פסק-דין השופט א' גרוניס: 1. ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב (כבוד השופטת א' חיות) מיום 1.11.01. בפסק הדין האמור נדחתה תובענתן של המערערות, שביקשו סעד הצהרתי, לפיו על המשיבה 1 (להלן - הוועדה המקומית) לפצותן בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן - חוק התכנון והבניה) בגין ירידת ערך שנגרמה למקרקעין בבעלותן על ידי תוכנית מפורטת מסוימת (להלן - התכנית הפוגעת). 2. התכנית הפוגעת פורסמה למתן תוקף ביום 12.8.81. המערערות הינן בעלים של 80% מהזכויות בחלקת מקרקעין בכפר סבא, המצויה בתחום התכנית. ביום 30.5.85 הגישו המערערות לוועדה המקומית, לאחר שקיבלו משר הפנים הארכת מועד מתאימה, תביעה לפיצוי לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה בשל ירידת ערך הקרקע שבבעלותן, שנגרמה על ידי התוכנית הפוגעת. הוועדה המקומית המליצה לדחות את התביעה. לאחר מכן פנו המערערות לוועדת המשנה לפיצויים של המשיבה 2 (להלן - הוועדה המחוזית) וזו החליטה לדחות את תביעת המערערות ביום 13.1.91. דבר ההחלטה הודע לפרקליט המערערות ביום 4.2.91. התובענה נשוא הערעור הוגשה על ידי המערערות ביום 12.1.98, היינו כמעט שבע שנים לאחר שהומצאה להן החלטתה האמורה של הוועדה המחוזית. יש לזכור כי ההליכים התנהלו על פי חוק התכנון והבניה כנוסחו אז (לפני תיקונו בחוק התכנון והבניה (תיקון מס' 43), תשנ"ה-1995). 3. בית המשפט המחוזי דחה בפסק דינו את טענת המשיבות כי כלל לא נגרמה פגיעה בשווי המקרקעין של המערערות. את הקביעה לפיה אכן נגרמה פגיעה כזו ביסס בית משפט קמא על חוות דעתה של שמאית שמונתה על ידי בית המשפט בהסכמת בעלי הדין. מחוות דעת זו, אותה אימץ בית המשפט ועליה מסתמכות המערערות, עולה כי כתוצאה מאישור התכנית הפוגעת ירד ערך המקרקעין שבבעלות המערערות בסך של 64,200 דולר, נכון ליום כניסתה לתוקף של התכנית הפוגעת (15 ימים לאחר הפרסום בדבר אישורה של התכנית). סכום זה מבטא, על פי חוות דעתה של השמאית, פגיעה של כ-2.6% בשווי המקרקעין. בנוסף לכך דחה בית המשפט המחוזי טענות שהעלו המשיבות לעניין התיישנות ושיהוי של המערערות בהגשת התובענה (אם כי לטענת השיהוי ניתן משקל בהקשר לסעיף 200 לחוק התכנון והבניה, כפי שיוסבר להלן). על אף שקבע כי התכנית הפוגעת אכן גרמה לירידת ערך המקרקעין של המערערות, דחה בית המשפט המחוזי את תובענתן, לאחר שקבע כי מתקיימים בנסיבות המקרה דנא התנאים לפטור מפיצוי, הקבועים בסעיף 200 לחוק התכנון והבניה. בהקשר זה קבע בית משפט קמא כי הפגיעה נמנית על סוגי המקרים המפורטים בסעיף 200 (י?ער, כי בית המשפט המחוזי ציין שלא הייתה מחלוקת לגבי נקודה זו); כי הפגיעה איננה עוברת את תחום הסביר לאור שיעורה הנמוך (2.6%); וכי אין זה צודק לפצות את המערערות לאור השיהוי שנקטו בהגשת התובענה. 4. המערערות משיגות בערעור שבפנינו על קביעתו של בית המשפט המחוזי, לפיה התקיימו במקרה דנא התנאים לפטור מפיצוי על פי סעיף 200 לחוק התכנון והבניה. לעניין סוג הפגיעה טוענות המערערות, כי לא הוכח שהפגיעה בשווי המקרקעין נגרמה דווקא על ידי אחד מסוגי המקרים המפורטים בסעיף 200 לחוק התכנון והבניה. לטענת המערערות, ירידת ערך המקרקעין נגרמה כתוצאה מהקטנת שטח הבנייה הכולל ומספר יחידות הדיור על ידי התכנית הפוגעת. המערערות גורסות, כי פגיעות אלה אינן נכנסות לגדרו של סעיף 200 לחוק התכנון והבניה. עוד טוענות המערערות, כי הפגיעה עולה על הסביר על אף שיעורה היחסי הנמוך, משום ששיעור הפגיעה בפועל מגיע (תוך התחשבות בהפרשי הצמדה וריבית) לסך של כ-1,000,000 ש"ח. טענה נוספת של המערערות הינה כי בית המשפט המחוזי שגה, כאשר קבע שאין זה מן הצדק לפצותן בשל השיהוי בנקיטת הליכים על ידן. בהקשר זה טוענות המערערות כי השיהוי מצדן צריך להתבטל אל מול השיהוי של כשש שנים בניהול הליכי התביעה על ידי הוועדה המחוזית. 5. המשיבות תומכות, כמובן, בקביעתו של בית המשפט המחוזי כי התקיימו במקרה דנא שלושת התנאים לפטור מפיצוי הקבועים בסעיף 200 לחוק התכנון והבניה. בנוגע לסוג הפגיעה במקרקעין טוענות המשיבות, כי הפגיעה נכנסת לגדר המקרים המפורטים בסעיפים קטנים (1) ו-(2) לסעיף 200. המשיבות מוסיפות וטוענות, כי המערערות לא חלקו כלל על נקודה זו בהליך שהתקיים בערכאה דלמטה ואף לא חקרו בעניין זה את השמאית שמונתה על ידי בית המשפט. על כן טוענות המשיבות, כי המערערות מנועות מלתקוף בערכאת הערעור את קביעתו של בית המשפט המחוזי בנושא זה. באשר לדרישה כי הפגיעה בשווי המקרקעין לא תעבור את תחום הסביר, טוענות המשיבות כי שיעור הפגיעה (2.6%) הוא זעום ואף מבחינת מידת פיזור הנזק והאינטרס הציבורי הגלום בתכנית, אין לראות את הפגיעה כפגיעה בלתי סבירה. באשר לתנאי לפיו יש להוכיח כי אין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים, טוענות המשיבות כי המערערות השתהו שיהוי ניכר בהתנהלותן. זאת, הן בהגשת תביעת הפיצויים לוועדה המקומית, לאחר שקיבלו הארכת מועד מתאימה משר הפנים, והן בהגשת התובענה בבית המשפט המחוזי, כשבע שנים לאחר שנדחתה התביעה לפיצויים על ידי הוועדה המחוזית. בהקשר זה טוענת הוועדה המקומית כי שינתה את מצבה לרעה, משום שהאפשרות כי תחויב בתשלום פיצוי, זמן כה רב לאחר אישור התכנית הפוגעת, איננה מעוגנת כלל בתקציבה. עוד טוענת הוועדה המקומית בנוגע לתנאי "הצדק" הקבוע בסעיף 200 לחוק התכנון והבניה, כי לא הייתה כל הסתמכות של המערערות על התכנית שקדמה לתכנית הפוגעת. המערערות, כך טוענות המשיבות, לא ביצעו בניה כלשהי במקרקעין ולא הגישו בקשות להיתרי בניה לפני אישור התכנית הפוגעת. טענות נוספות של המשיבות נוגעות לקביעתו של בית משפט קמא כי התכנית הפוגעת גרמה לירידת ערך המקרקעין. לטענת המשיבות, לא היה מקום לאמץ לעניין זה את חוות דעתה של השמאית, שמונתה על ידי בית המשפט המחוזי. 6. סעיף 197 לחוק התכנון והבניה מקנה, בתנאים מסוימים, זכות לפיצוי מהוועדה המקומית, למי שערך המקרקעין שבבעלותו נפגע כתוצאה מאישור תוכנית. סעיף 200 לחוק התכנון והבניה קובע חריג לכלל זה, כך שבהתקיים תנאים מסוימים לא יהיה בעל המקרקעין שערכם נפגע זכאי לפיצוי, אף אם יוכיח את הפגיעה. קביעתו של בית המשפט המחוזי, כי במקרה שלפנינו התקיימו התנאים לפטור מפיצוי בהתאם לסעיף 200, מקובלת עליי. על כן אינני נדרש להתייחס לטענות המשיבות בדבר העדר פגיעה כלשהי בשווי המקרקעין. 7. סעיף 200 לחוק התכנון והבניה קובע שלושה תנאים שבהתקיימם תהיה הוועדה המקומית פטורה מהחובה לפצות את מי שנפגע מירידת ערך המקרקעין שבבעלותו עקב אישור תוכנית: הראשון - הפגיעה נגרמה על ידי הוראה בתכנית, הנמנית על אחד מבין אחד עשר המקרים המפורטים בסעיף 200; השני - הפגיעה "אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין"; השלישי - "אין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים". שלושת התנאים הקבועים בסעיף 200 לחוק התכנון והבניה הם מצטברים ונטל השכנוע להוכיח את קיומם מוטל על הוועדה המקומית (ראו: דנ"א 1333/02 הועדה המקומית לתכנון ובניה, רעננה נ' הורוויץ (טרם פורסם) (להלן - דיון נוסף הורוויץ), פיסקה 2 לפסק דינו של המשנה לנשיא, ת' אור; ע"א 4390/90 אלישר נ' מדינת ישראל - הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, מחוז המרכז, פ"ד מז(3) 872, 877; ע"א 974/91 עמיד, חברה קבלנית לבניין בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה זמורה, פ"ד נ(5) 104 (להלן - פרשת עמיד), 108). נפנה עתה לבחינת התקיימות התנאים הקבועים בסעיף 200 לחוק התכנון והבניה במקרה שלפנינו. 8. על פי התנאי הראשון הקבוע בסעיף 200 לחוק התכנון והבניה, הפגיעה בשווי המקרקעין כתוצאה מאישור התכנית צריכה להיגרם על ידי אחת מתוך אחת עשרה הוראות שונות הקבועות בסעיף 200 לחוק. בית המשפט המחוזי קבע כי אין חולק בדבר התקיימות תנאי זה. מבין אחד עשר המקרים המפורטים בסעיף 200, ההוראות הרלוונטיות במקרה דנא הן אלה המפורטות בס"ק (1): "שינוי בתחום אזורים ובתנאי השימוש בקרקע שבהם" ובס"ק (2): "קביעת המירווח מסביב לבניינים וביניהם". השמאית שמונתה על ידי בית המשפט המחוזי ציינה, בעקבות שאלות הבהרה שהופנו אליה מצד הוועדה המקומית, כי הוראות באשר לנושאים המפורטים בס"ק (1) ובס"ק (2) לסעיף 200 לחוק התכנון והבניה אכן מצויות בתכנית הפוגעת. בית המשפט המחוזי קבע בהתבסס על דברים אלה כי מתקיים התנאי הראשון לפטור מפיצוי על פי סעיף 200. לטענת המערערות, כל שנקבע בחוות דעתה של השמאית שמונתה על ידי בית המשפט הוא, כי התכנית הפוגעת כוללת הוראות באשר לעניינים המפורטים בס"ק (1) ובס"ק (2). אולם, כך טוענות המערערות, לא הייתה כל קביעה בחוות הדעת האמורה, כי דווקא הוראות אלה הן שגרמו לירידת ערך המקרקעין שבבעלותן. המערערות טוענות, כי הירידה בערך המקרקעין נגרמה כתוצאה מהקטנת השטח הכולל לבנייה ומספר יחידות הדיור על ידי התכנית הפוגעת ונושאים אלה אינם נמנים כלל על הנושאים המפורטים בסעיף 200 לחוק התכנון והבניה. אכן, מלשונו של סעיף 200 עולה, כי אין די בכך שבתכנית הפוגעת מצויות הוראות הנוגעות לאחד מאחד עשר העניינים המפורטים בסעיף. על מנת שיתקיים התנאי הראשון לפטור מפיצוי על פי סעיף 200, צריכה ירידת ערך המקרקעין עקב אישור התכנית להיגרם על ידי אחד מאותם אחד עשר סוגי הוראות המפורטים בסעיף (ראו, ע"א 210/88 החברה להפצת פרי הארץ בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, כפר סבא, פ"ד מו(4) 627 (להלן - פרשת פרי הארץ), 639). דא עקא, המערערות לא העלו בפני בית המשפט המחוזי כל טענה לעניין זה. המערערות אף לא מצאו לנכון לחקור את השמאית שמונתה על ידי בית המשפט בעת שזו העידה בפניו. ההנחה הסמויה בגדר ההליך בבית משפט קמא הייתה כי אין חולק על כך, שהתנאי הראשון הקבוע בסעיף 200 אומנם מתקיים במקרה דנא. לפיכך, מנועות המערערות מלהעלות בפני ערכאת הערעור את הטענה כי התנאי האמור איננו מתקיים. 9. התנאי השני בסעיף 200 לחוק התכנון והבניה עוסק בשאלת סבירותה של הפגיעה במקרקעין. בדיון נוסף הורוויץ נקבע, כי משמעותו של תנאי זה הינה כי יש לאזן בין זכות הקניין של הפרט, הוא בעל המקרקעין שערכם נפגע, לבין האינטרס הציבורי באישור התכנית הפוגעת. עוד נקבע בדיון נוסף הורוויץ, כי בעת עריכת האיזון האמור יש להתחשב, בין היתר, בשיעור הפגיעה בשווי המקרקעין, במידת פיזור הנזק כתוצאה מהתכנית הפוגעת ובחיוניותו של האינטרס הציבורי הגלום בתכנית. השופטים השונים שדנו במקרה נחלקו בשאלת המשקל היחסי שיש ליתן לכל אחד מהשיקולים הללו, אך לא הייתה מחלוקת, כי אף פגיעה שאיננה פגיעה של "מה בכך", עשויה להיחשב לפגיעה שאינה עוברת את תחום הסביר. במקרה שלפנינו שלושת השיקולים העיקריים לבחינת סבירות הפגיעה, שאוזכרו לעיל, מובילים לאותה מסקנה והיא שהפגיעה בשווי המקרקעין במקרה דנא אינה עוברת את תחום הסביר. 10. באשר למידת הפגיעה בשווי המקרקעין עקב אישור התכנית, מדובר, כאמור, בירידת ערך בשיעור של 2.6% משווי המקרקעין. זאת, אף לשיטתן של המערערות המסתמכות על חוות דעתה של השמאית שמונתה על ידי בית המשפט. ברי, כי זוהי ירידת ערך ששיעורה זניח. נציין, כי אף לפי הגישה המחמירה עם מוסד התכנון, מדובר בשיעור שאינו עובר את גבול הסביר (כוונתי לגישתו של השופט י' טירקל כפי שבאה לידי ביטוי בדיון נוסף הורוויץ; עמדתו בדיון הנוסף החמירה פחות עם הרשות בנושא זה של שיעור הפגיעה ביחס לדעתו בערעור (שהוביל לדיון הנוסף): ע"א 3901/96 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, רעננה נ' הורוויץ, פ"ד נו(4) 913 (להלן - ערעור הורוויץ)). השווי הכספי של ירידת הערך האמורה נכון ליום כניסת התכנית הפוגעת לתוקף היה 64,200 דולר. אף סכום זה כשלעצמו איננו הופך את הפגיעה לכזו שעוברת את תחום הסביר. בהקשר זה יש לציין, שהמערערות טוענות, כי על אף שיעורה היחסי הנמוך של הפגיעה, הרי נכון ליום הגשת התובענה לבית משפט קמא הגיע הערך הכספי של ירידת ערך המקרקעין (תוך התחשבות בהפרשי הצמדה וריבית) לסך של כ-1,000,000 ש"ח. כשלעצמי, אינני פוסל את האפשרות כי ייתכנו מצבים בהם יהיה זה ראוי לשקול, לעניין סבירות הפגיעה, אף את השווי הכספי של ירידת הערך של המקרקעין ולא רק את שיעורה היחסי. אולם, יש לזכור כי על פי סעיף 119(ב) לחוק התכנון והבניה, המועד הקובע לחישוב הפיצויים לפי סעיף 197 לחוק הינו מועד פרסום ההודעה על אישור התכנית ברשומות (יש לציין, כי לגבי התכנית הפוגעת במקרה שלפנינו, הרי המועד הקובע, על פי נוסחו הקודם של סעיף 119, היה יום תחילת תוקפה של התכנית. להבחנה זו אין נפקות מעשית במקרה דנא. עוד לעניין זה ראו, ע"א 6663/93 צאיג נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ראשון לציון, פ"ד נה(1) 49, 83-82). עצם העובדה שהתמשכות ההליכים הביאה לכך שהערך הכספי של הפגיעה הפך לבלתי מבוטל אינה הופכת רטרואקטיבית את הפגיעה לבלתי סבירה. אילו היינו מכירים באפשרות מעין זו, היה נפתח פתח למניפולציות שונות באופן ניהול ההליכים ואף להפלייה בלתי מוצדקת בין בני אדם שנפגעו פגיעות דומות, אך נקטו בהליכים משפטיים במועדים שונים. יצוין עוד, כי לא מצאנו לנכון להתייחס לטענות המערערות לעניין שיעור ההפקעה מהמקרקעין שבבעלותן. זאת, הן מפני שטענות אלה עלו לראשונה בשלב הערעור והן מפני שלגופו של עניין נתונים אלה נלקחו בחשבון במסגרת חוות הדעת השמאית, עליה מסתמכות המערערות. בכל הנוגע ל"פיזור הנזק" שנגרם על ידי התכנית, מקובלת עליי טענת המשיבות כי ההוראות בתכנית הפוגעת, שגרמו לטענת המערערות לירידת ערך המקרקעין שבבעלותן, מבטאות מגמה תכנונית כללית בכפר סבא להקטנת צפיפות הדיור. בתכנית הספציפית בה אנו עוסקים התבטא יישומה של מגמה תכנונית זו על ידי הקטנתן של מספר יחידות הדיור. יצוין, כי המגמה התכנונית האמורה באה לידי ביטוי בהחלטת הוועדה המקומית מיום 27.3.79 בדבר שינויים במדיניות הבינוי בעיר כפר סבא. בהחלטה זו נקבע כי בתכניות בניין עיר מפורטות חדשות תיקבע צפיפות דיור מירבית של 8-7 יחידות דיור לדונם. אומנם, בית המשפט המחוזי קבע, כי בחישוב ירידת ערך המקרקעין אין מקום להתחשב בהחלטה זו, משום שהיא לא שינתה ולא יכולה הייתה לשנות את הוראות התכנית שקדמה לתכנית הפוגעת. אולם, אף אם אין מקום להתחשב בהחלטה האמורה לעניין מידת הפגיעה בשווי המקרקעין, הרי אין מניעה ללמוד מהחלטה זו על מגמות התכנון הכלליות בעיר כפר סבא. המסקנה המתבקשת, אם כן, היא שהנזק אותו מסבה התכנית הפוגעת למערערות איננו ייחודי להן, אלא נושאים בו בעלי מקרקעין שונים ברחבי כפר סבא. אף לעניין האינטרס הציבורי הגלום בתכנית הפוגעת, נראה כי מדובר בתכנית שבאה, בין היתר, לקדם את איכות החיים בעיר כפר סבא על ידי הורדת צפיפות הדיור באזורים מסוימים. אינטרס ציבורי זה, אף אם איננו חיוני ביותר, הינו בהחלט בעל משקל בפעולתן של רשויות התכנון (השוו, ערעור הורוויץ, בעמ' 945). מדובר, איפוא, בתכנית ששיעור הפגיעה היחסי שהסבה למערערות הוא זעום. אין עסקינן בתכנית הפוגעת במערערות פגיעה בלתי פרופורציונאלית בהשוואה לבעלי מקרקעין אחרים, ואף טמון בתכנית אינטרס ציבורי שאיננו מבוטל. בנסיבות אלה אין לומר כי הפגיעה של התכנית בשווי המקרקעין של המערערות עוברת את תחום הסביר. 11. התנאי השלישי לתחולתו של הפטור הקבוע בסעיף 200 לחוק התכנון והבניה הינו, כאמור, כי "אין זה מן הצדק" לשלם לנפגע פיצויים. מבחן הצדק הינו, כמובן, מבחן פתוח וגמיש והשיקולים הקונקרטיים שהוא מכיל עשויים להשתנות ממקרה למקרה (ראו, פרשת פרי הארץ, עמ' 655). במקרה דנא קבע בית המשפט המחוזי כי תנאי זה מתקיים לאור השיהוי הרב של המשיבות בהגשת תביעת הפיצויים. נזכיר כי התכנית הפוגעת פורסמה למתן תוקף ביום 12.8.81. על פי סעיף 197(ב) לחוק התכנון והבניה כנוסחו אז היה על המערערות להגיש את תביעת הפיצויים שלהן בתוך שנה ממועד תחילת תוקפה של התכנית. אולם המערערות הגישו את תביעת הפיצויים שלהן, לאחר שקיבלו את הארכה הנדרשת משר הפנים, רק ביום 30.5.85, היינו קרוב לשלוש שנים לאחר תום המועד שהיה קבוע בחוק להגשת התביעה. לאיחור זה של כשלוש שנים מתווספת התקופה של כשבע שנים ממועד דחיית התביעה על ידי הוועדה המחוזית ועד להגשת התובענה בבית המשפט המחוזי. מדובר, אם כן, בשיהוי כולל של כעשר שנים. חשוב לציין עוד, כי לאור המועדים הקצובים בחוק להגשת תביעות לפיצוי בגין נזקי תכנית נוצרת אצל הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה ציפייה מסוימת בדבר נטל הפיצויים אשר ייפול עליהן. יש להניח, כי ציפייה זו באה לידי ביטוי בתקציבן של הוועדות המקומיות (ראו, ע"א 4809/91 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ירושלים נ' קהתי, פ"ד מח(2) 190, 204-203). שיהוי ניכר ובלתי מוסבר בהגשת התביעה לפיצויים, כפי שארע במקרה דנא, מקשה על ניהול ענייניה הכספיים של הרשות באורח תקין ועלול לאלץ אותה לחרוג מהמסגרת התקציבית המוגדרת לה (השוו, ע"א 3602/97 נציבות מס הכנסה ומס רכוש נ' שחר, פ"ד נו(2) 297, 329-328). בנסיבות אלה, אף אם תובענתן של המערערות לא התיישנה ובהעדר הסבר כלשהו לשיהוי (בערכאה דלמטה או בערעור שלפנינו), יש בשיהוי הניכר כדי להצדיק את אי פיצוין של המערערות. כל שטוענות המערערות בהקשר זה הוא, כי השיהוי שלהן מתבטל אל מול השיהוי של המשיבות (בין שנת 1985 לשנת 1991) בטיפול בתביעה שהגישו. טענה זו אינה יכולה להתקבל, שכן עיקר השיהוי בטיפול בתביעה (במשך כחמש שנים) היה בוועדה המחוזית ואילו הפיצוי נתבע מן הוועדה המקומית. זו האחרונה אינה נושאת באחריות לאופן בו נהגה הוועדה המחוזית בתביעה ואינה צריכה להיפגע מכך. המערערות טוענות עוד, כי שילמו היטל השבחה בגין תכנית קודמת שחלה על המקרקעין ומשכך אין זה צודק לשלול מהן את הזכות לפיצוי בגין תכנית הפוגעת בשווי המקרקעין (השוו, פרשת עמיד, עמ' 110). התייחסות לעניין היטל ההשבחה הופיעה, אומנם, בכתב התביעה של המערערות בבית משפט קמא, אך לא הוגשו לבית המשפט המחוזי ראיות לעניין זה והנושא אף לא אוזכר בסיכומיהן של המערערות בבית משפט קמא. משכך אין להעלות את הטענה בהליך זה, שכן יש לראות את המערערות כאילו זנחו את הטענה האמורה (ראו: ע"א 401/66 מרום נ' מרום, פ"ד כא(1) 673, 678-677; י' זוסמן סדרי הדין האזרחי (מהדורה שביעית - 1995) 513-512). יצוין עוד, כי במקרה שלפנינו, בניגוד למקרה שנדון בדיון נוסף הורוויץ, לא פעלו המערערות לקבלת היתרי בנייה במקרקעין בהסתמך על התכנית שקדמה לתכנית הפוגעת. 12. סיכומו של דבר: אף בהנחה שלמקרקעין של המערערות נגרמה ירידת ערך עקב אישור התכנית הפוגעת, הרי חל במקרה דנא הפטור מפיצוי בהתאם לסעיף 200 לחוק התכנון והבניה. יש לזכור כי שיעורה של הפגיעה הגיע ל-2.6% בלבד משווי המקרקעין. על רקע זה, ומשנמצא כי נתקיימו התנאים הנוספים שבסעיף 200, אין מנוס מן המסקנה כי בדין דחה בית המשפט המחוזי את תובענתן של המערערות. במיוחד, כאשר מדובר בתובענה שהוגשה כ-17 שנים לאחר אישורה של התכנית הפוגעת. אשר על כן, הערעור נדחה. המערערות יישאו ביחד ולחוד בשכר טרחת עורך דין בסך 25,000 ש"ח לטובת הוועדה המקומית ובסך 15,000 ש"ח לטובת הוועדה המחוזית. ש ו פ ט הנשיא א' ברק: אני מסכים. ה נ ש י א השופט א' ריבלין: אני מסכים. ש ו פ ט הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט א' גרוניס. מקרקעיןפיצוייםירידת ערך