השופט ד' לוין: 1. שלושת המערערים לפנינו הינם נכדיה של המנוחה רוזה רוזנברג, שעיזבונה הוא משיב 2 (להלן - המנוחה). מחציתה של הדירה שבה התגוררה המנוחה הייתה רשומה על שמם של המערערים בפנקס בתים משותפים. דירה זו נמכרה בהסכמה, והם מערערים לפנינו על קביעת הערכאה הראשונה, כי חלקם בתמורה של דירה זו יימסר לעיזבון המנוחה. 2. עיקרי העובדות הדרושות לענייננו הינן כדלהלן: ב-6.10.78 רכשו ליהיא פילובסקי, ערן פילובסקי, שרון פילובסקי (להלן - המערערים) ודודם שמואל רוזנברג דירה מיוסף ניסיבאום. דירה זו נרכשה בכספה של המנוחה, שהיא סבתם של המערערים ואמו של שמואל רוזנברג. הבעלות בדירה התחלקה, באופן ששמואל רוזנברג קיבל את מחציתה וכל אחד מהמערערים קיבל שישית ממנה. באותו יום חתמו המערערים ודודם על מסמך נוסף, ובו התחייבות כלפי המנוחה לאמור: "הננו הח"מ מאשרים לך בזה כי קבלנו ממך כמתנה את זכויות הבעלות על הדירה הנ"ל שנרכשה על ידך ב-6.10.78. הננו מאשרים לך בזה כי את רשאית כל ימי חייך לגור בדירה ו/או לעשות בה כל שימוש שתמצאי לנכון. כמו כן, במידה ותרצי כי נמכור את הדירה, הננו מתחייבים בזה לחתום על כל מסמך ולעשות כל פעולה שיהא בה צורך לשם המכירה, ונעביר לך כל תמורה שתתקבל ממכירתה. מסמך זה יופקד אצל עו"ד, וכל חילוקי הדעות בקשר אליו יוכרעו על ידי בורר דן יחיד שיתמנה על ידי הצדדים בהסכמה, ושיהא משוחרר מהכפיפות לחוק המהותי ולדין הפרוצדורה. התחייבויותינו הנ"ל הינן בלתי חוזרות ואינן ניתנות לביטול". (להלן - "המסמך הנוסף"). 3. ביום המדובר היו ערן ושרון פילובסקי (המערערים 1 ו-2) קטינים, ולכן חתם אביהם, שמואל פילובסקי, בשמם הן על חוזה קניית הדירה והן על "המסמך הנוסף". בית המשפט נתן את אישורו לחתימת האב כאפוטרופסם של מערערים 1 ו-2 בכל הנוגע לזכויותיהם בדירה, אך חתימת האב בשם הקטינים על "המסמך הנוסף" לא הובאה לאישור בית-משפט, ומכאן, שההתחיבות הכלולה בו ניתנה ללא אישורו של בית המשפט. רוזה רוזנברג המשיכה להתגורר בדירה האסורה כל ימי חייה, ועם מותה מונה מנהל לעיזבונה (המשיב 2 לפנינו). 4. החברות קופל טורס וקופל נסיעות בע"מ (שמפרקן הוא המשיב 1 לפנינו) היו בשליטתם של אבי המערערים ודודם. חברות אלו נכנסו להליכי פירוק, ומפרקן ביקש מבית המשפט בדרגה הראשונה "להצהיר כי מלא הדירה היתה בבעלות המנוחה ואשר על כן, העזבון זכאי למלוא התמורה". המפרק הגיש בקשה זו בשל חשש, כי נכסי העיזבון לא יספיקו לכיסוי חובות המנוחה לפירוק וכי עיזבונה יוכרז כפושט-רגל. 5. אין המשיבים 2, 3 ו-4 נוטלים חלק פעיל בערעור שלפנינו, שכן שמואל רוזנברג (המשיב 3 ודודם של המערערים) ויתר על חלקו בדירה לטובת הפירוק, ומנהל עיזבונה של המנוחה (המשיב 2) הביע בדרגה הראשונה את עמדתו, על פיה הרישום בפנקס הבתים המשותפים מקובל עליו כנכון, והוא לא יפעל מיוזמתו לשינויו. לפנינו הודיע כונס הנכסים הרשמי (המשיב 4), שאין הוא נוקט עמדה בערעור זה כאמור. בהסכמת הצדדים נמכרה הדירה, והערעור מופנה כנגד הקביעה, כי מחצית התמורה, המחצית התקבלה בגין חלקם של המערערים, תימסר לעיזבון המנוחה. 6. השופטת המלומדת בדרגה הראשונה סברה, שלפנינו מתנה כספית שניתנה למערערים תוך התנאה שהכספים ישמשו לרכישת אותה דירה שבה הייתה המנוחה מעוניינת ותוך חיובם כאמור להתחייבות הנגדית שב"מסמך הנוסף" שהובא לעיל. העיסקה נערכה באופן זה עקב שיקולי מס, ובעיקר כדי להימנע מתשלום מס עיזבון עם מותה של רוזה רוזנברג. 7. בפסק-דינה קבעה השופטת, כי חוזה המתנה דלעיל היה פגום, ולכן יש להיעתר לבקשתו של המשיב 1 ולקבוע, כי הדירה שייכת לעיזבון המנוחה. בקובעה זאת הצביעה השופטת המלומדת על שני פגמים: א. פגם בהענקת המתנה: השופטת ציינה, כי למעשה מדובר כאן במתנה הניתנת ליורשים רק לאחר או עם מות נותנה או לאחר מותו. מתנה שכזו אינה בת-תוקף, לאור קביעתו של סעיף 8(ב) לחוק הירושה, תשכ"ה-1967, הקובע כי: "מתנה שאדם נותן על מנת שתוקנה למקבל רק לאחר מותו של הנותן, אינה בת-תוקף אלא אם נעשתה בצוואה לפי הוראות חוק זה". ב. פגם בהתחייבות מקבל המתנה: כאן הצביעה השופטת המלומדת על היעדר אישור מראש של בית המשפט לחתימת האב כאפוטרופוס על "המסמך הנוסף", אישור שנדרש, לדעתה, על-פי אחת מחלופות סעיף 20(1), (2) או (5) לחוק הכשרות המשפטית, תשכ"ב-1962. באין אישור כזה ההתחייבות, שהובעה "אין ספק כי האם עמדה על קבלתו של המסמך הנוסף כתנאי להענקת המתנה... ברור כי האם לא היתה נכונה להעניק את המתנה בלא שמירת כל זכויות הבעלות לפחות באופן מעשי בידיה וללא עיגון הדבר במסמך קפדני בכתב". השופטת קבעה, כי טעותה זו של המנוחה באשר לתוקף "המסמך הנוסף" הייתה טעות חד-צדדית יסודית ביחס למהות העיסקה, ולכן היא מהווה עילה לביטול המתנה. 9. המערערים טוענים בערעורם, כי פסק הדין של הדרגה הראשונה אינו צריך לחול על חלקה של ליהיא פילובסקי (המערערת 3), שכן פסק-דין זה התבסס על קטינותם של המערערים, בעוד שזו לא הייתה קטינה בעת החתימה על המסמכים המדוברים. המערערים סבורים, כי לפנינו עיסקת מתנה שחיוב בצידה, להבדיל ממתנה על-תנאי, ולכן אין באי-קיומו של החיוב כדי לפגוע בתוקפה של המתנה. כמו כן אין העיסקה בטלה לאור סעיף 8(ב) לחוק הירושה, וזאת משום שכאן הוקנתה המתנה עוד לפני מות המנוחה. עוד טוענים המערערים, כי לא נפל כל פגם בכשרות הצדדים בעיסקה עם המנוחה, שכן לא קמה חובת אישור על-ידי בית משפט לעיסקה של המתנה הכספית כנגד חיובי המערערים, וזאת על-פי אף לא אחת מחלופות סעיף 20 לחוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות שהובאו לעיל. 10. לחלופין טוענים המערערים, שאפילו נפל פגם בכשרות הצדדים, אין בפגם זה כדי להביא לבטלות המתנה, שכן לאור סעיף 55(ב) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, ממשיכים חיוביהם של שמואל רוזנברג וליהיא פילובסקי, במסמך הנוסף, להתקיים, ולכן אי-תחולת חיוב המסמך על הקטינים לא שינתה את מצב המנוחה לרעה. סעיף 77(1) לחוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות קובע, שפעולה של חסר כשרות תהא בת תוקף אם לא נגרם ממנה נזק של ממש לצד השני (ולטענתם כאמור לא נגרם למנוחה נזק של ממש). 11. טענה חלופית נוספת היא, שאין אפשרות לבטל את ההסכם כעת, לאחר מות המנוחה, משניתן לקבוע שלא נגרם לה כל נזק בגין טעותה באשר לתוקף המסמך הנוסף, שכן המערערים עמדו בחיוביהם במסמך הנוסף. זאת ועוד. הביטול לא עומד בדרישות חוק החוזים (חלק כללי) לביטול בשל טעות, וזכות ביטול המתנה לא עברה מהמנוחה למנהל עיזבונה. ואפילו היתה זכות הביטול עוברת למנהל עיזבונה של המנוחה, היה מקום לבקש את הביטול במסגרת תיק העזבונות של המנוחה ולא במסגרת תיק פירוק החברה. 12. לסיכום, מעלים המערערים גם טענת מניעות כנגד המשיב 1, בציינם, שזה הכיר בעיסקת המנוחה (שבמסמך הנוסף) בכך שהכיר בוויתור המשיב 3 על חלקו בדירה, ולכן הוא מנוע מלהשמיע טענות כנגד תוקף העיסקה ככל שהיא נוגעת למערערים. 13. אין בידי לקבל טענות אלו של המערערים, ודעתי היא, שדינו של ערעור זה להידחות. המערערים מנסים להציג את עיסקת המנוחה עם בנה ונכדיה כעיסקה תלת-שלבית, כאשר השלב הראשון הינו הענקת הכסף מהמנוחה למערערים. השלב השני הינו עיסקת רכישת הדירה מידי יוסף ניסנבאום, והשלב השלישי הינו ההתחייבויות שהובעו במסמך הנוסף. 14. חלוקה זו אינה מקובלת עלי והיא מלאכותית. ברור לחלוטין, ששלושת השלבים הנ"ל נעשו כחטיבה אחת, במסגרת עיסקה אחת כוללת שבה מהווה כל שלב נדבך לשאר השלבים באופן שלא ניתן להפריד ביניהם. לא ניתן לבדוק את תוקפו של כל שלב בנפרד. כוונתה של המנוחה ברורה וגלויה מאופן עריכת העיסקה: המנוחה חפצה להעניק לנכדיה ולבנה את דירתה, אולם אך ורק בתנאי שבפועל תהיה שלהם עם מותה. אין כל משמעות, מה צורה בחרה האם ליישום כוונתה זו, שכן לצורך סעיף 8(ב) לחוק הירושה, השאלה היא אחת בלבד - האם המתנה ניתנה למערערים לאלתר או שמא זכו הם בה בפועל רק עם מות המנוחה. בין אם נראה במתנה מתנה כספית (הכספים שנתנו עבור רכישת הדירה) ובין אם נראה במתנה את זכות הבעלות בדירה, ברור מההתחייבות שב"מסמך הנוסף", כי לא הייתה כל כוונה להעניק את המתנה לאלתר, ואם נערכה העיסקה באופן מטעה, הרי נועדה הטעיה זו לעקוף את הצורך שבתשלום מס עיזבון. אין באופן עריכת העיסקה כדי לשנות ממהותה, שהינה ירושה שתינתן רק עם מות המנוחה. וכאמור קובע סעיף 8(ב) לחוק הירושה את בטלותה של מתנה שכזו. 15. אין מקום לטענה, כי המתנה הוקנתה עוד בחיי המנוחה, משום שהבעלות בדירה נרשמה על שם המערערים, עוד בחיי המנוחה. כל שקיבלו המערערים בחיי המנוחה היה רישום הבעלות בדירה, אך הבעלות עצמה נותרה בידי המנוחה, שכן בעלות הוגדרה בחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 סעיף 2 כ"זכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עסקה...". על-פי המסמך הנוסף, נותרה זכות זו בידיה של המנוחה והוענקה לכן למערערים רק עם מותה. 16. לאור הדברים האמורים לעיל אין כל תוקף למתנה אף ללא כל הודעת ביטול, והדירה מהווה חלק מעיזבונה של המנוחה. קביעה זו פוטרת אותנו מהצורך לדון בטענות המערערים, הן אלו הנוגעות לצורך באישור בית המשפט להתחייבויות הקטינים ה"מסמך הנוסף" והן אלו הנוגעות לצורך בהודעת ביטול ההסכם בחיי המנוחה או לאחר מותה. 17. רואה אני עם זאת להתייחס לצורך באישור בית המשפט לחתימת האב האפוטרופוס והמערערים 1 ו-2 על ה"מסמך הנוסף". סעיף 20(2) לחוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות, קובע לאמור: "ואלה הפעולות שבהן אין ההורים מוסמכים לייצג את הקטין בלי שבית המשפט אישרן מראש: (1)..... (2) פעולה שתקפה תלוי ברישום בפנקס המתנהל על פי חוק"; לגבי סעיף זה נקבע בפסיקה: "הוראה כגון זו שבסעיף 20 אין לפרשה בצמצום יתר אלא בדרך הבאה לקיים מטרתה, והיא קיום פיקוח אפקטיבי בשורה של נושאים אשר להם עשוייה או עלולה להיות השלכה משמעותית על נכסיו של הקטין; ולענין זה אין נפקא מינה אם המדובר בעסקה במקרקעין או בהתחייבות לעשות עסקה כאמור, והמילים שבסעיף 20(2) ('פעולה שתקפה תלוי ברישום') אינן אלא בגדר תיאור כולל להתחייבויות לסוגיהן - על שלביהן הטבעיים - הנשלמות ברישום כאמור בסעיף זה" (ההדגשה שלי - ד' ל') (ע"א 112/79, 226 [1], בעמ' 194). 18. כפי שכבר ציינתי, דעתי היא, ששלושת השלבים שעליהם מצביעים המערערים מהווים הלכה למעשה חלק מעיסקה כוללת אחת, ואין הם ניתנים להפרדה. לאור זה ולאור מגמת הרחבתו של סעיף 20, מהווה ה"מסמך הנוסף" חלק מפעולה שתוקפה תלוי ברישום בפנקס המקרקעין, וככזו, יש צורך באישור בית המשפט לחתימת האב כאפוטרופוס על מסמך זה. סבורני, שאף אביהם של המערערים ידע זאת, אך במכוון פנה לקבלת אישורו של בית המשפט רק באשר לקבלת הזכויות בדירה, ולא פנה לקבלת אישורו של בית המשפט באשר להתחייבויות שהיוו חלק בלתי נפרד מהעיסקה. פעולות אלו נעשו במכוון, כאשר מטרתן היא אחת - הימנעות ממס עיזבון. לכן אל להם לבוא עכשיו בטענות שונות, המנסות מצד אחד לפוטרם מהצורך באישור בית המשפט, ומצד שני לומר, שאף אם היה צורך באישור זה, הרי שהיה צורך גם בהודעת ביטול, וזו לא ניתנה ואין מקום לנתינתה עם מות המנוחה כאשר עמדו בחייה בחיובי ה"מסמך הנוסף". 19. אין מקום להבחנה בפסק הדין בין דינה של ליהיא פילובסקי (שלא הייתה קטינה בעת עריכת העסקה) לדינם של שני המערערים האחרים, שכן פסק הדין אינו מתבסס רק על קטינות המערערים, אלא, כאמור, על סעיף 8(ב) לחוק הירושה ועל מהותה הכוללת של העסקה. הוא פוסל את העיסקה כולה כבטלה מעיקרה - גם ככל שמדובר בליהיא. 20. יש מקום לטענת המניעות שמעלה בא-כוח המערערים, שכן המשיב 1 לא יכול מצד אחד לטעון כנגד תוקף רישום הדירה ובו זמנית להכיר בתוקף רישום זה, בשעה שהוא עורך הסכם עם המשיב 3 (הדוד של המערערים) לקבלת זכויותיו של הנ"ל בדירה. אכן לא יעלה על הדעת, כי במסגרת אותו תיק פירוק יפנה המפרק לבית-משפט מצד אחד בבקשה המכירה בתוקף של עיסקה שנעשתה על ידי פלוני (המשיב 3) ומצד אחר בבקשה אחרת התוקפת את אותה עיסקה על-מנת להשיג זכויות של צדדים אחרים לאותה עיסקה (המערערים 1-3). אך אין בטענה נכונה זו כדי לשנות מפסק הדין דנן. שכן, משקבענו, שאין תוקף לרישום הדירה על שם המערערים 1-3 והמשיב 3, ממילא הגענו לאותה תוצאה, שאליה ניתן להגיע מוויתורו של המשיב 3 על חלקו בדירה. 21. אשר-על-כן דינו של ערעור זה להידחות. הצהרת הדרגה הראשונה, כי מלוא הדירה הייתה בבעלות המנוחה ולכן עיזבונה זכאי למלוא תמורתה - תעמוד בעינה. המערערים יישאו בהוצאות המשיב 1 בלבד בדרגה זו בסך 5,000 ש"ח להיום. השופטת ש' נתניהו: אני מסכימה. השופט י' מלץ: אני מסכים. הוחלט כאמור בפסק-דינו של השופט ד' לוין. ביטול מתנה במקרקעיןמתנה