חובת בעל הבית לבצע תיקונים: .1תיק אזרחי זה, עניינו בתביעה כספית שהוגשה על-ידי דיירת מוגנת נגד בעלי ביתה. טענת הדיירת היא, שהתגוררה ברחוב הירקון בתל-אביב במשך זמן ניכר לאחר שרכשה את זכויותיה במושכר מהנתבעת .1נתבעת זו הזניחה את הבנין ולא ביצעה בו את התיקונים הדרושים לאחזקתו התקינה, עד שהלך ונהרס מעצמו. לימים מכרה הנתבעת 1את הבנין לנתבעת 2וזו הורתה לפועליה להסיר מהבנין את הדלתות והחלונות שבו, באותן דירות שבהן לא התגורר איש. גם הנתבעת 2לא עשתה דבר לשם שימורו ותיקונו של הבנין, עד שהתובעת נאלצה לעזוב אותו ועברה להתגורר במקום אחר. כעת באה התובעת ועותרת לקבלת פיצויים משתי הנתבעות בשל הנזקים שגרמו לה. .2בהסתמך על חומר הראיות שהונח בפני, אני קובע את המימצאים הבאים: התובעת היתה דיירת מוגנת בדירה בת 2חדרים שברחוב הירקון 55תל אביב. היא שכרה דירה זו - עפ"י החוזה ת/ 5- מהנתבעת מס' 1, כשתקופת השכירות החוזית משתרעת בין יום 15.4.64ליום .15.4.65בתום תקופה זו הפכה התובעת לדיירת מוגנת, ועם כניסתה לדירה היא שילמה דמי מפתח בסך 000, 14לירות. הנתבעת 1, שהיתה בשליטתו של מר אלקלעי, הזניחה את בנין במשך תקופה ממושכת ולא דאגה לתיקונו. תהליך ההתדרדרות במצבו של הבנין החל עוד בשנת 1958, כאשר ביקורות של מהנדסי העיריה הצביעו על קיומן של מרפסות רעועות ונפילת גושי טיח לכיוון הרחוב. מהנדסי העיר חזרו והצביעו על ליקויים מסוכנים בבנין, ומועצת העיר החליטה להכריז על חלקים ממנו כעל מבנה מסוכן. החלטה זו ניתנה ביום 4.5.58דהיינו: כשש שנים לפני שנכנסה התובעת לבנין, ופליאה היא בעיני, כיצד אמרה התובעת בעדותה שהבית היה במצב טוב, כדי לגור בו, בעת שנכנסה אליו שנת .1964דעתי היא, שכבר בעת חתימת החוזה ת/ 5היה הבית במצב בלתי תקין כשמצבו הולך ומתדרדר. מסקנה זו נובעת באופן ברור מהמסמכים נ/ 3עד נ/ 8כשהמסמך האחרון (נ/8) מהווה תעודה סטטוטורית על כך שהבית זקוק לתיקונים חיוניים כפי שפורט בה. התעודה הוצאה ביום 7.6.62(כשנתיים לפני שנעשה החוזה ת/ 5בין התובעת לבין הנתבעת 1) ופירוש הדבר הוא, שהתובעת נכנסה מלכתחילה לבנין עמוד בבעיות תחזוקה, התבלות ותיקונים יסודיים. מצבו היה בהחלט בלתי תקין ומגרעותיו באו לכלל ציון, בין השאר, במסמכים נ/ 8+ נ/ 7+ נ/ .8העיריה והנתבעת 1ניהלו ביניהן התכתבות עניפה סביב אחזקתו של הבנין וביצוע תיקונים בו. רשויות הבניה והפיקוח שמו לב, במשך תקופה ארוכה ומושכת, למצבו המחמיר של הבנין ותבעו תיקונים ונקיטת אמצעים למניעת סכנות ומפגעים. ההתכתבות מתמשכת על פני שנים וכך למשל ביום 20.10.72תובע מנהל מח' הבניה לאטום פתחים על-ידי יציקת בטון, ואילו בשנת 1974קובעת העיריה - ואני מאמץ את קביעתה - שגושי בטון וטיח עומדים ליפול מכל חזיתות הבנין והמרפסות נמצאות במצב רעוע. הימים נוקפים, ובספטמבר 1978מבצעים אנשי העיריה ביקורת נוספת ומוצאים ממצאים זהים לאלה שנמצאו בעבר. ביום 23.11.78נמכר הבנין על-ידי הנתבעת 1לנתבעת 2ובזה תם חלקה של הנתבעת 1בבית עגום זה. לא יהיה זה מיותר אם אדגים ואזכיר מה שאמרתי, כי עד למכירה זו התנהלה התכתבות עניפה, בין הנתבעת 1לבין עיריה, שהשתרעה על פני תקופה ארוכה ורצופה, וברור שבנין זה מהווה נושא להתעניינות קבועה של נציגי העיריה. .3הנתבעת 2מקבלת לידיה את הבעלות בבנין, אך למרבה הצער לא חל כל שיפור בתחזוקתו ומצבו הולך ויורד מדחי אל דחי. בעת רכישת הבנין היה מצבו עגום מאוד: מרפסותיו חשופות, קירותיו מקולפים מטיח וצורתו מעוררת חלחלה כמתואר בצילומים ת/ 8+ ת/ .9מנהל הנתבעת 2, מר טייג, שולח אל הבנין פועלים מטעמו ומורה להם להוציא דלתות וחלונות מדירות שאין מתגוררים בהן. למקרא הפרוטוקול, שמכיל את עדותו של מר דוד טייג, התרשמתי שהוא התפתל והתחמק בעדותו בעת שסיפר על פרשת סילוקם של החלונות והדלתות מהבנין. העדות לא הושמעה בפני אלא בפני פקידת ביתהמשפט (על-פי היתר שניתן על ידי) ולא היה בידי היתרון להתרשם מהופעתו באופן בלתי אמצעי. לא נראה (מתוך קריאת הפרוטוקול), שמר טייג הבחין בכך שאותה פרשה מהווה נקודת תורפה בהתייחסותה של הנתבעת 2אל הבנין נושא דיוננו, ולכן ניסה להמעיט מערך הענין ולהסביר שהסרת הדלתות באה כדי למנוע את פעילותן של פרוצות בדירות הריקות שהיו בו. אכן, בעת שבוצעה פעולה זו על-ידי פועליה של הנתבעת 2, היו שלושה דיירים בקומת הקרקע ודירה אחת היתה ריקה; בקומה השניה היו שתי דירות תפוסות ושתי דירות ריקות. ובקומה השלישית גרה התובעת בלבד ובנוסף לדירתה היו בקומה זו שלוש דירות ריקות. התמונות ת/ 2+ ת/ 3+ ת/ 8+ ת/ 9מנציחות את פעילותה השיטתית של הנתבעת 2בהסרת הדלתות והחלונות. ואם אכן משתמעת מדבריו של מר דוד טייג הכחשה לכך שפועליו הם שעקרו גם את החלונות ממקומם (ולא רק את הדלתות) - כי אז אני דוחה הכחשה זו וקובע כי פועליו עקרו גם את הדלתות וגם את החלונות (בדירות הריקות בלבד), כדי להאיץ את תהליך התבלותו והריסתו במהירות המרבית. הדעת נותנת, כי אילו באמת רצה מר טייג למנוע כניסתם של אנשי הפקר אל הדירות הריקות, היה עליו דווקא לחזק את הדלתות והחלונות ולקבוע אמצעי מיגון המתאימים למטרה זו. דלתות חשופות וחלונות פעורים משיגים מטרה הפוכה, והופכים את הבית הזה למקום מקלט לטיפוסים אפלים שאותה סביבה משופעת בהם. התרשמותי היא, שלנתבעת 2לא היה כל ענין לשמר את הבית הזה ולתחזק אותו כדי שישמש את ייעודו כבנין מגורים. נהפוך הוא: מטרתה היתה להחיש את תהליך שקיעתו ודירדורו עד שיקרוס תחתיו ויהפוך את רכושה של הנתבעת לאדמת בנין ריקה ויקרה שתצורף לשאר הנכסים שרכשה בקירבת מקום. .4עברו ימים נוספים, והעיריה מודיעה לנתבעת 2על כך שהבנין הפך למבנה מסוכן והיא הכריזה על כך בהודעה ת/ .13העיריה דרשה בהודעת זו להרוס את הבנין לאחר פינוי הדיירים ולסלק את הפסולת. הנתבעת 2לא תיקנה דבר בבית הזה והתובעת עזבה את דירתה בשנת 1980ועברה לדירת בעלה בפרדס כץ. הנתבעת 2זכתה ומלאכתה נעשתה בידי אחרים: העיריה הרסה את הבנין ובכך הצטרף בנין זה למספר בנינים נוספים של הנתבעת שנהרסו על-ידי העיריה. ומכאן ואילך ממתינה הנתבעת עד שיאושרו תוכניות הפיתוח סביב נכס זה והנכסים הסמוכים לו. .5דעתי היא, שהתובעת זכאית לקבל משתי הנתבעות - במאוחר ובנפרד - פיצויים על הנזק הכספי שנגרם לה כתוצאה מפינוי המושכר על ידיה. היא עזבה דירה זו ביוזמתה ומבלי שלכאורה כפו עליה לפנותה. אכן איש לא כפה עליה לעזוב דירה זו. אלא שהנסיבות הלכו והחמירו; מצבו של הבנין הלך והתדרדר עד שהמגורים בו הפכו לבלתי נסבלים. שתי הנתבעות לא עשו דבר כדי לתקנו, בעוד שתהליך שחיקתו נמשך כזכור מאז שנת .1959בנסיבות המתוארות צדקה התובעת כאשר פינתה את דירתה והיא זכאית לקבל פיצוי בשל כך. הפיצוי יהיה, לדעתי, שווה ערך לדמי המפתח אשר שולמו על ידה בשנת 1964בסך 000, 14לירות כפי שיפורט בפיסקה 19להלן. .6עילת התביעה בענייננו מבוססת על הפרת חובה חקוקה לפי סעיף 63לפקודת הנזיקין [5]. הפרת חובה חקוקה היא עוולת מסגרת שבהן רב לו ידו של בית-המשפט ביצירת חבויות. תוכנה מתמלא על-ידי הוראות החיקוקים השונים המטילים את החובה, ועל-ידי הפרשנות השיפוטית אשר ניתנה לאותן הוראות, אם עונות הן על כל יסודות העוולה המוגדרת בסעיף 63ואם לאו. העילה בהפרת חובה חקוקה איננה מתייחסת להפרת חיקוק בשלמותו או פרק ממנו אלא להפרת חובה מסויימת, ועלינו לבחון אותה עצמה על רקע החיקוק כולו. חזקה היא, כי הפרת החובה המוטלת בחיקוק מקנה זכות תביעה לפלוני בנזיקין אלא אם החיקוק - לפי פירושו הנכון - התכוון להוציא תרופה כאמור בסיפא לסעיף 63(א) הנ"ל [5]. ויודגש כי אחד היסודות לעוולה האמורה הוא שהנזק שהתרחש הלכה למעשה הוא מסוג הנזק שאותו ביקש המחוקק למנוע (ע"א 245/81 [1] בעמ' 174, 177, 179). .7אמות-מידה אלה מוליכות אותנו אל סעיף 68לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) [6] שהוראתו מטילה על בעל הבית את החובה לבצע תיקונים הדרושים להחזקת הבית במצב תקין וראוי לשימוש, חוץ מתיקונים באותם חלקי הבית, שהם בשימושו הייחודי של הדייר. הוראתה של פיסקה (א) מטילה על בעל הבית את החובה הבסיסית לבצע את התיקונים הללו ואין הוא יכול להסב אותה אל שכם הדייר. ברור הדבר, שבעל הבית רשאי לתבוע מהדייר השתתפות כספית בביצוע התיקונים, אולם דעתי היא, שבעל הבית איננו יכול להפוך את השתתפותו הכספית של הדייר לתנאי מוקדם לביצוע התיקונים, כפי שניסתה הנתבעת 1לעשות במכתב נ/ .1היא אשר היתה צריכה לנקוט יוזמה, לבצע את התיקונים ולפנות אל בית הדין לשכירות, עפ"י סעיף 68(ה) לחוק [6]. כבר עמדתי על תהליך ההזנחה המתמשך שלהבנין מאז 1959ועד שמכרה הנתבעת 1את הבנין לנתבעת .2פירוש הדבר הוא, שהנתבעת 1הפרה באופן קבוע ומתמשך את חובתה לפי סעיף 68(א) ותרמה בכך לקידום תהליך ההתדרדרות של הבנין והמושכר אל עבר הכרזתם כמבנה מסוכן בשנת 1980(ת/13). הפרתה של חובה זו מקנה לתובעת את זכות התביעה עפ"י סעיף 63 לפקודת הנזיקין [15], כשהנזק שנגרם לה הוא זה שהסעיף בא למנוע. לשון אחרת: סעיף 68לחוק הגנת הדייר בא להבטיח לדייר המוגן תנאי דיור סבירים והוגנים בתמורה לדמי המפתח אשר שילם לבעל הבית, אך ראוי לומר גם זאת, שחובתו של בעל הבית לספק לדייר תנאי מגורים הוגנים עומדת בעינה, גם אם לא נתקבלו דמי מפתח בעד המושכר. ההקפדה על ביצוע תיקונים במושכר כאמור בסעיף 68(א) תורמת למימוש המטרה הגלומה בו. וממילא ברור גם, שהפרת ההוראה גורמת לסיכולה של האפשרות לחיות במושכר בצורה ראויה וסבירה, לא בנוחיות מופלגת וברמת מגורים גבוהה, אך גם לא ברמה נמוכה ובלתי אנושית. הצילומים שהצבעתי עליהם מעידים על מבנה שצורתו המדורדרת מעוררת תדהמה ומובילה למסקנה שתנאי המגורים הסבירים בו אינם קיימים כל עיקר. הגענו, איפוא, למצב שאותו ביקש המחוקק למנוע, כאשר חוקק את סעיף 68האמור. כלומר: המחוקק ביקש למנוע תהליך של הרס איטי ורב שנים של מבני מגורים מוגנים כתוצאה מהזנחה מתמשכת של בעלי הבתים. הזנחה זו הובילה לבריחה, פשוטה כמשמעה, של התובעת מדירתה המוגנת, והיא זכאית לפיצוי בשל הנזקים שנגרמו לה כתוצאה מהתנהגותם של בעלי הבית בענייננו ומחוסר יכולתה לממש את זכויותיה. .8ומכאן לחלקה של הנתבעת 2בעוולה האמורה: ניתן לומר, שנתבעת זו רכשה את הבנין כשהיה נתון בתהליך הזנחה מתקדם מאוד. אנשיה לא עשו כל נסיון לבצע תיקונים בנכס מכיוון שלא היתה להם, לפי קביעתי, כל כוונה לשמר את הנכס כמבנה מוגן, ושאיפתה היתה ליצור רצף של מגרשים ריקים שייווצר לאחר הריסת כל המבנים הישנים שרכשו באותה סביבה. אנשי הנתבעת 2תרמו באופן פעיל ודינמי לתהליך הזנחתו והריסתו של הבנין, כאשר עקרו חלונות ודלתות והפכו אותו לפרוץ וחשוף בחלקו הגדול. הליכתו בדרך כל הארץ היתה צפוייה מראש, והריסתו ע"י העיריה מנעה אפשרות סבירה למדי של קריסה והתמוטטות על כל המשתמע מכך. .9ההלכה הפסוקה נתנה דעתה על היחס של בין העוולה של הפרת חובה חקוקה לבין סעיף 39לחוק הגנת הדייר, תשי"ד- 1954[7] שקדם לסעיף 68לנוסח המשולב [6]. קביעתה היא, שהפרתו של סעיף 39מקנה עילת נזיקין בהתאם לעוולה האמורה (ת"א (ת"א) 2843/64; 3165/65[3]; ע"א (ת"א) 234/74 [4]), ואני מיישם הלכה זו גם בתיק זה שבפני. סעיף 68לחוק הגנת הדייר מטיל על בעל הבית חובה לבצע את התיקונים הדרושים להחזקת הבית במצב תקין וראוי לשימוש, כמפורט בתקנות שאושרו על-ידי ועדת חוקה, חוק ומשפט. תקנות אלה משלימות את הוראות הסעיף וממלאות אותו תוכן מתאים לפי הענין המיוחד והמקרה המסויים. והנה, בענין זה שבפני, מדובר על תיקון קירות חיצוניים ומרפסות. ותיקון זה מוטל על בעל הבית לפי סעיפים ב', ג' ו-ה' לתוספת לתקנות הגנת הדייר (החזקת הבית ותקונים), תשל"א- 1971[8]. לפי האמור בתקנות, רובצת האחריות לתיקון הקירות החיצוניים (כולל מרפסות) והגג, לכאורה לפחות, על בעלי הבית, ומכאן כי החטא של אי ביצוע התיקונים רובץ לפתחם (ע"א 238/76 ברגר נ' סטינגר, בעמ' 160מול ג'). דעתי היא שהאמור בסעיף 68(ג) ובסעיף 70לחוק הגנת הדייר [6] איננו ממצה את הסעדים הנתונים לדייר כנגד בעל הבית, שמפר את חובתו הבסיסית לפי סעיף 68(א) לחוק. מיצוי הסעדים לא נקבע במפורט בגוף החוק או לפחות בפרק ה' בו (שעניינו: "שירותים ותיקונים"), ואין להסיק תוצאה משפטית כזו מכללא או מהקשר הדברים כפי שנקבעו בפרק האמור. .10סעיף 68(א) נועד, לפי פירושו הנכון, לטובתם או להגנתם של דיירים מוגנים, שכן הוא בא להבטיח תנאי מגורים סבירים והוגנים למי שהחוק חל עליו. ביצוע התיקונים האמורים בסעיף זה נכלל בחובה הבסיסית שמוטלת על בעל הבית להבטיח את התנאים הללו, ומשלא ביצע בעל הבית את החיוב האמור, נגרם לדייר נזק שאליו התכוון המחוקק ואותו רצה למנוע. כלומר: נזק שמתבטא בהעדר אפשרות להתגורר במושכר בגלל מבנהו המתערער והלקוי, כשהליקויים הטבועים בו הולכים ומתפתחים עם השנים. .11מסקנתי היא, משנתמלאו התנאים העובדתיים והחוקיים להתגבשות העילה של הפרת חובה חקוקה, ושתי הנתבעות במאוחד ובנפרד חבות בה. .12- - - - - - - - - - - .13מהי מידת הנזק שנגרמה לתובעת: הנזק מסתכם בסך 14אלף לירות, אותו שילמה התובעת כדמי מפתח לנתבעת 1בשנת 1964, ואותו חייבות הנתבעות להחזיר לתובעת. הן גרמו לכך שהתובעת תאבד את מקום מגוריה שעבורו שילמה את הסכום האמור והן חייבות בהשבתו של סכום זה. כלומר: עליהן לשלם לה פיצוי בעד הנזק שעלול לבוא באורח טבעי במהלכם הרגיל של הדברים ושבא במישרין מהעוולה שביצעו (סעיף 76(1) לפקודת הנזיקין [5]). נראה לי, שהתובעת גילתה אורך רוח רב מאוד עד שעזבה את המושכר, כאשר מצבו של הבנין היה בשפל המדרגה (ר' צילומים) ומשעשתה כן, ופינתה את דירתה ללא תמורה כלשהי, זכאית היא לקבל פיצוי בעד תמורה זו שיהיה שווה ערך לדמי המפתח ששילמה. ובנוסף לסכום זה תהיה זכאית גם להפרשי הצמדה וריבית מיום עשיית החוזה ת/ 5ועד להשבה. .14ולענין הודעת צד שלישי שהיפנתה הנתבעת 2אל הנתבעת 1: דעתי היא, שדין הודעת זו להידחות, מכיוון שלנתבעת 2אין עילה לתבוע דבר מהנתבעת .1באומרי דברים אלה, אינני מסתמך על המכתב נ/16, אלא על התשתית העובדתית שהתבררה כאן. אין מחלוקת על כך שהנתבעת 2רכשה את הבנין על כל ליקוייו, פגמיו ובעיותיו כשכל הבעיות הטמונות בו פרושות לעין כל (ר' צילומים ת/ 2+ ת/ 3+ ת/ 8+ ת/9). הנתבעת 1לא התחייבה בחובת שיפוי כלשהי כלפי הנתבעת 2עפ"י החוזה נב/18, ואין היא חבה לה חובת השבה לפי חוזה זה. הנתבעת 2רכשה נכס ישן ולקוי כחלק מעסקאות מקרקעין שרקמה בשיטתיות בסביבה זו. היא השיגה את מטרתה כאשר רכשה בנינים מסויימים ברחוב הירקון ויצרה רצף קרקעי שנמצא בבעלותה. ייתכן הדבר, שלא צפתה את תביעתה של התובעת והדבר בא לה כהפתעה גמורה, אלא שמצב דברים זה איננו יוצר עילת תביעה בין הנתבעת 2לבין הנתבעת .1כאן ראוי לזכור ולהדגיש, כי כבר קבעתי שהנתבעת 2תרמה את תרומתה לעזובה שבבנין שעה שהורתה לפועלים לעקור ממנו דלתות וחלונות. והדעת נותנת שפעולה מעין זו האיצה את תהליך בריחתם של הדיירים שנותרו בבנין (ואני משתמש שלא במקרה במונח: "בריחתם") והותירוהו ריק ובשל להריסה. מאלף הדבר, שהנתבעת 2לא הצביעה על הוראת חוק כלשהי המהווה בסיס לתביעתה כלפי הנתבעת 1, ונראה שאין לה בסיס סטטוטורי לתביעתה. דין הודעת צד ג' להידחות, איפוא, אם מכיוון שאין לה בסיס חוזי ואם מכיוון שאין לה בסיס חוקי. לא מצאתי מקום לחלק את האחריות בין שתי הנתבעות כלפי התובעת מכיוון שקביעתי היא ששתיהן חטאו כלפיה באופן שווה: הנתבעת 1באמצעות הזנחה רבת שנים שהביאה את הבנין למצב שבו היה ערב מכירתו לנתבעת 2; וזו האחרונה חטאה כלפי התובעת בכך שנקטה בפעולות מעשיות להאצת תהליך שקיעתו והריסתו וזאת בנוסף לכך שלא גרמה לתיקונו עפ"י החובה שבסעיף 68(א) לחוק הגנת הדייר. נראה לי, שלנתבעת 2לא היה כל ענין לשמור על הבית הזה כעל בית מגורים, שדיירים מוגנים גרים בו, אלא כבית שנועד להריסה וכחלק מרצף נכסים שנרכשו על- ידיה. גורל הדיירים שהתגוררו בנכס הזה לא נגע לה כלל ועיקר, והיא גילתה אי-איכפתיות מלאה באשר לחובותיה כלפי הדיירים, כשכל מעייניה היו נתונים, לפי התרשמותי, להפיכת הבנין לנכס ריק מיושביו שניתן יהיה להרסו בל לתת לדיירים פיצוי כלשהו. .15- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - .16סיכומו של דבר: אני מחייב את הנתבעות במאוחד ובנפרד לשלם לתובעת סך 1.40ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית % 3לשנה מיום 15.4.64ועד לפרעון בפועל, הוצאות המשפט בצירוף הפרשי הצמדה וריבית % 3לשנה מיום 10.10.80ועד לפרעון בפועל וכן שכ"ט עו"ד בסך 000, 4ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית % 4לשנה מהיום ועד לפרעון בפועל. ההודעה לצד שלישי שהוגשה נגד הנתבעת 1נדחית בזה. הנתבעת 2תשלם לנתבעת 1שכ"ט עו"ד בסך 000, 4ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית % 4לשנה מהיום ועד לפרעון בפועל.מקרקעיןדייר מוגן (הגנת הדייר)