האם תובענה לביטול משכון על זכויות חוזיות במקרקעין, היא "תביעה אחרת הנוגעת למקרקעין" כמשמעותו של מונח זה בסיפא לסעיף 51 (א) (3) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד - 1984? תשובה חיובית לשאלה זו, תקנה את הסמכות העניינית לדון בתובענה לבית המשפט המחוזי. מנגד, תשובה שלילית לשאלה זו תקנה את הסמכות העניינית לדון בה לבית משפט השלום או לבית משפט המחוזי בהתאם לשווי הזכות נשוא התובענה. העובדות וההליכים 1. ביום 2.11.1992 נחתם הסכם בין הבנק הנתבע (להלן: "הבנק") לבין חברת סייפקס נכסים בע"מ (להלן: "סייפקס"). בגדרי ההסכם, התחייב הבנק לתת לסייפקס הלוואות, אשראים, ערבויות ושירותים בנקאיים אחרים, בקשר עם הקמת פרוייקט מגורים בהוד השרון (להלן: "הפרוייקט"). סייפקס נדרשה להמציא בטוחות לבנק. אחת מן הבטוחות הייתה שיעבוד זכויות החכירה לדורות של התובעת במקרקעין הידועים כחלקה 503 גוש 6711 ביהוד (להלן: "הנכס"). מדובר בזכויות שאינן רשומות בלשכת רישום המקרקעין (להלן: "הזכויות החוזיות"). סכום השיעבוד הוגבל לסך של 125,000$. השיעבוד נוצר באגרת חוב אשר נרשמה אצל רשם החברות. מטופס "פרטי משכנתאות ושיעבודים" אשר נמסרו לרשם החברות, עולה כי המדובר הוא ב- "שיעבוד קבוע על כל זכויות החברה (התובעת. מ' י') על פי הסכם מיום 11.10.81 עם מינהל מקרקעי ישראל לגבי הנכס הידוע כמגרש מס' 26 לפי תוכנית מפורטת ח/מ/495 הנמצא על חלקות 32 (חלק) 39 (חלק) 40 (חלק) 43 (חלק) 164 (חלק) בגוש 6711 ביהוד". 2. במהלך שנת 2002 החליט הבנק להעמיד לפרעון מיידי את חובותיה של סייפקס. במסגרת זו, נקט הבנק פעולות למימוש המשכון על הנכס ביהוד השייך לתובעת (תיק הוצל"פ 01-77405-06-8). לטענת התובעת, מטעמים שאינם רלבנטיים לכאן, פקע המשכון. על כן, פטורה היא מערבותה לבנק. 3. בכתב ההגנה טען הבנק כי השעבוד שיצרה התובעת לטובתו, נועד להבטיח את כל חיוביה של סייפקס לבנק, עד לסך של 125,000$, בלא אבחנה בזהות האשראי הנערב או מטרתו. לטענת הבנק, החלטתו לממש את הבטוחות שניתנו לו, לרבות מימוש המשכון על הנכס השייך לתובעת, נעשתה כדין, שכן סייפקס חבה לו כספים. בכתב הגנתו העלה הבנק טענה של חוסר סמכות עניינית. הבנק אף הגיש בקשה לדחיית התובענה על הסף מטעם זה. טיעוני הצדדים במסגרת הבקשה לסילוק על הסף 4. בבקשה לסילוק על הסף, נטען כי בית משפט השלום נעדר סמכות עניינית לדון בתובענה הואיל ועניינה ביטול משכון שיצרה התובעת לטובת הבנק על זכויותיה במקרקעין. לטענת הבנק, בתי המשפט פסקו לא אחת כי "תובענה לביטול משכון על זכויות במקרקעין, היא 'תביעה אחרת הנוגעת למקרקעין'" (סעיף 6 לבקשה). לכן, הסמכות העניינית לדון בה, נתונה לבית המשפט המחוזי וזאת מכוח הוראת סעיף 51(א)(3) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד - 1984 (להלן: החוק). 5. בתגובה לבקשה, טענה התובעת כי משכון, בניגוד למשכנתא, אינו שעבוד של "זכות במקרקעין" שהרי זכויותיה בנכס אינן רשומות בלשכת רישום המקרקעין כהוראת סעיף 7 לחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969 (להלן: חוק המקרקעין). זכויותיה רשומות במינהל מקרקעי ישראל. מכאן, שמדובר בזכות חוזית ("אובליגטורית") אשר דינה כדין זכות במיטלטלין ולא במקרקעין. התובעת הדגישה כי הסעד העיקרי המבוקש אינו נוגע לזכות במקרקעין. הסעד העיקרי עניינו הצהרה כלפי הבנק כי המשכון פקע או כי הבנק אינו רשאי לפעול למימושו של המשכון. הואיל ומדובר בזכות חוזית, אשר שוויה אינו עולה על סך של 125,000$, נתונה הסמכות העניינית לדון בתובענה לבית משפט השלום. התובעת טענה כי האסמכתאות אשר הובאו על ידי הבנק, אינן הלכה פסוקה או מנחה. בהיעדר הלכה אחידה ומחייבת כאמור, מוסמכים בתי המשפט השלום לדון בתובענות לביטול משכון על זכויות חוזיות במקרקעין. 6. בתשובתו לתגובה, טוען הבנק כי השעבוד נשוא התובענה הינו מישכונה של זכות קניינית, היא זכות החכירה לדורות במקרקעין, הרשומה על שם התובעת במינהל מקרקעי ישראל. מכאן שבית משפט השלום נעדר סמכות לדון בתובענה הואיל ומדובר ב"תביעה אחרת הנוגעת למקרקעין". הפלוגתא 7. מי היא הערכאה המוסמכת (עניינית) לדון בתובענה שהסעד המבוקש בה הוא הצהרה על בטלותו של משכון על זכויות חוזיות בקרקע. ליתר דיוק, נידרש לשאלה אם - לצורך דיני הסמכות העניינית - מישכון זכויות חוזיות בנכס מקרקעין שאינן רשומות בלשכת רישום המקרקעין, הוא עניין הנוגע למקרקעין או שמא יש לסווגו כעניין הנוגע למיטלטלין. הכרעה 8. לאחר העיון בבקשה, בתגובה ובתשובה, באתי לכלל מסקנה כי עניין לנו בזכויות חוזיות במקרקעין (עליהן חל סעיף 13 (א) חוק המיטלטלין, התשל"א - 1971). הסמכות העניינית לדון בזכויות אלה, נגזרת משוויין. על כל פנים, בפנינו תובענה אזרחית שאינה נוגעת למקרקעין (ה"פ (מחוזי י-ם) 5399/06 אלמז נ' דלק - חברת הדלק הישראלית בע"מ (להלן פרשת אלמז). עיקר הטעמים שהובילוני למסקנתי מובאים בהמשך. המתווה הנורמטיבי החוק 9. משטר חלוקת הסמכויות בין בתי משפט השלום ובין בתי המשפט המחוזיים, מוסדר בסעיף 51 (א) לחוק. סעיף זה קובע, בין היתר, כדלקמן: "(2) תביעות אזרחיות - למעט תביעות הנוגעות למקרקעין - כשסכום התביעה או שווי הנושא אינו עולה על 2,500,000 שקלים חדשים ביום הגשת התובענה, והוא אף אם עלה הסכום או השווי לאחר מכן מחמת שערוך או הצמדה ; (3) תביעות בדבר חזקה או שימוש במקרקעין או בדבר חלוקתם או חלוקת השימוש בהם, לרבות תביעות הכרוכות בהן שעניינן חזקה או שימוש במיטלטלין, יהיה שוויו של נושא התביעה אשר יהיה; אך בית משפט שלום לא ידון בתביעות בדבר חכירה לדורות ובתביעות אחרות הנוגעות למקרקעין;" (ההדגשות - שלי. מ' י'). סעיף 7 לחוק המקרקעין, קובע כי: "(א) עסקה במקרקעין טעונה רישום; העסקה נגמרת ברישום, רואים את השעה שבה אישר הרשם את העסקה לרישום כשעת הרישום. (ב) עסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה." אין מחלוקת כי זכויות התובעת במקרקעין נשוא התובענה (וזכויות אלה הן כאמור זכויות של חכירה לדורות), אינן רשומות בפנקסי רישום המקרקעין. הן רשומות בספרי מינהל מקרקעי ישראל. לכל היותר יש בידי התובעת התחייבות לעשות עסקה במקרקעין. ההלכה הפסוקה 10. בהיעדר רישום זכויות בנכס ע"ש התובע בפנקסי רישום המקרקעין, ניתן לומר כי אין לו זכות במקרקעין כמובנו של מונח זה בחוק המקרקעין. מסקנה זו נתמכת בשורה ארוכה של פסקי דין. פסיקה זו שמה, ככל הנראה, את הדגש על הדיבור "מקרקעין". אין זכות במקרקעין לפי חוק המקרקעין, אלא אם כן רשומה היא בלשכת רישום המקרקעין. בהעדר זכות רשומה במקרקעין, עניין לנו בזכות במיטלטלין, אשר הסמכות לדון בה נתונה לכל ערכאה, בהתאם לשווי העניין. כך למשל, בת"א (מחוזי-ב"ש) 74/88 דמרי נ' דניאלוביץ ואח', פ"מ תשמ"ט(3) 240, 244 (1988), פסק השופט גרוניס כי "כאשר מדובר בזכות חוזית בלבד, אפילו יש לה קשר מסוים למקרקעין, אין בכך כדי לשלול את סמכותו של בית-משפט השלום". הוא הוסיף ואמר: "שיקול מרכזי, אשר רצוי כי ישמש כקו מנחה באשר לפרשנות הראויה, משמתעוררת שאלה בדבר סמכות בתי-משפט, הינו השיקול לפיו יש לבחור באותה דרך פרשנית שתמעט במחלוקות, באופן שבעלי-הדין, ובעקבותיהם בתי-המשפט, יוכלו להתמקד בשאלות השנויות לגופא של המחלוקת. באם ייקבע, כי במקרה דנא מדובר ב'תביעה הנוגעת למקרקעין', ועל-כן בסמכות בית-המשפט המחוזי, עלול להיפתח פתח לויכוחים אין קץ לגבי השאלה האם תביעה מסויימת הינה, אכן, 'תביעה הנוגעת למקרקעין'. ניתן לחשוב על מבחר עצום של אפשרויות, בהן הנתונים העובדתיים שביסודה של תובענה קשורים קשר כלשהו למקרקעין, בלא שמדובר בזכות קניינית דווקא. החשש הוא, כי יהא צורך לפתח יודיקטורה מקיפה ותל-תלים של מבחנים לענין זה. לעומת זאת, אם תוגבל המשמעות של התיבה 'תביעה הנוגעת למקרקעין', כאמור בסעיף 51 (א) (2) ו-(3) לנוסח המשולב ... לתביעה בה נדרשת אכיפתה של התחייבות להעביר זכות קניינית במקרקעין, או מתבקש סעד אחר, למעט סעד כספי כמובן, ביחס לזכות כאמור, ניתן לשער, כי המחלוקות בשאלת הסמכות יהיו מצומצמות יותר ומספרן קטן יחסית". (שם, בעמ' 246). גם במסגרת בש"א (מחוזי-ב"ש) 8363/02, ת"א (מחוזי-ב"ש) 1027/02 החברה הכלכלית לפיתוח רהט בע"מ ואח' נ' אבו ג'עפר, קבעה השופטת סלוטקי כהאי לישנא: "במקרה שבו מתחייב מוכר להעביר לקונה זכות במקרקעין שטרם נרשמו במרשם המקרקעין ולא ניתן לרשום את הזכויות בו, המדובר בהתחייבות להעביר זכות חוזית, ולא בהתחייבות להעביר זכות קנינית, אחרי שהמוכר יקבל אותה. מדובר איפוא בהסכם אובליגטורי גרידא שהסמכות לדון בו דינה להיקבע לפי 'שווי הנושא' ...". בפרשת אלמז הנ"ל, נפסק בזו הלשון: " ... כאשר מדובר בתביעות שעניינן זכויות הנוגעות למקרקעין, אך אינן רשומות בספרי המקרקעין, אין מדובר ב'תביעות אחרות הנוגעות למקרקעין' לצורך סעיף 51 לחוק, אלא ב'תביעות אזרחיות' שהסמכות לדון בהן נקבעת על-פי שווי הנושא. כאמור, לפסקי הדין אליהם הפנה בא כוח המבקשת אין השלכה ישירה על המסקנה האמורה. פרשנות סעיף 51 לחוק בדרך האמורה לעיל, כפי שבתי המשפט חזרו עליה פעם אחר פעם, באופן שמשמעות התיבה 'תביעה הנוגעת למקרקעין' תוגבל לתביעה שעניינה זכות קניינית הרשומה בספרי המקרקעין, רצויה גם בכדי למנוע ויכוחים והתדיינויות בסוגית הסמכות, כפי שהוסבר בסעיף 10 לפסק דינו של כב' השופט גרוניס בפרשת דמרי נ' דניאלוביץ' הנ"ל". ראו גם בש"א (מחוזי י-ם) 5065/07, ת"א (מחוזי י-ם) 9052/07 שילו נ' מרטון; ת"א (מחוזי י-ם) 4337/02 גבע נ' הוך (נתאשר ברע"א 5071/03 הוך נ' גבע, פ"ד נח (2) 49 (2003)). ת"א (שלום י-ם) 12975/98 מוצטפא נ' אלמוחתסב. בת"א (מחוזי חיפה) 276/05 עירית טמרה נ' אבו רומי, קבע השופט י' כהן כדלקמן: "כיוון שהמקרקעין אינם רשומים בספרי המקרקעין, אלא בספרי מס רכוש בלבד... ברור כי הנתבע 2 לא מכר לתובעת זכויות בעלות במקרקעין, כי אם זכויות חוזיות בלבד, אשר לכל היותר הן זכות לקבל זכות במקרקעין, אם וכאשר המקרקעין יירשמו בספרי המקרקעין... הזכויות שרכשה התובעת היו אפוא זכויות חוזיות בלבד ודינן כדין זכויות במיטלטלין. תביעות לסעד הצהרתי, הנוגעות לזכויות מסוג שכזה דינן להתברר לפי שוויין.." בע"א 6529/96 טקסטיל ריינס בע"מ נ' רייך, פ"ד נג(2) 218, 230 (1999), קבע השופט טירקל כי גם במקרה בו רשומות זכויות בנכס במירשם המתנהל במינהל מקרקעי ישראל, הזכות הקניינית בנכס נרכשת למעשה אך ורק עם רישומה במרשם המקרקעין: "לאור המצב החוקי הקיים אין לסטות מהכלל, שלפיו זכות קניינית בנכס מקרקעין נרכשת רק עם רישומה במרשם המקרקעין. אם הרישום אינו אפשרי, לא יכולה להירכש זכות קניינית, וזאת על-אף רישום הזכות במרשם אחר כלשהו - לרבות המרשם המתנהל בספרי המינהל, שאמינותו רבה - ועל-אף קבלת החזקה בנכס. כל שנרכש הוא זכות חוזית לקבל את הזכות הקניינית בעתיד, לכשיתאפשר רישום הנכס והזכויות בו במרשם המקרקעין." ברע"א 7868/95 יו"ש השקעות במקרקעין ופיתוח בע"מ (בפירוק) נ' עזבון המנוח משה קובלר ז"ל ואח', דובר בהסכם מכר מקרקעין, בו התחייבה חברה למכור לקונה שני מגרשים (המצויים ביו"ש), שעה שחלוקת השטח למגרשים לא הייתה רשומה בספרי המקרקעין וטרם נעשו הליכי חלוקה. השופט אור פסק, בהקשרה של הסמכות העניינית, כי: "כל עוד לא חולק שטח המריבה למגרשים בספרי רשם המקרקעין, אין התובעים יכולים להיחשב כבעלים של מגרשים מסויימים באותו שטח. ממילא, בשלב זה, יכול בית המשפט לדון ולהכריע אך ורק בשאלת זכויותיהם החוזיות של התובעים כנגד החברה. כאשר הסעד המבוקש בתביעה שייך כל כולו למישור הזכויות החוזיות שבין התובעים לחברה, ולא לאישור 'זכויות במקרקעין' כמובנן בדין הישראלי, אין התביעה נכנסת בגדרן של 'תביעות אחרות הנוגעות למקרקעין' כמובנם בסעיף 51 (א)(3) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב] התשמ"ד - 1984, ואין מניעה עקרונית, כי בית משפט שלום ידון בה. מאחר ומוסכם על הצדדים כי שווי הזכויות שבמחלוקת במועד הגשת התביעה היה בתחום סמכותו של בית המשפט השלום, צודקת החברה בטענתה כי יש להורות על העברת הדיון". פסיקה אחרת 11. לא אכחד כי קיימת פסיקה המורה כי תביעות לגבי זכויות בלתי רשומות, אף הן בגדר "תביעה אחרת הנוגעת למקרקעין". משכך, הסמכות לדון בהן היא לבית המשפט המחוזי. נראה כי ענף זה של ההלכה, הדגיש את העובדה שהתובענה אינה במקרקעין ודי לה שהיא "נוגעת" (היינו: קשורה) למקרקעין, אף אם אין היא מיוסדת על זכות במקרקעין, אלא על זכות חוזית בנוגע למקרקעין. דא עקא, פסיקה זו (אשר עיקריה יובאו להלן) אינה בגדר הלכה פסוקה. בבש"א (מחוזי תל אביב) 21508/05, ה"פ (מחוזי ת"א) 1159/05 אפרים נ' ג'אנח, ניתן ביום 25.5.06, נדונה בקשת התובע להצהיר על כי אין תוקף לשעבוד זכויותיו מכוח שטר משכון על נכס מקרקעין הרשום על שמו במינהל מקרקעי ישראל. לטענת הנתבע, זכויותיו של התובע היו אובליגטוריות בלבד ומכאן שמדובר בתובענה במיטלטלין ולא במקרקעין, אשר הסמכות לדון בה נקבעת על פי שווי התובענה. הואיל ובעניין הנדון נפתח תיק הוצל"פ למימוש משכון בשל חוב בסך של 425,000 ₪, מצוי סכום זה בסמכותו העניינית של בית משפט השלום. סגן הנשיא, השופט זפט קיבל את טענת התובע לפיה על פי ההסכם שנכרת בינו לבין מנהל מקרקעי ישראל, הוקנתה לו זכות לחכירה לדורות במקרקעין ועל פי הסיפא של הוראת סעיף 51(א)(3) לחוק, אין בית משפט השלום רשאי לדון בתביעות בדבר חכירה לדורות. באמרת אגב הוסיף השופט זפט כי "תובענה לביטול משכון על זכויות במקרקעין היא תביעה אחרת הנוגעת למקרקעין והיא באה בגדרה של הסיפא בסעיף 51 (א)(3) השוללת את סמכות בית משפט השלום". ראו גם בש"א (מחוזי ת"א) 12466/06, ה"פ (מחוזי ת"א) 1117/04 מקיאס נ' באור השקעות (1995) בע"מ. כמו כן ראו בר"ע (ת"א) 1137/03 גנץ נ' נוטוביץ; בש"א (אשקלון) 984/04, ת"א (אשקלון) 3620/03 מעול נ' אגדי. לא נעלם הימני כי אף מה"פ (מחוזי ת"א) 303/04 כרבאסי נ' צבי ציטרין - ז' נוטקביץ חברה קבלנית לבניין בע"מ, ניתן להסיק כאילו חרף העדר רישום הזכות במקרקעין בלשכת רישום המקרקעין, נתונה הסמכות העניינית לבית המשפט המחוזי. ברם, בפועל, מסקנה זו היא שגוייה. הסעד שנתבע שם, היה הצהרה על זכות להירשם כבעלים של מקרקעין. סעד הצהרתי זה, נתון לסמכותו של בית המשפט המחוזי, במיוחד שעה שהמקרקעין רשומים בלשכת רישום המקרקעין ע"ש הנתבע, הנטען להיות מפר החוזה, אשר כלפיו נתבקשה ההצהרה שבעזרתה הייתה זכות הבעלות שלו מועברת לתובע. בכל מקרה - נוכח ביטולו של פסק הדין, במסגרת ע"א 5666/06 כרבאסי נ' נעים, (מטעמים שאינם נוגעים לשאלת הסמכות), לא ישמש הוא אסמכתא בפניי. יישום ההלכה על העובדות 12. בנסיבות העניין שבפניי, לא נרשמו הזכויות החוזיות על שם התובעת בלשכת רישום המקרקעין. מכאן שאין מדובר בזכות במקרקעין, כי אם בזכות חוזית במקרקעין. רישומה של הזכות החוזית בספרי מינהל מקרקעי ישראל, אינו משנה את המצב המשפטי. הזכות הייתה ועודנה זכות חוזית, אשר היא זכות במיטלטלין. זכות שכזו אינה זכות הנוגעת למקרקעין. היא זכות הנוגעת למיטלטלין. הסמכות לדון בתובענות הנוגעות לזכויות במיטלטלין, נחתכת על פי שוויין של הזכויות. בפרשה דנן, שווי הזכויות הוא לא יותר מאשר 125,000$. תובענות ששווי העניין בהן הוא כאמור, נתונות לשיפוטו של בית משפט השלום. על כן, אין לסלק התובענה ואין להעבירה לבית המשפט המחוזי. בטרם סיום 13. בפסיקה נקבע כי כאשר הסעד המבוקש בתובענה הוא ביטול חוזה מכר מקרקעין, עת זכויות הקונה טרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין, מוקנית הסמכות העניינית לדון בתובענה לבית המשפט המוסמך בהתאם לשווי הנושא ומדובר בתובענה אזרחית שאינה נוגעת למקרקעין (ראו פרשת אלמז הנ"ל, המפנה לת"א (מחוזי י-ם) 4089/02 מליח נ' מזרחי, ניתן ביום 4.2.04, פורסם באתר בתי המשפט ). אם כך הוא לגבי ביטול חוזה מכר שנשואו זכויות חוזיות במקרקעין, קל וחומר שכך הוא הדבר לגבי ביטול חוזה מישכון שנשואו זכויות אלה. 14. אשר על כן, נדחית הבקשה. לאור העובדה שקיימים פסקי דין סותרים בסוגייה שהועמדה להכרעה בבקשה זו, אין מקום לחיוב מי מבעלי הדין בהוצאות. משכון