פסק דין השופט (בדימ') י' טירקל: בקשה לאישור תשריט איחוד חלקות המוגשת לועדה המקומית לתכנון ובניה - על ידי כל הבעלים או אחד מן הבעלים של החלקות? העובדות וההליכים 1. סילבנה לוסי פואה ודנקנר שמואל (להלן, יחד - "דנקנר") - הם המשיבים מס' 1 ו- 2 בערעור והמערערים שכנגד - הגישו ביום 1.8.1999 לועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (להלן - "הועדה המקומית") - היא המשיבה מס' 3 בערעור והמשיבה מס' 2 בערעור שכנגד - בקשה לאשר את איחודן של שלוש חלקות. בבקשה נאמר כי מטרת האיחוד היא בניית תוספת לבית הבנוי על אחת החלקות. הועדה המקומית ראתה את הבקשה כבקשה לאישור תשריט איחוד חלקות (להלן - "תשריט איחוד") לפי סעיף 137 וסעיף 144 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן - "החוק"), פרסמה את דבר הגשתה והודיעה כי ניתן להגיש התנגדויות לבקשה. המשיבים מס' 7-4 בערעור הגישו בנפרד ארבע התנגדויות שכולן נדחו. בסופו של דבר אישרה הועדה המקומית את איחוד החלקות למגרש בניה אחד כפוף לתנאי שנקבע בהחלטה. 2. ג'יקובס סנדרה (להלן - "ג'יקובס") - היא המשיבה מס' 4 בערעור והמשיבה מס' 3 בערעור שכנגד - הגישה ערר לועדת ערר מחוז תל אביב (להלן - "ועדת הערר") - היא המערערת והמשיבה מס' 1 בערעור שכנגד. בעררה טענה, בין היתר, כי גם לה זכויות חכירה בחלקות שאיחודן נתבקש וכי אין לאחדן בלי הסכמתה. בתשובתה לערר חזרה בה הועדה המקומית מן האישור שנתנה לאחד את החלקות למגרש בניה אחד. בהחלטתה קבעה ועדת הערר, בין היתר, כי לצורך הגשת תשריט איחוד נדרשת חתימתם של כל הבעלים הרשומים, ולחילופין של כל בעלי זכויות החכירה, ובלעדיה לא ניתן היה לאשר את תשריט האיחוד. דנקנר השיגו על החלטתה של ועדת הערר על דרך של עתירה מנהלית שהגישו לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, בשבתו כבית משפט לענינים מינהליים. פסק דינו של בית המשפט המחוזי 3. בית המשפט המחוזי (כבוד השופט ד"ר ע' מודריק), בפסק דינו מיום 28.7.2003, נעתר לעתירה וביטל את החלטתה של ועדת הערר. כפי שקבע די באחד מבעלי הקרקע כדי להגיש תשריט איחוד ואין צורך בחתימתם של כל הבעלים. את מסקנתו סמך על לשון סעיף 137 לחוק, שבו מדובר ב"בעל קרקע" הבא להגיש תשריט שיכול ויהיה אחד מבעלי הקרקע, להבדיל מ"בעל הקרקע" שהוא הבעלים היחיד, או כל הבעלים. חיזוק למסקנתו מצא בית המשפט בסעיף 149 לחוק (החל גם על אישור תשריט איחוד לפי סעיף 144 לחוק - י' ט') המורה כי בבוא הועדה המקומית לדון באישור תשריט לחלוקת קרקע בסטיה מתכנית מחוייבת היא במסירת הודעה "לכל הבעלים והמחזיקים בקרקע", וכן לתת להם אפשרות להשמיע את טעמי התנגדותם. לדעת בית המשפט לא היה טעם בהוראה הנזכרת של סעיף 149 לחוק אילו הייתה דרושה הסכמתם של כל הבעלים להגשתו של תשריט איחוד. עם זאת קבע בית המשפט כי משחזרה בה הועדה המקומית מהאישור שנתנה ומשלא דנה בכל טענותיה של ג'יקובס יוחזר הדיון בתשריט האיחוד לועדה המקומית. ועדת הערר ערערה על פסק הדין. דנקנר ערערו על חלקו של פסק הדין שבו הורה בית המשפט המחוזי להחזיר את הדיון לועדה המקומית. טענות בעלי הדין ועדת הערר 4. ועדת הערר טוענת כי לפי פרושו הנכון של סעיף 137 לחוק יש צורך בחתימה של כל בעלי הקרקע על הבקשה לאישור תשריט איחוד ולא די באחד מהם. לשיטתה, חובת ההודעה "לכל הבעלים והמחזיקים בקרקע" לפי סעיף 149 לחוק, שבה מצא בית המשפט המחוזי חיזוק למסקנתו, חלה רק כאשר החלוקה או האיחוד שבתשריט הם בסטיה מתכנית ולא במקרים שאינם בסטיה מתכנית. לפיכך, אם לא תידרש חתימתם של כל הבעלים על התשריט יכול שיאושר תשריט בלי שכל בעלי הקרקע יידעו על כך. עוד טוענת היא כי לפי סעיף 141 לחוק, תשריט שאושר ניתן לרישום בפנקסי המקרקעין וגם מטעם זה יש לדרוש את חתימתם של כל הבעלים. כמו כן, עלולות להיווצר נסיבות שבעטין לא יגיש אחד מן הבעלים המתנגד לבקשה את התנגדותו וכתוצאה מכך ייפגעו זכויותיו התכנוניות וגם זכויותיו הקנייניות. זאת ועוד, מקום שהמחוקק התיר הגשת בקשות בלי הסכמה של כל הבעלים הוא עשה כן בפירוש, אך הוא לא עשה כן כאן. דנקנר 5. לדעת דנקנר די בחתימתו של אחד מן הבעלים על תשריט האיחוד והאיזון הראוי בין הגישות השונות בענין החתימה הוא בכך שלבעלים המתנגד ניתנת הודעה ואפשרות להגיש התנגדות, כפי שפסק בית המשפט המחוזי. איזון דומה קיים גם לגבי בקשה להיתר בניה שדי באחד הבעלים כדי להגישה תוך מתן אפשרות ליתר הבעלים להתנגד לבקשה. עם זאת מערערים דנקנר על הוראתו של בית המשפט המחוזי להחזיר את הדיון לועדה המקומית. לטענתם, שמעה כבר הועדה המקומית את טענות המתנגדים ומכל מקום מדובר בטענות קנייניות שאינה מוסמכת להכריע בהן. לכך מוסיפים הם כי משביטל בית המשפט המחוזי את החלטתה של ועדת הערר היה עליו ליתן תוקף מחודש לאישור שאישרה הועדה המקומית את תשריט האיחוד, שממנו חזרה בה, כאמור לעיל. הועדה המקומית 6. הועדה המקומית סומכת ידיה על טענותיה של ועדת הערר. לעניין פרשנותו של סעיף 137 לחוק טוענת היא כי לפי סעיף 5 לחוק הפרשנות, התשמ"א-1981 - "האמור בלשון יחיד - אף לשון רבים במשמע, וכן להיפך" - ולפיכך יש לקרוא את סעיף 137 לחוק כאילו נכתב בו "בעלי קרקע", שחתימות כולם דרושות לצורך הגשתו של תשריט האיחוד. לטענתה, רישום של תשריט איחוד בפנקסי המקרקעין, לפי סעיף 141 לחוק, מצריך הסכמה של כל הבעלים, כמצוות סעיף 60 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תש"ל-1969 המורה כי בקשה לרישום בפנקסי המקרקעין תהא חתומה בידי "בעלי המקרקעין". לטענתה, יש ללמוד מהוראה זאת שגם בשלב של הגשת תשריט האיחוד יש צורך בחתימתם של כל הבעלים; שאם לא כן, אפילו יאושר תשריט האיחוד לא ניתן יהיה לרשום אותו בפנקסי המקרקעין. עוד סבורה היא כי גם איזון ראוי, הנותן ביטוי לזכות הקניין כזכות יסוד, מחייב שמי שבא לבקש שינוי של מצב קנייני, יקבל את הסכמתם של כל הבעלים לבקשתו, או שיפנה לערכאות. ג'יקובס 7. ג'יקובס סומכת אף היא את ידיה על טענותיה של ועדת הערר ומוסיפה שאישור תשריט האיחוד, שמן הסתם יבוא אחריו היתר בניה, יגרום לה נזקים כבדים מן הבחינה התכנונית ומן הבחינה הקניינית. כמו כן טוענת היא כי משחזרה בה הועדה המקומית מהאישור שנתנה לתשריט האיחוד לא ניתן לתת לו תוקף עוד כבקשת דנקנר. מר אברהם מזרחי 8. מר אברהם מזרחי - הוא המשיב מס' 7 בערעור ובערעור שכנגד - המתגורר סמוך לחלקות שדנקנר מבקשים לאחדן, הודיע כי יכבד כל הכרעה שתינתן. דיון הסכמת כל הבעלים או הסכמת אחד מהם? 9. על בקשה לאישור תשריט איחוד חלות הוראותיהם של סעיף 137 וסעיף 144 לחוק. וזאת לשונו של סעיף 137 לחוק: "תשריט חלוקת קרקע 137. בעל קרקע שחלה עליה תכנית שאושרה ושאיננה כוללת חלוקת קרקע, רשאי להגיש לאישור הועדה המקומית תשריט לחלוקת אותה קרקע; לא יינתן היתר לבניה על הקרקע כאמור אלא בהתאם לתשריט חלוקת קרקע (להלן בסימן זה - תשריט) שאושר או, באין תשריט כאמור, בהסכמת הועדה המחוזית". לפי סעיף 144 לחוק הוחלו הוראות סעיף 137 לחוק - שעניינן תשריט חלוקת קרקע - גם על איחוד חלקות: "איחוד 144. הוראות פרק זה יחולו על איחוד חלקות ורישומו בפנקסי המקרקעין, בשינויים המחוייבים לפי הענין". כאמור בראש פסק הדין השאלה העומדת להכרעה היא אם לצורך הגשת בקשה לאישור תשריט איחוד דרושות חתימותיהם של כל הבעלים של החלקות או שדי בחתימתו של אחד מהם; שהוא אחד מן הבעלים בכל אחת מן החלקות. לשון הסעיף 10. העיון בלשונו של סעיף 137 לחוק ובלשונו של סעיף 144 לחוק, מראה שלכאורה אין בהם אמירה מפורשת שממנה ניתן ללמוד שיש צורך בחתימותיהם של כל הבעלים להגשתו של תשריט איחוד. יתר על כן, דומה שיש בלשונו של סעיף 137 לחוק דווקא אחיזה להיפוכו של דבר, לאמור שאותו "בעל קרקע", שבו מדבר סעיף 137 לחוק, יכול שיהיה רק אחד מן הבעלים. הטעם לכך הוא שלא נאמר בסעיף "בעל הקרקע" (בה'א הידיעה), אלא "בעל קרקע" סתם, שמכך ניתן לכאורה ללמוד שדברים אמורים באחד מן הבעלים. שאלה דומה נדונה בפרשה אחרת: האם הגשת בקשה להיתר בניה בנכס מקרקעין שהוא בבעלות משותפת, לפי תקנה 2א לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970, צריכה חתימות של כל הבעלים או שדי בחתימתו של אחד מהם. גם שם נדונה משמעות השימוש בה'א הידיעה בהקשר דומה ונפסק כי די בחתימתו של אחד מבעלי הנכס ואין צורך בחתימותיהם של כולם (ראו דברי השופט ת' אור בבג"ץ 305/82, 353 מור ואח' נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, מחוז המרכז ואח', פ"ד לח (1) 141, 147 (להלן - "ענין מור")). אף על פי כן נראה לי כי בענייננו - כמו בענין מור שההכרעה בו הושתתה גם על טעמים נוספים - שלא די בפרשנות לשונו של סעיף 137 לחוק וכי המסקנה שדי בחתימתו של אחד מן הבעלים עולה גם ממטרתו של הסעיף ומהשתלבותו במערכת הסדרי התכנון שלפי החוק. המטרה וההשתלבות 11. לפי התפיסה הכללית שביסוד החוק קיימת היררכיה של הסדרי תכנון, מן הכללי אל המפורט, שסופם במתן היתר בניה (ראו דברי השופטת א' פרוקצ'יה בע"א 7654/00 ועדת ערר מחוזית, חיפה נ' חברה לבנין הירדן בע"מ ואח', פ"ד נז (2) 895, 904). הדרך אל היתר הבניה עוברת בתכנית מיתאר מקומית או בתכנית מפורטת, לפי סעיף 61א לחוק, המשכה באיחוד וחלוקה של מגרשים ובשינויים אחרים לפי סעיף 62א לחוק - ולפי סעיפים 137 ו- 144 לחוק - וסופה בהיתר בניה לפי סעיף 145 לחוק (כמו כן ראו תקנה 2א לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970). לשם הגשתה של תכנית מיתאר מקומית או של תכנית מפורטת לא נדרשת הסכמתם של כל הבעלים של החלקות ודי באחד מהם ואף ב"מי שיש לו ענין בקרקע" (סעיף 61א(ב) לחוק; וראו עע"ם 2797/01 ועד עין כרם ואח' נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה - ירושלים ואח' (לא פורסם); י' גלאון "על הרחבת 'זכות העמידה' להגשת תכנית מתאר" מקרקעין א (2) (2002) 317). גם לענין בקשה להיתר בניה בנכס שבבעלות משותפת די בחתימתו של אחד מן הבעלים או החוכרים ואין צורך בחתימותיהם של כולם (ראו דברי השופט ת' אור בענין מור, בעמ' 147, ודבריו בבג"ץ 879/89 בניני ט.ל.מ. חברה לבנין בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, חולון ואח', פ"ד מד (2) 831, 836 (להלן - "ענין ט.ל.מ.")). עינינו הרואות כי תשריט האיחוד אינו עומד אפוא "בפני עצמו" ואין הוא מנותק מן השלב שקדם לו ומן השלב שאחריו; הוא חלק מתהליך תכנוני שבו מספר שלבים והוא בא להשלים את תכנית המיתאר או התכנית המפורטת בדרך אל היתר הבניה (ראו דברי השופט א' גולדברג בבג"ץ 476/88 מימון נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה חיפה ואח', פ"ד מג (1) 563, 566). סבורני שאין הצדקה תכנונית או הגיונית שדווקא בשלב זה - שניתן לראותו כ"שלב מעבר" או כ"תחנת ביניים" - תוצב דרישה שלא הוצבה בשלב שקדם לו ובשלב שאחריו. ההרמוניה בין הוראות החוק ושילוב מתואם ביניהן מחייבים את המסקנה שדינה של בקשה לאישור תשריט איחוד (או חלוקה) יהיה לענין זה כדין הגשתה של תכנית מיתאר מקומית או תכנית מפורטת, וכדין בקשה להיתר בניה; לאמור, שדי לבקשה לאישור תשריט איחוד בחתימתו של אחד מן הבעלים, שהוא אחד מן הבעלים בכל אחת מן החלקות. 12. טעם נוסף המחזק את המסקנה שאליה הגענו הוא שהדרישה שכל הבעלים יחתמו על הבקשה, נותנת בידי המתנגדים לאיחוד או לחלוקה מעין "זכות וטו" (ראו דברי השופט ת' אור בענין ט.ל.מ., בעמ' 835). "זכות וטו" כזאת לא ניתנה למתנגדים ביתר השלבים ואין הצדקה להעניקה כאן. יתר על כן, הענקתה עלולה להכביד על פיתוחו של אזור מסויים, ואולי אף למנוע את הפיתוח. תוצאה כזאת אינה רצויה. כמו כן יש לזכור שאין במסקנה זאת כדי לשלול את זכויותיהם של המתנגדים הואיל ולפי סעיף 149 לחוק זכאים כל הבעלים שתפורסם וכן תומצא להם הודעה בדבר הבקשה וכן זכאים הם להתנגד לה (השוו דברי השופטת מ' נאור בע"א 8797/99 אנדרמן ואח' נ' ועדת הערר המחוזית לפי חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965,חיפה ואח', פ"ד נו (2) 466 ,479; דברי השופט א' א' לוי בעע"מ 8193/02 ראובן נ' פז חברת נפט בע"מ ואח', פ"ד נח (2) 153, 162; דברי השופט (כתוארו אז) א' ברק בע"פ 768/80 ש' שפירא ושות', חברה קבלנית בנתניה בע"מ ואח' נ' מ"י, פ"ד לו (1) 337, 364). יוער כאן כי הטענה לפיה חלות ההוראות הנזכרות שבסעיף 149 לחוק רק במקרה שמדובר ב"סטיה מתכנית" דינה להדחות. יש מקום לומר שאיחוד של חלקות מעצם טיבו הוא בגדר סטיה מתכנית ולפיכך יש לפעול לפי הוראות הסעיף בכל מקרה. אולם, אפילו אין זאת הפרשנות המילולית של הכתוב, פשיטא שאין לפגוע בזכויותיהם של בעלים שהבקשה אינה מקובלת עליהם, בלי שתובא לידיעתם ובלי שתינתן להם האפשרות להתנגד לה, ולו בשל חובת תום הלב וההגינות (השוו דברי השופט (כתוארו אז) מ' חשין בבג"ץ 288/00 אדם טבע ודין - אגודה ישראלית להגנת הסביבה ואח' נ' שר הפנים ואח', פ"ד נה (5) 673, 691). 13. עוד יש לתת את הדעת על הטענה כי מקום שהחוק התיר הגשת בקשות בלי הסכמתם של כל הבעלים נעשה הדבר בפירוש, שלא כבסעיף 137 לחוק. אך גם כאן לא קשיא. אכן, בסימן ז' לפרק ג' של החוק נאמר בפירוש כי ניתן לקבוע בתכנית מיתאר מקומית ובתכנית מפורטת הוראות בדבר איחוד מגרשים "הן בהסכמת בעליהם והן שלא בהסכמתם" (סעיף 121 (1) לחוק); וכן נקבע כי בעלים שלא הסכים לאיחוד זכאי לתבוע מהועדה המקומית את חלקו במגרשים המאוחדים או המשותפים (סעיף 127 לחוק). אולם, אין ללמוד מאזכורם של בעלים שלא הסכימו לאיחוד לפי ההוראות הנזכרות שאין להגיש תשריט איחוד אלא בחתימותיהם של כל הבעלים. השתיקה של סעיף 137 איננה "שתיקה מדברת" ואין להסיק ממנה הסדר שלילי: "הסדר שלילי קיים כאשר השתיקה היא מדעת' - - - ; הסדר שלילי קיים מקום שהשתיקה 'מדברת' - - - . שתיקה היא 'מדעת', והיא 'מדברת' במקום שהגשמת תכלית החוק מחייבת הכרה בהסדר שלילי" (דברי הנשיא א' ברק בבג"ץ 212/03 חרות התנועה הלאומית נ' יושב-ראש ועדת הבחירות לכנסת השש-עשרה, כבוד השופט מישאל חשין, פ"ד נז (1) 750, 758; וכן השוו דברַי בע"א 3459/94 I.P. Enterprises Inc. נ' מילוזן בע"מ, פ"ד נב (1) 273, 277). לא למותר לציין כי "חוק התכנון והבניה אינו מלאכת מחשבת חקיקתית העשויה מקשה אחת ויש לפרש כל אחת מהוראותיו על רקע תכליתה והקשרה הענייני" (דברי השופטת ד' ביניש בבג"ץ 3739/02 הועדה המקומית לתכנון ובניה "זמורה" נ' שר הפנים ואח' (לא פורסם)). כך עשינו גם כאן. זאת ועוד, המסקנה כי מדובר בהסדר שלילי המונע את הגשתו של תשריט איחוד בלי חתימותיהם של כל הבעלים הייתה מעניקה למתנגדים לאיחוד, כאמור לעיל, "זכות וטו" וגורמת לקשיחות ולסטאטיות במערכת האמורה להיות דינאמית (השוו דברַי בבג"ץ 440/80 מ' טייג ושות' בע"מ נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, מחוז חיפה ואח', פ"ד לו (3) 85, 90 (להלן - "ענין טייג")). יתר על כן, ההקלה על הגשתו של תשריט איחוד, מחד גיסא, והאפשרות להגיש התנגדויות, מאידך גיסא, מאפשרים לועדה המקומית להגיע להחלטה תכנונית ראויה ומאוזנת במציאות שהיא, לעתים קרובות, מציאות משתנה, מתחדשת ואף בלתי צפויה (השוו דברַי בענין טייג, בעמ' 91). המשמעות הקניינית של תשריט איחוד 14. סעיף 141 לחוק זו לשונו: "רישום חלוקה בפנקסי המקרקעין 141. רשם המקרקעין ירשום בפנקסי המקרקעין, על פי בקשת בעל הקרקע ולאחר תשלום האגרות שנקבעו לכך על פי כל דין, תשריט הכשר לרישום על פי פקודת המודדים וחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, התואם תשריט הנושא עליו אישור יושב ראש הועדה המקומית שאישרה את התשריט, המעיד כי אין בתשריט סטיות מתכנית שאושרה, וכי הועדה המקומית אישרה את התשריט". אינני רואה צורך לדון - בעקבות טענותיהן של ועדת הערר ושל הועדה המקומית - בשאלה אם להוראת סעיף 141 לחוק משמעות קניינית, מן הטעם שהשאלה שהועמדה להכרעה בערעור מצויה כולה במישור התכנוני ולא במישור הקנייני. אכן היבטים תכנוניים אינם מנותקים מהיבטים קנייניים (ראו, בין היתר, ש' רויטל דיני התכנון והבניה (מהדורה 22, כרך א) 19; ש' רויטל "דיני תכנון ובנייה ודיני הקניין" מקרקעין א (6) (2002) 3; מ' בניאן דיני מקרקעין - עקרונות והלכות (מהדורה שניה, 2004) 707; מ' בניאן "האם קיים קשר בין זכויות תכנוניות לבין זכויות קנייניות?" מקרקעין ב (1) (2003) 39) אך אין הם כרוכים זה בזה לבלי היפרד. עמד על כך פרופ' מ' דויטש בציינו: "אין צריך להרחיב, כי זכות הבנייה, מבחינת דיני הקניין, מצוייה במישור אחד, וקיומו של היתר בנייה מן הועדה המקומית, היא עניין למישור אחר. קיומו של היתר בנייה אינו מצביע על כך שהבנייה היא חוקית, אלא אך ורק על כך, כי היא חוקית מבחינת דיני התכנון והבנייה. עדיין אין מניעה כלשהי לתקיפה של הבנייה על-פי דיני הקניין (והנזיקין), לפי הכללים הרגילים. רשויות התכנון אינן בודקות את התקינות של הבנייה מן הצד של זכויות הקניין, וכל בעל דירה יכול להשמיע התנגדות, אשר תישקל לגופם של דיני התכנון בלבד" (מ' דויטש קניין (תשנ"ז, כרך א) 695). נושא דיוננו הוא, כאמור לעיל, הגשתו של תשריט האיחוד לועדה המקומית ולא אישורו של התשריט על ידיה ובוודאי שלא רישומו בפנקסי המקרקעין. אולם, אפילו מטרתו של הבעלים לזכות בבוא העת ברישום כזה, אין למנוע ממנו בשל כך את ההליך התכנוני של הגשת תשריט איחוד בלי חתימותיהם של יתר הבעלים. בגדר הליך זה יהיו הבעלים המתנגדים לבקשה רשאים להגיש התנגדויות ואף לפנות לערכאה המוסמכת לשם קבלת סעד. על כך נאמר כי: "מתן הזכות לבקש היתר לאחד מבעליו של נכס אין בו כדי לפגוע בזכויותיהם הקנייניות של בעלים אחרים של אותו נכס. עומדות לבעלים האחרים האפשרות והזכות לפנות לערכאות המוסמכות ולקבל אותם סעדים, להם הם זכאים מכוח זכות הבעלות שלהם בנכס ומכוח היחסים המשפטיים המחייבים בינם לבין הבעלים, אשר ביקשו את ההיתר, אם על-ידי סעד שימנע מתן ההיתר או שיאסור בנייה על-פיו - - - " (דברי השופט ת' אור בענין מור, בעמ' 148). עוד ייאמר כי אפילו יש צורך בחתימותיהם של כל הבעלים לשם רישומו של תשריט מאושר בפנקסי המקרקעין, כטענת הועדה המקומית, אין להשליך מכאן על הגשתו של תשריט איחוד לועדה המקומית. כאמור לעיל, אישורו של תשריט איחוד מצוי במישור התכנוני; האפשרות לרשום אותו בפנקסי המקרקעין אחרי אישורו אינה מעבירה את האישור למישור הקנייני. כך נאמר כי: "תכנון, ככלל, אינו מודרך על פי בעלויות; הוא הליך פונקציונלי הנגזר מהצרכים התכנוניים, ולא אחת הוא נקבע במנותק מהבעלות" (צ' אילוז "מעמדם המשפטי של בעל מגרש והבעלים הרשום במגרש שנוצר בתכנית לחלוקה חדשה" מקרקעין א (4) (2002) 62, 63). היבט אחר של הענין נבחן באחת הפרשות שבה נדונה השאלה מה דינה של בקשה להיתר בניה, מקום שהייתה מחלוקת בדבר הזכות הקניינית של מגישת הבקשה לבנות באותו מקום. נפסק כי: "יכולות הועדות להישמע בטענה שאין טעם שהן תקדשנה דיון סרק לשאלות התכנוניות המתעוררות כאשר נראה לכאורה שזכות הבניה, אם תאושר, אינה ניתנת למימוש. לפיכך אם יוצא לכאורה מהחומר שהומצא על ידי המבקש או בעלי הקנין האחרים בנכס שאין למבקש זכות קניינית, תוכלנה הועדות להפנות את המבקש לבית המשפט המוסמך; מאידך גיסא, אם השאלות הקנייניות שנויות במחלוקת או אם יוצא שלכאורה יש למבקש זכויות בניה מבחינת דיני הקנין - - - תדונה הועדות בשאלות התכנוניות המתעוררות. בשום מקרה לא תכרענה הועדות בשאלות הקנייניות לגופו של הענין, הואיל והפונקציה המוטלת עליהן היא תכנונית בלבד - - - במקרה שלפנינו לא היתה הועדה המקומית רשאית לסרב לקבל את הבקשה להיתר בניה" (בג"ץ 1578/90 אייזן נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ת"א (לא פורסם); ההדגשות שלי - י' ט'). הערעור שכנגד 15. האם משביטל בית המשפט המחוזי את החלטתה של ועדת הערר היה עליו ליתן תוקף מחודש לאישור שאישרה הועדה המקומית את תשריט האיחוד, שממנו חזרה בה ערב הדיון בערר? גם התשובה לשאלה זאת היא בשלילה מן הטעם שעל ההחלטה בדבר ביטול האישור היה על דנקנר לערור לפני ועדת הערר (ראו סעיף 142 לחוק) ולא לעשות קפנדריא ולערור עליה לראשונה בגדר הערעור שכנגד שהגישו בבית המשפט העליון; ואולי גם מן הטעם שביטול החלטתה של ועדת הערר אין בו כדי "להחיות" את האישור של הועדה המקומית שאותו ביטלה בכך שחזרה בה ממנו לפני הדיון בערר (השוו סעיף 22(1) לחוק הפרשנות, התשמ"א-1981 ולפיו "ביטולו של דין אין כוחו יפה - - - להחיות דבר שלא היה לו תוקף בשעה שהביטול נכנס לתקפו"). זאת ועוד, בית המשפט המחוזי לא דן בשיקולים שהיה על הועדה המקומית לשקול בדונה בבקשה לאישור תשריט האיחוד, משום שהשאלה שעמדה להכרעתו הייתה רק אם יש צורך בחתימותיהם של כל הבעלים או בחתימתו של אחד מהם. לפיכך צדק בית המשפט המחוזי בכך שהורה להחזיר את הדיון לועדה המקומית. סוף דבר 16. נמצא שלפי פשט לשונו של סעיף 137 וסעיף 144 לחוק, וכן לפי מטרתן של הוראות החוק והשתלבותן זו בזו, די בחתימתו של אחד מן הבעלים כדי להגיש תשריט איחוד ואין צורך בחתימותיהם של כל הבעלים. כמו כן ראינו שצדק בית המשפט המחוזי בכך שהורה להחזיר את הדיון לועדה המקומית. לאור תוצאה זאת אין מקום לדון ביתר טענותיהם של בעלי הדין. לפיכך אני מציע כי הערעור והערעור שכנגד ידחו. ועדת הערר תשלם לדנקנר - תוך התחשבות בערעורם שכנגד שנדחה - שכר טרחת עו"ד בסך 20,000 ש"ח. ש ו פ ט (בדימ') השופט א' ריבלין: אני מסכים. ש ו פ ט השופטת מ' נאור: אני מסכימה. ש ו פ ט ת הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט (בדימ') י' טירקל. תוכנית בניהבניהקרקעותאיחוד חלקותתשריט