1.עתירה כנגד החלטת וועדת הערר לתכנון ולבניה מחוז הצפון בראשות עוה"ד ד' לביא- אפרת (להלן וועדת הערר) מיום 6/1/09, אשר דחתה את עררו של העותר שלא ליתן לו היתר לשימוש חורג. הרקע 2.העותר הינו בעל זכויות במקרקעין הידועים כגוש 18169 חלקות 10 ו-11 אשר אוחדו למגרש שמספרו 101, המצוי ברחוב המעפילים 6 בנהריה (להלן המגרש). על המגרש בנוי מלון "פנורמה" שהוקם בשנת 1965 והופעל על ידי העותר עד לשנת 1998. המגרש והמלון הבנוי עליו, מצויים בקרבה לחוף ימה של נהריה. 3.לפני מספר שנים החל העותר להפעיל במבנה שיועד לבית המלון, בית אבות סיעודי, הפעלת בית האבות נעשתה ללא קבלת היתרים כדין. 4.בתחילת שנות התשעים ביקש העותר להרוס את המבנה הקיים ולהקים תחתיו בית מלון חדש ומודרני. לטענתו, הוא בחן את אפשרות המימון לבניית בית המלון, אולם עקב המצב הכלכלי בכלל, ומצב התיירות בנהריה בפרט, לא הצליח לגייס את המימון הנדרש. לפיכך הגה העותר את הרעיון לבניית מבנה שישמש כבית אבות סיעודי לקשישים במשך מספר שנים תוך שמירת האפשרות להסבת המבנה מחדש למלונאות לכשירווח המצב הכלכלי. 5.לצורך כך פנה העותר לוועדה המקומית לתכנון ולבניה נהריה (להלן הועדה המקומית), בבקשה לקבלת היתר לשימוש חורג. בקשתו נדחתה ועל החלטת הוועדה המקומית הגיש ערר לוועדת הערר (ערר מס' 276/08). עררו של העותר נדחה בהחלטת וועדת הערר מיום 6/1/09, ועל כן פנה לבית משפט זה. 6.בטרם אתייחס לטענות הצדדים ולעמדת הועדה המקומית וועדת הערר, ראוי להקדים מספר הערות על המצב התכנוני במגרש, שכן העותר טרח והרחיב בעניין זה. בשנת 1964 אושרה תוכנית המתאר של נהריה - ג/551, אשר קבעה כי האיזור בו מצוי המגרש יוגדר כ"אזור מגורים א'", בו הותרה בניית בתי מגורים ובתי מלון ואירוח. בשנת 1977 יזם העותר תוכנית מפורטת על החלקות שבבעלותו (המהוות כיום את המגרש), תכנית מס' ג/2446, בה נקבע כי השימוש המותר במגרש הוא בתי הארחה, תיירות ומרפא, ובית אבות. בשנת 1986 אושרה תוכנית מתאר חדשה לנהריה - ג/851, אשר ביטלה את תוכנית ג/551, וקבעה בסעיף 6 לפרק א' בה, כי "כל התכניות המפורטות שאושרו בשטח תכנית זו תשארנה בתוקפן, במידה ויש סתירות ביניהן ובין תכנית זו, הוראות תכנית זו עדיפות...". תוכנית זו קבעה כי המגרש נמצא בתחום אזור מגורים א', בו הותרו הקמתם של בתי מגורים, בתי מלון, פנסיונים וחנויות, וכי השימוש בפועל לגבי כל חלקה ייעשה על פי תוכנית מפורטת. ביום 31/12/92 פורסמה למתן תוקף תוכנית ג/6263, אשר נועדה לשנות את הוראות תוכנית ג/851, על ידי קביעת הגדרה של בית אבות כדלקמן: "בית שנועד כולו או ברובו לאירוח ו/או לאכסון ו/או להשכרת חדרים או לדירות לזקנים (דהיינו - לגבר מעל לגיל 65, ולאישה מעל לגיל 60) או לאוכלוסיה מתבגרת, על בסיס שבועי או חדשי או שנתי עם או בלי מזון, ו/או מתן שירותים או שרותי נקיון בלבד, בין שהוא מנוהל כעסק פרטי או כמוסד ציבורי". בנוסף קבעה תוכנית זו כי באזורי מגורים א' ובאזור מגורים ג' ממערב לרחוב ויצמן, יאסרו כליל הבניה והשימוש של בתי אבות. ביום 16/1/96 פורסמה למתן תוקף תוכנית ג/במ/103, הקובעת כי היא משנה את תוכנית ג/851, וכי עם אישורה יהיו הוראותיה עדיפות על כל תוכנית אחרת החלה על השטח הכלול בה. עם זאת, קובעת התוכנית כי היא אינה משנה את שטחי הבניה של תוכניות מסוימות, לרבות תוכנית ג/6263 (אך לא תוכנית ג/2446). תוכנית זו קובעת את המגרש כאזור מגורים א', בו מותרים בתי מגורים, משרדי מקצועות חופשיים, מרפאות קטנות, פנסיונים, בתי מלון קטנים, וכן חנויות שכונתיות, אשר יוקמו על פי תוכנית מפורטת. ביום 22/6/99 אושרה תוכנית ג/10715, אשר שינתה את זכויות הבניה בעיר, אך אינה משנה שימושים, ועל כן נותר השימוש במגרש כ"מגורים א'". ביום 6/12/99 פורסמה למתן תוקף תוכנית ג/11108, אשר הינה תוכנית מפורטת למגרש. תכנית זו הוכנה ביזמת העותר. ועדת הערר ציינה, כי לא ברור אם במסגרת אישור התוכנית נערכו הבדיקות הנדרשות על פי תמ"א 13 (תוכנית מתאר ארצית, חלקית, לחופים - חוף הים התיכון משנת 1983, אשר תוקנה בשנת 1996), אך מאחר ולא הועלתה בפניה טענה בנדון, ועל פי עקרון תקינות המינהל, היא הניחה כי התוכנית אושרה על ידי הגורמים הנדרשים. בכל מקרה, התוכנית שאושרה קובעת כי המגרש מצוי ב"אזור לתיירות", אשר "ישמש להקמת בית מלון עירוני ברמה של שלושה כוכבים, בהתאם לתקנים הפיזיים של משרד התיירות לתכנון מלונות". התוכנית הגדילה באופן ניכר את השטחים המותרים לבנייה, צמצמה את מרווחי הבניה, וקבעה הוראות עיצוב ובינוי מרובות. כן נדרשה התאמת הבניה לתקנים הפיזיים לבניית בתי מלון, אותם קבע משרד התיירות. 7.יצוין גם כי המגרש נמצא במרחק פחות מ-300 מטר מקו החוף, ועל כן נדרש אישור הועדה לשמירת הסביבה החופית (הולחו"ף) לשם קבלת היתר לשימוש חורג. העותר הטיל ספק בנכונות קביעה זו, כאשר לטענתו תמ"א 13 חלה על 100 מטר מקו החוף, והמגרש נמצא במרחק העולה על 100 מטר מקו החוף, ובכל מקרה ב"קו שני" לים, כאשר בינו לים מפרידה חלקה אחרת, בבעלות שונה, שייעודה לבניית מרכז מסחרי ומלון בגובה של כ-8 קומות. תמ"א 13, החלה, כאמור, על המגרש, קובעת אותו כ"שטח יישוב", המוגדר בסעיף 8 לה כ"שטח המיועד להתיישבות עירונית או כפרית, לפי תכניות מתאר מקומיות או תכניות מפורטות". "אזור תיירות ונופש" מוגדר בסעיף זה כ"שטח המיועד למלונות בדרגות שונות, אכסניות, בתי הבראה, מתקנים למחנאות ומתקני נופש ושירותים אחרים הנחוצים או המועילים להפעלתם של אלה". סעיף 13 לתמ"א 13 קובע כי "מקום ששטח פלוני מוגדר בסעיף 8 על ידי יעודו או הוראות כיוצא באלה, יהיו השימושים שלהם נועד השטח כאמור בהגדרה - ואלה בלבד - השימושים המותרים בו". 8.שימוש חורג משימוש "לתיירות" הקבוע בתוכנית ג/11108 מהווה, אפוא, סטיה מהוראות סעיף 13 לתמ"א 13. בהתאם להוראת סעיף 149(א)(4) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה- 1965 (להלן חוק התכנון והבנייה) נדרשת על כן גם הסכמת המועצה הארצית לתכנון ובניה (או ועדת משנה שלה) לשם הוצאת היתר לשימוש חורג. 9.ממכלול הוראות אלו, ברי כי כיום יעוד המגרש, על פי תכנית המתאר ג/11108, שהוכנה ביוזמת העותר עצמו, הינו לתיירות בלבד. מכאן, שהפיכת המבנה לבית אבות אינה תואמת את היעוד התכנוני של המגרש. 10.העותר הגיש כאמור בקשה לקבלת היתר לשימוש חורג, להפעלת בית אבות למשך 10 שנים. הבקשה הוגשה בהתאם להוראת סעיף 148 לחוק התכנון והבניה. הבקשה הוגשה לוועדה המקומית. בפני הוועדה הוגשו גם התנגדויות של בעלי זכות במגרשים סמוכים. הוועדה ביקרה במגרש, שמעה את ההתנגדויות ואת חוות דעת מהנדס העיר והיועץ המשפטי וקבעה כי יש מקום ליתן לעותר היתר לשימוש חורג. הוועדה מצאה כי אין בסיס להתנגדות השכנים וכי השימוש המוצע תואם את אופיה של הסביבה הקרובה. עם זאת קבעה, כי לא הוכח בפניה כי ניתן להבטיח את הפיכות השימוש והחזרתו לשימוש תיירותי ועל כן דחתה את הבקשה. 11.על החלטה זו הגיש העותר ערר לוועדת הערר. וועדת הערר דחתה את עררו של העותר. הוועדה הדגישה בהחלטתה מספר נימוקים: (א) ככלל, היתר לשימוש חורג חייב להינתן במשורה. דרך המלך הינה שינוי היעוד. (ב) התקופה המבוקשת, 10 שנים, הינה ארוכה ביותר. אין כל ודאות שבעוד 10 שנים ישתנה מצב התיירות בעיר ועל כן יש חשש שמא הוועדה תידרש לדון בבקשות חוזרות ונשנות שינציחו את השימוש החורג. (ג) שינוי יעוד לבית אבות צריך להיבדק על פי מכלול של שיקולים ובהם הקרבה לים, אפשרויות לניצול עתידי של הקרקע ועוד. שיקולים אלו מחייבים הליך תכנוני מסודר. (ד) מדובר בבניה בהיקף נרחב כ-5000 מ"ר, שמצדיקה הליכה בדרך המלך של שינוי יעוד. (ה) השימוש במבנה לבית אבות שונה מהותית משימוש תיירותי. (ו) גם אם בתום תקופת ההיתר ניתן יהיה לשנות את היעוד לתיירות מבחינה טכנית, הרי יש חשש שמבחינה מעשית יהיה קשה מאוד לשנות את השימוש ולהפוך את המבנה ליעוד התיירות. 12.העותר תוקף את החלטת הוועדה וטוען כי ראוי שבית משפט זה יתערב בהחלטתה. העותר מדגיש את ההיסטוריה התכנונית של המגרש המלמדת כי השימוש לבית אבות הינו שימוש לגיטימי התואם את הסביבה בה מצוי המגרש. העותר מפנה את תשומת הלב למספר בתי אבות שהוקמו בקרבה למגרש. עוד טוען העותר כי טעתה הוועדה כאשר סברה כי צפוי בעתיד קושי לשנות את היעוד ולהשיבו ליעוד תיירותי. לשם כך הציג את הנחיות משרד הבריאות בדבר ניהול בית אבות ודו"חות של משרד הבריאות בדבר התקופה הממוצעת לאחזקת קשישים בבית אבות. העותר מדגיש כי מרבית הקשישים המוחזקים בבית האבות מצויים תחת פיקוח של משרד הבריאות, אשר יכול להבטיח שמירה של הפיכות השימוש. לבסוף טוען העותר כי רק מתן היתר לשימוש חורג יאפשר את מימון הבניה ואת היעוד התכנוני הצפוי בעתיד. 13.וועדת הערר חזרה על התנגדותה למתן ההיתר לשימוש חורג. עוד נטען כי בית המשפט מתבקש להתערב בשיקולים תכנונים מקצועיים וכידוע אלו אינם בסמכותו. הוועדה המקומית שבה והביעה את הדעה כי יש להתיר שימוש חורג במבנה, כפוף להבטחת הפיכות השימוש וקיצור התקופה ל-5 שנים. לטענת הוועדה דווקא התרת שימוש חורג תבטיח כי בעתיד יושב היעוד ליעוד המקורי התיירותי ועל כן סבורה היא כי במצב הקיים בעיר יש להעדיף מתן היתר לשימוש חורג על פני שינוי יעוד המגרש. המשיבה 3, שהיא בעלת זכויות בבית הסמוך למגרש, טוענת כי מתן היתר לשימוש חורג יפגע בערך הדירות הגובלות במגרש. המשיבה 3 חזרה על עמדת וועדת הערר והוסיפה כי העותר פעל בחוסר ניקיון כפים כאשר הינו מנהל בפועל במבנה בית אבות. דיון 14.כבר בפתח הדברים, אציין כי דין העתירה להידחות מטעמים מספר; עם זאת, בטרם אתייחס לטענות לגופן, ראוי להפנות את תשומת הלב למספר הערות מקדימות. מהראיות והטענות שבפני, עולה כי במגרש מנהל העותר בפועל בית אבות. בית אבות זה פעיל ללא היתר ומבלי שיעוד המבנה שונה. לצערי, לא מצאתי התייחסות לעובדה זו בהחלטת הוועדה המקומית, האמונה על שמירת הדין. הפיכת המבנה לבית אבות, ללא קבלת היתר ותוך התעלמות מהוראת הדין מהווה התנהגות בחוסר ניקיון כפיים. 15.כידוע, בתי משפט חזרו והדגישו פעמים רבות כי לא יינתן לעותר סעד כנגד הרשות המינהלית, מקום שהעותר פעל בחוסר ניקיון כפיים (ראה אליעד שרגא ורועי שחר המשפט המינהלי, עילות סף כרך 2 129 (2008)). למושג חוסר ניקיון כפיים היבטים שונים; כך למשל נקבע כי עותר שאינו מגלה לרשות ולבית המשפט את מלוא העובדות הרלבנטיות, פועל בחוסר ניקיון כפיים (ראה בג"ץ 164/97 קונטרם בע"מ נ' משרד האוצר אגף המכס והמע"מ, פ"ד נב(1) 289, 353 (1998), בג"ץ 1227/98 מלבסקי נ' שר הפנים, פ"ד נב(4) 690, 719 (1998)). 16.גם עשיית דין עצמית והתעלמות מהוראות דין אף הן עשויות להיחשב כחוסר ניקיון כפיים. כבר נאמר פעמים רבות כי "בית המשפט לא יפתח דלתותיו למי שעושה דין לעצמו, מזלזל בהוראות חוק ומבקש להעמיד את הרשות אל מול עובדות מוגמרות" (בג"ץ 3483/05 די.בי.אס. שירותי לווין (1998) בע"מ נ' שרת התקשורת (לא פורסם, ניתן ביום 9/9/07)). (ראה גם בג"ץ 197/81 פרידמן נ' ראש עיריית אילת, פ"ד לו(2) 425 (1982), בג"ץ 212/56 סולומינסקי נ' עיריית פתח תקווה, פ"ד יא(1) 446, 448 (1957)). בבג"ץ 609/75 ישראלי נ' ראש עירית תל אביב - יפו, פ"ד ל(2) 304 (1976), דן בית המשפט בעתירה כנגד סירוב להעניק לעסק רישיון, ובדחותו את העתירה מציין השופט ברנזון: רבים המקרים מספור שבהם החלטנו שלא להיזקק לעתירה המוגשת לבית- משפט זה מחמת אי-נקיון-כפיו של העותר, ובראש ובראשונה מחמת אי-נקיון-כפיים הנובע מעבירה על החוק הקשור בנשוא העתירה. כבית-משפט גבוה לצדק אין אנו פותחים את דלתותינו לפני אדם העושה דין לעצמו ועובר על החוק. היו מקרים שבהם נזקקנו לעתירה אף שענינה היה נגוע באי-חוקיות, בעיקר כאשר בעת הפניה לבית-משפט זה כיפר העותר על מעשהו הבלתי-חוקי וחדל ממנו, או מסיבה מוצדקת אחרת. למשל, אדם פתח עסק הטעון רשיון אחרי שהגיש בקשה לקבלתו ומחמת סחבת בלתי-רגילה בהוצאתו ללא סיבה מספקת פתח את העסק לפני שקיבל את הרשיון, אבל משהובא לדין על כך לא נצטווה לסגרו וניתנה לו ארכה לקבלת הרשיון: ראה בג"צ 192/61. כיוצא בזה, אדם שפתח עסק ללא רשיון, אלא שבעת פנייתו לבית-משפט זה כבר סגרו מרצונו על-מנת להראות את חזרתו בתשובה, לא תמיד מיצינו עמו את הדין, ונזקקנו לעתירתו. המקרה שלפנינו הוא אחר לגמרי. העותר פתח את המועדון מבלי לנסות אפילו לקבל רשיון, אם כי ידע שבעשותו כן הוא עובר על החוק. גם לאחר שהוגשו נגדו כתבי-אישום על ניהול העסק ללא רשיון, המשיך בכך בלי כל נקיפת מצפון. רק כשעמד לפני הוצאת צו-סגירה על-ידי בית-המשפט, הסכים לסגור את העסק. כלומר, ראשית פתיחת המועדון היתה בחטא והמשך ניהולו בחטא, ולא מיראת החטא או מתוך חרטה כנה על חטאו סר ממנו, כי אם בכורח הנסיבות שנוצרו נגדו. אדם כזה אינו ראוי שבית-משפט זה ינקהו מחטאו ויושיט לו את עזרתו, גם לו צדק לגוף הענין. דברים אלו הולמים היטב את נסיבות המקרה שבפניי שהרי העותר הוא שיזם את התכנית לפיה יועד המגרש לבניית בית מלון ולמרות זאת הוא עושה שימוש אחר במגרש. רק משהתברר לעותר כי לצורך בניית המבנה החדש עליו לשנות את היעוד נזכר לבקש היתר לשימוש חורג ומבלי להמתין לקבלת ההיתר החל בשימוש האסור. לעותר שכזה לא ראוי ליתן כל סעד מבית המשפט. 17.יודגש גם כי ההלכה היא שבית משפט אינו שם עצמו במקום רשויות התכנון המוסמכות ואינו מתערב בהחלטותיהן אלא מקום שנפל בהן פגם משפטי, כגון חריגה מסמכות, פעולה בחוסר תום לב, או חריגה קיצונית ממתחם הסבירות (בג"צ 2920/94 אדם, טבע ודין - אגודה ישראלית להגנת הסביבה (ע"ר) נ' המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, פ"ד נ(3) 441, 469 (1996); בג"צ 2324/91 התנועה למען איכות השלטון בישראל נ' המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, משרד הפנים, פ"ד מה(3) 678 (1991); בג"צ 478/85 אבולעפיה נ' הועדה המחוזית לתכנון ולבנייה ירושלים, פ"ד מ(2) 294 (1986); בג"צ 465/93 טריידט ס.א. חברה זרה נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה הרצליה, פ"ד מח(2) 622, 634 (1994); עע"מ 1490/05 ד"ר נשאת נ' וועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה - מחוז המרכז (ניתן ביום 21/2/06); עע"מ 3189/09 החברה להגנת הטבע נ' המועצה הארצית לתכנון ובניה (טרם פורסם, 2/7/09)). 18.השאלה אינה אם בית המשפט היה מקבל החלטה אחרת מזו שנתקבלה, אלא "אם החלטת המינהל עומדת בפני הביקורת, בהיותה החלטה שרשות מינהלית סבירה יכולה היתה לקבל. אם ההחלטה עומדת במבחן הסבירות, במובן זה שהיא מהווה אחת ההחלטות הסבירות שניתן היה לקבל באותן נסיבות, לא יתערב בכך בית המשפט" (פרשת התנועה למען איכות השלטון בישראל הנ"ל בעמ' 687-688 וכן בג"צ 197/83 סיטאר אופנה בע"מ נגד שר התעשיה והמסחר, פ"ד ל"ז (2) 388, 391-392 (1983)). 19.עוד יש להדגיש כי השאלה הדורשת הכרעה בפני היא האם החלטת וועדת הערר הינה סבירה, ולא אם החלטת הועדה המקומית הייתה סבירה. בעע"מ 402/03 עמותת העצמאים באילת (לשכת המסחר) נ' ועדת ערר לתכנון ולבניה, מחוז דרום, פ"ד נח (3) 199, 214-215 (2004) אומר בית המשפט: "החלטת ועדת הערר אינה הופכת לבלתי סבירה אך משום שניתן היה לקבל החלטה סבירה אחרת מזו שהיא קיבלה. בהקשר זה יצוין, שועדת הערר היא מוסד התכנון הבכיר והמקצועי לעניין אישורים לשימוש חורג. בהרכב הוועדה הושם דגש על מומחיות חבריה בענייני תכנון ובניה (ר' סעיף 12א לחוק). ועדת הערר מצויה מעל הוועדה המקומית בהיררכיה התכנונית, והחלטתה של ועדת הערר שעניינה שימוש חורג היא החלטה סופית מטעם רשויות התכנון. במסגרת סמכותה של ועדת הערר, במסגרת ערר שהוגש לה, היא רשאית להחליף את שיקול דעתה התכנוני של הוועדה המקומית בשיקול דעתה התכנוני שלה, ולקבל החלטה תכנונית אחרת מזו שקיבלה הוועדה המקומית. כך עשתה ועדת הערר בענייננו, ואם החלטתה ראויה היא ובמתחם הסבירות, לא היה מקום להתערב בה, רק משום שהחלטת הוועדה המקומית הייתה סבירה גם היא". 20.כן אזכיר כי מידת ההתערבות של בית המשפט הדן בעתירה מינהלית על החלטות וועדת ערר שונה ממידת התערבותה של וועדת הערר בהחלטת הוועדה המקומית. באשר לעילות התערבותה של וועדת הערר, הרי שעילות אלו אינן מצומצמות כעילות שנקבעו להתערבות בית המשפט בהחלטות רשויות התכנון. כך בהתאם לסעיף 18 לחוק הפרשנות, התשמ"א-1981, "הסמכות לדון ולהכריע בערר או בהשגה אחרת על החלטה של רשות - משמעה גם הסמכה לאשר את ההחלטה בשינויים או בלא שינוי, לבטלה, ולהחליט החלטה אחרת במקומה, או להחזיר את העניין עם הוראות לרשות שהחליטה". מכאן כי בסמכות וועדת הערר לשקול מחדש את העניין המובא בפניה ולקבל החלטה אחרת במקום זו שהתקבלה, והיא אינה מוגבלת לבחינת סבירות ההחלטה של הוועדה המקומית (ראה גם רע"א 2425/99 עירית רעננה נ' י.ח. יזום והשקעות בע"מ, פ"ד נד(4) 481, 495-496 (2000) וכן ספרו של יצחק זמיר הסמכות המנהלית כרך ב 642 (1996)). 21.בבחינת שיקול דעת רשויות התכנון, אין ליתן עדיפות לוועדה המקומית, דווקא על אף קרבתה הרבה יותר לנושא הדיון. מבלי לקבוע מסמרות, ניתן לומר כי לעתים דווקא הקרבה היתרה לנושא העומד לדיון חוסמת האפשרות לראותו מן הבחינה הכוללת ולשקול שיקולים שאינם מוגבלים רק לנכס, אלא גם לעיר כולה (ראה והשווה הדברים האמורים בבג"ץ 5145/00 הועדה המקומית לתכנון ולבניה, חוף השרון נ' שר הפנים, פ"ד נז(2) 179 (2003) וכן ע"פ 586/94 מרכז הספורט אזור בע"מ נ' מדינת ישראל, פ"ד נה(2) 112 (2001)). 22.ולגופם של דברים; ענייננו בשימוש חורג מתכנית, דהיינו שימוש במקרקעין או בבניין "למטרה שלא הותר להשתמש בהם, הן במיוחד והן מהיותם באזור או בשטח מיוחד, לפי כל תכנית או תקנה אחרת שלפי חוק זה החלות על הקרקע או הבניין" (סעיף 1 לחוק התכנון והבניה). סעיף 148 לחוק התכנון והבניה קובע את העיקרון לפיו מוסמכת וועדה מקומית ליתן היתר לשימוש חורג : היתר לשימוש חורג מתכנית יינתן לתקופה מוגבלת מראש; היתר לשימוש חורג מהיתר או הקלה יכולים להינתן לתקופה מוגבלת מראש. 23.בעת"מ (חי') 1324/05 קוטליאר נ' וועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה חיפה (ניתן ביום 26/2/06), אמרתי את הדברים הבאים בנוגע לשיקולים שינחו את הוועדה בדונה בבקשה למתן היתר לשימוש חורג מתכנית: מהם השיקולים שעל הוועדה לשקול? ככלל, יש לזכור כי במהותו מהווה ההיתר לשימוש חורג היתר לעשות שימוש בנכס שלא בהתאם לתכנית או להיתר המקורי, ולכן מהווה הוא בהכרח שינוי המצב התכנוני הקיים. תכנית המתאר החלה על הנכס אמורה לגלם איזון מרבי של האינטרסים השונים ולקדם באופן היעיל ביותר הגנה על הערכים שעל שמירתם מופקדות ועדות התכנון השונות. ההיתר לשימוש חורג מפר איזון זה, ולכן יש להיזהר מפני התרת שימוש חורג בטרם ייערך תכנון כולל חדש הקובע את האיזון הראוי בשים לב לשינויי העִתים (לערכים אלו ראה ע"א 6291/95 בן יקר גת חברה להנדסה נ' הועדה המיוחדת, פ"ד נא (2) 825, עמ' 845-846 והאסמכתאות שם). מכאן כי על הוועדה לשוות לנגד עיניה את המרקם הכולל של המערכת העירונית ולא רק את הנכס המסוים בו מבקשים לעשות שימוש חורג, שכן ייתכן ושימושים חורגים, גם אם אין בכל אחד מהם בנפרד כדי להוות פגיעות משמעותיות בתכנית, הרי שבהצטברותם יש כדי להוות פגיעה כזו, כך שהתוצאה המתקבלת רחוקה ממרקם עירוני מסודר. יש להיזהר פן מתן ההיתרים לשימושים חורגים יביא לכך שתחת כל בניין מגורים יימצאו מרכז מסחרי, מרפאות, גני ילדים ומבני ציבור אחרים בערבוביה נטולת תכנון. נראה עוד כי ההיתר לשימוש חורג נועד בעיקרו להוות הסדר זמני של שימוש בנכס ולא הסדר קבוע. מקום שמתבקש שימוש החורג מן התכנית לפרק זמן ממושך, הרי שככלל תהא הדרך הנאותה לפעול לשינוי התכנית. דברים אלו משקפים את ההלכה לפיה חריגות תכנוניות, כגון היתר לשימוש חורג או הקלה הינן "רע הכרחי" שיש לאפשרו בצמצום (ראה גם עניין ד"ר נשאת לעיל; ע"א 5927/98 בחוס נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חיפה, פ"ד נז(5) 752, 763 (2003); וכן עת"מ (חי') 442/08 כהן נ' ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה חיפה (ניתן ביום 2/8/09). 24.דרך המלך לשנות יעוד של מקרקעין הינה בהגשת תכנית מפורטת מתאימה ולא בהגשת בקשה לקבלת היתר לשימוש חורג (ראה למשל עת"מ (ת"א) 1977/08 ד.י.א. נכסי סיעוד בע"מ נ' וועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה (ניתן ביום 19/3/09); עת"מ (ת"א) 1254/07 ברוך נ' משרד הפנים - ועדת הערר מחוז מרכז (ניתן ביום 23/9/07); עניין עמותת העצמאים באילת לעיל). 25.העותר העלה טענות שונות כדי לשכנע שיש מקום להתערב בהחלטת וועדת הערר. בין היתר טוען העותר כי לאור ההיסטוריה התכנונית של המגרש, מתחייבת המסקנה כי השימוש המוצע - בית אבות - אינו חורג מהמרקם הסביבתי. העותר מפנה לתכנית ג/במ/103 לפיה יעוד המגרש שונה ל"אזור מגורים א" הכולל לטענתו גם פנסיונים ובתי מלון קטנים. לטענתו השינוי שנעשה בתכנית ג/11108, ליעוד המגרש לתיירות, לא נעשה בשל שינוי בתפיסה התכנונית של העיר ועל-כן ניתן ללמוד כי שימוש לבית אבות אינו חורג מהשימושים המצויים באזור. 26.טענה זו דינה להידחות. ראשית יש לזכור כי להיסטוריה התכנונית של מגרש, חשיבות מועטה שהרי את השימוש המותר יש לבחון בשים לב למצב התכנוני העדכני. שינויי העיתים מצדיקים לעיתים גם שינוי היעוד בתכניות המתאר ושימוש שהיה ראוי ומותר בסביבה תכנונית אחת עשוי להיות שימוש חורג ואסור עם שינוי הסביבה התכנונית כולה. כך ניתן לראות כי תמ"א 13, שתוקנה בשנת 1996, שינתה את הכללים למתן היתרים לבניה בקרבת החוף וברי שלשינוי זה ישנה השלכה גם על תכניות מתאר אחרות. זאת ועוד, העותר הוא שיזם את תכנית המתאר ג/11108 ששינתה את היעוד לאזור תיירות. כשאושרה התכנית, שקלה הוועדה את השיקולים השונים ומצאה כי היעוד התיירותי הוא הייעוד הרצוי והמיטבי למגרש. בהתאם גם אחוזי הבניה, קווי הבניין וכדומה נקבעו כולם על פי היעוד החדש שאושר. משנקבע היעוד החדש, יש לבחון כל בקשה על פי יעוד זה וללא קשר לייעודים שעברו מהעולם בתוכניות קודמות. שנית, איני משוכנע כי על פי היעוד הקודם רשאי היה העותר לבנות בית אבות במגרש והדברים מצאו ביטוי בפסקה 19 להחלטת וועדת הערר. כזכור, תכנית ג/6263 קבעה כי ממערב לרח' ויצמן, דהיינו באזור בו מצוי המגרש, תיאסר בנית בתי אבות וספק אם תכנית ג/במ/103 שינתה מגבלה זו. 27.טענה נוספת שהעלה העותר נוגעת למצב התיירות בעיר. לטענתו במצב הכלכלי הנוכחי אין כדאיות בבניית בתי מלון, כך שהותרת יעוד המגרש כיעוד תיירותי תמנע כל שימוש בו. גם בטענה זו אין להואיל, שהרי תכנון עיר צריך להיעשות מתוך התבוננות רחבה ותוך הסתכלות לטווח ארוך. כל שינוי יעוד עשוי להשפיע על המגרש ועל העיר כולה למשך שנים רבות. לפיכך, אין לשנות את יעודי הקרקע חדשות לבקרים על פי מבחני כדאיות כלכלית שעשויים לשוב ולהשתנות בכל עת. 28.גם טענתו של העותר כי השימוש לבית אבות אינו שונה מהותית משימוש תיירותי, אינה מקובלת עלי והבהירה זאת היטב הוועדה. אוסיף עוד כי לשימוש תיירותי השפעה סביבתית. סביב בתי מלון מתפתחים בדרך כלל עסקים אחרים התומכים בעסקי התיירות. ברי שכל אלו לא יתפתחו סביב בית אבות ומכאן שלשינוי יעוד של המגרש עשויה להיות השפעה סביבתית. זאת ועוד, בית אבות סיעודי מתאפיין בפעילות שונה לגמרי מבית מלון. בבתי מלון השהות בדרך כלל קצרה והתחלופה רבה. לבית מלון מגיעים אורחים מכל הגילים ומכל שכבות האוכלוסייה, בעוד שבבית אבות שוהים רק קשישים. צוות העובדים בבית אבות שונה מצוות העובדים בבית מלון והצרכים של בית האבות שונים מצרכיו של בית מלון.אמנם גם במלון וגם בבית אבות לנים אנשים אך ברי שלא מדובר בשימוש זהה או דומה. 29.העותר הרחיב בטיעוניו בסוגיית "ההפיכות" דהיינו באפשרות לשנות את השימוש במבנה בתום תקופת ההיתר לשימוש חורג. לצורך כך רף הגיש בקשה להוספת מסמכים המעידים לטענתו כי הפיקוח של משרד הבריאות יוכל להבטיח את הפיכות השימוש. העותר מבהיר כי מרבית השוהים בבית האבות מופנים על ידי משרד הבריאות, ואם המשרד ימצא כי העותר מפר את ההיתר, יוכל להפסיק להפנות קשישים לבית האבות. אכן, אין כל קושי לשנות את השימוש מבחינה פיסית. יתכן גם שאין כל קושי פיסי בהוצאתם של קשישים מבית האבות והעברתם למוסדות אחרים בתום תקופת השימוש החורג. עם זאת, דומני שצדקה הוועדה בקביעתה כי לשינוי הייעוד בתום תקופה זמנית ישנה השלכה רחבה יותר. אכיפת ההוראה תחייב בבוא היום למצוא פתרונות לכל הקשישים, פתרונות שיהיו לשביעות רצונם, שביעות רצון בני משפחתם ויהיו מקובלים על הרשויות השונות. יהיה צורך למצוא פתרון לעובדים וכו'. אין ספק שבתום תקופת השימוש החורג עשויים העותרים והרשות לעמוד בפני מסכת לחצים להמשכת השימוש. זאת ועוד, העותר הוכיח בהתנהגותו כי הוא אינו שועה להוראות הדין. כיצד ניתן להאמין שהעותר יפסיק את השימוש החורג בתום התקופה, כאשר העותר עצמו מנהל כיום בית אבות ללא כל היתר?? ידוע גם כי רשויות האכיפה אינן עומדות בעומס המוטל עליהן לכפות מילוי צווי בית משפט, ואין צורך להוסיף ולהקשות במתן היתר לשימוש חורג שצפוי כי יחייב פעולות פיקוח ואכיפה בעתיד. 30.אוסיף עוד כי בשונה ממקרים אחרים שהובאו על ידי העותר, השימוש במבנה לבית אבות הינו מטיבו ומטבעו שימוש מתמשך ולא שימוש ארעי. שימושים מעין אלו צריכים להיות מוסדרים בדרך הרגילה ולא באמצעות היתרים לשימוש חורג. אין טענה שהוגשה תכנית לשינוי היעוד וכי צפוי שהיעוד ישונה בעתיד. יתירה מזו, בניגוד לטענת העותר, סבורני כי גם הוועדה המקומית וגם וועדת הערר רשאיות לשקול את סיכוי הצלחת בקשה שתוגש לולחו"ף ואת סיכוי הצלחת בקשה שתוגש למועצה הארצית על פי דרישות תמ"א 13. אין כל מקום שהוועדות ישקלו מתן היתר לשימוש חורג מקום שבו לא תהא להחלטתן כל נפקות בשל מגבלות נוספות כמו אלו הנובעות מהקרבה לחוף הים. סוף דבר 31.בשים לב לכל האמור, דין העתירה להידחות. העותר ישלם למשיבים 1, 3 הוצאות בסך של 10,000 ₪ לכל אחד. אין מקום לפסוק הוצאות למשיבה 2. בשולי פסק דין זה ראוי להפנות את תשומת לב העותר והמשיבים 1, 2, כי יש להפסיק כל שימוש שאינו על פי היתר כדין, ואם העותר לא יעשה די על מנת להפסיק את השימושים האסורים, יהיה על המשיבים להפעיל את סמכויותיהם על פי כל דין לכפות את הציות לחוק. בניהתכנון ובניהעררועדת ערר לתכנון ובנייהועדת ערר