רקע 1. המשיבים - תושבי שכונת קריית בנימין (להלן - השכונה) שבקריית אתא (להלן - העיר) - עתרו לבית-המשפט המחוזי בחיפה על דרך של המרצת-פתיחה, להצהיר על בטלות ההודעות שפורסמו על-ידי עיריית קריית אתא (להלן - העירייה) ושעל-פיהן חויבו בתשלום ארנונה. טענת המשיבים הייתה כי אמות-המידה שעל-פיהן חויבו בתשלום אינן סבירות ולפיכך הן בטלות. אמות-מידה אלה נקבעו בהחלטת מועצת עיריית קריית אתא (להלן - המועצה) מיום 27.4.1989, ולפיהן חולקה העיר לשלושה אזורים - א', ב' ו-ג' - והבניינים המשמשים למגורים בכל אחד מן האזורים חולקו לפי שלושה סוגים: בניין מגורים משובח; בניין מגורים סטנדרטי; מחסן, מוסך או ברכת שחייה ביתית. בניין מגורים משובח הוגדר כ"מבנה מגורים המכיל לא יותר משתי יחידות דיור עם כניסה נפרדת - לכל יחידה". לכל סוג בניין בכל אזור נקבע שיעור הארנונה שתוטל על כל מטר רבוע. השכונה סווגה כאזור ב' "למעט דירה אחת בבניין בודד או שתי דירות בבניין דו משפחתי שהארנונה עליהם מוטלת לפי תעריף אזור א" (להלן - הסייג). המועצה חזרה ואימצה בהחלטותיה את הסייג מדי שנה, עד שנת 1998, השנה שבה עתרו המשיבים לבית-המשפט. במהלך אותן שנים הגישו חלק מן המשיבים עררים על שומות הארנונה שהוצאו להם. חלק מן העררים נדחו, ואילו האחרים לא נדונו מחמת ליקויים בתפקודה של ועדת הערר של העירייה. בשנת 1996 ערער המשיב 1 מר אדוארד חרס לפני בית-המשפט המחוזי בחיפה על החלטות ועדת הערר בעררים שהגיש לוועדה בין השנים 1989-1996. בית-המשפט המחוזי בחיפה (כבוד סגן הנשיא ד"ר ד' ביין), דחה בפסק-דינו מיום 23.3.1998 (להלן - פסק-הדין הראשון) את הערעור משום שסבר שאינו מוסמך, בהליך ערעור על החלטת ועדת ערר, לדון בטענות נגד סבירותו של הסייג. בהערת אגב הביע את דעתו כי הסייג לוקה ב"חוסר סבירות מהותית, אלא אם קיימות עובדות שלא הובאו לידיעתי". בית-המשפט הוסיף כי אין בפסק-דינו כדי למנוע מהמשיב 1 לעתור לבית-המשפט הגבוה לצדק ולתקוף את סבירותו של הסייג. המשיב 1 - ועמו יתר המשיבים - הגישו לבית-המשפט המחוזי בחיפה תובענה חדשה, ובה ביקשו כי בית- המשפט יצהיר על "פסלותו ו/או בטלותו של הסייג" וכן יורה לעירייה להשיב להם את הפרשי הארנונה בין בניין מגורים משובח באזור א' לבין בניין משובח באזור ב' (להלן - הפרשי הארנונה) לשנים 1998-1989. לטענתם, הסייג "הינו בלתי חוקי ו/או בלתי סביר באופן קיצוני". במסגרת תובענה זו הסכימו בעלי-הדין כי בית-המשפט המחוזי יכריע, בין היתר, בשאלת סבירות הסייג. פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי 2. בית-המשפט המחוזי בחיפה (כבוד סגן הנשיא ד"ר ביין) קבע בפסק-דינו מיום 8.12.1999 - שעליו הערעור שלפנינו - כי "עצם המצאו של בנין ולו מפואר ב'שכונה מעורבת' מקטינה את ערכו... לכן, ככלל, לא מתקבל על הדעת ש'בנין משובח' באזור ב' ימוסה כבניין משובח באזור א'". בית-המשפט הורה לעירייה להשיב לכל המשיבים את הפרשי הארנונה לשנת 1998 ודחה את תביעתם של המשיבים, להוציא המשיב 1, לגבי יתר השנים: לגבי השנים 1989 ו-1990 - מחמת התיישנות, ולגבי השנים -1997 1991 - מחמת שיהוי. עוד קבע כי תביעתו של המשיב 1 לא התיישנה וכי לא היה שיהוי בהגשתה עקב ההליך הקודם שנקט, שנסתיים בפסק-הדין הראשון. לפיכך הורה בית- המשפט כי העירייה תשיב למשיב 1 את הפרשי הארנונות לגבי השנים 1998-1989. טענות בעלי-הדין בערעור 3. העירייה טוענת כי מי שבא לתקוף את החלטתה של העירייה עליו החובה להוכיח שההחלטה בלתי סבירה באופן קיצוני. המשיבים לא הביאו ראיות להוכחת טענתם. עוד טוענת העירייה כי בית-המשפט המחוזי השתית את פסק-דינו על הנחות שהניח בדבר ערכם של הבניינים המשובחים שבשכונה, אולם אלה לא הוכחו ואף אינן בתחום ידיעתו השיפוטית של בית-המשפט. יתר-על-כן, ערכו של בניין אינו השיקול היחיד בקביעת שיעורי הארנונה. לגופו של עניין טוענת העירייה כי הסייג סביר וכי סייגים דומים קיימים ברשויות מקומיות אחרות. כנגדה טוענים המשיבים שבית-המשפט השתמש - לעניין ערכם של הבניינים המשובחים בשכונה - "בשכל ישר, בהבנה ובידע המצוי אצל כל בר בי רב" ומשקבע ש"לא מתקבל על הדעת ש'בנין משובח' באזור ב' ימוסה כבנין משובח באזור א'", היה על העירייה להראות כי הסייג סביר. דיון 4. הלכה היא כי לעירייה שיקול-דעת רחב בבואה לקבוע את אמות-המידה להטלת חיובי ארנונה; ממילא מצומצמת התערבותו של בית-המשפט בשיקול-דעתה בנימוק של אי-סבירות. כך נאמר לעניין היקף שיקול-הדעת: "היקף שיקול הדעת הנתון לעיריה, ביחס למהות המבחנים שעליהם תבסס את חיובי הארנונה של בניינים כאלה ואחרים שבתחומה, הוא נרחב. הנחת היסוד היא, שהעיריה מוחזקת כמי שמיטיבה לדעת את כלל צורכי העיר, את היקף השירותים העירוניים הנצרכים על-ידי חלקי האוכלוסיה השונים, וכן את מידת יכולתם היחסית של מחזיקי הנכסים לסוגיהם לשאת בנטל הארנונה..." (דברי השופט מצא בבג"ץ 1355/93 ועד מעקב לענין ארנונה ירושלים נ' ראש עיריית ירושלים [1], פיסקה 4 לפסק-הדין; וראה גם: בבג"ץ 764/88 דשנים וחומרים כימיים בע"מ נ' עיריית קרית אתא [2], בעמ' 802; ע"א 6514/96 חניון המרכבה חולון בע"מ נ' עיריית חולון [3], בעמ' 400; בג"ץ 547/84 עוף העמק, אגודה חקלאית שיתופית רשומה נ' המועצה המקומית רמת-ישי [4], בעמ' 130). וכך נאמר לעניין ההתערבות בשיקול-הדעת מחמת אי-סבירות: "...בית המשפט יראה מקום להתערב, אם, מבחינת המידה, מגיעה החלטה של הרשות לידי אי-סבירות קיצונית, אשר נושאת עימה תכונה של אי-צדק בולט הגורם עוול בולט, או, כדברינו בבג"צ 156/75 הנ"ל, אם ההחלטה בלתי צודקת בצורה משוועת ובלתי נסבלת, עד שאדם בר-דעת לא יעלה על דעתו, שניתן היה לקבל החלטה כאמור" (דברי הנשיא שמגר בבג"ץ 397/84 בנק דיסקונט לישראל בע"מ נ' עיריית גבעתיים [5], בעמ' 21; וראה גם: בג"ץ 764/88 הנ"ל [2], בעמ' 802; בג"ץ 547/84 הנ"ל [4], בעמ' 131; בג"ץ 1355/93 הנ"ל [1], פיסקה 5 לפסק-הדין; בג"ץ 4225/95 לקסן (ישראל) בע"מ נ' עירית אילת [6], פיסקה 7 לפסק-הדין). יודגש, כי על המבקש לתקוף את אמות-המידה שקבעה עירייה לחיוב בארנונה בשל אי-סבירות הנטל להראות זאת. כך נאמר: "הלוא הלכה מושרשת היא מלפנינו, כי המבקש להשיג על תקפותה של החלטה מינהלית, בעילת חוסר סבירות, אינו יוצא ידי חובה אם אין בידו, למצער, להראות, כי ההחלטה לוקה באי-סבירות רבתי..." (בג"ץ 1355/93 הנ"ל [1], פיסקה 5 לפסק-הדין; וראה גם ע"א 6514/96 הנ"ל [3], בעמ' 400; בג"ץ 764/88 הנ"ל [2], בעמ' 803). מכאן, שלא על העירייה להראות כי אמות-המידה שנקטה לצורך החיוב בארנונה סבירות הן, אלא שעל המבקש לתקוף אותן להניח לפני בית-המשפט תשתית עובדתית לטענתו כי אמות-המידה לוקות באי-סבירות קיצונית, ולכן לא די בטענות בעלמא. 5. כאמור, הייתה טענתם המרכזית של המשיבים לפני בית-המשפט המחוזי כי הסייג בלתי סביר במידה המצדיקה התערבות. אלא שלביסוס הטענה לא הניחו תשתית עובדתית. יוער לעניין זה כי "ראשיתה של הבדיקה היא ההשוואה אל שיעורי הארנונה ברשויות אחרות" (בג"ץ 397/84 הנ"ל [5], בעמ' 21; וכן ראו בבג"ץ 1355/93 הנ"ל [1], בפיסקה 6 לפסק-הדין). המשיבים לא עשו כן ולא הציגו לפני בית-המשפט אמות-מידה המשמשות לחיוב בארנונה ברשויות מקומיות אחרות לצורך השוואתן לאמות-המידה שעל-פיהן חויבו. גם בסיכומיהם לפני בית-המשפט המחוזי לא הראו המשיבים ולא הסבירו מה הבסיס שעליו מושתתת טענתם, וכל שטענו היה כי "הסייג הנ"ל הוא בלתי סביר באופן מהותי מהנימוקים שפורטו בפסק הדין של בית המשפט הנכבד [הכוונה לפסק-הדין הראשון - י' ט']". בטענה זו אין ממש. כאמור לעיל, הייתה אמירתו של בית-המשפט כי הסייג לוקה באי-סבירות מהותית בגדר הערת אגב שהוספה בשולי מסקנתו שאינו מוסמך לדון בטענה כזאת במסגרת הליך ערעור על החלטת ועדת ערר. לפיכך לא היה די בהסתמכות על אותה אמירה בדיון נושא הערעור שלפנינו והיה על המשיבים להניח לה תשתית עובדתית, דבר שלא עשו. לעומתם הביאה העירייה ראיות בדבר סבירותו של הסייג. בתצהיר של גזברית העירייה הגברת אסתר אברמסון, שהוגש לבית-המשפט, פורטו הטעמים שעל-פיהם נקבע הסייג. נאמר שם, בין היתר, כי השכונה החלה - "להתאכלס בבניה פרטית אשר הלכה והתעצמה, משנה לשנה וברבות הימים התפתחה לצד ה'שיכונים' שכונת וילות מפוארת ויוקרתית... בנסיבות הנ"ל לא היה מקום עוד להבחין בין תושבי שכונת הוילות בקרית בנימין לתושבי שכונות מבוססות אחרות באיזור א' בקרית אתא... על מנת שלא לפגוע בבתי השיכונים המקוריים והישנים... החליטה מועצת העיר שלא לשנות את סווגה של כל השכונה, אלא של אותו חלק הנמנה על 'שכונת הוילות', דהיינו: 'הבתים המשובחים', כהגדרתם בצו הארנונה". יתר-על-כן, לתצהיר צורפו צווי ארנונה של עיריות אחרות התומכים בטענה נוספת כי "התופעה של סווג דירות מסוימות מתוך אזור אחד באיזור אחר, הינה מוכרת ומקובלת ברשויות שונות ברחבי הארץ". טענות אלה לא נסתרו על-ידי המשיבים. 6. בית-המשפט המחוזי העמיד את הכרעתו על הנימוק שערכם של "בניינים משובחים" בשכונה קטן מערכם של בניינים משובחים באזור א'. לקביעה זאת אין יסוד בראיות ואין להשתיתה על ידיעתו השיפוטית של בית-המשפט (על כך שערכם של מקרקעין אינו בידיעתו השיפוטית של בית-המשפט ראה ע"א 4868/90 אנגל נ' בודסקי [7], בעמ' 437 והאסמכתאות שם). יתר-על-כן העירייה אינה חייבת להביא את ערך הבניינים בחשבון שיקוליה, ומכל מקום, אין זה השיקול היחיד שהיא רשאית להביאו בחשבון לצורך קביעת אמות-מידה לחיוב בארנונה ויכול שהשיקולים יהיו אחרים (ראו: בג"ץ 1355/93 הנ"ל [1], פיסקה 4 לפסק-הדין; בג"ץ 5808/93 חברה כלכלית לירושלים בע"מ נ' מפקד כוחות צה"ל ביהודה ושומרון [8], בעמ' 99). לא היה אפוא יסוד לקביעתו של בית-המשפט המחוזי, ומכאן שהכרעתו אינה יכולה לעמוד. 7. לפיכך אני מציע כי פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי יבוטל וכי תובענתם של המשיבים תידחה. המשיבים יישאו בשכר טרחת עורך-הדין של העירייה בסך 25,000 ש"ח. הנשיא א' ברקו אני מסכים. השופטת ט' שטרסברג-כהן אני מסכימה. ארנונהבניין