמה קוימה ההפקעה ולהצדיק את ביטולה. אין בעניין זה אמות מידה מוגדרות בזמן. אולם ברור שככל שיארך הזמן בלי ביצוע תכלית ההפקעה כך יקטן הצֶפִי שהתכלית תמומש ויגבר השכנוע שסר הצורך בהפקעה. ההחלטה לבטל את ההפקעה בנסיבות של שיהוי מתמשך באי מימוש תכליתה מושתתת על איזון שבין פרק הזמן שחלף ללא מימוש תכלית ההפקעה לבין הנזק הכלכלי הנגרם לבעל המקרקעין שהופקעו ולבין הנזק שעשוי להיגרם לציבור כתוצאה מביטול ההפקעה [עע"ם 319/05 בונשטיין נ' המועצה המקומית זיכרון יעקב (מפי השופט סלים ג'ובראן); עע"ם 1369/06 הלביץ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חדרה (להלן: "פס"ד הלביץ")] בעניין דנן חלף פרק זמן של 40 שנים ויותר מעת שהתוכנית המפקיעה אושרה. במשך שנות דור אלה לא נעשה דבר לשם מימוש תכלית ההפקעה ,משום שלא התעורר כל צורך כזה. לפי שאין לראות כל צורך בעתיד הנראה לעין ניתן לומר בביטחון שהצורך הציבורי נזנח. העותרים טוענים כי מן הפסיקה נשקף עיקרון שאין מקום לשמירת עתודה קרקעית לצורכי ציבור בלי שיש בכך צורך שניתן לחזות אותו מראש. כיון שאין צורך ציבורי וכיון שצורך כזה גם אינו נראה לעין, אין ביטוי לכל נזק שנגרם או עלול להיגרם לציבור. מנגד הנזק שנגרם לבעלים המקוריים של המקרקעין הוא ברור וגלוי. היה בידיהם מגרש ששימש כתשתית עסקית (קרקובסקי ז"ל היה קבלן בניין ופרנסתו הייתה על הקמת בנייני מגורים על מקרקעין שהחברה רכשה ) וכיון שההפקעה נכפתה על הבעלים, נמנעה מהם היכולת לנצל את המשאב הקרקעי ונפגעה פרנסתם. עיקר טענות המשיבות טענות סף המשיבות הקדימו לתשובתן טענות סף של חוסר סמכות עניינית; התיישנות שיהוי ומניעות; העדר יריבות וחוסר תום לב. חוסר סמכות עניינית - בעתירה נתבעים סעדים כספיים (תשלום נוסף בגין המקרקעין שהופקעו) או קנייניים (החזרת המקרקעין שהופקעו או מתן קרקע חלופית) שאינם בגדר סמכותו העניינית של בית המשפט לעניינים מנהליים. התיישנות שיהוי ומניעות - זכות לתביעה כספית וזכות לתביעה קניינית התיישנו שבע שנים לאחר שהתגבשו מהלכי ההפקעה, נחתם כתב הויתור ושולמה תמורת ההפקעה. כיון שחלפו עשרות שנים מאז שהתגבשה, לכאורה, זכות התביעה ועד להגשת העתירה, חלה התיישנות של הזכויות הללו. שיהוי רב שנים חל ביחס לכל טענה כלפי מהלכי המו"מ שבין החברה וקרקובסקי ז"ל לבין העירייה בעניין ההפקעה ותמורתה. השיהוי מקים מניעות כלפי האפשרות לטעון בחלוף עשרות שנים, שכתב הויתור על תכניו הוא פרי אילוץ, אל מול קנה "אקדח מעשן" ושהתמורה שניתנה בגין ההפקעה אינה משקפת את שווי המקרקעין ומהווה "גזל". נוכח תכני כתב הויתור המניעות מתייחסת גם כלפי האפשרות לטעון בחלוף עשרות שנים שמתקיימת זיקה בין העותרים או החברה לבין המקרקעין וכי מתקיימת זכות השבת המקרקעין להם גם אם בטל ועבר מן העולם הצורך הציבורי במקרקעין. העדר יריבות וחוסר תום לב - לית מאן דפליג כי החברה הייתה הבעלים הרשומים של המקרקעין עובר להפקעתם. המו"מ נוהל עם החברה (עם קרקובסקי כמנהל בחברה ועם עו"ד דינשטיין כבא כוח החברה). החברה נמחקה מרישומי רשם החברות וביום הגשת העתירה לא הייתה קיימת כל עיקר. משהתברר לעותרים שהעתירה עשויה להידחות על הסף מאחר שהעותרים נעדרי זיקה, בעבר כמו גם בהווה למקרקעין, נקטו מהלך ל"החייאת" החברה. גם אחרי מהלך אחרון זה נותרה מציאות של "העדר יריבות" בין העותרים לבין המשיבות. חוסר תום הלב נעוץ בכך שמלכתחילה לא גילו העותרים את העובדה שהחברה היא בעלת הזכויות ההיסטוריות במקרקעין ובמקום זה הציגו מצג כאילו העותרים כיורשי קרקובסקי ז"ל הם בעלי הזיקה למקרקעין. המציאות התכנונית הקיימת והחזויה המקרקעין כלולים משך עשרות שנים בתב"ע המייעדת אותם לצורך ציבורי (בגדרי ייעוד ציבורי כלולות תכליות מגוונות: מוסדות חינוך, קופת חולים, , דיור מוגן , מתנ"ס וכיו"ב ובהתאם לתוכנית 2543 גם לחנייה ציבורית). בשנים האלה נטועה במקרקעין חורשה המשמשת, זמנית, כ"ריאה ירוקה". אשר לעתיד. במענה לעתירה הגישו המשיבות תצהיר של מר עודד גנוסר שהוא מתכנן ערים המועסק ביחידה לתכנון אסטרטגי של עיריית תל אביב. הנתונים והתחזיות שהוצגו מטעם העירייה מבוססים על נתוני קובץ התלמידים העירוני, תוכניות בנייה עתידיות בתל אביב ותחזיות ריבוי אוכלוסין השאובות מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. על בסיס מערך נתונים זה מראה התצהיר כי עד שנת 2013 צפוי בשכונת בבלי חוסר של 2-3 כיתות גן ועד שנת 2020 צפוי חוסר של כ-10 כיתות גן. לתצהיר מצורפת טבלה של "פתרונות אפשריים". הטבלה מצביעה על כיתות גן חדשות שייפתחו וכיתות חדשות המצויות בתהליכי תכנון. כן מצביעה הטבלה על "פתרונות אפשריים נוספים עד שנת 2013" ובהם "בן סירא 4-6 (המקרקעין)" העשוי לספק 2 כיתות גן ו"בובליק 8-14" העשוי לספק 2-6 כיתות גן. בסיכומי טענותיהן שילבו המשיבות התבססות על מערך נתונים נוסף (שאין לו תימוכין בתצהיר) החוזה גידול אוכלוסין משמעותי בשכונת בבלי עד 2025 אשר יצריך ניצול עתודת קרקע לצורכי ציבור שונים. העובדה המצוינת בטיעוני העותרים של ניצולת מרבית של שטחי הבנייה בשכונת בבלי מדגישה את ההכרח בשימור העתודה הקרקעית לצרכים ציבוריים. שימור עתודה קרקעית לצורכי ציבור הוכרה בפסיקה {עת"מ (ת"א) רוכוורגר רוטמנש חברה לבניין והשקעות בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה]. ביטול ההפקעה בראי הפסיקה ביטול הפקעה הוא צעד המקוים במצבים חריגים וקיצוניים. השיקולים המשפיעים הם : סבירות משך הזמן שחלף ללא מימוש תכלית ההפקעה; נזקם של הבעלים נוכח השיהוי במימוש מטרת ההפקעה ונזקו של הציבור בשל השבת המקרקעין. סבירות משך הזמן שחלף מאז ההפקעה אינה נמדדת במונחי זמן קונקרטיים. הדבר הוא תלוי נסיבות. לעתים השתהות קצרה יחסית עשויה להצביע על זניחת תכלית ההפקעה ולעתים השתהות רבת שנים לא תיחשב כך והוא בשל כך שנסיבות תכנוניות לא אפשרו לממש את התכלית הציבורית. העותרים והחברה לא סבלו כל נזק כפועל יוצא מן ההפקעה ומהתנהלות העירייה בעקבותיה. שכן החברה זכתה בפיצוי מלא ואף יותר מכך בשל ההפקעה. החברה זוכתה בסכום העולה באורח ניכר מאד על שווי המקרקעין לפי חוות דעת שמאיות. החברה הייתה יכולה לרכוש בכספי הפיצויים קרקע חליפית או להשקיע את הכספים בנתיבי השקעה אחרים. בהיבט של נזקו של הפרט לא ניתן להשוות את עניינם של העותרים לעניין שנדון בפרשת הלביץ. שם התבררה עתירה בהקשר להפקעת מקרקעין בלי פיצוי (הפקעה של 40% ממקרקעין מסוימים שהיא פטורה מתשלום פיצוי). כתוצאה מכך סבלו בעלי המקרקעין מחסרון כיס. שם, הייתה השתהות במימוש הזכות להפקיע וכך נותרו הבעלים כבעלים רשומים ונאלצו לשאת בעול המיסוי על המקרקעין (ארנונה) בלי יכולת להשתמש בהם. מה שאין כן בעניין דנן שבו שולם פיצוי ראוי בגין המקרקעין שהופקעו והוא בתוך זמן קצר יחסית למן קביעת שינויי הייעוד בתוכנית. ביטול ההפקעה והחזרת המקרקעין לידי החברה עשוי לגרם לציבור נזק גדול. שכן בהעדר עתודה קרקעית מתאימה תעמוד העירייה מול שוקת שבורה כאשר יהיה צורך לממש את תכלית ההפקעה. גם בהיבט זה שונה ענייננו מעניין הלביץ. שם נקבע שביטול הפקעה (של חלק קטן יחסית ממקרקעין מיועדים לצורך ציבורי) לא יפגע באינטרס הצבורי. מה שאין כן בענייננו שסב על מקרקעין שנותרו כעתודה יחידה לשימוש ציבורי. השב את עתודת הקרקע הזאת לבעליה הקודמים ותגרום לאפשרות שהציבור יינזק ללא תקנה. המשיבות טוענות גם להבחנה רבתי בין עניינה של העתירה דנן לבין פסק הדין הנודע בעניין קרסיק [בג"ץ 2390/86 קרסיק נ' מ"י פ"ד נח(2) 625]. עניין קרסיק יסודו בהפקעה על פי פקודת הקרקעות (הפקעה לצורכי ציבור) ואילו ענייננו בהפקעה בהתאם לחוק התכנון והבנייה; בפרשת קרסיק ביקשה המדינה לשנות את ייעוד המקרקעין שהופקעו למגורים ובכך הכריזה על חדלות הצורך הציבורי ואילו בעניין דנן הצורך הציבורי נותר על מכונו. יתר על כן עד עצם היום הזה לא הותוותה דרך יישומית ליישום הלכת קרסיק לפי שבעניין זה מתקיימים הליכי חקיקה [בג"ץ 2390/96 יהודית קרסיק העותרים בבג"ץ 2390/96 נ' מ"י מנהל מקרקעי ישראל]. טיעוני תגובה של העותרים מתוך תגובת העותרים לסיכומי המשיבות ראוי לציין כמה הערות. המשיבות הציגו שלוש עמדות שונות לעניין הצורך במקרקעין למימוש תכלית ציבורית כלשהי. בראשונה, במכתב מיום 20.12.07 כתב סגן מנדס העיר ומנהל אגף התכנון אלדד מרחב לעותרים כי עד כה לא היה צורך בבניית מבנה ציבורי במקרקעין וכי אין אפשרות להצביע על ייעוד ספציפי שעשוי להתעורר צורך בו. על כן השטח משמש כעתודה לעתיד לבוא. בשנייה, במענה לעתירה, הוגש תצהירו של המתכנן גינוסר אשר הראה היתכנות למימוש צורך ציבורי בכיתות גן עד 2013. בשלישית עשו המשיבות ניסיון פסול להחדיר לסיכומיהן ראיות בלתי מבוססות על צרכים ציבוריים לא מבוררים עד 2025. העותרים טוענים כי גישתו של סגן מהנדס העיר מרחב היא המדויקת והכנה ביותר. מן הראוי להתעלם מן התוספת שהוכללה ללא היתר בסיכומים ושהיא ממילא נעדרת כל ביסוס (למשל, ריבוי אוכלוסין בשכונה עשוי להיווצר על ידי פיתוח מתחם בנייה חדש שטרם מוצה פיתוחו. אולם שטחי הבנייה החדשים הללו כוללים הקצאות משל עצמם לצורכי ציבור). תצהיר גנוסר עומד בסתירה למכתבו של מרחב וכשלעצמו אינו קונקרטי דיו. כך למשל התצהיר אינו מתייחס לאפשרות שהפיתרון לצרכים, אם יהיו כאלה יימצא במגרש הסמוך למקרקעין שהופקע יחד עם המקרקעין. העותרים הצביעו בתגובתם על פסיקה חדשה יחסית של בית המשפט העליון המציעה, בנסיבות שבהן חל שיהוי מתמשך במימוש הצורך הציבורי שבבסיס ההפקעה ועם זה לא ניתן לבטל את ההפקעה ולהחזיר את המקרקעין המופקעים, לשקול פיצוי נוסף לבעלים המקוריים שישקף "נזק רגשי" ו"נזק לא ממוני" שנגרם לבעלים [עע"מ 10398/02 וייס נ' ראשון לציון; בג"ץ 3421/05 מחול נ' שר האוצר (להלן: "פס"ד מחול")]. עוד הצביעו העותרים על כך שפס"ד מחול דן גם באפשרות של הענקת קרקע חלופית, מטעמי שוויון במקרים שבהם הקרקע המופקעת שימשה לפרנסה או מגורים. דיון טענות הסף חוסר סמכות עניינית - לבית המשפט לעניינים מנהליים ודאי מוקנית סמכות לדון בשאלת צדקת ביטולה של ההפקעה. בנסיבות של פסק דין המצהיר שאין עוד צידוק להפקעה מתעוררת שאלה יישומית קשה. שכן, אפילו צורף לפסק דין הצהרתי כזה סעד של השבת המקרקעין לבעלים הקודמים, הם יוחזרו כפופים לתוכנית התקפה. התוכנית התקפה מייעדת את המקרקעין לשימוש לצורך ציבורי. הבעלים לא יוכל להשתמש במקרקעין לייעוד אחר בלי שינוי התוכנית. בגדרה של עתירה זו לא התבקש סעד של ביטול הוראות בתוכנית התקפה וספק רב בעיניי אם בית המשפט יכול להורות על ביטול או שינוי תוכנית תקפה המתקיימת עשרות בשנים. לעניין הסעדים החלופיים, ברי שהם אינם בגדרי סמכותו של בית משפט זה. העתירה שלפניי לא התבררה כתביעת פיצוי או כתביעה לסעד קנייני. גם הערת בית המשפט העליון (כב' השופטת עדנה ארבל) בעניין מחול אומרת: "אף כי התיקים שלפנינו, עניינם אינו בחישוב הפיצוי שיינתן לעותרים, שאלה המסורה לסמכותה של ערכאה אחרת..." (ההדגשה שלי). ההתייחסות להלן לסעדים החלופיים תהיה מושפעת מהעדר סמכות להעניק סעדי אלה ואף לבחון את צדקת הענקתם. התיישנות שיהוי ומניעות - שלושה עניינים חוסים בצילה של מניעות שהיא פרי שיהוי או סופיות ההליך. העניין האחד הוא שרירות ותקפות התוכניות שקבעו את ייעוד המקרקעין ובגדר זה גם החלטת ההפקעה ומהלכיה. החברה וקרקובסקי ז"ל הגישו התנגדות לתוכנית ששינתה את יעוד המקרקעין. ההתנגדות נדחתה והם לא נקטו צעדי השגה על כך. מכאן סוף פסוק. העניין השני סובב את המו"מ שהניב בסופו את כתב הויתור. אי אפשר היום לעסוק בבירור "הלך הנפש" של קרקובסקי ז"ל בשעה שחתם על כתב הויתור, בבירור רצונותיו, העדפותיו והאפשרויות השונות שעמדו לפניו. קביעה שכתב הויתור אינו משקף את תוכן ההסכמה ואת נסיבות ההסכמה מצריכה ביסוס בראיות. ללא היה מקום לשמוע ראיות כאלה בחלוף שנות דור ובית המשפט לעניינים מנהליים אינו הפורום הנאות לבירור הדבר. העניין השלישי הוא מידת השיקוף של שווים הריאלי של המקרקעין בעת חתימת כתב הויתור בסכום הפיצוי שנקבע. בנקודת המוצא של פסק הדין דנן תהיה הקביעה שהפיצוי שניתן שיקף את שווי המקרקעין במלואם (ואפשר אף יותר מכך. כיוצא בזה אי אפשר לו לפסק הדין שיעסוק בשאלת האפשרויות שעמדו לקרקובסקי ז"ל להשיא את תמורת ההפקעה (על ידי רכישת מקרקעין ופיתחם היזמי או על ידי השקעה פיננסית או השקעה אחרת). גם בעניין זה אין כל מקום להניח שהתמורה הריאלית עבור המקרקעין שהופקעו לא אפשרה לקרקובסקי ז"ל לבצע השקעה אלטרנטיבית יעילה. העדר יריבות וחוסר תום לב - משצורפה החברה לעתירה הפכה שאלת העדר היריבות בין העותרים למשיבות לחסרת כל משמעות. שרירות הצורך בהפקעה הכל מסכימים כי שאלת שרירות תוקפה של הפקעת מקרקעין לשמו של צורך ציבורי מודרכת על פי שלושה רכיבי שיקול דעת עיקריים: (1) סבירות השיהוי במימוש הצורך הציבורי; (2) נזקו של הפרט שמקרקעיו הופקעו; (3) נזקו של הציבור מביטול ההפקעה [עע"מ 319/05 בונשטיין נ' המועצה המקומית זיכרון יעקב (להלן: "פס"ד בונשטיין}")]. סבירות השיהוי במימוש הצורך הציבורי - אף על פי שחלפו כ-40 שנים מאז שאושרה התוכנית שייעדה את המקרקעין לצורך הציבורי ואף על פי שתכלית ההפקעה טרם מומשה, אי אפשר למדוד את התנהלות המשיבות במונחים של השתהות בלתי סבירה. הטעם לכך הוא שפשוט לא התעורר עד כה שום צורך קונקרטי של שימוש במקרקעין לתכלית ציבורית (השימוש בהם כתוספת ל"ראה ירוקה" נובע מן המציאות התכנונית ולא מכך שהתעורר צורך בנטיעות הללו לשם שמירת איכות הסביבה). נזקו של הפרט שמקרקעיו הופקעו - לא מצאתי בפסקי הדין הרבים שבא כוח העותרים הפנה אליהם עניין שעל פי נסיבותיו הוא כעניינה של עתירה זו. העתירה דנן אינה מגלה נזק שנגרם, לכאורה, לחברה או לקרקובסקי ז"ל כתוצאה מן ההפקעה. המקרקעין הופקעו נגד תמורה מלאה שלכל הפחות הלמה את שווי המקרקעין לשעתם ויתכן שאף גילמה את חסרון הכיס שעלול להיגרם לחברה ברכישת מגרש חליף. כיון שכך לא ניתן לטעון לכל נזק ממוני. שהרי ניתן היה לנצל את התמורה לרכישת מגרש אחר או לנתב אותה לכל אפיק השקעה חליפי. אין גם מקום לטענת נזק שאינו ממוני ("נזק רגשי") מן הסוג הנזכר בפס"ד מחול. ההערה בפסק דין מחול מתייחסת להפקעת מקרקעין המשמשים למגורים או לצורך עסק. הצורך להעתיק את מקום המגורים או את מיקום העסק המשמש לפרנסה אכן עלול לגרום לנזק שהוא נוסף על חסרון הכיס הממוני. לא זה הדבר במקרקעין המשמשים להשקעה גרידא או כמלאי עסקי של סוחר מקרקעין או יזם המחזיק במקרקעין כדי לבצע מיזמי בנייה. הנזק הרגשי אינו ישים להפקעת מקרקעין מסוג אחרון זה. יתר על כן, עיון בפניות החברה אל העירייה עובר להפקעה מגלה אפשרות שההפקעה (כנגד תמורה מלאה) נתנה בידי החברה הזדמנות לתשואה עדיפה על פני הותרת המקרקעין בידיה. הפניות מציינות את המשבר הקשה שעבר על ענף קבלנות הבנייה בעת ההיא. עוד מציינות הפניות שהמקרקעין הם בגדר מגרש אחרון שנותר בידי החברה. הצירוף שבין משבר כלכלי בענף לבין העובדה שלחברה נותר רק מגרש אחד לבנייה מעלה את האפשרות שההפקעה שהניבה תמורה מלאה הייתה נוחה למדיי לקרקובסקי ז"ל משום שזו אפשרה את ניתוב הכסף לאפיקי חיסכון או השקעה אחרים. מובן שאין לאיל ידי לקבוע בעניין זה מסמרות נטועים ולא אמרתי את הדבר אלא כדי להצביע על כך שבנקודת הזמן הנוכחית התבוננות סתמית אל עבר מהלכי הפקעה שהתרחשו 40 שנה לאחור אינה יכולה להפיק "ממצאי עובדה" בטוחים. אפילו אניח, הנחה סבירה, שקרקובסקי ז"ל לא שש (לשון ממעיטה) אלי מהלך ההפקעה ושאלמלא נכפה המהלך עליו לא היה נוקט בו באורח רצוני וחופשי, אין לגזור מכך מסקנה הכרחית שמהלך ההפקעה הסב לו חסרון כיס. ייתכן שמשיקולים שונים, לרבות שיקולים כלכליים, ביטול ההפקעה או הימנעות ממנה היו עדיפים לקרקובסקי יתר על פני קבלת התמורה. אולם לא מן הנמנע שאפשרות השקעה חליפית הייתה מעניקה לחברה תשואה לא פחותה בהיקפה. הלכה היא שבעניין מקרקעין שהועברו לרשות העירייה "מרצון",שאלת מימוש הצורך הציבורי כלל אינה ישימה [ראו: עע"ם 2914/03 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה השומרון נ' חזנוביץ (להלן: "פס"ד חזנוביץ")]. אכן בעניין דנן הייתה הפקעה. הפקעה, ברמה העקרונית המופשטת (קונספטואלית), היא מהלך כפוי, נגד רצון הנפקע. אולם מבחינה עניינית -מעשית, העובדה ששולמה תמורה מלאה לנפקע מקרבת את המהלך וכמעט מדמה אותו למהלך של עיסקת מכר רצונית. לפיכך גם קָטֵן משקלה של סוגיית מימוש הצורך הציבורי . נזקו של הציבור מביטול ההפקעה - הפסיקה מורה שהפקעת מקרקעין עשויה להיוותר על מכונה גם לאחר שחלפה תקופת זמן ארוכה מאד אם ביטול ההפקעה והחזרת המקרקעין לבעלים הקודמים עשויים לגרום נזק ברור ומבורר לציבור. בעניין דנן נזקו של הציבור הוא בגדר אפשרות לא מבוטלת אך אין הדבר ברור כלל ועיקר. הנזק נעוץ באפשרות ששינויי העתים, ריבוי טבעי של אוכלוסייה; "הגירה" (פנים עירונית או מחוץ לעיר) אל שכונת בבלי ; שינוי הרכב האוכלוסייה בשכונה ועוד אחרים עשויים לגבש צורך ברור של שימוש במקרקעין לתכלית ציבורית מסוימת. בשלב הזה נחזית האפשרות שעד שנת 2013 יתהווה צורך ב-2-3 כיתות גן נוספות ובסוף העשור עשוי להתהוות צורך בכ-10 כיתות גן נוספות (תצהיר גינוסר ומערך הנתונים שעליו מבוסס התצהיר). בהיעדר עתודה קרקעית פרט למקרקעין עלולים פרנסי העיר להתייצב לפני שוקת ריקה כשאין לאיל ידם להציע פיתרון לצורך מוחשי וקיים. שוקת ריקה (עתידית) זו היא נזקו האפשרי של הציבור. העותרים סבורים כי תחזית אפוקליפטית זו אין לה על מה שתסמוך. טיעונם נסמך על חוות דעת מומחה מטעמם, השמאי טל נייר, שבחן את נתוני העירייה ואת פרטי תצהירו של גינוסר, שלל את התחזית והביע סברתו שמערך מבני הציבור הקיים עשוי לספק את הצרכים בעתיד כשם שהוא מספק די והותר את הצרכים מאז ההפקעה ועד הנה. חוות הדעת של השמאי נייר עשויה להיחשב כחוו"ד מומחה (חרף העובדה ששמאות מומחית אינה כמומחיות בתכנון ערים) ואף על פי כן לא די בה כדי לשים לאל את החלטת הרשות המנהלית המבוססת על חוות דעת מקצועית ומומחית של גורמיה. שכן חוות דעת נייר מלמדת לכל היותר על חילוקי דעות ועל מחלוקת מקצועית שבין עורך חוות הדעת מטעם העותרים לבין גורמי המקצוע של העירייה. בכך לא סגי. שכן המבקש לשמוט את הקרקע מתחת לפני החלטת הרשות המנהלית צריך להראות שההחלטה נשענת על חוות דעת מקצועית כה בלתי סבירה עד ששום רשות סבירה לא הייתה נסמכת על חוות דעת כזאת (ראו למשל: "בג"ץ 7611/01 מכבי מגן אגודה שיתופית לביטוח הדדי נגד מחלות בע"מ נ' שר האוצר). אינני סבור שהעותרים הצביעו על מופרכות כזאת העולה מתצהירו של גינוסר. ובכל זאת לוט של אי בהירות עוטף את נזקו האפשרי של הציבור ומקורו בשניים. האחד הוא שבמשך 40 שנים ויותר לא התעורר צורך ציבורי כלשהו במקרקעין. והרי ריבוי טבעי של אוכלוסין, "הגירה" מחוץ לעיר ובתוככי העיר ושינויים אחרים התרחשו מן הסתם בשכונת בבלי בשנות דור אלה [שנאמר "אַרְבָּעִים שָׁנָה אָקוּט בְּדוֹר" (תהילים צה 10)] ולמרות זה לא נדרש מימושו של צורך ציבורי במקרקעין. הדבר מעמיד בספק את היווצרות הצורך הזה משך שנות הדור הבא. שנית, מערך הנתונים הקיים והחזוי שהעירייה נשענת עליו אמנם מזכיר את המקרקעין כמקור אפשרי להשתית עליו פיתרון למחסור אפשרי בכיתות גן אך הדברים אינם נאמרים בשפה קטגורית וכלל לא ברור אם המקרקעין הם העתודה הקרקעית היחידה לצורכי פיתרון זה. המסקנה שפרק דיון זה מוליך אליה היא שהשקפת העירייה בדבר נזקקות אפשרית למקרקעין כפיתרון לצורך ציבורי שעלול להתהוות בעשור הנוכחי, יש לה על מה שתסמוך אף על פי שמידת ההסתברות להתגבשות צורך כזה ולנחיצות המקרקעין כפיתרון לאותו צורך אינה ברורה ובוודאי אינה גבוהה. הפקעה לשם החזקת עתודה קרקעית למימוש צורך ציבורי שאינו מוגדר מעיקרה נעשתה הפקעת המקרקעין בלי שנקבע ייעוד מוגדר ומסוים כתכלית הציבורית שהיא מטרת ההפקעה. הצורך הציבורי נותר מעומעם לאורך השנים וגם כעת אין יכולת להצביע על צורך מסוים. העותרים טוענים שבנסיבות המתוארות לא נועדה ההפקעה אלא לשם קיום עתודה (רזרבה) קרקעית שיכול שתשמש למטרה ציבורית כלשהי אם זו תתגבש ויכול שתישאר לנצח כמלאי חסר שימוש. מאחר שאין שניתן להסיג אחור את זכות הקניין הפרטי, שהיא זכות חוקתית על חוקית, רק בהתקיים צורך שימוש ציבורי ברור ומבורר, אין להלום תפיסת מקרקעין מידי הפרט ודחיקת זכויותיו הקנייניות ללא טעם ותכלית מוגדרת בשמה של "עתודה קרקעית" שתכליתה ערטילאית. השקפה זו אינה מקובלת עליי, במיוחד בנסיבות כענייננו. תוכנית בניין עיר אמורה להקיף את צורכי התכנון בתחום תחולתה לאורך שנים. על כן התכנון צריך לצפות תמורות עתידיות בצרכים השונים. הימנעות מייעוד מקרקעין לצרכים ציבוריים עתידיים עולה כדי תכנון לקוי ואולי אפילו חוסר תכנון. על חשיבותה של עתודה קרקעית לצורכי תכנון עמד השופט ג'ובראן: הליכי תכנון מטבע הדברים הינם צופי פני עתיד. במסגרת הכנת תוכניות ליישוב כזה או אחר מביאות רשויות התכנון בחשבון את הצפי להתפתחותו העתידית של היישוב ואת כמות עתודות הקרקע שיש להקצות לצורכי ציבור, שהרי סוף מעשה במחשבה תחילה. מאחר והליכי איכלוס של שכונות מסויימות עשויים לארוך זמן רב, יכול ומימוש ייעודן של חלק מן הקרקעות שהופקעו יתעכב, אולם אין להסיק מכך בהכרח על העדר צורך עתידי בקרקע. נהפוך הוא, ביטול ההפקעה או נקיטה בצעדים נמהרים ללא כל תכנון מקדים והתחשבות בצרכים עתידיים עלול במקרים מסויימים להביא למחסור בקרקעות לצורכי ציבור ( פס"ד בונשטיין וראו גם עת"מ (ת"א) 1932/05 שמר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רעננה) העירייה אוחזת בעמדה מגובשת (הנסמכת על תצפית עתידית מבוססת ולא על השערות בעלמא) שיש נחיצות בת ממש בעתודה קרקעית לשם שימוש לתכלית ציבורית העשויה באורח סביר להתגבש בעתיד הנראה לעין. במציאות כזאת, במיוחד כשהפרט שהוא הבעלים הקודמים של המקרקעין אינו סובל מנזק של ממש, אין לומר שהצורך הציבורי בטל ועבר מן העולם. אין מקום ליצור מציאות תכנונית חדשה שעלולה להעמיד את הציבור בעתיד לפני שוקת ריקה. סיכום ומסקנות המקרקעין הופקעו בשעתם לאחר שתוכניות בניין עיר הועידו אותם לצרכים ציבוריים. ההפקעה נעשתה כנגד תמורה מלאה שהלמה את שווי המקרקעין לעת ההיא. במשך כ-40 שנים לא התהווה צורך ציבורי מסוים כדי מימוש תכלית ההפקעה. גם לעת הזאת לא מתקיים צורך כאמור. אולם תחזית העירייה לשנים הקרובות (עד לסיום העשור הנוכחי) היא שיתהווה צורך כאמור (ככל הנראה צורך בתוספת כתות גן) והמקרקעין עשויים לשמש כעתודה קרקעית לשם מימוש הצורך הזה. בנסיבות אלה נדרשתי בעתירה דנן לבחון את שאלת תקפותה ושרירותה של תכלית ההפקעה ואת האפשרות להצהיר כי סר טעמה. בחינת הסוגיה על פי שלושת רכיבי שיקול הדעת (סבירות השיהוי, נזקו של הפרט, נזקו של הציבור) במגמה ליצור איזון בפגיעה באינטרסים השונים העלתה באורח ברור שביטול ההפקעה עלול בהתגבש נסיבות מסוימות להזיק לציבור ושהותרת ההפקעה על כנה אינה מזקת לעותרים, שכן אין בה משום נזק ממוני ואין בה משום נזק אחר. למעלה מן הצריך אעיר שגם אילו קיבלתי את עמדת העותרים בדבר בטלות הצורך בהפקעה לא הייתי יכול להורות על שינוי בייעוד המקרקעין. לשם שינוי כזה יש צורך בהתקנת תוכנית לשינוי יעודי קרקע (ראו הערות השופט גרוניס בפס"ד חזנוביץ וכן את הוראות סעיף 14ב לחוק לתיקון פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) (מס' 3), תש"ע-2010). העתירה נדחית העותרים ישלמו למשיבות סך 10,000 ש"ח הוצאות משפט, בחלוקה שווה בין שתי המשיבות קרקעותביטול הפקעההפקעה