אין בחוק התייחסות לשאלה מי זכאי לתבוע פירוק השיתוף: על פי סעיף 37(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 "כל שותף במקרקעין זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף". הזכות לתבוע פירוק שיתוף במקרקעין, לפי החוק, שמורה אך ורק למי שהוא בעלים במקרקעין. מדובר, איפוא, בזכות המצויה בידו של בעל זכות קניינית. החוק (חוק המקרקעין) אינו מכיר בזכות אובליגטורית לתביעת פירוק שיתוף במקרקעין על פי חוק המקרקעין. לפיכך, פירוק שיתוף במקרקעין, לפי החוק, הינו לעולם עניין קניייני. ##האבחנה בין זכות קניינית רשומה לזכות אובליגטורית במקרקעין## במסגרת הליכי פירוק שיתוף, שאלת הרישום בפנקסי המקרקעין מהווה אבן בוחן יסודית לקביעת המסלול הדיוני והעילה המשפטית. בתיק ##ת"א 15256-06-17 (שלום באר שבע)## הובהר כי כפועל יוצא, ניתן לבצע פירוק שיתוף במקרקעין רק לגבי מי שרשומים במרשם המקרקעין כבעלי הזכויות, ולא לגבי בעלי זכויות אובליגטוריות. בפסק הדין בתיק ##ת"א 50625-10-17 (מחוזי נצרת)## צוין במפורש: > "כך או כך, בעל זכות אובליגטורית כזו, אשר אינה רשומה בפנקסי רישום המקרקעין, אינו יכול להיחשב כשותף במקרקעין לצורך פירוק השיתוף, מאחר וזכות אובליגטורית אינה מקנה לבעליה זכות לעתור לפירוק שיתוף במקרקעין". בדומה לכך, בתיק ##בש"א 904/99 (מחוזי חיפה)## נקבע כי אין די בזכות אובליגטורית להירשם כבעלים כדי להקנות לבעל הדין את הזכות לדרוש פירוק שיתוף במקרקעין. הזכות לתבוע פירוק שיתוף במקרקעין, על פי ##סעיף 37(א) לחוק המקרקעין##, מוקנית אך ורק לבעלים הרשומים של המקרקעין, ורק מי שבידו זכות קניינית זכאי לדרוש פירוק שיתוף במקרקעין. עמדה זו מצאה ביטוי נוסף בהליכים בתיק ##רע"א 34507-02-15 (מחוזי חיפה)##. מכאן עולה בבירור כי עתירה המבוססת על חוק המקרקעין נחסמת לחלוטין בפני מי שמחזיק בזכות חוזית או בהתחייבות להירשם בלבד, יהא מקור הרישום אשר יהא. ##החלת חוק המיטלטלין על זכויות חוזיות להירשם במקרקעין## כאשר שותפים מחזיקים בזכויות אובליגטוריות במקרקעין מבלי שהזכויות הושלמו ברישום בלשכת רישום המקרקעין, המסלול הבלעדי לפירוק השיתוף עובר דרך דיני המיטלטלין. לפי ##סעיף 13(א) לחוק המיטלטלין, התשל"א-1971##, הוראות החוק יחולו, ככל שהדבר מתאים לעניין ובשינויים המחויבים, גם על זכויות. לפיכך, זכות אובליגטורית במקרקעין מהווה זכות שחוק המיטלטלין חל עליה במישרין. בהתאם לקביעה המובאת בתיק ##רע"א 588/19 (עליון)##, נדחתה טענה השוללת אפשרות זו, ונקבע כי קיימת אפשרות משפטית לפרק שיתוף בזכויות אובליגטוריות (דהיינו שיתוף בין כל מי שיש להם זכות אובליגטורית להירשם במרשם המקרקעין כבעלי זכויות) לפי הוראות ##סעיף 10 לחוק המיטלטלין## יחד עם ##סעיף 13(א) לחוק המיטלטלין, התשל"א-1971##. משמעות הדבר היא כי היעדר הרישום בפנקסי המקרקעין אינו מונע את סיום יחסי השיתוף בין בעלי הזכויות, אך מגדיר את אופי הזכות כמיטלטלין. על בסיס זה, בתיק ##ת"א 40637-04-19 (שלום הרצליה)## נקבע כי על מנת לאפשר פירוק שיתוף, גם בנסיבות שבהן לא ניתן לעתור לפירוק השיתוף על יסוד הוראות חוק המקרקעין בשל היעדר שיתוף בזכויות קנייניות, ניתן להורות על פירוק שיתוף בזכויות אובליגטוריות לפי סעיף 10 לחוק המיטלטלין. הליך זה עסק בפירוק שיתוף במקרקעין בדרך של מכירה בהתאם להוראות ##סעיף 40 לחוק המקרקעין## גם ביחס לזכויות תכנוניות שטרם נרשמו כזכויות קנייניות במרשם. בדומה לכך, במסגרת תיק ##ת"א 5069-08-16 (מחוזי מרכז)##, נדונה תביעה לפירוק שיתוף בזכויות אובליגטוריות במגרש 7 על פי תכנית מפורטת 427-0139089 בגבעת שמואל לפי סעיף 10 לחוק המיטלטלין, תשל"א-1971. בפסק הדין צוין כי בהתאם לסעיף 13(א), הוראות החוק חלות על זכות אובליגטורית לקבלת זכות במקרקעין, וניתנה החלטה המורה על פירוק שיתוף בזכויות אובליגטוריות במקרקעין באמצעות מכירתן לכל המרבה במחיר על ידי כונס נכסים חיצוני. ##פירוק שיתוף בזכויות בנחלה חקלאית בבית המשפט לענייני משפחה## סוגיה מובהקת נוספת שבה מתעורר הצורך בהחלת דיני המיטלטלין נוגעת לנחלות חקלאיות או משקים שאינם רשומים במרשם המקרקעין. בתיק ##תמ"ש 24058-12-18 (משפחה)## נדונה הכרעה משפטית בדבר פירוק שיתוף בנחלה חקלאית הרשומה כזכות אובליגטורית בהיעדר רישום מוסדר במרשם המקרקעין. בית המשפט קבע כי היות שלא ניתן לרשום את המשק על שם היורשים, בין הצדדים מתקיים הלכה למעשה שיתוף במיטלטלין. בהכרעה זו צוטטה הקביעה מתיק ##בר"ע 8602/86## שלפיה: > "זכויות במקרקעין שטרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין אינן אלא זכויות אובליגטוריות ודינן כדין זכויות במיטלטלין לצורך פירוק השיתוף". קביעה זו אוזכרה גם במסגרת ##תמ"ש 32491-05-10##, שם חודד כי הצדדים הינם בעלי זכויות אובליגטוריות ועל כן הם זכאים לפירוק שיתוף מכוח חוק המיטלטלין. הניתוח המשפטי בערכאות אלו ממחיש כי כאשר מדובר בזכויות שאינן ניתנות לרישום ישיר בלשכת רישום המקרקעין, המעמד המשפטי מוגדר באופן בלעדי כזכות אובליגטורית, ופתרון סכסוכי השיתוף ייעשה דרך המנגנונים הקבועים בחוק המיטלטלין. ##מגבלות פירוק השיתוף כאשר אחד הצדדים מחזיק בזכות רשומה## לצד הגמישות שמגלה הפסיקה בפירוק שיתוף של זכויות אובליגטוריות, קיימת הבחנה קריטית במצבים שבהם קיימת אי-התאמה במעמד הזכויות בין הצדדים לשיתוף. בתיק ##ע"א 30625-01-21 (מחוזי חיפה)## עלתה השאלה בדבר זכותם של בעלי זכויות אובליגטוריות במקרקעין לעתור לפירוק שיתוף בהיעדר רישום כבעלים בפנקסי המקרקעין. בפסק הדין צוין כי על אף הוראות החוק, נהגה הפסיקה, במקרים המתאימים, בגמישות מסוימת בפירוק שיתוף גם בזכויות אובליגטוריות במקרקעין מכוח סעיפים 10 ו-13(א) לחוק המיטלטלין, התשל"א-1971. ואולם, נקבע כי אפשרות זו אינה עומדת למערערים באותו מקרה, משום שהמשיבים, אשר החזיקו במחצית הזכויות במקרקעין, היו בעלים רשומים בפועל. מצב דברים זה מדגיש את המורכבות הדיונית: פירוק שיתוף בזכויות אובליגטוריות מכוח חוק המיטלטלין מיועד לשיתוף בין כל מי שיש להם זכות אובליגטורית להירשם במרשם המקרקעין כבעלי זכויות ביחס לאותם מקרקעין. כאשר קיים שותף שהוא בעל זכות קניינית רשומה, שאלת היריבות והתחולה של מנגנוני פירוק השיתוף במיטלטלין נעשית מורכבת ומציבה מחסום בפני מי שמחזיק בזכות אובליגטורית בלבד. ##פירוק שיתוף בזכויות הרשומות ברשות מקרקעי ישראל ומכירה בהוצאה לפועל## במקרים רבים, זכויות המקרקעין אינן מוסדרות בפנקסי המקרקעין אלא מנוהלות ורשומות ברישומיה של רשות מקרקעי ישראל בלבד. בתיק ##ת"א 15256-06-17 (שלום באר שבע)## נדונה סוגיית פירוק שיתוף במקרקעין בדרך של מכירה בהוצאה לפועל עבור זכויות אובליגטוריות הרשומות ברשות מקרקעי ישראל. העובדה שזכויות רשומות בספרי רשות מקרקעי ישראל אינה הופכת אותן לזכויות קנייניות מושלמות במובנו של חוק המקרקעין. רישום זה מותיר את הזכות כזכות אובליגטורית לקבלת זכות במקרקעין. לפיכך, בעלי זכויות אלו אינם נחשבים לבעלים רשומים במרשם המקרקעין, ותביעתם לפירוק שיתוף אינה יכולה להישען על סעיף 37 לחוק המקרקעין. מימוש הזכויות ופירוק השיתוף ביחס לזכויות אובליגטוריות אלו, לרבות בדרך של מכירה, נשען על המסגרת הכללית של פירוק שיתוף בזכויות לפי חוק המיטלטלין. ##צעדים מעשיים לניהול תביעה לפירוק שיתוף בזכויות אובליגטוריות## 1. בדיקת סטטוס הרישום של הנכס: יש להוציא נסח עדכני מלשכת רישום המקרקעין ולוודא האם הזכויות של כלל הצדדים רשומות כבעלות קניינית, או שמא מדובר בזכויות אובליגטוריות הרשומות ברשות מקרקעי ישראל בלבד. 2. בחירת העילה המשפטית המתאימה: במידה שהזכויות אינן רשומות בפנקסי המקרקעין, יש לבסס את התביעה באופן מפורש על הוראות סעיף 10 בצירוף סעיף 13(א) לחוק המיטלטלין, התשל"א-1971, ולא על סעיף 37(א) לחוק המקרקעין. 3. איתור ומעמד כלל השותפים: יש לבחון האם מי מהשותפים מחזיק בזכות בעלות רשומה במקרקעין; ככל שישנו בעלים רשום מול בעל זכות אובליגטורית, יש לקחת בחשבון את המגבלות שנקבעו בפסיקה לגבי האפשרות לעתור לפירוק לפי חוק המיטלטלין. 4. הגדרת דרך הפירוק המבוקשת: במסגרת התביעה לפי חוק המיטלטלין, ניתן לעתור למכירת הזכויות האובליגטוריות, לרבות באמצעות מינוי כונס נכסים חיצוני למכירה לכל המרבה במחיר או מכירה במסגרת הליכי הוצאה לפועל. ##שאלות ותשובות## ##ש:## האם בעל זכות אובליגטורית שאינה רשומה בטאבו יכול להגיש תביעה לפירוק שיתוף לפי חוק המקרקעין? ##ת:## לא. הזכות לדרוש פירוק שיתוף במקרקעין לפי סעיף 37(א) לחוק המקרקעין מוקנית אך ורק לבעלים הרשומים במרשם המקרקעין. בעל זכות אובליגטורית אינו נחשב שותף במקרקעין לצורך זה. ##ש:## מכוח איזה חוק ניתן לפרק שיתוף בזכויות אובליגטוריות במקרקעין? ##ת:## פירוק שיתוף בזכויות אובליגטוריות מתבצע מכוח סעיפים 10 ו-13(א) לחוק המיטלטלין, התשל"א-1971, החלים בשינויים המחויבים גם על זכויות. ##ש:## כיצד מוגדר מעמדן של זכויות בנחלה חקלאית שאינה רשומה בלשכת רישום המקרקעין? ##ת:## זכויות במקרקעין שטרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין נחשבות כזכויות אובליגטוריות, ודינן כדין זכויות במיטלטלין לצורך פירוק השיתוף לפי חוק המיטלטלין. ##ש:## האם בעל זכות אובליגטורית יכול לתבוע פירוק שיתוף לפי חוק המיטלטלין כאשר הצד השני רשום כבעלים במרשם? ##ת:## בפסיקה נקבע כי האפשרות לפרק שיתוף בזכויות אובליגטוריות לפי חוק המיטלטלין חלה על שיתוף בין בעלי זכויות אובליגטוריות, ואינה עומדת כאשר הצד שכנגד מחזיק בזכויות כבעלים רשום במרשם המקרקעין. ##להלן דוגמא מהפסיקה## ##להלן החלטה בנושא פירוק שיתוף בזכויות אובליגטוריות:## 1. המשיבה הגישה לבית-משפט זה את התובענה שבת"א 1504/94, ובה עתרה לפירוק שיתוף במקרקעין, היינו חלקה 6 בגוש 15039, ששטחה הוא 908, 6 מ"ר (להלן: "החלקה"). בתביעתה טענה המשיבה, כי רכשה 2/3מזכויות הבעלות בחלקה, כי ביום 30.11.93 קיבלה את החזקה במקרקעין שנרכשו, וכי ביום 5.12.93נרשמה לזכותה הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין שבנצרת. בבקשה שלפניי עותרת המבקשת (הנתבעת) לדחות על הסף ו/או למחוק את התובענה האמורה. 2. נימוקי הבקשה: בבקשתה טענה המבקשת כי היא הבעלים של חלק אחד מתוך שלושה חלקים בלתי מחולקים בחלקה וכי יתר הבעלים הם: א. לוטן ארכיטקטיב בע"מ (להלן: "לוטן") - 1/3. ב. אמודיר החזקות בע"מ (להלן: "אמודיר") - 1/3. המשיבה, טענה המבקשת, אינה נמנית עם הבעלים הרשומים של החלקה, לפיכך, לדבריה, מן הדין לדחות את התביעה על הסף בשל היעדר יריבות בין המבקשת לבין המשיבה. לחלופין, טענה המבקשת כי דין התביעה להימחק מחמת היעדר עילה. זאת, משום ש- "על פני התביעה ברור שהיא חסרה פרטים ומסמכים מהותיים שבהעדרם אין התביעה מגלה כל עילת תביעה". 3. טענות המבקשת בסיכומיה: א. בא-כוחה המלומד של המבקשת, עו"ד ש' כנעני, טען כי מן הדין לקבל את הבקשה ולהורות על דחיית התובענה על הסף. זאת משום שהמשיבה, גם על פי דבריה שלה, אינה בעלים רשום של חלק מן החלקה. לכל היותר יש לה, לטענתה, זכות חוזית שטרם הסתיימה ברישום. בנסיבות אלה, טען עו"ד כנעני, יש לראות את רכישת הזכויות על ידי המשיבה כהתחייבות לעשות עיסקה (לפי סעיף 7(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, להלן: "החוק"). ב. פרק ה' לחוק, הדן בשיתוף במקרקעין, עניינו שיתוף של בעלים. לפיכך, הן על פי החוק והן על פי ההלכה הפסוקה שצוטטה בסיכומי בא-כוח המבקשת, רק בעלים רשום יכול להגיש תביעה לפירוק שיתוף. הואיל והמבקשת אינה בעלים רשום - מן הדין לדחות את תביעתה. 4. טענות המשיבה בסיכומיה: א. בא-כוחה המלומד של המשיבה, עו"ד מיכאל מאייר, טען בסיכומיו כי מן הדין לדחות את הבקשה. לדבריו, חתמה המשיבה על הסכם לרכישת 2/3מן החלקה מן הבעלים הרשומים, לוטן ואמודיר. החזקה במקרקעין האמורים נמסרה למשיבה ביום 30.11.93, וביום 5.12.93 אף נרשמה לזכותה הערת אזהרה. לדבריו - "הגם שלא נרכשה [צריך להיות "נרשמה"] הבעלות עד עתה, עברו כל הזכויות לרוכשים לרבות הזכות לתבוע פירוק השיתוף במקרקעין". ב. אין ספק, טען עו"ד מאייר, כי בעקבות הסכם הרכישה האמור יש למשיבה זכות חוזית במקרקעין. זכות זו באה לידי ביטוי גם בהערת האזהרה שנרשמה לזכותה. זכות זו הינה, לדבריו, תוך הסתמכות על דברי כבוד השופט חיים כהן (כתוארו אז) בע"א 68/76, בעמ' 529, זכות מעין קניינית. ג. סעיף 37לחוק קובע, כי כל שותף במקרקעין יכול לתבוע פירוק שיתוף במקרקעין. אין בחוק הגדרה מיהו שותף במקרקעין ומיהו בעל הזכות לתבוע פירוק השיתוף. ד. על פי סעיף 34(א) לחוק, רשאי כל שותף להעביר את חלקו במקרקעין המשותפים או לעשות בו כל עיסקה אחרת בלי הסכמת יתר השותפים. לדברי עו"ד מאייר: "הזכות לתבוע פירוק שיתוף במקרקעין אינה זכות קניינית במקרקעין ואינה טעונה רישום. זכות זו הינה אובליגטורית ומועברת בחתימת הסכם בין הצדדים ובלא רישום. אשר על כן, בעל הזכות החדש - רשאי לתבוע פירוק השיתוף וכן גם בענייננו." 5. דיון: אין בידי לקבל את טענותיו של בא-כוח המשיבה המלומד על כך שאין בחוק הגדרה של "שותף במקרקעין", וכי אין בו התייחסות לשאלה מי זכאי לתבוע פירוק של שיתוף במקרקעין. לדידי, אין ספק שסעיף 27לחוק, שכותרת השוליים שלו היא "בעלות משותפת במקרקעין", מבהיר מיהו "שותף במקרקעין": שותף במקרקעין הוא מי שהוא הבעלים של חלק מן המקרקעין: "מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסויים בהם". גם אין זה נכון לומר שאין בחוק התייחסות לשאלה מי זכאי לתבוע פירוק השיתוף: על פי סעיף 37(א) לחוק "כל שותף במקרקעין זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף". גם טענתו של עו"ד מאייר, על דבר קיומה, כביכול, של זכות אובליגטורית לתבוע פירוק שיתוף במקרקעין, אינה מקובלת עליי. הזכות לתבוע פירוק שיתוף במקרקעין, לפי החוק, שמורה אך ורק למי שהוא בעלים במקרקעין. מדובר, איפוא, בזכות המצויה בידו של בעל זכות קניינית. החוק (חוק המקרקעין) אינו מכיר בזכות אובליגטורית לתביעת פירוק שיתוף במקרקעין על פי חוק המקרקעין, כנטען על ידי עו"ד מאייר. לפיכך, פירוק שיתוף במקרקעין, לפי החוק, הינו לעולם עניין קניייני. 6. טענות המשיבה לזכויות לפי חוק המיטלטלין, תשל"א-1971: בא-כוחה המלומד של המשיבה טען, לחלופין, כי אם זכותה של מרשתו היא זכות חוזית בלבד הרי שהיא נכללת בסעיף 13(א) לחוק המיטלטלין (להלן: "חוק המיטלטלין") במסגרת "זכויות". לפיכך, טען, ועל פי סעיף 10(א) לחוק המיטלטלין הואיל ו"כל שותף זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף", הרי שהמשיבה זכאית לתבוע פירוק השיתוף לפי חוק המיטלטלין. בא-כוח המשיבה ציין בסיכומיו, כי הפסיקה קבעה שמצב של שיתוף במקרקעין הוא מצב מסורבל הגורר ריב ומדון; השאיפה היא להקל את הדרכים לפירוק השיתוף ולאפשר חלוקה לצורך פיתוח המקרקעין. על שום כך ביקש לדחות את הבקשה. 7. דיון בטענות לפי חוק המיטלטלין: אכן, חוק המיטלטלין, בסעיף 13(א) שבו, קובע כי הוראותיו יחולו, בשינויים המחויבים, גם על "זכויות". אין גם מחלוקת על כך שלפי סעיף 10(א) לחוק המיטלטלין זכאי כל שותף לדרוש, בכל עת, פירוק השיתוף. אך במה דברים אמורים? בפירוק השיתוף של שותפים באותה זכות. דא עקא, שבעניין שלפניי אין, למבקשת ולמשיבה, זכויות מאותו סוג: המבקשת היא בעלים רשום של זכויות במקרקעין. המשיבה, לעומת זאת, הינה בעלת זכות חוזית להירשם כבעלים. כפי שציינתי לעיל, אין המשיבה יכולה לחסות בצילו של חוק המקרקעין, בשל כך שהזכות שבידיה אינה זכות קניינית. מאותו טעם עצמו, מאחר שבידי המבקשת, בהבדל מן המשיבה, מצויה זכות קניינית, ניתן לומר כי המשיבה אינה יכולה לגרור עימה את המבקשת ולהחיל עליה את חוק המיטלטלין, משום שעל הזכויות שבידי המבקשת חל חוק המקרקעין. הזכויות המצויות בידי כל אחד מן הצדדים הן שונות. בנסיבות אלה, אין לומר על המבקשת ועל המשיבה כי הן שותפות בזכויות, ממילא, על כן, אין מקום לפירוק שיתוף בזכויות כאלה. במילים אחרות: באין שיתוף בזכויות אין גם מקום לפירוק של שיתוף בזכויות. 8. סוף דבר: אשר על כן, ולאור כל האמור לעיל, אני מקבל את הבקשה ומורה על מחיקת התובענה שבת"א 1504/94. המשיבה (התובעת) תשלם למבקשת (הנתבעת) הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 500, 2ש"ח, בתוספת מע"מ כחוק ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מהיום ועד לתשלום מלא בפועל. בנסיבות העניין, אני מורה על מחיקתן של המ' 935/94 ו-1287/94. פירוק שיתוףזכות אובליגטורית