## א. הצדדים לעתירה ## 1. העותרת: חברת "מגדלי העתיד בע"מ", ח.פ. _________, בעלת מבנה משרדים הממוקם ברחוב "דרך המדע" _________, "שדות ירוקים". 2. המשיבה 1: הוועדה המקומית לתכנון ובניה "שדות ירוקים", רשות סטטוטורית הפועלת מכוח חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965. 3. המשיבה 2: חברת "עוצמת החשמל בע"מ", ח.פ. _________, חברה ממשלתית האחראית על אספקת חשמל. ## ב. רקע עובדתי ## 4. העתירה דנן מוגשת כנגד החלטת המשיבה 1, הוועדה המקומית לתכנון ובניה "שדות ירוקים", לחידוש תוקף היתר לשימוש חורג שניתן למשיבה 2, חברת "עוצמת החשמל בע"מ", לצורך בניית תחנת משנה על חלק מחלקה _________ שבגוש _________ ברחוב "דרך המדע" ב"שדות ירוקים". 5. מבנה המשרדים של העותרת ממוקם במרחק של כ-50-60 מטרים מהשטח נשוא ההיתר, והעותרת טוענת כי חידוש תוקף ההיתר נעשה בחוסר סמכות ושלא כדין. 6. תחנת המשנה נשוא ההיתר נועדה להוות חלופה לתחנת משנה ניידת הקיימת כיום בסמוך לשטח, ועל נחיצותה לאספקת חשמל ל"שדות ירוקים" והערים הסמוכות נכתב בתזכיר חברת "עוצמת החשמל בע"מ" מיום 19.3.2008. 7. תוכנית הפיתוח של חברת "עוצמת החשמל בע"מ" דירגה את הקמת תחנת המשנה באזור "שדות ירוקים" מזרח ברמת דחיפות א', הרמה הגבוהה ביותר. 8. התוכניות החלות על השטח הן כס/1/26/ב, שאושרה ביום 15.4.2004 וקובעת הוראות לשימושים באזור התעשייה, וכס/1/1/שב"צ, בתוקף מיום 24.1.2007, המאפשרת שימושים נוספים בשטחים המיועדים למבני ציבור. 9. ביום 5.11.2002 החליטה הוועדה המקומית לאשר את בקשת חברת "עוצמת החשמל בע"מ" להקמת תחנת משנה בשטח, בתנאים. 10. ביום 27.1.2004 הוחלט בישיבת הוועדה המקומית כי נדרש הליך של שינוי תב"ע, ובתקופת הביניים הליך של שימוש חורג, ועל כן אושר פרסום בקשה לשימוש חורג. 11. בין התאריכים 22.3.2004-25.3.2004 פורסמו בעיתונות הודעות בדבר הגשת הבקשה לשימוש חורג, והוצגה הודעה בחזית השטח. ביום 9.5.2004 נשלחה לעותרת הודעה בדואר רשום, וכן נמסרו לה הודעות בטלפון, בפקס ובדואר אלקטרוני. 12. לבקשה לשימוש חורג לא הוגשו התנגדויות. ביום 22.6.2004 התקיים סיור חברי הוועדה בשטח, וביום 20.7.2004 הוחלט לקיים פגישה עם נציגי חברת "עוצמת החשמל בע"מ" בטרם הכרעה. 13. ביום 2.11.2004 החליטה הוועדה המקומית לאשר את הבקשה לשימוש חורג בתנאים, וביום 10.3.2005 ניתן ההיתר להקמת תחנת משנה לתקופה של 5 שנים (החל מסיום הבניה). 14. ביום 2.6.2005 פנתה העותרת לעיריית "שדות ירוקים" בטענה שלא יודעה על מתן ההיתר, ונענתה במכתב מיום 23.6.2005 המבהיר כי הפרסומים וההודעות נשלחו כדין. 15. העותרת המשיכה לפנות בעניין ההיתר, לרבות טענות לגבי סיום תוקפו, ופניותיה נענו. בעקבות תלונת העותרת על עבודות חפירה לאחר פקיעת תוקף ההיתר, הוציאה הוועדה המקומית צו הפסקה מינהלי. 16. במקביל למתן ההיתר לשימוש חורג, פעלה הוועדה המקומית להכנת תב"ע חדשה – תכנית כס/26/1/ה', שעניינה "תוספת תכלית חדר שנאים ותחמ"ש של חח"י בשטח שב"צ ברחוב דרך המדע ב"שדות ירוקים"". 17. ביום 2.12.2007 ביקשה חברת "עוצמת החשמל בע"מ" מהוועדה המקומית לחדש את ההיתר ב-3 שנים ממועד פקיעתו, בשל מורכבות הפרויקט ועיכובים. 18. ביום 12.12.2007 התקיימה פגישה בין נציגי הוועדה המקומית לנציגי חברת "עוצמת החשמל בע"מ", ובה סוכם על קידום תכנית תב"ע ועל הבאת חידוש ההיתר לדיון בוועדה. 19. בישיבה מיום 18.12.2007 דנה הוועדה בבקשת חברת "עוצמת החשמל בע"מ" לחידוש ההיתר, והחליטה על חידושו ל-3 שנים, והודעה מנומקת על כך נמסרה לעותרת ביום 25.12.2007. ## ג. הטיעון המשפטי ## ## 20. חוסר סמכות לחידוש היתר לשימוש חורג עבור מבנה שאינו קיים ## 21. הוועדה המקומית חרגה מסמכותה כאשר אישרה חידוש היתר לשימוש חורג עבור מבנה שטרם הוקם, שכן שימוש חורג במהותו מתייחס לשימוש בנכס קיים, ולא להיתר בנייה עתידית, ובכך עשתה שימוש לרעה בכלי התכנוני. 22. מתן היתר לשימוש חורג עבור מבנה שאינו קיים מרוקן מתוכן את הוראות חוק התכנון והבניה הנוגעות להליכי תכנון ובנייה של מבנים חדשים, ומאפשר עקיפה של דרישות תכנוניות מהותיות, לרבות אישור תכניות מפורטות. 23. הפסיקה קבעה כי היתר לשימוש חורג נועד לתת מענה למצבים חריגים וזמניים, ואינו יכול לשמש ככלי לתכנון ארוך טווח או לאישור בנייה חדשה, ובפרט כאשר מדובר במבנה בעל השפעה ניכרת על הסביבה. 24. חידוש היתר לשימוש חורג עבור מבנה שטרם נבנה יוצר מצג שווא כאילו מדובר בשימוש קיים, ובכך פוגע בעקרון השקיפות וביכולת הציבור להתנגד להקמת המבנה על בסיס תכנוני נאות. 25. העובדה שהוועדה המקומית פעלה במקביל לקידום תב"ע חדשה מחזקת את הטענה כי ההיתר לשימוש חורג נועד לעקוף את הליכי התכנון הרגילים, ובכך מהווה שימוש פסול בכלי התכנוני. ## 26. היקף השימוש החורג וסטייה ניכרת מהתכנית ## 27. היקף השימוש המבוקש, הקמת תחנת משנה גדולה, מהווה סטייה ניכרת מהתכנית החלה על השטח, המיועד למבני ציבור, ומשנה באופן מהותי את אופי הסביבה הקרובה, ובכך חורג מהסמכות הנתונה לוועדה לאשר שימוש חורג. 28. הפסיקה קבעה כי שימוש חורג אינו יכול לשמש לאישור סטייה ניכרת מתכנית, שכן הדבר מרוקן מתוכן את הליכי התכנון ומאפשר שינוי ייעוד קרקע ללא הליך תכנוני מתאים, הכולל פרסום והתנגדויות. 29. תחנת משנה, מעצם טבעה, יוצרת מפגעים סביבתיים, אסתטיים ובריאותיים פוטנציאליים, ואישורה בהליך של שימוש חורג, ללא בחינה תכנונית מעמיקה של השלכותיה, מהווה פגיעה קשה באינטרס הציבורי. 30. הטענה כי הוועדה פועלת במקביל לשינוי התכנית אינה מצדיקה אישור סטייה ניכרת בהליך של שימוש חורג, שכן הדבר מאפשר יצירת עובדות בשטח טרם השלמת הליך תכנוני כדין, ובכך פוגע בעקרון שלטון החוק. 31. אישור שימוש חורג בהיקף כה נרחב, המשנה את ייעוד הקרקע בפועל, פוגע בזכויות קנייניות של בעלי נכסים סמוכים, לרבות העותרת, אשר רכשו את נכסיהם בהסתמך על התכניות הקיימות. ## 32. פגיעה בעקרון השקיפות וזכות הטיעון ## 33. חידוש ההיתר לשימוש חורג, מבלי לפרסם הודעה על כך ומבלי לאפשר הגשת התנגדויות, פוגע באופן חמור בעקרון השקיפות ובזכות הטיעון של הציבור ושל בעלי עניין, לרבות העותרת, אשר נפגעים מההחלטה. 34. הפסיקה קבעה כי גם בהליכי חידוש היתר, כאשר קיימת פגיעה מהותית באינטרס הציבורי או בבעלי עניין, יש לאפשר להם להשמיע את טענותיהם, וזאת בפרט כאשר מדובר בשימוש חורג בעל השלכות ניכרות. 35. הטענה כי ההחלטה על חידוש ההיתר היא "טכנית במהותה" אינה יכולה לעמוד במבחן המציאות, שכן מדובר בהיתר לשימוש חורג עבור פרויקט בעל השלכות סביבתיות ותכנוניות מרחיקות לכת. 36. אי מתן זכות טיעון לעותרת בהליך חידוש ההיתר מהווה פגיעה בזכותה להליך הוגן ובזכותה להגן על האינטרסים שלה, ובכך פוגע בעקרונות הצדק הטבעי. 37. העובדה שהעותרת התנגדה בעבר למתן ההיתר המקורי, ופנתה שוב ושוב בעניין, מחזקת את הצורך לאפשר לה להשמיע את טענותיה גם בהליך חידוש ההיתר, ולא להתעלם מהתנגדותה המתמשכת. ## 38. חידוש ההיתר לתקופה העולה על המותר בחוק ## 39. הוועדה המקומית חרגה מסמכותה כאשר חידשה את ההיתר לשימוש חורג לתקופה של 3 שנים באופן מיידי, שכן תקנה 20א'(ג) לתקנות התכנון והבניה קובעת כי חידוש יהיה לשנתיים, ורק לאחר מכן ניתן לחדש לשנה נוספת מטעמים מיוחדים. 40. פרשנות הוועדה המקומית לתקנה, המאפשרת חידוש מיידי ל-3 שנים, מרוקנת מתוכן את ההבחנה בין תקופת החידוש הראשונית לתקופת ההארכה הנוספת, ובכך פוגעת בתכלית החקיקה להגביל את תקופת השימוש החורג. 41. תכלית התקנה היא לאפשר בחינה מחודשת של הצורך בשימוש החורג לאחר שנתיים, ורק אם קיימים טעמים מיוחדים, לאפשר הארכה נוספת, ואישור מיידי ל-3 שנים עוקף את מנגנון הבקרה הזה. 42. הטעמים המיוחדים שצוינו על ידי הוועדה המקומית, כגון מורכבות הפרויקט ועיכובים, אינם מצדיקים עקיפה של הוראות התקנה ומתן חידוש לתקופה המקסימלית באופן מיידי, ללא בחינה מדורגת. 43. הפסיקה קבעה כי יש לפרש הוראות חוק ותקנות באופן דווקני, ובפרט כאשר מדובר בהגבלת סמכויות רשות, ועל כן יש לדחות את פרשנות הוועדה המקומית המרחיבה את סמכותה מעבר ללשון התקנה. ## 44. אי התאמה בין היתר לשימוש חורג לבין תכלית התכנון ## 45. מתן היתר לשימוש חורג עבור תחנת משנה בשטח המיועד למבני ציבור אינו מתיישב עם תכלית התכנון המקורית של השטח, ויוצר עיוות תכנוני הפוגע באופי האזור ובאיכות חיי התושבים. 46. הפסיקה קבעה כי שימוש חורג צריך להיות תואם, ככל הניתן, לייעוד המקורי של הקרקע, ואינו יכול לשמש ככלי לשינוי מהותי של ייעוד הקרקע, ובפרט כאשר מדובר בשימוש בעל השלכות סביבתיות ניכרות. 47. תחנת משנה אינה נכללת בהגדרת "מבני ציבור" על פי התכניות החלות על השטח, ואישורה בהליך של שימוש חורג מהווה פרשנות מרחיבה ובלתי סבירה של הוראות התכנית. 48. העובדה שהוועדה המקומית פועלת במקביל לשינוי התכנית כדי להתאים אותה לתחנת המשנה, מעידה על כך שהשימוש החורג אינו תואם את התכנית הקיימת, ועל כן אינו יכול להיות מאושר בהליך זה. 49. אי התאמה זו פוגעת בעקרון הוודאות התכנונית וביכולת הציבור להסתמך על התכניות המאושרות, ובכך יוצרת חוסר אמון ברשויות התכנון. ## 50. שיהוי בהגשת העתירה כנגד חידוש ההיתר ## 51. טענת השיהוי שהועלתה על ידי המשיבות אינה רלווננטית לעתירה זו, שכן העתירה מופנית כנגד החלטת חידוש ההיתר מיום 18.12.2007, והוגשה ביום 27.1.2008, זמן סביר ביותר לאחר קבלת ההחלטה. 52. העותרת פעלה באופן עקבי כנגד מתן ההיתר המקורי וכנגד חידושו, ופניותיה החוזרות ונשנות לרשויות התכנון מעידות על כך שלא השתהתה בהגנה על זכויותיה. 53. הפסיקה קבעה כי שיהוי יוכר רק במקרים חריגים, כאשר העותרת זנחה את זכויותיה ונגרם נזק ממשי למשיבות כתוצאה מהשיהוי, ואין זה המקרה דנן. 54. העובדה שחברת "עוצמת החשמל בע"מ" הוציאה כספים על תכנון ורכש ציוד אינה יכולה להצדיק פגיעה בזכויות העותרת או לאיין את חובת הוועדה המקומית לפעול כדין. 55. טענת השיהוי אינה יכולה לשמש ככלי להכשרת מעשים בלתי חוקיים או חריגה מסמכות, ובפרט כאשר מדובר בהחלטה תכנונית בעלת השלכות ארוכות טווח. ## 56. אי מיצוי הליכים בטרם הגשת העתירה ## 57. טענת אי מיצוי הליכים, לפיה היה על העותרת להגיש ערר לוועדת הערר, אינה רלוונטית לעתירה זו, שכן העתירה מופנית כנגד החלטה של הוועדה המקומית, אשר לגביה קיימת סמכות עקרונית לבית המשפט לעניינים מנהליים. 58. הפסיקה קבעה כי במקרים בהם מועלות טענות מהותיות כנגד חוקיות ההחלטה או חריגה מסמכות, אין חובה למצות הליכים בפני ערכאות פנימיות, וניתן לפנות ישירות לבית המשפט. 59. העותרת העלתה טענות כבדות משקל בדבר חוסר סמכות, סטייה ניכרת ופגיעה בעקרונות השקיפות וזכות הטיעון, אשר מצדיקות דיון ישיר בבית המשפט. 60. הגשת ערר לוועדת הערר לא הייתה מועילה במקרה זה, שכן הטענות המרכזיות נוגעות לפרשנות חוק ותקנות ולעקרונות יסוד של המשפט המנהלי, אשר מקומן הטבעי הוא בבית המשפט. 61. דרישת מיצוי ההליכים אינה מוחלטת, ובנסיבות העניין, כאשר מדובר בפגיעה מהותית בזכויות העותרת ובאינטרס הציבורי, יש לאפשר דיון מהיר ויעיל בבית המשפט. ## 62. פגיעה בעקרונות התכנון והבניה ## 63. החלטת הוועדה המקומית לחדש את ההיתר לשימוש חורג, תוך התעלמות מהליכי התכנון הראויים, פוגעת בעקרונות היסוד של חוק התכנון והבניה, ובפרט בעקרון התכנון המקיף והשקוף. 64. הפסיקה קבעה כי רשויות התכנון מחויבות לפעול על פי עקרונות תכנוניים סדורים, ולא לאפשר עקיפה של הליכים אלה באמצעות שימוש חורג, אשר נועד למקרים חריגים ומוגבלים. 65. אישור תחנת משנה בהליך של שימוש חורג, במקום בהליך של תכנית מפורטת, מונע בחינה מעמיקה של ההשלכות הסביבתיות, התחבורתיות והחברתיות של הפרויקט. 66. התנהלות הוועדה המקומית, המאפשרת לחברת "עוצמת החשמל בע"מ" להקים פרויקט ענק באמצעות היתר לשימוש חורג, יוצרת תקדים מסוכן ומעודדת עקיפה של הליכי תכנון ראויים. 67. פגיעה זו בעקרונות התכנון והבניה עלולה להוביל לפגיעה באיכות הסביבה, בתשתיות ובאיכות החיים של תושבי האזור, ובכך לפגוע באינטרס הציבורי הרחב. ## 68. אי התחשבות באינטרס הציבורי הרחב ## 69. החלטת הוועדה המקומית לחדש את ההיתר לשימוש חורג, תוך התעלמות מהתנגדויות העותרת ומהשלכות הפרויקט על הסביבה, אינה נותנת משקל ראוי לאינטרס הציבורי הרחב. 70. הפסיקה קבעה כי רשויות התכנון מחויבות לשקול את מכלול האינטרסים, לרבות איכות הסביבה, בריאות הציבור ורווחת התושבים, ואין להעדיף אינטרס כלכלי או תשתיתי על פני אינטרסים אלה. 71. הטענה בדבר חיוניות ודחיפות תחנת המשנה, כפי שהועלתה על ידי חברת "עוצמת החשמל בע"מ", אינה יכולה להצדיק פגיעה בעקרונות התכנון ובזכויות הציבור, ובפרט כאשר קיימות חלופות תכנוניות. 72. הוועדה המקומית לא ביצעה בחינה מספקת של חלופות תכנוניות אחרות, אשר יאפשרו את הקמת תחנת המשנה תוך צמצום הפגיעה בסביבה ובתושבים, ובכך כשלה בחובתה לפעול בסבירות. 73. אי התחשבות מספקת באינטרס הציבורי הרחב, ובפרט בזכויות התושבים הסמוכים, מהווה פגם מהותי בהחלטת הוועדה המקומית ומצדיקה את ביטולה. ## 74. חוסר סבירות קיצוני בהחלטת הוועדה המקומית ## 75. החלטת הוועדה המקומית לחדש את ההיתר לשימוש חורג, בנסיבות העניין, לוקה בחוסר סבירות קיצוני, שכן היא מתעלמת מטענות מהותיות, עוקפת הליכי תכנון ראויים ופוגעת בזכויות העותרת והציבור. 76. הפסיקה קבעה כי בית המשפט יתערב בהחלטות רשות מנהלית כאשר הן לוקות בחוסר סבירות קיצוני, באופן ששום רשות סבירה לא הייתה מקבלת החלטה כזו. 77. העובדה שהוועדה המקומית אישרה חידוש היתר לשימוש חורג עבור מבנה שטרם נבנה, בהיקף כה נרחב, ולתקופה העולה על המותר, מעידה על חוסר סבירות מהותי בהחלטתה. 78. התעלמות הוועדה המקומית מהתנגדויות העותרת ואי מתן זכות טיעון בהליך חידוש ההיתר, תוך הסתמכות על טענות שיהוי ומיצוי הליכים שאינן רלוונטיות, מחזקת את טענת חוסר הסבירות. 79. החלטה זו, המאפשרת הקמת פרויקט תשתיתי משמעותי בהליך מקוצר ובלתי שקוף, אינה עומדת במבחן הסבירות המנהלית ומצדיקה את התערבות בית המשפט. ## ד. הסעד ## 80. כבוד בית המשפט מתבקש להורות על ביטול החלטת המשיבה 1, הוועדה המקומית לתכנון ובניה "שדות ירוקים", מיום 18.12.2007, לחידוש תוקף ההיתר לשימוש חורג שניתן למשיבה 2, חברת "עוצמת החשמל בע"מ", לצורך בניית תחנת משנה על חלק מחלקה _________ שבגוש _________ ברחוב "דרך המדע" ב"שדות ירוקים". 81. כבוד בית המשפט מתבקש להורות למשיבה 1 להימנע מכל פעולה נוספת לחידוש או הארכת תוקף ההיתר לשימוש חורג, וכן מכל פעולה המאפשרת את הקמת תחנת המשנה, אלא בהתאם להליכי תכנון ובנייה מלאים וראויים על פי חוק. 82. כבוד בית המשפט מתבקש לחייב את המשיבות, יחד ולחוד, בהוצאות העתירה ובשכר טרחת עורך דין, בתוספת מע"מ כחוק. אשר על כן ולאור כל האמור לעיל, יהא זה מן הדין ומן הצדק לקבל את העתירה על כל חלקיה.שימוש חורג