פסק - דין 1. העובדות, המחלוקות וטענות הצדדים בפני עתירה בה מבוקש להורות על ביטול החלטת המשיבה 1 מיום 4/12/05 בה הוחלט שלא ליתן לעותרת רשות ערר ולהורות על העברת הדיון בענין דנן בפני ועדת הערר שליד המועצה הארצית לתכנון ובניה (להלן: "המועצה הארצית"). לחילופין, מבוקש להורות על ביטול החלטת המשיבה 2 מיום 10/10/05 בה הוחלט לאשר את תכנית הר/1934 (להלן: "התוכנית) למתן תוקף, בכפוף לקבוע בהחלטה. העותרות הינן חברות בעלות זכויות בעלות בין באופן לחוד ובין ביחד עם אחרים בכ-48 דונם מתוך השטחים הכלולים בתוכנית (של כ-226 דונם). מדובר בתכנית לשינוי יעוד השטחים הכלולים בה לאזורי תעסוקה ושטחים לצרכי ציבור שאמורה להסדיר פתרון לבעיות אקולוגיות חמורות וכן להסדיר בניית 150,000 מ"ר (עיקרי) לתעסוקה והפרשות לצרכי ציבור, בנוסף ליעודים נוספים. למעשה, העתירה המתמקדה, בהמלצת ביהמ"ש, בסעד העיקרי המבוקש של מתן רשות ערר למועצה הארצית, וזאת לאחר שהובהר לעותרות שביהמ"ש לא ייטה להתערב ככלל בשקו"ד תכנוני של רשות, בלא שקיימות במקרה הספציפי הנ"ל נסיבות מיוחדות המעידות על פגם שנפל בהחלטה זו והמצדיקות סטיה מכלל זה, ולכן אין מקום להענקת הסעד החלופי המבוקש. כמו כן, במידה ויתקבל הסעד העיקרי המבוקש של רשות ערר למועצה הארצית, יידונו למעשה טענות העותרת באופן שיכול לייתר את הסעד החילופי המבוקש שכן המועצה הארצית תוכל לקיים דיון במכלול הנושאים נשוא ההחלטה וכן ביהמ"ש לא נזקק לביקורת שיפוטית על החלטות שניתנות ע"י מוסדות התכנון כל עוד לא הסתיימו הליכי התכנון (פס"ד המועצה לשימור מבנים ואתרי התיישבות). ההחלטה נשוא העתירה הינה החלטה של גב' גילה אורון יו"ר הועדה המחוזית לתכנון ולבניה ת"א מיום 4/12/05 (נספח א' לעתירה) בה נאמר לגבי הבקשה של העותרות מיום 13/11/05 למתן רשות לערור למועצה הארצית כדלקמן: "בהתאם לסמכותי לפי סעיף 110 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, הנני מחליטה בזאת לא ליתן רשות ערר על החלטת ועדת המשנה להתנגדויות מיום 10/10/05 וזאת מהטעם שלא נמצא כי יש בטענות המועלות בבקשה שבסימוכין כדי להצביע על ענין בעל השלכה רחבה, אם בשל אופיו העקרוני ואם בשל היותו מלווה ברגישות ציבורית מיוחדת ואם בשל היותו נתון למחלוקת ציבורית קשה" (מתוך עע"ם 3663/02 ועד שכונת עין כרם). "לפיכך, כאמור בפתח הדברים בקשתכם לרשות לערור נדחית בזאת". לטענת העותרות, התוכנית חלה על שטח "מוכה" ע"י מעשי הרשות שיצרו בשטחה שלושה מפגעים אקולוגיים חמורים: זיהום מי התהום, "הר הפסולת" (או "הר הזבל") שנאגר במקום לאחר ששימש כאתר פסולת של הרשות שנים רבות ומפגע "הבוצה" מאזורי אידוי של שופכין שהוזרמו ע"י הרשות, כשביסוד התוכנית עמד הצורך בטיפול במפגעים אקולוגיים לצד פיתוח שטחי קרקע בהם הם מצויים ואלו הסמוכים להם. לטענת העותרות, התוכנית "מתחמקת" מחיוב ישיר של הרשות בטיפול בנושא, וממתן פתרון ראוי ובזמן סביר ואילו המשיבה 2 הסתפקה בקביעה סתמית כי "התוכנית אינה קובעת על מי יוטל שיקום הפסולת והבוצה, כיצד ישוקם שטח התכנית מן המפגעים האקולוגיים". לטענת העותרות, המשיבה 2 התחמקה מלקבוע מי יטפל במפגעים האקולוגיים שהינם באחריות הרשות ואמורים להיפתר על ידה בלוח זמנים סביר שייקבע, וכן מקביעה מי יישא בהוצאות הכרוכות בכך ועל מי יוטלו עלויות הטיפול האקולוגי. לטענת העותרות, התוכנית המוצעת לא נבחנה כלכלית כנדרש, ובהתבסס על חוו"ד מטעמם, התוכנית אינה כלכלית במתכונתה המוצעת, כשהיקף זכויות הבניה בתוכנית מצומצמים ולא כדאיים, ולא נערכה לתכנית תחזית כספית שהיא שיקול מרכזי בבחינת השאלה אם לאשר תכנית אם לאו. לטענת העותרות, היקף זכויות הבניה בתכנית שקבעה 150,000 מ"ר (עיקרי) בלבד, ודחיית השאלה המרכזית הנ"ל לתוכנית המפורטת, הינה בניגוד לעקרונות הדין ובאופן בלתי סביר, כשמדובר בזכויות בניה נמוכות משמעותית מהמקובל, כשהקביעה שאם יוסרו הגבלות משרד הבטחון ומשרד התחבורה ניתן יהיה לאשר בניה נוספת ומתן זכות "וטו" למשרד הבטחון ומשרד התחבורה שהחלטת הועדה המחוזית מוכפפת למגבלות שלהן, מהווה ענין עקרוני שיש ליתן בגינו רשות ערר למועצה הארצית וכנ"ל בגין שיעור ההפרשות הגבוה בתוכנית של הקצאה בין 67% ל-74% לצרכי ציבור. לטענת העותרות, נפל פגם גם בהנמקת המשיבה 1 שמביא לפחות להעברת הנטל למשיבות. לטענת המשיבות, אין מקום למתן רשות ערר למועצה הארצית שכן במקרה הספציפי הנ"ל לא מתקיימות אמות המידה שהותוו בפס"ד עין כרם שכן לא מדובר בענין עקרוני חשוב בעל השלכה רחבה, חשיבות ציבורית, רגישות ציבורית או ענין שבמחלוקת ציבורית. לטענת המשיבות, הטענות שמעלות העותרות עוסקות כולן בתוכנית באופן נקודתי, כשהנושא האקולוגי קיבל מענה חלקי ויקבל מענה בעתיד בתוכניות המפורטות שיוכנו, כאשר לא נקבע בתוכנית מי אחראי לטיפול בשיקום המפגעים האוקולוגיים, למרות שהנושא זכה להתייחסות רחבה ומפורטת בתכנית והדבר ייקבע בתוכניות המפורטות. לטענת המשיבות, התמהיל של יעוד הקרקע ושיעורי ההקצאה לשטחי ציבור כמו גם ההפרשות שנעשו לצרכי ציבור הם סבירים, כשהיקף הבניה נובע מהגבלות של משרד הבטחון ומשרד התחבורה, שאם יוסרו, ניתן יהיה לאשר תוספות לזכויות בניה במסגרת התוכניות המפורטות, כשנכון להיום אין יכולת להגיש תכנית מפורטת. לטענת המשיבות, אין ספק שמדובר בתוכנית משביחה, הבדיקות הכלכליות ייעשו בשלב התכנון המפורט, כשמדובר בתוכנית מיתאר, שהתכנון המפורט, לרבות היקף הבניה, יוכרע סופית רק בשלב הכנת תוכנית מפורטת. לטענת המשיבות, לא נפל כל פגם בהנמקת המשיבה 1 ומכל מקום אין לכך השפעה על העתירה. 2. ההכרעה בעתירה לאחר ששמעתי את הצדדים בפני ועיינתי במסמכי העתירה ובעיקרי הטיעון, החלטתי לקבל את העתירה וליתן לעותרות רשות ערר למועצה הארצית. 3. ההנמקה חובת ההנמקה מקטינה את החשש מפני החלטות שרירותיות או שגויות ותורמת לבניית האמון במערכת היחסים בין הרשות לאזרח במדינה דמוקרטית והיא אחת מחובות היסוד המוטלות על רשות מינהלית (עע"ם 9135/03 המועצה להשכלה גבוהה ואח' נ' הוצאת עיתון הארץ ואח' (לא פורסם) פס"ד מיום 19/1/06, י' זמיר, הסמכות המינהלית, כרך ב' תשנ"ו, עמודים 897, 898). חוק התכנון והבניה קבע הוראות לא מעטות המיועדות להבטיח דיון הוגן בהליכי ההתנגדות ובכללן חובת ההנמקה של ההחלטה (פס"ד מילגרום). גם בפס"ד עין כרם שקבע את אמות המידה למתן רשות ערר למועצה הארצית, אותן מצטטת המשיבה 1 בהנמקה לאי מתן רשות ערר למועצה הארצית, נאמר שעל יו"ר הועדה המחוזית מוטל הנטל להתכבד ולנמק את שיקוליו להיעתר לבקשה שבפניו או לדחותה. במקרה זה, לטעמי, מדובר בהנמקה שעונה על הדרישות הפורמליות של חובת ההנמקה, אך לוקה בחסר ומן הראוי לשנותה בעתיד. לטעמי, אין זה מספיק לחזור על ההלכה המשפטית שנפסקה בפס"ד "עין כרם" אלא יש צורך לפרט וליישם את ההלכה המשפטית על עובדות המקרה הספציפי. דהיינו, לנמק ולפרט מבחינה עובדתית מדוע לא נמצא בטענות שהועלו בבקשה כדי להצביע על ענין בעל השלכה רחבה, אם בשל אופיו העקרוני, בשל היותו מלווה ברגישות ציבורית מיוחדת, או בשל היותו נתון למחלוקת ציבורית קשה. יחד עם זאת, גם בהעדר פירוט כזה, הנמקה זו עונה על חובת ההנמקה, במיוחד כשידועים כל נימוקי הבקשה וההתנגדות וידועים נימוקי הועדה המקומית בהחלטתה, מה גם, שבכל מקרה, לא היה מביא הדבר, במקרה זה, לפסלות ההחלטה. 4. המסגרת הנורמטיבית להלן נוסח סעיף 110 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: "החוק"). "110. (א) על החלטת ועדה מחוזית בדבר אישור תכנית או דחייתה רשאים לערור בפני המועצה הארצית כל אחד מאלה: (1) בזכות - (א) שלושה חברי הועדה המחוזית כאחד; (ב) ועדה מקומית או רשות מקומית הנוגעת בדבר; (2) ברשות יושב ראש הועדה המחוזית - (א) מגיש התכנית; (ב) מי שהתנגדותו לתכנית נדחתה; (ב) בקשת רשות לערור תוגש ליוש ראש הועדה המחוזית, תוך חמישה עשר ימים מיום שהומצאה לעורר החלטת הועדה המחוזית והוא יתן החלטתו בתוך חמישה עשר ימים. (ג) יושב ראש הועדה המחוזית רשאי לאצול את סמכותו לפי סעיף זה לממלא מקומו. (ד) הערר יוגש בתוך שלושים ימים מהיום שבו הומצאה לעורר החלטת הועדה המחוזית, או הרשות לערור, לפי הענין. (ה) המועצה הארצית תיתן החלטתה תוך תשעים ימים מתום הגשת תשובות המשיבים או מתום המועד להגשת התשובות, כפי שייקבע, הכל לפי המוקדם. (ו) לבקשת מוסד תכנון רשאי שר הפנים, מטעמים מיוחדים שיירשמו, להאריך את המועד למתן ההחלטה. (ז) הודעה על ההחלטה בערר תינתן לצדדים תוך שבעה ימים מיום מתן ההחלטה". מסגרת הדיון הנורמטיבית תהיה, ראשית לבחון את העקרונות הכלליים שהותוו בפסיקה לאמות המידה למתן רשות ערר בפני המועצה הארצית ואח"כ, יישום העקרונות הנ"ל, בחינה פרטנית של המקרה הספציפי, והאם יש מקום במקרה זה ליתן רשות ערר למועצה הארצית. 5. אמות המידה שהותוו בפסיקה פסה"ד המנחה לענין סעיף 110 לחוק הינו עת"מ 3663/02 ועד שכונת עין כרם נ' הועדה המחוזית לתכנון ולבניה, מחוז ירושלים, פ"ד נז (2) 882 (להלן: "פס"ד עין כרם") שעסק בתוכנית לשינוי יעוד של מגרש שכונת עין כרם ממגורים ושימור לבית מלון. השופט אור בפס"ד עין כרם סוקר את היות סעיף 110 לחוק, חלק ממגמה כללית רחבה יותר בחוק ליצור גופי ערר שהם חלק מהמנגנון המינהלי שתכליתם לקיים ביקורת פנימית על מעשי הרשות המינהלית, תוך סקירת היתרונות הגלומים במנגנון הביקורת שיצר סעיף 110 לחוק, שמבטיח ביקורת ע"י גורמים מקצועיים החודרת לשיקולים המקצועיים שעמדו ביסוד ההחלטה המינהלית (ע"א 6365/00 בר אור נ' הועדה המחוזית לתכנון ולבניה, מחוז הצפון, פ"ד נו (4) 38, להלן: "פס"ד בר אור"). השופט אור מנסה להתוות מסגרת לשקו"ד יו"ר הועדה המחוזית בבקשה להגשת ערר, בבואו לסנן את היקף העררים המוגשים למועצה הארצית, לפי סעיף 110 לחוק, תוך סקירת הגישה המצמצמת והגישה המרחיבה של בתי המשפט בענין. וכדבריו של כבוד השופט אור בפס"ד עין כרם בעמוד 892 לפסה"ד: "כשלעצמי, מסופקני אם ניתן, או רצוי, לעצב כבר עתה קריטריונים חדים וברורים אשר ינחו את יושב-ראש הוועדה המחוזית להפעיל את הסמכות המוקנית לו בסעיף 110 לחוק. קביעת אמות-מידה נוקשות בעניין זה, כבר בשלב זה, אמנם תשרת את התכלית של הדרכת יושב-ראש הוועדה המחוזית כיצד להפעיל את סמכותו, עם זאת הדבר עלול לכבול את ידיו יתר על המידה ולאלצו "לשבץ", לעתים באופן טכני, כל מקרה הבא בפניו לאורן של אמות-מידה אלה. דומני שיש להותיר לפרקטיקה את מלאכת עיצומן של אמות-המידה הראויות. יש לפסוע בעניין זה צעד אחר צעד, כאשר כל מקרה ייבחן לגופו לפי נסיבותיו הספציפיות. בשלב זה הייתי מסתפק באמירה הכללית בלי למצות ובלי לפרט, שכדי שתינתן רשות ערעור למועצה הארצית, נדרש שהעניין יהיה חשוב עד כדי הצדקה לערב את המועצה אם בשל היותו בעל השלכה רחבה, אם בשל אופיו העקרוני, אם בשל היותו מלווה ברגישות ציבורית מיוחדת ואם בשל היותו נתון למחלוקת ציבורית קשה. רק לאחר שיצטבר ניסיון בהחלטות בעניין זה הן של יושבי-ראש הוועדות המחוזיות הן של בתי-המשפט לעניינים מינהליים אשר בפניהם מבוקרות החלטות אלה, תתבהר גם התמונה הכללית, ויהיה ניתן להתוות את השיקולים המרכזיים הנדרשים לעניין ביתר קלות. מובן שעל יושב-ראש הוועדה המחוזית מוטל הנטל להתכבד ולנמק את שיקוליו להיעתר לבקשה שבפניו או לדחותה". דהיינו, אמות המידה הכלליות שנקבעו כדי שתינתן רשות ערר למועצה הארצית הינן: שהענין חשוב בשל היותו בעל השלכה רחבה מחמת אחת משלוש תכונות: אופיו העקרוני, היותו מלווה ברגישות ציבורית מיוחדת, היותו נתון למחלוקת ציבורית קשה. במקרה של פס"ד עין כרם, מחליט ביהמ"ש ליתן רשות ערר למועצה הארצית עקב פגיעת התוכנית במעיין בעל חשיבות דתית והיסטורית, שהינו אתר צליינות בעל חשיבות רבה לבני הדת הנוצרית בעולם, הקמת מלון בשכונה בעלת ייחוד וצביון מיוחדים, בניגוד להשקפתה של הועדה המחוזית בעבר לשמירה על אופיה וייחודה הנופי והארכיטקטוני של עין כרם, וקיומה של תוכנית נוספת שמתירה הקמת צימרים בלבד שתהפוך את הקמת המלון לחריג שאין אח ורע לו באיזור. בעע"מ 2418/05 מילגרום ואח' נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז ירושלים ואח' (לא פורסם), פס"ד מ-24/11/05 להלן: "פס"ד מילגרום", אושרה החלטתו של ביהמ"ש המחוזי שלא ליתן רשות לערור למועצה הארצית, תוך חזרה על אמות המידה הכלליות שנקבעו בפס"ד עין כרם. זאת במקרה של הליכי אישור תוכנית מיתאר מקומית לירושלים לגבי תכנית לתכנון מרכז בין 7 קומות שישמש כמרכז מסחרי בשילוב עם שטחי ספורט ומרפאות (עת"מ ים) 471/04 מילגרום ואח' נ' הועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז ירושלים (לא פורסם). כאשר מתקיימת אחת מאמות המידה הכלליות שהותוו בפס"ד עין כרם והענין הינו חשוב עד כדי הצדקה לערב את המועצה להליך ביקורת עם גורמים מקצועיים המבקרים את ההחלטה לגופה, מורם המחסום הדיוני, כדי לאפשר קיומה של ביקורת מקצועית אפקטיבית במלוא מובן המילה, להבדיל מהביקורת השיפוטית המצומצמת בהיקפה, שאינה נכנסת לרוב לגופם של השיקולים המקצועיים שעמדו ביסוד ההחלטה (ראה פס"ד בר-אור ופס"ד המועצה לשימור מבנים באתרי התיישבות). יש להדגיש, שכדי ליתן רשות ערר למועצה הארצית אין צורך בקיומו של פגם בהחלטת הועדה המחוזית. דרישה לפגם כזה אינה נכללת באמות המידה שהותוו בפס"ד עין כרם ואף אינה מתחייבת מן התכלית החקיקתית העומדת בבסיס מתן רשות הערר למועצה הארצית (עת"מ (ת"א) 2513/04 המועצה לשימור מבנים ואתרי התיישבות נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה (לא פורסם) כבוד השופט פוגלמן, להלן: "פס"ד שימור מבנים ואתרי התיישבות)". דהיינו, לא מדובר בבחינת אי הסבירות של ההחלטה ומציאת פגם בשקוה"ד המנהלי בהחלטה, אלא בבחינה האם מדובר במקרה ראוי, העומד באמות המידה שהותוו בפס"ד עין כרם, המצדיק קיומה של ביקורת מקצועית אפקטיבית שתבחן את ההחלטה לגופה מבחינה מקצועית ותבחן האם האיזונים שנעשו ראויים. סקירת הפסיקה מצביעה על המקרים שבהם קיבל ביהמ"ש את הטענה שיש ליתן רשות ערר למועצה הארצית. כך, היה מדובר במקרים של שימור אתר תיירות צליינות בעל חשיבות דתית והסטורית רבה (פס"ד עין כרם), שימור מבנים הסטוריים במושבת הטמפלרים "שרונה" בדרום הקריה בת"א, תוך צורך באיזון בין הנ"ל לצורך בפיתוח אינטנסיבי של האיזור ובניה בהיקף ניכר במקרה של עתודת הקרקע המשמעותית ביותר בת"א (פס"ד המועצה לשימור מבנים ואתרי התיישבות), תכנית נקודתית לחניה שנטען לגביה שנפל בה פגם של אי חוקיות (עת"מ (ים) 41/99 ד"ר דניאל סטופלר ואח' נ' יו"ר הועדה המחוזית לתכנון ולבניה ירושלים ואח' (לא פורסם) השופט קמא, שינוי החזות של ישוב מבחינת צפיפות הבינוי וגובהו היוצרת בינוי עירוני מובהק בישוב פרברי שאינו עיר (צור הדסה) (עת"ם (ים) 266/01 החברה להגנת הטבע נ' יו"ר הועדה המחוזית לתכנון ובניה ירושלים (לא פורסם), השופט עדיאל) (להלן: "פס"ד החברה להגנת הטבע"), הענקת זכויות בניה מפליגות או חריגות בהיקפן של רבי קומות סמוך מאוד לחוף הים, מעבר לקו 100 מטר מהחוף הנדרש לפי תמ"א 13 (עת"מ (ת"א) 1606/02 חברת מלון פלס נתניה בע"מ נ' יו"ר הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז (לא פורסם), השופט ישעיה), פגיעה במדיניות תכנון כלל ארצית בניגוד לרפורמה במשק הדלק, פגיעה בערכים הנופיים של הדרכים והשלכה כלל ארצית לגבי פרשנות תמ"א לאור הרפורמה בשוק הדלק (עת"מ (ח') 136/99 תרזליט בע"מ נ' יו"ר הועדה המחוזית לתכנון ולבניה - מחוז חיפה, השופטת גלאור). לעומתם, נדחו בקשות לרשות ערר למועצה הארצית במקרים של תוכנית חדשה ששונתה לגבי הקמת מרכז מסחרי בשילוב עם שטחי ספורט ומרפאות (פס"ד מילגרום), תוכנית להקמת תחנת דלק בסמוך לקו החוף שנדחתה לפי תמ"א 13 (עת"מ (ח') 1137/05 חוף גליה - חברה לפיתוח ובניה בע"מ ואח' נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז חיפה תקדין מחוזי 2005 (3) 5388, השופט נאמן) ותוכנית בנין עיר לאיזור תעסוקה דרומי באור יהודה שהעלתה שאלה משפטית לגבי שלילת זכויות שכירות מוגנת במסגרת התכנית (עת"מ 2076/04 ג'ומעה ואח' נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה ת"א ואח' (לא פורסם) השופט ד"ר מודריק וזאת עקב העובדה שמדובר בסוגיה משפטית להבדיל משאלה שבמדיניות של רשות התכנון שאם יש לה השלכה רחבה מעבר לגבולותיה של תכנית מסויימת מן הראוי לבררה במועצה הארצית). 6. יישום אמות המידה על המקרה הספציפי שבפני במקרה דנן, אני סבור שמדובר בעניינים שלפחות חלקם חשובים ובעלי השלכה רחבה בשל אופיים העקרוני או היותם מלווים ברגישות ציבורית מיוחדת. באופן כללי, יש לציין שמדובר בפרוייקט גדול בהיקפו, בעל היקף בניה גדול (150,000 מ"ר עיקרי) במיקום אסטרטגי במרכז הארץ (הרצליה, בין מחלף הסירה בצפון למחלף רב המכר בדרום), שמטפל בבעיות אקולוגיות חמורות הקיימות בשטח התוכנית ובין היתר: זיהום מי התהום, "הר הפסולת" ומפגע "הבוצה", שהם מעשי הרשות המהווים מפגעים אקולוגיים חמורים שיש לטפל בהם בטרם ניתן יהיה לבנות בשטח התכנית. באופן פרטני, עולות במקרה זה, מספר סוגיות חשובות ועקרוניות בעלות השלכה רחבה ועקרונית, מעבר לגבולותיה של תוכנית מסויימת, שראוי שייבחנו ע"י המועצה הארצית, כגוף מקצועי שיבחן באופן מקצועי את האיזון הראוי שנעשה במסגרת ההחלטות הנ"ל. כך, הנושאים הקשורים לבעיות האקולוגית, הם נושאים עקרוניים וחשובים שראוי שייבחנו ע"י המועצה הארצית ובין היתר, היעדר החלטה כיצד ישוקם שטח התכנית מן המפגעים האקולוגיים המצויים בשטח התכנית וזאת כאשר טרם הושלמו אף קידוחי הניטור לקרקע ולמים ולבדיקת כלל מרכיבי הזיהום, טרם אותרו מוקדי זיהום נוספים בתחום התכנית, במידה וקיימים, וטרם הותוותה הדרך לטיפול במפגעים של טיפול במי תהום ו/או בגזי אדמה (ראו מכתב המשרד לאיכות הסביבה מיום 6/4/05 נספח ד' לתגובת המשיבה 3). כך, גם העדר הקביעה על מי יוטלו עלויות הטיפול האקולוגי, במפגעים האקולוגיים מעשי ידי הרשות, כשלפי לפי סעיף 15.2 לתכנית נאמר שתנאי להוצאת היתר בניה יהיה ביצוע הפעולות הנדרשות לשיקום אתר הפסולת ואגם הבוצה, בלא לציין מי אחראי לכך, היזם או הרשות, ומי ישא בעלויות הכרוכות בכך, כשבהחלטת המשיבה 2 נאמר שהתכנית אינה קובעת על מי יוטל השיקום הנ"ל והדבר ייקבע בתכנית המפורטת. נשאלת השאלה, האם אין מקום לקבוע כבר עתה בתכנית מי יישא בעלויות הכרוכות בכך והאם אין מקום לקבוע שהרשות שגרמה למפגעים היא זו שגם תהיה אחראית לטפל בהם ולא להשאיר זאת לתכנית מפורטת בעתיד, שכן מעבר לשאלת האחריות, לדבר יכולות להיות גם השלכות כלכליות מהותיות. הנושא האקולוגי והשאלה על מי מוטלת האחריות לשיקום המפגעים האקולוגיים שנעשו ע"י הרשות, הוא נושא מהותי, עקרוני וחשוב ברמה הלאומית, שאמנם הוקדש לו חלק נכבד מהתכנית, אך לא נקבע בתכנית מי אחראי לכך, כשמן הראוי לבחון האם מוצה נושא זה בשלב זה והאם יש להשאיר את תכנית השיקום, האחריות לטיפול ועלויות התכנית, לתכנית מפורטת כעמדת המשיבות בלא לקבוע זאת עתה, או שמא לקבוע את הנ"ל כבר עתה ו/או לבצע פעולות נוספות או לקבל נתונים נוספים טרם החלטה בכך. מכל מקום, נושא זה ראוי לטעמי להיות נידון שוב, באופן מקצועי, בפני הגוף המקצועי ובעל הראיה הכללית הארצית - המועצה הארצית. כנ"ל, ראוי גם לטעמי להיבחן מקצועית הנושא של היקף זכויות הבניה, שבמקרה זה הינו על פניו מצומצם יחסית לשטח התכנית, בין היתר, בכך שלמעשה גם נושא זה נשאר פתוח ונדחה לתכנית המפורטת, לאור הגבלת משרד הבטחון ומשרד התחבורה, שצמצמו את היקף הבניה תוך ציון שאם תוסרנה המגבלות בעתיד ניתן יהיה לאשר בניה נוספת. השאלה שנשאלת הינה, האם יש מקום להכפפה זו למגבלות משרד הבטחון ומשרד התחבורה והאם יש מקום לקבלת מגבלות אלו במלואם או בחלקם, ללא שקילה או תוך שקילה באופן עצמאי שתיעשה ע"י המשיבה 2 של ההחלטות הנ"ל (ראה פס"ד המועצה לשימור מבנים ואתרי התיישבות שנתן משקל לאינטרס של פיתוח האיזור והיקף הבינוי המוצע). גם שיעור ההפרשות הגבוה של השטח לצרכי ציבור שלא באיזור מגורים ראוי להיבחן מקצועית, כשלכך יש גם השלכה כלכלית לענין הפיצוי שיש לפצות בגין ההפרשות (ולענין זה יש מחלוקת בפסיקה שטרם הוכרעה), כשלנ"ל יש השלכה גם על התהליך הכלכלי, כשבמקרה זה לא קיימת חוו"ד כלכלית. אמנם, לכאורה, מדובר על פניה בתכנית משביחה, אך השאלה הראויה להיבחן הינה האם במקרה שיש חוו"ד כלכלית מצד העותרות שהיקף זכויות הבניה המצומצים לא כדאיים כלכלית לתכנית, יש צורך בהכנת חוו"ד כלכלית מצד רשות התכנון ומה משמעות אי הכנת חוו"ד כלכלית כזו. יש לציין שלמעשה מספקת נקודה אחת חשובה ועקרונית כדי ליתן רשות ערר למועצה הארצית (ראה פס"ד החברה להגנת הטבע) אך במקרה זה לטעמי יש מספר נקודות חשובות ועקרוניות ובוודאי שיש משקל גם למכלול ולהצטברות של הנקודות הנ"ל (ראה פס"ד עין כרם). מכל מקום, ברגע שניתנת רשות ערר למועצה הארצית, ייבחנו כמובן כל ההחלטות של המשיבה 2. מכל הטעמים הנ"ל, אני סבור שיש מקום ליתן לעותרות רשות ערר למועצה הארצית. 7. התוצאה לאור כל האמור לעיל, החלטתי לקבל את העתירה. אני מחייב את המשיבות 1 ו-2 ביחד, לשלם לעותרות ביחד ולחוד הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 5,000 ₪ בתוספת מע"מ כדין, וכן מחייב את המשיבה 3 לשלם לעותרות ביחד ולחוד הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 5,000 ₪ בתוספת מע"מ כדין. שינוי ייעוד במקרקעין