##האם ניתן לבטל העברה ללא תמורה של מקרקעין ?## סעיף 125(א) ל חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") קובע : "125.(א) רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנו, אולם אין בכך כדי לגרוע מהוראות סעיפים 93 עד 97 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט-1969. " משמע, הדין קובע כי הרישום בלשכת רישום המקרקעין, מהווה ראיה חותכת לנכונות הרישום בו, אלא אם הוכח אחרת, ונקבע ע ל ידי בית המשפט כי יש לתקן את הרישום. ##ביטול העברה ללא תמורה במקרה של הפקעה:## בית המשפט ציין כי אין יסוד לקביעה גורפת, לפיה דין העברה מרצון לעולם כדין הפקעה, וזאת בהקשר של עתירה להשבת קרקע שהועברה לרשות "ללא תמורה, בנימוק של זניחת מטרת "ההפקעה". שאלת תחולתם של דיני ההפקעה בהקשר זה תיבחן בהתאם לנסיבות ועל רקע המהויות שליוו את ההפקעה והמתווה החוקי והפרוצדורלי, אשר העברת המקרקעין לרשות ,ללא תמורה" ליוותה את השלב האחרון שלו. בית המשפט העליון קבע מפורשות בעע"מ 1370/07 רבקה תחיה קרמר נ' המועצה המקומית אבן יהודה, כי אין מקום לקביעה גורפת שכזו ושאלה זו צריכה להיבחן בנסיבות של כל מקרה ומקרה על רקע המטרות וההליך הפרוצדורלי שליווה את העברת המקרקעין לרשות, ללא תמורה, וכך נאמר שם: "מכאן שיתכנו בהחלט מקרים שבהם ימצא בית המשפט שהעברת מקרקעין "ללא תמורה" (בעיקר במסגרת של הליך איחוד וחלוקה), לא הייתה אלא תכלית טכנית של הכוח לביצוע ההפקעה הפורמאלי, בנסיבות המקרה יש להשקיף על ההעברה כשקולה להפקעה בהקש רים שונים (ועיינו ביחס, לעקיפה פרוצדורלית אחרת של הליך ההפקעה בקשר להליכי איחוד וחלוקה: עע"מ 5839/06 בראון נ' יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז המרכז). לעומת זאת, כאשר מתברר כי בעלי הקרקע יזמו את התכנית שכלולה בהרשאה להפקעה ובפרט כאשר קיבלו הטבות במסגרת התכנית הנטיה היא שלא לראות במכר ללא תמורה כהפקעה. עיינו: נמדר הפקעת מקרקעין 125-124 ואסמכתאות המובאות שם (אף שדעת המחבר שונה). ##להלן פסק דין בנושא ביטול עסקת העברה ללא תמורה:## בהמרצת הפתיחה התבקש בית המשפט להצהיר כי עסקת העברה ללא תמורה אשר נעשתה לכאורה בין המבקש לבין אחיו המנוח ב' יגאל ז"ל (להלן: "המנוח"), בדירה בקומת הקרקע ברחוב שמחה 16 בתל-אביב (להלן: "הדירה") - בטלה ומבוטלת ולהורות על ביטול זכויות המשיבים בדירה, זכויות אשר נרשמו לפי צו ירושת המנוח. 1. טיעוני המבקש הדירה מהווה חלק מנכס מקרקעין ברחוב שמחה 16 בת"א, הבנוי על חלקים משתי חלקות: 46 ו-47 (עותק נסחי הרישום ההיסטורי צורפו לבקשה). הנכס, בית בן שלוש קומות ובו שתי דירות, היה בבעלות אביהם של המבקש ושל המנוח. נטען, כי למרות הרישום בשתי החלקות היה מדובר בנכס שלם אחד. לטענת המבקש, רכש את הנכס כולו מאביו תמורת סך של 200,000 ש"ח וזכויותיו נרשמו בטאבו ביום 1.7.82 לפי שטר 10929/82. לדברי המבקש, שילם את הכספים מהון שצבר במשך שנים של עבודה קשה בדנמרק. זכויות המבקש נרשמו ביחס לחלקה 47 בלבד. לא נרשמו למבקש זכויות בחלקה 46. לטענתו, הרישום הוא חלקי וזאת עקב טעות או התרשלות. הגם שלפי המרשם למבקש זכויות בחלקה 47 בלבד, לטענתו הוא הבעלים של הנכס כולו ואין להפריד בין חלקיו. נטען בהמרצת הפתיחה כי ביום 1.10.81, מספר שבועות טרם פטירת האב, חתם האב לכאורה על ייפוי כח לטובת המנוח לפיו הוא מעביר לו את הזכויות בדירה בחלקה 46. לטענת המבקש, ייפוי כח זה סותר את העסקה אשר נחתמה בין האב לבין המבקש ומדובר בעסקה נוגדת אשר נעשתה בחוסר תום לב בין האב לבין המנוח: המנוח ידע כי המבקש רכש מאביו את כל הזכויות בנכס ולמרות זאת התקשר עם האב בעסקה נוגדת. בסופו של דבר, למרות החתימה על ייפוי הכוח כאמור, לא נעשה בייפוי הכוח שימוש לצורך רישום זכויות המנוח בנכס. לפי הרישום בלשכת רישום המקרקעין, זכויות המנוח בדירה הועברו לידיו לא מידי אביו (שהוא גם אבי המבקש), אלא מידי המבקש עצמו בעסקת העברה ללא תמורה: לפי שטר המכר, הזכויות בחלקה 46 הוסבו מהמבקש (על אף שמעולם לא נרשמו על שמו) לאחיו המנוח וביום 28.10.84 נרשמה העברתן. לטענת המבקש, לא ידע כי בעת שהותו בחו"ל ביצע המנוח העברת מרמה מאחורי גבו. לא נמצאו בתיק ייפוי כוח של המבקש או מסמך אחר המעיד על הסכמתו להעברת הזכויות. לטענת המבקש ההעברה על שם המנוח נעשתה ללא רשותו (אף על פי שהיה בעל הזכויות בדירה) ורישומה בטאבו, ביום 28.10.1984, נעשה ללא ידיעתו. נטען, כי ההעברה נרשמה באמצעות שטר מכר והסבה, ללא מסמך בחתימת המבקש, אשר כלל לא היה בישראל בתקופה הרלוונטית והתגורר במשך שנים בדנמרק. עוד נטען כי אין כל מסמך החתום על ידו, המעיד על הסכמתו להעביר את הדירה המצויה בחלקה 46 לידי אחיו, במתנה. כמו כן טען המבקש, כי גם אם יימצא מסמך כזה, הרי שהמסמך הוצא ממנו במרמה, הטעייה או טעות, ומעולם לא הייתה למבקש כוונה לתת לאחיו המנוח את הדירה במתנה. המבקש טען כי לא העניק במתנה את הדירה, לא התכוון לעשות כן ואף אם ייקבע כי ניתנה מתנה, יתבקש בית המשפט להצהיר כי התנהגות המשיבים ותביעה אשר הגישו בנוגע לזכויות בדירה, מלמדת כי אין הם ראויים למתנה ויש לבטל אותה מכוח הוראות חוק המתנה תשכ"ח - 1968. בהמרצת הפתיחה נאמר כי לפני שהעביר אבי המבקש את נכס המקרקעין, התגוררו בדירת הקרקע (שהייתה בבעלות האב) המנוח ומשפחתו, עד שזו הפכה לבלתי ראויה למגורים. אז נמצא המנוח זכאי לדיור הציבורי וקיבל לשימושו ולשימוש משפחתו דירה בשכונת כפיר. בהמשך, המנוח אף רכש מחברת הדיור הציבורי ("חלמיש") את הדירה בשכונת כפיר. בסוף שנת 84' המבקש חזר ארצה והתגורר בנכס (בקומה שמעל לדירה). אותה עת לא היה נשוי ולא היו לו ילדים. המבקש גר בנכס במשך למעלה מ- 25 שנים; במרוצת השנים, נישא המשיב והפך אב לבת. לאחר פינויה של הדירה בקומת הקרקע, היא הוכשרה מחדש למגורים והושכרה. מאז שחזר המבקש לישראל והחל להתגורר דרך קבע בדירה בקומה העליונה, נהג המבקש בדירה מנהג בעלים. המבקש העיד על עצמו כי תמך לאורך שנים במנוח ובילדיו (בין היתר באמצעות הכספים שקיבל כדמי שכירות עבור הדירה) מתוך רצון לעזור להם כאח ודוד. הוא סייע במימון הטיפולים במנוח וכן סייע במימון חתונת אחיינו שהתייתם, לאחר פטירת המנוח. המבקש טען כי עו"ד שרעבי, אשר טיפל בעסקה לרכישת הנכס מידי אביו של המבקש, טעה, התרשל או אף חדל מחדל מכוון, בכך שלא פעל לרישום זכותו בחלקה 46. לא זו אף זו, עו"ד שרעבי אף ביצע את עסקת ההעברה ללא תמורה מהמבקש למנוח, מבלי שהמבקש נתן הסכמתו לכך ומבלי שחתם על מסמך המתיר העברת זכויות כאמור. לטענתו, אלמלא הגישו המשיבים (כיורשי המנוח) תביעה נגד המבקש לפינוי הדירה ותביעה כספית - לא היה יודע על קיומה של חלקה 46 ועל כך שהזכויות בה ולכאורה בדירה, נרשמו על שם המנוח ובהמשך נרשמו על שם יורשיו. 2. תשובת המשיבים המשיבים טענו כי יש לדחות את הבקשה מחמת התיישנות. זאת כיוון שהן הסכם המכר בין המבקש ואביו, הן העברת הזכויות על שם המבקש, נחתמו על ידי המבקש בשנת 81' ונקבע בהם מפורשות כי רכש זכויות בחלקה 47 בלבד. במסמכים הרלוונטיים לא נזכרה כל רכישה של זכויות בחלקה 46, או העברה של זכויות בחלקה זו. מאז חתימת המבקש בחודש אוגוסט 81' על מסמכי ההעברה חלפו כ- 28 שנים, במהלכן לא הלין המבקש על טעות כלשהי בהסכם או ברישום. לכן, בהתאם לחוק ההתיישנות תשי"ח-1958 (להלן: "חוק ההתיישנות) ביחס להתיישנות במקרקעין, התיישנה התביעה. עוד טענו המשיבים כי טענת המבקש לפיה נודע לו על רישום הזכויות בדירה רק לאחרונה, בעקבות הגשת תביעה נגדו על ידי המשיבים, נטענה רק על מנת לייצר, באופן מלאכותי, דרך להתגונן מפני טענת ההתיישנות. טענה מקדמית נוספת שהעלו המשיבים היא להעדר עילה, נוכח העובדה שלבקשה לא צורף כל מסמך המעיד על זכות המבקש בדירה הנמצאת בקומת הקרקע, הידועה כחלק מחלקה 46. המסמכים שהציג המבקש מעידים רק על זכויות בדירה אחרת, הידועה כחלק מחלקה 47. לטענת המשיבים, הפרשנות הניתנת כיום על ידי המבקש לפעולות המשפטיות בהן היה מעורב היא "מגמתית, מסולפת, בלתי סבירה ובלתי קבילה". במסגרת טענותיהם המקדמיות טענו המשיבים גם כי אין בינם לבין המבקש יריבות: לטענתם, זכויותיו של המבקש במקרקעין מקורן בהסכם שערך עם אביו, סבם של המשיבים. למשיבים עצמם או לאביהם המנוח לא הייתה מעורבות בהענקת הזכויות כאמור ולכן, לפי הטענה, לא מתעוררת יריבות בין המבקש ובין המשיבים. עוד הועלו טענות בעניין התשלום אשר בוצע לאביו המנוח של המבקש. על פי הסכם המכר בין המבקש ובין אביו, היה על המבקש לשלם לאב סך של 200,000 ש"ח: 35,000 ש"ח ביום החתימה על ההסכם, והיתרה - 165,000 ש"ח - בתשלומים חודשיים של 3500 ש"ח. אבי המבקש נפטר כשלושה חודשים לאחר החתימה. לטענת המשיבים, ספק אם בשלושת החודשים עד לפטירת האב שולמו התשלומים החודשיים ובכל מקרה, תוהים המשיבים, למי הועברה - אם בכלל - יתרת התשלום? לטענת המשיבים, אחיהם ואחיותיהם של המנוח ושל המבקש טענו ואף הצהירו כי אביהם לא קיבל מידי המבקש סך של 165,000 ש"ח וספק רב אם בכלל קיבל מידי המבקש את התשלום שאמור היה להימסר במועד החתימה על ההסכם - 35,000 ש"ח. לפיכך, טוענים המשיבים, המבקש לא שילם 200,000 ש"ח תמורת הנכס וטענתו כי עשה זאת היא שקרית. למעלה מן הצורך, טענו המשיבים כי גם טענת המבקש לפיה שילם באמצעות הון שצבר בעת שהותו בדנמרק היא טענה מופרכת, כיוון שחזר לישראל כשהוא חסר כל, מובטל, ללא רכוש או חסכונות. המשיבים טענו כי המבקש הצהיר מפורשות כי המנוח היה בעל הזכות המלאה בדירה: בתצהיר שהציגו, הנושא את התאריך 30.9.83 ואשר עליו חתמו המבקש ורוב אחיו (להלן: "תצהיר האחים"), הסכימו האחים להעביר על שם המנוח את חלקיהם בירושת אביהם בדירה. בשנה העוקבת, נרשמה זכות אביהם בחלקה 46 במרשם המקרקעין. בהמשך, שימשה זכות זו לנטילת משכנתא, שנועדה לאפשר את רכישת הדירה בשכונת כפיר מחברת הדיור הציבורי "חלמיש". יוער, כי משכנתא זו הוסרה, והמנוח הפך לבעליהן הרשומים של שתי הדירות (הדירה, והדירה שנרכשה מחברת חלמיש). עוד טענו המשיבים כי דמי השכירות שהעביר למנוח ולמשיבים עקב השכרת הדירה בקומת הקרקע (הדירה מושא התביעה) מהווים הודאת בעל דין, כי הדירה הייתה שייכת למנוח ולאחר מותו עברה לבעלות המשיבים. בהקשר זה נטען עוד, כי המבקש העביר את דמי השכירות שהתקבלו באופן חלקי ובשלב מסוים, חדל להעבירם כליל. בהסדר שהושג בין המבקש ובין המשיבים, הוסכם כי דמי השכירות שהצטברו יועברו בתשלומים מדי שלושה חודשים, אך גם מהעברת תשלומים אלו חדל המבקש, לאחר העברת תשלומים ספורים. נטען גם כי המבקש פעל במרמה כלפי אביו בזמן שהתגורר בדירת אביו המנוח והחתים אותו בתואנות שווא על מסמכי העברה של שני מגרשים בחולון וגם על ההסכם להעברת הדירה בה התגוררו המבקש ואביו, על שם המבקש. המשיבים טענו כי ביום ה- 30 לפטירת האב המנוח, התקיימה שיחה בין כל האחים, במהלכה הודה המבקש במעשי ההונאה האמורים והביע חרטה עליהם. באותה שיחה הגיעו האחים להסכמות לגבי הנכסים שהועברו במרמה: אשר למגרשים בחולון הוסכם כי יועברו באופן שווה על שם כל האחים והאחיות. בהמשך, בהתאם להסכמה האמורה, הועברו המגרשים בחולון על שם האחים והאחיות. בשנת 1999 נמכרו המגרשים והתמורה חולקה באופן שווה בין המבקש, אחיו ואחיותיו. אשר לדירה בה התגורר המבקש עם אביהם המנוח, הסכימו אחיו של המבקש לאפשר לו - עקב מצוקתו הכלכלית - להמשיך להתגורר בדירה, אך זאת מבלי לוותר על זכויותיהם כיורשים בה. להוכחת טענותיהם הגישו המשיבים תצהירים של שניים מבניהם, של דודנם אבי קורן, אשר היה פעיל בניהול נכסי המשפחה, ושל אחיו ואחיותיו של המבקש - דודם גמליאל ב', ודודותיהם אהובה קונין ותמר גמליאל. בהמשך הגישו שני תצהירים נוספים התומכים בתשובתם להמרצה - תצהירו של עו"ד רמי שרעבי, אשר טיפל בשתי עסקאות המכר מידי סבם של המשיבים (של הדירה בקומה העליונה - למבקש, ושל הדירה בקומה התחתונה - למנוח), וכן תצהירו של ציון לוי, הדייר שהתגורר בשכירות בדירה בין השנים 1990-1986. 3. תגובת המבקש המבקש צירף תצהירים של מכרים שונים, אשר סותרים לטענתו את טענות המשיבים ומצביעים עליו כעל מי שנהג מנהג בעלים בדירה, במשך שנים רבות. בנוסף הציג המבקש מסמכי בנק אשר מעידים, לטענתו, כי היה בעל ממון בעת הרלבנטית. כמו כן הומצא תצהיר מיום 19.7.82 החתום, לכאורה, על ידי המבקש. תצהיר זה, המאשר העברה ללא תמורה ואשר על יסודו נרשם הנכס בחלקה 46 על שם המנוח, נמצא בתיק מיסוי מקרקעין מחוז ת"א לאחר חודשים רבים. מסמך זה ותצהיר האחים בדבר ויתור על זכויות בדירת הקרקע לטובת המנוח, הם שורש המחלוקת בין הצדדים: לטענת המבקש, חתימתו עליהם זויפה והוא מעולם לא העביר או התכוון להעביר לאחיו דירה במתנה. לשם הוכחת טענתו, הציג המבקש את חוות דעתה של מומחית לבדיקת כתב יד, גב' פנינה אריאלי לפיה "קיים דמיון צורני... יחד עם סימני שוני מסוימים" (סעיף 3 לחוות הדעת). המומחית קבעה כי על מנת לבחון את אותנטיות חתימת המבקש על המסמכים, נדרשת בדיקה מדוקדקת ויסודית של מסמכים מקוריים. כך קבע גם המומחה שמונה מטעם בית המשפט לצורך מתן חוות דעת בשאלת זיוף חתימות המבקש. סופו של דבר, לא אותרו המסמכים המקוריים. בנסיבות אלה, ולפי קביעתם המפורשת של המומחים בדבר נחיצותם של המסמכים המקוריים לעריכת חוות דעת מומחה כמשמעה בדיני הראיות, לא ניתן להתייחס לחוות דעתה הראשונית של המומחית מטעם המבקש. 4. דיון בטענות ובראיות א. התיישנות המבקש משיג על אמיתות מרשם המקרקעין. כקבוע בסעיף 125(א) לחוק המקרקעין התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") מרשם המקרקעין מהווה ראיה לתוכנו. ביום 28.10.1984 נרשמו במרשם המקרקעין זכויות בחלקה 46 על שם המנוח. הזכויות, אשר עד לאותה עת היו של אביהם של המנוח ושל המבקש, יכולות וצריכות היו לעבור לידיו בהתאם לייפוי הכוח החתום בידי האב, אשר הופקד בידי עו"ד שרעבי. אף על פי כן, נרשמו הזכויות על יסוד העברה ללא תמורה מהמבקש, זאת אף על פי שחלקה 46 לא הייתה בבעלותו. אין ספק, כי מדובר בתהליך לקוי, אשר מטרתו המסתברת תידון להלן. ביום 23.2.2009, כשבע שנים לאחר פטירת המנוח, נרשמו זכויות אלה על שם המשיבים, מכוח היותם יורשי המנוח. חוק ההתיישנות קובע (בסעיף 2(5) לחוק) כי תקופת ההתיישנות במקרקעין מוסדרים עומדת על 25 שנים מיום רישום הזכויות במרשם המקרקעין. לטענת המבקש, מרוץ ההתיישנות לא החל בשנת 1984, אלא ביום בו נרשמו זכויות המשיבים בפנקס המקרקעין (בשנת 2009). עוד טען המבקש, ככל הנראה לחילופין, כי עילת התובענה היא בתרמית או בהונאה ולכן - לפי סעיף 7 לחוק ההתיישנות- מרוץ ההתיישנות החל רק כשנודע למבקש על התרמית או ההונאה, כלומר, בעת הגשת התביעה נגדו על ידי המשיבים. טענה חלופית נוספת שהעלה המבקש בנוגע למועד ההתיישנות הייתה כי נסיבות המקרה הולמות את הקבוע בסעיף 8 לחוק ההתיישנות: "נעלמו מן התובע העובדות המהוות את עילת התובענה, מסיבות שלא היו תלויות בו ושאף בזהירות סבירה לא יכול היה למנוע אותן" לפיכך, טען המבקש, מרוץ ההתיישנות החל רק בעת שנודעו לו העובדות הרלוונטיות, כלומר, בעת הגשת התביעה נגדו על ידי המשיבים. אין לקבל טענות אלה. העובדה שהבית, על שתי דירותיו, בנוי על שתי חלקות, היא עובדה שאמורה הייתה להיות ידועה למבקש. מרשם המקרקעין פתוח וגלוי לכל. המבקש אף ציין שהחזיק במסמכי הטאבו של הבית (ר' חקירת גילה ב', אשת המבקש, בעמ' 24 לפרוטוקול, ש' 24-16), ולכן חזקה עליו שידע באילו חלקות נמצא הנכס שקנה מאביו, ומה טיבו של הנכס הרשום על שמו. על כן, נסיבות המקרה אינן הולמות את החריג הקבוע בסעיף 8 לחוק ההתיישנות. גם סעיף 7 לחוק ההתיישנות, המגדיר את תקופת ההתיישנות במקרה של תרמית או הונאה, כלל אינו רלוונטי לענייננו. לפי הקבוע בסעיף זה, התרמית או ההונאה צריכות להיעשות על ידי הנתבע - והמבקש לא רק שלא הוכיח קיומה של תרמית או הונאה כאלו, אלא שאף אינו טוען לכך שהוטעה, הונה או רומה על ידי המשיבים. גם העובדה שהנכס נרשם של השם המשיבים רק בשנת 2009 אינה מעלה ואינה מורידה, שכן גם קודם לכן לא היה הנכס רשום כמצוי בבעלות המבקש - אלא בבעלות המנוח. המבקש טען טענה חלופית נוספת לפיה האירוע, אשר ממנו ואילך יש לבחון את מרוץ ההתיישנות, הוא מועד רישום חלקה 46 על שם המנוח. כאמור, זכותו של המנוח בחלקה 46 נרשמה במרשם המקרקעין ביום 28.10.1984. לטענת המבקש, גם אם מרוץ ההתיישנות החל במועד מוקדם זה, הרי שהגשת המרצת הפתיחה נעשתה כשלושה חודשים בטרם חלפה תקופת ההתיישנות. לטענת המשיבים, המועד הרלוונטי למניין ההתיישנות הוא יום רישום חלקה 47 על שם המבקש (1.7.1982). במועד זה, טענו המשיבים, היה על המבקש להתנגד לרישום החלקי, כביכול, ולדרוש שזכויותיו הרשומות תחלושנה על הבית כולו, כלומר, גם על חלקה 46. את טענתם זו סומכים המשיבים על האמור בע"א 842/79 נחום נס נ' גולדה ואח', פד"י לו(1) 204. המסקנה אליה מכוונים המשיבים בעניין זה נכונה, אך ההלכה עליה בחרו להסתמך אינה משרתת מסקנה זו. בפסק דין נחום נס נ' גולדה עליו נסמכו המשיבים, דובר בעצימת עיניים של קונה ביחס לזכויות האמיתיות בנכס ולרישומן. במקרה שלפניי, לעומת זאת, מחדלו של המבקש לוודא את רישום הזכויות שסבר שרכש, הוא זה שבעטיו הרישום, לשיטתו, אינו אמיתי. מבין שני המועדים הנטענים, מקובלת עלי טענת המשיבים ביחס למועד הקובע. אמנם, הרישום השנוי במחלוקת הוא רישומה של חלקה 46 (אליה יוחסה דירת הקרקע) על שם המנוח. אולם, כבר במועד רישום חלקה 47 על שם המבקש, היה עליו לעמוד על כך שהנכס שנרשם על שמו אינו תואם את רישום הבית במלואו, על שתי הדירות ושתי החלקות מהן הוא מורכב, ולפעול לשינוי ולתיקון המצב. למבקש ידיעה קונסטרוקטיבית ביחס למרשם וככל הנראה, לפיו דברי אשתו בחקירה הנגדית, אף ידיעה ממשית ביחס לרישום זכותו במרשם. סעיף 7 לחוק המקרקעין קובע שעסקה במקרקעין טעונה רישום ונגמרת ברישום. הסתמכותו של המבקש על כך שעורך דינו "עשה עבודתו נאמנה", כפי שהגדיר זאת המבקש, אינה יוצרת את הנסיבות החריגות והייחודיות בהן יתערב בית המשפט ויורה על תיקון המרשם. המועד להשמעת טענות נגד אמיתות רישום זכותו של המבקש (מיום 1.7.1982) חלף-עבר, והזכויות - כפי שהן מעוגנות בו - זכו למשנה תוקף לא רק מחמת הכללתן במרשם, המהווה ראיה לתוכנו, אלא אף מחמת התיישנות הזכות לטעון נגדן. עם זאת, טענתו של המבקש ביחס למועד הקובע לתחילת מרוץ ההתיישנות אינה מופרכת לחלוטין. השארת רישום חלקה 46 על שם אביו אמנם לא תאמה את הנכס שסבר שהוא רוכש בעסקת המכר ביניהם, אך באותו שלב ניתן היה לסבור שמדובר רק בהשמטה, בשל מחדל או בטעות. רק עם רישומה של חלקה 46 על שם המנוח, נערך רישום שנגד חזיתית את זיקתו של המבקש אליה, כפי שתפס אותה המבקש. מטעם זה, ולמעלה מן הצורך, אני מוצאת שאין להסתפק בדחיית התובענה על יסוד קבלת טענת ההתיישנות, אלא מן הראוי להוסיף ולבחון את התובענה גם לגופה. ב. האינדיקציות ביחס להעברת הדירה בקומת הקרקע המבקש משיג על נכונות הרישום במרשם המקרקעין ועותר לשינוי פנקס המקרקעין. זאת, על יסוד טענתו לפיה רישום זכות המנוח בחלקה 46, הושגה במרמה - מצב אשר מקים, לפי סעיף 93 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש] תשכ"ט-1969, סמכות לבית המשפט לתיקון הרישום. נוכח העובדה שהמבקש טוען נגד מרשם המקרקעין, נטל הראיה המוטל עליו, כמו גם נטל השכנוע, כבדים: המבקש משיג על אמיתות האמור במרשם המקרקעין. כקבוע בסעיף 125(א) לחוק המקרקעין, מרשם המקרקעין מהווה ראיה לתוכנו. הנטל לסתירת הרישום הוא נטל כבד מאד (ראו ע"א 2576/03 וינברג נ' האפוטרופוס על נכסי נפקדים, תק-על 2007 (1) 2445). העובדה שהמבקש סומך את טענתו לאי-אמיתות המרשם על טענה למרמה ולזיוף חתימתו, אך מגבירה את נטל ההוכחה. כמו נטל ההוכחה בטענה לאי-אמיתות האמור במרשם המקרקעין, גם נטל ההוכחה בטענת מרמה נחשב לנטל כבד במיוחד (ראו למשל: עא 8995/03 עמותת אהל יצחק נ' עמותת אהל דוד ואח' וההפניות שם); כך גם נטל ההוכחה בטענת זיוף (ראו: עא 3546/10 אליהו מישאלי נ' אולגה קליין). לשיטת המבקש, משעה שכפר באמיתות חתימתו והביא ראשית ראיה התומכת בגרסתו זו, הנטל הורם על ידיו ועבר למשיבים. עוד טען, כי המשיבים לא הביאו כל ראיות לסתור את הטענה לפיה לא חתם על התצהיר אשר שימש בסיס לרישום זכותו של המנוח במקרקעין. איני מקבלת טענות אלו: לא את הטענה שהובאה ראשית ראיה על ידי המבקש ולא את הטענה שהמשיבים לא הביאו ראיות לסתור. לפיכך, נטל ההוכחה הכבד המוטל על המבקש, לא הורם. אדון באינדיקציות השונות שהציגו הצדדים באשר לנכונות המרשם ולמסמכים השונים, כסדרן. האינדיקציה הראשונה אותה הציג המבקש להוכחת טענתו היא שעל פי דרכונו הדני, נעדר מן הארץ במועד שבו, לכאורה, התבצעה עסקת המכר ללא תמורה מידיו לידי המנוח. לטענת המבקש, העובדה ששהה מחוץ לישראל ביום 19.7.82 שוללת את היתכנות חתימתו על התצהירים הנושאים תאריך זה. התצהיר האחד (מוצג ת/3) הוא טופס של רשות המסים - חלק ג' - "הצהרת המוכר". בסעיף 4 לטופס נכתב כי במועד האמור מכר המבקש לאחיו, ללא תמורה, את זכותו בנכס. בתחתית הטופס מתנוססת חתימתו של המבקש, ואימותה על ידי עו"ד שרעבי. בהחלטה מיום 16.11.2010 קבעתי כי מדובר במסמך חלקי ולכן נדחתה הבקשה להגישו. התצהיר השני (מוצג ת/4) הוא תצהיר לפיו הזכויות בדירה הן של המבקש והוא מעבירן ללא תמורה לאחיו. בתחתית תצהיר זה אומתה חתימתו של המבקש על ידי עו"ד שרעבי. מקובלת עלי טענתו של המבקש כי נעדר אכן מן הארץ במועד חתימת התצהיר האמור, כפי שעולה מדרכונו שהוצג ונשמר בלשכתי. מדובר בנתון בעל חשיבות. עם זאת, התאריך אינו חזות הכל. על אף הפגמים בטיפול המשפטי בהעברת הדירות בין בני המשפחה, עדותו של עו"ד שרעבי, לפיה אימת את חתימתו של המבקש על התצהיר, אמינה בעיני. לדבריו, בעמ' 259 ש' 11 לפרוטוקול, ציין עו"ד שרעבי: "כנראה יש שיבוש בתאריך אבל רחמים ב' חתם בפני על כל המסמכים". על פי דרכונו של המבקש, הוא שהה בישראל בין התאריכים 24-3 באוגוסט 1982. ממכלול העדויות והראיות עולה המסקנה כי האפשרות המסתברת ביותר היא שעו"ד שרעבי הכין את התצהיר בתאריך המצוין בו, 19.7.1982. לאחר מכן, החתים את המבקש בעת שהותו האמורה בישראל. בשל טעות או מחמת חוסר תשומת לב, לא תיקן עו"ד שרעבי את התאריך על גבי התצהיר, שהוכן לחתימה זמן קצר קודם לכן. אינדיקציה שנייה עליה מבקש המבקש להסתמך היא מוצג ת/1 - מכתבו של עוה"ד שרעבי לרשויות המס מיום 22.8.1982, המתאר את העברות הזכויות בחלקות 46, 47. לפי מכתב זה, האב המנוח, שמעון ב', העביר למבקש את "כל הבית שברח' שמחה 16": שני חדרים בקומה העליונה ושני חדרים בקומת הקרקע. אין לקבל את הטענה כי מסמך זה מהווה אינדיקציה לבעלותו של המבקש בדירה. מסמך זה רווי אי דיוקים, עליהם העיד - בדיעבד כמובן - עורכו של המסמך, עו"ד שרעבי. תכליתו של המסמך, כמו גם אופן עריכתו, מעוררים מחשבה סבירה על פיה נועד המסמך להשיג, בכל מחיר, פטור מחבות במס שבח בגין העברות הנכסים בין בני המשפחה. כך, לפי מסמך זה, האב המנוח, שמעון ב' ז"ל, העביר למבקש את נכס הנדל"ן ברח' שמחה 16 בתל אביב, ללא תמורה. אין מחלוקת, כי העסקה להעברת הזכויות משמעון ב' ז"ל למבקש, לא הייתה "עסקה ללא תמורה": גם אם, בסופו של דבר, התמורה לא שולמה, או לא שולמה במלואה. בין השניים נחתם שטר מכר, בו התחייב המבקש לשלם תמורת נכס מקרקעין שהועבר לידיו סך של 200,000 ש"ח. אי דיוק נוסף הוא שמעולם לא היו בקומה העליונה "שני חדרים" בלבד; הדירה בקומה העליונה היא בת שלושה וחצי חדרים (שני חדרים ומבואה בקומה השנייה, וחדר על הגג). גם אם ניתן היה להשלים עם אי-הכללת החדר שעל הגג, אשר באותה עת יתכן וטרם שופץ ושימש כמחסן בלבד, הפער בין מספר החדרים בדירה לבין תיאורה במסמך זה, משמעותי. המסקנה המתבקשת היא, כי כל תכליתו של מסמך זה הייתה קבלת פטור מחבות במס שבח, ואין לראות בו מסמך המעיד על זכותו של המבקש בדירת הקרקע. ההפך הוא הנכון: במסמך מודגשת ההפרדה בין הדירות ובין החלקות. יש בו כדי להפריך את טענתו של המבקש לפיה עד לאחרונה, עת הגישו המשיבים תובענה נגדו, כלל לא ידע על הפיצול לשתי חלקות, או על קיומה של חלקה 46. גם ההבדל בין מסמך זה לבין האישור הזמני מיום 16.8.1981, מוצג ת/2, מחזק מסקנה זו: במוצג ת/2 (אישור זמני בדבר קבלת 1500 ש"ח מהמבקש תמורת טיפול בהעברת דירה ומגרשים על שמו), אשר אין ספק באמינותו, נקב עוה"ד שרעבי במונח "דירה". לעומת זאת, במוצג ת/1, אשר יסודותיו, כאמור, מעורערים, נקב עוה"ד במונח "בית", והתייחס לחלוקתו לדירות שונות. המבקש ראה גם בשטר המכר שנערך בינו ובין אביו המנוח, נספח ו' לתובענה, כמוכיח את טענתו. בשטר המכר צוין כי למבקש מועבר "מגרש ועליו בניין". מכאן, ביקש המבקש להסיק כי הועבר לידיו המבנה כולו. אולם, בכך מתעלם המבקש מן העובדה שבשטר המכר צוין מפורשות כי מועברות לידיו זכויות האב בחלקה 47. לא בכדי לא בא זכרה של חלקה 46 בשטר מכר זה. אף על פי שכטענת המבקש, הזכויות הן בחלקים בלתי מסוימים בשתי החלקות, ולא ניתן לייחס חלקה מסוימת לדירה מסוימת בבניין ולהעבירה במובחן מן החלקה האחרת - דומה כי יש חשיבות רבה להפרדה ולציון המפורש של חלקה אחת מתוך שתיים. ככל הנראה, ציון מספרי החלקות נועד לשקף את החלטת האב (אשר, כפי שיפורט להלן, באה לידי ביטוי באופנים רבים ושונים, כפי שעולה מתצהירי העדים מטעם המשיבים ומחקירותיהם. ראו, למשל, חקירת תמר גמליאל, עמ' 126-125, 128 לפרוטוקול) להפריד בין הדירות, על מנת להעניק את דירת הקרקע למנוח. עוד טען המבקש כי האישור שניתן מרשות המסים (מיסוי מקרקעין) ללשכת רישום המקרקעין, אשר צורף כנספח ז' לתובענה, מלמד כי הועברה לידיו גם חלקה 46. אולם, עיון במסמך מלמד כי החלקה המועברת, כפי שהוגדרה, היא חלקה 47. המספר 46 הוסף בסוגריים, בספרות קטנות, מחוץ למשבצת בה נרשם מספר החלקה המועברת. התרשמותי היא כי לא ניתן ללמוד מתוספת זו, כי הזכויות בחלקה 46 הועברו למבקש כשם שהועברו לידו הזכויות בחלקה 47. מסקירת המסמכים עד כה עולה בבירור, כי שטרות המכר אינו הולמים את הדיווח לרשויות המס, תאריכים אינם תואמים את מועד החתימה האמיתי על מסמכים, וטעויות בתארוך מסמכים נגררות ממסמך אחד למשנהו. חמורה מכל היא התוספת המיותרת והמלאכותית של העברת הזכויות בחלקה 46 (אשר יוחסו בטעות לדירת הקרקע) מהמבקש למנוח, העברה אשר אין לה יסוד (כיוון שהמבקש כלל לא נרשם כבעלים של הזכויות כאמור). עם זאת, נראה כי ההפרדה בין הדירות השונות, זו שבקומת הקרקע וזו שבקומה העליונה, נשמרה לכל אורך הדרך, בין אם באמצעות ציון המילה "דירה", ובין באמצעות ייחוס דירה - לחלקה זו או אחרת. ייחוס כזה אמנם אינו עולה בקנה אחד עם העובדה שהזכויות בשתי החלקות היו בחלקים בלתי מסוימים שלהן, אך נראה כי נועד לשרת את אותה הפרדה ממש, ולהבטיח כי הזכויות בדירה בקומת הקרקע תועברנה למנוח. לעומת זאת ההתייחסות לבית (על שתי הדירות מהן הוא מורכב) כאל נכס שלם, לא באה לידי ביטוי במסמכים מהימנים: ציונה של חלקה 46 באישור המיסוי נעשה באופן שונה ומוגבל ביחס לציונה של חלקה 47 (בסוגריים, מחוץ למשבצת המתאימה לכך, באותיות קטנות). גם מכתבו של עוה"ד שרעבי לרשויות המס אינו אמין: הוא רצוף אי דיוקים, ונראה, כאמור, שכל תכליתו הייתה להבטיח לבני המשפחה פטור מחבות במס שבח. מהמסמכים השונים שבאמצעותם ניסה המבקש להוכיח את זכותו בדירת הקרקע ואת העובדה כי זו לא הועברה למנוח, מצטיירת תמונה מורכבת. בחינת מכלול הראיות - המסמכים האמורים לצד העדויות הרבות שנשמעו, מעלה כי בהסתברות גבוהה, סדר האירועים היה כדלקמן: ביום 12.8.81, לאחר מאמצי שכנוע רבים שהפעיל המבקש כלפי אביו, נחתמה עסקת מכר בין אבי המבקש והמבקש (הסכם המכר צורף כנספח ג' להמרצת הפתיחה). במסגרת עסקה זו הורה האב להעביר למבקש את הזכויות בדירה בקומה העליונה, אשר כונתה על ידו "חלקה 47" תמורת 200 אלף ש"ח, וכן שני מגרשים בחולון. בעת חתימתה של עסקה זו נכח גם אבי קורן ועדותו ביחס לאופן עריכת העסקה ולמסעות השכנוע שקדמו לה - אמינה בעיני. לאחר החתימה על הסכם מכר זה נעזר המבקש בשירותיו של עו"ד שרעבי לרישום זכותו במקרקעין. בהתאם לאמור בהסכם המכר, פעל עו"ד שרעבי לרישום זכותו של המבקש בחלקה 47 ונמנע מרישום זכותו בחלקה 46. טופס מס שבח (מיום 18.9.1981) כולל, אמנם, גם את ציון חלקה 46, אך כאמור, הוספת המספר 46 על גבי טופס זה, אינה אמינה בעיני, ולכל הפחות, אינה מהווה אינדיקציה להעברת הזכויות בנכס כולו לידי המבקש. סברת המשיבים בהקשר זה (ראו עמ' 13 לסיכומי המשיבים), לפיה מדובר בטופס שמולא על ידי או מטעם המבקש, מבלי שניתן לתוכנו כל אישור רשמי - אפשרית בעיני. אישורו של עו"ד שרעבי לתשלום שקיבל מידי המבקש תמורת טיפולו ברישום זכויותיו (מוצג ת/2) הינו מסמך פנימי בין עו"ד שרעבי ובין לקוחו, המבקש, וכאמור, יש לראות בו כמסמך אמין. מסמך זה תומך במסקנה לצד עדויותיהם ותצהיריהם של בני המשפחה, כי ההסכמה הייתה להעברת הזכות בדירה אחת בלבד, היא הדירה העליונה. כחודשיים לאחר עסקת המכר בין האב לבין המבקש, הגיעו בני המשפחה למסקנה כי יש להבטיח את העברת דירת הקרקע למנוח (ככל הנראה, נבעה תובנה זו מן העובדה שאבי קורן יידע את בכור האחים, ציון, בכך שהאב השתכנע להעביר נכסים למבקש). לפיכך, נשלח עו"ד שרעבי לקבל מידי האב ייפוי כוח להעברת דירת הקרקע למנוח. ביום 1.10.1981 חתם האב על ייפוי כוח, בו ייפה את כוחו של עו"ד שרעבי לפעול להעברת דירת הקרקע לבעלות המנוח. כחלק מאותה טעות משפטית שבעטיה נוצרה זיקה מלאכותית בין הקומה העליונה לחלקה 47, יוחסה דירת הקרקע לחלקה 46, וייחוס זה מצא ביטויו גם בייפוי הכוח, אותו ניסח עו"ד שרעבי. ביום 23.11.1981 נפטר האב. עד אותו יום, לא הספיק עו"ד שרעבי לפעול על פי ייפוי הכוח ולהעביר את דירת הקרקע למנוח. ייפוי כוח בלתי חוזר אינו מושפע מפטירתו של מייפה הכוח ומיופה הכוח - עו"ד שרעבי - רשאי (ואף חייב היה) לפעול על פיו, גם אם מייפה הכוח נפטר. בחודש יוני 1982 הגיש עו"ד שרעבי בקשה למרשם המקרקעין, בה התבקשה העברת הבעלות בחלקה 47 מהאב למבקש. בבקשה זו הצהיר עוה"ד כי שמעון ב', אבי המבקש, התייצב בפניו באותו היום, וחתם עליה מרצונו (נספח ו' לתצהיר גילוי המסמכים לקראת חקירת העד עו"ד שרעבי). זאת, אף על פי שההצהרה נעשתה למעלה מחצי שנה לאחר מועד פטירתו של אבי המבקש. אי האמת שבהצהרה זו גלויה על פניה. ביום 1.7.1982 נרשמה במרשם המקרקעין זכות הבעלות של המבקש בחלקה 47 ובמגרשים בחולון, על פי שטר מכר בין אבי המבקש ובין המבקש (צורף כנספח ו' להמרצת הפתיחה). אף בחלקו האחרון של שטר מכר זה הצהיר עו"ד שרעבי כי הצדדים לו, המבקש ואביו, התייצבו בפניו באותו היום. גם הצהרה זו מוטעית, כיוון שנעשתה בחלוף למעלה מחצי שנה לאחר מות אבי המבקש. כשנפנה עו"ד שרעבי להסדיר את העברת דירת הקרקע על שם המנוח, ביקש, ככל הנראה, להבטיח כי לא יהיו עוררין על זכותו של המנוח בדירה. בפרט ביקש עו"ד שרעבי למנוע אפשרות שהמבקש יטען, בעתיד, כי העברת נכסי המקרקעין של אביו המנוח לידיו כללה גם את דירת הקרקע. יתכן כי עו"ד שרעבי הפך פתאום ער לעובדה כי אין יסוד ממשי ל"ייחוס" דירה-לחלקה, ולכך ששתי הדירות (בקומת הקרקע ובקומה העליונה) מצויות בשתי החלקות (46 ו-47) גם יחד, וכי בעטיו של מצב זה עלול המבקש לטעון, ביום מן הימים, לזכויות כלשהן בדירת הקרקע, אותה נצטווה עו"ד שרעבי להעביר מאביהם של המבקש והמנוח - למנוח בלבד. מניע אפשרי נוסף להחתמת המבקש על התצהיר הוא שבידי עו"ד שרעבי היה, אמנם, ייפוי כוח בלתי חוזר להעברת הדירה מבעלות האב להעלות המנוח, אך לא היה בידיו מסמך-עסקה להעברה כאמור. אף חסר זה מהווה טעם אפשרי לכך שעו"ד שרעבי ביקש להחתים את המבקש על תצהיר בדבר העברה ללא תמורה. מובן, שלתצהיר זה לא היה יסוד ממשי, שכן הדירה מעולם לא עברה לרשות או לבעלות המבקש. סביר בהחלט כי בשל אחד ממניעים אלה, או בשל שילוב שלהם, החתים עו"ד שרעבי את המבקש על תצהיר לפיו המבקש הוא בעל הזכות בדירת הקרקע "הידועה כחלקה 46", והוא מעביר את זכותו בה למנוח, ללא תמורה. התצהיר נושא את התאריך 19.7.1982, ככל הנראה תאריך הכנתו. תאריך זה לא עודכן, כאמור, בעת שהחתים את המבקש עליו, בזמן שהותו בישראל בחודש העוקב - אוגוסט 1982. עדותו של המבקש לפיה לא חתם על התצהיר כאמור, איננה אמינה. למעט הימצאות המבקש מחוץ לישראל במועד המצוין בתצהיר כתאריך חתימתו, לא הובאה כל הוכחה לזיוף החתימה. אי ההתאמה בין התאריך לבין מועד שהותו של המבקש בישראל נבעה, ככל הנראה, כתוצאה מטעות או מחוסר תשומת לב של עו"ד שרעבי. אף חוות דעת המומחה שהציג המבקש לא תמכה בטענתו. כך גם אין לקבל את טענתו החלופית של המבקש, לפי הוטעה כשחתם על התצהיר. טענה זו נטענה בעלמא, ללא פירוט נסיבות ההטעיה ומניעיו של עו"ד שרעבי, למעט היותו קרוב-משפחה של בכור האחים; טענה אשר בלשון המעטה, איננה משכנעת. מנגד, עדויות רוב בני המשפחה בנוגע ליחסי המבקש ואחיו לאחר פטירת האב, אמינות בעיני, ומספקות הסבר מניח את הדעת באשר לחתימתו של המבקש על התצהיר: למעט עדות שמיעה של אשת המבקש (בעמ' 36 לפרוטוקול), אשר לא נמצאה אמינה בעיני, כל העדויות מצביעות על כך שבין המבקש ובין אחיו נערכה שיחה קשה לאחר תום 30 ימי האבל על אביהם (ראו למשל: עדות תמר גמליאל בעמ' 112, 122 לפרוטוקול; עדות אהובה קונין - עמ' 141 לפרוטוקול; עדות גמליאל ב' - עמ' 98 לפרוטוקול). הגם שמקצת האחים טענו כי "הכל נעשה ברוח טובה", אמינות בעיני העדויות לפיהן שרר מתח בין המבקש לבין אחיו, לאחר שהתברר כי המבקש לבדו מחזיק במרבית נכסי הנדל"ן של האב - חלקה 47 והמגרשים בחולון. בפרט אמינה בעיני עדותה של עדות תמר גמליאל (בעמ' 112, 122 לפרוטוקול), לפיה בשיחה האמורה הביע המבקש חרטה על הוצאת הנכסים מידי האב, והציג מצג לפיו הכל נעשה בהתנדבות, על מנת לשרת את כלל האחים ולהבטיח את חלוקת הנכסים שווה בשווה ביניהם. אמינה בעיני גם עדותה כי בשיחה זו הגיעו האחים להסכמה לפיה המגרשים יימכרו ותמורתם תחולק בין כולם שווה בשווה, הדירה בקומה העליונה תשרת את המבקש, והדירה בקומה התחתונה תועבר למנוח. ראיה נוספת התומכת בכך שהושגה בין האחים הסכמה כאמור היא כי אף בחיי המעשה, נהגו המבקש ואחיו בהתאם למתווה שתיארה תמר גמליאל בעדותה: - המגרשים - אף על פי שהמגרשים בחולון היו רשומים על שם המבקש בלבד בטאבו, הם הועברו ללא תמורה לבעלות כל האחים והאחיות בשנת 1982. בלתי סביר לחלוטין בעיני כי המבקש היה מעביר זכויות אלו, בשווי כ-300,000 ש"ח לאחיו ולאחיותיו, אם לא היה נעשה ביניהם הסדר כלשהו שחייב אותו לעשות כן. הסברה של אשת המבקש "הוא ויתר להם כי הוא הרגיש... הוא בחור טוב... הוא נותן, הוא לארג'... הוא הרגיש צורך לתת" (עמ' 35 לפרוטוקול, ש' 9-1) - איננו הסבר אמין או סביר. בהמשך (בשנת 1999) נמכרו המגרשים והכספים שהתקבלו תמורת המכירה הוזרמו לחשבון שהיה בבעלות המבקש ואבי קורן (ששימש כנציגם של יתר האחים), וחולקו שווה בשווה בין כולם. התרשמתי מהתצהירים ומהעדויות כי מהלך זה מעיד על כך שהמבקש עשה כך לא מתוך פילנתרופיה לשמה, אלא משום ש"נתפס בקלקלתו" בכך שהוציא את המגרשים מידי האב, או משום שביקש לחפות על העובדה שלא שילם, כפי שאמור היה לעשות בהתאם להסכם המכר בינו ובין אביו, תמורת העברת חלקה 47 לבעלותו. מבין שתי האפשרויות, השנייה היא האפשרות המסתברת יותר בעיני, אם כי לצורך ההכרעה בסוגיה שלפניי, אין צורך להכריע בדבר תכלית העברת הבעלות במגרשים לידי כל האחים. - הדירות - זו בקומה העליונה וזו בקומת הקרקע - נרשמו על שם המבקש והמנוח, בהתאמה. אמנם, הרישום נעשה בצורה מעוותת, על ידי ייחוס מוטעה של דירה - לחלקה (אף על פי שמדובר בזכויות במושע בשתי החלקות), אך יש הלימה מלאה בין המתווה שתואר בעדויותיהם האחים, לבין העובדה שחלקה אחת נרשמה על שם המבקש, ואילו האחרת על שם המנוח. יש להדגיש, כי כפירת המבקש בייחוס הדירות השונות לחלקות השונות, כמותה ככפירה בזכותו בדירה בקומה העליונה. דומה כי לטובת שני הצדדים, יש להכיר בטעות שבייחוס הדירות השונות לחלקות השונות, כחלוקה הסבירה והנכונה של נכסי המקרקעין שבבעלות בני המשפחה, כאילו נעשה ביניהם הסדר חלוקה במקרקעין. ממכלול הראיות עולה כי התרחיש המסתבר הוא שעל רקע השגת הסכמה כאמור בין האחים, הסכים המבקש לחתום על התצהיר וכי על יסודו של תצהיר זה - בנוסף לייפוי הכוח מידי אבי המבקש - הועברה הבעלות בחלקה 46 לידי המנוח. ביום 22.8.1982, לאחר החתמת המבקש על התצהיר, פנה עו"ד שרעבי במכתב לרשויות המס (מוצג ת/1) במטרה להשלים את הדרוש לשם העברת הדירות למבקש ולמנוח, תוך קבלת פטור מתשלום מס שבח. תוכן הפנייה לרשויות המס הותאם לתצהיר עליו חתם המבקש. כך, ביקש עוה"ד להבטיח הן את זכותו של המנוח בדירת הקרקע, הן את ביצוע עסקאות ההעברה ללא סיבוכים (בשל פטירת האב) וללא תשלום מס שבח על ידי מי מהנעברים. ביום 15.12.1982 ניתן צו ירושה. לפי צו זה המנוח, המבקש וששת אחיהם הם יורשיו בחלקים שווים של אבי-המבקש, ולכל אחד משמונת האחים, חלק שווה בעיזבון אביהם. בעדותו, היטיב עו"ד שרעבי לתאר את המהלך המשפטי שיצר: "למעשה זה היה מיותר... לא היה צריך להכניס אותו (את המבקש - ד.ק.) לשטר המכר" (עמ' 260 לפרוטוקול הדיון). יש לציין, כי בעטיו של מהלך משפטי מיותר, נוצר הקושי מהותי בהליך שלפניי. דומה כי הרצון להבטיח שבעתיד איש לא ישיג על העברת הנכס לידי המנוח, הביא את עו"ד שרעבי לסטות מהכלל היסודי בדיני קניין, לפיו אין אדם יכול להעביר לזולתו יותר ממה שיש לו. ככל הנראה, "תצהיר האחים" מיום 30.9.1983, אשר אני מקבלת את טענת המבקש לפיה לאו תצהיר הוא (שכן לא נחתם ולא אומת כדין בפני עורך דין), נועד, ככל הנראה, לאותה מטרה לשמה הוכן התצהיר עליו חתם המבקש - על מנת למנוע פתחון פה עתידי נגד זכותו של המנוח בדירה, על ידי מי מהאחים האחרים. מוטיבציה זו של עוה"ד הביאה אותו, כפי הנראה, להחתים את המבקש ואחיו על תצהירים בהם "ויתרו" למנוח על זכויות (שכלל לא קיבלו) בדירת הקרקע, אשר יוחסה, בטעות, לחלקה 46 (ראו בהקשר זה את חקירת גמליאל ב', עמ' 102 לפרוטוקול). ביום 28.10.1984 נרשמה במרשם המקרקעין זכותו של המנוח בחלקה 46. אמנם, ייפוי כוח בלתי חוזר אינו מושפע מפטירתו של מייפה הכוח, ומיופה הכוח - עו"ד שרעבי - רשאי (ואף חייב היה) לפעול על פיו, גם אם מייפה הכוח נפטר. אף על פי כן, זכותו של המנוח לא נרשמה על יסוד ייפוי הכוח מאת האב המנוח, ולכל הפחות, לא על יסודו בלבד. לפי האמור במסמכי המרשם, הזכות הועברה בהסבה מידי המבקש ככל הנראה על יסוד התצהיר משנת 82' עליו חתום המבקש. בין אם תצהיר זה הוכן כדי למלא את החסר של מסמך-עיסקה להעברת חלקה 46 למנוח, בין אם הוכן כדי למנוע טענה עתידית של המבקש לזכות בחלקה 46 או בדירת הקרקע בשל אי הפרדה בין החלקות ובין הדירות ובין אם הוכן מכל סיבה אחרת - אני מוצאת שחתימת המבקש על התצהיר - אמינה ודוחה את טענות המבקש לזיוף חתימתו על התצהיר. על כן, גם אם תצהיר זה שימש את עו"ד שרעבי בעת רישום בעלותו של המנוח בחלקה 46 מבלי שעמדה ביסודו אמת (כיוון שלמבקש לא היו זכויות בחלקה זו), אין בכך כדי להצדיק את מתן הסעדים המבוקשים בהמרצת הפתיחה. לאחר הדיון בכל המסמכים שהציג המבקש כאינדיקציות להוכחת טענותיו, יש לדון באינדיקציה חשובה נוספת, עליה נסובו מרבית התצהירים, העדויות והראיות שהובאו על ידי הצדדים - "מנהג הבעלים" שנהג המבקש בדירה, מחד גיסא, ומחדלם של המנוח ושל המשיבים לנהוג מנהג בעלים בדירה, מאידך גיסא. לטענת המבקש, הוא זה שטיפל בהשכרת הדירה ובאחזקתה משך כל השנים מאז שב לחיות בישראל בשנת 1985; הוא זה שקיבל לידיו את דמי השכירות עבור הדירה, והוא זה שהיה בעליה בעיני כולי עלמא. מוסיף המבקש וטוען, כי מנהג בעלים זה שנהג בדירה והעובדה כי המנוח והמשיבים לא התנגדו לכך, נובעים מן העובדה שהוא-הוא בעליה של הדירה, לאחר שהועברה לידיו על ידי אביו, בעסקת המכר ביניהם. עוד טען המבקש, כי התמורה שנקבעה בעסקת המכר שולמה על ידיו, חלקה לאביו והיתרה, לאחר מות האב, לכל אחיו - על ידי חלוקה שווה של כספי מכירת המגרשים. עדויות רבות שהביא המבקש, חלקן אמינות יותר וחלקן אמינות פחות, תמכו בכך שהמבקש נהג בדירה מנהג בעלים במשך שנים רבות: התקשר בחוזים, גבה דמי שכירות, שיפץ את הדירה ונחזה כבעליה (ראו למשל תצהיריהם של הלנה קיסקינה, חיים שרעבי, משה ג'רופי, ניר עמר). המשיבים, מנגד, הציגו תמונה אחרת. לדבריהם, השליטה שהוקנתה למבקש בדירת הקרקע נעשתה לבקשתו, והועילה לשני הצדדים: המבקש, מצדו, זכה בשליטה בזהות שכניו ובהבטחת התנהלותם התקינה. מנגד, המנוח - ולאחר שחלה ונפטר, המשיבים שבאו בנעליו - הופטרו מן הטרדות הכרוכות בהשכרת הדירה: הם לא נדרשו לדאוג לעריכת חוזים או לתחזוקת הדירה, היות שהמבקש "ניהל" עבורם את הנכס. טענה זו של המשיבים עולה בקנה אחד עם העדויות השונות מטעם המבקש לפיהן נהג המבקש בדירה מנהג בעלים. עם זאת, לטענת המשיבים, לא העיד נוהג זה על בעלות המבקש בדירה ולא היווה כל הכרה של המנוח או המשיבים בבעלות כזו. לשיטתם, לאורך כל השנים בהם "ניהל" המבקש את הנכס, היה ברור וידוע כי הבעלות בנכס היא של המנוח ולאחר פטירתו - של המשיבים. לדבריהם, דמי השכירות הועברו לידי המנוח באופן סדיר, בניכוי הוצאות התחזוקה בלבד, ולאחר שחלה נפטר המנוח המשיך המבקש להעבירם למשיבים במשך שנים אחדות, אם כי בצורה סדירה פחות ופחות. זה, למעשה, היה הגורם לסכסוך בין המבקש ובין המשיבים, אשר הגיע לכדי משבר והביא להגשת תביעה על ידי המשיבים. תביעה זו מתנהלת בבית משפט השלום, והושעתה עד למתן פסק דין זה. המשיבים מציינים גם משיכת כספים בסך 10,000 ש"ח, אשר נעשתה מהחשבון המשותף שנוהל עבור המנוח על ידי אבי קורן והמבקש. משיכת הכספים נעשתה לצורך תחזוקת הדירה. לטענת המשיבים, יש בכך כדי לשמוט את הקרקע תחת הטענה כי המבקש היה - או ראה עצמו - בעל הדירה. המבקש טען כי הכספים שהועברו על ידיו למשיבים לא היו דמי שכירות, אלא סיוע כספי שבחר להעניק להם, כאקט של טוב לב ושל סולידריות משפחתית, ולא כתוצאה מכורח או מחובה כלשהי שחלה עליו. הוא מצביע על כך שהכספים לא הופקדו בחשבון המנוח או בחשבון האפוטרופוס, כראיה לכך שלא היה מדובר בדמי שכירות שהמנוח היה זכאי לקבלם. עוד ציין, כי העביר סכומים העולים בהרבה על דמי השכירות ששולמו עבור הדירה. הזיקה היחידה בין הכספים שהעביר למשיבים לבין דמי השכירות שגבה הייתה שדמי השכירות היו זמינים עבורו, ולכן עשה בהם, לעתים, שימוש על מנת להעביר מזומנים למשיבים. העברת כספים מהמבקש למשיבים, כמו גם משיכת כספים לצורך תחזוקת הדירה, אינה יוצרת אינדיקציה ברורה ביחס לזכותו של המבקש, או לזכותם של המשיבים, בדירה. אילו היו הכספים מועברים באופן סדיר, בשיעור ההולם את דמי השכירות שנגבו, הייתה בכך אינדיקציה לבעלות המנוח והמשיבים בדירה. לעומת זאת, אילו לא הייתה העברת כספים כלל, הייתה בכך אינדיקציה לבעלות המבקש בדירה. אולם בנסיבות המקרה, לא נוצרה אינדיקציה ברורה, לכאן או לכאן. כספים הועברו, הן למנוח והן לילדיו. מצאתי כאמינות את עדותו של אבי קורן (עמ' 161 לפרוטוקול) לפיה העברת הכספים למנוח נעשתה תוך ציון שאלו דמי השכירות המגיעים לו. המבקש אף הודה בחקירתו, כשנשאל על ידי בית המשפט, כי הפקדות הכספים שנעשו על ידיו הלמו את גובה דמי השכירות עמ' 68-67 לפרוטוקול). עם זאת, העברת הכספים לידי המשיבים, הן בתקופה בה הוגדר המנוח כחסוי, הן לאחר מותו - לקתה באי-סדרים מרובים; כמותה, אופיינה באי סדר גם קבלת הכספים על ידי המשיבים. לא ברור מה היה גובה ההעברות הכספיות שנעשו, היכן הופקדו, אם בכלל, וכיצד הועברו לידי המשיבים, מבלי שנעשה כל תיעוד לקבלתם בשם המנוח ועבורו. גם הראייה המפריכה, לכאורה, שאושרה הצגתה, בדבר משיכת 40,000 ₪ מן החשבון המשותף שניהלו המבקש ואבי קורן והעברתם - לטענת המבקש - למימון חתונתו של המשיב 2, אינה מהווה ראייה חד משמעית להעברת דמי שכירות מהמבקש למשיבים או למי מהם. לצורך ההכרעה בסכסוך שלפניי, בנוגע לזכות בדירת הקרקע, די בקביעה כי לא נוצרה בהקשר זה אינדיקציה ברורה לכאן או לכאן. אין צורך להידרש לסוגיה זו על מנת להכריע בשאלת הבעלות בדירה. בהתאם לפסק דין זה בשאלת אמיתות המרשם והבעלות בדירה - תידון הזכות לדמי השכירות במסגרת התביעה המתבררת בבית משפט השלום ותוכרע על ידו. 5. סיכום והכרעה לאחר בחינת מכלול הראיות והעדויות הרבות שהביאו הצדדים, הגעתי למסקנות כלהלן: הבית ברח' שמחה 16 בתל אביב, אשר היה בבעלות אבי המבקש והמנוח, בנוי על שתי חלקות: 46, 47. מחמת טעות (אשר כל בני המשפחה הרלוונטיים היו שותפים לה, וכמותם גם עורך הדין שרעבי, שטיפל בענייני המקרקעין עבור המשפחה) יוחסה חלקה אחת (46) לדירת הקרקע, והחלקה האחרת (47) לדירה בקומה העליונה. אבי המבקש מכר לו את הדירה העליונה והעביר לבעלותו גם שני מגרשים בעיר חולון. זמן קצר לאחר מכן, ייפה אבי המבקש את כוחו של עו"ד שרעבי להעביר למנוח את דירת הקרקע. לאחר פטירת האב, טיפל עו"ד שרעבי בהעברת הדירה העליונה לבעלות המבקש, ובהעברת הדירה בקומת הקרקע לבעלות המנוח. מסיבה שלא הובררה לאשורה, החתים עו"ד שרעבי את המבקש על התצהיר הנושא את התאריך 19.7.1982. לפי תצהיר זה, המבקש הוא בעליה של חלקה 46, לאחר שקיבלה מאביו והוא מעבירה ללא תמורה למנוח. ייפוי הכוח, בשילוב עם תצהיר המבקש, הוצגו על ידי עו"ד שרעבי לרשויות המיסוי ומרשם המקרקעין. על יסודם, הועברה חלקה 46 לבעלות המנוח בדרך של מכר ללא תמורה מידי אחיו (המבקש) - אף על פי שהאח לא קנה בעלות בחלקה זו, ואף על פי שלא נערכה בינו ובין המנוח עסקת מכר ללא תמורה, להוציא את התצהיר החתום על ידיו. כך, על פי רצון אביו המנוח של המבקש ובהתאם לייפוי הכוח הבלתי חוזר מטעמו, ולהסכמה שהושגה בין המבקש ובין אחיו לאחר מות אביהם, נרשמה חלקה 46 על שם המנוח. מדובר למעשה בחלוקת המקרקעין על פי רצון האב המנוח. על דעת הצדדים כולם, קנו המבקש והמנוח זכויות בדירה העליונה ובדירת הקרקע, בהתאמה, אף על פי שלא היה הסדר רשמי לחלוקת מקרקעין.ללא תמורההעברה ללא תמורהביטול עסקה (מקרקעין)