פתח דבר דיון זה ענינו ערר על החלטת מנהל מס שבח בבקשה לביטול עסקה ביחס לחלקות 36,35 בגוש 20612 באדמות הכפר סנדלה להלן- "המקרקעין" אשר מוגש מכוח סעיף 88 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח,מכירה ורכישה) להלן- "החוק" . העובדות המנוח יאסין עומרי, להלן - "המנוח", אשר נפטר בתאריך 6.9.2002, הוא חתם על הסכם החכרת המקרקעין נשוא ערר זה לחברת אופקטרה וזאת בתאריך 27.5.1996 להלן - "ההסכם", לתקופה של 15 שנה עם אופציה לעוד 15 שנה נוספים לצורך שינוי ייעוד הקרקע להקמת תחנת דלק. הוצהר על העסקה לשלטונות מיסוי מקרקעין . על סמך הסכם זה, נרשמה הערת אזהרה בטאבו לטובת חברת אופקטרה וזאת בתאריך 16.7.1996. בהתבסס על ההסכם ויפוי הכח הבלתי חוזר שנחתם בתאריך 27.05.96 הצליחה חברת אופקטרה לשנות את ייעוד הקרקע וזאת מכוח תוכנית ג/10057. ביום 3.2.2005 הצליחה חברת אופקטרה להוציא היתר בניה למקרקעין. בתקופה בין שינוי יעוד הקרקע למועד הוצאת ההיתר, נחתם הסכם אחר, סוכם בין חברת אופקטרה וחברת פז, להלן - "אופקטרה-פז" לפיו המקרקעין יוחכרו לשתיהן בחלקים שווים וכי הפעלת תחנת התדלוק תתבצע על ידי חברת פז, על כך נתן המנוח את הסכמתו עת חתם על יפוי כח בלתי חוזר לטובת חברת פז וחברת אופקטרה לפיו תרשם זכות חכירה לטובת שתיהן בהתאם להסכם שנחתם ביניהן וזאת בתאריך 18/1/2000, 13/1/2000 בהתאמה. על בסיס ההסכמה וההסכם והיפוי כוח הבלתי חוזר נרשמה הערת אזהרה בטאבו לטובת חברת פז ולטובת חברת אופקטרה. סמוך לתאריך הוצאת ההיתר נמסרה החזקה בקרקע לידיה של חברת אופקטרה,ובכך יורשו של המוכר, בנו פואד יאסין עומרי, להלן - "פואד", שמילא את התחייבותו לפי סעיף 6 להסכם החכירה מיום 27.5.1996. על פי סעיף 7 להסכם החכירה מיום 27.5.1996, היה על חברת אופקטרה להקים תחנת התדלוק תוך 270 יום, כלומר תוך תשעה חודשים מיום מסירת החזקה. למרות התחייבות חברת אופקטרה כאמור כאן, היא לא הקימה תחנת תדלוק. בתאריך 24.12.2007 , כלומר אחרי יותר מאחת עשרה שנים, נחתם הסכם לביטול העסקה בין חברת אופקטרה לבין חברת פז, להלן הסכם הביטול. ובסמוך לתאריך חתימת הסכם הביטול כעבור 3 ימים דהיינו בתאריך 27.12.2007 נחתם הסכם ביטול העסקה בין פואד יורשו של המנוח לבין חברת אופקטרה אשר לפיו התחייב פואד לשלם לאופקטרה סך של 120,000 דולר פיצויים. בין העוררים "המוכר" באמצעות עורכי דינו לבין נציגיה של חברת אופקטרה התנהלה תכתובת ענפה שהובילה בתאריך 27.12.2007 לחתימת הסכם הביטול. באי כוחו של העורר דרשו לקבל פיצויים לצרכי פשרה בסך 700,000 ₪. עורך דין ג'ואד ח'טיב , להלן - "עו"ד ג'ואד", ייצג את פואד בכל הנוגע לביטול העסקה עם אופקטרה והתחייב גם לשלם את סכום הפיצויים בסך 120,000 דולר. כעבור 9 ימים, בתאריך 5.1.2008 נחתם הסכם חכירה חדש, להלן - "ההסכם החדש", בין פואד לבין עורך דין ג'ואד לתקופה של 25 שנים פחות יום. מיד לאחר חתימת ההסכם החדש קיבל עו"ד ג'ואד את החזקה בקרקע ,והוא הצליח לבנות תחנת דלק עפ"י היתר הבנייה שהוציאה חברת אופקטרה עוד בתאריך 3.2.2005. לפי הסכם החכירה החדש עם עו"ד ג'ואד מקבל פואד סך 3,000 דולר חודשי למשך תקופת השכירות, שלא כמו בהסכם החכירה הראשון עם חברת אופקטרה, ששם נקבעה הכנסתו באחוזים . המחלוקת מכאן שהשאלה שחולק עליה העורר בכל הנוגע להחלטה שנתן המשיב בהשגה, כי כאן מדובר בביטול עסקה ממשי לא פיקטיבי, כי העסקה נכשלה בכך שהצד שרכש את הזכות בקרקע היה אמור להקים תחנת תדלוק, והוא לא עמד בהתחייבותו זו במשך שנים, החל מתאריך חתימת ההסכם הראשון 27/5/1996 עד לתאריך הביטול 27/12/2007. לטענתו אין מדובר כאן בעסקת מכר חוזר. לטענת העורר הביטול התבקש . משך השנים שעברו עד לביטול, הוא בבחינת זמן סביר כי רק בפרק זמן ארוך כזה יכול העורר להווכח, כי הצד שקבל את החכירה לא עמד בהתחייבותו ואיננו מתכוון לעמוד בה. לעומת עמדת העוררים, המשיב קבע כי הזמן שחלף היה ארוך מעבר לזמן שהיה דרוש לביטול עסקת החכירה, והזמן הזה הכניס שינויים משמעותיים במקרקעין ובשווים ויצר מצב של כדאיות לעשות עסקה חכירה חדשה. הזמן שחלף כאמור, שיבח את הקרקע והראיה שמיד לאחר הביטול נחתם הסכם חכירה חדש בתנאים טובים יותר והבטיח הכנסה טובה יותר לעורר. עמדות הצדדים נחזור על עמדת העורר תחילה כפי שנטען על ידו: 1. הוא נכנס לעסקה עם אופקטרה, כי ראה שיש בצידה תועלת כלכלית והוא האמין שמימוש העסקה יתבצע תוך פרק זמן סביר. דבר זה דרבן אותו לחתום על העסקה בתקוה כי הקמת התחנה תבטיח לו הכנסה מידית . 2. הוא ציפה לקבל הכנסות תוך פרק זמן קצר יחסית מתוך מחזור המכירות של התחנה שתוקם, כי העורר סבר שהתחנה קום תקום ותפעל הלכה למעשה , דבר שלא קרה. 3. כי חברת אופקטרה הפרה את התחיבותה על פי ההסכם ולא בנתה את התחנה תוך פרק הזמן, לפי ההסכם, תוך 270 יום מיום קבלת החזקה בקרקע, שניתנה לאופקטרה בפועל על ידי העורר סמוך לתאריך 3.2.2005 המועד שבו הוציא את היתר הבניה. 4. הוא נואש מהבטחות אופקטרה, ופניותיו אליה היו לשוא, הן פניות ישירות והן פניות באמצעות עורכי דינו של העורר בהן דרשו מאופקטרה לקיים התחייבויותיה לפי ההסכם. 5. וכי כאשר נכח לדעת שאין בכוות חברת אופקטרה לקיים את התחיבותה על פי ההסכם, לא היה מנוס אלא לבטל את ההסכם עם אופקטרה ולהשיב את המצב לקדמותו. 6. וכי ביטול ההסכם בתאריך 27.12.2007 מהווה ביטול עסקה כדין בהתאם לחוק החוזים (חלק כללי),התשל"ג -1973. 7. וכי התחיבותו לשלם לאופקטרה סך 120,000 דולר בתוספת מס ערך מוסף, תשלום זה לא היה פיצוי על ערך הקרקע, אלא הוא היה בבחינת החזר הוצאות שהוציאה אופקטרה לשינוי ייעוד הקרקע ולקבלת היתר בניה. 8. וכי העסקה שנחתמה בסמוך לביטול עם עורך דין ג'ואד, שייצג אותו במשא ומתן לביטול העסקה עם חברת אופקטרה, נעשתה כיון שכניסתו לתמונה היתה לאחר שנוכח העורר לדעת, כי אין סיכוי שאופקטרה תקיים את התחיבותה ולכן אין מנוס אלא להתיר את הקשר ולבטל את העסקה ואכן הדבר נעשה בתאריך 5.1.2008 בסמוך לכניסת עורך דין ג'ואד לתמונה כיזם ולא רק כעורך דין. הצורך בחתימה מידית על הסכם חדש נועדה לנצל את היתר הבניה לפני פקיעת תוקפו . 9. והראיה שאופקטרה לא התכונה למלא את התחייבותיה, עולה בבירור מהעובדה שכאשר עורך דין ג'ואד, התקשר עם חברת דלק להפעלת תחנת הדלק התחנה הוקמה ללא דחיות בתאריך 21.1.2010. 10. ועוד אומר העורר כי העסקה עם עורך דין ג'ואד, עדיפה במהותה הכלכלית מהעסקה עם חברת אופקטרה, כי הוא משלם לעורר דמי חכירה קצובים, לעומת דמי חכירה כאחוז מההכנסה ממכירות שיעשו בתחנת התדלוק שתקים אופקטרה, אם תקים אותה. שינוי תקופת החכיר ל- 25 שנים לעומת 15 שנים בעסקה עם אופקטרה, עדיפה על זו שנקבע בהסכם עם אופקטרה. כאן חברת דלק היא זו שתפעיל את תחנת התדלוק, בעוד שם בהסכם עם אופקטרה,, חברת פז היתה אמורה להפעיל את התחנה. 11. ומוסיף העורר וטוען כי השאלה אם ביטול הינו ביטול אמיתי ולא פיקטיבי, איננה נמדדת רק באורך הזמן שנמשך עד לביטול, צריך גם לצרף לכך את אי קיום תנאי ההסכם והפרתו ואם העסקה נראית בת ביצוע אם לאו. מה עוד והנכס לא נרשם על שם אופקטרה בטאבו ובמועדים הרלוונטיים, לא בוצעו שינויים מבניים כלשהם בנכס. 12. גם לפי ההלכה הפסוקה בסוגיית הביטול לפי סעיף 102 לחוק מיסוי מקרקעין צריך לבחון את העסקה המבוטלת במשקפי הדין הכללי ובאופן ספציפי על פי דיני החוזים. במקרה בו אנו דנים, אומר העורר, נתקימו מרבית העילות לביטול. 13. עוד ניתן לאמר כי על אף שאופקטרה הוציאה היתר בניה, היא לא הראתה כונה לבנות על הקרקע ולהקים תחנת דלק בתוך פרק הזמן שנקבע בחוזה החכירה איתה, מזה קמה לו לעורר העילה לבטול ההסכם איתה. 14. גם לפי פסק הדין דניה סיבוס, שניתן בבית המשפט העליון, הרי שמבחן מועד הביטול עודנו קיים, שם כב' בית המשפט הפחית בערך הזמן ובחשיבותו ועשה איזון בין המבחנים השונים בהתחשב בנסיבות הקונקרטיות והעובדתיות ולכיוון אליו נוטות המאזניים בעת ביצוע האיזון האמור, צריך להכריע בדבר אמיתות ביטול העסקה. לעומת טענות העורר המשיב קבע בהחלטתו ובטיעוניו שהוגשו לועדה בערר זה כי: 15. טיבו האמיתי של הסכם ביטול אם הוא כזה נמדד לפי העסקה שמעשית בין הצדדים. 16. העורר לא עמד בנטל ההוכחה ולא הוכיח שעסקת הביטול היתה מוצדקת ואמיתית. 17. והמשיב קבע עוד כי מדובר בעסקת "מכר חוזר" מטעמים שמנה אותן כמו, משך הזמן 11 שנים שעברו בין כריתת הסכם ההחכרה לבין כריתת הסכם הביטול, לא הובאה כל סיבה ממשית לביטול , מלבד הטענה שאין מי שהיה יכול לבנות את התחנה וזו טענה מופרכת מיסודה. חברת טן הביעה נכונותה לעשות כך, ראה עדותו של שמואל אנצל מבעלי חברת טן, שהציע לאופקטרה לבנות את התחנה והיה יכול לעשות זאת . 18. כי עצם הוויתור על הפיצויים בסך כ- 700,000 ₪, אשר דרשה המוכרת, ותשלום סך של 120,000 דולר לחברת אופקטרה וויתור עו"ד ג'ואד על שכר טרחתו מהווים מרכיבים פוזיטיביים לתמורה שניתנה עבור המכר החוזר והופך את השיקול של כדאיות המכר החוזר עדיף לעורר על פני קיום ההסכם עם אופקטרה. 19. וכי השווי של הקרקע השתנה והמוכר יכל להשיג עסקה יותר טובה מבחינתו ועל כן וויתר על הפיצויים שדרש ואף שילם 120,000 דולר כפיצוי לחברת אופקטרה וחתם הסכם חכירה חדש כדי לשפר את סיכויו לקבל פירות יותר גבוהים. 20. עדות נאמנה שהעסקה היתה עסקה לכל דבר, ניתן להסיק מהערת האזהרה שנרשמה בטאבו לטובת חברת אופקטרה, ההערה המאוחרת לטובת חברת אופקטרה וחברת פז, תפיסת החזקה בקרקע בסמוך לתאריך קבלת ההיתר, שינוי הייעוד של הקרקע והוצאת ההיתר, כל אלה הופכים את העסקה לבלתי הפיכה, לכן אין מדובר בביטול אלא במכר חוזר. 21. החכירה החדשה לעו"ד ג'ואד מיד ותוך שבוע ימים מהחתימה על חוזה הביטול עם חברת אופקטרה והקמת התחנה על סמך היתר הבניה שהוציאה חברת אופקטרה מעידים כאלף עדים שמדובר במכר חוזר ולא ביטול אמיתי. 22. הלכת דניה סיבוס מהעליון עוזרת להגיע למסקנה אליה הגיע המשיב בהחלטתו .על אחת כמה וכמה שהתקימו כאן כל מבחני העזר שמעידים שאכן העסקה נקלטה היטב וכי כאן אין ביטול אלא עסקה חוזרת. 23. המשיב חוזר ומאשר כי הוא צדק בקבעו כי מדובר כאן בעסקת מכר חוזר. החלטה 24. לאחר עיון ובחינת חומר הראיות ושמיעת טענות הצדדים ועיון בסיכומיהם אנו מחליטים כדלהלן: א. המחלוקת בין הצדדים ברורה לחלוטין, האם מדובר במבחנים שבסעיף 102 לחוק מיסוי מקרקעין או במכר חוזר. ב. ושוב על סמך כל החומר שנצטבר בדיון בתיק הערר והראיות והסיכומים שהוגשו לעינינו, שכללו טענות לגיטימיות לחלוטין, מצאנו כי לאחר ישום מבחני העזר שהובאו בפנינו, כי הכף נוטה לטובת עמדת המשיב בהחלטתו בהשגה בין היתר: ב1. בגלל משך הזמן שעבר בין החתימה על הסכם החכירה הראשון ועד לחתימת ההסכם המכונה הסכם ביטול עם אופקטרה. ב2. בגלל שבפרק זמן זה הספיקה אופקטרה לשנות יעוד הקרקע ולקבל היתר בניה להקמת תחנת דלק, דבר שהשביח את הקרקע והעלה את שוויה. ב3. בגלל רישום הערת אזהרה לטובת חברת אופקטרה בשנת 1996 ותפיסת חזקה בקרקע סמוך לחודש מרץ 2005 דבר שמעיד כי אופקטרה התכונה להקים תחנה דלק ולעמוד בהתחייבותה על פי ההסכם ואף נהייתה בעלת זכות לכל דבר במקרקעין. ב4. כניסתו של עורך דין ג'ואד לא רק כמיצג אלא כיזם בתנאי שהעורר ישוב להיות בעל המקרקעין ויחכיר אותם הפעם לעורך דין ג'ואד עצמו ולהפיק תועלת גדולה ממה שהיה מקבל בעסקה עם אופקטרה, לכן זה מצביע על הכונה לעשות עסקת מכר חוזר ולמכור אותם בחכירה שוב עם רוח גדול יותר. ב5. התרשמנו גם כי הביטול והמכירה בתאים טובים יותר ונשיאה בתשלומים ובהוצאות מצד אחד וויתור עורך דין ג'ואד על שכר טרחתו מצד שני, מצביעים על הכונה לרכוש בחזרה את הזכות שכבר נמכרה ולעשות עסקה מידית טובה יותר מבחינה כלכלית. כל אלה מטות את הכף כאמור לקבל את עמדת המשיב ואת החלטתו שהחליט לפיה כי כאן יש מכר חוזר. ב6. מצאנו עוד כי מן העדויות שהובאו בפנינו כי עליית שווי הקרקע, השינוי שחל בענף הדלק והאפשרות לקבל הסכם חכירה משופר לעומת הסכם החכירה הראשון הביאו את המוכר לוותר על דרישת הפיצויים ונכונות העורר לשלם 120,000 דולר פיצויים לחברת אופקטרה, תומכים אף באמור בהחלטת המשיב בדבר עשית עסקה חדשה משתלמת, בתנאי שהעורר יקנה את הקרקע בחזרה. ב7. גם נכונות עו"ד ג'ואד אשר ייצג את פואד בתהליך ביטול העסקה עם אופקטרה ונכונותו לשלם את 120,000 דולר במקום פואד ואף הסכמתו לוותר על שכר טרחתו וסמיכות הביטול והחתימה מטים את הכף לקביעה כי כאן נעשה מכר חוזר. ב8. לא ניתן גם להתעלם מן העובדה כי העורר בעסקה החדשה שעשה הבטיח הכנסה קצובה ובטוחה למשך שנות החכירה, בסך 3,000 דולר לחודש ובכך נוצרו תנאים לרכוש את הזכות שהיתה לו בחזרה לשלם את כל ההוצאות ולהמכור את הזכות מיד לאחר, אשר האחר עו"ד ג'ואד, תרם אף הוא את שכר טרחתו והתחייב לשלם 120,000 דולר כפי שכבר נאמר קודם לכן, תומכים בצורה איתנה, כי כל אלה דרבנו העורר לרכוש את הקרקע במכר חוזר ולעשות עסקה טובה יותר. ב9. אנו מניחים מן הדברים שהובאו בפנינו כי העסקה השניה התגבשה לפני סגירת העסקה הנקראת עסקת ביטול, אשר היא אינה אלא עסקת מכר חוזר, לולא כך לא היו נערכים המסמכים לביטול שכביכול היה, ולמכרה לאלתר. 25. התוצאה אליה הגענו, לאחר ניתוח כל הראיות ועל סמך קביעותינו לעיל, אנו קובעים כי מדובר במכר חוזר ולא בביטול עסקה כטענת העורר ועל כן אנו מחליטים לדחות את הערר ולחייב את העורר פואד יאסין עומר לשלם למשיב הוצאות משפט ושכ"ט עורך דין כולל, בסך 5,000 ₪ בתוספת מס ערך מוסף, ריבית והצמדה כחוק החל מיום מתן פסק דין זה ועד לפירעון הסופי. ביטול עסקה (מקרקעין)ביטול עסקה (הגנת הצרכן)