בפניי תביעה לתשלום פיצויים מוסכמים. התובעים רכשו מהנתבעת קוטג' בשכונת רמות ב' בירושלים. ההסכם בין הצדדים נחתם ביום 22.2.05. הנתבעת התחייבה להמציא לב"כ התובעים דאז את כל האישורים הנדרשים לרישום זכויות התובעים בקוטג' במינהל מקרקעי ישראל עד ולא יאוחר מיום 31.10.05 (סעיף 12(ב) לחוזה). בהמשך סעיף 12(ב) נכתב כי: "אי המצאת המסמכים לעיל תהווה הפרה יסודית של הסכם זה ותזכה את הקונה בסכום השווה ל-10% ממחיר הקוטג' לפי השער היציג, כפיצוי מוסכם ומוערך מראש והכל בכפוף לאמור בסעיף 7 לעיל". הנתבעת לא קיימה את התחייבויותיה ולא העבירה במועד שנקבע אישור של עיריית ירושלים על היעדר חובות. לאור זאת הוגשה התביעה לפיצויים המוסכמים. בכתב ההגנה טענה הנתבעת כי במהלך המשא ומתן עם התובעים הובהר להם כי קיים חוב ארנונה על הנכס, אלא שחוב זה אינו שלה אלא של חברת מדיאסלייד, אשר שכרה ממנה את הנכס, והנתבעת כבר נקטה בהליכים על מנת לדאוג שחוב זה ישולם. יחד עם כתב ההגנה שלחה הנתבעת הודעות לצדדים שלישיים כנגד מדיאסלייד טכנולוגיות בע"מ (להלן: מדיאסלייד), יצחק ברג'ס, דוד ממן ועיריית ירושלים. כנגד מדיאסלייד טענה הנתבעת כי הפרת ההסכם הנטענת על ידי התובעים הנה פועל יוצא של אי תשלום חוב הארנונה על ידי מדיאסלייד. כנגד יצחק ברג'ס ודוד ממן נטען כי הם ערבים להתחייבויות מדיאסלייד. כנגד עיריית ירושלים טענה הנתבעת, בין היתר, כי אי מתן האישור נבע ממחדלים ו/או מעשים רשלניים של העירייה אשר לא נתנה את האישור על היעדר חוב ארנונה כלפיה למרות שהחוב אינו מוטל על הנתבעת ולא נעתרה לבקשת הנתבעת להסתפק בבטוחה מספקת עד לבירור העניין. בתשובה להודעה לצד שלישי הודתה מדיאסלייד כי עליה לשאת בתשלומי הארנונה, אלא שלטענתה, על פי הסכם השכירות היא התחייבה לשלם את דמי הארנונה והמים החלים עליה לנתבעת ולא לעיריית ירושלים, וזאת לפי דרישה שתקבל מהנתבעת. יצחק ממן ודוד ברג'ס טענו כי ערבותם חלה על מילוי התחייבויות חוזיות של מדיאסלייד, אך לא על אחריות נזיקית שלה. עוד נטען כי אי קיום חובתה של הנתבעת כלפי התובעים, מבלי שלמדיאסלייד, ליצחק ממן ולדוד ברג'ס הייתה כל ידיעה או מעורבות בכך, מנתק כל קשר סיבתי בין הנזק הנטען על ידי התובעים לבין מערכת היחסים החוזית בין הנתבעת לצדדים השלישיים. עיריית ירושלים טענה כי סירובה להעניק אישור להעברת הזכויות בנכס היה כדין מאחר והן לנתבעת והן לתובעים היו חובות ארנונה ביחס לנכס עד למועד בו בוצע שינוי מחזיקים עקב ההודעה על מכירת הנכס לתובעים. מטעם התובע העידו עו"ד פדהאל נקש והתובע עצמו. מטעם הנתבעת העידו קרין פלוריאן, מנהלת משרד הנתבעת. מטעם הצדדים השלישיים 1 - 3 העידו יצחק ברג'ס ועו"ד רפאל פרץ. מטעם עיריית ירושלים העיד משה לוי, מנהל אגף השומה והגביה בעירייה. בין הצדדים התגלעו מחלוקות עובדתיות לא מעטות, אשר הכרעה בהן מייתרת חלק מהשאלות המשפטיות שהתעוררו בתיק. אתייחס, אפוא, תחילה למחלוקות העובדתיות. השתלשלות הדברים הנכס הושכר על ידי הנתבעת לחברת עליון אינטראקטיב בע"מ, אשר במשך הזמן החליפה את שמה למדיאסלייד טכנולוגיה בע"מ (קרין פלוריאן, סעיף 4 לתצהיר). תקופת השכירות החלה ביום 21.10.01. בשנת 2004 הגישה הנתבעת נגד מדיאסלייד תביעת פינוי. הסכם פשרה, אשר קיבל תוקף של פסק דין חלקי, הושג ביום 13.7.04 ומדיאסלייד עזבה את הנכס ביום 20.8.04 (קרין פלוריאן, סעיף 9 לתצהיר). הסכם הפשרה צורף כנספח ו' לתצהיר של קרין פלוריאן. בסעיף 7 להסכם הפשרה נכתב: "בנוסף, הצדדים מתכבדים להודיע לבית המשפט כי יגיעו ביניהם להסדר בנוגע לתשלום הארנונה שעל הנתבעת לשלם לתובעת ו/או לעיריית ירושלים, וזאת תוך מספר שבועות." ההסכם בין התובעים ובין הנתבעת, לפיו רכשו התובעים את הנכס, נחתם, כאמור, ביום 22.2.05. במועד החתימה על ההסכם ידעה הנתבעת על קיומו של חוב הארנונה ביחס לנכס שנמכר. האם ידעו התובעים על החוב לארנונה קרין פלוריאן הצהירה כי: "במסגרת המו"מ לקראת ההסכם מסרה הנתבעת לתובעים כי הנכס הנמכר הוחזק עד חודש אוגוסט 2004 על ידי חברת היי-טק בשם מדיהסלייד אשר פונתה מהנכס על ידי הנתבעת וכי סוגיית הארנונה ביחס לנכס עדיין לא נפתרה, אם כי על הנתבעת לא מוטלת החובה לשלם את חוב הארנונה, שכן בהתאם לפקודת העיריות חלה החובה לתשלום הארנונה על שוכר הנכס בלבד, וזאת לאחר שהחזיק בנכס למעלה משנה וכי בנסיבות הנ"ל ולאור הקבוע בפקודת העיריות, התחייבה הנתבעת כלפי התובעים כי אין על הנכס חוב כלשהו, שכן כאמור, בענין זה הפקודה ברורה ומטילה את החובה לתשלום חוב הארנונה על כתפי השוכר-המחזיק..." (סעיף 18 לתצהיר). התובע הצהיר כי לפני שהקוטג' נרכש, הנתבעת מעולם לא מסרה לתובעים או לעו"ד נקש מידע על תביעה כזאת או אחרת או על בעיה כזאת או אחרת בנוגע לארנונה (התובע, סעיף 11 לתצהיר). לפי תצהירו, הוא גילה את קיומו של החוב, במקרה, כאשר פנה לעיריית ירושלים בעניין אחר, ביום 28.9.05, על מנת לבדוק מה שיעור הארנונה על הקוטג', כדי לשלמה, מתוך הנחה שהקוטג' כבר נרשם על שמו (התובע, סעיף 16 לתצהיר). באותו מועד גילה התובע כי על הנכס רובץ חוב ארנונה בסכום של כ- 177,000 ₪ וכי הקוטג' מסווג בארנונה כעסק (התובע, סעי ף17 לתצהיר). התובע הצהיר כי לו היה יודע מראש על הבעיות שהתעוררו סביב חובות הארנונה וסיווג הנכס, לא היה קונה את הנכס בכלל, שכן הוא קנה אותו בעיקר כהשקעה כלכלית (התובע, סעיף 12 לתצהיר). עו"ד פדהאל נקש, אשר ייצג את התובעים ברכישת הקוטג' הצהיר: "אני מדגיש כי לא ידעתי במועד ניהול המו"מ על קיומו של חוב ארנונה על הקוטג' או על חלק ממנו, והדבר לא נאמר לי ע"י מי מטעם הנתבעת; להיפך, והתמונה שהוצגה הייתה שעל הנכס אין כלל חובות ארנונה בוודאי שלא נמסר לי שום מידע לגבי הליך שהנתבעת מנהלת כנגד דייר קודם בקוטג'" (סעיף 4 לתצהיר). עוד הצהיר עו"ד נקש כי: "..כאשר התחלנו מו"מ בעניין הקוטג' הנ"ל, כבר הייתי אחרי שתי עסקאות שביצעתי עם הנתבעת (עם לקוחות אחרים) ושם המידע שנמסר לי היה נכון לגבי היעדר חובות ארנונה, וביחס לעסקה של התובעים, מנהל הנתבעת בשם עמוס הראה לי במחשב האישי שלו שקיים רישום עדכני בעירייה, לפיו אין חובות ארנונה. בנוסף מעולם לא נמסר לי לגבי הליך משפטי כזה או אחר שהנתבעת מנהלת כנגד השוכר הקודם" (סעיף 6 לתצהיר). לשאלה האם היא עצמה אמרה לתובעים על חוב הארנונה, השיבה קרין פלוריאן בחיוב (עמוד 36 לפרוטוקול). לשאלה מדוע נכתב בתצהיר כי הנתבעת מסרה, ולא כי היא עצמה מסרה, השיבה: "כי לא נפגשתי איתם לבד גם עמוס היה" (עמוד 36 לפרוטוקול). על פי סעיף 5 לחוזה, סך של 174,280 ₪ הוחזק בנאמנות עד להמצאת טופס 50 או אישור מס שבח בגין מכירת המקרקעין לתובעים. כאשר התבקש להתייחס לעדותה של קרין פלוריאן לפיה נאמר לתובעים ולו כי יש חובות ארנונה של דייר קודם, השיב עו"ד נקש: "זה לא אמת. אם הייתי מודע כמו שעשיתי בעיסקאות קודמות שהיו עיקולים וחובות הייתי דורש שיהיה בנאמנות סכום גם עבור ארנונה. ביקשתי שיהיה בנאמנות סכום של 200,000 ₪ ואם הייתי יודע שיש בעיית ארנונה, הייתי דורש סכום גבוה יותר שיופקד בנאמנות כדי להבטיח את הלקוח" (עמודים 71 - 72 לפרוטוקול). אני מעדיפה את עדות התובעים לפיה הם לא ידעו על קיומו של החוב במועד החתימה על ההסכם. אני מקבלת את טענת התובעים לפיה הצהרת הנתבעת כי אין חוב על הנכס מתייחסת גם לחוב אשר לטענתה איננו שלה אלא של מדיאסלייד. כמו כן אני מקבלת את טענתם לפיה אם היו יודעים על קיומו של החוב, היו דואגים להבטיח את תשלום החוב כפי שפעלו בעניין מס השבח. מעדות התובע ומעדותו של עו"ד נקש עלה כי עמוס פלוריאן הוא זה שייצג את הנתבעת בחתימת החוזה. מעורבותו של עמוס פלוריאן עולה גם מעדותה של קרין פלוריאן. עמוס פלוריאן לא נתן עדות מטעם הנתבעת, והדבר פועל לחובתה בעניין מחלוקת עובדתית זו. על מי חל החיוב בארנונה מיום 21.10.01 ועד ליום 20.8.04 שכרה את הנכס חברה בשם עליון אינטראקטיב בע"מ, אשר במשך הזמן החליפה את שמה למדיאסלייד. קרין פלוריאן הצהירה כי מייד ובסמוך לתחילת תקופת השכירות פעלה הנתבעת בהתאם לקבוע בסעיף 326 לפקודת העיריות [נוסח חדש] ומסרה לעירייה הודעה בדבר עסקת השכירות (סעיף 5 לתצהיר). לפי תצהירה, ככל הנראה עקב תקלה טכנית אצל העירייה או בשל העובדה כי מקום הנכס הוא בשכונה הנקראת על שם הנתבעת, נותר אף שמה של הנתבעת כחלק משם השוכר (סעיף 6 לתצהיר). קרין פלוריאן הצהירה עוד כי ב"כ מדיאסלייד, עו"ד רפאל פרץ, אף מסר לה שהוא פועל מול העירייה על מנת לקבל הנחה בתשלום הארנונה לה זכאית השוכרת מפאת היותה חברת היי-טק וכי מדיאסלייד תדאג לתשלום הארנונה ישירות מול עיריית ירושלים. לתצהיר של קרין פלוריאן צורף מכתב שנשלח על ידי הנתבעת ליצחק ברג'ס ביום 5.6.02 בו נכתב: "בהמשך לשיחתנו ולמען הסדר הטוב וכפי שמסרת לנו, עו"ד רפאל פרץ מטפל מטעמכם בתשלומי הארנונה לעיריית ירושלים מכיוון שלדברך הנכם זכאים להנחה כחברת הייטק. בשיחה שנערכה עם עו"ד רפאל פרץ במשרדנו, אישר לנו עו"ד רפאל פרץ שאכן הוא מטפל בנושא קבלת ההנחה וכי תשלומי הארנונה ישולמו על ידכם ישירות לעיריית ירושלים" (נספח ד' לתצהיר). כן צורפו לתצהיר חשבונות הארנונה ביחס לנכס אשר נשלחו לידי השוכרת, שם מופיע שמה של השוכרת "מדיה סליי" וחשבון העירייה מיום 14.4.05 שם מופיע השם "מדיה סלייד מחשב" (נספחים א' ו- ב' לתצהיר של קרין פלוריאן). יצחק ברג'ס הצהיר כי החובה לשלם את הארנונה לעירייה חלה על הנתבעת. לפי תצהירו, הנתבעת נמנעה במכוון מלצרף את נוסחו המלא של הסכם השכירות, המשמיט את הקרקע מתחת לטענתה (סעיף 'ב' לתצהיר). עוד לפי תצהירו: "זכור לי כי לפני שחברת מדיאסלייד שכרה את הנכס מהנתבעת, אני אישית כמנהל של חברת מדיאסלייד, ניהלתי מו"מ עם מנהל הנתבעת מר עמוס פלוריאן. בעת המו"מ עם עמוס הודעתי לו כי ברצון חברת מדיאסלייד להנות מההנחות בארנונה המגיעות לחברות היי טק. מר עמוס הודיע לי כי החברה לא תוכל לבקש הנחה מארנונה בהתאם לתעריפים של חברת היי טק כי הנכס נמצא ברמות שהינו איזור מגורים ולא באיזור של חברות טכנולוגיות, כגון הר חוצבים. אולם עמוס הרגיע אותי ואמר כי חברת מדיאסלייד תשלם את הארנונה לחברת רמות ארזים ולא לעיריה, וכי הסכום שיהיה עליה לשלם יהיה לפי חישוב של ארנונה למגורים ולא לפי חישוב של ארנונה לעסקים. עמוס אמר לי כי במצב זה סכום הארנונה שישולם על ידי חברת מדיאסלייד יהיה פחות או יותר בגובה הארנונה שמשלמות חברות היי טק... ...לאור האמור הוסכם כי הנתבעת תשלם את הארנונה לעירייה (בהתאם להנחות וההסדרים המיוחדים המגיעים לה) ואילו חברת מדיאסלייד תחזיר לנתבעת סכומים אלו על פי דרישתה של הנתבעת. מטעם זה גם נכתב בסעיף 6(א) להסכם כי על חברת מדיאסלייד לשלם את כל התשלומים הנוגעים להחזקת הנכס, אולם לגבי המים והארנונה נקבע "תשלומי הארנונה והמים ישולמו לידי המשכיר"" (סעיף 6 לתצהיר). בסעיף 6א' להסכם השכירות נקבע: "כל התשלומים הנוגעים לאחזקה השוטפת של המושכר, כולל חשמל גז, מים טלפון, ארנונה וכיוצ"ב שיחולו על המושכר בתקופת השכירות ישולמו ע"י השוכר במועדם. תשלומי הארנונה והמים ישולמו לידי המשכיר." לביהמ"ש הוגש מכתב ששלחה הנתבעת ליצחק ברג'ס בנוגע לתשלום חשבון הארנונה (נ/6) בו נכתב: "לפי סעיף 6א' להסכם השכירות תשלומי הארנונה ישולמו לידי המשכיר, להלן פירוט חובכם בגין ארנונה לתאריכים 21.10.01- 20.10.02." האמור בהסכם השכירות ובמכתב נ/6 תומך בגרסתו של יצחק ברג'ס. הדיווח לעירייה על השכרת הנכס משה לוי הצהיר כי הנתבעת לא הודיעה לעירייה על איכלוס הנכס (סעיף 7 לתצהיר). לפי תצהירו, רק במסגרת סקר נכסים שנערך ביום 23.5.04, באזור בו מצוי הנכס, נודע לעירייה לראשונה על איכלוסו ועל השימוש שנעשה בו (סעיף 8 לתצהיר). בדו"ח הסוקר נרשם הבעלים "רמות ארזים" כמחזיק, ובראש העמוד נרשם השם שראה הסוקר במקום "מדיה סלייד" (הדו"ח צורף כנספח א' לתצהיר של משה לוי). לפי תצהירו של משה לוי, ביום 25.5.05 פנתה קרין פלוריאן לעירייה במכתב בו ביקשה להסיר את העיקולים שהטילה העירייה. למכתב צורף הסכם שכירות בין הנתבעת לבין חברת עליון אינטראקטיב בע"מ (ששמה שונה בהמשך למדיאסלייד טכנולוגיות בע"מ), וזו הייתה הפעם הראשונה בה נודע לעירייה על קיומו של הסכם השכירות (משה לוי, סעיף 17 לתצהיר). העובדה שהנכס לא נרשם על שם הנתבעת עד לביקור הסוקר, כמו גם העובדה שברישומי העירייה נרשם השם "מדיאסלייד" ולא "עליון אינטראקטיב", דהיינו השם המתוקן של השוכרת ולא השם המופיע בהסכם השכירות, תומכת בכך שהחוזה המקורי לא הומצא לעירייה וכי על ההחזקה של מדיאסלייד נודע לעירייה בעת ביקור הסוקר. אני מעדיפה, אפוא, את עדותו של משה לוי לפיה הנתבעת לא דיווחה לעירייה על השלמת הבנייה ולא על השכרת הנכס למדיאסלייד. היעדר הדיווח לעירייה על איכלוס הנכס מסביר מדוע על פי הסכם השכירות על מדיאסלייד לשלם את הארנונה לנתבעת, ולא לעירייה, ותומך בגרסת יצחק ברג'ס. העובדה שדרישה ראשונה לתשלום ארנונה נשלחה על ידי העירייה בסוף 2004 מסבירה מדוע לא דרשה הנתבעת ממדיאסלייד תשלומים בגין ארנונה קודם למועד זה. התביעה של הנתבעת נגד מדיאסלייד הוגשה ביולי 2004. בכתב התביעה נדרשה מדיאסלייד לשלם את הארנונה לנתבעת. קרין פלוריאן העידה כי לפני שהוגשה התביעה לפינוי, בדקה הנתבעת ומצאה כי יש חובות ארנונה, ולכן נדרשה מדיאסלייד בתביעה לשלם גם את הארנונה (קרין פלוריאן, עמוד 35 לפרוטוקול). עדותה של קרין פלוריאן איננה מתיישבת עם עדותו של משה לוי לפיה העירייה הוציאה לנתבעת הודעת חיוב לשנת המס 2004 רק ביום 30.12.04, וזאת לאחר איתור הנכס על ידי הסוקר (משה לוי, סעיף 11 לתצהיר). עמוס פלוריאן, אשר ניהל את המו"מ עם יצחק ברג'ס לא נתן עדות, והדבר פועל לחובת הנתבעת גם בנוגע לקביעת הממצאים בעניין חובת תשלום הארנונה. אני מקבלת, אפוא, את גרסת הצדדים השלישיים 1 - 3 לפיה על פי ההסכם היה על מדיאסלייד לשאת בתשלום הארנונה, בהתאם לדרישה שאמורה הייתה לשלוח לה הנתבעת, וכי החובה לשלם את הארנונה לעירייה הייתה מוטלת על הנתבעת. כפי שטוענת ב"כ העירייה בסיכומיה, אינדיקציה נוספת ליחסים בין הנתבעת ובין מדיאסלייד נעוצה בכך שהנתבעת, אשר לטענתה הייתה אמורה לקבל ממדיאסלייד תשלום בגין ארנונה, האריכה את חוזה השכירות עם מדיאסלייד פעמיים, על אף שבפועל לא שולמה הארנונה. כפי שטענה ב"כ מדיאסלייד, אין קשר סיבתי בין אי תשלום הסכום על ידי מדיאסלייד לנתבעת ובין אי המצאת האישור, שכן על הנתבעת היה לשלם את הסכום לעירייה. הנתבעת לא שילמה לעירייה שכן סברה שעל מדיאסלייד לשלם את החוב והיא חששה שמדיאסלייד לא תחזיר לה את הסכום. העובדה שבמסגרת הסדר הפשרה בין העירייה והנתבעת שילמה מדיאסלייד את החוב ישירות לעירייה, איננה רלבנטית. אי אפשר להתעלם מכך שבמסגרת אותו הסדר בין הנתבעת ובין העירייה, ניתנה לנתבעת הנחה משמעותית. קביעתי לפיה על הנתבעת ולא על מדיאסלייד היה לשלם את הארנונה מייתרת את ההכרעה בשאלה האם ידעה מדיאסלייד על מכירת הנכס לתובעים והאם ידעה כי אי תשלום הארנונה לעירייה מונע את השלמת הרישום. אעיר לעניין זה כי עו"ד רפאל פרץ הצהיר שבמהלך כל ההליכים שהתנהלו בין הנתבעת ובין הצדדים השלישיים בפני כב' השופט סובל ואף במהלך המו"מ עם העירייה על מנת לנסות ולהסדיר את תשלום הארנונה, הנתבעת לא דיווחה לו או לצדדים השלישיים על מכירת הנכס או על הצורך להשיג אישור עירייה לצרכי העברת הזכויות לרוכשים (רפאל פרץ, סעיף 7 לתצהיר). לאור האמור לעיל, דין ההודעה לצד שלישי נגד מדיאסלייד להדחות. בעילת התביעה נגד העירייה אשר ליחסים בין הנתבעת לעירייה, על פי סעיף 326 לפקודת העיריות: "נעשה אדם בעלו או מחזיקו של נכס שמשתלמת עליו ארנונה, יהא חייב בכל שיעורי הארנונה המגיעים ממנו לאחר שנעשה בעל או מחזיק של הנכס, אלא שאם היתה כאן מכירה או העברה חייבים המוכר או המעביר או נציגיהם - ואם היתה כאן השכרה לתקופה של שנה או יותר חייבים המשכיר או נציגו - למסור לעיריה הודעה על העסקה כאמור, ובה יפרשו שמו של הקונה, הנעבר או השוכר; כל עוד לא ניתנה הודעה כאמור יהיו המוכר, המעביר או המשכיר חייבים בארנונה שהקונה, הנעבר או השוכר היו חייבים לשלם ולא שילמו. בהשכרה לתקופה הקצרה משנה אחת, יהיה המשכיר חייב בארנונה." על מנת שמדיאסלייד תיחשב כ"מחזיקה" על פי דין, היה על הנתבעת להודיע על השכרת הנכס לעירייה. מהראיות עולה, כאמור, כי הנתבעת לא הודיעה על השכרת הנכס לעירייה, מכאן שהנתבעת היא זו שהייתה חייבת בתשלום הארנונה לעירייה ובדין דרשה ממנה העירייה לשלם את החוב. סעיף 324(א) לפקודת העיריות קובע כי: "לא תירשם בפנקסי המקרקעין כל העברה של נכס, אלא אם הוצגה לפני הרשם, או לפני עוזר הרשם, תעודה חתומה בידי ראש העיריה, המעידה שכל החובות המגיעים לעיריה מאת בעל הנכס ביחס לאותו נכס עד ליום מתן התעודה והנובעים מהוראות הפקודה או מדין אחר -סולקו במלואם או שאין חובות כאלה." עיריית ירושלים פעלה כדין בסרבה לתת את האישור להעברת הזכויות בטרם שולמו חובות הארנונה אשר היו מוטלים על הנתבעת. אין בעובדה שבסופו של דבר שילמה מדיאסלייד את החוב במסגרת הסכם פשרה בין הצדדים כדי להשליך על מסקנה זו. אני דוחה, אפוא, את ההודעה לצד שלישי נגד עיריית ירושלים. התביעה נגד יצחק ברג'ס ודוד ממן משנדחית ההודעה לצד שלישי נגד מדיאסלייד, דינה של ההודעה נגד יצחק ברג'ס ודוד ממן להדחות גם כן. יחד עם זאת אעיר כי על פניו יש ממש בטענת יצחק ברג'ס ודוד ממן לפיה ערבותם איננה חלה על נזקים שנגרמו עקב הפרת החוזה על ידי מדיאסלייד (אם נגרמו) ואף לא על אחריות נזיקית של מדיאסלייד. כפי שטענה עו"ד רינה חורי, הערבות של יצחק ברג'ס ודוד ממן ניתנה בהתאם לסעיף 9(ג) לחוזה אשר קובע כי הערבות הנה להתחייבויות מדיאסלייד על פי הסכם השכירות. האם הופר ההסכם ב"כ הנתבעת טען בסיכומיו כי על פי החוזה מגיע הפיצוי המוסכם בשל הפרה יסודית של אי המצאת המסמכים ולא בשל אי המצאתם במועד. לטענתו, ברור שהצדדים לא התכוונו לכך שהזכות לפיצוי מוסכם תקום בשל איחור של שבוע או חודש, או שמן הראוי במקרה של איחור של שבוע או חודש לפסוק פיצוי מוסכם. סעיף 12(ב) לחוזה קובע כך: "החברה מתחייבת להמציא לב"כ הקונה את כל האישורים הנדרשים לרישום זכויות הקונה בקוטג' במינהל מקרקעי ישראל עד ולא יאוחר מיום 31.10.05. אי המצאת המסמכים לעיל תהווה הפרה יסודית של הסכם זה ותזכה את הקונה בסכום השווה ל- 10% ממחיר הקוטג' לפי השער היציג, כפיצוי מוסכם ומוערך מראש והכל בכפוף לאמור בסעיף 7 לעיל. על אף האמור לעיל, במקרה שבו יחול עיכוב או מניעה בהמצאת האישורים כתוצאה מעיכוב ו/או מניעה בידי הרשויות השונות ידחה המועד האמור לעיל עד להסרת העיכוב או המניעה." לא הובאה עדות מטעם הנתבעת אשר תתמוך בטענה זו שהעלה בא כוחה בסיכומים. קרין פלוריאן, אשר נתנה תצהיר, לא התייחסה בתצהירה לכוונת הצדדים. עמוס פלוריאן אשר ייצג את הנתבעת במהלך המשא ומתן לא נתן עדות. מנוסח הסעיף עולה כי כוונת הצדדים הייתה לזכות את הקונה בפיצוי מוסכם גם במקרה של איחור, ולא רק במקרה של אי המצאת המסמכים. אני דוחה, אפוא, טענה זו של הנתבעת. אני דוחה את טענת הנתבעת לפיה לא היה ראוי להגיש את התביעה בגין הפיצוי המוסכם. לא הייתה מניעה לקיים את ההתחייבות אני מקבלת את טענת ב"כ הנתבעת לפיה יש להניח שהנתבעת לא התכוונה להפר את ההסכם מלכתחילה, ובהחלט ייתכן שהנתבעת האמינה כי החוב איננו מוטל עליה, אלא שלא די בכך כדי לדחות את טענות התובעים. מתצהירו של משה לוי עולה כי הליכים משמעותיים התקיימו בכל הנוגע לתשלום הארנונה בתקופה שבין חתימת החוזה בין הנתבעת לתובעים ובין המועד בו היה על הנתבעת להמציא את האישור. ביום 13.4.05 הגישה העיריה תביעה נגד הנתבעת בסדר דין מקוצר בגין חובות ארנונה לשנים 2004 - 2005 (משה לוי, סעיף 14 לתצהיר). התביעה הוגשה כחודשיים לאחר שנחתם ההסכם בין התובעים לנתבעת וכחצי שנה לפני המועד בו היה על הנתבעת למסור את אישור העירייה לתובעים. ביום 25.5.05 פנתה הנתבעת באמצעות קרין פלוריאן לעירייה במכתב בו ביקשה להסיר את העיקולים המנהליים שהטילה העירייה. למכתב צורף הסכם שכירות בין הנתבעת לבין חברת עליון אינטראקטיב בע"מ (משה לוי, סעיף 17 לתצהיר). ביום 18.1.06 הגישה העירייה בקשה לתיקון כתב התביעה נגד הנתבעת, באופן שכתב התביעה יתייחס גם לחוב בגין התקופה שבין 21.1.01 - 31.12.03 (משה לוי, סעיף 25 לתצהיר). אני מקבלת את טענת התובעים לפיה אין מדובר בסיבות אשר אינן קשורות בנתבעת. הנתבעת יכולה הייתה לשלם את החוב ולהתדיין עם העירייה בשלב מאוחר יותר, אלא שהיא בחרה לנהל הליכים מול העירייה, ולא לשלם את החוב. הנתבעת אף בחרה שלא ליידע את התובע ואת עו"ד נקש על דבר קיומם של ההליכים עד ליום 6.10.05. האזכור הראשון של החוב לעירייה נעשה במכתבו של עו"ד עז אלדד מיום 6.10.05 אל עו"ד נקש אשר בו פנה עו"ד אלדד אל עו"ד נקש בבקשה כי יורה לתובעים לדאוג לתשלום מלוא חובם בגין ארנונה ומים, על מנת לקבל את אישור העירייה, והוא הוסיף: "אעיר, כי נוכח קיומו של חוב ישן על הנכס, בגין אי תשלום ארנונה על ידי אחד משוכרי הנכס בעבר, מעכבת העירייה מתן האישור להעברת הזכויות אף בשל קיומו של החוב, אולם אנו נמצאים במגעים אינטנסיביים עם הלשכה המשפטית בעיריה להסדרת הענין. אבהיר כבר כעת כי אין המדובר בחוב של מרשתי והענין כולו נובע מתקלה של העיריה שטרם הוסדרה." החוב של התובעים לארנונה והשלכותיו לטענת הנתבעת, התובעים עצמם לא שילמו את החוב שלהם עבור ארנונה בגין התקופה בה כבר החזיקו בנכס ולכן גם אם כל טענות התובעים כלפיה היו אמת, לא ניתן היה להעביר את הזכויות בנכס עד ליום 22.5.06, שאז סולק חובם של התובעים. מתצהירו של משה לוי אכן עולה כי התובע היה האחרון ששילם את חוב הארנונה, אולם אין בכך כדי לסייע לנתבעת. הנתבעת לא שילמה את חובה, ולכן גם אם היה התובע משלם את חלקו, לא הייתה העירייה מנפיקה את האישור המבוקש. שונה היה המצב במקרה שבו החוב היחיד אשר היה מונע את הנפקת האישור היה חובו של התובע. בנסיבות המקרה אין מקום לייחס לתובעים אשם תורם. סבירות הפיצוי המוסכם לטענת התובעים, את הטענה של סבירות הפיצוי המוסכם יש לבחון לפי אומד דעת הצדדים במועד חתימת ההסכם. עוד לטענתם, התערבות בית המשפט תהיה רק במקרים חריגים מתוך כיבוד כוונת הצדדים במסגרת ההסכם וחופש החוזים. בסעיף 20 לכתב ההגנה טענה הנתבעת כי סכום הפיצוי המוסכם מיועד רק למטרה בה נגרם לתובעים נזק וכי במקרה דנן לא נגרם לתובעים כל נזק, שכן הדירה מושכרת והתובעים מקבלים את דמי השכירות בגין הנכס, וכן כי סכום הפיצוי המוסכם אינו סביר בנסיבות העניין. בסיכומיו טען ב"כ הנתבעת כי תקופה ארוכה לאחר שהושג האישור שעומד במרכז ההליך, התובעים לא מהרו לקחת את האישור והדירה לא נרשמה על שמם. סעיף 15(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א - 1970 קובע כי: "הסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצויים (להלן - פיצויים מוסכמים), יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק; אולם רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה." לפרשנות סעיף 15(א) לחוק התרופות ולשיקולים שיש להביא בחשבון בעת בחינת הפיצוי המוסכם ראו את ע"א 4630/04 קניונים נכסים ובנין בע"מ נ' בני יעקב נדל"ן בע"מ (פורסם במאגרים, 13.12.06). כן ראו את ע"א 18/89 חשל חברה למסחר ונאמנות בע"מ נ' פרידמן, פ"ד מו(5) 257 (1992). כפי שנפסק, התערבות בית המשפט בפיצוי היא מצומצמת. סבירות הפיצוי נבחנת לפי הנזק שניתן היה לצפות מראש, בעת כריתת החוזה, כתוצאה מסתברת של ההפרה מהסוג שאירעה בפועל. הזכאות לפיצוי המוסכם בחוזה הינה ללא קשר לשאלה האם נגרם נזק בפועל. הפחתת הפיצוי נעשית רק במקרים חריגים. בפרשת רוסמן (ע"א 879/92 מקור הנפקות וזכויות בע"מ נ' לין רוסמן (פורסם במאגרים, 18.8.96)) התייחס ביהמ"ש העליון לעיכוב רישום זכות חכירה ופסק: "אין ספק שעיכוב הרישום של זכות החכירה על שמותיהם עלול היה לגרום לרוסמן נזק, וסכום הפיצוי שנקבע עומד במבחן היחס הסביר לגובה הנזק שבעת כריתת החוזה היה צפוי כתוצאה מסתברת מאי-קיום ההבטחה שזכות החכירה על הדירה תירשם בשמותיהם עד למועד המוסכם." הפיצוי המוסכם בשיעור של 10% משווי הנכס איננו בלתי סביר. הפיצוי המוסכם מתייחס באופן ספציפי להמצאת המסמכים אשר נדרשים לצורך רישום הזכויות על שם התובעים. התובעים אף הוכיחו כי בפועל נגרם להם נזק עקב אי רישום הזכויות על שמם, שכן הדבר פגע ביכולתם למכור את הדירה לקונה פוטנציאלי אשר התעניין בה. בנסיבות אלה אין מקום להתערב בגובה הפיצוי המוסכם. למקרה בו ביהמ"ש לא התערב בגובה הפיצוי המוסכם שנתבע בעקבות איחור ברישום זכויות ראו את פרשת אהרון ישראל (ע"א 4481/90 ישראל נ' ג. פרץ מ. בן גיאת חברה להנדסה ובנין בע"מ, פ"ד מז(3) 427 (1993)). באותו מקרה דובר על איחור של כחמש שנים. אין בסיס משפטי לטענת הנתבעת לפיה התובעים יכולים היו להקטין את הנזק לו היה משלמים את החוב לעירייה מלכתחילה, כאשר עמד על סך 90,000 ₪. טענה זו איננה רלבנטית לתביעה הנדונה שהוגשה בגין הפיצוי המוסכם. אני דוחה גם את טענת הנתבעת לפיה התובעים יכולים היו לערוך בירור בעירייה ולדעת על קיומו של החוב עובר לחתימה על החוזה. גם טענה זו איננה רלבנטית לעניין זכותם של התובעים לקבל את הפיצוי המוסכם. סיכום אני מקבלת את התביעה. הנתבעת תשלם לתובעים 187,400 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד הגשת התביעה ועד ליום פסק הדין. הנתבעת תשלם לתובעים שכ"ט עו"ד בסכום כולל של 25,000 ₪. כמו כן תחזיר הנתבעת לתובעים את הוצאות המשפט בהן נשאו, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד כל הוצאה. אני דוחה את ההודעה לצדדים השלישיים. הנתבעת תשלם לצדדים השלישיים 1 - 3 הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 20,000 ₪. הנתבעת תשלם לעיריית ירושלים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 20,000 ₪. כמו כן תחזיר הנתבעת לצדדים השלישיים את הוצאות המשפט בהן נשאו, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד כל הוצאה ועד ההחזר בפועל. ניתן היום, כ"ה חשון תשע"א, 02 נובמבר 2010, בהעדר הצדדים. פיצויים מוסכמיםפיצויים