תקופת בלעדיות למשך 3 חדשים 1. תביעה לתשלום דמי-תיווך בסך 19,751.- ש"ח. התביעה (שהחלה דרכה בסדר דין מקוצר) נסמכת על "הסכם זכות טיפול במכירת נכס ורישומו בשירן". ההסכם הנושא תאריך 18/12/96 נערך בין "מרים מזרחי ע"י מיופה כוח שמעוני פרידה" המוגדרת בהסכם כ"מוכרים", לבין תיווך זוהר בע"מ "באמצעות שמוליק" ("מתווך"). עפ"י ההסכם מזמינים "המוכרים" מהמתווך שירותי תיווך למכירת דירתם; מוענקת למתווך "תקופת בלעדיות" למשך 3 חדשים (בין 18/12/96 ל18/02/97-) ו"המוכרים" מתחייבים לשלם ל"מתווך" דמי תיווך בשיעור 2% + מע"מ מתמורת מכר הדירה "אם הנכס יימכר במהלך תקופת הבלעדיות (גם שלא באמצעות המתווך)" (הדגשה חסרה במקור - ר.ש.) 2. אין מחלוקת שהדירה נמכרה בתוך תקופת "הבלעדיות" - שלא כתוצאה מפעולת תיווך של התובעת. עפ"י הנטען בכתב התביעה "מעריכה התובעת" (בהעדר מידע בדוק) כי נמכרה תמורת 230,000.- $ - ומסכום זה תובעת היא 2% בצרוף מע"מ. התביעה הוגשה תחילה כנגד שתי נתבעות - גב' מרים מזרחי, בעלת הדירה שהיא דודתה המבוגרת של הנתבעת (להלן גם: "המוכרת" או "הדודה") ו"מיופת הכוח" גב' שמעוני (שרק היא החתומה על הסכם התיווך); בשלבי קד"מ נמחקה בעלת הדירה מהתביעה שהמשיכה להתנהל כנגד מיופת הכח בלבד. 3. בכתב הגנתה מעלה הנתבעת שורה של טענות: היא עצמה לא היתה בעלת הדירה ועל כן לא יכולה היתה להתחייב כלפי התובעת בכל מה שקשור במכירת הדירה; היא אף מעולם לא היתה מיופת כוח של דודתה לפעולה משפטית כלשהי ותפקידה הצטמצם בעזרה בפעילות "בשטח" בלבד. החלטות בעניין מכירת הדירה צריכות היו להתקבל ע"י בעלי הדירה; הדודה עצמה היתה רק בעלת ¾ מזכויות הבעלות בדירה. כל העובדות הללו היו ידועות היטב לתובעת; הקשר בין בעלת הדירה (הדודה) לבין התובעת החל עוד זמן ניכר קודם חתימת הסכם התיווך ואף נערך הסכם קודם על פיו התחייבה התובעת לגבות דמי תיווך רק מהקונה ולהימנע מדרישת דמי תיווך מהמוכרים; הנתבעת חתמה על ההסכם רק לאחר שמנהל התובעת הצהיר בפניה כי יש לו קונה "חם" שראה את הדירה ומוכן לרכשה במחיר מצויין. ואולם לאחר שנחתם הסכם הבלעדיות לא עשתה עוד התובעת דבר למציאת קונה לדירה - ואף אותו "קונה חם" נעלם כלא היה. בסופו של דבר נמכרה הדירה - בלא כל סיוע ופעילות מצד התובעת - תמורת 172,000.- $ בלבד. הנתבעת שוללת איפוא זכויות התובעת לדמי תיווך בכלל - ולחילופין במקרה הטוב תהא התובעת זכאית לדמי תיווך על פי ¾ מ172,000.- $. 4. מטעם התובעת העיד מנהלה מר שמואל שריקי. מטעם הנתבעת העידו מלבדה גם בעלה מר עמוס שמעוני, בתה גב' מיכל מבורך וכן מר רפי מאור מי שעבד בעת ההיא אצל התובעת וטיפל מטעמה בענייני הדירה; אדון להלן בשורה של שאלות הדרושות לצורך הכרעה בתביעה. 5. האם הציגה הנתבעת עצמה כמיופת כוח המוסמכת להתקשר בשם בעלת הדירה בהסכם התיווך ? התשובה לכך חיובית; הדבר עולה בראש ובראשונה מעצם חתימת הנתבעת על הסכם התיווך ת1/. אין אני מקבל את דברי הנתבעת ובעלה כי "הוסכם" שמסמך זה לא נועד אלא לשכנע את בעלת הדירה, גב' מזרחי, כי תחתום על הסכם התיווך, היינו כי אם תראה הגב' מזרחי את חתימת אשה הנתבעת יהא בכך כדי לגרום לה עצמה לחתום על המסמך. הנתבעת יודעת קרוא וכתוב, התרשמתי כי היא אשה מבינה ואינטליגנטית ומשחתמה על המסמך בודאי ידעה כי בכך היא מציגה עצמה כמיופת כוחה של הגב' מזרחי. יתר על כן, שמענו דווקא מפי עדי ההגנה, שבעלה של הנתבעת הזהיר אותה לבל תחתום על כל מסמך, מכאן שגם היא וגם בעלה היו מודעים למשמעות החתימה והחשיבות שיש לייחס לכך. בנסיבות אלו קשה, כאמור, לקבל את הטענה שהמסמך נחתם "למראית עין" בלבד בלא שהיתה לצדדים כוונה להתחייב בתשלום דמי תיווך. 6. האם בפועל היתה הנתבעת מיופת כחה של דודתה, הגב' מזרחי ? אין בפני ראיה חד משמעית בנושא זה. מחד גיסא, התרשמתי כי מערכת היחסים בין הדודה (אשה ישישה, שאיננה יודעת קרוא וכתוב, וכל מבוקשה היה למכור את דירתה במהירות המרבית - למען מימון דמי כניסתה לבית אבות) היתה אכן מערכת של אמון, וכי הנתבעת ובעלה אכן סייעו לה בפועל, בכל הקשור למציאת קונה לדירתה. ואולם, מכאן עדין אין להסיק כי הנתבעת אכן היתה מיופת כח של דודתה; יפוי כח משמעו הסמכה לבצע פעולה שיש בה כדי לשנות את מצבו המשפטי של השולח; אין אמנם חובה שיצירת השליחות תיעשה בכתב ואולם ברור הוא שצריך שתהיינה ראיות בדוקות וברורות הן לעצם יצירת השליחות, כמו גם להיקפה. גם אם ביקשה הדודה מאחייניתה לסייע לה בכל הקשור במכירת הדירה, אין להסיק מכך שייפתה את כוחה לפעול בפעולות משפטיות במשמעות המבוארת לעיל. יש רגליים דווקא למסקנה שהדודה הקפידה לשמור לעצמה את ההכרעה בנושא התקשרויות למיניהן. כך, כפי שעולה הן מעדויות הנתבעת אך גם מעדויות התובעת, התקשרו הנתבעת או בעלה אל הדודה כדי לקבל את אישורה, והא ראיה, שעל חוזה המכר שעל פיו נמכרה הדירה בסופו של דבר חתומה הדודה ולא הנתבעת. בין כך ובין אחרת, נטל ההוכחה בעניין זה, היינו כי הנתבעת אכן היתה מיופת כחה של דודתה ומוסמכת להתקשר בשמה בהסכם ת1/ על כל תנאיו, מוטל על התובעת, ומשנשאר ספק בעניין זה פועל הספק לרעתה (אין צריך להזכיר כי הגב' מזרחי עצמה לא זומנה למתן עדות). 7. האם ידע מנהל התובעת שהנתבעת איננה מיופת כח כדין ואיננה מוסמכת להתקשר בהסכם ת1/ בשם בעלת הדירה ? גם בעניין זה אין בפני ראיה ברורה, ואולם מכל נסיבות העניין - הן התנהגות הגב' מזרחי אשר הצהירה כי היא סומכת על הנתבעת ופועלת על פי המלצותיה והן העובדה שהנתבעת פעלה בכל הקשור לנסיונות מכירת הדירה ואף בפועל חתמה על ההסכם ת1/ - ניתן לקבוע במידה רבה של סבירות כי מנהל התובעת האמין כי הנתבעת היא שליחה מוסמכת של בעלת הדירה. 8. נסיבות חתימת ההסכם ת1/ אין בעיני ספק ולמעשה הצדדים לא חלקו על כי הקשר בין התובעת לבעלת הדירה והנתבעת לא התחיל עם החתימה על ההסכם ת1/. כמתברר, פירסמה הגב' מזרחי, עוד בספטמבר אותה שנה, כ3- חודשיים קודם לחתימת ת1/ מודעה בעתון על כוונתה למכור את דירתה. בעקבות מודעה זו הגיעו אליה מספר מתווכים ובכללם גם נציג התובעת; לאחר זאת ובמשך קרוב לחודשיים התקיימו ביקורים שונים של מתווכים, כולל נציגי התובעת, בדירה, עם או בלי קונים פוטנציאליים, אך הנתבעת או בעלת הדירה לא נדרשו לחתום על כל הסכם תיווך. עד אשר, בסמוך לפני החתימה על ת1/, הודיע מנהל התובעת לנתבעת כי "קיים קונה חם" שראה את הדירה, מכיר את כל פרטיה ומעוניין מאוד לרכשה. לדברי הנתבעת, שאין לי כל סיבה לפקפק בהם, התקשרה בעקבות מידע זה אל דודתה וסיפרה לה על הצעה זו ועל דרישת התובעת לתשלום דמי תיווך והדודה אישרה שהיא מוכנה לשלם "אפילו 10,000 דולר" אם תימכר הדירה במחיר כפי שנקב בו נציג התובעת. יש לזכור כי היה זה לאחר תקופה ממושכת שבה ניסתה הגב' מזרחי למכור את דירתה, ומאמציה לא נשאו פרי, המחיר שבו נקב מנהל התובעת היה גבוה בהרבה ממה שהוצע לה עד אז והיא היתה נתונה בלחץ בשל הצורך לשלם את דמי הכניסה לבית האבות. בשלב זה, לאחר שהצהיר, כאמור, על דבר קיומו של אותו "קונה חם" - ורק אז - העלה מנהל התובעת את הדרישה לחתום על הסכם התיווך. אלא שלאחר החתימה לא היה עוד כל "קונה חם", לא במחיר שעליו הצהיר מנהל התובעת אף לא במחיר אחר. לא הוכח בפני כי בתקופה שמאז חתימת ההסכם ת1/ ועד למכירת הדירה, שבועות מספר לאחר מכן, הציעה התובעת ולו קונה אחד. מנהל התובעת מר שריקי איננו מדייק בתצהיר עדותו, בכל מה שקשור ללוח הזמנים - ולכך חשיבות לראיה נכונה של תמונת המצב; מקריאת התצהיר ניתן להבין שכל פעילותה של התובעת למציאת קונה, כולל פרסום הדירה ב"שיר"ן" (סעיף 8 לתצהיר) לא נעשו אלא לאחר ההתקשרות בהסכם ת1/ וקבלת מפתח הדירה. ולא היא - כעולה בברור ממסמך שיר"ן, אשר צורף לכתב התביעה ונושא תאריך 06/09/96 - 3 וחצי חודשים לפני חתימת ת1/ ! גם מדברי העד מאור - מי שהיה עובד התובעת ופעל מטעמה בנושא עולה בברור כי מפתחות הדירה נמסרו לידיו זמן ניכר קודם לחתימת ההסכם ת1/ (עמ' 10) - בניגוד גמור לדברי מר שריקי כי רק עם החתימה על ת1/ קיבל את מפתחות הדירה. אין בעיני ספק כי הנתבעת, כמו גם דודתה, התנגדו עקרונית לתשלום דמי תיווך. הזכרתי כבר כי התובעת היא שיזמה את הפניה אל בעלת הדירה - ולא בעלת הדירה היא שפנתה לתובעת או למתווך כלשהו. הוכח גם כי יתר המתווכים אשר פנו אל הנתבעת או אל דודתה בעקבות אותה מודעה הוחתמו על התחייבות על פיה אישרו כי יתבעו דמי תיווך רק מהקונה וכי המוכרת לא תחוייב בכל דמי תיווך (לטענת הנתבעת, גם התובעת חתמה על מסמך כזה - ועל כך בקצרה בהמשך הדברים). ברור בעיני כי גם מנהל התובעת ידע על התנגדות עקרונית זו של המוכרת לתשלום דמי תיווך ולכן לא דרש חתימתה על ההסכם מיד בתחילת הקשר אלא, אל נכון לאחר שרכש את אמונה, מצא נקודת זמן נוחה, שבה "לכד" את המוכרת בהבטחה כי קיים "קונה חם" כמפורט לעיל. מנהל התובעת לא הכחיש כי סיפר לנתבעת ביום החתימה על ת1/ שקיים קונה כאמור (עמ' 4) אך שלל בתוקף כריכת מידע זה בדרישתו לחתימה על ההסכם ת1/, והוא מקשה: אם יש לו קונה לשם מה לו הסכם בלעדיות ? טעון זה מטעה, בכל הכבוד, שכן כפי שציינתי לעיל, אותו קונה "נעלם" מיד לאחר החתימה על ת1/ ומעולם לא הוצג בפני המוכרים; דווקא הצגה זו הדברים תומכת בחשד הכוונה "ללכוד" את המוכרת בהסכם - בידיעה שללא הבטחת "קונה חם" לא תאות להתחייבות כזו (בהקשר זה בולטת הבעייתיות שבהסכם הבלעדיות, ועל כך בהמשך הדברים). 9. התובעת לא פעלה ולא תרמה דבר ליצירת הקשר שהביא למכירת הדירה: אין, בנקודה זו, מחלוקת; התובעת איננה טוענת שהיה לה קשר כלשהו למכירת הדירה, היא לא גרמה ליצירת הקשר אף לא תרמה לגיבוש הסכם המכר. התביעה, כל כולה, מבוססת על טענת "הבלעדיות", היינו החובה לשלם דמי תיווך גם אם התובעת לא תרמה מאום ליצירת קשר המכר. 10. תנאי הבלעדיות נושא זה מעורר, לסברתי, קשיים פרשניים ומעשיים, ואף שב"כ המלומדים של הצדדים לא התעמקו בו בסיכומיהם בפני, סבור אני שיש צורך להבהיר, ולו במעט, את הקשיים הללו. מהות הבלעדיות איננה מוגדרת בהסכם ת1/ והיא באה לידי ביטוי בהתחייבות לשלם את דמי התיווך בגין עצם מכירת הנכס בתקופת הבלעדיות "גם שלא באמצעות המתווך". על פניה אין זכות זו מתיישבת עם הגדרת התיווך "הפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר לשם התקשרותם בעיסקה בזכות במקרקעין" (כך על פי חוק המתווכים במקרקעין תשנ"ו1996- - ואף שחוק זה טרם נכנס אז לתוקפו ניתן, לסברתי, להיעזר בו להבנת המושגים, שכן ההסכם ת1/ נחתם לאחר שכבר פורסם החוק). אם כך הוא - לכאורה, על מה ולמה יזכה מתווך "בדמי תיווך" כאשר כלל לא פעל פעולת תיווך כלשהי ? חוק המתווכים במקרקעין הכיר במושג הבלעדיות [סעיף 9(ב)] אך גם שם לא הוגדרה מהותה של זכות זו; הקושי נובע לא רק מכך שאין "הבלעדיות" מתיישבת עם מהותה של פעולת התיווך אלא שלכאורה עומדת בסתירה לה: משהבטיח המתווך לעצמו את שכרו - בין אם יטרח במציאת קונה לדירה ובין אם לאו - איזה עניין יש לו עוד להתאמץ ולמצוא קונה ולהביא לקשר המכר ? כאשר מדובר בתקופת בלעדיות לא קצרה, כבענייננו - שלושה חודשים - יכול המתווך "לשבת בשקט" ולצאת מהנחה שבתקופה זו בודאי תימכר הדירה גם ללא עזרתו ודמי התיווך יפלו לחיקו כפרי בשל ללא כל מאמץ מצידו; ודאי נכון הדבר בנסיבות כבענייננו כאשר ידע מנהל התובעת היטב כי המוכרת, גב' מזרחי, לחוצה למהר ולמכור דירתה לאחר שנסיונות שעשתה במשך חודשים מספר לא צלחו. מניח אני כי משנחקק חוק המתווכים היה גם המחוקק מודע במידת מה לקושי זה ועל כן הדגיש בסעיף 9(ב) של החוק - הוא סעיף הבלעדיות - כי "מתן הבלעדיות ותקופתה יאושרו בחתימת הלקוח". משלמדנו כי ממילא הזכות לדמי התיווך תלויה בעריכת הסכם כתוב [סעיף 9(א) של החוק] ניתן להסיק מהאמור בסעיף 9(ב) כי תנאי הבלעדיות מחייב הדגשה מיוחדת. בין כך ובין אחרת, ברור בעיני שיש לפרש את הסכם הבלעדיות, בנסיבות המפורטת לעיל, בפירוש מצמצם. סביר בעיני לקבוע כי החיוב אותו לוקח על עצמו "מעניק הבלעדיות" הוא שלא להתקשר עם מתווך אחר, אך אין להרחיב זכות זו גם על כל התקשרות אחרת, תהא אשר תהא, גם אם לא נוצרה מפעילות מתווך כלשהו (כגון שהמוכר והקונה נפגשו כתוצאה ממודעה בעתון או החלפת מידע בין מכרים). מתקשה אני להשלים עם קביעה גורפת כי הענקת "זכות בלעדיות" שוללת מהצדדים את זכותם להתקשר בחוזה מכר גם אם עולה הדבר בידיהם בלא עזרת פעולת תיווך כלשהי - בלא שיתחייבו בתשלום דמי התיווך למתווך שכלל לא נקף אצבע בתרומה ליצירת קשר המכר. 11. חזרה לענייננו. בהסכם ת1/ אין הדגשה של תנאי הבלעדיות, מהותו "מובלעת" בסעיף 3 של ההסכם בתוך סוגריים שבהם נקבע כי דמי התיווך ישולמו לתובעת אם יימכר הנכס בתקופת הבלעדיות "גם שלא באמצעות המתווך". כמפורט לעיל, הוחתמה הנתבעת על מסמך זה כאשר היא משוכנעת כי קונה המוכן לשלם סכום גבוה כבר "עומד בפתח" ובחתימתה תביא מיידית לקשירת עיסקת מכר בתנאים המיוחלים. ברור בעיני כי לא הובהר לנתבעת הבהר היטב ולא הודגש בפניה כי עם חתימתה על ת1/ קושרת היא את גורל מכירת הדירה בתובעת למשך שלושה חודשים תמימים, בין אם נמצא "קונה חם" ובין אם לאו, בין אם תתרום התובעת למכירת הדירה ובין אם לאו. בהחתמת הנתבעת על ההסכם בנסיבות אלו יש משום חוסר תום לב אם לא הטעיה ממש - די בכך כדי לשחררה מן ההתחייבות ולהביא לדחיית התביעה. להשלמת הדיון ולמקרה ששגיתי במסקנותי, אדון בעוד מספר טענות שהצדדים נזקקו להן: 12. חתימת התובעת על המסמך ת2/: ת2/ הוא מסמך התחייבות שלא לגבות דמי תיווך מהמוכרת - אלא מקונה בלבד. לדברי הנתבעת הוכן מסמך זה ע"י בעלה במספר עותקים וכל מתווך שפנה אליהם הוחתם על עותק. ואכן ניכר מהמסמך על פניו כי מדובר ב"קופי" שהוכנסו בו שינויים בהתאם לצורך. התובעת מכחישה בתוקף חתימת מי מטעמה על מסמך זה - ואמנם לא שוכנעתי כי נחתם ע"י נציג מוסמך מטעמה. הנתבעת העידה כי המיסמך הובא לביתם כשהוא חתום ע"י נציג התובעת, אך מנהל התובעת כמו גם נציגו, עד ההגנה מר מאור הכחישו חתימתם. בנסיבות אלו - ומשמוטל נטל הוכחת החתימה על הנתבעת אין לקבוע כי הרימה נטל זה ויש לדחות את הטענה כי התובעת חתמה על מסמך זה. יחד עם זאת ברור בעיני כי המוכרת התנגדה עקרונית להתחייב בתשלום דמי תיווך ועמדתה זו היתה ידועה לתובעת. 13. מחיר הממכר: כאמור לעיל, טענה התובעת כי הדירה נמכרה במחיר של 230,000.- $ או קרוב לכך. גם לאחר שהוצג בפניה חוזה המכר על פיו נמכרה הדירה תמורת 172,000.- $ מחזיקה בגירסתה וטוענת כי מחיר זה הינו פיקטיבי. אין אני מקבל טענתה זו; הוצג בפני חוזה מכר "חתום למהדרין" אף הובהרו הסיבות למחיר הנמוך יחסית, בשל שורה ארוכה של פגמים שנמצאו בדירה (ושבחלקם גם מנהל התובעת עצמו עמד עליהם); עדי ההגנה כלל לא נחקרו בחקירה הנגדית בנושא זה אף לא הובאה בפני כל ראיה להוכחת המחיר הנטען ע"י התובעת או כי המחיר הנקוב בחוזה איננו סביר. כך למשל לא זומן לעדות קונה הדירה, לא הובאו ראיות אודות דירות דומות שנמכרו במחיר אחר וכיוצ"ב. נטל ההוכחה בדבר מחיר הממכר מוטל על התובעת ומשלא עלה בידה לסתור את טענת הנתבעת הנתמכת בחוזה הכתוב, יש לקבל את טענת הנתבעת ולקבוע כי הדירה נמכרה תמורת 172,000.-$. 14. נפקות העובדה שגב' מזרחי היתה רק בעלת ¾ מזכות הבעלות בדירה: אין מחלוקת עובדתית גבי השאלה שהגב' מזרחי היתה רק בעלת ¾ מזכות הבעלות ו1/4- הנותר בבעלות בנה (החורג ?) מר יניב; אין גם ספק שעובדה זו היתה ידועה לנציגי התובעת שהרי מנהלה העיד כי בדק היטב את כל פרטי הנכס ורישומיו. אין גם כל טענה - בודאי לא ראיה - שהנתבעת או הדודה היו מיופות כח של אותו בן, השותף בבעלות. חרף זאת טוענת התובעת כי יש לחייב את הנתבעת בדמי תיווך, גם על חלקו של אותו שותף בנכס. גם טיעון זה אין לקבל: התביעה, כנגד הנתבעת, מבוססת כל כולה על המצג המופיע בהסכם ת1/, היינו בהיותה מיופת כח של הגב' מרים מזרחי. משמע, ברור - וכאמור עובדה זו לא נסתרה - שמה שיכולה היתה, במקרה הטוב, "לספק" למתווך היא התחייבות של בעלת ¾ מזכויות הבעלות בדירה. לגבי ה1/4- הנוסף, צריך היה מתווך לטרוח כדי לשכנע את בעליו להתקשר באותה עיסקה, שכן בלא הסכמתו לא ניתן היה למכור את הדירה. ייתכן שהיה מקום לטענת התובעת אילו בסופו של דבר נמכרה הדירה בתיווכה של התובעת, שאז ניתן היה לומר שפעולת התיווך של התובעת היא שהביאה למכירת הדירה כולה ועל כן זכאית היא לדמי התיווך ממחיר הדירה כולה. לא כך הוא כאשר התביעה מבוססת על הסכם הבלעדיות כאשר לכל הדעות לא הביאה פעולת התיווך ליצירת הקשר. 15. התוצאה מהאמור בשני הסעיפים האחרונים היא, שגם אם הייתי מגיע למסקנה שהתובעת זכאית לדמי התיווך, היה זה רק בשיעור של 2% מתוך ¾ מסכום 172,000.- $. 16. סוף דבר: התביעה נדחית. התובעת תשלם לנתבעת הוצאותיה וכן שכ"ט עו"ד בסך 6,000.- ש"ח בצרוף מע"מ כדין. דמי תיווךתיווך