תביעה של עורך דין נגד לקוח לתשלום שכר טרחה על פרוייקט מקרקעין

1. זוהי תובענה על סך של 2,500,000 ₪ שעניינה דרישתו של עורך דין לתשלום שכר טרחה מלקוחתו.   רקע עובדתי   2. התובע הינו עורך דין במקצועו, אשר נתן שירותים משפטיים לנתבעת בין השנים 1991 – 2004, שהינה חברה יזמית בענף נכסי דלא ניידי.   3. התובע גורס כי טיפל עבור הנתבעת בפרוייקט מקרקעין, פרק זמן ארוך, אולם לא קיבל שכרו המוסכם המלא מן הנתבעת על פי הסכם שכר טרחה שנחתם ביניהם.   4. הנתבעת גורסת כי שילמה מלוא שכר הטרחה המוסכם בין הצדדים על יסוד הסכם שכר הטרחה שנחתם ביניהם, ואפילו שילמה ביתר, ולפיכך אינה חבה דבר לתובע.   ראיות הצדדים ראיות התובע   5.         התובע, עו"ד דב עצמון, העיד בתצהיר עדותו הראשית ת/1 כי שימש כמיופה כח וכיועץ משפטי של הנתבעת, חברה פרטית בע"מ ליזמות בתחום המקרקעין, בין השנים 1975-2004.   6.         שירותיו ניתנו בהתייחס למקרקעין בשטח של כ – 11 דונם בעיר יפו אשר נרכשו ע"י הנתבעת בשנת 1972 בשותפות עם חברת בתי גן להשכרה בע"מ, עליהם נבנה פרוייקט בנייה בשנים 2000-2004.               (להלן: "המקרקעין"; "חברת בתי גן"; "הפרוייקט").   7.         ביום 1.4.04 התקבל בידיו מכתב מטעם הנתבעת המודיע לו על סיום ההתקשרות עימו ודרישה להפסקת ייצוגו את הנתבעת.   8.         בעל המניות העיקרי של התובעת, מר יצחק מירון ז"ל, נפטר בדצמבר 1990 ועם פטירתו היה בקשרי עבודה שוטפים עם רעייתו, גב' קלייר מירון, אשר התגוררה מרבית הזמן בחוץ לארץ, ועם חתנה, עו"ד דוד מירון-ופנר, כששניהם משמשים מורשי חתימה אצל הנתבעת.   9.         בשנים 1991 – 1995 טיפל בעסקי הנתבעת בכל הנוגע להשגת ליווי בנקאי לצורך מימון הפרוייקט, למתן חוות דעת מקצועית של משרד שמאים, לפתיחת חשבונות בנקים, לפינוי דיירים מוגנים, לפגישות עם נציגי רשות העתיקות ונציגי עיריית תל אביב, וזאת לקראת הוצאת היתרי בנייה.   10.      כן פעל לעריכת הסכמים עם קבלנים, עם יועצים, עם רוכשים פוטנציאליים ועם חברת הייעוץ והניהול דירות נ. שקד בע"מ, שפעלה מטעם הנתבעת.               (להלן: "חברת שקד").   11.      בין השנים 1995 – 2001 חלו תמורות רבות בפרוייקט, במסגרתן הוחלט על ליווי פיננסי של בנק מרכנתיל דיסקונט בע"מ, פינוי דיירים מוגנים וקידום הליכי בנייה בעיריית תל אביב.               (להלן: "הבנק המלווה").   12.      הקבלן המבצע, חברת "סופר אקטיב", קרס כספית בשנת 2001 עת נבנה הבניין הראשון בפרוייקט ומונה לו כונס נכסים זמני ע"י בנק לאומי לישראל בע"מ.   13.      עקב העיכובים בבנייה, הבהיר הבנק המלווה ליזמים כי מתנה הוא את המשך הליווי הפיננסי לפרוייקט בהזרמת הון עצמי של הבעלים או בשילוב שותף מממן.   14.      דיירים הגישו תביעות לביטול הסכמי מכר, וברובן טיפל הוא, הן בבניין הראשון, והן בשני הבניינים הנוספים אשר תוכננו בפרוייקט, וזאת מבלי שהוגשו בפועל תביעות נגד היזמים.   15.      בשנים 2002 - 2004 פעל בפרוייקט המהנדס מר אלי קורן להבראת הפרוייקט, הוחלפו חלק מיועצי הפרוייקט, והנטל עליו פחת בצורה משמעותית.   16.      מאז תחילת פעילותו עבור הנתבעת בשנות ה – 70 נקבע שכר טרחתו, בהסכמת מר יצחק מירון ז"ל, בעל פה, בשיעור של 10% מתקבולי הנתבעת ועבור סכום זה סוכם כי יטפל בכל נושא שיידרש בענייני החברה, למעט דמי שכירות שנגבו ממבנים שקיימים היו ביפו ואשר מחציתם שייכת היתה לבתי גן.   17.      ביום 23.6.95 נחתם הסכם שכר טרחה עם גב' מירון על פיו ישולם לו שכר טרחה חודשי בסך של 5,000 דולר בצירוף דמי מע"מ, ככל שהחברה תוכל לשלם זאת, וכן יהא זכאי ל – 5% בתוספת דמי מע"מ משווי השטחים המבונים שהנתבעת תקבל בפרוייקט.   18.      הסכום החודשי שולם מתוך כספי הבנק המלווה לעניין דמי ניהול ששולמו בסך של 20,000 דולר לחודש, וכאשר הורע מצב הפרוייקט הופחתו תשלומי שכר טרחתו ובסך הכל שולם לו הסך של 240,390 דולר,  על פי חשבוניות שהוצאו.   19.      לעמדתו, במועד סיום ההתקשרות עימו בשנת 2004 נותרה הנתבעת חייבת לו כספים עבור כל התקופה בה נתן שירותים משפטיים ועד למועד סיום ההתקשרות, וזאת בסכום התביעה.   20.      על פי חישובו, עליו לקבל שכר טרחה בסך של 5,000 דולר לחודש בצירוף דמי מע"מ בגין 159 חודשים שבין 1.1.91 – 31.3.04, דהיינו, מגיע לו תשלום בסך של 795,000 דולר, ממנו יש להפחית הסך של 240,390 דולר שקיבל והיתרה לתשלום הינה, לחישובו, בסך של 554,610 דולר.   21.      לחילופין, גורס הוא בתצהירו, כי זכאי הוא לשכר השווה ל – 5% משווי השטחים המבונים שקיבלה ותקבל הנתבעת.   22.      עוד חישב כי זכאי הוא לשיעור של 4.5% משווי השטחים המבונים שתקבל הנתבעת אשר יעלו כדי הסך של 18,000 מיליון דולר, וחלקו יעמוד על הסך של 729,000 דולר.   23.      לחלופי חילופין, גורס הוא כי על בית המשפט לפסוק לו שכר ראוי, במסגרתו ייקח בית המשפט בחשבון ההיקף הרב של השעות שהשקיע, שווי הפרוייקט, שכר המקובל בפרוייקטים דומים ובהיקף העבודה שנעשתה עד אותו מועד, לאמור, כ – 90% ממנה, ביחס לעבודה שנותרה בשיעור של כ – 10% בלבד.   24.      עוד מציין הוא כי קיבל מהנתבעת שכר עבור טיפולו בנושאים שונים ואחרים, אך את אלה אין לזקוף לטיפולו בפרוייקט נשוא התביעה.   25.      כן העניק שירותים אישיים לגב' מירון, כמפורט על ידו:   א. טיפול בדירה שנרכשה על ידה – דירה 17 בבית "טופז". ב.       ניהול בניין שבבעלות ה"ה קלייר מירון ועדנה מירון ברח' בן עמי 11 בתל אביב. ג. טיפול במשרד הפנים בתסבוכת שנתגלתה בעניין אזרחותה של הגב' מירון. ד. טיפול ברכישת דירה עבוד הגב' קלייר מירון במגדלי דוד המלך ברח' הירקון בתל אביב.   עבור טיפול בנושאים אלה קיבל שכר באופן אישי מגב' מירון, ודרישותיו כלפיה באשר לשכר זה הועלו בכתב תביעה נוסף ונפרד בת.א. 21066/05 בבית משפט השלום בתל אביב.   26.      דירות נמכרות בפרוייקט, אף עתה, ואולם שותפו, עו"ד מרדכי גלוסקה, ממשיך לטפל כבא כח היזמים לעניין מכירתן.   27.      אשר להפסקת עבודתו, מציין הוא כי הסיבה אשר העלתה גב' קלייר כי "התגלה לה" כי פעל, לכאורה, מאחורי גבה לעשיית הסכם שכר טרחה עם השמאי מר יוסף רייטן לקבלת 50% משכר השמאי אם יצליח טיפולו לקבלת פיצוי ביחס לנכסים שהופקעו מהנתבעת לצרכי ציבור לפני למעלה מ - 60 שנה, אין בה ממש, שכן הסכם זה עימו היה ידוע לה ואף נעשה בעצה אחת עימה.   28.      אף עורך דינה דאז, עו"ד אריה קמר, ידע על סיכום זה והמסמך הרלבנטי בעניינו היה בידיו כל העת.   29.      כן העיד מטעם התובע ד"ר בועז גנור בתצהירו ת/2 כי בעת הרלבנטית ייצג את חברת בתי גן, בעלת מחצית הזכויות בפרוייקט, וכי הועסק ע"י התובע בהכנתו ובקידומו של הפרוייקט, וכי עד  סוף שנת 2001 הצליחו החברות בתי גן וגב ארי להקים את הבניין הראשון שבו נמכרו 26 דירות מתוך 29 דירות.   30.      הבנק המלווה דרש הזרמת הון עצמי כתנאי להמשך סיועו הפיננסי, ובשלב זה, שכרו נציגי החברות את שרותיו של המהנדס מר אלי קורן, למטרת הבראת הפרוייקט שנקלע לקשיים.   31.      העבודה הופסקה למשך כשנה ודיירים רבים מרוכשי הדירות בקשו לבטל את ההסכמים עימם, ובנושא זה טיפל התובע הן כנציג היזמים והן כעורך דין.   32.      לאחר שנת 2002, עם תחילת ניהולו של מר קורן, פחת הצורך בפעילות שוטפת מצד היזמים נציגי החברות שהיתה קודם לזאת על בסיס כמעט יומיומי.   33.      עוד העיד מטעם התובע מר דב לוקסמבורג בתצהירו ת/3 כי שימש רואה חשבון אשר טיפל בחברת שקד, אשר ניהלה את הפרוייקט עבור חברת גב ארי, וזאת עשה משנת 1996 עד שנת 2001.   34.      לדבריו, מטעם הנתבעת טיפל בענייניה הקשורים לפרוייקט התובע, וביצע עבודה ממושכת ומורכבת, אשר דרשה השקעת זמן ומאמץ חריגים.   ראיות הנתבעת   35.      עדותה המרכזית של הנתבעת הינה מפי עו"ד דוד מירון - ופנר, בתצהירו נ/13, ובתצהיר המשלים נ/13/א', אשר על פיהם נשוי הוא לעדנה, בתה של גב' קלייר מירון, יושבת ראש מועצת המנהלים ובעלת השליטה אצל הנתבעת.   36.      לעדותו, בעבר חי בארצות הברית, ובשנת 1991 חזר ארצה. בשנת 1996 מונה כדירקטור אצל הנתבעת, במקום רעייתו, ובשנה זו נחתם הסכם עם חברת שקד על פיו תשמש זו כיועצת וכמלווה של הנתבעת ותנהל את הפרוייקט.   37.      בהסכם עימה מיום 1.8.96 נקבע כי תקבל סכום של 10,000 דולר לחודש כשכרה החל מיום 1.7.95, בו כבר פעלה בשטח, ועד לסיום עבודתה בפרוייקט, שכר שמקורו אמור היה להיות מכספי הבנק המלווה.   38.      כן נקבע כי שקד תהא זכאית ל – 7% משווי זכויות הנתבעת בפרוייקט ובלבד שהנתבעת תיוותר עם השלמת הפרוייקט עם זכויות ששוויין יהא בשיעור של 25% משווי הפרוייקט.   39.      התשלום לשקד היה מטעם הנתבעת בלבד, ולא מטעם חברת בתי גן, אף שהאחרונה נהנתה אף היא משירותיה.   40.      בשנת 1991 לא נבנה דבר ולא היו כלל מכירות, משכך לא נגבו כספים מן הפרוייקט.   41.      הליווי הפיננסי מטעם הבנק המלווה, בנק מרכנתיל בע"מ, החל משנת 1997, על פי הסכם עימו שנחתם ביום 25.12.96. על פי הסכם זה, הועבר כל חודש סכום של 20,000 דולר לנתבעת, ממנו שולם סך של 10,000 דולר לשקד וסך של 10,000 דולר חולקו בין קלייר מירון, התובע והוא עצמו.   42.      התובע גבה לעצמו שכר טרחה, כמצויין על ידיו, קלייר קיבלה הכספים כהלוואה מן החברה – והוא קיבל משכורת בסך של כ – 2,000 דולר לחודש.   43.      קלייר קיבלה חלקה כהלוואה כיוון שלא היו רווחים בחברה אז ואף היום, ומשכך לא ניתן היה לחלק דיבידנדים.   44.      בשלב מסויים, הפחית הבנק הליווי לכדי מחצית הסכום והנתבעת קיבלה סך של 10,000 דולר לחודש בלבד, ובשלב מסויים הופסק הליווי כליל, ואיש מן  השלושה דלעיל לא אמור היה לקבל שכר.   45.      בשנים 2002-2001 נכנס הקבלן המבצע חברת "סופר אקטיב" לקשיים כלכליים והבנק המלווה דרש הזרמת הון עצמי לפרוייקט בסך של 2,400,000 ₪.   46.      התובע וקלייר, אשר רכשו דירות בפרוייקט, מכרו אותן לאחרים.   47.      כמו כן, הוחלפה חברת שקד במר אלי קורן, וזאת על פי הסכם בינו לבין             הנתבעת וחברת בתי גן מיום 29.5.2002.   48.      בהסכם עימו סוכם כי שכרו יהא בסכום השווה בשקלים ל – 2.5% מתקבולי הפרוייקט, וכי ישולם לו תשלום חודשי, על חשבון התמורה, מסכום אשר שילם הבנק המלווה בסך של 10,000 דולר לחודש.   49.      עוד סוכם עימו כי יהיה זכאי לתשלום פרמייה מתוך כספים שישוחררו לחשבון החברה מחשבון הפרוייקט, הן בגין החזר הון עצמי והן מתוך תקבולי הפרוייקט, בשיעור של 15% עד לסכום של ארבעה מיליוני ₪, ובשיעור עולה ביחס לסכומים גבוהים מסכום זה.   50.      מר קורן איתר משקיע בפרוייקט, הוא מר משה שוסטר, עימו נחתם הסכם הלוואה בסך של 8,500,000 ₪ ביום 10.4.02, לצורך השלמת ההון העצמי אשר נדרש מן הבנק המלווה.   51.      בתמורה להלוואה, נקבע כי יהיה זכאי להחזר ההון העצמי אשר העמיד בצירוף הפרשי הצמדה וריבית וכן לתשלום 50% מרווחי הפרוייקט לאחר פרעון מלא של ההון העצמי וההלוואות שהעמיד לטובת הבנק.   52.      נוכח הצורך בשיתוף משקיעים, ועל מנת למנוע קריסת הפרוייקט, הפכו אנשי מקצוע ומשקיעים לשותפים העיקריים ברווחים שעתידים להתקבל בסיום הפרוייקט. על כן, הרווחים שהנתבעת צפוייה לקבל בסיום הפרוייקט הוקטנו באופן משמעותי.   53.      מדו"ח השמאים אשר מונו לבדיקת התקדמות הפרוייקט, משרד גרינברג, אולפינר, שלף שמאים, עולה כי האובליגו בחשבונות הליווי למועד 31.8.07 הינו בסך של 45,160,002 ₪, משמע, אין לנתבעת כל רווח.   54.      לעדותו, משיחות רבות עם אנשי המקצוע,  לרבות עם מר אלי קורן, עם רואה החשבון של הפרוייקט מר גיא טרוינר ומנתוני דוחו"ת השמאים ממשרד גרינברג, עלה כי בסיום הפרוייקט תקבל הנתבעת שטחים מבונים מסחריים בלבד, להבדיל מדירות. דהיינו, הרווח, ככל שיהיה, ינבע ממכירת השטחים המסחריים בלבד.   55.      אשר להצהרת התובע כי קיבל שכר טרחה בסך כולל של 240,390 דולר, הרי שלא ברור לו על בסיס מה גבה זאת ומאלו כספים, שהרי הנתבעת היתה בקשיים כספיים והיכולת לשלמם מוטלת היתה בספק.   56.      גם גביית סך של 5,000 דולר לחודש אינה עולה בקנה אחד עם הוראות הסכם שכר הטרחה שנחתם עם התובע בחודש יוני 1995, ובמיוחד שעה שיכולתה הכספית של החברה לא אפשרה זאת.   57.      טענת התובע כי סוכם בינו לבין מר יצחק מירון ז"ל שישולם לו שיעור של 10% מתקבולי הנתבעת לא ידועה לו, ומכתב התביעה נודעה לו טענה זו לראשונה.   58.      לדידו, שכר התובע, על פי סעיף 3 להסכם שכר הטרחה, מהווה 5% משווי השטחים המבונים שתקבל החברה בפרוייקט, בצירוף דמי מע"מ וזאת "עבור שרותיו עבור החברה מאז 1990 ועד השלמת הפרוייקט". 59.      לעמדתו, טענת התובע כי מגיע לו סך של 5,000 דולר כשכרו בגין 159 חודשים למן 1.1.91 ועד ליום 31.3.00 – חסרת בסיס והגיון ואין לה כל אחיזה בהסכם שכר הטרחה, שכן צוין בסעיף 6 לו כי החברה תשאף לכך, אך אין זו התחייבות של החברה שעורך הדין יקבל סך בשקלים השווה ל – 5,000 דולר, שעה שאין כסף בחברה.   60.      ועוד, על פי מידע מרואה החשבון של הפרוייקט מר גיא טרוינר הרי שהנתבעת תקבל, בסופו של דבר, מן השטחים המבונים שישארו בידה כשני מיליון ₪ בלבד, המהווים שיעור של כ-20% מחלקה בכלל הרווחים שיוותרו, אם יוותרו, ולא כ – 18 מיליון דולר, כהערכת התובע.   הדבר נובע מניכוי עלויות הבניה, פרעון חובות לבנקים, תשלום למשקיע מר שוסטר, תשלום חלקו של מר אלי קורן וחלוקת היתרה מחצית ומחצית עם חברת בתי גן. 61. אף אם השטחים המבונים שהנתבעת תקבל יגיעו כדי ערך של שני מיליון דולר, להבדיל משני מיליון ש"ח, על פי ההסכם, יגיע לתובע שכר בשיעור של 5% מהם בלבד, דהיינו, סך של 100,000 דולר, ולפיכך הרי שכבר גבה אותו ביתר.   62.      הסכום של 5,000 דולר שגבה לעצמו בחלק מן התקופה הינו על חשבון הסכום הסופי בשיעור 5% משווי השטחים המבונים ויש לנכותו מכספים שיגבה עד לסיום הפרוייקט.   63.      בהסכמים עם הדיירים נקבע כי הרוכש ישלם שכר טרחת עורך דין בשיעור של 1.5% מתמורת המכר, סכום שהתחלק בין התובע לבין עו"ד אמיר חן המטפל במכירות מטעם חברת בתי גן, לאמור,שכר שכיסה עמלו בכל הנוגע לפעולות מקדמיות כגון, השגת היתרים לבנייה ופעולות מול הרשויות השונות. 64.      בדו"ח המעקב מס' 50 שצירף לתצהירו, צויין כי מהמכירות בשלבי א' ו – ב' לפרוייקט וכן ממכירות שלב ג', נתקבל סך כולל של 113,744,387 ₪, עד יום הגשת תצהירו.   65.      מהרוכשים נגבה שיעור שכר טרחה של 1.5%, כאמור, ולפיכך התובע ועו"ד אמיר חן חלקו ביניהם הסך של 1,706,165 ₪, ועל כן, יש לקבוע כי התובע ושותפו במשרד, עו"ד גלוסקה, קיבלו, איפוא, סכום של כ – 853,082 ₪ כשכר טרחה. משמע, התובע קיבל סכום של למעלה מ – 200,000 דולר, סכום שחלק עם שותפו.   66.      החלוקה הפנימית עם עו"ד גלוסקה ממשרדו אינה רלבנטית לעניין זכאות התובע לשכר נוסף, שכן זו נעשתה לאור שיקולים של עו"ד עצמון לפיהם לא יהא זה מן הראוי שיגבה שכר טרחה מן הדיירים שעה שהוא מייצג גם את היזם.   67.      כן חולק הוא על טענת עו"ד עצמון כי מכירת הדירות בפרוייקט הינה בגדר שירות ועבודה מחוץ לפרוייקט וכי שכר הטרחה שגבה מהדיירים אינו מהווה חלק משכרו בגין עבודתו במסגרת הפרוייקט.   68.      בסעיף 2.8 להסכם שכר הטרחה צויין כי במסגרת תפקידו יכללו ייצוג  ועריכת הסכמים מכל סוג בקשר לפרוייקט, ומכך עולה כי אין להוציא מגדרו את מכירת הדירות לדיירים.   69.      הערכה מדוייקת של שווי השטחים המבונים תתאפשר רק בעתיד, בשנת 2010, עת יסתיים הפרוייקט, ולפיכך, גורס הוא, כי התביעה מוקדמת.   70.      אף אם גב' קלייר מירון לא היתה מפטרת את התובע, הרי על פי התחזית למכירת נכסים מבונים בפרוייקט ע"י הנתבעת ולמימוש רווחים, לא יהא התובע זכאי ליותר ממה שנטל.   71.      ועוד, בשנים 1995-2002 ניהלה חברת שקד את הפרוייקט ותפקידים רבים הוטלו עליה ולא על עו"ד עצמון.   72.      על פי החוזה עימה, היה עליה לתת ייעוץ וליווי בכל הנוגע להקמת הפרוייקט – למן בדיקת תכניות ועד שיווק הדירות, ועל כן יש לראות בה הגורם המרכזי בהתנהלות הפרוייקט.   73.      השתתפות התובע בישיבות במשרדים היתה כיזם של החברה ולא כבא כוחה של זו, ועל כן דרישתו לשכר טרחה אינה במקומה.   74.      חברת שקד הפסיקה פעילותה בשנת 2002 ואז הועבר הניהול למר אלי קורן, על פי הסכם מיום 29.5.02, אשר ניהל באופן מקצועי את הפרוייקט ולא דרש מעורבות יתר של בעלי החברה והיזמים, ובכללם התובע.   75.       על פי הסכם זה, שימש מר קורן כמנהל כללי של הפרוייקט, לרבות עיסוק בשיווק היחידות לדיירים, גביית תקבולים ומתן תחזוקה שוטפת.   76.      מנהלי הפרוייקט חברת שקד ומר קורן קיבלו נתח גדול מרווחי החברה וכן שכר חדשי גבוה בסך של כ – 10,000 דולר, ומטבע הדברים התובע לא צריך היה לעסוק בנושאים שבתחום אחריותם.   77.      התובע ועו"ד אמיר חן הסכימו כי עו"ד אהוד פוני ממשרד עו"ד גלוסקה, שותפו של התובע, יטפל בכל הקשור במכירת הדירות בפרוייקט ומשרדו של עו"ד חן יעסוק בנושא תביעות מול הרשויות ופינוי דיירים. 78.      כן העיד מטעם הנתבעת עו"ד איתי לנדה בתצהירו נ/12 כי הינו עורך דין בתחום המקרקעין וכי מקובל בייצוג קבלנים שעורך הדין מטעם הקבלן נוקט פעולות רבות אל מול גורמים שונים, לרבות רשויות ממשלתיות, וזאת משך שנים, ושכר הטרחה משולם רק בסיום הפרוייקט.   79.      שכרו מוטל, בדרך כלל, על רוכשי הנכסים בפרוייקט והוא נע בשיעור שבין 2%  ל - 1.5% מתמורת הנכס הנמכר.   80.      עוד העיד מטעמה רואה החשבון מר גיא טרוינר בתצהיר נ/11 כי  שימש רואה החשבון של הפרוייקט המאוגד בשותפות "נכסי רחוב יפת-שותפות", בה היו שותפים הנתבעת וחברה בתי גן.   81.      במסגרת עבודתו ביקר את המאזנים של השותפות בשנים 2005-2001, את דוחו"ת רווח והפסד ואת דו"ח השנויים בהון העצמי, ופרי בקורתו צורף לתצהירו.   82.      כן העיד עו"ד מרדכי גלוסקה בתצהירו נ/10 כי שימש שותפו של התובע בעניין מכירת דירות בפרוייקט, ומשרד פישר, בכר, חן, מייצגי חברת בתי גן ומשפחת גנור, עסקו בהתקשרויות ובמגעים עם הרשויות וטפלו ברישום הבתים בפרוייקט כבתים משותפים.   83.      על פי הסכם עורכי הדין עם השותפות בפרוייקט שילמו רוכשי דירות לעורכי דין אלה, יחדיו, שכר בשיעור של 1.5% בתוספת דמי מע"מ מערך הדירה.   84.      במכר דירות הפרוייקט עסקו התובע והוא בלבד. רוכשי הדירות שילמו בהמחאות נפרדות לכל אחד משני המשרדים, קרי, לתובע ולו – וכן לעו"ד אמיר חן. 85.      בשלב מאוחר יותר, הוסכם כי רוכשי הדירות ירשמו המחאה אחת על מלוא סכום שכר הטרחה לפקודת משרדו ואחת למספר חודשים נערכה התחשבנות עם משרד עו"ד חן, על פיה מועברת לו מחצית שכר הטרחה שנגבה מרוכשי דירות.   86.      על פי הסכם בינו לבין התובע, מתחלקים אף הם כל אחד במחציתה של המחצית, קרי, 0.75%  מערך הנכס בצירוף דמי מע"מ לכל אחד מהם.   87.      על פי רישומיו, שילמו רוכשי הדירות  שכר טרחה בסך כולל של 2,823,466 ₪, לרבות דמי מע"מ, ומחצית מסכום זה הועברה לעו"ד אמיר חן, כשהתובע והוא מתחלקים, כאמור, במחצית השנייה.   הכרעה הסכם שכר הטרחה   88.      ביסוד התביעה הסכם שכר טרחה בכתב מיום 23.6.95, אשר נערך ונוסח ע"י התובע, וזה לשונו בסעיף 3 לו, כדלקמן:   "3.      עבור שרותיו עבור החברה מאז 1990 ועד השלמת הפרוייקט יקבל עורך הדין כשכ"ט 5% משווי השטחים המבונים שתקבל החברה בפרוייקט +מע"מ. (להלן: שכ"ט עוה"ד)".             89.      כן נאמר בסעיף 5 להסכם כי משכר הטרחה הנקוב דלעיל יופחתו הסכומים שעורך הדין קיבל מהחברה על חשבון עבודתו ושרותיו בקשר לפרוייקט החל משנת 1990 ואילך.   90.      עוד נאמר בהסכם, בסעיף 6.3 לו, לגבי תשלום שכר חדשי דהאי לישנא: "6.3.  בכפוף לאמור לעיל מסוכם כי החברה תשאף לכך אך אין זו התחייבות של החברה – שעורך הדין יקבל סך השווה בשקלים ל – 5,000 דולר + מע"מ מדי חדש".               (ההדגשה אינה במקור – ח.י.).         91.      התובע מודה כי קיבל בחלוף השנים סכום כולל כשכר טרחה שוטף בסך של 240,390 דולר, ולחישובו, עבור  159 חודשים למן יום 1.1.91 ועד ליום פיטוריו 31.3.04, מגיע לו הסך של 795,000 דולר, ובהפחתת השכר ששולם לו קיימת יתרה לתשלום בסך של 554,610 דולר.   92.      לחילופין, גורס התובע כי זכאי הוא לשכר השווה ל – 5% משווי השטחים המבונים שקיבלה ואשר תקבל הנתבעת בעתיד. לחישובו, מגיע לו כשכר הסך של 729,000 דולר אם ייקבע כי שווי השטחים המבונים שתקבל הנתבעת יעלו, תוך הערכה זהירה, כדי 18 מליון דולר.   93.      לחילופי חילופין, מבקש התובע לקבוע לו שכר ראוי בהתחשב בהיקף עבודתו הרב, בשווי הפרוייקט ובקביעת השכר המקובל בפרוייקטים מסוג זה.     94.      לעניין השכר הנדרש על בסיס קביעת ההסכם כי ישולם סכום חודשי של 5,000 דולר, הרי שבהסכם צויין אודות שכר זה כי "בכפוף לאמור לעיל מוסכם כי החברה תשאף לכך אך אין זו התחייבות של החברה - ..."   95.      נוסח זה הוכן ע"י התובע, ומשמעו הינו כי השכר העיקרי ו"המרכזי", המכונה במפורש "שכ"ט עוה"ד", יגבה בשיעור של 5% משווי השטחים המבונים שתקבל הנתבעת, בלשון עתיד, ואילו השכר שמצויין כ"חדשי" אמור להשתלם תוך "שאיפה של החברה" לכך, בהעדר התחייבות של החברה.   כן נאמר ברישא לסעיף 6 כדלקמן:   "שכר הטרחה ישולם כאשר מצבה של החברה יאפשר זאת, עם התקדמות הפרוייקט".               (ההדגשה אינה במקור – ח.י.).         96.     מסעיף 6 רישא וכן מסעיף משנה 6.3, עולה כי השכר החדשי ישולם באופן שקשור ליכולות החברה ולנזילותה, והוא ישולם "בשאיפה", ואין חובה או התחייבות חד משמעית וגורפת של החברה לשלמו מידי חודש בחודשו, שנים רבות ללא תיחומן, בהעדר כספים פנויים בחברה.   97. נראה הוא כי סעיף זה הוכנס להסכם בדחילו ורחימו, ובזהירות רבה, לצד השכר "העיקרי" בשיעור 5% מן השטחים המבונים, כתוספת לו וכתגמול שוטף ממקורות מימון של הנתבעת, כל זמן שניתנו ע"י הבנק המלווה.   98.     על פי הראיות, שעה שהבנק המלווה העניק מימון חדשי לנתבעת בסך של 20,000 דולר, גבה התובע חלקו מדמי המימון בסך של 5,000 דולר, כעדות התובע וכעדות עו"ד ופנר בתצהירו, בסעיף 16 לו.   99.    מסקנתי, הינה, כי התובע גבה בעת שאיפשר זאת מימון הבנק המלווה הסך של 5,000 דולר לחודש עד אשר בשנת  2002 נקלע הפרוייקט לקשיים כלכליים ונדרשה הזרמת הון עצמי של השותפים. חלקן של החשבוניות אשר הוציא התובע בעניין הוצאו אף למועד 25.1.04, אולם עיקרן מתייחסות לשנים 1992 ואילך, כשהתובע מציין כי סך של 15,000 דולר בלבד נגבה טרם הסכם שכר הטרחה.   100.   התובע, גבה, איפוא, מן המימון הבנקאי החודשי שכר בסך של 5,000 דולר לחודש, דבר העולה בקנה אחד עם האמירות דנן בהסכם כי החברה תעשה כן ככל שניתן יהא לעשות כן – ובשאיפה לכך.   101.   לאחר המשבר בשנת 2002, שעד לו פעלה חברת שקד בפרוייקט עבור סכום של 10,000 דולר, החליפה בתפקיד זה מר אלי קורן, מנהל הפרוייקט ומגייס המשקיעים, ואף לו התחייבה הנתבעת לשלם שכר חדשי בסך של 10,000 דולר.   102.   לטעמי, אין להטיל על הנתבעת כיום כפל תשלום לתובע, היזם, וכן למנהלי הפרוייקט חברת שקד ואלי קורן, שפעלו בפרוייקט ברצף בין השנים 1996-2004, שכן החברה היתה בקשיים כלכליים ומצבה הפיננסי לא אפשר לה המשך תשלומים אלה, בנוסף לסך של 10,000 דולר, ששילמה לכל אחד ממנהלי הפרוייקט הללו באופן רצוף, משך שנים רבות, בעת עבודתם.   103.   ראוי לזכור כי מלבד הגבייה של 5,000 דולר לחודש, אשר אודותיה הוסכם כי תעשה רק אם יתאפשר הדבר, ואכן, התאפשר חודשים לא מועטים, ממתין לתובע שכרו בשיעור של 5% מערך השטחים המבונים אשר תקבל הנתבעת. 104.   גביית הסך של 5,000 דולר שהסתכמה בסכום של  240,390 דולר השתרעה על פרק זמן של כ – 49 חודשים, קרי, כ – 4 שנים תמימות, במצטרף, ואם למרות הקשיים הכלכליים נעשה כן, הרי שבודאי שהתובע לא יצא מקופח, שעה ששכר זה לא היווה שכר חובה על הנתבעת,  כניסוח הסכם שכר הטרחה שנוסח ע"י התובע עצמו.   השטחים המבונים אשר קיבלה הנתבעת   104.   התובע גורס כי על פי סעיף 3 להסכם שכרו עבור טיפולו בענייני הפרוייקט יהא 5% משווי השטחים המבונים שתקבל הנתבעת בפרוייקט, בצירוף דמי מע"מ.   105.   אין חולק כי זה השכר המוסכם, המפורש והמפורט בהסכם, ועל הנתבעת לשלמו מתוך דמי השטחים המבונים אשר הגיעו ויגיעו לידיה.   106.   שכר זה הינו עבור עבודתו במתן שירותים משפטיים, המפורטים בסעיף 2 להסכם, הכוללים מגעים שוטפים עם חברת בתי גן, עם הרשויות מעניקות הרישוי, עם היועצים המקצועיים שנבחרו, עם האדריכל, עם השמאים ועם המפקח על הבנייה.   107.   כן תכלול עבודתו עריכת מכרזים, משא ומתן עם קבלנים לעניין הבנייה עצמה, משא ומתן עם דיירים מוגנים ופינויים, משא ומתן עם הבנקים, ייצוג החברה ועריכת הסכמים והתקשרויות מכל סוג ומן בקשר לפרוייקט.   108.   בהעדר הסכמה על ערך השטחים המבונים, נאמר בסעיף 4 להסכם כי יכריע בדבר שמאי הפרוייקט, משרד השמאים גרינברג, אשר ישמש כמומחה מקצועי אך לא כבורר.   109.   משכר הטרחה הנקוב לעיל בסעיף 3, "יופחתו הסכומים שעורך הדין קיבל מהחברה על חשבון עבודתו ושירותיו בקשר לפרוייקט מאז 1990 ועד חתימת הסכם זה", כאמור בסעיף 5 להסכם, וזאת יש לקחת בחשבון עת קביעת שכר התובע.   110.   אודות השאלה מה שווי השטחים המבונים אשר קיבלה הנתבעת, העיד עו"ד ופנר כי ערך אלו אינו מגיע כדי 18 מיליון דולר, כטענת התובע, שאז זכאי הוא ל – 6% כשכר, וכי על פי דמיון פרוע ביותר תקבל הנתבעת לידיה שטחים מבונים שאינם עולים על סך של שני מיליון דולר.   111.   על פי מידע שמסר ליזמים רואה החשבון מר גיא טרוינר הרי שבסופו של יום יימצאו השטחים המבונים שתקבל הנתבעת בערך של שני מיליון ₪ בלבד.   112.   אף אם היה ערכם בערך שני מיליון דולר, הרי, כאמור, התובע זכאי היה ל – 100,000 דולר כשכרו, ולפיכך גבה שכרו ביתר, כמפורט בסעיף 5 לעיל לחוזה.   113.   שמאית הפרוייקט הגב' עדינה גרינברג, ציינה בחוות דעתה, המוצג נ/14, אודות שלושת בנייני הפרוייקט כי שלבים א' ו  - ב' בפרוייקט בוצעו כדי היקף של 97%, בצוע שלב ג' כ – 3% ואחוז הביצוע הכללי של שלבי א' – ג' עומד על שיעור של 57% בלבד.             עולה מכך, כי חלקה של התביעה עתידית, ועדיין לא נתגבשה  כליל, ומכל מקום, הערכת התובע כי רווחי הנתבעת מן השטחים המבונים יעמדו על סך של 18,000,000 דולר אין לה על מה שתסמוך, איפוא, וכן לא הוגשה חוות דעת מומחה בנידון, לתימוכין בטענה מסוג זה, דבר שאף הוא עומד לרועץ לה.   114. כן ציינה כי קיים עודף כספי חזוי בסך של כ – 18,000,000 ₪ בו מגולמים השקעות הון עצמי על סך של 8,600,000 מיליון ₪ ותשלום על חשבון מס שבח כ – 0.4 מיליון ₪, אולם העודף החזוי המתואר לעיל "איננו מהווה את רווחיות הפרוייקט. אין לנו מידע לעניין הרכב השותפים ברווחי הפרוייקט ולכן לא נוכל לתת מענה להתפלגות העודף/הרווח בפרוייקט".             (ההדגשה במקור – ח.י.).   115.   מכאן עולה כי העודף החזוי דנן אינו מהווה רווחיות הפרוייקט, ואף לא רווחיות הנתבעת באופן מובדל, לאור הרכב ענף של השותפים ברווחי הפרוייקט שהצטרפו, כמתואר לעיל, כנותני שרות לפרוייקט כשכרם המוסכם הינו אחוזים מרוחיות הפרוייקט.   דו"ח "A" – כימות שעות   116.   התובע מודה כי המדובר בשחזור שערך מזכרונו בלבד לעניין שעות עבודה, אשר, כנטען, השקיע בטיפול בפרוייקט, אולם אין המדובר ברישום שוטף שנעשה בעת הרלבנטית, וככזה אינו עומד בדרישת הצגת הראיה הטובה ביותר. 117.   התובע פירט על גבי 25 עמודים פעולות מפעולות שונות, בין השנים 1991-2004 אשר סך כל שעות העבודה בהן נקב מסתכמות ב- 18,920 שעות עבודה, בגינן דורש הוא שכר, לשיטתו, של מאות אלפי שקלים, אולם שעה שקיים הסכם שכר טרחה, שהינו פרי מפגש רצונותיהם  של הצדדים,  לא יזקק בית המשפט לרישום חד צדדי זה.   118.   עוד, אציין, כי לא ניתן להעלות דרישה למתן שכר ראוי, שעה שקיים חוזה מחייב בין הצדדים, ואף מטעם זה רישום השעות אינו רלבנטי לעניינה של התביעה, בכל הנוגע לחלופה של דרישה לשכר ראוי.   לעניין זה, ראה ע"א 474/80 שמואל גרובר נ' תל-יוסף, פ"ד לה (4), 45, (1981), בו נפסק כדלקמן:   "בנוהג שבעולם שאין דרכו של אדם להשכיר את שירותיו הטובים ולהעניק מעבודתו המקצועית שלא על מנת לקבל פרס עבור פועלו. הלכה היא שבגין עבודתו הוא זכאי לשכר. היה השכר מוסכם, ייקבע שיעורו על-פי ההסכם. לא הוסכם על שיעורו של השכר, יוענק לו שכר ראוי".           כן נקבע בע.א. (חי') 1955/05 אונגר כהן רו"ח נ' חיים ישראלי ובניו בע"מ, כדלקמן:   "נותן שרותים הטוען לחוב שכר טרחה יכול לתבוע תביעתו בעילה חוזית במידה והיה הסכם בין הצדדים ובעילה של אי עשיית עושר ולא במשפט (שכר ראוי) במידה ולא היה הסכם. מיותר לציין כי דרכי ההוכחה של הסכם או של שכר ראוי הן דרכים שונות.  בעוד כשמדובר בהסכם יזכה התובע בשכרו לפי השכר המוסכם המוכח, הרי שבתביעה לשכר ראוי על התובע להתכבד ולהוכיח באמצעות מומחה או בכל דרך ראייתית מקובלת אחרת, מהו השכר הראוי לו זכאי מי שמבצע את שביצע התובע.     119.   כאמור, על פי סעיף 5 להסכם, אין המדובר בשכר מצטרף, לאמור, כי התובע יקבל 240,390 דולר בנוסף לשיעור של 5% מערך השטחים המבונים שיימסרו לנתבעת, ובאם נייחס הסכום של 240,390 דולר לשכרו עבור השטחים המבונים, יימצא כמקבל שכר של 5% על ערך שטחים מבונים ביד הנתבעת בערך של כ – 5,342,000 דולר או 20,299,600 ש"ח, דבר אשר לא התרחש ולא ארע, בוודאי לא עד עת הגשת התביעה שבפנינו.   שכר טרחה מן הדיירים   120.   על פי עדות התובע ועדות עו"ד גלוסקה, קיבל התובע שכר טרחה מן הדיירים, על פי זכותו למחצית ביחד עם חברת בתי גן בסך של 853,022 ₪, שכר זה נגבה על יסוד סעיפים 2.7 ו – 2.8 בהסכם הקובעים כדלקמן: "2.7.  ייצוג החברה ועריכת הסכמים והתקשרויות מכל סוג בקשר לפרוייקט.                           2.8.    מו"מ וכל המגעים שיידרשו בקשר לקביעת מנגנון המכירה של שטחים מבונים בפרוייקט, ועריכת הסכמי המכר, וזאת ביחד עם ב"כ בתי גן".           121. על פי עדות מר ופנר, התחלקו התובע וחברת בתי גן מחצית ומחצית בשכר הטרחה ששלמו הדיירים, דבר שהתובע ועו"ד גלוסקה ממשרדו, אינם מכחישים בעדותם הראשית ובחקירתם הנגדית בפני.    122.   מקור ההרשאה לטפל בהסכמי מכר הדירות, הינו בסעיף 2.8 לעיל להסכם, ואכן, בפועל, חלקו משרד התובע ומשרד עו"ד חן שייצג את חברת בתי גן בשכר הטרחה מן הדיירים באופן שווה.   123. טענת התובע כי הסכמים עם הדיירים אינם כלולים במסגרת תפקידיו בפרוייקט אינה עולה בקנה אחד עם לשון הסעיפים 2.7 ו – 2.8 דנן, ומקור קבלת העבודה המשפטית בהכנת חוזי המכר ובגביית שכר טרחת עורך דין על פי חוזים אלה מן הדיירים הינו בהסכם שכר הטרחה עם הנתבעת, ולא במקור חיצוני אחר.   124.   ממה נפשך, יכולה היתה הנתבעת להוציא עבודה משפטית זו למשרדי עורכי דין אחרים, ואולם רצתה, על פי כל הגיון כלכלי, לרכז עבודה זו בידי יזמיה ופרקליטיה הקבועים, ואף להיטיב עימם כספית, והותירה בידם עבודה משפטית ענפה וברוכה זו.   125. השכר אשר קיבלו עו"ד עצמון ומשרדו בגין הטיפול בחוזי מכר הדירות עומד על סך כולל של 853,082 ₪ וכגרסת עו"ד מ. גלוסקה אכן קיבלו הללו מחצית מן הסכום הכולל ששלמו הדיירים בסך 2,882,466 ₪, כולל דמי מע"מ, שהתחלק ביניהם לבין משרד עוה"ד חן.            126. לפיכך, יש להפחית אף סכום זה מן השכר העיקרי שיש לשלם בשיעור של 5% מערך השטחים המבונים שיגיעו לידי הנתבעת ויש בסכום זה כדי להוות תשלום על חשבון התשלום הסופי.   127.    הסכומים המצטרפים של 240,390 דולר ו – 853,082 ₪ עולים על השכר הנובע מערך השטחים המבונים שבידי הנתבעת דנן, ועל כן, על פי בחירת התובע בהסכם שכר הטרחה לגבות שכרו מערך השטחים המבונים בפרוייקט שיוותרו בידי הנתבעת, הסכם, שכאמור, ניסח הוא עצמו, מחזיק הוא בידיו בפועל סכומים העולים על השכר אשר נקבע לו בהסכמה.   128.    השכר הכולל שגבה התובע אינו "מעות קטנות" שיש לבטלן, ומתקרב הוא לסך שני מיליון ₪. באם סבור התובע כי שכר זה לא הולם פעולותיו, לצד פעולות מנהלי הפרוייקטים דנן, הרי ייתכן שהיתה בידיו טעות בכדאיות העסקה, ברם, טעות שכזו אינה מזכה בזכות לביטול חוזה או לפיצוי כספי חוזי כנובע מכך.   לעניין זה נקבע בסעיף 14(ד) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, כדלקמן:   "טעות ... (ד) "טעות", לעניין סעיף זה וסעיף 15 – בין בעובדה ובין בחוק, להוציא טעות שאינה אלא בכדאיות העסקה". בסוגייה זו נקבע בע.א. 2469/06 רונן סויסה נ' חברת זאגא בגוש 5027 חלקה 1 בע"מ, תק-על 2008(3), 2580, כדלקמן:   "טעות בכדאיות העסקה היא טעות ביחס לסיכון שנטל על עצמו צד לחוזה, או שראוי, על פי הנסיבות, לייחס לאותו צד נטילת סיכון כזו. אם צד נטל על עצמו סיכון מסויים, אזי אין הוא יכול להתנער ממנו אחר כך".   עוד ראה: ע"א 1804/05 אהוד אלוני נ' פקיד שומה כפר סבא, תק-על 2008(1), 126, כדלקמן:   "כדאיות עסקה היא תשואה, טובת הנאה, תועלת, ערך או שווי, שאדם מתעתד להפיק מעסקה. טעות בכדאיות העסקה היא טעות המתייחסת לערך העסקה, לשוויה המסחרי או הכלכלי היחסי. מי שחשב שהוא עשוי להרוויח מעסקה מסוימת שיעור רווח מסוים, ומטעמים שונים הצטמצמו רווחיו כדי מחצית – טעה לגבי כדאיות העסקה. כמוהו גם מי שקנה נכס שערכו נמוך במחיר גבוה או מי שהעדיף לקבל מיד סכום כסף ולא להמתין בערך הריאלי של מנייתו".   כן ראה: ע"א 1514/04 שיכון  השקעות בע"מ נ' יון חנית נכסים בע"מ, תק-על 2006(4), 4195, כדלהלן: "לא ניתן לבטל חוזה בשל טעות בכדאיות העסקה או בשל העובדה שאחד הצדדים לא העריך נכונה את הקצאת הסיכונים שבבסיס החוזה."   וכן ראה רע"א 8925/04 סולל בונה בניין ותשתיות בע"מ נ' עזבון המנוח אחמד עבד אלחמיד ז"ל, תק-על 2006(1), 2609, בעמ'  2637, כדלקמן: "...טעותם של העיזבון והתלויים הינה "בכדאיות העסקה " וטעות שכזו אינה מסמיכה את בית המשפט לבטל את החוזה (סעיף 14(ד) לחוק החוזים). אכן, כל אחד מהצדדים להסכם נטל על עצמו את הסיכון כי לאור "השינוי באקלים המשפטי" עשוי לחול שינוי בדיני הפיצויים בכל הנוגע לשנים האבודות. במצב דברים זה, אין משתכללת טעות "אופרטיבית"...".   עוד נקבע לעניין זה בספרה של פרופ' ג. שלו, "דיני חוזים", מהדורה שניה, בעמ' 203, שם נאמר כדלקמן:   "טעות שאינה אלא בכדאיות העסקה איננה בגדר טעות - לא לענין ס' 14 הדן בטעות ואף לא לענין סעיף 15 הדן בהטעיה. הוראת סעיף 14 (ד) לחוק, המוציאה טעות בכדאיות מגדר טעות אופרטיבית, חשובה וחיובית כדי לקיים דינמיות מסחרית ולשמור על בטחון העסקאות. צד לחוזה אינו יכול להתנער מחוזה שערך רק על-סמך הטענה שהעסקה אינה כדאית לו."   129.   עולה מאלה, התובע לא חזה ולא יכול היה לחזות כי עקב שיתוף גורמים מצטרפים לרווחי הפרוייקט יוותרו ביד הנתבעת שטחים מבונים בערכים נמוכים, ואולם זה הסיכון והסיכוי שלקח בעת חתימת הסכם שכר הטרחה בו התקשר מרצון ועליו לעמוד בתנאיו. 130. באותה מידה, לו היו בידי הנתבעת שטחים מבונים בערכים כספיים גבוהים, לא הייתה הנתבעת נשמעת בטענה כי יש להוריד משכר התובע באשר גבה סכומים נכבדים ביותר, ושכרו היה נותר בידיו בדין. 131. מכל האמור לעיל, עולה כי התובע קיבל שכרו, ואף קיבלו ביתר, על פי הסכם שכר הטרחה בין הצדדים, ועל כן הנני מורה על דחיית תביעתו.   132.   התובע יישא בהוצאות הנתבעת בסך של 10,000 ₪ בתוספת דמי מע"מ ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.   לקוחותשכר טרחהמקרקעיןעורך דין