בקשה למתן צווים הצהרתיים על דבר בטלות הערת אזהרה שנרשמה לטובת המשיבים על מקרקעי המבקשת. העובדות וההליכים 1. במהלך חודש אוגוסט 2005 פנה אל המשיבים 1 ו-2 (להלן - המשיבים) גיל מסטיי, שהיה אז בעל המניות והמנהל של חברת אלומות מ"ג הנדסה בע"מ, ומסר להם כי קבוצת החברות 'אלומות' רוכשת קרקע בשכונת בקעה בירושלים לצורך הקמת דירות יוקרה ופרוייקט מסחרי. הוא הציג בפניהם דגם של הפרוייקט העתידי. עוד מסר להם כי משקיע קנדי מתעניין בפרוייקט, וכדי להצליח לגייסו למתן מימון יש ליתן לו בטוחות באופן מיידי. לפיכך הציע להם כי בתמורה לדירה שיקבלו בפרוייקט יימכרו את דירת המגורים שבבעלותם, וכבר לאלתר ימשכנו אותה לטובת המשקיע. המשיבים נאותו. שמאי מטעם גיל מסטיי נשלח לדירת המשיבים כדי לאמוד את שוויה. כמו-כן נשלח אליהם מסמך "סיכום דברים (לצרכי מו"מ בלבד)", ולפיו ייחתם בין הצדדים הסכם שיאפשר לחברת אלומות לגייס כסף מאת גורמי מימון באמצעות שיעבוד הנכס של המשיבים, ובתמורה תעמוד למשיבים האופציה לרכוש דירה בפרוייקט (נספח י"ב לכתב התשובה). 2. ביום 30.8.05 התאגדה חברת 'אלומות בקעה בע"מ', היא-היא המבקשת (בהמשך שינתה את שמה ל'אסדן ישראל בע"מ'). כבעלי מניותיה, בחלקים שווים, נרשמו 'בלימן הודינגס' והחברה הנ"ל של מסטיי, 'אלומות מ.ג. ניהול וייזום בע"מ'. כעבור יומיים, ביום 1.9.05, נרשמה המשכנתא על דירתם של המשיבים אצל רשם המקרקעין, לאחר שמסטיי מסר למשיבים כי עניין המימון דחוף ביותר, ולפיכך ישנו צורך בחתימה על מסמכי המשכנתא באופן מיידי. ימים אחדים לאחר מכן רכשה חברת 'אלומות בקעה' את המקרקעין לצורך הקמת הפרוייקט - חלקות מס' 37 ו-40 בגוש מס' 30015, ברחוב דרך בית לחם 66 בירושלים (להלן - המקרקעין). 3. חלפו כעשרה חודשים, וביום 13.7.06 נחתם הסכם מכר מפורט בין המשיבים לבין חברת אלומות בקעה (נספח א' לבקשה). על-פי האמור בו, מכרה אלומות בקעה למשיבים דירה מסויימת מתוך הפרוייקט, 166 מ"ר גודלה, ובה 4 חדרי שינה, מרתף, גינה צמודה וחניה לרכב. סעיף 7 להסכם קובע את הדרך להבטחת הכספים שישלמו המשיבים, ולפיו התחייבה המבקשת למסור למשיבים "ערבות בנקאית או כל בטוחה אחרת לפי חוק המכר (דירות)... בגין כל תשלום ותשלום...", וכי המשיבים ישיבו את הבטוחה הזו מיד לאחר שהמבקשת תעביר לידיהם "העתק נאמן למקור של נסח טאבו מאושר המעיד כי נרשמה הערת אזהרה לטובת הקונה בגין עסקה זו", ולאחר שהחזקה בדירה תימסר לידי המשיבים. 4. סעיף 16.14 להסכם שלל במפורש את זכותם של המשיבים לרשום הערת אזהרה: "הקונה לא יהיה רשאי לרשום הערת אזהרה בגין עסקה זו בלשכת רישום המקרקעין, והוא מתחייב שלא לעשות כן, אלא לאחר קבלת הסכמה מפורשת ובכתב של המוכרת". עוד קובע הסעיף הזה כי "אם הקונה יפר את התחייבותו זו ויגרום לרישום הערת אזהרה לטובתו בגין עסקה זו, אזי המוכרת תהיה זכאית לפעול למחיקת הערת האזהרה... ולשם כך לעשות שימוש, בין היתר, ביפוי הכח הנזכר בסעיף 15.3 לעיל ו/או לעתור למחיקת הערת האזהרה בבית המשפט, והקונה לא יהיה זכאי להתנגד למחיקתה". בנוסף לכך נקבע כי "הקונה יישא בכל ההוצאות, ההפסדים, והנזקים שייגרמו למוכרת בשל רישום ההערה וקיומה, ובשל ההליכים למחיקתה". דוגמת נוסח ייפוי הכח הנזכר, ייפוי כח נוטריוני בלתי חוזר שהמשיבים היו אמורים להחתים עליו נוטריון, צורפה כנספח ו' להסכם. אין מחלוקת כי המשיבים חתמו את שמם על הנספח הזה, במסגרת החתימה על החוזה. המבקשת טוענת כי מסרו גם את ייפוי הכח כשהוא חתום, כדי שימלא את ייעודו, בעוד שהמשיבים טוענים כי המסמך החתום שהמבקשת מציגה זוייף על ידי המבקשת; אולם נניח למחלוקת זו שאינה ענייננו כאן. 5. ביום החתימה על ההסכם מסרה המבקשת למשיבים אישור חתום בחתימת ידו של מסטיי, מנכ"לה, הפוטר אותם מתשלום התמורה: "למרות האמור בהסכם הנכם משוחררים מכל תשלום הנזכר בהסכם על חשבון רכישת הדירה וההוצאות הנלוות עד למועד בו תימכר דירתכם ברח' כובשי קטמון 28 בירושלים [=דירת המגורים שהיתה למשיבים]" (נספח י' לכתב התשובה). העיסקה דווחה לרשויות המס. המבקשת החלה בתשלומי מס רכישה בסך של כ-170,000 ₪. כשנה ורבע חלפה, וביום 8.10.07 נרשמו המקרקעין בלשכת רישום המקרקעין על שמה של אלומות בקעה. כעבור שבוע מסרה אלומות בקעה למשיבים הסכמה נוספת לדחיית התשלום הראשון, למועד בלתי מוגבל (נספח י"א לכתב התשובה). 6. אלא שבחלוף שבועיים נוספים, ביום 1.11.07, הוגשה מטעם קבוצת החברות אלומות שבשליטת גיל מסטיי ושמעון מידני בקשה להקפאת הליכים (פש"ר 4302/07 לפני כב' השופט יוסף שפירא). הבקשה לא כללה את המבקשת עצמה אלא חברות אחרות בלבד, וביניהן גם חברת אלומות מ.ג. ניהול וייזום בע"מ, שהייתה כזכור בעלת 50% ממניות המבקשת. לאור בקשתן, מינה בית המשפט נאמן בהליך הקפאת הליכים לקבוצת חברות אלומות. בהמשך הוצא להן צו פירוק. אף שהמבקשת כאמור לא נכללה בהליכי ההקפאה והפירוק, הזדרזו המשיבים לרשום הערת אזהרה על הנכס לטובתם, מחמת חששם כי כלתה גם אליהם הרעה וההסכם עמם יופר. 7. כשנודע למבקשת על רישום הערת האזהרה מיהרה ופנתה אל המשיבים בדרישה להסירה. במכתב מיום 21.11.07 (נספח 3 לסיכומי המבקשת) טענו באי-כוחה כי לאור הוראות ההסכם לא התקיימו התנאים שיאפשרו רישום הערת האזהרה, ולפיכך "רישום הערת האזהרה, במועד ובאופן בו נעשה, נעשה שלא כדין, בניגוד להסכם המכר ובחוסר תום לב קיצוני וחמור, ומטרתו היחידה היא ניסיון לזכות שלא כדין בביטחון להתחייבויות שניתנו, ככל שניתנו, על ידי גיל מסטיי בלבד, עימו עשיתם, כנראה, עיסקה אחרת". עוד הוסיפו כי אם לא תימחק הערת האזהרה, יפעלו הם למחקה באמצעים העומדים לרשותם; והוסיפו והדגישו כי הסכם המכר חסר תוקף. 8. בין לבין, במסגרת הליך הפירוק, אישר בית המשפט את הסדר הנושים שהציג הנאמן לחברות שבשליטת גיל מסטיי ושמעון מידני. המשיבים כאן היו אף הם בין הנושים בהליך ההוא. בהחלטתו מיום 14.8.08 (בש"א 3510/08) קבע בית המשפט כי המשיבים הם נושים של חברת אלומות מ.ג. ניהול וייזום בע"מ, וכי "מעמדם כנושים ותוקף הבטוחות אשר ניתנו להם ע"י החברה ייבדקו על ידי המנהל המיוחד" (פיסקה 22 להחלטה). 9. את הערת האזהרה המשיבים לא מחקו. הנאמן שמונה על-ידי בית המשפט על חברת אלומות מ.ג. ניהול וייזום, המחזיקה כזכור ב-50% ממניות המבקשת, ביקש מבית המשפט להורות לו לחתום על בקשה למחיקת הערת האזהרה (בש"א 4535/08), המסתמכת על ייפוי הכוח הנ"ל. בבקשה כתב כי מחיקת ההערה נחוצה כדי לאפשר את מכירת המקרקעין למשקיע חיצוני, על מנת שחברת אלומות בקעה תוכל לפרוע את חובה לבנק אוצר החייל. ביום 10.12.08 ניתנה החלטת בית המשפט, ולפיה הותר לנאמן לחתום על הבקשה, משום שאין בעצם הגשת הבקשה כדי להשפיע על זכויותיהם של המשיבים, שהרי הגשת הבקשה איננה מוחקת את ההערה. בית המשפט הוסיף והציע לצדדים להסמיכוֹ להכריע בשאלה המהותית, האם יש למחוק את הערת האזהרה אם לאו, על סמך החומר שהציגו לפניו; המשיבים נאותו להצעת בית המשפט, אולם המבקשת סירבה. היא החליטה, כלשונה בסיכומיה (סעיף 35), "לנסות למצות את ההליכים בפני לשכת רישום המקרקעין". השאלה לא הוכרעה אפוא. 10. המבקשת הגישה ללשכת רישום המקרקעין ביום 11.1.2009 בקשה לביטול הערת אזהרה, בהסתמך על ייפוי הכח הנ"ל (נספח 7 לסיכומי המבקשת). בד-בבד, פנה ב"כ המבקשת אל מנהלת לשכת רישום המקרקעין בירושלים במכתב: "אנא רשמי לפנייך כי המסמך שנחתם ביום 13.7.2007 לא מקנה לה"ה שמש אפשרות לרשום הערת אזהרה על זכויותיה של החברה במקרקעין, וכי החברה הודיעה לה"ה שמש בדבר ביטול ההסכם שבין הצדדים, ככל שקיים". תשובת מנהלת לשכת רישום המקרקעין ניתנה ביום 19.1.2009, בזו הלשון: "מתוך עיון בכל המסמכים ובין היתר בהחלטת ביהמ"ש עולה שיש מחלוקת בין הצדדים וכי בית המשפט קבע כי במידה ויתבקש לכך יכריע בעניין מחיקת האזהרה. בנסיבות אלו אין באפשרותי להורות על מחיקת ההערה הנ"ל, עד לקבלת אישור ביהמ"ש" (נספח 8 לסיכומי המבקשת). המבקשת שבה ופנתה בבקשות חוזרות למחיקת הערת האזהרה, אולם הן שבו ונדחו. 11. בהחלטה נוספת במסגרת הליך הפירוק, ביום 22.1.09, אישר בית המשפט את מכירת מניות המבקשת שהיו בידי אלומות מ.ג. ניהול וייזום בע"מ לבעל המניות השני, בלימן הולדינגס. 12. על החלטת מנהלת לשכת רישום המקרקעין שלא למחוק את הערת האזהרה הגישה המבקשת ערר לממונה על מרשם המקרקעין, והחלטת הממונה ניתנה ביום 10.6.2009. בהחלטתה (נספח 9 לסיכומי המבקשת) דנה הממונה בשתי הסוגיות שבמחלוקת: הן בשאלה האם רישום הערת האזהרה נעשה מתחילה כדין, הן בשאלה האם רשאית המבקשת כעת לבטלה. לגבי הסוגיה הראשונה קבעה כי רישום הערת האזהרה נעשה כדין. די בכך שרשם המקרקעין ישתכנע כי קיימת התחייבות בכתב לעשות עסקה במקרקעין כדי לרשום הערת אזהרה. תכליתו של המרשם אינו רק ביחסים שבין הצדדים אלא גם כדי להזהיר צדדים שלישיים, ולפיכך אין נפקות לתניות חוזיות בין הצדדים בעניין זה. 13. לעניין מחיקת ההערה קבעה הממונה כי לא התקיימו התנאים הקבועים בחוק המאפשרים לעשות כן. על ייפוי הכח, שבהסתמך עליו ביקשה המבקשת למחוק את ההערה, אין ניתן להסתמך, משום שחילוקי הדעות לגבי שאלת זיופו נפרשו בפני בית המשפט, ועליו להכריע לגביהן. כל עוד לא הכריע בהם בית המשפט צדקה רשמת המקרקעין בסירובה להסתמך על ייפוי הכח. גם שאלת בטלותו של הסכם המכר נתונה במחלוקת בין הצדדים, ולפיכך לא היה ברור לרשמת כי אכן בטל הוא. במצב דברים זה נכון עשתה הרשמת - לדברי הממונה על המרשם - כשנמנעה מלמחוק את הערת האזהרה, כי שאלת תוקפו של ההסכם צריכה להתברר בהליך שיפוטי, בהסתמך על עדים וראיות, ולא בהליך מינהלי בפני הרשם. לפיכך דחתה הממונה את הערר, תוך שציינה את זכות הערעור הנתונה לצדדים לבית המשפט המחוזי כקבוע בחוק המקרקעין 14. חמישה חודשים לאחר מכן הוגשה תובענה זו. המבקשת שבה ומבקשת צו הצהרתי כי הערת האזהרה נרשמה שלא כדין, בניגוד להוראות הסכם המכר שבין הצדדים ולפיכך דינה להימחק; צו הצהרתי כי הסכם המכר בוטל כדין; צו עשה המורה ללשכת רישום המקרקעין למחוק את הערת האזהרה; ולהתיר לה לפצל את סעדיה כך שתוכל להגיש תביעה כספית בגין הנזקים הכספיים שנגרמו לה עקב רישום הערת האזהרה. טענות המבקשת 15. שתי טענות מעלה המבקשת בהליך הזה. האחת נוגעת לעצם רישום הערת האזהרה, כפי שטענה לפני רשמת המקרקעין והממונה על המרשם בערר. לטענתה, על-פי סעיפי הסכם המכר הנ"ל מנועים היו המשיבים לרשום את הערת האזהרה מתחילה. התנאים לרישום הערת האזהרה שבסעיף 7 להסכם הנ"ל לא התקיימו, שהרי לא הועבר כל תשלום מטעם המשיבים, ועל-פי סעיף 16.14 הנ"ל חל איסור על המשיבים לרשום הערת אזהרה. תשלומי המשיבים אמורים היו להיות מבוטחים באמצעות בטוחות אחרות לפי ההסכם, מה גם שלא התקבלו כל תשלומים. לא זו בלבד, אלא שהמשיבים מנועים לפי ההסכם מלהתנגד לבקשה למחיקת הערת האזהרה. 16. הטענה השנייה היא כי הסכם המכר בוטל כדין בגין הפרתו על-ידי המשיבים. משבטל ההסכם בטלה העילה לרישום הערת האזהרה וממילא יש למחוק את ההערה. ההסכם בוטל, לטענת המבקשת, במכתב שכתבה המבקשת ביום 21.11.07, כשנודע לה על רישום ההערה, משום שרישום הערת האזהרה הוא הפרה יסודית של ההסכם. בעל מקרקעין סביר, לשיטתה, שהתקשר בהסכם למכירת חלק קטן ממקרקעין שבבעלותו, לא היה מתקשר בהסכם אילו ידע מראש שהרוכש יפר את האיסור לרשום הערת אזהרה, בייחוד בעת שעדיין לא העביר כל תשלום בגין הרכישה. גם סיכול ניסיונותיה של המבקשת למחוק את ההערה עולה כדי הפרה יסודית, מאותו הטעם. 17. לצורך ההליך הזה אין המבקשת עומדת על טענותיה כי הסכם המכר כולו אינו תקף מתחילה, והיא מבססת את בקשתה על ההנחה כי הוא נכרת כדין. כמו כן אין היא מבקשת לדון כאן בביטול ההערה בהסתמך על ייפוי הכוח. 18. השאלה הראשונה שהעלתה המבקשת, בעניין תוקפה של הערה שנרשמה בניגוד לתניות מפורשות בהסכם, היא שאלה משפטית מובהקת. כאמור לעיל, היא נדונה והוכרעה על ידי רשמת המקרקעין והממונה על מרשם המקרקעין. אין ספק כי היא נתונה בגדרי סמכותה של הממונה. אין היא תלויה בהצגת ראיות ושמיעת עדים. העלאתה כעת מחדש כאן כמוה כערעור על החלטת הממונה לכל דבר. ערעור על החלטת הממונה בערר יש להגיש לבית משפט מחוזי (סעיף 122 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969), בתוך חמישה עשר יום מקבלת ההחלטה (תקנה 15 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התש"ל-1969). משחלף המועד הזה וערעור לא הוגש, הרי החלטת הממונה הפכה לחלוטה. היא מעשה בית דין, ומקימה השתק עילה. לא ניתן אפוא לשוב ולהידרש אליה כעת. 19. את השאלה השנייה, על דבר ביטול הסכם המכר, אכן הותירה הממונה על המרשם להכרעת בית המשפט. היא עשתה כן משום ש"בירור שאלת תקפות ההסכם הוא עניין להליך שיפוטי, הנשען על ראיות קבילות, קביעת ממצאים וחקירת עדים, ולא להליך מינהלי המושתת על 'ראיות מינהליות', שיכולת הבדיקה של מהימנותן מצומצמת ביותר" (פיסקה כ' בהחלטתה). אין לגביה מעשה בית דין. יעיל יותר היה אילו הסכימה המבקשת להצעת בית המשפט בהליך הפש"ר בשעתו, להכריע בשאלה הזו לאור החומר שהוגש לו, אולם את הנעשה אין להשיב וכעת המלאכה מוטלת עליי. ביטול הסכם המכר 20. סעיף 8 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, מורה את הדרך לביטול חוזה על-ידי מי שנפגע מהפרתו: "ביטול החוזה יהיה בהודעת הנפגע למפר תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על ההפרה". המבקשת טוענת כי הודיעה למשיבים על ביטול החוזה, אולם דומני שאין הדבר כן. את מכתבה של המבקשת מיום 21.11.07 הנ"ל, שנשלח למשיבים בעקבות רישום הערת האזהרה (נספח ו' לבקשה), לא ניתן לראות כהודעה על ביטול החוזה. נכתב בו, אמנם, כי רישום הערת האזהרה נעשה בניגוד להוראות ההסכם, אולם לא נאמר בו במפורש כי לאור זאת רואה המבקשת את המעשה כהפרת ההסכם המצדיקה את ביטולו. על-פי לשונו ניכר כי המבקשת טענה אז כי ההסכם בטל ממילא, משום שמראש נכרת שלא כדין: "אנא רשמו לפניכם, ככל שהדברים לא היו ברורים מאליהם, כי אין כל תוקף להסכם המכר; כי הוא בטל ומבוטל, וכי אין לראות בו או בהתחייבויות הנובעות ממנו התחייבויות של החברה או של מי מטעמה" (פיסקה 9). טענה על בטלות לחוד והודעה על ביטול בשל הפרה לחוד. 21. הטענה על דבר ביטול הסכם המכר הובעה לראשונה מטעם המבקשת במכתב הנלווה שהגישה לרשמת המקרקעין, ביום 11.1.09 (נספח 7 לסיכומי המבקשת). גם אז לא נטען במפורש כי עילת הביטול היא הפרת ההסכם. טענה מפורשת כי עילת ביטול ההסכם היא הפרתו על-ידי המשיבים במעשה רישום הערת האזהרה, או בסירובם למוחקה, נטענה למעשה לראשונה רק במסגרת ההליך הזה. אף שהודעה על ביטול הסכם אגב הגשת תובענה עשויה להיחשב הודעת ביטול לצורך סעיף 8 הנ"ל, בנסיבות העניין דנן לא ניתן לראות את ההסכם כמבוטל, משום שהדבר לא נעשה בתוך זמן סביר, כדרישת החוק; שנתיים-ימים חלפו מאז רישום הערת האזהרה ועד הגשת ההליך דנן. אין זה זמן סביר בנסיבות העניין, בייחוד בהתחשב בהליכים הרבים והתכופים שהתנהלו בינתיים בין הצדדים על אודות מעמדה של ההערה. 22. ודוק: אין מדובר בפגם פרוצדוראלי גרידא. צד להסכם המבקש לבטלוֹ בשל הפרת הצד שכנגד נדרש לעשות זאת בתוך פרק זמן סביר, כדי שלא לפגוע בצד המפר. הלה מוסיף ומסתמך על ההסכם כשריר וקיים, כל עוד לא נמסרה לו הודעה כי רעהו מבקש לבטלו. על סמך ההנחה כי ההסכם עודנו קיים הוא מוסיף ומכלכל את צעדיו. לפיכך, משחלף זמן סביר, לא יכול עוד הטוען להפרה לבטל את ההסכם בדרך של הודעת ביטול. כך גם המשיבים דנן. במהלך פרק הזמן הסביר שלאחר רישום ההערה לא הודיעה המבקשת על ביטול בשל הפרה, אלא רק טענה כי ההסכם בטל מתחילתו, כי נחתם על-ידי מסטיי שלא בסמכות. המשיבים לא שעו לטענה הזו, והוסיפו לראות את ההסכם כמחייב. ברור, בנסיבות העניין דנן, כי הודעה סתמית על ביטול, ללא פירוש ההנמקה לה, לא תוכל להיחשב ביטול לצורך סעיף 8, שהרי המשיבים גיבשו את עמדתם ביחס להודעת הביטול בהתאם לתוכנה והנמקתה (ראו גבריאלה שלו ויהודה אדר דיני החוזים - התרופות 643 - 645 (התשס"ט-2009)). גם המבקשת עצמה אינה חוזרת על טענת בטלות ההסכם מתחילה. לעת הזו אפוא אין היא יכולה לטעון כי הודיעה למשיבים על ביטול ההסכם בשל הפרתו ולפיכך בטלה העילה לרישום הערת האזהרה. די בטעם הזה כדי לדחות את בקשת המבקשת לקבוע כי עילת ההערה בטלה מחמת ביטול ההסכם. 23. לבד מכך, גם לגופו של עניין אין לראות ברישום הערת האזהרה משום הפרה של ההסכם על-ידי המשיבים. אמנם, סעיף 16.14 להסכם המכר אסר ללא ספק על המשיבים לרשום הערת אזהרה. כמסתבר, המבקשת חפצה להותיר לעצמה גמישות במכירת המקרקעין לאחרים. הבטחת כספי התמורה שישלמו המשיבים אמורה היתה להיעשות באמצעות ערבות בנקאית "או כל בטוחה אחרת לפי חוק המכר (דירות)", כפי שקבע סעיף 7 להסכם המכר. דא עקא, למעשה פעלו הצדדים לא לפי הוראות ההסכם גופו בלבד. מסמך שחתמה עליו המבקשת - בתחילה ביום חתימת החוזה ובשנית כחלוף שנה - דחה את תשלום התמורה למועד בלתי מוגבל. תשלום כספי לא הועבר אפוא מידי המשיבים אל המבקשת, אולם עוד קודם לחתימת ההסכם העבירו המשיבים לידי המבקשת חלופת תשלום בעלת ערך עצום, בדמות רישום המשכנתא על בית המגורים שלהם כולו. הסכם המכר לא שיקף אפוא את מערכת היחסים שהיתה בין הצדדים ביחס לעיסקת המכר במלואה. 24. המבקשת טוענת כי אין קשר בין שעבוד הבית ובין עסקת המכר, אולם אין זו האמת. די במסמך "סיכום דברים" (נספח י"ב לכתב התשובה) כדי ללמד על קשר הדוק מאין כמותו בין השעבוד ובין עסקת המכר. גם סמיכות הזמנים בין רישום המשכנתא ובין רכישת המקרקעין על-ידי המבקשת בוודאי איננה מקרית. מנגד, טענותיה של המבקשת כי השעבוד נעשה במסגרת עסקים אחרים בין המשיבים לגיל מסטיי לא נתמכו בכל ראיה. הן צצו רק לאחר שנמכרו כל מניות המבקשת ל'בלימן הולדינגס', אשר ביקשה, כפי הנראה, להשתחרר מן ההתחייבויות שהתחייב בשם החברה בעל המניות הקודם, גיל מסטיי (ראו מכתבי ב"כ המבקשת אל המשיבים מיום 21.11.07 ומיום 11.12.07; נספח ו' ו-ח' לבקשה). 25. ה'תשלום' שהעבירו המשיבים לידי המבקשת - מישכון דירתם - לא זכה לכל בטוחה. הוא ניתן, למעשה, 'מחוץ' להסכם, ובהתאם לכך לא קיבל בטוחה ראויה במסגרתו של ההסכם. סעיף 2 חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974 אוסר על כך: "לא יקבל מוכר מקונה, על חשבון מחיר הדירה, סכום העולה על שבעה אחוזים מהמחיר, אלא אם עשה אחת מאלה, והכל על אף האמור בחוזה המכר: [...] (4)רשם לגבי הדירה, או לגבי חלק יחסי של הקרקע שעליה היא נבנית, הערת אזהרה על מכירת הדירה בהתאם להוראות סעיף 126 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969...". רישום המשכנתא על הדירה שבבעלות המשיבים, כדי לאפשר למבקשת לקבל מימון לפרוייקט, הוא נכס שווה כסף, הרבה מעבר לשבעה אחוזים מן התמורה, וברור כי המבקשת חייבת היתה ליתן למשיבים בטוחה כנגדה. 26. כשנודע למשיבים, בראשית נובמבר 2007, כי חברת אלומות מ.ג. ניהול וייזום, המחזיקה ב-50% ממניות המבקשת נכנסה להקפאת הליכים, לא היתה בידם כל בטוחה לכך שיקבלו תמורה ל'תשלום' ששילמו. במצב דברים זה לא נותרה בידם ברירה אלא לנסות להציל את ממונם בדרך של רישום הערת אזהרה. חובתו של מוכר דירה ליתן בטוחה לקונה היא הוראה קוגנטית, כאמור בסעיף החוק הנ"ל: "על אף האמור בחוזה המכר". משלא קויימה החובה הזו על-ידי המוכר, אין לראות בקיומה על-ידי הקונה משום הפרת ההסכם, ובוודאי שלא הפרה יסודית, אף אם סותרת היא סעיפים מפורשים ממנו. זכותו של קונה הדירה לקבל בטוחות עבור ממונו קודמת לכפיפותו לסעיפי ההסכם. כך בכלל, וכך בייחוד במקום שבו התנהלה מערכת יחסים מחוץ להסכם המכר: מצד אחד אישורי המבקשת אשר פטרו את המשיבים מן התשלומים הקבועים בנספח התשלומים שבהסכם, ומצד שני שיעבוד הנכס של המשיבים. טענתה של המבקשת כי רישום הערת האזהרה היה הפרה יסודית של החוזה אינה יכולה להתקבל אפוא, ויש בה אף יותר מקורטוב של חוסר תום לב. 27. אם היה ספק כלשהו לגבי כשירות מעשה רישום הערת האזהרה, הרי שימים אחדים לאחר הרישום התברר כי הוא היה הכרחי. במכתב הנ"ל ששלחה המבקשת אל המשיבים מייד כשנודע לה על רישום ההערה, התנערה למעשה מן העיסקה, וטענה כי ההסכם חסר תוקף. אלמלא רשמו המשיבים הערת אזהרה על-פי ההסכם, היו יוצאים וידיהם על ראשם. מנגד, אילו הצהירה המבקשת כי היא עומדת מאחרי ההסכם, היו המשיבים נכונים לבטל את הערת האזהרה ולהמשיך לפעול על-פי ההסכם. מכל הטעמים הללו אני דוחה את טענת המבקשת כי ביטלה כדין את הסכם המכר מחמת הפרתו על-ידי המשיבים. 28. המבקשת ביקשה להתיר לה לפצל את סעדיה, "באופן שתישמר לה הזכות להגיש תביעה כספית בגין הנזקים שנגרמו לה עקב רישום הערת האזהרה" (המרצת הפתיחה, עמוד 1). משדחיתי את טענותיה על דבר מחיקת ההערה, אין צורך לדון בכך במסגרת הזו. ככל שתבחר המבקשת להביא לבירור משפטי את טענותיה על דבר תוקפו של הסכם המכר, לא תהיה מנועה לתבוע גם את פיצוייה. 29. לעניין הוצאות המשפט, הבאתי בחשבון את ריבוי ההליכים וכפילותם, בהגשת המרצת פתיחה על מה שכבר נדון אצל הממונה על מרשם המקרקעין, ובחזרה על מה שנדון - ולא הוכרע - בהליך הפש"ר. הבקשה נדחית אפוא בזאת. המבקשת תישא בהוצאות המשיבים וכמו כן תשלם להם שכ"ט עו"ד בסך של 60,000 ₪. הערת אזהרה