##דוגמא לבקשה למתן היתר לפיצול חלקות מקרקעין בהתאם לתכנית קיימת## בית המשפט הנכבד מתבקש בזאת: להורות לוועדה המקומית לתכנון ולבניה _________ השרון (להלן: "הוועדה המקומית") ליתן היתר לפיצול חלקות המקרקעין גוש _________ חלקה _________ וגוש _________ חלקה _________ (להלן: "החלקות") שבבעלות המבקשים, כפי שהתבקש על ידם, וזאת בהתאם לתכנית הר/10/290 (להלן: "התכנית") החלה במקום. ואלו נימוקי הבקשה: ## א. הצדדים לבקשה ## 1. המבקשים, מר איתן לוי ת.ז _________ וגב' שרה כהן ת.ז _________, הינם הבעלים הרשומים של החלקות נשוא הבקשה, המצויות ביישוב _________ השבים. 2. המשיבה 1, הוועדה המקומית לתכנון ולבניה _________ השרון, הינה רשות התכנון המוסמכת לדון ולאשר בקשות לפיצול חלקות בתחומה. 3. המשיבה 2, ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה, הינה הגוף המוסמך לדון בעררים על החלטות הוועדה המקומית. ## ב. מסכת העובדות ## 4. המבקשים הינם בעלים של שתי חלקות מקרקעין גדולות ביישוב _________ השבים: חלקה _________ בשטח של 4,568 מ"ר, וחלקה _________ בשטח של 4,313 מ"ר. 5. על כל אחת מהחלקות בנוי בית פרטי אחד, ועל פי התכנית החלה במקום (הר/10/290), ניתן לבנות על כל חלקה שתי יחידות דיור בלבד. 6. המבקשים הגישו ביום 5.9.2006 תשריט חלוקה לוועדה המקומית, בהתאם לסעיף 137 לחוק התכנון והבנייה, בבקשה לחלק כל אחת מהחלקות לשתי חלקות משנה (חלקה _________ לחלקות של 2,000 מ"ר ו-2,568 מ"ר, וחלקה _________ לחלקות של 2,000 מ"ר ו-2,313 מ"ר). 7. מטרת החלוקה המבוקשת הינה לאפשר בניית יחידות דיור נוספות, כך שעל כל חלקה יתאפשר לבנות 4 יחידות דיור במקום שתיים. 8. בקשת המבקשים נדחתה על הסף על ידי ועדת משנה של הוועדה המקומית בנימוק של העדר סמכות לאשר חלוקה על פי תשריט, בטענה שהתכנית הר/10/290 כוללת חלוקת קרקע. 9. המבקשים הגישו עררים על החלטה זו (מס' _________ ו-_________), וביום 12.7.2007 ניתנה החלטת ועדת הערר שדחתה את העררים. 10. ועדת הערר קבעה כי לוועדה המקומית יש סמכות לאשר את החלוקה המבוקשת על פי התכנית, אך דחתה את העררים משיקולים תכנוניים כוללים של היישוב, בטענה שהתכנית מיושנת ואינה תואמת את הצרכים התכנוניים העדכניים. 11. למרות טענות הוועדה המקומית וועדת הערר בדבר הצורך בתכנון מחודש ומעודכן של היישוב, הוועדה המקומית אינה מקדמת כל תכנית חלופית או עדכנית במקום, ואין כל הליכי תכנון פעילים. 12. במשך למעלה משש שנים, נדחית בקשת המבקשים בטענה שהתכנית מיושנת, בעוד שהרשויות אינן פועלות לקידום תכנית חדשה, ובכך למעשה "מקפיאות" את זכות הקניין של המבקשים. 13. כל החלקות לאחר החלוקה המבוקשת יהיו בנות שטח של 2,000 מ"ר לפחות, בהתאם לדרישות התכנית הקיימת. ## ג. הטיעון המשפטי ## ## פגיעה בזכות הקניין החוקתית ## 14. זכות הקניין הינה זכות חוקתית המעוגנת בחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, ועל רשויות התכנון לאזן כראוי בין זכות זו לבין צרכי הכלל, תוך שמירה על מידתיות וסבירות. 15. דחיית בקשת המבקשים לפיצול חלקותיהם, בהתבסס על טענה לתכנית מיושנת, מבלי לקדם תכנית חלופית, מהווה פגיעה בלתי מידתית בזכות הקניין שלהם, ומונעת מהם לממש את זכויותיהם על פי התכנית התקפה. 16. "הקפאת" רכושם של המבקשים למשך שנים רבות, ללא כל אופק תכנוני ברור, מונעת מהם כל אפשרות לנצל את מקרקעיהם לבנייה או למכור אותם במחיר המשקף את ייעודם, ובכך גורמת להם נזק כלכלי משמעותי. 17. הפסיקה הכירה בכך שעיכובים ממושכים בהליכי תכנון עלולים לפגוע בזכויות הקניין של הפרט, וקבעה כי אין להותיר את האזרח במבוי סתום בשל חוסר יכולתן של רשויות התכנון לגבש דעתן או לקדם תכניות. 18. במקרה דנן, הפגיעה חמורה אף יותר, שכן אין כלל הליכי תכנון פעילים, והרשויות אינן מציינות ולו ברמז מה בכוונתן לעשות בעניין הקשיים התכנוניים הנטענים, ובכך מותירות את המבקשים בחוסר וודאות מוחלט. ## חוסר סמכות לדחות בקשה לפיצול על בסיס תכנית מיושנת ## 19. הוועדה המקומית וועדת הערר אינן רשאיות לדחות בקשה לפיצול חלקות המוגשת על פי תכנית תקפה, בנימוק שהתכנית מיושנת, כל עוד לא קודמה תכנית חלופית שאושרה כדין. 20. כל עוד התכנית הר/10/290 הינה התכנית התקפה החלה על המקרקעין, הוועדה המקומית מחויבת לבחון את הבקשה לפיצול על פיה, ואין לה סמכות לדחותה בטענה כללית של "אי התאמה לצרכים תכנוניים עדכניים" ללא תכנית חלופית. 21. הפסיקה קבעה כי רשות תכנון אינה יכולה לטעון מחד כי תכנית קיימת מיושנת ואינה מאפשרת בחינת בקשה, ומאידך לא לנקוט בכל הליך תכנוני כולל שיאפשר בחינת תכניות חדשות. 22. דחיית הבקשה בנסיבות אלו מהווה חריגה מסמכות, שכן היא מבוססת על שיקולים שאינם מעוגנים בהוראות הדין או בתכנית תקפה, ובכך פוגעת בעקרון שלטון החוק ובוודאות התכנונית. 23. הוועדה המקומית אינה יכולה להשתמש בטענת "תכנית מיושנת" ככלי להקפאת פיתוח, מבלי ליטול על עצמה את האחריות לקידום תכנון עדכני, ובכך להטיל את הנטל על בעלי הקרקע. ## השתק ומניעות הוועדה המקומית ## 24. הוועדה המקומית מושתקת מלטעון להעדר סמכות לאשר חלוקה על פי תשריט, לאור הליכים קודמים ביישוב _________ השבים, בהם אושרה סמכות זו על ידי ועדת הערר. 25. בעניין _________ (ערר _________ מיום 22.10.2003), קבעה ועדת הערר כי לוועדה המקומית יש סמכות לאשר חלוקה על פי תשריט, והוועדה המקומית לא תקפה החלטה זו. 26. בעניין _________ (עת"מ _________ וערעור עע"מ _________), הוועדה המקומית _________ השרון עצמה לא טענה לחוסר סמכות לאשר חלוקה על פי תשריט, לא בבית המשפט המחוזי ולא בבית המשפט העליון. 27. הוועדה המקומית אף ביקשה להמתין לפסק דינו של בית המשפט העליון בעניין _________, וציינה כי היא "חייבת להיות עקבית", ובכך יצרה מצג לפיו היא מכירה בסמכותה לאשר חלוקה על פי תשריט. 28. התנהלותה העקבית של הוועדה המקומית בהליכים קודמים, בהם לא העלתה טענת העדר סמכות, מונעת ממנה כעת לטעון טענה זו, שכן הדבר מהווה שינוי חזית פסול ופוגע בעקרון ההסתמכות. ## חוסר סבירות קיצוני בהחלטת הוועדה המקומית ## 29. דרך הפעולה של הוועדה המקומית, המסרבת מחד ליתן אישור על סמך תכנית קיימת בנימוק שהיא אינה עדכנית, ומאידך אינה מקדמת תכנית עדכנית, לוקה בחוסר סבירות קיצוני במישור המינהלי. 30. החלטה זו חורגת באופן קיצוני ממתחם הסבירות המנהלי, שכן היא מותירה את המבקשים ללא מענה תכנוני במשך שנים ארוכות, ללא כל הצדקה עניינית או תכנונית. 31. חוסר הסבירות מתעצם לאור העובדה שהוועדה המקומית במליאתה מעולם לא דנה בבקשת המבקשים, וועדת המשנה דחתה את הבקשה אך ורק בטענת העדר סמכות, בעוד שהנימוקים התכנוניים הועלו רק בפני ועדת הערר. 32. הפסיקה קבעה כי בית המשפט יתערב בהחלטות מוסדות התכנון כאשר נפלו בהן פגמים מהותיים, לרבות חוסר סבירות קיצוני, כפי שאירע במקרה דנן. 33. התנהלות הוועדה המקומית, המקפיאה את זכויות המבקשים ללא כל פעולה אקטיבית לקידום תכנון, אינה עולה בקנה אחד עם חובתה לפעול בסבירות, ביעילות ובשקיפות כלפי הציבור. ## אי-קידום תכנית חלופית על ידי הוועדה המקומית ## 34. הוועדה המקומית טוענת לצורך בתכנון מחודש ומעודכן של היישוב _________ השבים, אך אינה נוקטת בכל צעד מעשי לקידום תכנית כזו, ובכך מותירה את המצב התכנוני בקיפאון. 35. למרות טענותיה בדבר חסר בתשתיות ביוב, דרכי גישה ואפשרויות חניה, וסתירות בין התכנית החלה לתמ"א 35, הוועדה המקומית אינה מציינת ולו ברמז מה בכוונתה לעשות בעניין קשיים אלו. 36. ב"כ הוועדה המקומית אף הצהיר בדיון מיום 9.5.2010 כי "כרגע אין שום תכנית והוקפאה הכוונה להכין תוכנית", ובכך אישר את חוסר המעש של הרשות. 37. הפסיקה קבעה כי על רשויות התכנון לשקוד על הליכי התכנון ולא לגרום פגיעה בקניינם של אזרחים בשל השהייתם, וכי אין בעל מקרקעין חייב לשבת ללא מעשה ולצפות עד אין קץ. 38. חוסר המעש של הוועדה המקומית, המשלב דחיית בקשות על בסיס תכנית מיושנת עם אי-קידום תכנית חדשה, מהווה כשל מנהלי חמור הפוגע בזכויות המבקשים. ## עקרון העקביות וההסתמכות ## 39. הוועדה המקומית אינה יכולה לשנות את עמדתה באופן תכוף ובלתי עקבי, במיוחד כאשר שינוי זה פוגע בזכויותיהם של אזרחים שהסתמכו על עמדותיה הקודמות. 40. בעבר, תחת הוועדה המקומית לתכנון ולבניה _________, אושרו חלוקות על פי תשריט במתכונת דומה לזו המבוקשת על ידי המבקשים, ובכך נוצרה ציפייה לגיטימית. 41. גם בעניין _________, הוועדה המקומית _________ השרון לא טענה לחוסר סמכות, ובכך חיזקה את ההסתמכות על קיומה של סמכות זו. 42. שינוי העמדה של הוועדה המקומית, ללא כל שינוי מהותי בנסיבות התכנוניות או החוקיות, פוגע בעקרון העקביות המנהלית וביכולת האזרחים לתכנן את צעדיהם. 43. המבקשים פעלו בתום לב ובהתאם להוראות הדין והתכנית הקיימת, והם זכאים להסתמך על כך שרשויות התכנון יפעלו כלפיהם בעקביות ובהגינות. ## אי-העלאת נימוקים בפני הוועדה המקומית ## 44. נימוקי הדחייה העיקריים של ועדת הערר, הנוגעים לצרכים תכנוניים כוללים של היישוב, לא הועלו כלל בפני הוועדה המקומית במליאתה, אלא רק בפני ועדת הערר. 45. מצב זה אינו תקין מבחינה מנהלית, שכן הוא מנע מהמבקשים להתייחס לנימוקים אלו בפני הגוף המקורי שדן בבקשתם, ובכך פגע בזכותם לשימוע הוגן. 46. למרות שהמלצת בית המשפט להחזיר את העניין לדיון בפני הוועדה המקומית נדחתה על ידי המשיבות, יש לזכור ולהדגיש עניין זה לחובת המשיבות, שכן הוא מעיד על פגם בהליך קבלת ההחלטות. 47. העלאת נימוקים חדשים בשלב הערר, שלא נדונו בפני הוועדה המקומית, פוגעת בעקרון סופיות הדיון וביכולת המבקשים להתגונן באופן יעיל מפני הטענות. 48. התנהלות זו מעידה על חוסר תקינות מנהלית, שכן היא מאפשרת לרשות להעלות נימוקים "מן המדף" בשלבים מאוחרים של ההליך, מבלי לאפשר לצדדים להתמודד עמם כראוי. ## עמידה בתנאי התכנית הקיימת ## 49. המבקשים עומדים בכל תנאי התכנית הר/10/290 החלה במקום, שכן כל החלקות לאחר החלוקה המבוקשת יהיו בנות שטח של 2,000 מ"ר לפחות, בהתאם לדרישת השטח המינימלי. 50. התכנית הקיימת מאפשרת חלוקה על פי תשריט, ואין בה כל הוראה המונעת את החלוקה המבוקשת על ידי המבקשים, כל עוד עומדים בתנאי השטח המינימלי. 51. דחיית הבקשה, למרות עמידה מלאה בתנאי התכנית התקפה, מהווה התעלמות מהוראות הדין ומהתכנית עצמה, ובכך פוגעת בוודאות התכנונית. 52. הוועדה המקומית אינה יכולה להתעלם מהוראות התכנית התקפה ולדחות בקשה העומדת בתנאיה, רק בטענה כללית של "אי התאמה לצרכים עתידיים" שאינם מגובים בתכנית מאושרת. 53. מתן היתר לפיצול החלקות בהתאם לבקשת המבקשים אינו סותר את הוראות התכנית הקיימת, אלא מיישם אותן הלכה למעשה, ובכך מכבד את זכות הקניין של המבקשים. ## חובת הרשות לפעול בזמן סביר ## 54. רשויות התכנון מחויבות לפעול בזמן סביר, ואין להן זכות לעכב הליכי תכנון עד אין קץ, ובכך לפגוע בזכויותיהם של אזרחים. 55. חלוף של למעלה משש שנים מאז הגשת הבקשה לפיצול, ללא כל התקדמות תכנונית מצד הוועדה המקומית, חורג באופן קיצוני ממתחם הסבירות ומהווה פגם מנהלי חמור. 56. הפסיקה קבעה כי "משיכת העניין ללא מענה במשך שנים היא בגדר פגם מינהלי משמעותי הראוי לביקורת", וכי על הרשויות "להתעשת" ולפעול לקידום תכנון. 57. העיכוב הממושך והבלתי מוצדק גורם למבקשים נזק כספי ניכר, שכן הוא מונע מהם את היכולת להשתמש בקרקע כייעודה הקודם ולממש את זכויותיהם. 58. חובת הרשות לפעול בזמן סביר נובעת מעקרונות היסוד של המשפט המנהלי, ובכללם עקרון היעילות, השקיפות וההגינות, אשר נפגעו במקרה דנן באופן חמור. ## העדר עומס משמעותי על התשתיות ## 59. המבקשים טוענים כי חלוקת חלקותיהם לא תעמיס באופן משמעותי על התשתיות הקיימות ביישוב, וכי טענות הוועדה המקומית בעניין זה אינן מבוססות דיו. 60. גם אם קיים צורך בתכנון כולל של היישוב, אין בכך כדי להצדיק דחייה גורפת של בקשות לפיצול העומדות בתנאי התכנית הקיימת, במיוחד כאשר הרשות אינה מקדמת תכנון חלופי. 61. הוועדה המקומית לא הציגה נתונים קונקרטיים המעידים על עומס בלתי נסבל על התשתיות כתוצאה מהחלוקה המבוקשת, אלא הסתפקה בטענות כלליות. 62. יש לבחון כל בקשה לגופה, ואין לדחות בקשה ספציפית על בסיס חששות כלליים שאינם מגובים בנתונים מוצקים, במיוחד כאשר הרשות עצמה אינה פועלת לפתרון הבעיות הנטענות. 63. מתן היתר לפיצול החלקות, כפי שהתבקש, אינו צפוי להוביל לגידול דרמטי בצפיפות או לעומס בלתי סביר על התשתיות, ואין בו כדי להצדיק את הפגיעה בזכות הקניין של המבקשים. ## סמכות בית המשפט למתן צו עשה ## 64. במקרים בהם רשויות התכנון מסרבות לאשר בקשות בהעדר תכנית עדכנית, ואינן פועלות לקידום תכנית כזו, בית המשפט מוסמך ליתן צווי עשה מתאימים. 65. לאור סירוב הוועדה המקומית לדון מחדש בבקשת המבקשים, והצהרתה כי אין בכוונתה לאשר פיצול טרם שתוכן תכנית חדשה, ובהיעדר כל התחלה של גיבוש תכנית כזו, אין מנוס מקבלת העתירה במלואה. 66. מתן צו עשה שיורה לוועדה המקומית ליתן היתר לפיצול החלקות, הינו הסעד המתאים והצודק בנסיבות העניין, על מנת להגן על זכויות המבקשים ולמנוע את המשך הפגיעה בהם. 67. הפסיקה הכירה בסמכותו של בית המשפט להתערב בהחלטות מנהליות כאשר הן לוקות בפגמים מהותיים, כגון חוסר סבירות קיצוני, חוסר מעש או פגיעה בזכויות יסוד. 68. במקרה דנן, התערבות בית המשפט הכרחית על מנת להבטיח את מימוש זכות הקניין של המבקשים ולמנוע את המשך הקיפאון התכנוני שנוצר באשמת הרשויות. ## ד. סיכום הסעד: ## לאור האמור לעיל, בית המשפט הנכבד מתבקש להורות על מתן היתר מהוועדה המקומית לפיצול חלקות המבקשים כפי שהתבקש על פי התכנית הקיימת, ולחייב את המשיבות בהוצאות המבקשים ושכר טרחת עורך דין. יהא זה מן הדין ומן הצדק להיעתר לבקשה.פיצול חלקהפיצול דירה / מקרקעין