דמי שימוש באתר מזבלה

דמי שימוש באתר מזבלה א. רקע עובדתי 1. תביעה לתשלום דמי שימוש במקרקעין של התובעות בסך 2,627,476 ₪, על יסוד הסכם פשרה שנחתם בין הצדדים ביום 8.11.00 (להלן: "הסכם הפשרה" - נספח א' לתצהיר התובעות), עקב תביעה שהגישו התובעות נגד הנתבעת לתשלום דמי שימוש כאמור. 2. התובעות הינן הבעלים של שני מגרשים הנמצאים ליד חוף הים בנתניה, שנרכשו על ידי הוריו של מר יצחק פינקוס, המצהיר מטעם התובעות (להלן, בהתאמה: "המגרשים" ו"פינקוס"). לפי תוכנית מתאר נת/600/א' החלה על החלקות, אשר פורסמה למתן תוקף ביום 20.10.94, ניתן היה לבנות על כל אחד מן המגרשים מספר קוטג'ים. אך כאשר ביקשו התובעות לקבל היתר בניה על פי התכנית, הסתבר להן כי הנתבעת (להלן: "העיריה") עושה בשטח בו מצויים המגרשים שימוש כאתר עירוני לפינוי אשפה (להלן: "המזבלה"). תביעה שהגישה התובעת 1 לסילוק ידה של העיריה מן המגרשים, ולתשלום דמי שימוש בגין השנים בהן נעשה במגרשים שימוש כמזבלה (ת.א. 7018/98 בבית משפט השלום בנתניה), הסתיימה בהסכם הפשרה שעליו מושתתת תובענה זו. 3. בהסכם הפשרה, אשר קיבל תוקף של פסק דין ביום 8.11.00, ואשר הושג, בין היתר, בעקבות התערבותה של ראש העיר נתניה, הגב' מרים פיירברג (ראה סע' 11 לתצהיר פינקוס), סוכם כי שווי המגרש השייך לתובעת 1 יוערך על ידי האדריכלית והשמאית נורית ג'רבי (להלן: "ג'רבי") "כמגרש חופשי ונקי בהתאם לזכויות שהוקנו לו על פי תכנית בנין עיר נת/600/א'..." (סע' 1 להסכם), וכי העיריה תקצה לתובעת 1, כמו גם לבעלים נוספים של מגרשים בשטח המזבלה, מגרשים חלופיים במקום אחר (סע' 5.3 להסכם הפשרה). עוד נקבע בהסכם, כי העירייה תשלם לתובעת 1 דמי שימוש עבור השימוש שעשתה במגרשה מיום 20.10.94 (מועד פרסום תכנית נת/600/א'), ועד למועד בו ניתן יהיה לקבל היתר בניה לפי תכנית שתוכן על ידי העירייה ותחול על החלקות החלופיות שינתנו לבעלי המגרשים בשטח המזבלה (סע' 2 להסכם; להלן: "התכנית החלופית"). עם זאת, הצדדים הסכימו כי אם תאושר התכנית החלופית וניתן יהיה להוציא היתרי בניה לפיה בתוך 3 שנים, יקוזזו דמי השימוש המגיעים לתובעת כנגד הסכומים שיגיעו לעירייה על פי דין בגין היטל השבחה, אגרות בניה וכו', אשר נובעים מן התוכנית החלופית שתאושר (סע' 4 להסכם הפשרה). סעיף 3.1 להסכם קבע כי העיריה תשלם עבור התובעת מס רכוש בגין המגרש, וסכום זה יקוזז כנגד דמי השימוש שהעיריה צריכה לשלם לתובעת. 4. הוראות סע' 2 ו- 4 להסכם הפשרה מהוות את שורש המחלוקת בין הצדדים, והן קובעות כדלקמן: "2. הנתבעת תשלם לתובעת דמי שימוש עבור השימוש הנעשה על ידה במגרש, בשעור של 6% מערך המגרש בתוספת מע"מ כדין... עבור כל שנת שימוש (להלן - דמי השימוש), החל מיום 20.10.94 ועד למועד בו ניתן יהיה לקבל היתר בניה בהתאם לתכנית בנין חילופית כמפורט ובכפוף לאמור בסעיפים 4 ו-5 להלן. 3.... 4.1 הצדדים מסכימים לקיזוז דמי השימוש מהתשלומים שיגיעו לנתבעת עפ"י דין לאחר אישור התכנית החילופית כמפורט להלן, בתנאי שהתכנית החילופית תאושר וניתן יהיה להוציא היתרי בניה על פיה תוך 3 שנים ממועד חתימת הסכם פשרה זה (להלן - המועד הקובע), וזאת בכפוף לתנאים המפורטים להלן: 4.1.1 עיכוב שנוצר כתוצאה ממעשה ו/או מחדל של התובעת שאינו סביר ו/או בניגוד למוסכם בהסכם זה, לא יבוא במנין המועד הנ"ל, בתנאי שהנתבעת תודיע על העיכוב כאמור בכתב לב"כ התובעת. 4.1.2 אם יחול עיכוב באישור התכנית החילופית ע"י מוסד התכנון המוסמך (למעט ועדה מקומית) לתקופה של עד 2 שנים מהמועד הקובע, ידחה המועד הקובע לתקופה האמורה (להלן - המועד הנדחה), בתנאי שהנתבעת ו/או הועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה תסיים את הליכי האישור של התכנית החילופית הנדרשים ממנה על פי דין בתוך שנה וחצי מיום חתימת הסכם פשרה זה. 4.2 בכפוף לאמור בסעיפים קטנים 4.1.1 ו - 4.1.2 לעיל, אם במועד הקובע לא ניתן יהיה להוציא היתרי בניה בהתאם לתכנית החילופית, ישולמו דמי השימוש בפועל לתובעת, החל מיום 20.10.94 ועד ליום שבו ניתן יהיה להוציא היתרי בניה בהתאם לתכנית החילופית. החוב של דמי השימוש עד למועד הקובע ישולם בתוך חודש מהמועד הקובע. יתרת דמי השימוש ישולמו לכל שנה מראש". 5. התביעה שבה הושג הסכם הפשרה דלעיל הוגשה על ידי התובעת 1 בלבד, וזאת מטעמים של חיסכון בהוצאות ניהול ההליך. אך אין חולק כי פינקוס ייצג את שתי התובעות (שכל אחת מהן היא הבעלים של מגרש שרכשו הוריו), וכי התובעת 1 נבחרה להגשת התביעה באופן מקרי, כאשר אין למעשה כל הבדל בינה לבין התובעת 2 בכל הנוגע לעילת התביעה נגד העיריה (שני המגרשים שימשו כמזבלה עירונית). אין גם מחלוקת כי הסכם הפשרה נועד מלכתחילה לחול על בעלי מגרשים נוספים שיבחרו להצטרף להסדר (ראה סע' 7 לתצהירה של שרה גזית, מנהלת אגף תכנון עיר במינהל ההנדסה בעירייה נתניה - להלן: "גזית"). 6. בסעיף 5.7 להסכם הפשרה נקבע בהסכם הפשרה כי "...הנתבעת לא תהיה רשאית להקצות לשום צד נוסף זכויות במגרש החילופי ובתכנית החילופית, ללא קבלת הסכמה מראש של ב"כ התובעת ובתנאי שאותו צד יחתום על הסכם שיתוף שינוסח וייקבע על ידי ב"כ הצדדים". אכן, לאחר חתימת הסכם הפשרה גיבשה ב"כ התובעות, עו"ד רבקה רוטשילד, רשימה של בעלי מקרקעין נוספים שביקשו להצטרף להסדר עם העיריה בתנאים שסוכמו עם תובעת 1. גיבוש הרשימה הסופית התעכב בשל מחלוקות שונות בין הצדדים, ורק ביום 15.5.02 נחתם ההסכם הנוגע לשאר בעלי החלקות, ובהם התובעת 2. הסכם זה החיל את הוראות הסכם הפשרה, בשינויים המחויבים, על יתר בעלי המגרשים (נספח יח' לתצהיר העיריה; להלן: "ההסכם המאוחר"). גם לאחר חתימת ההסכם המאוחר חלו מספר שינויים לגבי זהות בעלי המגרשים הנכללים בהסדר (סע' 9ב.(16) לתצהיר גזית). לטענת העיריה, רק לאחר קבלת הרשימה הסופית של בעלי המקרקעין, בחודש אוקטובר 2002, ניתן היה להתחיל בהליכי התכנון של התוכנית החלופית. לפיכך, הליכי התכנון החלו רק בסוף שנת 2002 (סע' 9ב.(2), 9ב.(16), 9ב.(18) לתצהיר גזית). ביום 19.3.03 אישרה הועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה את התכנית החלופית, היא תוכנית נת/600/א/13 (ראה סע' 9ב.(20) לתצהיר גזית וכן פרוטוקול ישיבת הועדה המקומית - נספח כב' לתצהיר). ארבע שנים לאחר הגשת התביעה שלפניי, ביום 10.2.08, אישרה הועדה המחוזית למתן תוקף את התכנית החלופית, בכפוף למספר הסתייגויות והכנסת כמה תיקונים טכניים (נספח כג' 3 לתצהיר גזית). העיריה מודה בסיכומיה כי התוכנית החלופית טרם אושרה סופית (לטענתה היא מצויה "בהליכי אישור מתקדמים"). 7. מן האמור לעיל עולה כי העיריה לא השלימה את הליכי התכנון של התוכנית החלופית עד ל"מועד הקובע" לפי הסכם הפשרה, שהוא שלוש שנים ממועד חתימתו, קרי: עד יום 8.11.03. בראשית חודש נובמבר 2003 התקיימה פגישה בין פינקוס לבין נציגי העיריה, שבה נאמר לו כי העיריה לא תוכל להביא לאישור התכנית החלופית במועד, והוא התבקש לאשר לעיריה ארכה נוספת. פינקוס סירב, אלא אם תתחייב העיריה לשלם לתובעות פיצוי נוסף בגין הארכה שביקשה (סע' 25 לתצהירו). העיריה אינה חולקת על עצם קיומה של הפגישה, אך לגרסתה המטרה היתה "לשתף את מר פינקוס בתכנון המקרקעין הגובלים בתכנית החלופית לשביעות רצונו ולהגיע להבנות עמו בנושא לוחות הזמנים ללא התערבות ביהמ"ש" (סע' 9ב.(22) לתצהיר גזית). אין חולק כי הפגישה הסתיימה ללא הסכמה, וזמן קצר אחריה הוגשה התביעה בתיק זה. 8. בכתב התביעה, שהוגש בסדר דין מקוצר, טענו התובעות כי חרף האמור בהסכם הפשרה, ותוך הפרה בוטה של הוראותיו, נמנעה העיריה מלשלם להן דמי שימוש בגין השימוש בחלקות. התובעות טענו כי לאור הוראות הסכם הפשרה, הן זכאיות לדמי שימוש בהתאם להערכתה של השמאית ג'רבי, שמונתה על-פי תנאי ההסכם. בחוות דעתה של ג'רבי מיום 29.2.04, שהוכנה לפי דרישת התובעות ובהתאם להסכם הפשרה, פורטו דמי השימוש הראויים בגין כל אחת מן החלקות החל מיום 20.10.94 ועד ליום 20.10.03, בסך כולל של 2,627,476 ₪, נכון למועד הגשת התביעה. 9. הרשות להגן ניתנה לעיריה (החלטת כב' השופט ד' גלדשטיין - בש"א 11449/04). כמו כן, ניתנה לה רשות להגיש תצהיר משלים, אשר כולל טענת קיזוז הנובעת מאירועים שהתרחשו לאחר הגשת כתב התביעה. בעקבות מתן הרשות להגן הפכו שני תצהיריה של גזית לכתב הגנה מטעם העיריה. בתצהירים נטען כי לצדדים להסכם הפשרה היה ברור שהפיצוי שינתן לתובעת 1 לא יהיה כספי, אלא על דרך של קיזוז אגרות והיטלים שיגיעו לעיריה מבעלי הקרקע כתוצאה מהשבחת המגרש החלופי. זאת ועוד, העיכוב בהשלמת הליכי התכנון לא נבע ממחדליה של העיריה, כי אם מסיבות שונות שכולן אינן תלויות בה, ולחלקן אחראית דווקא ב"כ התובעות. לחלופין, משאושרה התכנית על ידי העיריה בתוך שנה וחצי מיום שנמסרה לה הרשימה הסופית של בעלי המקרקעין המעוניינים לקחת חלק בהסדר, הוארך המועד להשלמת הליכי התכנון בשנתיים נוספות, עד ליום 8.11.05 (סע' 4.1.2 להסכם). אשר לסכומים הנתבעים, טוענת העיריה כי השמאית ג'רבי חרגה מן המנדט שניתן לה בהסכם הפשרה כאשר העריכה את שווי המגרשים בהנחה שהם זמינים לבניה, והתעלמה מהעדרן של תשתיות במקום. בכל מקרה, יש לקזז מן הסכומים הנתבעים סכומים ששילמה העיריה עבור התובעות למס רכוש, לאחר הגשת התביעה, בסך כולל של 354,210 ₪ (נכון למחצית שנת 2004 - ראה נספחים מ' 1-20 לתצהיר גזית). 10. ב"כ הצדדים ויתרו על חקירה נגדית של המצהירים, והסתפקו בהגשת סיכומים על יסוד החומר הכתוב שבפני בית המשפט. ב. תמצית טענות הצדדים 11. התובעים מתייחסים בעיקר לשתי טענות עיקריות של העיריה. האחת, כי כוונת הצדדים בהסכם הפשרה היתה מלכתחילה, כי הפיצוי עבור השימוש במגרשים לא יהיה בדרך של תשלום דמי השימוש בפועל, אלא באמצעות קיזוז היטלים ואגרות המגיעים לעיריה בגין התוכנית החלופית. השניה, כי מתקיימים אירועים בגינם נדחה המועד לקיום חיובי העיריה על פי הסכם הפשרה. התובעות טוענות כי מדובר בטענות חדשות, אשר לא נטענו על ידי העיריה במהלך חילופי הדברים הרבים שהתקיימו בינה לבין התובעות במשך השנים שחלפו מאז החתימה על הסכם הפשרה, ויש בכך כדי להעיד על מהימנותן. זאת ועוד, יש לדחות את הטענה הראשונה בהיותה טענה בעל-פה כנגד מסמך בכתב, העומדת בניגוד ללשונו המפורשת של ההסכם. אשר לטענה השניה - מדובר בטענת "הודאה והדחה", אשר נטל ההוכחה לגביה מוטל על העיריה. העיריה לא הרימה את הנטל להראות כי אכן התקיימו התנאים בהתאם להסכם הפשרה לדחיית המועדים הקבועים בו. התובעות סבורות כי יש לדחות גם את טענות העיריה כנגד חוות דעתה של ג'רבי. ראשית, בויתור על חקירתה גילתה העיריה דעתה כי היא מאמצת את קביעותיה של ג'רבי. שנית, מדובר בחוות דעת של שמאית מוסכמת, אשר ברי כי הצדדים התכוונו שהכרעתה תהיה סופית ומחייבת. שלישית, העיריה השיגה בפני השמאית על השומות, ולאחר שהשמאית דחתה את השגותיה, העיריה לא פנתה לבית המשפט. רביעית, גם לגופו של עניין לא נפל כל פסול בחוות הדעת. הקרקע עליה מצויים המגרשים הינה אכן זמינה לבניה, ושאלת קיומו או אי-קיומו של פיתוח במקום איננה רלוונטית. התובעות אינן כופרות בדרישת העיריה לבצע קיזוז של הסכומים ששילמה עבורן למס רכוש, אך טוענות כי במקביל, יש לתקן את סכום התביעה באופן שייתוספו לו דמי השימוש המגיעים להן מהעיריה עבור תפיסת המגרש בגין התקופה שמיום הגשת התביעה ועד למועד מתן פסק הדין. 12. העיריה טוענת כי לאור מספרם הרב של בעלי המקרקעין שעמדו מאחורי הסכם הפשרה, היה ברור לכל הצדדים כי בבסיס ההסכם עומדת הכוונה לפצות את בעלי הקרקע בדרך של קיזוז דמי השימוש מסכום האגרות וההיטלים שיחולו על המקרקעין כתוצאה מהשבחתם, ולא בתשלום כספי בפועל שיעשה כחריג בלבד. העיריה סבורה כי טענותיה בעניין זה אינן מהוות טענה בעל פה כנגד מסמך בכתב, וממילא, הוראת סעיף 80 לחוק הפרוצדורה האזרחית העותומאני מיושנת וארכאית ויש לפרשה בצמצום. העיריה מדגישה כי אישור התכנית החלופית התעכב בשל התנהלותה של ב"כ התובעות, עו"ד רוטשילד. אם מתעלמים מעיכוב זה, עמדה העיריה בלוח הזמנים שנקבע בהסכם הפשרה, שכן היא השלימה את אישור התכנית החלופית בתוך שנה וחצי מן היום בו נמסרה לה הרשימה הסופית של בעלי המגרשים המצטרפים להסכם. העיריה טוענת כי היתה תלויה לחלוטין בעו"ד רוטשילד, וכי לא ניתן היה להתחיל בהליכי התכנון ללא רשימה מוסכמת של בעלי המקרקעין המצטרפים להסדר. לפיכך, התובעות, ובמיוחד תובעת 2 החתומה על ההסדר המאוחר, מושתקות מלטעון לאיחור בהשלמת הליכי התכנון. אישור התכנית בועדה המקומית בתוך שנה וחצי ממועד גיבוש הרשימה הסופית, הקנה לעיריה, בהתאם להסכם, אורכה של שנתיים להשלמת הליכי התכנון (סעיף 4.1.2). כל עיכוב שאירע לאחר מועד אישור התכנית על ידי הועדה המקומית, נבע מהתנהלותם של מוסדות התכנון האחרים, או של בעלי המקרקעין. זאת ועוד, יש לדחות את "המועד הקובע" בשמונה חודשים נוספים בשל שביתת משרדי הממשלה ועקב כניסתו לתוקף של חוק שמירת הסביבה החופית, התשס"ד-2004. עוד טוענת העיריה, כי יש לדחות את התביעה גם משום שהיא מבוססת על חוות דעתה של השמאית ג'רבי, שהעריכה את המגרשים כ"זמינים לבניה", בניגוד למנדט שניתן לה בהסכם הפשרה. בכל מקרה, יש לקזז מסכום התביעה את הסכומים ששילמה העיריה למס רכוש בגין המגרשים נשוא התביעה. ג. דיון והכרעה 1. פרשנותו של הסכם הפשרה 13. השאלה הראשונה המתעוררת נוגעת לפרשנותן של הוראות הסכם הפשרה הקובעות את זכותה של התובעת 1, והתובעת 2 בעקבותיה, לקבל מן העיריה את דמי השימוש בגין המגרשים שבבעלותן, החל מיום 20.10.94. התובעות סבורות כי הוראות ההסכם ברורות, ויש לפרשן כלשונן. ההסכם קבע כי העיריה תשלם לבעלי הקרקע דמי שימוש, בעוד שהאפשרות לקזזם כנגד היטלים ואגרות הנובעים מהתוכנית החלופית הוכפפה לתנאים שנקבעו בהסכם ואשר לא נתממשו (סע' 14-15 לתצהיר פינקוס). לצדדים היה ברור כי אם לא תעמוד העיריה בהתחייבותה להשלמת התכנית החלופית באופן שניתן יהיה להוציא היתר בניה לפיה בתוך 3 שנים - תחויב העירייה בתשלום דמי השימוש לבעלי המגרשים בלא אפשרות של קיזוז (סע' 18 לתצהיר פינקוס). העיריה, לעומת זאת, טוענת כי לא היתה כוונה לשלם לבעלי המקרקעין את דמי השימוש בפועל, אלא לקזזם כנגד היטלים ואגרות שיגיעו לעיריה (סע' 8, 16 לתצהיר גזית). 14. במחלוקת בין הצדדים מקובלת עלי טענת התובעות. יוער כי בסיכומיה, נסוגה בה העיריה במידת מה מן הטענה כי לא היתה כלל כוונה לשלם דמי שימוש בפועל, והודתה כי היתה אפשרות לתשלום כספי בפועל, אך זאת כחריג בלבד (ראה עמ' 3-4 לסיכומים). לא ברור מהו החריג המצדיק תשלום דמי שימוש בפועל, לדעת העיריה. הוראות ההסכם ברורות וחד-משמעיות, והן עולות בקנה אחד עם גרסת התובעות, בעוד שפרשנותה של העיריה מאולצת ועומדת בניגוד להוראות ההסכם. טענת העיריה כי היה ברור לצדדים שתשלום דמי השימוש יעשה רק בדרך של קיזוז מהווה, כפי שטוענות התובעות, טענה בעל-פה כנגד מסמך בכתב, דבר המנוגד להוראת סעיף 80 לחוק הפרוצדורה האזרחית העותומאני (ראה: י. קדמי, על הראיות, מהד' תש"ע-2009 חלק שלישי, בעמ' 1507-1514 וההלכות שצוטטו שם). אך אין צורך להסתמך על החוק העותומאני: די בכלל בדיני חוזים, לפיו כאשר הצדדים העלו את ההסכמה ביניהם על הכתב - יש להניח שבכך באו לסכם את המשא ומתן שהתנהל ביניהם קודם לעריכת המסמך ולמצות בכתב את כל שסוכם ביניהם, באופן שלמסמך יש ערך קונקלוסיבי (ראה ספרו הנ"ל של י. קדמי בעמ' 1501 וההלכות שצוטטו שם). הוראות ההסכם במקרה דנא הן ברורות, ולכן יש ליתן משקל מכריע ללשון החוזה (דברי כב' השופט י' דנציגר בע"א 5856/06 לוי נ' נורקייט בע"מ, לא פורסם - 28.1.08, פסקה 27, ובע"א 5925/06 בלום נ' אנגלו סכסון סוכנות לנכסים בע"מ, לא פורסם - 13.2.08, פסקה 43; ראה גם התיקון האחרון שנעשה בתשע"א בסעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, שאינו חל על חוזים שנחתמו לפני כניסתו לתוקף, אך מבהיר כי "אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון ההסכם, יפורש החוזה בהתאם ללשונו"). העיריה טוענת כי פרשנותה מבוססת על כוונת הצדדים, אך אין היא מציגה ראיה כלשהי לכך. בתצהירה של שרה גזית, מטעם העיריה, נאמר בצורה סתמית כי: "ברי היה לכל הצדדים כי הפיצוי שינתן לתובעת מס' 1, לא יהיה כספי אלא על דרך של קיזוז אגרות והיטלים כתוצאה מהשבחת המקרקעין" (סע' 8); ובהמשך: "כוונת הצדדים כפי שבוטאה היטב היתה לתת פתרון כולל ומקיף לכלל בעלי המקרקעין שיוצגו במשותף על ידי עוה"ד רוטשילד על דרך השבחה תכנונית של זכויות הבניה במקרקעין וקיזוז אגרות והיטלים, ולא על דרך של תשלום כספי של דמי שימוש ראויים" (סע' 16). העיריה אינה מבהירה היכן "בוטאה היטב" כוונה זו של הצדדים. הראיה היחידה שמציגה העיריה לביסוס טענתה הינה פרוטוקול מיום 30.4.01 בתביעה שהגישו בעלי מגרשים אחרים נגד העיריה באותו עניין (נספח ב' לתצהירה). באותו מקרה אמרה ב"כ התובעות, עו"ד רוטשילד, כי: "בסופו של דבר, אנו נקבל מגרש חלופי, במקום פינוי המגרש הזה, וגם נקבל ערכים בתכנית חדשה במגרש אחר שלפיהם ילקח בחשבון כל הנזקים והזמן והמיסים וכל יתר הנזקים שנגרמו לתובעים לגבי המגרש נשוא התביעה". ואילו עו"ד רינה טוב-כהן, ב"כ העיריה, ציינה באותו הליך כי "הסכם הפשרה נתן להם זכויות חלופיות, קרקע חילופית וזכויות מוגדלות. דמי השימוש הראויים ישולמו על ידי מס רכוש, והדרך של קיזוז אגרות והיטלים...". 15. אינני מוצא בדבריה של עו"ד רוטשילד חיזוק לטענת העיריה. גם מדבריה של עו"ד טוב-כהן לא ניתן להסיק על כוונה ברורה שלא לשלם את דמי השימוש בכל מקרה, גם אם העיריה לא תעמוד בסד הזמנים שקבע הסכם הפשרה לאישור התוכנית החלופית. בהחלט ייתכן כי עו"ד טוב-כהן, כמו גם עו"ד רוטשילד, היו משוכנעות באותה עת (שנת 2001) שהעיריה תצליח להשלים את הליכי התכנון בתקופה הקבועה בהסכם, ולכן לא התייחסו לאפשרות של תשלום דמי השימוש בפועל במקרה בו לא יתקיים תנאי זה. אין מחלוקת כי האפשרות שדמי השימוש ישולמו על דרך של קיזוז היתה קיימת. אך אפשרות זו היתה כפופה לתנאי של השלמת הליכי התכנון עד למועד הקובע, לפי הוראתו המפורשת של סעיף 4.1. הסכם הפשרה הניח שתי חלופות אפשריות: האחת, כי דמי השימוש ישולמו על דרך של קיזוז, וזאת במידה שהעיריה תשלים את התכנית החלופית בתוך שלוש שנים מהמועד הקובע (בכפוף לעיכובים להם אחראית התובעת, בהתאם לסעיף 4.1.1, ולארכה נוספת בת שנתיים, בגין עיכוב באישור התכנית במוסדות התכנון המוסמכים, בהתאם לסעיף 4.1.2); השניה, תשלום דמי השימוש בפועל, אם תחלוף התקופה האמורה בטרם יושלמו הליכי התכנון, מבלי שנתקיימו התנאים שבסעיפים 4.1.1 ו-4.1.2 להסכם. 16. עיון בהסכם הפשרה מלמד כי הצדדים לקחו בחשבון הן את האפשרות של תשלום דמי השימוש על דרך של קיזוז, והן את האפשרות של תשלום דמי השימוש בפועל. סעיף 2 להסכם קבע כי על העיריה לשלם לבעלי הקרקע דמי שימוש עבור השימוש שעשתה במקרקעין מאז שנת 1994. זה הבסיס להסדר בין הצדדים, הנובע מן ההכרה שהעיריה עשתה שימוש בלתי מורשה במגרשים המצויים בבעלות פרטית, ועליה לפצות את בעלי המגרשים בגין השימוש האמור. יש לזכור שהסכם הפשרה הינו תוצאה של תביעה שהוגשה נגד העיריה לתשלום דמי שימוש ראויים משנת 1994. כך גם יש לזכור כי התובעות היו יכולות לבנות על המגרשים לפי התוכנית החלה כבר בשנת 1994, אלמלא הפכה העיריה שטח זה למזבלה. בשנת 2001, בעת חתימת הסכם הפשרה, כבר הגיעו לתובעת 1 דמי שימוש לתקופה של 7 שנים, והיא הסכימה לוותר על דרישתה לתשלומם בפועל למשך תקופה נוספת של שלוש שנים, אך זאת בתנאי שהתוכנית החלופית תאושר וניתן יהיה לקבל על-פיה היתר בניה בתוך 3 שנים מיום חתימת הסכם הפשרה. כפי שמציין פינקוס בתצהירו (סעיפים 15-18), הוא דרש שהעיריה תשלם את דמי השימוש בתוך שנתיים, והעיריה דרשה תקופה של שלוש שנים. ההסכם העניק לעיריה תמריץ להשלים את התוכנית בתוך שלוש שנים, שאז תוכל לקזז את ההיטלים והאגרות המגיעים עקב התוכנית החלופית מדמי השימוש שעליה לשלם לבעלי המגרשים לתקופה שמשנת 1994. זה הרקע לאורו יש לפרש את הוראות ההסכם. אמנם בסעיף 4.1 להסכם נקבע כי דמי השימוש יקוזזו מהתשלומים שיגיעו לעיריה על פי דין לאחר אישור התכנית, אולם אפשרות זו הותנתה במפורש בתנאים הקבועים בסעיפים 4.1.1 ו-4.1.2. סעיף 4.2 קבע כי במידה ובמועד הקובע לא ניתן יהיה להוציא היתרי בניה בהתאם לתכנית החלופית, ובכפוף להוראות סעיפים 4.1.1 ו-4.1.2, "ישולמו דמי השימוש בפועל לתובעת" (ההדגשה שלי: ע.ב.). סעיף 4.2 אף קבע את המועד לתשלום דמי השימוש בפועל במקרה זה - בתוך חודש מהמועד הקובע - לגבי התקופה שמיום 20.10.94, כאשר יתרת דמי השימוש ישולמו לכל שנה מראש. הוראת סעיף 4.2 תומכת בגרסת התובעות לפיה האפשרות של תשלום דמי השימוש בפועל היתה אפשרות ריאלית, שהצדדים להסכם צפו אותה בעת חתימת ההסכם. עובדה נוספת המחזקת את גרסת התובעות הינה התעקשותה של העיריה שהמועד הקובע יהיה שלוש שנים מיום חתימת ההסכם, בעוד פינקוס דרש תחילה כי הפיצוי ישולם לתובעות בתוך שנתיים (סע' 16-18 לתצהירו). צודקות התובעות בטענתן כי אם כלל לא היתה כוונה לשלם את דמי השימוש בפועל, לא היה טעם להתעקש על הגדלת תקופת הארכה שניתנה לעיריה לאישור התוכנית החלופית. יש לציין שהעיריה לא חשבה שיש מקום לסטות מנוסח הסכם הפשרה, כאשר שבה ואימצה אותו לגבי כל בעלי המגרשים, וזאת בהסכם המאוחר שנחתם בחודש מאי 2002. 17. זאת ועוד, עד למועד הגשת התצהירים בתמיכה לבקשת הרשות להגן, לא נטען על ידי העיריה כי אין עליה חובה לשלם את דמי השימוש בפועל, אלא רק על דרך של קיזוז. מדובר, אפוא, בטענה כבושה של העיריה. מפרוטוקול הדיון אליו הפנתה העיריה לא ניתן ללמוד על טענה כזו, וכך גם מיתר המסמכים שהוגשו בתיק זה. נהפוך הוא: מסמכים רבים שצורפו לתצהיר העיריה מעידים כי היא הכירה באפשרות שתאלץ לשלם את דמי השימוש בפועל. כך, בהסכם המאוחר, שנחתם ביום 15.5.02 (נספח יח' לתצהיר גזית), יש אזכור מפורש של האפשרות לתשלום דמי השימוש בפועל. סע' 2 להסכם זה קובע כי שכר הטרחה של עו"ד רוטשילד ישולם "במועד הקבוע בסך [צ.ל. - בהסכם - ע.ב.] הפשרה לתשלום ו/או לקיזוז דמי השימוש בגין כל מגרש ומגרש". מכאן שתשלום דמי השימוש בפועל הם חלופה לתשלומם על דרך הקיזוז. יתר על כן, במכתבה של עו"ד טוב-כהן לב"כ התובעות מיום 15.1.04 (נספח כג'2 לתצהיר גזית), היא מציינת כי "לנוכח העיכובים שנוצרו בתכנון שלא באשמת העיריה... טרם הגיע מועד תשלום דמי השימוש הראויים". למסקנה דומה ניתן להגיע נוכח דבריה של עו"ד טוב-כהן במכתב לעו"ד רוטשילד מיום 17.7.01, בו נאמר: "כידוע ובהתאם לדרישות מרשתך מוגבלת עירית נתניה בלוח זמנים להשלמת תכנון מחדש של חלקה 9 גוש 8569 [שמה החדש של התובעת 1]". מכיוון שמגבלת הזמנים בהסכם הפשרה התייחסה אך ורק לאפשרות של תשלום דמי השימוש בפועל, יש בדבריה של עו"ד טוב-כהן הודאה באפשרות זו. כך, גם במכתב תגובה של עו"ד טוב-כהן למכתב של ב"כ התובעות, בו צויין הסכום שעל העיריה לשלם לתובעות בגין דמי שימוש, לא נזכרה הטענה כי העיריה אינה צריכה לשלם בכל מקרה את דמי השימוש בפועל (נספחים כט'-ל' לתצהיר גזית). 18. העיריה לא חזרה בסיכומיה על הטענה המופיעה בתצהירים מטעמה, לפיה מנועות התובעות מלדרוש תשלום מיידי של דמי השימוש מכוח חובת תום הלב, ועליהן להמתין באורך רוח לקיום ההסכם על ידי העיריה. מדובר בטענה חסרת יסוד. כפי שטוענות התובעות, עמידתן במקרה דנן על קבלת תשלום דמי השימוש בפועל אינה עמידה דווקנית על קיום ההסכם, ולא ניתן לגזור מחובת תום הלב דרישה לוותר על זכות מהותית המגיעה לצד להסכם בהתאם לאמור בו. לא למותר להזכיר בהקשר זה את הנסיבות שהביאו לחתימת הסכם הפשרה. העיריה עשתה שימוש, ללא היתר, בחלקות קרקע מיועדות לבניה השייכות לתובעות. היא הכירה בחבותה לשלם עבור השימוש שעשתה בחלקות. התובעות הסכימו לתת לעיריה ארכה נוספת לתשלום דמי השימוש, אך הן מעולם לא הסכימו להמתין לתשלום עד בלי די. לכן נקבעו בהסכם הפשרה מועדים להשלמת התכנית החלופית, ונקבע כי רק אם תעמוד העיריה במועדים אלו, יקוזזו דמי השימוש מסכומים שיגיעו לעיריה. משלא עמדה העיריה בלוח הזמנים שנקבע בהסכמתה, עליה לשלם לתובעות את דמי השימוש, אלא אם תוכיח שחלו עיכובים המצדיקים את דחיית המועדים שבהסכם. 2. עיכובים בהליכי התכנון כעילה לדחיית "המועד הקובע" לתשלום דמי השימוש 19. טענתה החלופית של העיריה הינה כי בכל מקרה, במועד הגשת התביעה (14.4.04) טרם חלף "המועד הקובע" לפי ההסכם לתשלום דמי השימוש בפועל. העיריה בוחרת להתעלם מכך שהתוכנית לא אושרה עד עצם היום הזה, ושסעיף 4.1.2 להסכם מאריך את "המועד הקובע" בשל הצורך באישור הועדה המחוזית בתקופה שלא תעלה על שנתיים ימים. העיריה סבורה כי כל עוד לא נמסרה לה על ידי ב"כ התובעות רשימה סופית של בעלי המקרקעין, לא ניתן היה להתחיל בהליכי התכנון, ולכן "המועד הקובע" נדחה (סע' 9ב.(2) ו-9ב.(18) לתצהיר גזית). העיריה היתה זקוקה להסכמה של עו"ד רוטשילד, שייצגה את בעלי המגרשים, לצורך הקצאת מגרשים חלופיים לבעלי מגרשים בשטח המזבלה (סעיף 5.7 להסכם הפשרה), ורשימת בעלי המגרשים שהצטרפו להסכם גובשה רק בחודש אוקטובר 2002 (סעיף 9ב.(16)). לפיכך, מדובר בעיכוב הנופל לגדר סעיף 4.1.1 להסכם הפשרה, דהיינו: עיכוב שהאחריות לו נופלת על התובעות ומהווה, על כן, עילה לדחיית "המועד הקובע" לתשלום דמי השימוש (סע' 10 לתצהיר גזית). 20. הנטל להראות כי חלו עיכובים בהליכי התכנון, המצדיקים את דחיית "המועד הקובע" בהסכם לתשלום דמי השימוש, מוטל על העיריה. כך גם מוטל על העיריה להראות כי הודיעה לתובעות בכתב על כך שאישור התוכנית מתעכב באשמתן (סעיף 4.1.1 להסכם הפשרה). לאחר שבחנתי את הראיות שהביאו הצדדים, ולנוכח הוראות הסכם הפשרה והרקע לחתימתו, הגעת למסקנה ברורה כי העיריה לא עמדה בנטל דלעיל, הן לגבי קיומו של גורם הדוחה את "המועד הקובע" והן בנוגע למתן הודעה בכתב לגביו (פינקוס אומר בסעיף 33 לתצהירו כי הודעה שכזו לא ניתנה, וטענה זו לא נסתרה מן המסמכים שהגישה העיריה, כפי שיבואר לקמן). טענתה הראשונה של העיריה היא שהכנת התוכנית החלופית התעכבה בשל השתהות חלק מבעלי המגרשים בהצטרפות להסכם; רק ביום 15.5.02 נחתם ההסכם המאוחר עם שאר בעלי המגרשים (נספח יח' לתצהיר גזית). כראיה למניעה שהיתה קיימת לקדם את הליכי התכנון, מפנה העיריה למכתב השמאית ג'רבי מיום 5.9.01 (נספח ו' לתצהיר גזית), בו היא מציינת כי לצורך הכנת חוות דעתה לפי ההסכם היא זקוקה למספרים סופיים של המגרשים שייכללו בתכנית. אינני סבור כי די במסמך זה כדי לבסס את טענת העיריה. ברור שהשמאית לא היתה יכולה לערוך חוות דעת באשר לדמי השימוש שהעיריה חייבת (ונראה כי זו היתה כונתה, שהרי היא לא נחקרה), מבלי שיציינו בפניה לאיזה מגרשים תתייחס חוות הדעת. אולם הדבר אינו קשור להכנת התכנית החלופית. 21. גרסת העיריה כי לא ניתן היה להתחיל בהליכי התכנון ללא רשימה סופית של בעלי המקרקעין נסתרת במכתבי העיריה עצמה. במכתביה של ב"כ העיריה, עו"ד טוב-כהן, לעו"ד רוטשילד משנת 2001 (נספחים ז'-ח' לתצהיר גזית) היא אומרת: "...סירוב מצד מרשיך לחתום על הסכם, בשל שכ"ט עו"ד בלבד, ובחירה בניהול מתמשך של משפט, עלול להביא למצב בו יכלול התכנון מחדש בעלים אחרים שיגיעו להסדר קודם לכן"; וכן: "... בהמשך להתכתבויותינו בנדון, אבקשך להודיע לח"מ... מה עמדת מרשיך האחרים, שאם לא כן נאלץ לקדם את התכנון ללא שיתופם בתהליך". דברים אלו מלמדים כי העיריה לא ראתה מניעה להתחיל בהליכי התכנון גם ללא שיתוף פעולה מצד ב"כ התובעות, והיא גם לא הודיעה לפי סעיף 4.1.1 להסכם כי תראה את בעלי המגרשים כאחראים לדחיה באישור התוכנית. טענת העיריה בסיכומיה, לפיה מדובר ב"איומי סרק" מצידה, מוטב היה לה לולא נטענה. עוד ניתן לציין, כי למרות שהסכם המאוחר נחתם רק ביום 15.5.02, הרי שרשימה של בעלי המגרשים המצטרפים להסכם, שאינה שונה מהותית מזו שצורפה לבסוף להסכם, נשלחה לב"כ העיריה עוד ביום 23.9.01 (נספחים ט'-י' לתצהיר גזית). אין בפי העיריה הסבר מניח את הדעת לשאלה מדוע לא פעלה כבר אז לקידום התוכנית ואישורה. 22. העיריה מפנה למכתב אחר, בו עמדה באת-כוחה על אחריות התובעות לעיכובים הבלתי סבירים בהליכי התכנון (נספח כג(2) לתצהיר גזית). במכתב זה צויין כי העיכובים שנוצרו בתכנון נגרמו שלא באשמת העיריה. עם זאת, גם במכתב הנ"ל העיריה אינה מבהירה מדוע העיכוב בקבלת "הרשימה הסופית" מנע ממנה לקדם את הליכי התכנון, ובכל מקרה מדובר במכתב מיום 15.1.04, לאחר שחלף "המועד הקובע" לפי ההסכם ולאחר שהתובעות הבהירו כי אין בכוונתן להעניק לעיריה ארכה נוספת להשלמת התכנון (ראה ס' 24-27 לתצהיר פינקוס והתכתובות שצורפו בנספח ב' לתצהירו). לפיכך, אין לראות במכתב הנ"ל התייחסות בזמן אמת לאחריותן של התובעות לעיכוב. 23. העיריה מוסיפה ומצביעה על מספר מכתבים מטעמה, בהם ביטאה, לטענתה, את מחאתה על העיכוב בגיבוש הרשימה (נספחים ז', ח', יג', טו' לתצהירה). במכתב שבנספח יג', מיום 11.12.01 כותבת עו"ד טוב-כהן לעו"ד רוטשילד כי התכנון מתעכב בשל כך שטרם נחתם ההסכם עם מרשיה ובשל מעורבותם של שותפים נוספים במגרשים. אך אין במכתבים אלו כדי להסביר מדוע נאלצה העיריה להמתין לגיבוש הרשימה הסופית על מנת להתחיל בהליכי התכנון, וגם אין בהם משום הטלת האשמה לעיכוב על בעלי המגרשים שכבר הצטרפו להסכם (התובעת 1). נספחים ז'-ח' הינם מכתביה של עו"ד טוב-כהן לעו"ד רוטשילד, שהוזכרו לעיל, ושבהם ציינה עו"ד טוב-כהן כי אם לא תתקבל בהקדם עמדת יתר בעלי הקרקע, תפעל העיריה לקידום התכנון ללא שיתופם בתהליך. מכתבים אלו, כאמור, מלמדים שהעיריה עצמה סברה כי ניתן היה לקדם את הליכי התכנון ללא שיתוף פעולה מצד ב"כ התובעות, או מצד חלק מבעלי המגרשים שהשתהו בהצטרפות להסכם. במכתב המסומן נספח יג', מיום 11.12.01, מצויין אמנם כי התכנון מתעכב אך ורק בשל כך שלא נחתם עדיין הסכם עם לקוחותיה של עו"ד רוטשילד. אף על פי כן, אינני סבור כי ניתן להסתפק במסמך זה, אשר גם בו אין הסבר מדוע גורם העיכוב בגיבוש הרשימה לעיכוב בהכנת התכנית החלופית, כראיה לגרסת העיריה. יש לציין גם כי עו"ד רוטשילד דחתה, ככל הנראה, את טענת העיריה, שכן בסיכום פגישה מיום 31.12.01 (שלושה שבועות לאחר פניית העיריה אל עו"ד רוטשילד), בה נכחו עו"ד רוטשילד ועו"ד טוב-כהן, הצהירה עו"ד רוטשילד אך זאת - כי "העיכוב של שבועיים שנבע מעניין הבעלות לא יבוא במניין". לפיכך נקבע באותו מסמך כי: "נושא הדחייה בלוח הזמנים ידון בין הצדדים" (נספח טו' לתצהיר גזית). הא ותו לא. 24. טענתה של העיריה, כאילו יש להתחיל למנות את התקופה של שלוש שנים לאישור התוכנית החלופית מן היום בו גובשה הרשימה הסופית של בעלי המגרשים, אינה עולה בקנה אחד עם לשונו של הסכם הפשרה והיא אף איננה סבירה. אין חולק כי במועד החתימה על הסכם הפשרה היה ברור לצדדים שקיימים בעלי חלקות נוספים אשר עשויים להיות מעוניינים להצטרף להסדר. היה ברור שעו"ד רוטשילד תצטרך לגבש רשימה של בעלי מקרקעין אלה וגם היה ברור שהדבר ידרוש זמן. אם סברה העיריה כי לא ניתן יהיה להתחיל בתכנון ללא רשימה כזו, מדוע הסכימה שייקבע בהסכם כי תחילת מירוץ הזמן להכנת התוכנית יהיה מועד חתימת הסכם הפשרה? מדוע לא נקבע בהסכם כי לא ניתן יהיה להתחיל בתכנון כל עוד לא ייחתם הסכם נוסף עם שאר בעלי המגרשים המצטרפים להסדר? אין זה סביר שהעיריה היתה מסכימה להפקיד את גורלה בידי ב"כ התובעות באופן מוחלט שכזה. יתר על כן, סעיף 4.1.1 להסכם דוחה את "המועד הקובע" רק אם ניתן להטיל על התובעת (או על יתר בעלי המגרשים שהצטרפו להסכם) את האחריות ל"עיכוב שנוצר כתוצאה ממעשה או מחדל של התובעת שאינו סביר ו/או בניגוד למוסכם בהסכם זה". גם לו ניתן היה לקבל את הטענה כי לא היה אפשרי לקדם את התוכנית החלופית עד שהצטרפו להסכם הפשרה שאר בעלי המגרשים - הרי שלא ברור מהי האחריות שהעיריה יכולה להטיל על התובעות בגין התמהמהות בעלי מגרשים אחרים להצטרף להסכם. לא היתה מוטלת על איש החובה להצטרף להסכם, והתובעות - או בעלי המגרשים שהצטרפו להסכם - אינם יכולים להיות בני ערובה בידי בעלי מגרשים אחרים שהיססו לעשות כן. העיריה סבורה, כפי הנראה, כי היא יכולה לייחס לתובעות אחריות להתנהגות באת-כוחם של כל בעלי המגרשים, עו"ד רוטשילד, שדרשה לדעת העיריה שכר טרחה מופרז. סברה זו אין לקבל, מה גם שאין בפני נתונים כלשהם מהם ניתן ללמוד כי היה פסול כלשהו בהתנהגותה של עו"ד רוטשילד, להבדיל מהתמקחות משפטית לגיטימית על תנאי ההצטרפות להסכם של בעלי מגרשים נוספים ושכר הטרחה שתשלם העיריה לעו"ד רוטשילד. לאור כל אלו, יש לדחות את טענת העיריה בדבר דחיית "המועד הקובע" בהסכם בשל התמהמהות כמה מבעלי המגרשים מלהצטרף להסכם - הן משום שלא הוכח כי הדבר מנע את השלמת הליכי התכנון במועד, והן משום שלא הוכח כי השתהות זו היתה פסולה, או כי ניתן כלל לייחס לתובעות שבפני אחריות להתנהגות בעלי המגרשים האחרים. 25. אשר לטענת העיריה בעניין עיכובים באישור התוכנית החלופית בשל שביתת מוסדות התכנון וכניסתו לתוקף של חוק שמירת הסביבה החופית, הרי שהסכם הפשרה קבע כי העיריה תיהנה מארכה נוספת של עד שנתיים בשל עיכוב מסוג זה, בתנאי שתשלים את אישור התכנית בועדה המקומית בתוך שנה וחצי ממועד חתימת הסכם הפשרה, קרי: עד ליום 8.5.02 (סעיף 4.1.2 להסכם). אין מחלוקת כי הדבר לא קרה, שכן הועדה המקומית אישרה את התוכנית החלופית ביום 19.3.03, וכפי שנקבע לעיל - האחריות לכך אינה מוטלת על התובעות. בנוסף, מדובר בעיכובים שאירעו לאחר המועד הקובע. שביתת מוסדות התכנון החלה ביום 29.9.03 והסתיימה ביום 6.1.04, ואילו חוק שמירת הסביבה החופית פורסם ברשומות ביום 15.8.04, כך שממילא לא היה בהם כדי להשפיע על אישור התכנית עד למועד הקובע. כך גם יש לציין כי העיריה לא מסרה לתובעות הודעה בכתב על קיומם של שני גורמים אלו, שלטענתה עיכבו את הכנת התוכנית, בניגוד לדרישת סעיף 4.1.1 להסכם הפשרה. לבסוף, מדובר בעיכובים קצרי טווח יחסית, שאין בהם כדי להסביר את התמשכות הליך אישור התוכנית במשך תקופה כה ארוכה. סעיף 4.1.2 מתייחס לעיכוב באישור מוסד התכנון המוסמך "לתקופה של עד 2 שנים מהמועד הקובע". לאור כל אלו, יש לדחות את טענת העיריה בדבר עיכוב הנובע מן הגורמים דלעיל. 26. אינני רואה מקום להבחין בין התובעת 1 לתובעת 2 בכל הנוגע ללוחות הזמנים להשלמת התכנית החלופית ולתשלום דמי השימוש בפועל. התביעה הראשונה הוגשה על ידי התובעת 1 בלבד, אך ורק מטעמים של חיסכון בהוצאות ניהול ההליך, והיה ברור לשני הצדדים שעו"ד רוטשילד מייצגת מספר גדול של בעלי מגרשים באזור, שההסדר אשר הושג יחול עליהם (כך אומרת גזית בסעיפים 7-8 לתצהירה). אולם העיקר הוא זה: בהסכם המאוחר, אליו הצטרפה גם התובעת 2, לא נקבעו לוחות זמנים שונים מאלו שנקבעו בהסכם הפשרה. במבוא להסכם המאוחר נאמר כי "כל תנאי פסק הפשרה הרצ"ב יחולו ויחייבו את הצדים להסכם זה לכל ענין ודבר, בשינויים המחויבים, ובכפוף לתיקונים להלן" (התיקונים אינם נוגעים לענייננו). כמו כן נקבע בהסכם המאוחר כי: "כל תנאי פסק הפשרה שלא שונו במפורש כאמור, יחייבו את הצדדים להסכם זה לכל דבר וענין" (סעיף 3). העיריה היתה יכולה לדרוש בהסכם המאוחר לשנות את לוח הזמנים שנקבע בהסכם הפשרה, אך היא בחרה שלא לעשות כן. מכאן שהוראות הסכם הפשרה נשוא תביעה זו חלות באותו אופן גם לגבי התובעת 2. 3. חוות דעתה של ג'רבי 27. סעיפים 1-2 להסכם קובעים כי המגרש נשוא ההסכם יוערך על ידי השמאית ג'רבי "כמגרש חופשי ונקי בהתאם לזכויות שהוקנו לו על פי תוכנית בנין עיר נת/600/א'", וכי הערכת המגרש תעודכן בכל שנה ועל-פיה יקבעו דמי השימוש בשיעור של 6% לשנה מערך המגרש בתוספת מע"מ. בחוות דעתה של ג'רבי מיום 29.2.04, פורטו דמי השימוש הראויים בגין כל אחת מן החלקות החל מיום 20.10.94 (המועד שנקבע בהסכם) ועד ליום 20.10.03, בסך כולל של 2,627,476 ₪, המשוערך למועד הגשת התביעה. יש לדחות את טענות העיריה כנגד חוות דעתה של השמאית ג'רבי. השמאית ג'רבי מונתה על ידי בית המשפט בעקבות הסכם בין הצדדים שקיבל תוקף של פסק דין. פינקוס אומר (סעיף 21 לתצהירו) כי העיריה היתה זו שהציעה את ג'רבי לתפקיד, וחוות דעתה הוגשה לשני הצדדים ושולמה על ידם (לאחר שהעיריה ניסתה להתחמק מכך, לטענת פינקוס בתצהירו). לכן העיריה איננה יכולה לחלוק על קביעותיה של השמאית ג'רבי, לאחר שהשגותיה של העיריה על חוות הדעת נדחו על ידי ג'רבי (סעיף 39 לתצהיר פינקוס ונספח ב-8 לתצהירו, שבו מציין בא-כוחה של ג'רבי כי כל השגותיה של העיריה נדונו ונדחו, וראה מכתב ההשגה של העיריה שצורף כנספח כו' לתצהיר גזית). ההלכה בעניין מומחה בית משפט, שמונה בהסכמת הצדדים הינה כי: "משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית המשפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת. אכן עד מומחה כמוהו ככל עד - שקילת אמינותו מסורה לבית המשפט ואין בעובדת היותו מומחה כדי להגביל שקול דעתו של בית המשפט. אך כאמור לא ייטה בית המשפט לסטות מחוות דעתו של המומחה בהעדר נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות כן" (ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' רבי (לא פורסם - 23.4.90) פסקה 4. בע"א 1937/90 הועדה המקומית לתכנון ולבניה חדרה נ' נהאי (לא פורסם - 29.12.94) נפסק לגבי שמאי מוסכם שמונה כמומחה כי: "השגות הצדדים כנגד מסקנותיו של מומחה מוסכם - וכך יש להתייחס במקרה דנן אל השמאי המומחה - חייבות לבוא לכלל ביטוי בחקירתו של המומחה; ... בית משפט זה לא יתערב במסקנותיו של המומחה, אלא אם נראה לו שהמומחה נכשל בשגיאה כה גסה שאפילו בית המשפט החסר ידיעה מקצועית באותו תום יכול לומר שדעתו של המומחה מופרכת..." (סעיף 3ב(3) לפסק הדין). 28. במקרה דנן מונתה השמאית ג'רבי מכוח הסכם בין הצדדים, והעיריה אף לא ביקשה לזמנה לחקירה על חוות דעתה. לכן אין סיבה שלא לקבל את ממצאיה. כך גם לא מצאתי כל ראיה לנכונות הטענה כי ג'רבי חרגה מסמכותה בדרך בה העריכה את שווי המקרקעין. הטענה כי העדר הפיתוח הינו גורם שהיה עליה לקחת בחשבון בעת הערכת שווי המקרקעין אינה נתמכת בדבר. בהסכם הפשרה נקבע כי על השמאית להעריך את שווי המקרקעין "כמגרש חופשי ונקי בהתאם לזכויות שהוקנו לו על פי תכנית בנין עיר נת/600/א'", ומחוות דעתה עולה כי כך עשתה. השמאית ג'רבי בדקה את המצב הקנייני והתכנוני של המקרקעין, והעריכה את שוויים בהתאם. המגרשים של התובעות היו מיועדים לבניה לפי תוכנית נת/600/א' החל משנת 1994, אם כי לא היה פיתוח סביבתי. השמאית ג'רבי לקחה זאת בחשבון, וציינה כי שווי הקרקע משקף מחירי קרקע ללא עלויות פיתוח (סע' 5.9 לחוות דעתה). למעשה, הקביעה של השמאית ג'רבי כי מדובר ב"מגרשים זמינים לבניה", עליה מלינה העיריה, כלל אינה מתייחסת לשאלת הפיתוח, כי אם לקיומה של המזבלה במקום, אשר עשוי היה לפגוע בערך הקרקע. כפי שמציינת ג'רבי: "ההערכה בוצעה בהנחה כי המגרשים זמינים לבנייה, ללא מטרד או תדמית שלילית בגין 'המזבלה'" (סע' 5.10 לחוות הדעת). הנחה זו הינה במקומה, שכן הסכם הפשרה קבע בסעיף 1 שהמגרש יוערך "כמגרש חופשי ונקי". כך גם צודק לעשות: העיריה אינה צריכה להרוויח, והתובעות אינן צריכות להיפגע, מכך שהעיריה עשתה במגרשים לא-לה המיועדים לבניה שימוש בלתי מורשה כאתר לסילוק אשפה. 4. דרישת התובעות לעדכון סכום התביעה למועד מתן פסק הדין וטענת הקיזוז של העיריה 29. התובעות טוענות כי אין מניעה לעדכן את סכום התביעה, גם בשלב זה של הדיון, בכפוף לתשלום אגרה מצידן, באופן שהתביעה תכלול גם דמי שימוש המגיעים להן בגין התקופה שלאחר הגשת התביעה. טענה זו חסרת בסיס. התובעות לא הגישו בקשה לתיקון כתב התביעה ואינני מכיר פרוצדורה של תיקון התביעה בפסק הדין. התובעות מפנות בעניין זה לספרו של א' גורן סוגיות בסדר דין אזרחי, אולם לא מצאתי בספר אסמכתא לטענותיהן. להיפך, גורן מציין במפורש כי "...אם לא ייתבע מלוא הנזק הידוע ואם יתגלה בעתיד נזק נוסף, יש לעתור לתיקון התביעה, שאם לא כן, לא יוכל התובעת לתבוע את יתרת הנזק..." (א' גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי, מהדורה שמינית (תשס"ה-2005) 148). התובעות גם טוענות כי עתירתן לעדכון סכום התביעה מבוססת היטב בהלכה הפסוקה, אך לא הציגו ולו אסמכתא אחת לטענתן. יתר על כן, במסגרת בקשה (חסרת בסיס אף היא) שהגישו התובעות למתן פסק דין חלקי, הם עתרו להורות לשמאית ג'רבי להשלים את חוות דעתה כך שתתייחס גם לדמי השימוש המגיעים להן לאחר הגשת התביעה. בקשה זו נדחתה (בש"א 23690/07 החלטה מיום 11.3.08). כב' השופט א' אורנשטיין הבהיר לתובעות בהחלטתו כי כתבי הטענות מוגבלים לתקופה שעד למועד הגשת כתב התביעה, וכי התובעות זכאיות לבקש לתקן את כתב התביעה אם הן מעוניינות לתבוע כספים המגיעים להם בגין תקפה מאוחרת יותר (סעיף 10 להחלטה). התובעות לא שעו לעצת בית המשפט, ואין להתיר להן לנהוג כיום תוך סטיה מהחלטתו, ובניגוד לדין ולפסיקה. 30. לבד מן העובדה שהתובעות לא שילמו אגרה בגין העדכון המבוקש, גם אין לפני תשתית ראייתית לביצוע העדכון המבוקש. אמנם על פני הדברים, אין מחלוקת שהתוכנית החלופית טרם אושרה סופית ובוודאי לא ניתן עדיין לקבל לפיה היתרי בניה, כאשר סעיף 2 להסכם קובע כי הזכות לקבלת דמי שימוש תפוג רק במועד בו ניתן יהיה לקבל היתר בניה לפי התוכנית החלופית. לכן, לכאורה, אין הבדל מהותי בין התקופה שעד הגשת התביעה לבין התקופה שלאחריה מבחינת זכותן של התובעות לדמי שימוש. אך אין לפני כל ראיה באשר לגובה דמי השימוש הראויים בשנים שלאחר הגשת התביעה. חוות דעתה של השמאית ג'רבי, עליה מסתמכות התובעות, מתייחסת לשנים שקדמו למועד הגשת התביעה. בנסיבות אלו, יש לדחות טענת התובעות באשר לזכותן לקבל, במסגרת פסק דין זה, דמי שימוש לתקופה שלאחר הגשת התביעה. 31. בניגוד לתובעות, העיריה נהגה בדרך הנכונה, שעה שביקשה לקזז סכומים ששילמה עבור התובעות למס רכוש לאחר הגשת בקשת הרשות להגן (שהפכה לכתב הגנה), וביקשה להתיר לה לתקן את בקשת הרשות להגן ולהגיש תצהיר משלים לצורך כך. בקשה זו נענתה על ידי בית המשפט (בש"א 21026/04, החלטה מיום 17.5.05). לכן דין בקשת הקיזוז שמעלה העיריה בגין תשלום למס רכוש להתקבל. אין למעשה מחלוקת על כך (ראה סעיף 44 לסיכומי התובעת), לנוכח הוראתו הברורה של סעיף 3 להסכם הפשרה המאפשר קיזוז זה. יש לקזז מסכום התביעה המגיע לתובעות לאור תוצאת פסק דין זה את הסך של 354,210 ₪ ששילמה העיריה למס רכוש בגין החלקות של התובעת חודשיים שלושה לאחר הגשת כתב התביעה (ראה תצהירה המשלים של גזית ונספחים מ'1-18 שצורפו לו). ד. סיכום 32. סיכומו של דבר: העיריה עושה שימוש במגרשי התובעות מאז שנת 1994, בלא ששילמה עבור שימוש זה, מה שמנע מהן לבנות קוטג'ים לחוף ימה של נתניה לפי התוכנית החלה מאז שנת 1994. תוכנית חלופית על קרקע חלופית, שתאפשר לתובעות לבנות סוף כל סוף, לא אושרה עד למועד הגשת הסיכומים. בנסיבות אלו, ולפי הוראותיו הברורות של הסכם הפשרה עליו חתמו הצדדים בשנת 2000, הגיע הזמן שהעיריה תשלם עבור השימוש במגרשים. 33. התביעה מתקבלת במלואה בהתאם לעתירת ב"כ התובעות בסעיף 48 לסיכומיו (הנסמכת על התחשיב שבנספח ד' לכתב התביעה), וזאת בכפוף לקיזוז הסכומים ששילמה העיריה עבור התובעות למס רכוש (כמפורט בסעיף 7 לתצהיר המשלים של גזית). לפיכך, העיריה חייבת לשלם לתובעת 1 בגין דמי שימוש סך של 1,195,559 ₪, ומסכום זה יש לקזז מס רכוש בסך 171,150 ₪. לכן, הסכום שעל העיריה לשלם לתובעת 1 הינו: 1,024,409 ₪, ובתוספת מע"מ סך של 1,188,314 ₪. סכום זה יש לשלם בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה (14.4.04) ועד לתשלום בפועל. לתובעת 2 חייבת העיריה לשלם בגין דמי שימוש סך של 1,273,209 ₪, בניכוי התשלום למס רכוש בסך 183,060 ₪. לפיכך עליה לשלם לתובעת 2 סך של 1,090,149 ₪, ובתוספת מע"מ סך 1,264,573 ₪, וזאת בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה (14.4.04) ועד לתשלום בפועל. 34. בכתב התביעה דרשו התובעות להוסיף מע"מ על דמי השימוש המגיעים להם, וכך גם קובע סעיף 2 להסכם הפשרה, כי על העיריה לשלם דמי שימוש "בשיעור של 6% מערך המגרש בתוספת מע"מ כדין". גם אגרת בית המשפט שולמה בהתאם לאמור לעיל. הדרישה למע"מ נשמטה בסיכומי ב"כ התובעות, מן הסתם בשל טעות, ולכן הלכתי לפי כתב התביעה ולפי מה שנקבע בהסכם. 35. העיריה תשלם לתובעות הוצאות משפט בסך 5,000 ₪ ואת מלוא אגרת המשפט ששולמה על ידם, וזאת בנוסף לשכ"ט עו"ד בסך 100,000 ₪. סכום זה כולל את הסך של 30,000 ₪ שנקבע בבקשת הרשות להגן כי ישולם לפי התוצאות (החלטה בבש"א 11449/04 מיום 13.8.06). דמי שימושפסולתזבלמזבלה