1. התובעת הינה חברה יזמית בתחום הנדל"ן, המנוהלת ע"י בעל המניות שלה עו"ד אריה אמיר (להלן: "כלנית" ולהלן: "אמיר"), הגישה נגד הנתבעות תביעה כספית, המבוססת על עילה נזיקית, לתשלום סכום של 1,249,875 ₪. נתבעת מס' 1 הינה מועצה מקומית הנמצאת באזור יהודה ושומרון (להלן: "המועצה"). נתבעת מס' 2 ועדה מקומית לתכנון ובניה, לצד המועצה, וסמכויותיה מוסדרות בחוק הירדני בדבר תכנון ערים, כפרים ובניינים לשנת 1966 ותחיקת הביטחון של מפקד כוחות צה"ל באזור יו"ש (להלן: "הועדה המקומית"). לטענת כלנית, היא רכשה בתאריך 30.3.1999 שמונה (8) מגרשים באלפי מנשה, מחברה בשם "צוותא" (להלן: "צוותא"), כדי לבנות עליהם בתים, לשווק ולמכור אותם ברווח כספי, וזאת בהסתמך על ת.ב.ע והחלטה תכנונית של המועצה והועדה המקומית מתאריך 03.11.98 המאשרת בניה במגרשים (להלן: "ההחלטה הראשונה"). המועצה והוועדה המקומית שינו בהחלטה נוספת מתאריך 27.4.99 את התנאים לגבי חמישה (5) מגרשים, ללא כל הנמקה (להלן: "ההחלטה השניה"), עיכבו הוצאת היתרי בניה והתנו מתן היתרים בתנאים שונים לא סבירים, כך שבמשך כארבע שנים כלנית לא יכלה להתחיל בבניה, ובשנת 2004 היא מכרה את חמשת המגרשים, בסכום הנמוך מערכם ונגרמו לה נזקים כספיים, בסכום הנתבע. בנסיבות אלה, המועצה והועדה המקומית, הפרו את חובת הזהירות כלפי הציבור, התנהלו שלא בתום לב, ובאופן רשלני ולכן הם אחראים לנזקים שנגרמו לתובעת. כמו כן לטענת כלנית, המועצה והועדה המקומית נושאות באחריות ביחד ולחוד, משום שבפועל מדובר בישות אחת, חברי המועצה הם חברי הועדה המקומית, ראש המועצה הוא ראש הועדה המקומית, ואפילו לגרסתם יש ערבוב מוחלט. 2. המועצה והוועדה המקומית טענו להגנתן, כי יש לדחות התביעה על הסף, מחמת חוסר סמכות ו/או מיצוי הליכים מכיוון שמדובר בהחלטה מנהלית, וכדי להגיש ערר ולתקוף ההחלטה, היה על כלנית לפעול במועדים ובתנאים, על פי החוק הירדני החל באזור יהודה ושומרון מכוח מנשר בדבר נטילת השלטון על ידי צה"ל והמנשר בדבר הסדרי שלטון ומשפט (יהודה ושומרון) שתחילת תוקפו ביום 7.6.67, היינו, חוק תכנון ערים כפרים ובניינים (חוק זמני) מס' (79) לשנת 1966, והיא לא עשתה כן. כלנית לא הגישה ערר לוועדה המחוזית, כמתחייב לפי סעיף 36 בחוק הירדני, ולא עמדה בדרישות ובתנאים לעניין הפיצוי הנטען על ידה כמי שנפגעה מהתניית התנאים בהיתר. בנוסף, כלנית הגישה התביעה בשיהוי רב, ויש לכך משקל כבד כאשר מדובר בתקיפה של החלטה מנהלית בנוגע לתנאים בהיתרי בניה. כמו כן, אין יריבות בין כלנית לבין המועצה מכיוון שהמועצה אינה אחראית אחריות אישית או שילוחית למעשי הועדה המקומית, המשמשת צד עצמאי בהליכי התכנון לפי החוק הירדני. זאת ועוד, לפי ההסכם שנחתם ביום 30.3.1999 בין צוותא לכלנית (להלן: "ההסכם"), צוותא הינה האחראית הבלעדית לקבלת היתרי הבניה ותשלום האגרות בגין כך, ובפועל אכן הוצאו היתרי בניה על שם צוותא ולא על שם כלנית. גם מטעם זה אין יריבות בין הצדדים. התביעה של כלנית אינה אלא עשיית עושר ולא במשפט. כלנית מנסה בתביעה זו לקבל את הרווח שקיוותה לעשות מרכישת המגרשים. אין שום הסכם בין המועצה והועדה המקומית לבין כלנית, ולכן ממילא הן לא הפרו שום חובה כלפיה. כלנית היא זו שהפרה התחייבויותיה כלפי המועצה. היא לא עמדה בתנאי היתר הבניה, ביצעה עבודות שסיכנו את בטיחות התושבים במקום ולא פעלה לפי הדרישות. לחלופין, טענו המועצה והועדה המקומית, כי אין קשר סיבתי בין הנזקים הנטענים על ידי כלנית, לבין התנהלות המועצה והועדה המקומית, כלנית גם לא הוכיחה את הנזקים והסכומים הנטענים על ידה. ההפסד במכירת המגרשים נעוץ במצב הירוד של שוק הנדל"ן בתקופה הרלוונטית, ואפילו אם היה השוק בתנופה, התנהלות כלנית שלא מילאה אחר דרישות הפיתוח, לא שילמה את האגרות וההיטלים, היא שגרמה להפסדים ולכן אין לה להלין אלא על עצמה. הנתבעות שלחו הודעת צד ג' להראל חברה לביטוח בע"מ (להלן: "ההודעה" ולהלן: "הראל") בטענה כי ביטחה את הנתבעות בפוליסת אחריות מקצועית שמספרה 6004000359/05 הנותנת כיסוי ביטוחי לכל פעילות במסגרת מחלקת מהנדס המועצה ו/או הועדה המקומית ו/או המרחבית לתכנון ובניה (להלן: "הפוליסה"). לפי הפוליסה עניין התביעה נופל בגדר הכיסוי הביטוחי, שלא כמו שהראל טוענת, ולכן אם יחויבו בדין, על הראל לשפותן שיפוי מלא בגין כל סכום שהן תחויבנה. 3. הראל טענה להגנתה, כי יש לדחות ההודעה, מכיוון שהנתבעות היו מודעות לאירועים נשוא התביעה שנים רבות לפני כניסת הפוליסה לתוקף, ולכן הכיסוי הביטוחי לאחריות הנתבעות מוחרג במפורש לפי הפוליסה. לחלופין, עילת התביעה אינה בגדר "אירוע ביטוחי" לפי הפוליסה, וגם הנזק הנטען אינו מכוסה לפי הפוליסה. 4. העדויות הראשיות של בעלי הדין ועדיהם, הוגשו בתצהירים. מטעם כלנית העידו אמיר, ומר דרור שאטי, בעל שליטה בחברה בשם גבעות ארגמן חברה לנכסים בניין והשקעות בע"מ, אשר רכשה אף היא שמונה מגרשים מצוותא, באותו זמן שרכשה כלנית (להלן: "שאטי" ולהלן: "ארגמן"). בנוסף, הוגשה חוות דעת של שמאי מקרקעין, מר יוסי אגסי, ביחס לירידת ערך המגרשים בגלל חוסר יכולת לממש את זכויות הבניה בתקופה שבין חודש מאי 2000 ועד חודש אפריל 2004 (להלן: "אגסי"). מטעם המועצה והועדה המקומית העידו שורה של עדים, החל מראש המועצה מר אליעזר חסדאי (להלן: "חסדאי"), מי שהיה גזבר המועצה בתקופה הרלוונטית מר משה יחיאל (להלן: "יחיאל"), מי שהיה הקבלן המבצע באלפי מנשה מטעם מספר יזמים, לרבות כלנית מר אופיר הלמן (להלן: "הלמן"), וכלה במהנדס המועצה והועדה המקומית מר ליאוניד ויסמן (להלן: "ויסמן"). כמו כן, הוגשה חוות דעת של שמאי מקרקעין מר יוסי קפאח ביחס לשווי המגרשים בתקופה שבין חודש מאי 2000 ועד חודש אפריל 2004 (להלן: "קפאח"). מטעם הראל הוגש תצהיר של מנהלת צוות תביעות חבויות גב' אלכסנדרה אייזנשרייבר (להלן: "אלכסנדרה"). המצהירים והשמאים מטעם כלנית והנתבעות נחקרו חקירה נגדית על תצהיריהם. לגבי אלכסנדרה, הסכימו פרקליטי הנתבעות והראל, כי אין צורך בחקירתה, מכיוון שאין ביניהם מחלוקת עובדתית אלא משפטית [עמ' 135, 401 בפרו']. עם תום שמיעת העדויות נתתי החלטה על סיכומים בכתב, אולם נוכח בקשות דחייה, ביטלתי החלטה זו והוריתי על סיכומים בעל פה, כפי שאכן נעשה. 5. בשלב הזה של הדיון לאור העובדות שאינן במחלוקת, המסמכים שאינם במחלוקת, העדויות והתרשמותי מהן, דין התביעה להידחות מהנימוקים המצטברים להלן. ראשית, צודקת ב"כ הנתבעות, כי החוק החל במקרה זה הינו החוק הירדני, בהתאם למנשר בדבר נטילת השלטון על ידי צה"ל (מנשר מס' 1) והמנשר בדבר סדרי שלטון ומשפט (יהודה ושומרון) (מנשר מס' 2) תשכ"ז-1967, אשר נכנס לתוקף ביום 7.6.67. החוק הירדני הספציפי הוא חוק תכנון ערים, כפרים, ובניינים (חוק זמני) מס' (79) לשנת 1966 , כפי שתוקן על ידי מפקד כוחות צה"ל באזור בצו בדבר תכנון ערים, כפרים, ובניינים (יהודה ושומרון) (מס' 418) תשל"א-1971 (להלן: "חוק התכנון הירדני" ולהלן: "צו התכנון"). לפי סעיף 36(1) בחוק התכנון הירדני, היה על כלנית ו/או צוותא אשר נפגעה לכאורה מהתנאים לקבלת ההיתר, להגיש ערר בגדר בקשה להעביר את הדיון בבקשות להיתרי הבניה לועדת התכנון המחוזית, תוך חודש ימים מקבלת ההחלטה המשנה את התנאים, והועדה המקומית היתה צריכה להעביר הערותיה לוועדה המחוזית. עוד נקבע בחוק, כי החלטת הועדה המחוזית הינה סופת ואינה ניתנת לערעור "בכל צורה שהיא כל עוד באה החלטת הועדה המחוזית לתמוך בהחלטת הועדה המקומית". במידה וחלקו הועדות בדעותיהן, זכאית הועדה המקומית להביא את המחלוקת לפני מועצת התכנון העליונה תוך חודש ימים מיום קבלת החלטת הועדה המחוזית, "והחלטת מועצת התכנון העליונה תהיה סופית". זאת ועוד, החוק הירדני קובע במפורש את הפרוצדורה לבקשת פיצויים של מי שנפגע מהתנאים בהיתר. בין השאר נקבע, כי על הנפגע להגיש בקשה לפיצויים תוך שלושה חודשים מיום שנמסרה לו ההחלטה התכנונית. אין חולק שכלנית, בשמה או בשם צוותא, לא עמדה בדרישות החוק הירדני. לא הגישה ערר במועד, ולא הגישה בקשה לפיצויים במועד הקבוע בחוק התכנון הירדני. אפילו תביעה זו, הוגשה בשיהוי ניכר, מבלי שניתן לכך הסבר מניח את הדעת. שנית, גם אם נקבל את טענת כלנית, כי התביעה מבוססת על עילה נזיקית על פי החוק הישראלי, כלנית לא הוכיחה במידת ההוכחה הדרושה במשפט אזרחי, שהנתבעות הפרו חובת זהירות כלפי הציבור, והתנהלו שלא בתום לב וברשלנות. לא הוכח שהועדה המקומית שינתה את ההחלטה הראשונה לגבי חמישה מגרשים ללא הנמקה, לא הוכח שהתנאים למתן היתרי הבניה היו לא סבירים, ושהמועצה והועדה המקומית עיכבו את מתן ההיתרים במשך ארבע שנים, ופעלו באופן שרירותי ללא שינוי נסיבות. כמו כן, לא הוכח במידה הדרושה הנזק הנטען. במאזן ההסתברויות גרסתן של המועצה והועדה המקומית עדיפה על פני גרסתה הכוללנית של כלנית, המבוססת על עדות מרכזית של בעל עניין, עדות בעייתית מאד, בלשון המעטה, שאינה מתיישבת עם ניסיון החיים, השכל הישר והגיונם של דברים, במיוחד כאשר עסקינן בחברה "יזמית בתחום הנדל"ן" [סע' 1 בתביעה וסע' 1 בתצהיר אמיר] שבעל השליטה שלה אמיר הוא עורך דין, כפי שהתברר במשפט. גם רעייתו שייצגה את כלנית לאורך הדרך, היא עורכת דין. עסקינן באנשים האמורים להבין ולהתמצא בחוזים, בהיבטים ובהשלכות של עסקי בניה, לרבות התנהלות מול רשויות התכנון והבניה. העד המרכזי שהעיד מטעם כלנית הוא אמיר, כאמור בעל השליטה בכלנית, עו"ד במקצועו, אדם שיש לו עניין רב בתוצאות ההליך המשפטי. תצהיר עדותו של אמיר לרבות התצהיר המשלים, נראה מתוכנן ומגמתי, חסר פרטים מהותיים (שהוצגו בראיות הנתבעות), כולל עדויות סברה ושמיעה, ומסקנות משפטיות. התצהיר הראשון חסר אפילו הצהרה אלמנטארית של המצהיר, כמקובל בכל תצהיר, כי הוא מצהיר שזה שמו זו חתימתו וכי תוכן תצהירו אמת. הצהרה כזו הוספה רק בתצהיר המשלים [סע' 31]. בחקירה נגדית התגלה אמיר כעד שאינו מצוי בפרטים, עדותו נשמעה חמקנית ובלתי משכנעת. לדבריו הוא לא טיפל באופן אישי בפרויקט, הוא לא היטיב לזכור עובדות רבות, ושאלות בנקודות מהותיות נותרו ללא מענה או שענה תשובות כגון "לא מבין השאלה", "לא זוכר", "מה השאלה?" וכיו"ב. עדותו עוררה תמיהות לא מעטות, במיוחד על רקע היותו עו"ד ויזם מקרקעין. קשה לקבוע ממצא עובדתי על סמך עדות בעייתית שכזו. העד הנוסף, הינו שאטי. תצהיר עדותו קצר מאד, ומנוסח בצורה מגמתית לתמוך בטענות כלנית ביחס להתנהלות המועצה. התצהיר כוללני ביותר ואינו מפרט עובדות רבות שיכלו לסייע בהבנת הנסיבות וההתרחשויות בזמנים הרלוונטיים. עדותו של שאטי מתייחסת למעט מאד עובדות, שבעצם אינן במחלוקת, ואין בתצהירו דבר היכול ללמד על רשלנות הנתבעות או שיקולים לא סבירים שבהחלטות הוועדה המקומית. לא זו אף זו, בפתח חקירתו הנגדית התברר, שיש טעויות בפרטים הכתובים במכתבים שנשלחו מטעמה של החברה בבעלותו ומטעם כלנית, והוגשו בגדר ראיות כלנית "זו היתה טעות שרצה אחת אחרי השניה, כן" [ת/6, ת/7, עמ' 110, 112, 114, 115 בפרו'], בהמשך התברר שיש לו ולאמיר עסקאות משותפות, מספר פרויקטים, והחלוקה הפנימית ביניהם לא הובררה במשפט דיה. עדותו בבית המשפט היתה הססנית, חמקנית, ודי תמוהה. כך למשל, טען שאין לו מושג מה זה המסמך ת/4 (החלטת הוועדה המקומית לאשר עקרונית הבניה). כאשר הוצג לו המסמך עיין בו ואמר "מה זה, תעזרי לי" [עמ' 124 בפרו'], בהמשך נשאל אם הבין מה כתוב בו וענה "לא, מה זה לבצע ההערות והתיקונים על פי המהנדס ?", ובהמשך נשאל "תעשה לי טובה, אני שואלת אותך, מה שכתוב כאן, אתה מבין על מה כתוב, נכון?" והוא השיב חד משמעית "לא" [עמ' 125 בפרו'] עם זאת, אישר שאטי בסופו של דבר, שנעשו תיקונים בתכניות הבניה, לאור התנגדות התושבים [עמ' 127, 128 בפרו']. לא ברור כיצד דברים אלה עולים בקנה אחד עם עדותו לפיה לחברה בבעלותו לא היתה כל נגיעה לבניה ברחוב ארגמן [עמ' 114 בפרו']. עוד יש לציין, כי במהלך חקירתו הנגדית התחייב שאטי להמציא לבית המשפט תוך 14 ימים את ארבעת החוזים לפיהם מכר את המגרשים [עמ' 132 בפרו'], והוא אומנם עשה כן, אך המסמכים מחזקים דווקא את גרסת הנתבעות, כפי שיבואר בהמשך. באופן כללי ניתן היה להתרשם שהעד יודע הרבה יותר ממה שמוכן היה להעיד, "מגלה טפח ומכסה טפחיים". בסופו של יום, קשה לקבוע ממצא עובדתי על סמך עדות זו. זאת ועוד, כלנית נמנעה מלהביא לעדות עדים אחרים, שהיו מעורבים בעניין, ויכלו לשפוך אור על התנהלות הצדדים בתקופה הרלוונטית. ניתן היה לזמן לעדות את האנשים שהשתתפו בישיבות הוועדה המקומית. בפרוטוקולי הישיבות מופיעים שמות החברים שהשתתפו בדיונים, שמות חברי הסגל, ושמות המוזמנים. אפילו צוינו שמות החברים שנעדרו מהישיבה [ראו למשל נ/3א]. לכאורה, לא היתה כל מניעה לזמן לעדות לפחות חלק מהמשתתפים, כדי לנסות לדלות מידע על השיקולים שהיו בבסיס ההחלטות וקביעת התנאים להיתרי הבניה. הדבר לא נעשה. כמו כן, מתצהיר עדותו של אמיר ברור שהיו עוד אנשים מטעמו, המעורבים בפרויקט-לא רק שאטי- שיכלו להעיד על העובדות, ולתמוך לכאורה בגרסתו. כך למשל, מורשה החתימה של צוותא מר יצחק פריצקר החתום על ההסכם, או נציג מטעמה של צוותא, שאך טבעי היה שיעיד על הליכי קבלת ההיתרים ביחס לבקשות שהגישה. במהלך המשפט, כאשר העיד יחיאל מטעם הנתבעות, הוא ציין בחקירתו הנגדית, כי ניהל באופן אישי משא ומתן עם מנכ"ל צוותא משה בן סירא, שידע כי עליו לפתח את הרחוב, כפי שעשה ביחס לשלוש מאות (300) בתים שבנתה בישוב, וכי "הציע לי בשלב מסוים להעביר את המגרשים לרשות המועצה בגלל כדאיות כלכלית" [עמ' 160 בפרו']. עדותו של יחיאל לא נסתרה, וכלנית אפילו לא ביקשה להתיר לה לזמן עד זה, כעד הזמה. האדריכלית ליברבוים צופית, שעבדה עבור אמיר בפרויקט נשוא התביעה ואף בפרויקט קודם, והיא זו שהכינה את הבקשות להיתרי בניה עבור צוותא (להלן: "צופית") [עמ' 45, 46 בפרו'], לא זומנה להעיד. מי אם לא היא, היה מעיד על הליך הגשת הבקשות, התנהלות הוועדה המקומית, הסבירות של התנאים על פי ניסיונה המקצועי, כמי שהכינה תכניות רבות באלפי מנשה. לפי עדותו של יחיאל "היא אדריכלית שעורכת תכניות באלפי מנשה גם לפרטי וגם לחברות" [עדות יחיאל עמ' 174 בפרו']. חסדאי העיד "צופית תיקנה מספר פעמים את התוכניות. אגב, אני מקוה שאתה יודע, אבל צופית עבדה מולנו באופן ישיר והיא הלכה בלך ושוב והיא אפילו בעצמה, אני לא יודע אם היא העידה פה כבר או לא...היא תוכל לספר לך שהיא ישבה במחלקת הנדסה שלנו, יותר מפעם אחת, על מנת להגיע למצב סופי של תוכניות, משום שהיו מחלוקות גם על גודל המגרש, היו שם הרבה עניינים...וגו'" [עדות חסדאי עמ' 214 בפרו']. לפי עדותו של אמיר צופית אף היתה האדריכלית שלו בפרויקט אחר באלפי מנשה [עדות אמיר עמ' 45 בפרו'], ובעניין הנדון היא "הגישה את כל התיקונים שהיה צריך להגיש" [עדות אמיר עמ' 54 בפרו']. אין ספק שעדותה חשובה מאד למחלוקת. רעייתו של אמיר, עו"ד איילה אמיר "אשתי שימשה כעורכת דין בעסקה" [מידע שצץ במהלך חקירתו של אמיר עמ' 47 בפרו'], והיתה מעורבת בחילופי המכתבים בין כלנית למועצה והועדה המקומית, וחתומה על מכתבים, שצורפו לתצהירו - גם לא העידה במשפט. הקבלן אשר ביצע את העבודות מטעם כלנית, ופנה בשמה לוועדה המקומית - גם לא זומן להעיד. אמיר אפילו לא טרח לציין בתצהיר עדותו את שמו של הקבלן אלא הסתפק באמירה "הקבלן". בחקירתו הנגדית התברר שהכוונה להלמן, אשר היה מעורב לפני ולפנים ועשה עבור כלנית את רוב העבודה. ניתן היה לצפות מעדותו של אמיר, שהלמן יהיה העד המרכזי מטעם כלנית שהרי "את רוב העבודה שקשורה בנושא הוצאת ההיתרים עשה עבורי אופיר הלמן, הוא זה שהלך לקבוצה, הוא זה שהלך לאדריכלים...גם בפרויקט הקודם וגם בפרויקט הזה" [עמ' 46 בפרו'], וכן "את הצד המסחרי, מי שהוביל את המהלך מבחינתי היה אופיר הלמן שהיה קשור למתווך שעבד פעם עם צוותא והוא זה שבא והציע לי לרכוש..." [עמ' 47 בפרו'], "אני באופן אישי לא טיפלתי ביום יום של כל מה שקשור בתוכניות. מי שטיפל בזה ביום יום היה אופיר הלמן..." [עמ' 56 בפרו'] "צופית ואופיר הלמן טיפלו בזה ביחד" [עמ' 57 בפרו']. אולם, אמיר לא עשה מאמץ לזמנו לעדות. הלמן זומן להעיד דווקא מטעם הנתבעות, מבלי שאמיר נתן הסבר לכך. התנהלות זו מכרסמת כרסום של ממש בגרסתה של כלנית. אדם נוסף, טובי, שלדברי אמיר "...היה מעורב בפרויקט מלכתחילה, הוא גם היה איש ששיווק לנו את הבתים....בסמוך לאחר מכן הוא קנה את המגרש שאני לא זוכר את מספרו 401 אם אני לא טועה" [עמ' 71 בפרו'], גם הוא לא זומן להעיד. לדברי אמיר אותו טיבי שיווק לכלנית את הבתים, ולכאורה עדותו יכלה לסייע במשפט. לא נעשה שום מאמץ לזמנו. לכאורה טיבי עד חשוב מאד לכלנית, שהרי הוא עסק בשיווק הפרויקט, ולכאורה יכול היה להעיד על רוכשים פוטנציאליים שהיו מעוניינים לקנות בתים מכלנית. מכיוון שלא זומן להעיד, יש להניח שעדותו לא היתה תומכת בגרסתה של כלנית. הלכה פסוקה היא, כי מעמידים בעל דין בחזקתו, שלא ימנע מבית המשפט ראיה שהיא לטובתו, אשר לפי תכתיב השכל הישר, עשויה לתרום לגילוי האמת, ואם נמנע מהבאת ראייה רלוונטית, שהיא בהישג ידו ואין לו הסבר סביר למחדלו, ניתן להסיק, שאילו הובאה אותה ראייה היתה פועלת נגדו [ראו ע"א 465/88 בנק למימון וסחר נ' מתתיהו פ"ד מה(4) 651, 658; ע"א 55/89 קופל נ' טלקאר פ"ד מד(4) 595, 602; ע"א 27/91 קבלו נ' ק' שמעון קבלנות מתכת בע"מ ואח' פ"ד מט(1) 450; ע"א 2275/90 לימה חברה ישראלית לתעשיות כימיות בע"מ נ' רוזנברג ואח' פ"ד מז(2) 605, 614; ע"א 369/99 ארדמן נ' חברת פרויקט אורנים בע"מ ואח' פ"ד נח(2) 385]. הנחה זו המבוססת על ציפייה הגיונית ניתנת אומנם לסתירה, ברם, בנסיבות דנן, לא הובאו כל נימוקים משכנעים במגמה לנסות ולסתרה. בחקירתו הנגדית על ידי ב"כ הראל, נשאל אמיר מדוע לא פרט בתצהיר עדות ראשית אודות עדים אשר לא עלה בידו להגיש תצהירים מטעמם ובמיוחד הלמן, והוא השיב "אין לי הסבר, זאת אומרת זה לא.. אני לא יכול לתת תשובה" [עמ' 100 בפרו']. שלישית, בשיקולים לבחינת מאזן ההסתברויות, יש משקל למסמכים שאין מחלוקת על תוקפם, ובמיוחד ההסכם, העתקי הבקשות להיתר בניה, ותכנית התב"ע, מסמכים שכלנית הגישה כראיות מטעמה, ומחזקים דווקא את גרסת הנתבעות, במיוחד לאור המסמכים הרבים המלאים הקשורים לעניין הנדון, שהוגשו מטעם הנתבעות, כולל היתרי בניה אחרים שניתנו לבתים בסביבה, בהם היו תנאים דומים ואף נוספים. יוער, כי משום מה, ההסכם לא צורף לכתב התביעה, למרות שצורפו מסמכים רבים אחרים, ונחשף לראשונה בבית המשפט, בגדר כתב ההגנה של הנתבעות [נספח ג']. רק בגדר תצהיר עדותו הראשית, צירף אמיר הסכם זה [נספח ת/1 או נ/2]. ההסכם מלמד שאין לכלנית כל זכות להתערב בבניית הפרויקט, לא במישרין ולא בעקיפין, ולא לערער בדרך כלשהי, לא לפני צוותא ולא לפני רשויות התכנון [סע' 3 ס"ק ג' ד']. עוד צוין בהסכם, כי במידה וכלנית תעדיף שקבלן אחרי יבנה את הפרויקט היא תוכל לעשות כן אך הקבלן מטעמה "יבנה את הבתים בהתאם להיתרי הבניה שהוצאו על ידי צוותא" [סע' 3 ס"ק ח(ג)]. עוד צוין בהסכם כי במקרה כזה, תשתנה התמורה, וכלנית תשלם את התמורה לצוותא בשלבים, לפי התקדמות הבניה, כך ש- 35% מהתמורה ישולמו עם גמר שלד של כל הבניה [סע' 4(ג)(1)(ב)], 35% עם גמר הבניה [סע' 4(ג)(1)(ג)], ו-20% עם גמר עבודות הפיתוח ומסירת המבנה המושלם לרוכש [סע' 4(ג)(1)(ד)]. הנה כי כן, לפי ההסכם, עבודות הפיתוח חלות על כלנית, ובכל מקרה צוותא בלבד אחראית על הוצאת היתרי בניה. צוותא הצהירה במבוא להסכם, כי יש בידיה "תכניות הגשה להיתרי בניה של הבתים", והיא "תהיה רשאית לקבל היתרי בניה לבניית הבתים עם תשלום אגרות הבניה" [הואיל מס' 4 ת/1 או נ/2]. אין שום הצהרה בהסכם שיש בידי צוותא היתרי בניה. כלנית רכשה לפי ההסכם זכויות ב-8 יחידות דיור, שהיו אמורות להיבנות על ידי צוותא בהסתמך על תכניות שהגישה צוותא. נוסח ההסכם מלמד שצוותא התחייבה לבנות בהתאם לתכניות ומפרטים לפי בחירתה הבלעדית, ובהתחשב בדרישות רשויות התכנון המוסמכות, כשמוסכם על הצדדים להסכם, שאין לכלנית שום זכות להתערב או לערער על כך. יש משקל רב למילה הכתובה בהסכם ואין להעדיף עדות בעל פה הסותרת אותה. ברור אם כן, שכלנית התחייבה לקבל ללא עוררין את דרישות רשויות התכנון. לגרסתו של אמיר בתצהיר עדותו, כלנית התאגדה באופן מיוחד לצורך הפרויקט, וההסכם עם צוותא נחתם במטרה לקנות את המגרשים, לבנות בתים ולשווקם, בהסתמך על המצג והמסמכים שהציגה לו צוותא, הכוללים תכנית תב"ע מספר 115/1, ובקשות להיתרי בניה שהוגשו על ידי צוותא ביום 27.10.98. הבקשות אושרו על ידי הועדה המקומית ביום 3.11.98 בהחלטה מס' 980007, לפי תכנית שהכינה צופית, ולגרסתו אף נחתמו על ידי הממונה על הרכוש הממשלתי באיו"ש ביום 14.1.99 [נספחים ת/2, ת/3, ת/4]. אמיר הוסיף והצהיר, כי לפי המצג של צוותא היא רשאית לקבל היתרי בניה, כפוף לתשלום האגרות [סע' 12 - 18 בתצהיר]. אמיר לא צירף את הנספחים להסכם, שהם חלק בלתי נפרד ממנו, ולא ברור על סמך מה הוא הסיק המסקנה, שבעת החתימה על ההסכם, לא היתה כל מניעה לקבל היתרי בניה "בכפוף לתשלום אגרות", כפי שהצהיר בסעיף 18 בתצהיר עדותו. בחקירה נגדית לא נתן אמיר תשובות מניחות את הדעת ביחס לכך. דברים אלה גם עומדים בסתירה להצהרה של צוותא במבוא להסכם, כפי שציינתי לעיל. אמיר גם נשאל ע"י ב"כ הראל, מדוע לא פרט אודות הגורמים שהביאו אותו לחתימה על ההסכם עם צוותא, המצגים שצוותא נתנה לו לגבי ההיתר, השיחה עם צופית, והבדיקה שערך הלמן. לכל אלה השיב אמיר "לא יודע לענות על זה" [עמ' 100 בפרו']. בלתי מתקבל על הדעת. קשה לקבל שאינו יודע לענות על כך. דווקא מהמסמכים שכן צורפו לתצהיר, ומנוסח ההסכם, ניתן להסיק שלא היתה כל וודאות שצוותא תקבל היתרי בניה בשלב החתימה על ההסכם. לא זו אף זו, כפי שציינתי לעיל, לפי ההסכם, צוותא היתה רשאית ליזום ולהכניס שינויים לפי שיקול דעתה בתכנון הפרויקט ובבנייתו, וכלנית התחייבה לא להתנגד לכל שינוי ולא להפריע באופן כלשהו בין במישרין ובין בעקיפין בבניית הפרויקט, הבתים או חלק מהם, כך גם לגבי אופן והיקף עבודות הפיתוח [ראו סע' 3 בהסכם]. נוסח ההסכם מלמד שאמיר בשמה של כלנית, ידע או לפחות היה עליו לדעת, שיתכנו שינויים תכנוניים בפרויקט, כולל בתכנית המתייחסת למגרשים שכלנית רכשה. הוא התחייב בהסכם, בשמה של כלנית, לא להתנגד לשינויים ולא להפריע למהלך בניית הפרויקט. אומנם נכון שבחקירתו הנגדית של אמיר התברר שמה שכתוב בהסכם לא ממש עניין אותו, הוא התייחס אליו כ"חוזה סטנדרטי של צוותא שלא משתייך ספציפית למגרשים האלה" [עמ' 60 בפרו'], אולם ספק רב אם יש אמת בכך. סביר להניח שההסכם נוסח כפי שנוסח מסיבות השמורות עם אמיר וצוותא, כפי שאף העיד יחיאל "החובה של צוותא היתה לבנות את המגרשים ולפתח אותם...מה שכתוב בהסכם זה כדי לעקוף את החוק באיזה שהיא צורה, דובר שם על בניה כוללת של כל המגרשים של שמונה מגרשים...ההסכם עם חברת צוותא שהיא החברה המשכנת, היא עקפה את החוק, אסור היה למכור את המגרשים ולכן היא מצאה איזו שהיא דרך משפטית מפותלת כדי להעביר את המגרשים מחברת צוותא על ידי זה שהיא יצרה מצג שווא שהיא אמורה לבנות את המגרשים והיא אמורה לקבל עליהם מיליון ושש מאות...זה שורש האמת שפה נעשה משהו מעשה לא רגיל, חברת צוותא לא מוכרת מגרשים בלתי מפותחים אלא רק מפותחים הא לא מכרה באלפי מנשה מגרשים לא מפותחים" [עמ' 173 בפרו']. בלתי מתקבל על הדעת שאמיר ורעייתו, שני עורכי דין, לא נתנו דעתם לסעיפי ההסכם. אם בחרו להתעלם מהוראות ההסכם לפי עדותו של אמיר, האחריות רובצת לפתחם. ההסכם הינו מסמך בכתב מחייב, ואין לקבל את עדותו של אמיר העומדת בסתירה לכתוב בו. ברור אפוא שהמצג שהוצג לכלנית עובר לחתימת ההסכם, לא כלל היתרי בניה. נוסח ההסכם מלמד שהליכי התכנון רק בראשיתם. עיון בתכנית התב"ע [נספח ת/2 לתצהיר אמיר] מלמד שלא מצוינים בה ספציפית כל המגרשים נשוא ההסכם. כמו כן, אמיר צירף לתצהיר עדותו רק חלק מהבקשות להיתר, ולא את כל שמונה הבקשות [ראו ת/3]. הוא לא צירף בקשות להיתר המתייחסות למגרשים 399, 402, 406. מכל מקום עיון במסמכים ת/3 מלמד שהבקשות חתומות רק על ידי מגישי הבקשה מטעם צוותא ואין חותמת של הועדה המקומית רשות הרישוי באף אחת מהבקשות. אמיר נשאל על כך בחקירה נגדית, והתחמק ממתן תשובה בטענה שאינו זוכר "אני לא זוכר אם עיינתי בהם לפני שרכשנו את המגרשים, אני רק ידעתי שהוגשו בקשות, אישרה לי את זה גם האדריכלית וזה גם מופיע בהסכם הרכישה שלנו....אני לא אמרתי שעיינתי אמרתי שאני לא זוכר שעיינתי." [עמ' 43 בפרו' וראו בהמשך עמ' 44]. גם אם מסמכים אלה הוצגו לאמיר, ואיני קובעת כך לאור עדותו, היה עליו לדעת שהבקשות עדיין לא נבדקו מטעם הועדה המקומית ורשות הרישוי, כך שאין כל וודאות שיאושרו בסופו של דבר. עדותו של אמיר מלמדת שכלנית התרשלה בבדיקת המצג והנתונים עליהם הצהירה צוותא. בנסיבות אלה, אין לה להלין אלא על עצמה. בנוסף, עיון בנספח ת/4 מלמד שלא ניתן היתר בניה אלא רק החלטה של הועדה המקומית, לאשר עקרונית את התכנית, כפוף לביצוע של הערות ותיקונים. צוין במפורש כי "אין הודעה זו מהווה היתר בניה וכי אין להתחיל בבניה לפני קבלת ההיתר כחוק" [ראו ת/4]. כל אדם סביר, על אחת כמה וכמה עו"ד ויזם מקרקעין, היה מבין שעדיין אין היתר בניה והמצב התכנוני אינו וודאי. אישור עקרוני אינו יכול להבטיח דבר. המציאות וניסיון החיים מלמדים שכל תכנית ראשונית שמוגשת לרשות הרישוי, היא בסיס לשינויים, ויש מרחק רב בינה לבין השלב הסופי של קבלת ההיתר. בתצהיר המשלים ניסה אמיר לתקן את הרושם מעדותו הראשונה והצהיר, כי כלנית מעולם לא טענה שהחלטות הוועדה המקומית מהוות היתר בניה [סע' 4 בתצהיר המשלים]. מעט מדי מאוחר מדי. יתר על כן, לגרסתו של אמיר, "בסמוך לאחר רכישת המגרשים" פנתה כלנית "לנתבעות באמצעות הקבלן אשר ביצע את עבודות הבניה עבור התובעת" (לא מציין מתי אותו מועד סמוך, לא מציין את שם הקבלן ואף לא למי בדיוק פנה), וביקשה לקבל את חשבון האגרות לצורך הוצאת היתרי הבניה, אולם "מסיבות שלא היו ברורות באותה עת השתהו הנתבעות בהוצאת חשבון האגרות". הוא הוסיף וציין, כי "באותה עת לא ייחסתי משמעות מיוחדת לשיהוי זה וייחסתי זאת לעיכוב בירוקרטי" [סע' 20 בתצהיר]. גם אם נקבל את הדברים הללו כאמת לאמיתה, תמוה שאמיר אינו יודע כיום מה היו הסיבות לעיכוב, ועוד יותר תמוה שהוא לא ייחס בשעתו משמעות מיוחדת לשיהוי. זה לא מתיישב עם עדותו בהמשך. הרי הוא מצהיר בהמשך התצהיר, שהעסקה היתה כדאית רק אם היתה יוצאת לפועל בפרק זמן קצר, כי הכוונה היתה למכור את הבתים שיבנו תוך זמן קצר, ולהרוויח מהמכירה. בנסיבות אלה בלתי מתקבל על הדעת שהוא לא ייחס חשיבות לשיהוי. לדבריו של אמיר, לאחר "תקופה קצרה", הומצאה לכלנית החלטה חדשה של הועדה המקומית מתאריך 27.4.1999 שמספרה 990003 לפיה שינתה הועדה המקומית, מיוזמתה, את החלטה 980007 והוסיפה שורה של תנאים "בלתי סבירים קיצונית, וחורגים מסמכות" ששינו מהותית את המצב הקיים. בין היתר נדרשו סקר תחבורה, תיאום שעות עבודה, והגבלת תקופת הבניה ל-18 חודשים [ת/5 סע' 21, 23 בתצהיר]. ראשית, המסמך שצירף אמיר לתצהירו, ת/5, אינו חתום על ידי הועדה המקומית ואינו מסמך שלם, כפי שניתן ללמוד מהמסמך שהגישו הנתבעות [ראו נ/3]. ניתן להיווכח שהועדה המקומית בישיבה מתאריך 27.4.99 החליטה לאשר את הבניה על פי התנאים וההנחיות כמפורט במסמך על שני העמודים. החלטה זו אינה משנה את ההחלטה העקרונית מתאריך 3.11.98 אלא מרחיבה ומפרטת את התנאים שלא צוינו בהחלטה הראשונה. גם בהחלטה הראשונה וגם בהחלטה השניה צוין במפורש שההודעה אינה מהווה היתר בניה כחוק ואין להתחיל בבניה. כך או כך, אמיר נאלץ להודות בחקירה נגדית שהוא בכלל לא טיפל בנושא ההיתרים ואינו יודע לאשר אם הלמן וצופית ביצעו את התיקונים בתכנית, כפי שנדרשו עוד בהחלטה הראשונה [ראו עמ' 54, 56, 57 בפרו']. בהמשך הודה אמיר שידוע לו והסבירו לו שסקר תחבורתי "בדרך כלל אם לא תמיד, הוא משהו שעושים כשעושים תכנית בנין עיר, תכנית שמבקשים היתר בניה לבית" [עמ' 80 בפרו']. משמע, זה לא תנאי בלתי סביר. אמיר הצהיר, כי מיד הבין שהתנאים החדשים ישפיעו על רווחיות העסקה שביצע וכי יידרש "תהליך ארוך מאד לצורך קבלת היתרי בניה" [סע' 25 בתצהיר]. העסקה היתה כדאית או אם להתנסח בלשונו, "אטרקטיבית" כל עוד ניתן היה לקבל היתרי בניה "באופן מיידי", אולם התנהלות המועצה והועדה המקומית גרמה ל"אובדן כל האטרקטיביות של העסקה" מכיוון שהיה ברור שהדרישות יעכבו למשך זמן רב את בניית הבתים [סע' 26 בתצהיר]. הנה כי כן, לפי דבריו של אמיר, הוא הבין מיד שהתנאים החדשים ישפיעו על רווחיות העסקה וצפוי תהליך "ארוך מאד", לצורך קבלת היתרי הבניה. במצב דברים זה, כאשר העסקה כבר לא "אטרקטיבית" כלשונו, מדוע הוא לא פנה לצוותא וביקש לבטל את ההסכם בגלל מצג שווא ? כרוכש סביר, היה עליו לפעול מיד מול צוותא ולהפנות את טענותיו ומענותיו קודם כל לצוותא ולבקש ממנה לפעול לקבלת ההיתרים ללא דיחוי. אין שום ראיה שאמיר נקט פעולה כלשהי שיש בה לבטא את חוסר כדאיות העסקה בזמן אמת, כאשר היה לו ברור שיידרש תהליך "ארוך מאד" לקבלת היתרי הבניה. כרוכש סביר גם יכול היה למכור את המגרשים מיד כאשר הבין שהעסקה אינה אטרקטיבית. גם זאת הוא לא עשה. התנהלותו של אמיר מכרסמת כרסום של ממש בגרסתה של כלנית. במקום זאת, החלה כלנית להתכתב עם המועצה והועדה המקומית, ולדברי אמיר הוא אף נאלץ לנהל משא ומתן עם ראש המועצה מר חסדאי, ודיירי הרחוב אף החלו לתלות שלטים בהם הביעו התנגדותם לבניה. יתר על כן, בחקירה נגדית התבקש אמיר להסביר מדוע לא נקטה כלנית הליכים נגד המועצה בסמוך להחלטה השניה, כפי שאף נכתב במכתב מתאריך 30.6.99 [ת/10] והוא השיב כי לאחר במכתב הם הצליחו להגיע להסדר עם המועצה [עמ' 82 בפרו']. משמעות הדברים היא שכלנית הסכימה לתנאים לקבלת ההיתר והיה עליה לבצע "כל מיני תנאים נוספים" אולם לפי עדותו של אמיר הם לא ביצעו דבר. התשובה שנתן היתה מגומגמת וחמקנית "אנחנו בנינו...לגבי האבנים המשתלבות לא היה הגיון לעשות את האבנים המשתלבות לפני שמסיימים את הבניה של הבתים על המגרשים ולכן לא הגענו לשלב, מה שאמרתי קודם, לא הגענו לשלב שאנחנו מבצעים את החלפת הכביש." [עמ' 85 בפרו']. בהמשך התבקש אמיר לפרט אילו תנאים ביצעה כלנית ושוב התחמק "בנינו גשרון שצריך לבנות, נמנענו מהפרעות לשכנים ועוד אני פשוט לא זוכר..." [עמ' 94 בפרו']. הוא נדרש להשיב האם ביצע את ההתחייבויות שכלנית קיבלה על עצמה, כמו למשל ציפוי החלק החיצוני של הרחוב והשיב, "אני לא זוכר" [עמ' 95 בפרו']. כאשר התבקש לאשר שלא ביצע את הדרישות כמפורט במסמכים ת/4 ו-ת/5 השיב כי אינו יכול לאשר, ואז נשאל ספציפית לגבי ת/5, האם הוגש דו"ח מהנדס קרקע כפי החלטת הועדה מיום 29.4.99, והשיב, "אני לא זוכר, ואני לא בטוח שההחלטה הזאת היא החלטה אפקטיבית" [עמ' 96 בפרו']. בהמשך שוב טען "אני לא זוכר אם הגשנו" [עמ' 97 בפרו']. לטענתו בחודש יולי 99 קיבלה המועצה החלטה אחרת תחת ההחלטה מחודש אפריל 99. גם לגבי סקר תחבורתי השיב "אני לא זוכר אם היו צריכים בכלל... אני לא התעסקתי בשוטף" [עמ' 97 בפרו']. לגבי השאלה אם בוצע סימון מודד מוסמך על גובה פני חצרות ברחוב שגיא, העיד "לא יודע" וכך גם לגבי תוכנית אדריכל נוף "זה תשאלי את המועצה" [עמ' 98]. לעומת זאת, הודה אמיר שלא נתן דעתו על חובת הפיתוח החלה על כלנית ו/או צוותא, לפי סעיף 3(ד) בהסכם [ראו עמ' 61 בפרו']. מהראיות במשפט עולה שכלנית לא מילאה אחר התנאים שדרשה הועדה המקומית [ת/11, נ/3, נ/17]. אין בעדותו של אמיר שום פרט או עובדה מהם ניתן להסיק שלא היה שינוי נסיבות מאז ההחלטה העקרונית, שגרם לוועדה המקומית לדרוש את התנאים לקבלת ההיתרים או שלא טובת הציבור עמדה לנגד עיניה, והיו לה שיקולים פסולים ולא סבירים בצורה קיצונית. טענות כלנית הינן טענות בעלמא שאינן מבוססות על ראיות מוצקות מהימנות. כאמור, עדותו של אמיר בעניין זה היתה חמקנית ובלתי משכנעת. אם אמיר אכן לא ידע מה קורה, לא היה בקיא בפרטים, ולא התעסק "בשוטף" כפי שהעיד על עצמו, הרי הוא זה שהתרשל בניהול ענייניה של כלנית והאחריות לנזקים, אם יש כאלה, מוטלת עליו. רביעית, אין חולק שכלנית מכרה בתאריך 4.3.2004 את חמשת המגרשים הנותרים לחברת מ.א. תבל השקעות בע"מ [ת/17] (להלן: "תבל") וזו קיבלה היתרי בניה לכל המגרשים תוך ארבעה חודשים מהרכישה. אמיר אישר זאת בחקירתו הנגדית [עמ' 88, 89 בפרו']. ההיתרים ניתנו לתבל, כפוף לאותם התנאים שהיה על כלנית לבצע, כך עולה מהמסמכים, ולאחר שתבל שילמה 25,000 ₪ היטל פיתוח עבור כל מגרש. יודגש, בסמוך לאחר שחתמה על חוזה הרכישה עם כלנית, הגיעה תבל בתאריך 21.3.2004 לסיכום בכתב עם המועצה, המסדיר את התנאים לקבלת היתרי הבניה עבור חמשת המגרשים [ראו ת/, נ/1918]. יש משקל רב לנתון עובדתי זה, המחזק את גרסת ההגנה של המועצה. העובדה שהמועצה הוציאה היתרי בניה לכל המגרשים, באותם התנאים שהיו קודם לכן, מלמדת על סבירות התנהלות המועצה והועדה המקומית, ומשמיטה את הבסיס לטענות כלנית בדבר רשלנות הנתבעות. חמישית, כאמור לעיל, עדויות הנתבעות היו משכנעות והותירו רושם אמין שלא נסדק בחקירות הנגדיות הארוכות. על סמך עדויות אלה, והמסמכים שלא נסתרו בראיות אחרות, הוכח במשפט שהיה אינטרס ציבורי מובהק בדרישות הוועדה המקומית למילוי התנאים כדי להוציא ההיתרים. יודגש, מדובר בתנאים ובדרישות שהופיעו בתכנית התב"ע, החל מגימור חזית הבתים וכלה בפיתוח הסביבה, קירות תומכים, גדרות רחוב וכדומה [ת/2]. בהקשר זה, יש להזכיר הלכה פסוקה, לפיה בית המשפט אינו מוסמך על פי החוק ואינו מתאים על פי מהותו לשמש כמוסד תכנון, ואינו מתערב בשיקול הדעת של רשות התכנון אלא אם נפל בו פגם משפטי או שהוא נפגם בשיקולים זרים או בחוסר סבירות [ראו בג"צ 465/93 טריידט ס.א. נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה פ"ד מח(2) 622, 635-636]. מעיקרה נתפסת רשות התכנון המקומית כבעלת המומחיות והניסיון המעשי המתאימים לשם ביסוס שיקול הדעת שלה במתן ההיתר הקונקרטי. כלנית לא הביאה שום ראיה להוכיח ששיקולי הוועדה והבנתה את הוראות התב"ע לא היו נכונים. כלנית לא הוכיחה במשפט ששיקול הדעת התכנוני של הוועדה המקומית חורג מהסבירות, או כי נפל פגם בהחלטה בגלל שיקולים זרים. מדובר בטענות בעלמא שנסתרו בעדויות וראיות הנתבעות. יתר על כן, נפסק לא אחת שיש לוועדה מקומית שיקול דעת מעבר להתאמת הבקשה לדרישות תכנית המתאר המאושרת. עליה לשקול שיקולים שונים כגון: תקני חניה, מקלטים, תנאי שינוי סביבה, דרישות תחבורה וכדומה. כל אלה הם בתחום החוק ואין בהם התערבות אסורה בזכותו של הפרט [ראו בג"צ 663/85 רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז תל-אביב ואח' פ"ד מב(2) 133]. עדויות וראיות הנתבעות מוכיחות שגישת הוועדה וקבלת ההחלטות היתה עניינית ולא הונעה משיקולים זרים. ככל שבדקתי ובחנתי הראיות, לא מצאתי טעמים של אי סבירות בהחלטת הוועדה ביחס לתנאי ההיתרים. נקודה מהותית במחלוקת נסבה בעניין הפיתוח. לטענת אמיר בעדותו, החובה לבצע את עבודות הפיתוח היתה מוטלת על המועצה שקיבלה תשלום אגרות בגין כך. מנגד המועצה טוענת שהפיתוח הסביבתי מוטל על צוותא ו/או על כלנית שנכנסה בנעליה, בהתאם לדרישות הספציפיות המפורטות בתנאי ההיתר. הצדק עם המועצה. כלנית לא הוכיחה בראיות מהימנות טענתה, ואילו מנגד הנתבעות הוכיחו שחובת הפיתוח חלה על צוותא שהיא החברה המשכנת מכוח ההסכמים בינה לבין הממונה על הרכוש הממשלתי והנטוש באזור יהודה ושומרון, והיא זו שהגישה את הבקשות השונות להיתרי בניה [ראו המבוא להסכם נספח א' לתצהיר אמיר, וכן נ/2 ועדות יחיאל עמ' 173 בפרו']. ויסמן העיד, כי המגרשים נשוא התביעה ממוקמים ברחוב המאופיין בקרקע משופעת, ומלאה סלעים והדבר מצריך עבודות פיתוח מאסיביות על מנת לאפשר בניה [נ/28]. לפי עדותו, החלטה הראשונה הינה החלטה עקרונית בלבד, המתייחסת לאופי הרחוב בכללותו, "החליטה הועדה לאשר עקרונית... בכפוף להערות..." [נ/1], זו החלטה כללית ואינה מהווה היתר פרטני לבניה. ויסמן הדגיש כי בפרוטוקול המצורף להחלטה צוין בפירוש כי הוחלט לאשר בניה באופן עקרוני [נ/1 א]. ויסמן העיד כי הועדה המקומית פועלת בסדר פעולות מסוים, ורק בסופו של הליך היא דנה בתוכניות הבניה ובוחרת האם להנפיק היתרים. לטענתו, כלנית לא הגישה תוכניות בניה מפורטות, ואמיר אישר בחקירה נגדית שאכן כך היה, כלנית הסתמכה רק על התכניות שהגישה צוותא. ויסמן הצהיר כי הועדה המקומית פועלת באופן ענייני, תוך שימת דגש לחוקיות הבניה ובטיחותה. לאחר החלטה השניה, פנתה כלנית במכתב דרישה להוצאת היתרי בניה, אולם היא לא מילאה אף לא אחת מדרישות הועדה ולא הגישה תוכניות בנייה מפורטות. דברים אלה הובהרו לה במכתב מיום 9.5.99 [נ/5א]. ויסמן הוסיף וציין כי ממכתב מיום 18.5.99 עולה שכלנית התחייבה במכתב נאמנות שהופקד אצל ראש המועצה למלא אחר דרישות הועדה המקומית, ובכללן, הפיכת רחוב אדיר (ארגמן) לרחוב משולב. התחייבות זו היתה באופן מפורש ללא הסתייגות [ראו נ/6]. לאור התחייבות זו, ניתנה הסכמת הועדה המקומית ליתן היתרי בניה לשלושה עד ארבעה מגרשים בכל פעם, בהתאם למיקום המגרשים. אולם, אז נזכרה כלנית לטעון כי דרישותיה של הועדה המקומית חורגות מסמכויותיה וחסרות בסיס חוקי, וחזרה בה בעצם מהסכמתה [ראו נ/8]. על אף זאת, ביום 25.7.99 החליטה הועדה לבטל את ההחלטה השניה, ולאמץ תחתה את התחייבויות כלנית כתנאי להוצאת היתרי הבנייה [נ/9, נ/9א]. בהמשך לכך, הוציאה הועדה היתרי בנייה למגרשים 399, 402 ו-406, הכוללים את התחייבויות כלנית [ראו נ/12]. ויסמן העיד, כי בסמוך למסירת החזקה בבתים שנבנו על שלושת המגרשים של כלנית, נערכה מטעם מהנדס המועצה ביקורת באתר הבניה, בימים 26.12.99 ו-13.1.00, והתגלה שמסלעה שהוקמה לתמיכת מגרשים ברחוב שגיא, הנמצא מעל רחוב ארגמן אינה יציבה ומסכנת את רוכשי הבתים, התושבים הותיקים ואת העובדים באתר. לפיכך, הוא הוציא מכתב התראה ודרישה לדו"ח מהנדס קרקע [נ/14]. למרות זאת, כלנית לא עשתה מאומה. בהמשך אף החלה התדרדרות קרקע, ולכן, הוא נאלץ להפסיק את העבודות של כלנית באופן מיידי. צו הפסקת עבודות הוצא ביום 21.1.00. אמיר אפילו לא התייחס בתצהיר עדותו הראשון לנושא זה. רק לאחר שנפרשה התשתית העובדתית המלאה בתצהירי עדויות הנתבעות, הגיב אמיר בתצהיר המשלים תגובה כוללנית, להפסקת העבודה, לא לגופו של עניין, לא תיאר את מצב השטח במגרשים, לא העיד היכן הידרדרה קרקע, והסתפק רק בטענה שמדובר במגרשים שלא שייכים לכלנית [סע' 27 בתצהיר המשלים]. ויסמן העיד על תנאים דומים שנדרשו ביחס להיתרי בניה עבור צוותא ביחס לבנייה ברחוב אחר שבו הקרקע נוחה יותר לבנייה [סע' 31 בתצהירו], ועדותו לא נסתרה בחקירה נגדית. לפי עדותו דרישות הועדה המקומית סבירות וענייניות בשים לב לנסיבות בשטח וטובת הציבור. ויסמן גם העיד על התנאים בהיתרי הבניה והדגיש שהתנאים נבעו משיקולים ענייניים ומקצועיים, ולדוגמא הציג תנאים בהיתר בניה שניתן לצוותא, ביחס למגרש ברחוב ארבל, עם מאפייני קרקע לא מסובכים כמו ברחוב ארגמן [נ/17 סע' 29 - 31 בתצהירו]. הוא גם התייחס בעדותו לנסיבות מתן היתרי הבניה לתבל אשר ביצעה עבודות פיתוח בפרויקט ברחוב ארגמן, ולדבריו קיבלה ההיתרים באותם התנאים בדיוק [נ/26,נ/27, נ/28]. ויסמן התבקש להתייחס להיתר שניתן למגרש 401, והסביר "מפני שכיחיד אני לא יכול לדרוש מה שאני יכול לדרוש מהיזם....כל מגרש ומגרש זה התנאים שלו ודרישות שלו" [עמ' 333 בפרו']. חקירתו הנגדית של ויסמן לא ערערה כהוא זה את אמינותו ויושרו המקצועי. הוא העיד עדות מוצקה ומהימנה, הנתמכת במסמכים. עדותו מלמדת, ששיקולי הועדה המקומית היו ענייניים, והתנאים שקבעה למתן ההיתרים היו סבירים, מקצועיים ונועדו לשרת את טובת הציבור, לרבות בטיחותו, לא היתה כל רשלנות מצדם או חוסר תום לב. כלנית היא זו שהתרשלה. יחיאל כיהן בתקופה הרלוונטית כגזבר המועצה, העיד, כי כאשר צוותא הגישה את תוכניות הבניה היה לה ברור, שהאישור העקרוני של הועדה אינו מהווה היתר בניה, והיה עליה להגיש תוכניות מפורטות לגבי כל מגרש ומגרש. לדבריו, עלויות הפיתוח הגבוהות היו ידועות לצוותא, ובפגישות שהתקיימו בין הצדדים, בהן הוא נכח, כלנית לא הביעה כל התנגדות לתנאים שנקבעו. יחיאל אף ציין פרט מהותי חשוב, לפיו לפני שמכרה המגרשים לכלנית, צוותא היתה מוכנה לתת את המגרשים "חינם אין כסף" למועצה, בגלל עלויות הפיתוח הגבוהות [סע' 8 בתצהירו]. יחיאל אפילו לא נחקר על סעיף זה, ובחקירתו הנגדית, מיוזמתו ציין שוב עובדה זו, כולל שמו של מנכ"ל צוותא משה בן סירא, כפי שציינתי בעמ' 419 לעיל, איתו הוא ניהל משא ומתן אישי [ראו עמ' 160 בפרו']. לגבי האגרות, העיד יחיאל, שהובא לידיעת כלנית כי עתיד להתפרסם חוק עזר חדש ולפיו האגרות הקשורות בפרויקט צפויות להיות גבוהות יותר. לכן מיהרה כלנית לשלם, ומידע זה חסך לה סכומי כסף גדולים. אמיר לא הוכיח, ולא שכנע, שלא כך היה. ביחס לעבודות הפיתוח העיד יחיאל, כי כלנית התחיבה לבצען בהסכם עם צוותא, ובפגישות שקיימה במועצה, בשלב המוקדם, לאחר החתימה על ההסכם, דובר על כך "אני חושב שאתה קצת-בלשון המעטה מטעה את בית המשפט, משום שלפני שביצעתם את העבודות ישבנו, אני ישבתי איתכם, ישבנו אצל חסדאי, אצל ראש המועצה, ליבנו את הכול, ישבנו עם מהנדס המועצה, ידעתם בדיוק מה אתם רוצים, לקחתם קבלן שאמור היה לבצע את העבודות, ופתאום אתה מיתמם ואומר לא הייתי צריך לבצע." [עמ' 197 בפרו']. עו"ד רוגל לא שלל עובדות אלה ולא הטיח ביחיאל כי הדברים אינם אמת. בהמשך חקירתו חזר יחיאל ופירט את העובדות הנוגעות לתנאים, התייחס לאבנים משתלבות, לקיר התמך, התנגדויות התושבים, וכו'. בסופו של דבר, לאחר שהמגרשים נמכרו לתבל, לקחה על עצמה המועצה את ביצוע הפיתוח, בהסכם עם תבל "בהסכמה מלאה ותוך משא ומתו חופשי עם מר אשכנזי, גבתה המועצה בעבור כל מגרש אגרה בסך 25,000 ₪ במקום היטל סלילת מדרכה וכביש" [סע' 32 בתצהירו]. המועצה השלימה את עבודות הפיתוח בעלות של כ- 800,000 ₪ נטו, ולא הרוויחה דבר מכך [סע' 33, 34 בתצהירו]. גם על כך נשאל יחיאל שאלות בשוליים, לא ממש רלוונטיות, ענה על הכול, וחזר והעיד על העובדות כהווייתן [עמ' 201 - 207 בפרו']. עדותו של יחיאל, לא נסתרה כהוא זה בחקירה נגדית ארוכה וממצה. עדותו נתמכה במסמכים, והשתלבה במארג העדויות האחרות. עדותו היתה ללא רבב, משכנעת ואמינה, בניגוד גמור לדעתו של פרקליט כלנית [עמ' 198, 199 בפרו']. יש להדגיש כי יחיאל סיים את עבודתו במועצה שנתיים לפני שהעיד, ולכן סביר להניח שאין לו עניין בתוצאות ההליך המשפטי. חסדאי העיד עדות מפורטת וממצה ביחס לכל העובדות הנוגעות לעניין, ואיני רואה צורך לשוב ולפרט את כל העובדות. אדגיש, כי בעדותו מציין חסדאי שחרף התנגדות התושבים לבנייה ברחוב, הוא פעל לטובת כלנית, על מנת שזו תוכל להתחיל בבניה, ולכן הוחלט בסופו של דבר לתת לה שלושה היתרים לשלושה מגרשים, במטרה לעודד אותה ומתוך אמונה כי מהסכומים שיתקבלו ממכירת הבתים היא תתחיל גם בעבודות הפיתוח. הוא הרחיב ופירט על כך בחקירתו הנגדית [עמ' 224, 227, 230, 245 בפרו'], חזר ואמר את אותם הדברים אותן העובדות, לפיהן היה למועצה עניין רב שכלנית תקבל היתרי בניה ותשלים את בניית הבתים ועבודות הפיתוח "אנחנו כל כך רצינו שהיא תקבל, כמעט יצאנו מגדרנו...גם התחננו בפניהם שיעמדו בתנאים ויגישו כבר תכניות מסודרות, שיבנו כבר את הרחוב הזה, שיסיימו אותו" [עמ' 237, 238 בפרו']. חסדאי אישר, כי הפקדת מכתב ההסכמה של כלנית בידיו [נ/6] "הוא חריג שבחריגים", ולדבריו, הדבר נעשה כדי שיהיה אפשר להוציא את ההיתרים [עמ' 238 בפרו']. חסדאי נשאל על תנאים בהיתר שניתן ביחס למגרש ברחוב הארבל והשיב כי "הם בדיוק התנאים שנדרשו מהתובעת. בדיוק. תעבור אחד אחד ותראה." פרקליטה של כלנית בחר שלא לעבור איתו אחד, אחד על התנאים והמשיך בשאלות לנושא אחר [עמ' 244 בפרו']. אין חולק שעם סיום הבניה בשלושת המגרשים, כלנית לא השלימה את התחייבויותיה כלפי המועצה, כפי שהעיד חסדאי, ולדבריו היא אפילו לא פנתה אל הועדה המקומית בבקשה לקבל היתרי בניה לחמשת המגרשים הנותרים. לפיכך, הועדה המקומית לא דנה בבקשות הנוספות. לדבריו, נאמר מפורשות בכתב, כי היתרי הבניה שהוצאו היו לשלושה מגרשים בשלב הראשון, ומכיוון שכלנית לא סיימה את העבודות ולא מילאה את התנאים, אין לה להלין אלא על עצמה. במידה וכלנית רצתה להמשיך בבניה, היה עליה להשלים עבודות הפיתוח, ורק אחר כך להגיש בקשה לקבלת היתרי בניה למגרשים הנותרים. חסדאי גם נשאל ביחס לתשלום האגרות והעיד בעניין זה, בדיוק כפי שהעיד יחיאל, רק בניסוח אחר "אנחנו בטוב לבנו סיפרנו להם....דעו לכם שתוך מספר חודשים החוק הזה...ואז תצטרכו לשלם עוד מעל מאתיים אלף שקל...אנחנו חסכנו להם בטוב לבנו אז על זה באים אלינו בטענות היום ?" [עמ' 253 בפרו']. חסדאי גם נשאל על ההיתרים שניתנו בסופו של דבר לתבל והסביר "חברת תבל היא עבדה בשונה....מהניסיון של כלנית...הוא עשה דבר אחר. הוא, זה כמו חד גדיא צוותא רכשה מהמדינה, כלנית רכשה מצוותא, ותבל רכשה מכלנית, ואחרי זה כל אחד מהאנשים רכש מתבל. והיינו צריכים לעמוד אל מול כל אחד מהרוכשים, כאילו שצוותא, פתאום כל אחד מהרוכשים המסכנים הפך להיות צוותא, או.קי. וכך זה התנהל לצערי הרב, והחוק עמד לצדם, לא יכולתי לעשות שום דבר בעניין הזה, וכל אחד רצה איזה שינויים פנימיים כאלה ואחרים, ולכן הם ביוזמתם, שינו את התוכניות והגישו ודנה הודעה על כל בית ובית" חסדאי השיב בהגינותו כי אם תבל היתה עומדת בתנאים שנקבעו מלכתחילה לכלנית, אף ללא השינויים שדרשו הרוכשים החדשים, היו ניתנים לה ההיתרים [עמ' 262, 263, בפרו']. חסדאי נשאל על התנאים בהיתר הבניה שניתן לטובי חדד - מגרש 401, והשיב חד משמעית "כל הדרישות נדרשו, הוא עמד בכולם..." [עמ' 273 בפרו']. כפי שציינתי לעיל, טובי לא זומן להעיד מטעם כלנית, והדבר פועל לחובתה ומחזק את עדותו של חסדאי. באשר לנזקים שנגרמו כביכול לכלנית העיד חסדאי כי העיכוב בהשלמת הפרויקט, היה בסופו של יום לטובת כלנית, מכיוון שהיא מכרה בסופו של דבר את חמשת המגרשים לתבל בסכום כולל גבוה בהרבה ממה ששילמה לצוותא לפי ההסכם [סע' 55 - 57 בתצהירו]. בחקירה נגדית נשאל חסדאי רק שאלה סתמית, האם בדק שערי דולר בשנת 2004 לעומת שנת 2000, הסתפק בתשובה "לא", ולא ממש עומת עם נתונים מספריים ושערי דולר בזמנים הרלוונטיים [עמ' 276 בפרו']. עדותו של חסדאי היתה משכנעת ומהימנה ואין סיבה לא לקבל עדות זו, הנתמכת גם במסמכים השונים, והמתיישבת עם ניסיון החיים והשכל הישר. חסדאי העיד בבית המשפט בצורה רהוטה, סדורה, לא התחמק משאלות, והיטיב לתאר את התמונה הכוללת. חקירתו הנגדית לא ערערה כהוא זה את עדותו. ברור מהעדויות ומהמסמכים, שההחלטה הראשונה התקבלה כהחלטה עקרונית לאשר את התכנית, כפוף לביצוע הערות ותיקונים של מהנדס המועצה. החלטה זו התקבלה לפני שכלנית רכשה את המגרשים והתייחסה לתכנית שהגישה צוותא. כאמור, אף לא עד אחד מצוותא או אדריכלית התכנית - צופית, העידו במשפט על מנת להוכיח שמדובר בהחלטה לא סבירה. אין גם חולק שההחלטה השניה התקבלה בתאריך 27.4.99 ופירטה את התנאים הנדרשים לקבלת היתרי הבניה, כגון סקר תחבורתי, דו"ח מהנדס קרקע, תיאום שעות עבודה עם הרשויות במועצה, שיפוי דיירים על נזקים, הגבלת גובה בניה ועוד [ראו נ/3, נ/9]. אין לקבל את המסמך ת/5 שאינו חתום על ידי הגורמים המוסמכים במועצה או בוועדה המקומית. הוכח במשפט שכלנית לא מילאה אחר דרישות אלה, אמיר הודה בכך בלשון רפה בחקירה נגדית, כך שבלתי מתקבל על הדעת לבוא ולטעון באותה נשימה, כי כלנית הסתמכה על ההחלטה בעת שרכשה את המגרשים. אין כל ראיה המוכיחה שהתנאים שנקבעו בהחלטה השניה היו לא סבירים והתקבלו בצורה רשלנית או בחוסר תום לב. נהפוך הוא. הוכח במשפט שהועדה המקומית התכנסה בתאריך 27.4.99 סמוך מאד לאחר שכלנית רכשה את המגרשים והמליצה לאמץ את "כתב ההתחייבות של היזם" [ראו פרוטוקול הישיבה נ/4]. במקום למלא את התחייבותה, שלחה כלנית בתאריך 6.5.99 מכתב לאקוני למועצה בו טענה כי "כל הדרישות להוצאת היתרי בניה ע"י הרשות המקומית מולאו זה מכבר". זו טענה סתמית לא מפורטת שאין בה ולא כלום [ראו נ/5]. אמיר לא רק שלא העיד שבוצעו דרישות הוועדה אלא הודה שלא מולאו התנאים שלדעתו היו לא אפקטיביים או שלא היה מקום למלאם בשלב ההוא. מכתב זה אף נסתר מניה וביה מתוכנו של מכתב ההתחייבות שכלנית הוציאה לחסדאי, כשבועיים לאחר מכן, בו התחייבה לבצע שורה של תנאים שנדרשו לקבלת היתרי הבניה, היינו אותו כתב התחייבות של היזם, עליו המליצה הוועדה המקומית [ראו נ/6]. חסדאי בעדותו בבית המשפט אף הסביר את השיקולים לפיהם הסכימה הוועדה המקומית לתת לכלנית שלושה היתרים, כדי שתחל בבניה "יאפשר לו לעשות קצת הכנסות...גם על זה הוא קצת קיטר, ויוכל איכשהו להמשיך מפה למלא את יתר התנאים ולהמשיך לבנות את הרחוב". חסדאי הדגיש כי במגרשים שאושר לכלנית לבנות, "היתה פחות בעיית בטיחות, פחות בעיה של קירות תמך וכו' וכו' ולכן רצינו ללכת לקראתו ואישרנו לו את זה...בתנאים המגבילים שהוא התחייב עליהם שהוא יבצע אותם בהמשך" [עמ' 230, 245 בפרו']. המפה מהמרכז למיפוי ישראל שהוצגה לבית המשפט [נ/1] מלמדת שאכן היתה בעיה טופוגרפית ברחוב נשוא המגרשים, שחייבה בניית קירות תמך, למען בטיחות התושבים בדיוק כפי שהחליטה הוועדה, וכפי שהעידו חסדאי, יחיאל, ויסמן והלמן. הנתבעות גם הוכיחו בראיות מהימנות, שתנאים דומים נדרשו לקבלת היתר ביחס לבקשה של צוותא לבניית יחידות דיור ברחוב ארבל באלפי מנשה [ראו נ/17]. משקל רב יש לעדותו של הלמן, עד אובייקטיבי שאין לו נגיעה לעניין הנדון. כפי שצוין לעיל, הלמן, לכאורה העד המרכזי של כלנית, העיד מטעם הנתבעות ועדותו מלמדת שאין שחר לטענותיו של אמיר. הלמן שימש קבלן מבצע של כלנית, באמצעות חברת א.ל. הלמן בניה והשקעות בע"מ שבבעלותו, ובנה יחידות דיור במספר פרויקטים, הן של כלנית והן של יזמים אחרים שבנו באלפי מנשה. הלמן העיד, כי כלנית הכירה את המבנה הטופוגרפי בישוב, ואת מורכבות הבניה, והיתה מודעת לכך שידרשו עבודות רבות להכשרת השטח ולפיתוח. הוא הדגיש, כי עבודות פיתוח הן חלק בלתי נפרד מכל פרויקט בניה בו היה מעורב בכלל, ובישוב אלפי מנשה בפרט. הלמן העיד בתצהירו, כי רחוב אדיר (ארגמן) מצוי בשיפוליו של הר, קרקע משופעת ובזווית חדה מאוד, ולכן, בניה על קרקע כזו חייבה היערכות ופיתוח מורכבים, אשר כללו עבודות חציבה בהר, יישור הקרקע ובניית קירות תומכים וחיזוקם. הטופוגרפיה של רחוב זה יוצאת דופן במיוחד. הלמן הדגיש, כי המדרון משופע בו מצוי הרחוב, כשמעליו ומתחתיו ישנם רחובות עם בתים בנויים, היוו סכנה גדולה מפני התמוטטות קרקע תוך כדי בניה, וחייבו היערכות מיוחדת להבטחת הבניה [עמ' 280 בפרו']. חיזוק לעדות זו יש במפה הגדולה נ/1 ובמפה הטופוגרפית נ/28. לדבריו, מניסיון שיש לו באזורים אחרים באלפי מנשה, בחלקם הוא היה מעורב, הועדה המקומית הציבה תנאים דומים לתנאים שנקבעו בהיתרים נשוא המגרשים של כלנית. לדבריו, מדובר בתנאים מקובלים וסטנדרטיים. בחקירה נגדית בבית המשפט הוא נשאל על תנאים בהיתרי בניה ביחס לבתים שהוא בנה כיזם באלפי מנשה, והשיב בכנות אילו תנאים לא נדרשו, הסביר מדוע ואילו כן נדרשו. כך למשל, הסביר כי נדרש לצפות באבן קיר תומך מרכזי בפרויקט, אך לא נדרש לצפות קירות שהיו "הגב", וכן משום שהטופוגרפיה היתה שונה מזו של רחוב ארגמן "...הטופוגרפיה של רחוב ארגמן, כשאני אומר רחוב ארגמן זה כמובן אדיר, כן, הקטע הצפוני שלה, היא טופוגרפיה שבהחלט אפשר לומר שהיא יוצאת דופן...הטופוגרפיה הולכת ונהיית קשה וקשה ומגיעה כמעט לרמה של מבחינתי, כמעט בלתי אפשרית לבנות. ממזרח למערב" [עמ' 278 - 281 בפרו']. הלמן העיד בכנות כי הדרישה בתנאי ההיתר של כלנית, לצפות באבן את גדרות הבתים ברחוב, למרות שהיא לא בנתה בתים אלה, "זאת דרישה אקסטרה", דבר חריג [עמ' 284 בפרו']. אולם ברור מעדותו שלא על כך קם ונפל דבר, ומכלול הדרישות היו "מאד בסיסיות" כלשונו [עמ' 285 בפרו']. הלמן הדגיש בבית המשפט שמלכתחילה לפי הסיכום עם אמיר הוא היה אמור לבצע גם את עבודות הפיתוח אולם הכל "נמרח" כלשונו, ולכן, לאחר שהוא סיים את בניית שלושת הבתים הוא נפרד מכלנית ועזב את השטח "...בפועל כל נושא השיווק של המגרשים נמרח, ונמרח, ונמרח וזה כבר לא היה שווה מבחינה כלכלית, לעמוד בקצב האיטי של המכירות, כי בעצם מה שיצא בפועל, הוא לא נתן לי מעין צו התחלה לבתים שהוא לא מכר, רק לבתים שהוא מכר. ברגע שהקצב המכירות שלו היה מאד, מאד בעייתי ולא טוב, ואני ראיתי שזה סתם נמרח ואני כחברה שבונה בהיקפים קצת יותר גדולים מאשר בית אחד, לא יכולה להרשות לעצמי להישאר שם תקוע כל כך הרבה זמן על בית פה ובית אחד פה, החלטתי שפה נפרדות דרכינו" [עמ' 287 בפרו']. הלמן הותיר רושם אמין, הוא העיד בפשטות, בכנות, ואין שום סיבה לא לקבל את עדותו. עדות זו של הלמן, הוציאה בעצם את המרצע מתוך השק. אין חולק שכלנית לקחה על עצמה את בניית הבתים במקומה של צוותא, שהיתה אמורה לבנות לפי ההסכם. לשם כך התקשרה כלנית בהסכם עם הלמן הקבלן המבצע. לפי עדותו של הלמן, שיווק הבתים היה מאד איטי, "נמרח ונמרח, ונמרח" בניגוד לציפיות של כלנית, שקיוותה לעשות רווחים מהר, כפי שאמיר העיד בתצהיר. אין בעדותו של אמיר שום התייחסות לשיווק הבתים שעשתה כלנית במהלך השנים מאז חתימת ההסכם ובעיקר בין השנים 2000 - 20004. לא מניה ולא מקצתה. אמיר פשוט מתעלם מכך ולא מעיד דבר בעניין זה. הימנעות מעדות בנקודה מהותית פועלת לחובתו. התייחסות מובלעת לשיווק הבתים מוצאים לראשונה במכתב מתאריך 23.6.03 שכתב אמיר בכבודו ובעצמו, כעו"ד בא כוחה של כלנית, לעו"ד חייקין, כתשובה למכתבו מתאריך 16.6.03 [נספח ת/15 לתצהיר אמיר]. בסעיף 6 במכתב נכתב כי "בנסיבות אלה נאלצה מרשתנו לעצור את בניית היחידות אותן התכוונה לבנות על המגרשים נשוא מכתבך, ושיווקן, למרות הביקושים לבתים באותה עת, ולמרות ששילמה עבור הוצאת היתרי בניה לכל היחידות". רק במחצית שנת 2003 במכתב תשובה, מתייחס אמיר לראשונה לסוגיית שיווק הבתים, ומנסה ליצור רושם, שהיה שיווק מאסיבי שכלנית נאלצה לעצור בגלל הנתבעות. להד"ם. אין שום ראיה לכך. בכל המכתבים שקדמו למכתב זה, לא אוזכר בכלל שיווק הבתים ולא בכדי, שהרי לא היה שיווק מאסיבי, ולא מכירות בתים. הכל "נמרח" כלשונו של הלמן. מכל מקום, שיווק הבתים אינו קשור בהכרח לתנאים לקבלת היתרי הבניה. ניתן לשווק בתים ולמכרם "על הנייר", כמקובל, במיוחד כאשר יש אישור עקרוני לבניה. זהו שיקול פיננסי שיכול לבוא בחשבון בתמחור. גם לפי עדותו של אמיר בתצהיר, היתה לתנאים החדשים "משמעות כספית" [סע' 25]. לכאורה, לא היתה כל מניעה לשיווק הבתים. מכיוון שאמיר נמנע מלהעיד על נקודה מהותית זו, ולא התייחס בכלל בעדותו לניסיונות השיווק, מחירי השוק בזמנים הרלוונטיים, האם היה ביקוש כלשהו וכיו"ב, ואף לא זימן לעדות את איש השיווק שלו, טובי, הדבר פועל לחובתו. אין חולק שכלנית מכרה שלושה בתים שבנתה על מגרשים 399, 402, ו-406. היתרי הבניה ניתנו בחודש יוני 1999 [נ/12]. הלמן בנה עבור כלנית את הבתים וכעבור כחצי שנה "לקראת תחילת שנת 2000" מסרה כלנית לרוכשים את החזקה בבתים [סע' 12 בתצהיר הלמן]. בעת מסירת החזקה, לא היה פיתוח סביבתי, מכיוון שכלנית לא ביצעה עבודות הפיתוח כפי שנדרשה. פיתוח עולה כסף, ואין שמץ של התייחסות בעדות של אמיר, שלא היתה לכלנית בעיה פיננסית של מימון ביניים. ההיפך הנכון. ברור מהראיות שלא היתה לכלנית כל כוונה לבנות בתים, בטרם מכירתם. ממכלול העדויות והראיות ברור מאליו שכלנית לא הצליחה למכור בתים נוספים במהלך שנת 2000. סביר להניח כי באותה עת, בעטיה של האינתיפאדה שפרצה בשנת 2000 לא היה ביקוש רב לבתים באלפי מנשה, לא היו קונים ולכן כל הפרויקט "נמרח ונמרח" כלשונו של הלמן. הצפי של כלנית לשיווק מהיר ועשיית רווחים, לא לקח בחשבון את פרוץ האינתיפאדה בשנת 2000, שנה וחצי לאחר חתימת ההסכם. מדובר בגורם חיצוני שלא היה תלוי לא בנתבעות ולא בכלנית, גרם להאטת השיווק, שגרמה לכך שאמיר לא נתן "צו התחלת עבודה" להלמן, שהפסיק ההתקשרות עם כלנית ועזב השטח. חד גדיא. אין ספק שלא השתלם לכלנית לממן בניית בתים שטרם נמכרו "על הנייר" וכל העסקה, לפי ההסכם כבר לא היתה אטרקטיבית בעיניו. חסדאי בעדותו תפס את השור בקרניו "אבל מה לעשות? אינתיפאדה, אין שיווק, אין מכירות, אין רצון, אין איך למכור, למה שיגישו תוכניות מפורטות וישלמו כסף, זה הכל, זה כל הסיפור אגב" [עמ' 238 בפרו']. מן המפורסמות הוא שפרוץ האינתיפאדה בשנת 2000, גרם לירידה משמעותית במכירות נדל"ן מעבר לקו הירוק, כפי שאף העיד אגסי, השמאי מטעם כלנית [עמ' 15, 25 בפרו']. אני דוחה מכל וכל את הטענה של אגסי לפיה נוצרה "סטיגמה" למגרשים בגלל העיכוב בקבלת היתרי הבניה. ההסברים שנתן בחקירתו הנגדית אינם משכנעים ואינם עולים בקנה אחד עם ניסיון החיים והגיונם של דברים, כעולה ממארג הראיות. ברור לכל שאם שוק הנדל"ן היה עולה ופורח ומחירי הבתים באלפי מנשה היו מזנקים בצורה משמעותית, לא היה ביטוי לטענה זו. שישית, כלנית לא הוכיחה במידת ההוכחה הדרושה במשפט אזרחי, את שיעור הנזק הנטען על ידה. מדובר בטענות כוללניות וסתמיות ללא ביסוס ראייתי הולם. אין חולק שצוותא לא בנתה את הבתים בשמונת המגרשים, ולא ביצעה את עבודות הפיתוח, כפי שהתחייבה בהסכם, ולמעשה, כלנית לקחה על עצמה את התחייבויות צוותא, לפי האופציה בסעיף 4(ג) בהסכם. במצב זה, מחיר העסקה אינו 1,6000,000 $ אלא פחות סכום של 1,412,800 $ שצוותא "תוותר מתוך מחיר התמורה" [סע' 4(ג)(1) בהסכם. יוצא אפוא שכלנית רכשה את כל שמונת המגרשים בסכום של 187,200 $ דהיינו 23,400 $ לכל מגרש. לפי ההסכם היה על כלנית לשלם את התמורה לצוותא בשלבים, לפי התקדמות הבניה, גם כאשר כלנית לוקחת קבלן משנה, כך ש- 35% מהתמורה ישולמו עם גמר שלד של כל הבניה [סע' 4(ג)(1)(ב)], 35% עם גמר הבניה [סע' 4(ג)(1)(ג)], ו-20% עם גמר עבודות הפיתוח ומסירת המבנה המושלם לרוכש [סע' 4(ג)(1)(ד)]. כלנית לא הביאה ראיות במשפט להוכיח כמה כסף שילמה בסופו של דבר לצוותא, ואין אנו יודעים שום דבר על העניינים הפיננסיים בין שתי החברות. כלנית גם לא הביאה ראיות להוכיח כמה כסף שילמה להלמן על בניית שלושת הבתים, וכמה כסף קיבלה ממכירת שלושת הבתים. שום ראיה על הוצאות שהוציאה בפועל ביחס למגרשים. אמיר לא העיד כלום ביחס לכך, מילא פיו מים. אלה ראיות חשובות למחלוקת ביחס לנזק. הימנעות מהצגת ראיות אלה פועלת כאמור לחובת כלנית. גם אם נצא מתוך הנחה שכלנית שילמה לצוותא את מלוא התמורה, אין הוכחה של נזק שנגרם לכלנית, שהרי אין הוכחה על הוצאות, ואין חולק שהיא מכרה לתבל בשנת 2004 את חמשת המגרשים הנותרים, בסכום של 296,000 $ [ת/17], דהיינו כל מגרש נמכר בסכום של 59,200 $, משמע רווח של 35,800 $ על כל מגרש מחמשת המגרשים הנותרים. למעלה מן הצורך אציין כי גם חוות הדעת של אגסי אין בה להועיל. התברר במשפט שהתשתית העובדתית, קרי נתוני הרקע המהווים בסיס לחוות דעתו של אגסי, לא הוכחו בראיות קבילות כדין, ולכן נשמט הבסיס מתחת חוות דעת זו, הקובעת ירידת ערך לכל מגרש 55,000$ ובסה"כ לחמשת המגרשים, 275,000$. קביעותיו ומסקנותיו של אגסי מבוססות על עובדות שלא הוכחו במשפט, לא בעדויות, ולא בחוזי מכירה/רכישה של בתים ברחוב ובאזור. מדובר בחוות דעת שנערכה בשנת 2008, על סמך ביקור במקום בשנת 2004, שערך כחצי שעה, שעה בלבד [עמ' 16 בפרו']. יש בה קביעות עובדתיות השנויות במחלוקת, המבוססות על עדויות שמיעה "נמסר לי" ללא ציון פרטי המוסר, גם לא בבית המשפט [עמ' 20 בפרו'], ועל סמך הנחות והשערות שלו, כך למשל, בתיאור הסביבה בסעיף 6.1 בחוות הדעת נכתב "...תנועת כלי רכב והולכי רגל דלילה ברוב שעות היממה". אגסי אישר בחקירה נגדית שזו הנחה שלו על סמך מה שראה בביקור הקצר "אופי הסביבה ואת אופי המגרש" [עמ' 17 בפרו']. אגסי גם אישר שחוות הדעת נערכה עוד בשנת 2004 כטיוטה, והוא לא ביקר שוב במקום בשנת 2008 ולא שינה דבר אלא הוציא מהמחשב וחתם "כן, אם אני זוכר נכון, זה מה שהיה" [עמ' 11 בפרו']. אגסי נשאל בחקירה נגדית על קביעותיו ביחס לשווי המגרשים והפסד מימוני ולא נתן הסבר של ממש להפסד מימוני. התברר גם שצוינו על ידו עובדות שלא הוכחו במשפט. הוא אישר שלא ראה דו"חות כספיים של כלנית, לא מאזנים מבוקרים, לא קיבל נתונים מרואה חשבון של כלנית או כל כיו"ב. הוא גם לא עיין בהחלטות הועדה המקומית, ואין לו מושג מדוע לא הוצאו היתרי בניה [עמ' 20, 22, 40, בפרו']. יותר מפעם אחת השיב "אני לא יודע, אני יכול להניח אבל אני לא יודע" [עמ' 24 בפרו']. בהמשך שוב הודה "לא הוצגו בפני שום מסמכים, כל מה שאני הסתמכתי זה על סמך האינפורמציה שאני קיבלתי ממר אבי אלון" [עמ' 39 בפרו']. מי זה אבי אלון? מעבר לכך, אגסי הודה בחקירתו שהיתה לאינתיפאדה השפעה על מחירי הדירות באזור וכשהתבקש לאמוד באחוזים את שיעור השפעתה על מחירי דירות ומגרשים, התחמק מתשובה עניינית וטען לבסוף שאינו יכול לבודד מרכיב זה [עמ' 26 בפרו']. עדותו בנקודה זו הוכיחה עד כמה חוות דעתו מגמתית ונועדה לשרת את תביעתה של כלנית. בנוסף, מתוך שלל ההסברים שניסה אגסי לתת לירידת הערך, ובעיקר משך הזמן שחלף, טען גם שאם היזם המתין שלוש שנים עם המכירה, הרי ששיקול דעת שגוי שלו מהווה גם גורם שיש לקחת בחשבון "ש. ...אז אתה בהכרח אומר שעצם קבלת ההחלטה לדחות את המכירה, גרמה לירידת ערך, זאת אומרת שיקול דעת שגוי של יזם ? ת. כן, יכול להיות....בהחלט בייחוד בתקופה שהיא תקופה של מגמת ירידה וציפייה לירידת מחירים, הרי יזם אמור להיות בעל שיקולים ריאליים, וכשהוא רואה שיש מגמה של ירידת מחירים, שהוא לא רואה איפה היא נגמרת, אז סביר להניח שהוא התגובה הנכונה שלו והריאלית שלו תהיה שהוא יממש את הזכויות שלו...או שהוא יבנה וינסה למכור את זה כבית או שהוא ימכור את זה כמגרש פנוי. אבל לא סביר להניח שבתקופה שיש מגמה של ירידת מחירים, ישב היזם וימשיך לחכות שירדו עוד ועוד המחירים, זה לא סביר" [עמ' 29 בפרו']. זו עדות בעייתית מאד לכלנית. לא זו אף זו, שאטי התחייב להמציא את חוזי מכירת המגרשים [עמ' 132 בפרו'] והוא אכן המציא את החוזים לאחר עדותו [ראו תיק מוצגים]. מדובר בחוזה מתאריך 3.11.99 ביחס למגרש 403 כ-500 מ"ר נמכר בסכום של 63,000 $, חוזה מתאריך 10.12.2003 מגרש 407 כ-500 מ"ר נמכר בסכום של 43,000 $, חוזה מתאריך 28.6.2007 מגרש 413 כ-500 מ"ר נמכר בסכום של 62,000 $. כמו כן הציג הודעת נאמנות מתאריך 30.3.99 ביחס למגרש 417 כ-500 מ"ר שנמכר בסכום של 93,000 ₪. נתונים אלה מלמדים שהמגרשים נמכרו במחירים נמוכים מאלה שצוינו בחוות דעתו של אגסי. יודגש, נתונים אלה היו בהישג ידה של כלנית, שהרי המסמכים היו בחזקתו ובשליטתו של שאטי, עד מטעמה ושותפו לעסקים של אמיר, והיה עליה להביאם לידיעתו של אגסי בטרם ערך את חוות דעתו. ההימנעות מהצגת המסמכים במשפט כחלק מהראיות לפני הגשתם, פועלת לחובת כלנית, כפי שבצדק נטען בסיכומי הנתבעות [עמ' 382 בפרו']. עוד עולה מהראיות שכלנית לא עשתה דבר כדי להקטין את נזקיה אם היו כאלה. הלכה פסוקה היא, שעל התובע מוטלת החובה לנקוט כל צעד סביר להקטין את ההפסד שנגרם לו כתוצאה ממעשה העוול הנתבע, והוא אינו יכול לזכות בפיצוי, כאשר היה יכול למנעו או שמחמת מעשה או מחדל בלתי סביר, הוא לא השכיל למנעו [ראו ע"א 449/81+ ע"א 492/81 בן לב בע"מ נ' ברכה מגד פ"ד לח(4) 70]. מדובר במבחן האדם הסביר, שהיה נכנס בנעליו של הניזוק. בענייננו הוכח בראיות, לרבות עדותו של אמיר, כי היו מחדלים רבים בהתנהלותה של כלנית, מחדלים לא סבירים, שאמיר לא השכיל למנעם, מסיבות השמורות עימו. לפיכך, גם אם נגרמו לכלנית נזקים, ואיני קובעת כך, לא ניתן לומר שהחברה נקטה אמצעים סבירים למניעת הנזקים. כלנית היתה צריכה לפעול באופן אקטיבי באחת משתי דרכים, לבנות את הבתים לפי תנאי ההיתרים, לבצע את הפיתוח הנדרש ולמכור את הבתים או למכור את המגרשים שלוש שנים קודם לכן, בדיוק כפי שהעיד אגסי ביחס לשיקולי יזם כאשר השוק במגמת ירידת מחירים. 6. לאור כל האמור לעיל, אני דוחה את התביעה. כלנית תשלם לנתבעות הוצאות המשפט לרבות שכ"ט עו"ד סכום של 100,000 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק, החל מהיום ועד התשלום המלא בפועל. 7. לאור התוצאה וכפועל יוצא, נדחית ההודעה להראל [ראו סיכומי ב"כ הראל עמ' 399 שו' 7 בפרו']. יחד עם זאת, אתייחס בקצרה ואומר כי מחומר הראיות שהוכח במשפט, ניתן לומר שלא היתה הצדקה למשלוח ההודעה להראל. ראשית, כל העובדות בתצהירה של אלכסנדרה מוחזקות כאמת, בהעדר חקירה נגדית. שנית אין מחלוקת שרק בתאריך 10.11.2005 הודיעה סוכנות הביטוח של המועצה להראל, על התביעה שהוגשה נגדה [נספח י"א לתצהיר אלכסנדרה]. מחומר הראיות עולה שהיתה מחלוקת בין כלנית למועצה ביחס לתנאי היתרי הבניה עוד בשנת 1999, והמכתבים שהוחלפו בין המועצה לבין כלנית לאורך השנים מאז שנת 1999 ועד שנת 2004 [ראו נספחים ת/6, ת/7, ת/10, ת/12, ת/14, ת/15, ת/16] מלמדים שמחלוקת זו עלולה להוליד תביעת נזיקין. אומנם האיום בנקיטת הליכים משפטיים נכתב פעם אחר פעם, מבלי שמומש, אך כל עוד לא חלפה תקופת ההתיישנות, היה על המועצה לדעת, שיתכן והיא עלולה להיתבע. המועצה באמצעות סוכנות הביטוח "החברה למשק וכלכלה של השלטון המקומי סוכנות לביטוח (1992) בע"מ" [ראו מכתבה של אילנית אטל-חן נספח י"א לתצהיר אלכסנדרה] היתה צריכה להביא לידיעת הראל את הנתונים העובדתיים ביחס למחלוקת בינה לבין כלנית, והדבר לא נעשה עובר לכניסת הפוליסה לתוקף. זהו מחדל של המועצה. הפוליסה מחריגה במפורש את הכיסוי הביטוחי בגין מקרה שעלול להוות עילה לתביעה שהובא לידיעת המבוטח לפני תחילת תוקפה של הפוליסה [ראו רשימת הפוליסה עמ' 2 נספח א' לתצהיר אלכסנדרה]. כמו כן, בפרק ההסתייגויות בפוליסה הוסכם כי הפוליסה אינה מכסה תביעה הנובעת מנסיבות שקדמו לתחילת הביטוח על פי הפוליסה והאדם המבוטח ידע שהנסיבות עלולות להביא לתביעה נגדו [ראו סעיף 3.4 בפוליסה עמ' 4 נספח ב' לתצהיר אלכסנדרה]. בשים לב לתוצאה במשפט ולאור ההסכמות בין פרקליטי הנתבעות והראל, אין צו להוצאות ביחס להודעה. 8.בניההיתר בניה