בקשה לאישור הסדר נושים - מכירת מגרשים

לפני בקשה לאישור הסדר נושים אשר הוגשה על ידי הנאמנים של שי צמרות (אורנית) למסחר ובנין בע"מ (בהסדר נושים) (להלן: "צמרות"), וכן בקשת הנאמנים לאשר את דו"ח מס' 3 (תוצאות אסיפת הנושים, הבהרות ודיווח משלים להצעת ההסדר). רקע כללי: חברת שי צמרות (אורנית) למסחר ולבניין בע"מ (להלן: "החברה"), נוסדה בשנת 1985 כאשר בעל השליטה בה היה מר שמואל הורמן. באותה שנה, רכשה החברה קרקע , באזור אורנית ובשנים 1985-1987 מכרה מגרשים, בגדלים שונים, לקבוצה של אנשים, הם "הרוכשים הוותיקים". לאחר הפסקה בת מספר שנים, החלה, בשנת 1994, מכירה נוספת של מגרשים. במסגרת זו, נמכרו מאות מגרשים (מעבר למספר המגרשים שהיה קיים בפועל) כאשר במסגרת המכירות, בוצעות מכירות של מגרשים בגדלים שונים, במחירים שונים (לאו דווקא בפרופורציה) כאשר חלק מהמגרשים נמכרו כשהמחיר כולל פיתוח והאחרים לא כללו תשלום עבור פיתוח, חלק מהמגרשים שולמה בגינה מלוא התמורה ובחלק לא שולמה. אם לא די באמור עד כאן, אזי שבשנת 1995 במהלך עסקאות שאינן קשורות ישירות לקרקע באורנית, נעשה שימוש בקרקעות באורנית כבטוחה לעסקאות הנוגעות למלונות באילת שאין צורך ומקום להיכנס לפרטים. מאוחר יותר המסכת העובד תית נעשתה סבוכה יותר כאשר נכנסו לתוך מעגל ההתנהלות "גורמים חדשים נוספים", בדמותם של מר אלטמן שקנה ומכר ממר הורמן מגרשים ומכרם לאחרים. המגרשים שימשו נשוא הליכים משפטיים רבים, לגבי חלקים מהם מונו בעלי תפקידים לצורך מימושם לשם כיסוי חובות שהותיר אחריו מר הורמן והחברות שבשליטתו. מר הורמן אף הוכרז בהליכים אלו כפושט רגל. ההתנהלות העובד תית האמורה הביאה לריבוי נושים, ריבוי בעלי זכויות למגרשים, נושים ספקים, עיסקאות נוגדות, שעבודים, משכונות כפולים וחופפים. לא יפלא, כי על אותן קרקעות נמצאו טועני זכות שונים אשר טענו לזכותם בקרקע ממוכר אחר או מכח ו/או מתוקף שעבוד אחר. בשנת 1997 הוגשה לבית המשפט בירושלים בקשת הפירוק ע"י נושה החברה אליו הצטרפו, מאוחר יותר נושים רבים אחרים. ברור היה שעיקר הקושי בתיק הפירוק היה ביצוע מיפוי הזכויות, מיפוי המגרשים, ההפרדה בין מגרשים צמודי קרקע למגרשים שיועדו לבנייה רוויה (סה"כ 104 יח"ד). בשנת 1998 מינה בית המשפט מנהלים מיוחדים לעסוק במלאכת מיפוי הזכויות במגרשים "ולנסות", כך על פי הוראת בית המשפט מיום 9.7.98 להתוות הסדר נושים. הנאמנים נעזרו בחוות דעת שמאית של מר יורם ברק, מיפוי, עד כמה שניתן היה את גודל השטח, החלוקה למגרשים, הפרידו בין מתחם צמודי הקרקע והמדורגים ואף יצרו קלסיפיקציות של רוכשים. צעד משמעותי נוסף, לקראת מציאת פתרון על דרך של הסדר נושים, נעשה ביום 30.5.99 עת מינה, כבוד הנשיא זיילר, את כבוד השופט בדימוס, פרופ' יעקב בזק, לתפקיד בורר, מפשר בעל סמכויות נרחבות, להכריע בתביעות החוב השונות. סמכויותיו של כבוד השופט בזק כללו סמכויות שיפוט, הכרעה, הערכה ופישור. במסגרת מינויו של כבוד השופט בזק, ניתן צו הקפאת הליכים והתיק עבר לטיפול ובירור מחוץ לכותלי בית המשפט שארך שנים רבות אשר חובק אלפי דפי פרוטוקול, הליכי בירור והכרעה שניהל כבוד השופט בזק אשר "בערבו של יום" הכריע בחלק הארי של תביעות החוב. כבוד השופט בזק, קבע את הזכאויות למגרשים וכן קבע זכויות כספיות של ספקים שונים. יחד עם זאת מודגש כי כבוד השופט בזק לא הספיק להכריע בכל השאלות והפלוגתאות העובד תיות והמשפטיות, לרבות אלו הנוגעות למחלוקות בין מעמדם של הטוענים לנשייה מובטחת. בד בבד עם פעילותו של כבוד השופט בזק והכרעותיו, נעשו נסיונות לגיבוש הסדרי נושים ובמסגרת האמורה, הוגשו וריאנטים שונים של הצעות הסדר החל משנת 2005. בשל ריבוי הגורמים המעורבים, מורכבות הנושאים , פיצולים, חוסר אמון בין הנושים לבין עצמם, חלוף הזמן הרב, העדר שיתוף פעולה ומידע, לא צלחו כל הצעות ההסדר ובכל פעם, הגם שהיו קרובים לאישור, כשלו, נדחו ונדחקו. כבוד השופט בזק, כיהן בתפקידו עד יולי 2008. אולם לא הסדר שגובש בשנת 2005 והסדר שהוגש בשנת 2007 לא אושרו בסופו של דבר מסיבות וגורים שונים. 17. בחודש יולי 2008 הודיע כבוד השופט בזק כי הוא מבקש להשתחרר מתפקידו, או אז התעורר הצורך לבצע פעולה אינטנסיבית, דחופה ובעיקר ישימה ומעשית להשיג הסדר נושים שאם לא כן, אחרי למעלה מעשר שנות הקפאת הליכים, לא יהיה מנוס אלא לעבור לדרך של פירוק ומכירה של הקרקע כפתרון גלובאלי. 18. בנסיבות אלו, מונו על ידי הנאמנים, מבקשי אישור ההסדר, תוך בקשה והדגשה מיוחדת ליתן דחיפות עליונה, קדימות ועדיפות למציאת הסדר נושים אשר יביא סוף סוף לסיום סאגה כואבת, ארוכה ומתמשכת זו. 19. כפי שעולה מהדוחות שהוגשו על ידי הנאמנים במהלך ששת חודשי עבודתם, מילאו הנאמנים את הוראות בית המשפט, נפגשו במשך שעות רבות עם כל, או לפחות מרבית, הגורמים הנוגעים בתיק, בדקו מסמכים רבים, מיפו את נקודות המחלוקת, יישמו את ליקויי העבר ודילגו מעל אותם קשיים או חסמים שהביאו בעבר לתקיעת ההסדרים. 20. בתוך שישה חודשים הציגו הנאמנים לבית המשפט מתווה של הסדר מוצע. הביאו את המתווה לידיעת הנושים ובית המשפט. קיימו כמתחייב על פי דין אסיפות נושים והמציאו לבית המשפט את דו"ח מספר 3 המפרט את הליכי אסיפות הנושים, תיקונים, תוספות והבהרות למיתווה ההסדר המוצע, פירוט מספר ואחוזי המשתתפים באסיפות השונות ובסיום כל אלו בקשה לאישור הסדר הנושים. עקרונות ההסדר – חלוקה צודקת 21. העקרונות המנחים שעמדו לנגד עיניהם של הנאמנים בעת גיבושו של הסדר נושים זה הינם עקרונות של חלוקה צודקת, הגיונית ויעילה בין הטוענים השונים לזכויות במקרקעין או בכספים. שכן, גלוי וידוע לכל כי בפרשה המתמשכת בעניינה של החברה נגרמו הפסדים כלכליים רבים לצדדים שונים ורבים. 22. מטרת ההסדר היא ליצור איזון ראוי וצודק בין הנושים של החברה כאשר מחד גיסא, הפגיעה ברוכשי המגרשים תיעשה בצורה הפחותה ביותר ומאידך גיסא, מקסום הרווח הכלכלי לטובת כלל הנושים מבלי לגרום לקיפוח או לחוסר שיוויון למי מהצדדים. 23. כאמור, מדובר בהליך ארוך שנים אשר תבע קורבנות רבים בהתמשכותו. ההליך הינו מורכב ומסובך והנאמנים מצאו שראוי לא להעמיק יתר למצולותיו כדי לחקור את האמת במלואה. ככל הנראה, קשה, אם בכלל אפשרי, בנסיבות המורכבות, בשל חלוף הזמן וריבוי האירועים והאמצעים להגיע לחקר האמת המוחלטת. בחלק מהמקרים סמכו הנאמנים במסגרת הסמכות הרחבה שהוענקה להם על קביעות של כבוד השופט בזק ובמקרים אחרים שינוי או הגיעו להסדרים שונים עם נושים שונים ואף במקרים אחרים הוסיפו או השלימו את ממצאיו וקביעותיו. בנסיבות האמורות, ההסדר המוצע מבוסס על צדק יחסי חלוקתי, מתוך ידיעה ברורה שיש מי מהצדדים שלא ימצא את מבוקשו או סיפוקו המלא, יהיו מי שיטענו כי ישנם פתרונות ראויים יותר ומוצלחים יותר וייתכן אף שיש כאלו, אולם הפתרונות המוצעים בהסדר זה הם ישימים ומביאים לפתרון ראוי ובעיקר ניתן הוא לביצוע באופן מיידי. חלקים נכבדים של ההסדר הושגו על דרך פשרות והסכמות, חלקים אחרים על דרך ניתוח והצעות מתווה כללי תוך שמירה על מדרג הזכויות על פי דין כמו גם על הגדלת "עוגת הנכסים" לצורך חלוקה, באופן שגם נושים בלתי מובטחים, שלא היו מקבלים דבר בפירוק, ייהנו מפיצוי או מענק חלוקה כזה או אחר. ההסדר המוצע על ידי הנאמנים מתחלק, בעיקרו, לשלושה חלקים: א. צמודי הקרקע: רוכשי המגרשים שזכאותם הוכרה על ידי הבורר ו/או כאלה שהוספו במסגרת הסדר זה יתחלקו בין שתי קבוצות, האחת, רוכשים שיקבלו מגרשים כנגד תשלום שישולם על ידם לקופת הנאמנות והיא תיקרא "הנשארים" והשנייה, רוכשים שיוותרו על זכאותם למגרש כנגד תשלום שיקבלו מקופת הנאמנות והיא תיקרא "המוותרים", הכל על פי תנאי ההסדר. ב. המדורגים: בין המשקיע לקופת ההסדר מחד לבין עו"ד מטרי מאידך, בתפקידו ככונס של המקרקעין הידועים כמגרשי המדורגים, הושגו הסכמות ביחס לסכום שישולם בגין חוב החברה כלפי עו"ד מטרי ומחיקת השעבוד הרובץ על המקרקעין לטובתו. ג. תביעות כספיות שונות כנגד החברה: תשלום דיבידנד בשיעור של 20% מסך התביעות הכספיות שהוגשו כתביעות חוב לבורר, הוכרו ואושרו על ידו או נושים אחרים שתביעת החוב שלהם הוכרה ואושרה ע"י הנאמנים. 24. החידוש בהסדר המוצע מבוסס על כניסתו של משקיע יזם לפרויקט. מוטיב זה, לא היה קיים בהצעות ההסדר הקודמות והוא, ככל הנראה, היה בעל משקל מהותי בהצלחתו של הסדר זה בהעניקו להסדר מסגרת פיננסית, מטריה כללית, ליווי ובטוחה. תפקידו של המשקיע ומעורבותו מתבטאים בכך שהוא יעמיד לקופת ההסדר מקדמות לצורך תשלום לזכאי המגרשים המוותרים, הוא ירכוש את מניות החברה ויקבל במסגרת זו בחברה את כל המגרשים שיוותרו לאחר ויתורם ויציאתם של הרוכשים הפרטים השונים, הוא יבצע את כל עבודות הפיתוח הציבורי, לרבות מגרשי צמודי הקרקע ומגרשי המדורגים, הוא ייתן בטחונות כספיים, רשת ביטחון ומטריה כללית פיננסית לביצוע כלל ההסדר. המשקיע יצר אף "סופיות להסדר" במובן זה שאין צורך לקיים הליכי מכירה, מכרזים וגיוס או מציאת משאבים כספיים נוספים מחוץ להסדר. 25. המבקשים, בתפקידם כנאמנים לצורך ביצוע הסדר הנושים ינהלו את קופת ההסדר, היא קופת החברה שבגמר ההסדר תיוותר בידי המשקיע, אשר לתוכה ישלמו הנשארים והחברה וממנה ישולם למוותרים ולנושי החברה. בנוסף, ישלמו הנאמנים מקופה זו לידי החברה תשלום בגין עבודות הפיתוח והוצאות נדרשות, הכל על פי ההסכם שבין הנאמנים למשקיע. בסיום והשלמת ביצוע ההסדר יעבירו הנאמנים את הניהול, השליטה והאחריות בקופה לידי המשקיע שרכש למעשה מלכתחילה את החברה. המשקיע 26. המשקיע הינו חברה זרה הרשומה כדין בפנמה והמיוצגת במו"מ ובהסכם על ידי עו"ד אלחנן ויניצקי, מרדכי אלעזר ויניצקי ומר עומר גיטליס. כעולה מן הבקשה, הנאמנים והמשקיע השקיעו רבות מזמנם וממרצם, קיימו פגישות רבות, וניהלו משא ומתן במשך חודשים בעניין מכירת הפרוייקט למשקיע וגיבושו של הסכם מכר שיהווה בסיס להסדר המוצע לטובת כלל נושי החברה. הנאמנים והמשקיע הגיעו לידי הסכמות והבנות שבסופו של דבר התגבשו לכדי הסכם מחייב, כאשר הצעת ההסדר המפורטת מהווה נספח לו ונשענת על ההסכמות וההבנות שהושגו בין הצדדים. ביום 1.12.2008 נערך ונחתם בירושלים הסכם זה. בד בבד עם חתימת ההסכם כאמור, המציא המשקיע לידי הנאמנים ערבות בנקאית בסך של 750,000 ₪ בתוקף לשלושה חודשים, וזאת להבטחת התחייבויותיו על פי ההסכם המובא לאישור ההסדר על ידי אסיפות הנושים ובית המשפט. כן הוכיח המשקיע כלפי הנאמנים את יכולתו וחוסנו הכלכלי אשר יעמדו להבטחת ביצוע ההסדר. נוכח העובדה כי ההסכם שבין הנאמנים למשקיע כאמור נחתם לצורך גיבושו וביצוע של ההסדר המוצע, כפי שיפורט להלן, החברה באמצעות המשקיע לא תהיה חייבת באי אלו מחובות החברה שנוצרו בטרם אישורו של הסדר זה, למעט אלו המפורטים בהסדר זה או בהסכם כאמור. הסדר הנושים א. חלק ראשון - צמודי הקרקע 27. נושא צמודי הקרקע וכל הקשור בזכויות בהם, יוסדר כמפורט להלן. הסדר זה צורף כנספח ומכיל רשימת הזכאים למגרשים צמודי הקרקע כפי שדווח לנאמנים ועל פי הכרעותיו של הבורר. במידה ויתעוררו חילוקי דעות בדבר זכאותם של רוכשים לצמודי קרקע על פי הרשימה המצורפת, ידונו הנאמנים בכך ויתנו הכרעתם. לרוכש תהא זכות ערעור על הכרעת הנאמנים כאמור בתוך 15 יום לבית משפט זה. מעבר לרשימה האמורה, כדי להגשים את הזכות ולצורך הכרה בזכותם של הרוכשים למגרש על כל רוכש להמציא לנאמנים הסכם רכישה, קבלות בגין התשלום המלא של התמורה על פי הסכם הרכישה והעתק דיווח כדין לרשויות המס. ללא המצאת מסמכים אלו לידי הנאמנים לא תוכר זכותו של רוכש כנשאר או כמוותר, וזאת בכל מקרה שהוא – בין אם נקבעה זכאותם על פי הכרעת הבורר ובין אם מצויים הם ברשימה כאמור לעיל. כפי שצויין בדוח 3 של הנאמנים, הובהר כי בדיקה זו תיעשה באורח ליבראלי תוך התחשבות והפעלת שיקול דעת רחב של הנאמנים. על פי הסדר הנושים המוצע, המוותרים - חלק בלתי מסוים מהרוכשים שנקבע כי הם זכאים למגרש צמוד קרקע יוותרו על זכאותם למגרש ויחזירוהו לחברה כנגד השבה כספית חלקית, והנשארים - חלק בלתי מסוים אחר מהרוכשים הזכאים למגרש צמוד קרקע יישארו עם המגרש על פי זכאותם כנגד תשלומי השלמה לצורך ביצוע ההסדר. כל זכאי למגרש, הן מוותר והן נשאר, שלא השתתף בהוצאות עלויות ההליכים בפני הבורר, בהתאם להחלטתו, בסך של 5,000 ₪ בגין כל מגרש, יידרש לשלם סכום זה במועד מימוש זכויותיו וזאת כתנאי למימושן. מזכאי שבחר לוותר יקוזז סכום זה. אופן קביעת הרשימה הסופית של הנשארים: א. תיערך פניה לכלל הזכאים למגרש. ב. כל זכאי יתבקש להשיב בכתב בתוך 7 ימים על גבי טופס שיוכן למטרה זו באיזו מהאפשרויות הוא בוחר, להישאר או לוותר. הודעה זו בכתב תחייב את הזכאי החותם עליה ממועד חתימתו. 28. אופן בחירת המגרשים יהיה על פי תאריכי הרכישה של הנשארים. דהיינו, מי שרכש מגרש ראשון, בהתאם להסכם ולמסמכים שיוצגו בפני הנאמנים, ובחר להישאר יהיה הראשון לבחור מגרש. הבחירה תהא מתוך מלאי המגרשים בהתאם לתוכניות ובהתאם לגודל המגרש בו הוכרה זכותו. בעת הבחירה כאמור, כל נשאר יהיה רשאי לבחור במגרש בכל גודל שהוא עד לגודל המגרש שרכש בזמנו. אם יבחר במגרש שגודלו קטן מזה שרכש בזמנו, יראו בו כמוותר על זכותו לבחור במגרש גדול יותר ולא יהיה זכאי לכל פיצוי ו/או תשלומי איזון שהם בגין ויתורו זה. ככל שיוותרו מגרשים פנויים לאחר קבלת הודעות כאמור מכל הזכאים למגרש, יוותרו מגרשים אלו בחברה כחלק ממלאי החברה והמשקיע יידרש להפקיד לקופת ההסדר סך של 230,000 ₪ בגין כל מגרש בשטח של 300 מ"ר. סכום זה ישמש את קופת ההסדר לצרכי מימון ויהווה כהלוואת בעלים של המשקיע לחברה. בכל מקרה של סטייה בשיעור של 5% בגודל המגרש (לשני הכיוונים), תיעשה בין הצדדים התחשבנות כאשר המשקיע יוסיף או יפחית באופן יחסי מהתשלום בגין כל מגרש שיוותר בחברה, כאשר החישוב ייעשה על פי יחס מחיר של 230,000 ₪ לכל מגרש בשטח של 300 מ"ר. 29. בהתאם לכמות המגרשים שתיוותר בחברה יערכו הנאמנים חלוקה של המגרשים בין החברה לבין הנשארים בדרך של בחירה יחסית. דהיינו, לאחר שיבחרו מגרשים על ידי הנאמנים תבוצע בחירה יחסית של מגרש על ידי המשקיע עבור החברה. לצורך ההמחשה, במידה ויוותרו בידי החברה מגרשים בהיקף של 10% מכלל המגרשים אזי לאחר כל בחירה של תשעה מגרשים על ידי הנשארים תבוצע בחירה של מגרש אחד על ידי המשקיע עבור החברה. המשקיע לא יבחר מגרשים אשר נמכרו, סומנו וזוהו בעבר כמגרש מסוים לאחד הרוכשים, הידועים כ"הרוכשים הותיקים" או כ"שטחי העמותה", אשר רכשו את המגרשים בין השנים 1985-1987, וזאת במקרה בו רוכש זה נשאר ולא ויתר. במידה ומספר המבקשים להישאר יעלה על מספר המגרשים לחלוקה בפועל, יפנו הנאמנים לבית המשפט בבקשה למתן הוראות לאפשר להם לבטל חלק מהנשארים. 30. הסכום שישולם לכל מוותר בגין מגרש של עד 300 מ"ר יעמוד על סך של 121,000 ₪ שישולם על ידי החברה בשלושה תשלומים רבעוניים כדלקמן: א. סך של 41,000 ₪ ישולם במועד אישור ההסדר, להלן התשלום הראשון. ב. סך של 40,000 ₪ ישולם בתוך ארבעה חודשים ממועד התשלום הראשון. ג. סך של 40,000 ₪ ישולם בתוך שמונה חודשים ממועד התשלום הראשון. 31. תשלום זה למוותרים מותנה באישור הנאמנים כי המוותר שילם את מלוא התמורה החוזית לחברה בגין רכישת מגרש. היה ולא שולמה מלוא התמורה החוזית כאמור, יופחת התשלום למוותר באופן יחסי לסכום שטרם שילם. 32. הסכום שישולם על ידי כל נשאר בגין מגרש של עד 300 מ"ר יעמוד על סך של 207,000 ₪ שישולמו לקופת ההסדר בתשלומים כדלקמן: א. סך של 80,000 ₪ ישולם במועד אישור ההסדר, להלן התשלום הראשון. ב. סך של 42,000 ₪ ישולם בתוך ארבעה חודשים ממועד התשלום הראשון. ג. סך של 35,000 ₪ ישולם בתוך שמונה חודשים ממועד התשלום הראשון. ד. סך של 25,000 ₪ ישולם בתוך שנים עשר חודשים ממועד התשלום הראשון. ה. סך של 25,000 ₪ ישולם בתוך שישה עשר חודשים ממועד התשלום הראשון. 33. כל נשאר יפקיד שיקים דחויים אצל הנאמנים לפירעון בחמישה לכל חודש על פי פירוט התשלומים כמפורט לעיל. היה ונשאר טרם שילם את מלוא התמורה החוזית בגין רכישת מגרש, ישלים הנשאר את סכום היתרה לתשלום עם בחירת המגרש, כשהיתרה צמודה למדד בלבד (ללא ריבית). אישור הנאמנים כי נשאר שילם את מלוא התמורה החוזית יהווה תנאי לבחירת מגרש על ידו. כל נשאר יפקיד בידי הנאמנים שיק בסך של 25,000 ₪ לצורך הבטחת תיקון נזקים לתשתיות הפרויקט שעלולות להיגרם על ידו במהלך בניית ביתו. כל נשאר ישא בהשתתפות עלות רישום המגרש והעברת הזכויות על שמו בלשכת רישום המקרקעין בבית אל בסך של 1,000 ₪ בתוספת מע"מ, במועד התשלום השני כמפורט לעיל. העברת הזכויות כאמור על שם הנשארים תבוצע בסיום ביצועו של הסדר הנושים. יתר ההוצאות, ככל שתחולנה, לצורך ביצוע רישום הזכויות על שם הנשארים בלשכת רישום המקרקעין תמומננה מקופת ההסדר. הוראה זו משלימה ואינה גורעת מהחובות המפורטות בהסדר זה ובכללן החובה המפורטת להלן. כל נשאר ישלם ארנונה בגין המגרש החל מיום 1.1.2009. נשאר לא יוכל למכור או להעביר או להמחות את זכויותיו במגרש על פי ההסדר ממועד תשלום מלוא התמורה במגרש עד לתום שנה ממועד זה או עד לסיום בניית שלד במגרש, לפי המוקדם מביניהם. נשאר שיהיה מעוניין למכור את המגרש שבחר בטרם הגיעה העת כאמור, יהיה עליו להשיב לקופת ההסדר סך של 75,000 ₪, שאם לא כן לא יועברו הזכויות על שמו בלשכת רישום המקרקעין. הנאמנים סבורים כי מניעה זו, חרף היותה פוגעת בזכויות הקניין של הנשארים, הינה פגיעה מידתית וסבירה בנסיבות העניין כאשר כל מטרתה היא למנוע התנהלות בחוסר תום לב וניצול ההסדר למטרות סיכולו וספסור בזכויות. על רוכשים שזכאותם הינה ביחס למגרש בגודל שונה מ- 300 מ"ר יחולו התנאים הבאים: א. רוכשים הזכאים למגרש של 350 מ"ר - אם ישארו ישלמו סך של 241,500 ₪ ואם יוותרו ישולם להם סך של 141,166 ₪. ב. רוכשים הזכאים למגרש של 450 מ"ר – אם ישארו ישלמו סך של 310,500 ₪ ואם יוותרו ישולם להם סך של 181,500 ₪. ג. רוכשים הזכאים למגרש של 500 מ"ר – אם ישארו ישלמו סך של 345,000 ₪ ואם יוותרו ישולם להם סך של 201,666 ₪. היה ויתברר כי אין לפחות 235 מגרשים במקרקעי צמודי הקרקע, תבוצע הפחתה של הסכום שישולם למוותרים ותוספת לסכום שישולם על ידי הנשארים באופן יחסי, וזאת בכדי שמסגרת התקציב, עליו בנוי הסדר זה ואשר נערך בהתאם להנחה כי קיימים 235 מגרשים, לא תיפגע. במידה ונשאר לא יעמוד בתשלומים כאמור בתוך 7 ימי הפרה, ינקטו הנאמנים בפעולות הבאות: א. תבוטל המכירה לנשאר לאחר מתן התראה מראש ובכתב. ב. יושבו התשלומים ששילם הנשאר לקופת ההסדר עד למועד ההפרה וביטול המכירה. ג. יקוזז מתשלומי ההשבה לנשאר המפר פיצוי מוסכם בסך של 5,000 ₪ . ד. נשאר מפר כאמור לא יקבל את הסך של 121,000 ₪ כמוותר, אלא רק לאחר השלמת פיתוח המקרקעין ומסירת המגרשים ו/או לאחר מועד מכירת המגרש על ידי החברה וקבלת התמורה ממנו במלואה, לפי המוקדם מביניהם. ה. בגין כל מגרש (של 300 מ"ר) שיוותר בחברה עקב הפרה של נשאר יפקיד המשקיע לקופת ההסדר סך של 230,000 ₪, בהתאם לאמור בסעיף 23 לעיל. ו. אם וכאשר המגרש של הנשאר המפר יימכר על ידי החברה בסכום הנמוך מסך של 350,000 ₪ כולל מע"מ, יקוזז ההפרש מסכום ההשבה לנשאר המפר. 34. הסכום שישולם על ידי המשקיע בגין כל מגרש של 300 מ"ר שיוותר בחברה יעמוד על סך של 230,000 ₪ שישולמו לקופת ההסדר בתשלומים כדלקמן: (א) עם אישור ההסדר על ידי בית המשפט ומתן הודעה למשקיע על ידי הנאמנים על מספר המגרשים שיוותרו בחברה יפקיד המשקיע סך של 23,000 ₪ בגין כל מגרש של 300 מ"ר. (ב) בתוך שלושים יום מהמועד בו קיבל המשקיע את הודעת הנאמנים באשר למס' המגרשים שיוותרו בחברה, יפקיד המשקיע לקופת ההסדר סך של 100,000 ₪ בגין כל מגרש של 300 מ"ר. (ג) בתוך תשעים יום מהמועד בו קיבל המשקיע את הודעת הנאמנים באשר למס' המגרשים שיוותרו בחברה, יפקיד המשקיע לקופת ההסדר את היתרה בסך של 107,000 ₪ בגין כל מגרש של 300 מ"ר. (ד) התשלומים כאמור לעיל יתעדכנו בהתאם לאמור בסעיף 38 לעיל, בגין כל מגרש ששטחו קטן או גדול מ- 300 מ"ר בסטייה של מעבר ל- 5%. 35. באחריותו הבלעדית של המשקיע לבצע את הפיתוח הציבורי לכל המגרשים צמודי הקרקע, כאשר מתוך קופת ההסדר ישלמו הנאמנים את עלות הפיתוח בגין כל מגרש של נשאר בסך של 105,105 ₪, הכל בהתאם לתנאים הקבועים בהסכם שבין הנאמנים למשקיע. ערבות פיתוח - כל נשאר שלא יוציא היתר בנייה בתוך 30 חודשים מיום מסירת החזקה במגרש יחויב להפקיד בידי הנאמנים ערבות בנקאית בסך של 25,000 ₪ להבטחת כל פגיעה שהיא בתשתיות הפיתוח, ורק לאחר אישור הנאמנים על הפקדת הערבות כאמור תוציא עבורו רשות הרישוי באורנית היתר בנייה כאמור. הנאמנים יפנו לרשות הרישוי ויבקשו את שיתוף הפעולה עימה באופן שהיתרי הבנייה יונפקו רק לאחר הפנייה מטעם הנאמנים, וזאת בכדי להבטיח את ביצוע ההסדר והחיובים המוטלים על הצדדים לו. הנאמנים ימנו, בהסכמת החברה באמצעות המשקיע, עורך דין שיטפל וישלים למול הרוכשים את רישום העברת הזכויות על שמם בלשכת רישום המקרקעין וישלים את הפרצלציה בגין כל המגרשים, אם לנשארים ואם לאלו שיוותרו בחברה. שכרו ישולם מקופת ההסדר מתוך תשלומי הרוכשים והחברה שייועדו למטרה זו. תנאי לרישום הזכויות והשלמת הפרצלציה כאמור לעיל הוא ביצוע מלוא התשלומים והחיובים על ידי הנשאר על פי הסדר זה. הנשארים או המוותרים, לפי העניין, ישאו בתשלומי המיסים ותשלומי החובה הבאים: א. כל נשאר ימציא לנאמנים אישור על תשלום מס רכישה כדין בגין רכישת המגרש ו/או דמי התוספת. מובהר כי החברה לא תישא בתשלום זה. ב. אגרות שמירה והיטלים אחרים, ככל שיחולו על ידי הרשות, ישולמו על ידי הנשארים והמשקיע על פי המגרשים שבבעלותם. ג. בהתאם להוראות החוק החלות על המקרקעין בעת רישום פרצלציה והעברת הזכויות על שם הבעלים ביח"ד, על כל בעל יח"ד לשלם סכום בשיעור של 5% משווי המגרש למינהל האזרחי. כל נשאר ישא בתשלום זה באופן עצמאי. יצוין כי לאחר תשלום זה כל נשאר יהיה זכאי לדרוש החזר מס הרכישה ששילם בעבר מאת רשויות המס. ד. היה והתשלום למוותר יחויב במס שבח או מס אחר, ישא המוותר בתשלום זה. ה. כל נשאר ישא בעלות חיבור חשמל למגרש שבחר. היה והחברה באמצעות המשקיע תחויב על ידי חברת החשמל בתשלום כולל עבור כל המגרשים כולל המגרשים של הנשארים אזי ישלם כל נשאר לחברה את עלות החיבור של המגרש שבחר, וזאת מיד עם דרישת החברה ובהתאם לתשלום ששילמה החברה לחברת החשמל. החברה באמצעות המשקיע תישא בכל המיסים ותשלומי החובה האחרים, בין ממשלתיים ובין עירוניים, החלים על המקרקעין שהושבו לחברה החל מיום 1.1.2009. ב. חלק שני – המדורגים 36. המקרקעין של החברה כולל בתוכו שלושה מתחמי מדורגים על שטח כולל של כ- 10.4 דונם המיועדים על פי תב"ע 121/9 לבניית 104 דירות בבניינים מדורגים והידועים כמגרשים 201, 202, 203. בית המשפט המחוזי בתל אביב, במסגרת תיק פש"ר 1410/05, מינה את עו"ד מטרי ככונס מטעם בנק מרכנתיל דיסקונט בע"מ על מתחמי המדורגים כאמור. המשקיע ועו"ד מטרי ניהלו משא ומתן, הגיעו להבנות והסכמות שהתגבשו לכדי הסכם הכפוף לאישורו של בית המשפט הנכבד ולאישורו של בית המשפט המחוזי בתל אביב במסגרת תיק הכינוס, וצורף כנספח לבקשה. ההסכם שבין הנאמנים למשקיע מותנה, בין היתר, ברכישת כל הזכויות במתחם המדורגים על ידי החברה ו/או מי מטעמה באמצעות המשקיע, בהתאם להסכם רכישת המדורגים שבין המשקיע לבין עו"ד מטרי, שצורף כנספח להסכם שבין הנאמנים למשקיע. בהתאם להסכם שבין המשקיע לעו"ד מטרי, המשקיע ישלם לעו"ד מטרי, בתפקידו ככונס, סך של 1,000,000 $ בתוספת מע"מ כדין ככל שחל בתמורה למקרקעי המדורגים. המשקיע יבצע בעצמו ו/או באמצעות מי מטעמו ועל חשבונו את כל עבודות הפיתוח והבנייה הנדרשות במקרקעי המדורגים. מטרת ההסדר בהקשר למדורגים היא להביא למימוש מהיר ככל האפשר של מתחמי המדורגים, באופן היעיל ביותר ובהתחשב בעלויות הפיתוח הגבוהות של מתחמים אלו. 37. יצויין כי גופים וקבוצות שונים טענו לזכויות שעבוד או משכון על קרקע המדורגים. הנאמנים, הגיעו להסכמות עם הקבוצות השונות ביניהן הכונס מטעם הבנק, עו"ד מטרי, עו"ד לבונטין, הכונס לזכויות D.G., המשיב מס' 8 והמשקיע כך שלשטח זה נמצא פתרון על דרך העברת הזכויות למשקיע (חזרה לחברה), ביטול השעבודים והמשכונים, פיתוח השטח והכנתו לשיווק ולבנייה. ג. חלק שלישי – תביעות כספיות 38. במסגרת ההליכים שהתנהלו בפני הבורר הוגשו תביעות חוב בסך כולל של כ- 600,000 $. תביעות החוב כאמור נבדקו על ידי הבורר והוכרעו על ידו. רשימת התביעות שאושרו והוכרעו על ידי הבורר צורפה כנספח לבקשה. במסגרת הצעת ההסדר, ישלמו הנאמנים דיבידנד בשיעור של 20% מסכום כל תביעה כספית שהוכרה, אושרה והוכרעה על ידי הבורר, או תיבדק ותוכרע על ידם ככל שלא נעשתה על ידי השופט בזק על אף שהוגשה לו כדין. תשלום זה למתכננים ישולם אך ורק בכפוף לכך שמתכננים אלו ימסרו לידי הנאמנים או מי מטעמם את כל המסמכים שבידיהם, ובכלל זאת התוכניות, המפרטים וכתבי הכמויות שהכינו בעבר עבור הפרויקט. תשלומים אלו ישולמו לנושים השונים ולמתכננים במועד סיום תשלומי הפיתוח של מגרשי הנשארים מתוך קופת ההסדר, וזאת למעט מקרים חריגים שיאושרו על ידי הנאמנים. ד. שונות 39. עו"ד ליבונטין בתפקידו ככונס מטעם DG Dynamic Est. במסגרת ההסכם שבין הנאמנים לבין המשקיע, הושגה הסכמה לפיה קופת ההסדר תישא בתשלום לעו"ד לבונטין בתפקידו ככונס, בסכום של 225,000 $. ובדו"ח מספר 3, דיווחו הנאמנים כי הגיעו להסדר עם עו"ד ליבונטין כך שלסכום זה הוסיף המשקיע נוסף תשלום בסך של 180,000$ כך שעו"ד ליבונטין, הכונס, יקבל 405,000$ בגין כל טענותיו ותביעותיו. לאור תוספות והבהרות אלו כפי שעולה מדו"ח 3 של הנאמנים נתן עו"ד ליבונטין את תמיכתו להסדר בכפוף לשתי סוגיות שיובהרו בהמשך והן: סמכותו ככונס לאשר הסדר פשרה וכן סמכותו להצביע לאישור ההסדר כגוברת על מעמדו וזכותו של בא כח חברת D.G. , המשיב 7, עו"ד שטרסברג להצביע ולהתנגד להסדר. 40. עו"ד בן ששון: במסגרת הצעת ההסדר נקבע ע"י הנאמנים כי מבדיקותיהם ומבירורים שערכו, עולה כי זכויותיו הנטענות של עו"ד בן ששון במקרקעין של החברה נובעות הן מתפקידו ככונס, הן בגין שכר טרחה, הן בגין העברות כלשהן לבני משפחתו והן בשל מעורבויות כאלה ואחרות המצריכות בדיקה מעמיקה. לאור העובדה כי זכויותיו של עו"ד בן ששון לא הוכרעו על ידי הבורר לאחר בדיקה מעמיקה אלא הושגו בפשרה וכי בשלב זה טרם הצליחו הנאמנים לגבש את היקף זכויותיו המדויק של עו"ד בן ששון, זאת לאחר שניסו להגיע עימו להסדר שבסופו של דבר נדחה, סבורים הנאמנים כי, לעת עתה, יש לדחות את ההכרעה בעניינו של עו"ד בן ששון, מבלי שזו תהווה מכשול לקידומו של ההסדר המוצע. הנאמנים יבדקו את כל טענותיו, זכויותיו ותביעותיו של עו"ד בן ששון ולאחר שיגבשו את החלטתם, יפעלו בהתאם להוכחת החוב המאושרת על ידם. לעו"ד בן ששון תהא זכות ערעור על הכרעת הנאמנים כאמור בתוך 15 יום לבית המשפט זה. בפרק הזמן שבין הצעת המתווה ועד להצבעה הצליחו הנאמנים לגבש הצעת הסדר פשרה גם עם עו"ד בן ששון במסגרתה, ויתר עו"ד בן ששון על חלק מנשייתו כמפורט בדו"ח 3 של הנאמנים ובעקבות הסדר פשרה זה הצטרף גם עו"ד בן ששון לתמיכה ואישור ההסדר המוצע. 41. משפחת ברקול (קשקש): בהמשך לאמור בדו"ח מס' 2 מטעם הנאמנים ולאור העובדה שבידי ילדי משפחת ברקול חוזה המצביע על התחייבות החברה באשר למגרש של 300 מ"ר, יהיו זכאים הם למגרש בגודל כאמור, בהתאם לתנאים כפי שנקבעו ופורטו בהסדר זה ביחס לכלל הזכאים וזכותם על פי מועד ההתחייבות. 42. גב' ציפי כץ (בית בנוי): כפי שציינו הנאמנים בדו"ח מס' 2 שהוגש מטעמם, אין הנאמנים מכירים בהסדר קודם לפיו ישולם שכר לגב' ציפי כץ מתוך כספי ההסדר. ואולם, מציעי ההסדרים הקודמים הכירו בזכותה של הגב' כץ לקבל בית בנוי על חשבון קופת ההסדר (קרי, עלויות בניית הבית לרבות עלויות התכנון). יובהר כי אין בזכות זו כדי לגרוע מחובתה של הגב' כץ לשלם את תשלום הנשאר בהתאם לתנאי ההסדר. הנאמנים מציינים בבקשתם שהם מוקירים ומעריכים את פועלה של הגב' כץ לאורך השנים, וסבורים כי יש לכבד התחייבות זו של בית בנוי על חשבון קופת ההסדר בסכום סביר ובשטח בנוי ברוטו שלא יעלה על 180 מ"ר. בניית הבית תבוצע על פי המפרט הסטנדרטי של החברה למשק וכלכלה של השלטון המקומי, הידועה כמשכ"ל, לבניית יחידה צמודת קרקע למגורים. 43. שכ"ט בעלי תפקידים קודמים: מבירור שערכו הנאמנים עולה כי במסגרת ההליכים המנוהלים מזה שנים נותרה קופת ההסדר חייבת תשלומי שכ"ט לבעלי תפקידים קודמים, ה"ה כב' השופט (בדימוס) יעקב בזק בתפקידו כבורר, ועו"ד מוטי גלוסקא בתפקידו כמנהל מיוחד לבירור זכויות הנושים. לאחר בירור הסכומים עם בעלי התפקידים הנ"ל, תישא קופת ההסדר ביתרת שכ"ט הבורר בזק בסך כולל של 100,000 ₪ וביתרת שכ"ט עו"ד גלוסקא בסך כולל של 50,000 ₪. 44. המועצה המקומית אורנית: בהתאם לדין החל ביו"ש יש לשלם ארנונה בגין קרקע לבניה. התב"ע לגבי המקרקעין נשוא הסדר זה אושרה ביום 16.5.97. ממועד זה קמה, לטענת המועצה, חובה לשלם ארנונה החלה על המחזיק. על פי ההסדר המוצע, ולאחר דין ודברים בין הגורמים המוסמכים במועצה לבין המשקיע, הוסכם כי הנאמנים ישלמו למועצה מתוך קופת ההסדר סך שלא יעלה על סך של 1,576,000 ₪ בגין תשלום הארנונה ממועד אישור התב"ע ועד ליום 1.1.2008. הנאמנים בבקשתם הביעו תודה למועצה על שיתוף הפעולה ומקוים להמשכו. עידוד וחיזוק הבנייה הוא אינטרס משותף של התושבים ושל המועצה. המועצה מודעת ומכירה את תלאותיהם של התושבים נשוא הסדר זה על פני שנים והיא תפעל, כך על פי הצהרתה, להקל, להתגמש ולפעול להגשמתו של הסדר זה מהר ככל שניתן. עובר להצבעה נדרשו הנאמנים להוסיף ולהבהיר, ביחס למועצה, קיומו של חוב לשנת 2008. הנאמנים הוסיפו להצעת ההסדר סכום המהווה כ-20% מהיקף חוב הארנונה לשנת 2008, כום שסיפק את המועצה, העמיד את הדיבידנד למועצה על סך של 1,800 אלפי ש"ח ובכך השיגו את תמיכתה של המועצה שהינה הנושה היחיד בדין קדימה. 45. המפקח על עבודות הפיתוח: כאמור, במסגרת ההסכם שבין הנאמנים למשקיע ובמסגרת ההסכם שבין עו"ד מטרי למשקיע, החברה באמצעות המשקיע היא האחראית הבלעדית לביצוע כל עבודות הפיתוח הנדרשות במקרקעי החברה, הן במקרקעי צמודי הקרקע (עד לראש כל מגרש) והן במקרקעי המדורגים. לצורך ניהול, תיאום ופיקוח על עבודות הפיתוח במקרקעי החברה, התקשרו הנאמנים עם המפקח מר יצחק מאירזדה וחברת המהנדסים שבבעלותו, אשר בקיא ברזי הפרויקט ומכיר אותו על בוריו. הנאמנים סבורים כי למפקח זה תרומה רבה להצלחתו של ביצוע ההסדר. לאחר משא ומתן, הגיעו הנאמנים להסכם עם המפקח לפיו שכרו יהיה בשיעור של 2.75% מעלויות הפיתוח בפועל כפי שתידרש לשאת בהן קופת ההסדר. השכר כאמור ישולם בהתאמה לכל חשבון שיאושר לקבלן הפיתוח. הסכום המוערך לתשלום למפקח עומד על כ- 693,000 ₪. בנוסף, לשם ביצוע תיקון והשלמת תכנון המתחם כולו (רה תכנון) תישא קופת ההסדר בתשלום כולל בסך של 1,500,000 ₪. תשלום זה ישולם למתכננים עימם תתקשר החברה. עם אישור ההסדר ובכפוף לאישור המועצה המקומית, תהא בידי המשקיע האפשרות להיכנס לשטחי הציבור במקרקעין של החברה, למקם את כלי העבודה הנדרשים ולהקים מבנים זמניים עבור עובדי הפיתוח והשיווק של הפרויקט במקרקעין כאמור. 46. קופת הנאמנות: הנאמנים יפתחו חשבון בנק לצורך ניהול הכספים על פי הסדר זה עבור החברה. כל התקבולים והתשלומים הקשורים בהסדר זה יבוצעו באמצעות חשבון זה. הנאמנים יערכו דין וחשבון מבוקר חצי שנתי באשר להכנסות והוצאות קופת הנאמנות ופעולות חריגות, ככל שיהיו, מידי ששה חודשים ויגישו זאת לבית המשפט הנכבד ולצדדים בתיק המפורטים בכותרת, וזאת עד לביצועו המלא והסופי של ההסדר. הנאמנים יהיו זכאים לשכור שירותיו של רואה חשבון לצורך טיפול מול רשויות המס, דיווחים והכנת דו"חות, הכל כפי שיידרש ובתיאום עם המשקיע. למרות האמור לעיל, יהיו זכאים הצדדים בתיק למנות ועדת ביקורת מטעמם ועל חשבונם שתעבוד בתיאום עם הנאמנים. בד בבד עם אישור ההסדר על ידי בית המשפט, יורה בית המשפט על מחיקת כל ההערות הרשומות על המקרקעין לזכות צדדים שלישיים ותחת זאת תירשם הערה בדבר מינויים של הנאמנים לביצוע ההסדר וכי לא תהיה אפשרות לבצע פעולות כלשהן במקרקעין ללא אישור הנאמנים מראש ובכתב, וזאת עד לסיומו המלא והסופי של ההסדר. תנאי להסדר זה הוא האפשרות לבנות בפועל על המקרקעין. העברות כספים ותשלומים יתבצעו אם וככל שאין מניעה לביצוע בניה בפועל. הסדר זה לא יתבצע אם מסיבה כלשהי לא ניתן יהיה לבנות על המקרקעין. 47. שכ"ט הנאמנים: קופת ההסדר תישא בשכר טרחת הנאמנים שייקבע כנהוג בהסדרי נושים על פי שכר חלוקה בהתאם לתקנות החברות (כללים בדבר מינוי כונסי נכסים ומפרקים ושכרם) התשמ"א – 1981, בהסכמתו של המשקיע ובאישור בית המשפט לכשתוגש בקשה בעניין זה. דו"ח מספר 3 48. עם קבלת הצעת ההסדר והבקשה הוריתי לנאמנים לקיים את אסיפות הנושים לסוגיהן על מנת שניתן יהא לקיים את הדיון באישור ההצעה ביום 3.2.09. ביום 3.2.09 הוגש על ידי הנאמנים דו"ח מס' 3 ובו תוצאות אסיפות הנושים שנערכו לקבוצות, לדו"ח צרפו הנאמנים את פרוטוקול האסיפות הכולל הבהרות, הצהרות והשלמות שנעשו על ידם, עובר להצבעה. נושים בדין קדימה. נושים מובטחים. נושים בלתי מובטחים – רוכשי מגרשים. נושים בלתי מובטחים – בעלי תביעות כספיות. 49. אסיפת נושים בדין קדימה: באסיפה זו השתתף נושה אחד ויחיד, המועצה המקומית אורנית ע"י ב"כ עו"ד ברוך חייקין, שהצביע בעד הצעת ההסדר לפיכך, באסיפה זו אושרה הצעת ההסדר כדין, ברוב קולות ובשיעור של 100%. 50. אסיפת נושים מובטחים: באסיפה זו השתתפו שלושה נושים מובטחים, עו"ד מטרי בתפקידו ככונס נכסים ע"י ב"כ עו"ד יוסי בן נפתלי, עו"ד עמיר ליבונטין בתפקידו ככונס נכסים ועו"ד עמי בן ששון. שלושת המשתתפים כאמור הצביעו בעד הצעת ההסדר. לפיכך, גם באסיפה זו אושרה הצעת ההסדר כדין, ברוב קולות ובשיעור של 100%. לעניין הנושים המובטחים, יצוין כי ימים ספורים בטרם כינוסה של אסיפת הנושים התקבלה במשרד הנאמנים התנגדותו של עו"ד צבי שטרסברג, ב"כ DG Dynamic Est, לפיה נטען כי חברת DG הינה נושה מובטח. הנאמנים סבורים כי חברת DG אינה זכאית להשתתף באסיפת הנושים, שכן עו"ד ליבונטין מונה ככונס נכסים על זכויותיה, הוא זה הנכנס בנעליה וממצה את טענותיה. לפיכך, לחברת DG אין כל מעמד כיישות עצמאית ונפרדת במסגרת הסדר הנושים של החברה בכלל ולצורך הצבעה באסיפת הנושים בפרט. הנאמנים סבורים, כי סמכות ההצבעה בהסדר היא לכונס הנכסים, עו"ד ליבונטין, בכפוף לאישור בית המשפט המוסמך הוא, לטענתם, בית משפט זה, וזאת כפי שנקבע ע"י בית המשפט לענייני משפחה ברמת גן. 51. אסיפת נושים בלתי מובטחים: לשם הנוחות והיעילות פיצלו הנאמנים את ההצבעה באסיפה זו לשתי הצבעות נפרדות, האחת, הצבעת רוכשי מגרשים והשניה, הצבעת בעלי תביעות כספיות. בהצבעת רוכשי המגרשים השתתפו רוכשים רבים, בין אם בעצמם ובין אם ע"י באי כוחם. קולות המצביעים חושבו בהתאם למפתח הצבעה שנקבע בהסדרים קודמים ואומץ גם בהסדר זה, לפיו כל מגרש של 300 מ"ר שווה לקול הצבעה אחד. בהצבעה זו הצביעו 17 רוכשי מגרשים נגד הצעת ההסדר אל מול 229 רוכשי מגרשים שהצביעו בעדה והמהווים מעל 92% מערך הנשייה בקבוצה זו. לפיכך, גם בהצבעה זו אושרה הצעת ההסדר כדין, ברוב קולות וברוב ערך. בהצבעת בעלי התביעות כספיות השתתפו 7 נושים, בין אם בעצמם ובין אם ע"י באי כוחם. בהצבעה זו הצביעו 2 נושים נגד הצעת ההסדר והם - חברת אוסטריה הוטל הולדינגס בע"מ (להלן: "אוסטריה"), המהווה לבדה לכאורה כ-77% מערך הנשייה בקבוצה זו, ו- ש.ש.י חברה למסחר ועבודות עפר, בניה ופיתוח בע"מ, ו-5 נושים אחרים הצביעו בעד הצעת ההסדר. בהצבעה זו אושרה הצעת ההסדר ברוב קולות אך, לכאורה, לא ברוב ערך כנדרש. 52. יחד עם זאת, כפי שהבהירו הנאמנים בדו"ח מס' 3 ובדיון בבית המשפט לטענתם, אוסטריה אינה זכאית להצביע כלל שכן לא הוגשה על ידה תביעת חוב כדין, מכוחה הצביעה באסיפת הנושים. למעלה מן הצורך, עולה כי החובות להם טוענת אוסטריה אינם של החברה ולכן אוסטריה אינה נושה למעשה בחברה בהסדר. על פני הדברים, מדובר בחוב אישי של מר שמואל הורמן ולא של החברה. לפיכך,שעה שלאוסטריה אין זכות הצבעה, לטענת הנאמנים, הרי שגם באסיפה זו אושרה הצעת ההסדר כדין, ברוב קולות ובשיעור של כ-80%. תמצית תוצאות האסיפות הינו אפוא: אסיפות נושים לפי סוג רוב קולות (51%) רוב ערך (75%) נושים בדין קדימה 100% 100% נושים מובטחים 100% 100% נושים בלתי מובטחים מעל 90% 79.7% לפחות 53. בהמשך מבהירים הנאמנים רשימה ארוכה של פרטים נוספים הנחוצים להסדר, אולם קצרה היריעה מלהרחיב. כפי שכבר צויין, מדובר בהסדר, ארוך, מורכב ומפורט אשר עולה ממנו כי הנאמנים נתנו דעתם, וירדו לפרטי פרטים כדי להופכו להסדר ישים, בר ביצוע ומעשי. בדיון שנערך ביום 3.2.08 הוסרו חלק מן ההתנגדויות אליהן אתייחס להלן. 54. הגב' שרון אפרתי (גדעוני) התנגדה להסדר באסיפת הנושים מיום 27.1.09. התנגדותה הינה מצומצמת, דהיינו לא להסדר בכללותו, אלא להצעה לפיה הנאמנים רשאים לפי שיקול דעתם לדון בשנית בזכאותה לשני מגרשים, בגודל 300 מ"ר כל אחד. טענה זו נסמכת על כך שהמפרק (כב' השופט בזק) דן בנושא ולא ניתן היום לשנות את החלטתו. הנאמנים השיבו כיבפני השופט בזק, בחלק מן המקרים, לא הוצגה כל ראיה לרבות קבלות, אישורי מיסים וחוזים הנוגעים לרכישת זכויות במגרשים, חלק מאישורי המגרשים נעשה על בסיס פשרות שהבורר אישר בהסכמה. בנסיבות אלו, מצאו הנאמנים כי יש לבצע בדיקה ראייתית נוספת לצורך מימוש הזכויות. דרישה זו היא רוחבית לכלל בעלי המגרשים והיא ראוייה ולגיטימית. 55. התנגדות קשה יותר הינה בענין קבוצת 12 מגרשים המיוצגת על ידי עו"ד טיקטינסקי. לאחר שהוצגה מהות הבעיה, והצעת בית המשפט לפתרונה, הגיעו הצדדים בסיוע חלק מן הנוכחים בדיון להצעה כעולה מדברי עו"ד טיקטינסקי: "אסכים לחזור בי מההתנגדות בהתייחס לכך שמתוך הקבוצה של 12 מגרשים שאני מייצג עד 6 מגרשים ירצו לממש את זכותם לקבלת מגרשים ואם הם ישולבו במסגרת סדר הבחירה של המגרשים של היזם (החברה). (ע' 5, פרו'). בדרך זו "קודמו" מיקומי לקוחותיו של עו"ד טיקטינסקי וכך הוסרה אף התנגדות זו. 56. מכאן לבקשת הבהרה מטעם המועצה המקומית אורנית המיוצגת על ידי עו"ד שקד, לפיה יש לציין כי ההסדר הקודם שהיה יהא חלק בלתי נפרד מההסדר הנוכחי, באשר לתאריכים של קבלת הסכומים המגיעים למועצה. הנאמנים השיבו כי החלוקה תהא יחסית. ההסדר עם המועצה המצוי בדו"ח 3 של הנאמנים הוא מקיף, ברור ומעניקמענה מלא לכל הערות בא כוחה של המועצה בדיון. הבהרה נוספת הינה מטעם עו"ד בן נר, לפיה מערך העברת הכספים ראוי שיהא בפיקוח בית המשפט, ולכך אתייחס בחלק האופרטיבי של החלטה זו. 57. חברת סקיפאוס, אחת מן המתכננות בפרויקט, טוענת כי הגישה תביעת חוב בגין עבודות תכנון וכי העניין נדון בפני המפרק פרופ' בזק והיא אינה מסכימה לסכום המוצע על ידי הנאמנים והיא שוקלת את עמדתה ביחס למסירת התוכניות המוחזקות על ידה. לטענת הנאמנים, הדבר לא הובא לידיעתם, המתכנן לא הופיע לאסיפות הנושים, וכי הם ינסו, באמצעות המשקיע, להגיע להסדר סביר עם המתכננים, על פי העקרונות הכלליים של ההסדר תוך בדיקה מחודשת של החוב. 58. שני עניינים אחרונים הינם, אישור ההסדר של בנק מרכנתיל דיסקונט בע"מ המיוצג על ידי עו"ד מטרי, המתקיים בבית המשפט המחוזי בתל אביב, וכן הסכסוך בעניין חברת D.G שעו"ד ליבונטין משמש ככונס הנכסים והגיש בקשה נפרדת בנדון (בש"א 6385/09), בה עותר הוא לאשר לו לחתום על הסדר הנושים של חברת שי צמרות, נשוא דיון זה, בהתבסס על זכויות D.G כפי שאושרו באסיפות הנושים, זאת הואיל והליך הכינוס נעשה במסגרת תיק ההוצאה לפועל בתל אביב. לדעתו, ההסדר מיטיב עם חברת D.G עו"ד שטרסברג התנגד לבקשה, לאור העובדה שלטעמו החוב הינו 1.5 מ' דולר ואילו ההסדר מציע סך של 405,000 דולר. מתן הוראות 59. עיינתי בהצעת הסדר הנושים הארוכה והמפורטת, וכן בדוח מספר 3 וההבהרות, וכדברי הצדדים, לאחר הסרת התנגדותו של עו"ד טוקטינסקי הרי שההסכמות הינן כמעט מלאות. הצעת הסדר הנושים, גם אם אינה מושלמת, וגם אם תביא לידי כך שחלק מבעלי המגרשים יבחרו בסופו של יום בדרך של ויתור על קבלת מגרש ויעדיפו את המסלול הכספי, הרי נראה בעיני כי ההסכם, כמתווה, ראוי הוא ומאזן בין אינטרסים רבים ומגוונים, באורח שקול, סביר ובעיקר ישים. אני מאשר אפוא את הסדר הנושים המוצע, וכן מקבל את ההבהרות שניתנו על ידי הנאמנים. ההסדר יחד עם ההבהרות וההשלמות המצויות בדו"ח 3 ויחד עם ההסכמות ביום הדיון יהוו, כולם יחד, מיקשה אחת של הסדר הנושים. 60. בתוך כך נראה בעיני, כי בנסיבות העניין הסכמת עו"ד ליבונטין להסדר ראויה אף היא ובה השיג הוא את המירב. לפיכך אני מקבל את הבקשה בבש"א 6385/08 ומורה לו לחתום על הסדר הנושים. אשר לעניין חוב המתכננים, אני מורה לנאמנים לבדוק פעם נוספת את החוב ולנסות לגבש עם המתכננים והמשקיע הסכמה. 61. הנאמנים ישמשו כנאמנים לביצוע ההסדר. הנאמנים יגישו דוח תלת חודשי לגבי התקדמות הביצוע והעברות הכספיות, כאמור לעיל, ויוכלו לשכור שירותי יועצים, בכפוף לאישור בית המשפט. עוללות 62. משהונח התיק על שולחני לפני חודשים רבים, לא היה מנוס אלא לעיין בכל ההליכים וההחלטות שניתנו במסגרתו במשך כ-11 שנים, ומכך למדתי על הפקעת הסבוכה בה וקטורים המושכים לכיוונים שונים. בסופו של יום, נראה כי חרף ריבוי המייצגים הביא שיתוף הפעולה של עורכי הדין, הנאמנים והמשקיע להסדר ראוי וצודק, אשר קיבל למעשה רוב מרשים באסיפות ובדיון בבית המשפט. מצאתי לנכון לציין את כל עורכי הדין שנטלו חלק, לפחות לאחרונה, בתיק ארוך ומורכב זה אשר שיתוף הפעולה שלהם כאמור הביא בסופו של דבר לגיבושו של הסדר, עורכי הדין שוטון, בן-נר, מטרי, בן-ששון, טיקטינסקי, שטרסברג, חייקין, ליבונטין ויתר עורכי הדין המעורבים. עורכי הדין הציגו עמדות לקוחותיהם בנאמנות, במסירות וללא מורא מחד גיסא, כאשר מאידך גיסא השכילו לסייע ולהצטרף למתווה ההסדר אשר, ללא ספק, ייטיב עם לקוחותיהם על פני כל פיתרון של פירוק אחר. מצאתי לנכון לציין הלל ותשבחות גם למשקיע אשר ניכר כי תרומתו לגיבוש ההסדר היתה מהותית. המשקיע התעמק בפרטי הפרשה כולה וסייע בידי הנאמנים לגבש הסדר מפורט ומתן פתרון סופי, כללי לרבות מטריה כללית המבטיחה, כך נראה בעיני, את הצלחתו ויציאתו לפועל של הפרוייקט. כך גם עו"ד ד' גן עדן סרבי, ב"כ הכנ"ר, שהתעמקה בהצעת ההסדר והדוח , והגיעה למסקנה שיש להמליץ לפני לאשרו. מילות השבח האחרונות מגיעות לנאמנים אשר מילאו אחר הציפיות וההוראות של בית המשפט, והצליחו בתוך פרק זמן קצר יחסית לגבש ולהתוות הסדר כללי מפורט שזכה לתמיכה ורוב מרשים, ואשר יאפשר הוצאתה של עגלה זו שהיתה שקועה במשך שנים רבות בבוץ , אל דרך חדשה ומוצלחת של בניית הבתים. נושההסדר נושיםקניית קרקעות / מגרשיםקרקעות