1. זוהי בקשה לקביעת דמי שכירות בהתייחס לחנות הנמצאת ברח' אגריפס מס' 6 בירושלים (להלן- "המושכר"). המבקשת הינה הבעלים של המושכר והמשיב הינו המחזיק במושכר, כדייר מוגן. 2. המבקשת טוענת, כי בתקופה שבין 1.9.96 ועד סוף חודש אוקטובר שנת 97' ניהל המשיב במושכר עסקי תיווך ויזמות במקרקעין. מכאן, שעל המושכר חלות הוראות תקנות הגנת הדייר (דמי עסק בבתי עסק - אי תחולת השיעורים המירביים והפחתות) התשמ"ג- 1983 ולפיכך על המשיב לשלם למבקשת דמי שכירות חופשיים-כלכליים. ביום 8.10.97 נשלחה למשיב הודעת דרישה וזאת בבקשה לדמי שכירות מוגדלים בסך של 1,800$ לחודש. המשיב חלק על הדרישה. המבקשת טוענת כי דמי השכירות החודשיים של מושכרים דומים באיזור נעים בין 1,600$ - 1,800$ אולם לפנים משורת הדין הינה מוכנה להעמידם על סך של 1,600$ לחודש בלבד. 3. המשיב טוען, כי עד ליום 1.9.96 היה המושכר מושכר, בשכירות כלכלית, לצד שלישי וזאת בהסכמת המבקשת. לאחר עזיבתו של הדייר - הצד השלישי - את המושכר, לא נוהל בו שום עסק בכלל, ואף לא כל עסק של תיווך ויזמות בפרט. המשיב טוען כי לא ניתן לדרוש את שינויים של דמי השכירות למפרע. מיד עם קבלת מכתב הדרישה להעלאתם של דמי השכירות, הפסיק המשיב להשתמש במושכר לצורך תיווך, ולפיכך אין המבקשת זכאית לדרוש כל העלאה בדמי השכירות ואין כל הצדקה חוקית לעשות כן. המשיב טוען כי המבקשת ידעה שבמושכר מתנהל עסק של תיווך, אך למרות זאת נמנעה מלדרוש את העלאתם של דמי השכירות. כן ידעה המבקשת כי בשנת 69' שילם המשיב דמי מפתח נוספים וזאת בכדי להוסיף את עסק התיווך לרשימת המטרות, אולם בכל זאת טענה כי הפעלת משרד תיווך במושכר מהווה משום שינויי במטרת השכירות וכי שינוי זה מהווה הפרה יסודית של ההסכם. במהלך התקופה בה התנהל במושכר עסק של תיווך קיבלה המבקשת את דמי השכירות ללא כל עוררין ובכך יש לראות משום מניעה מצידה לדרוש דמי שכירות מוגדלים. 4. מטעמה של המבקשת הוגש תצהיר עדות ראשית של הגב' מירה לובינסקי, אחת המנהלות של המבקשת והיא זו אשר מטפלת בנכסיה אשר בירושלים. הגב' לובינסקי נחקרה על תוכן תצהירה זה. כמו כן הוגשה חוות דעתו של השמאי מר צבי מוסקוביץ. בחוות דעתו מעריך השמאי את דמי השכירות הכלכליים לגבי המושכר בסך של 1,750$ לחודש. מר מוסקוביץ נחקר על תוכן חוות דעתו זו. המשיב הגיש תצהיר עדות ראשית עליו נחקר, ונמנע מלהגיש חוות דעת שמאית מטעמו. 5. לאחר שעיינתי בכתבי הטענות כמו גם בתצהירי הצדדים, במוצגים ושמיעת עדויותיהם ולאחר ששקלתי טענות ב"כ הצדדים בסיכומיהם בכתב, שוכנעתי כי דין התביעה לקביעת דמי השכירות - להתקבל. להלן אנמק את הטעמים אשר הביאוני להחלטתי זו. 6. מוסכם בין הצדדים, כי עד לתאריך 1.9.96 היה המושכר מושכר לצד שלישי. בשלב מסויים החליטה המבקשת כי אין היא מעוניינת להרשות למשיב להשכיר את המושכר בשכירות משנה, דבר אשר חייב את חזרתו של המשיב אל המושכר וזאת לשם הפעלתו. משחזר המשיב למושכר, בחר לנהל בו, לתקופה מסוימת, משרד תיווך בנכסים. המבקשת טוענת כי משניהל המשיב את החנות לצורך תיווך, הרי שבמקרה זה לא חלות עליו הוראות סעיף 52א' לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) התשל"ב - 1972 (להלן- "החוק"), והוא נכנס בגידרה של תקנה 1(8) לתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבית עסק - אי תחולת השיעורים המירביים והפחתות) התשמ"ג - 1983 ויש לחייבו בדמי שכירות ריאליים. מנגד טוען המשיב כי המבקשת השתהתה מאוד בעצם העלאת הדרישה לדמי שכירות ריאליים דבר המונע ממנה את קבלתם, אך ממילא לא עומדת לה הזכות לדרוש דמי שכירות אלה, שכן בעבר שילם תוספת דמי מפתח לשם הפעלת המושכר לצורך תיווך וזאת מבלי להיות מחוייב בדמי שכירות ריאליים. כן הינו טוען שהחוק והפסיקה מגבילים מאוד את זכותו של בעל בית לדרוש מהדייר המוגן, רטרואקטיבית, דמי שכירות הגבוהים מאלה אשר שולמו בפועל. 7. המשיב טוען כי שילם בעבר דמי מפתח מוגדלים בתמורה לכך שלחוזה השכירות תתווסף מטרת שכירות נוספת והיא עיסוק בתיווך. בכך ביקש המשיב למנוע, לטענתו, תביעת פינוי עתידית כנגדו לאחר שהחל לנהל במושכר משרד לתיווך. אני מקבל את טענת ב"כ המשיב לפיה שילם מרשו, בשנת 69' דמי מפתח נוספים בכדי להוסיף את עסק התיווך לרשימת המטרות של המושכר. יצויין, כי גם מנהלת המבקשת איננה מכחישה עובדה זו ומאשרת כי אמנם מותר למשיב להפעיל במושכר משרד תיווך. עם זאת, לא שוכנעתי כי בהוספת מטרה זו יש לראות בה משום ויתור כלשהו מצידה של המבקשת על דמי השכירות הכלכליים אשר מגיעים לה, מכוחן של התקנות. התשלום הנוסף אכן בא למנוע תביעת פינוי באשר לניהול משרד תיווך ומושכר כמטרה נוספת. אולם אין בו כדי לשחרר את המשיב מחובתו לתשלום דמי שכירות ריאליים, על-פי התקנות. נוכח האמור, כל אשר נותר הוא לבדוק האם רשאית המבקשת לדרוש העלאת דמי השכירות באופן רטרואקטיבי. 8. תחולתו של סעיף 154 לחוק על בתי עסק סעיף 154 לחוק קובע כדלהלן: "154. תחילת דמי השכירות החדשים דמי השכירות המגיעים מכוח סעיף42 , או מכוח תקנות משנות, יחולו מהיום שדרש בעל הבית, בכתב, את תשלומם; אולם רשאי בית-הדין להחילם למפרע ממועד מוקדם יותר, אם ראה לפי הנסיבות שמן הצדק לעשות כן, ובלבד שלא יקדים מועד זה ליותר משנה לפני יום הדרישה כאמור, ולא יקדימו לתשל"א או ליום תחילתן של התקנות המשנות, לפי הענין." בין הצדדים חלוקות הדיעות בשאלה האם אמנם יש להחיל את הוראותיו של סעיף 154 על בתי עסק (כאשר אין חולק כי קיימת תחולה לענין דירות מגורים). דעתי היא כדעתו של כב' השופט ח. כהן בע"א 17/77 רובינשטיין נ' מעון דוד בע"מ, פד"י ל"א (3), 757, אליה מצטרף כב' השופט ד. לוין בע"א 509/81 אבל מאליק נ' גדעון מקוב, פד"י ל"ח (4),514. בשני פסקי דין אלה נקבע שאמנם קיימת לבית המשפט סמכות לקבוע את דמי השכירות למפרע גם לבתי עסק, ולפיכך חלות הוראות סעיף זה הן על דירות מגורים והן על בתי עסק. בין יתר הנימוקים, מתווסף נימוק אשר הינו כבד משקל לכשעצמו, ואשר יש בו לבסס את כוונת המחוקק, אותו ניתן למצוא בטופס הדרישה לתשלומם של דמי השכירות החדשים אשר מופיע בתוספת לחוק כאשר בו מצויינת בפירוש הדרישה לתשלום דמי שכירות חדשים גם בבתי עסק. לאור הפסיקה הנ"ל נמצא כי אמנם תוקפו של סעיף 154 עומד גם כאשר מדובר בבתי עסק ולכן באם קיימת הגבלה כלשהי לדרישה רטרואקטיבית להעלאת דמי השכירות בבית עסק, הרי שיש למצאה בתוכנו של הסעיף עצמו קרי- הגבלת החיוב בדמי שכירות לשנת שכירות אחת בלבד (באם מוצא ביהמ"ש כי לפי הצדק מן הראוי היה לעשות כן). גם אם נקבל את טענתו של ב"כ המשיב בסיכומיו ולפיה על הדייר לדעת "בפני מה עומדים ואין מקום להפתיע את הדייר", הרי שוכנעתי כי המשיב ידע כי הינו צפוי להידרש, על-ידי המבקשת, לשלם דמי שכירות כלכליים. למסקנה זו ניתן להגיע, בין היתר, לאור הכרותו של המשיב עם תחום המקרקעין בכלל והחוק בפרט וזאת הן מעצם היותו מתווך מקרקעין במקצועו במשך תקופה ארוכה מאוד בעבר, (כעולה ממכתבו של ב"כ המשיב מיום 20.7.97 אל ב"כ המבקשת) ואף לכל אורך התקופה בה ניהל את המושכר כמשרד תיווך וזאת לאחר יציאתו של הצד השלישי מן המושכר). בנוסף, גם בעבר ידע, כי כדי להימנע מתביעת פינוי, הרי שעליו להוסיף את נושא התיווך כאחת מהמטרות אשר לשמן מותר לו לנהל את המושכר. ידיעה זו ממחישה כי אמנם היה מצוי המשיב בחובתו לתשלום דמי שכירות כלכליים אשר עתידה היתה להיות מוטלת עליו. זאת ועוד, מחומר הראיות שבתיק עולה שהמשיב אמנם ביצע מס' עיסקאות אשר מהן קיבל דמי התיווך; בנסיבות אלה, לא יעלה על הדעת כי ניהול המושכר תוך כדי הפקת רווחים גדולים לא ימצא את ביטויו בדמי השכירות הראויים בהם יש לחייב את הדייר. לענין זה יפים דבריה של כב' השופטת שטרסברג-כהן: " .... מתיישבת היא עם המגמה לחייב דייר בבית עסק בתשלום דמי שכירות ראליים ולא בדמי שכירות ארכאיים, נומינליים, שאינם מבטאים את ערך הכסף לאשורו. מגמה זו ניכרת בחוק, ובהלכה הפסוקה......... מגמה זו אשר באה לידי ביטוי - בין השאר - בהוראות החוק שהזכרתי לעיל...... משתלבת במגמה הכללית המבקשת לצמצם ככל הניתן את הפגיעה בקניינו של בעל הבית באמצעות החוק, לאחר שעיקר הטעמים ההיסטוריים לחקיקתו של חוק הגנת הדייר פסו ועברו מן העולם וביתר תוקף, מאז חקיקת חוק יסוד כבוד האדם וחירותו אשר הקנה לזכות הקנין מעמד של זכות יסוד." (רע"א 6842/96 שוס ואח' נ' קלמן ואח', דינים עליון, כרך נ"ד, 381 עמ' 6-7 לפסק הדין). מכיון שכך, הרי שבין אם ידע המשיב כי יחוייב בדמי שכירות כלכליים ובין אם לאו, אין בכך להפחית מזכותה הקנינית של המבקשת במושכר ולפירות הנובעים ממנו ולתשלום דמי השכירות בהתאם לתקנות. דמי השכירותת 9. לענין חישובם של דמי השכירות, הנני מקבל את עדותו של המשיב כי ניהל במושכר את משרד התיווך למשך 10 חודשים בלבד. כן הנני מקבל את חוות דעתו של השמאי מוסקוביץ אשר לא נסתרה בחקירתו הנגדית ו/או ע"י הגשת חוות דעת אחרת של שמאי מקרקעין. השמאי קבע כי דמי השכירות הכלכלית החופשית במקום עומדים על 1,750$ לחודש. מאידך, העמידה המבקשת את דמי השכירות על סך של 1,600$ לחודש כמפורט בדרישתה. נוכח כל האמור לעיל, הנני מקבל את התביעה וקובע כי דמי שכירות לגבי המושכר לחודש יעמדו על סך של 1,600$ בשקלים וזאת החל מ1.11.96- למשך 10 חודשים. כמו כן הנני מחייב את המשיב לשלם למבקשת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 3,000 ש"ח בצירוף מע"מ. ניתן היום א' בחשון תש"ס, 11 באוקטובר 1999 בהעדר הצדדים. המזכירות תמציא העתק לב"כ הצדדים. יצחק שמעוני, שופט שכירותדמי שכירות