מתי יש לראות בניין כמושלם באופן שיהיה חייב בתשלום ארנונה ? העובדות הנתבעות, הנתבעת 2 קבוצת חברות והנתבעת 1 אחת מהחברות בקבוצה זו, עוסקות, בין היתר, בבנייה, ניהול והשכרה של מבני תעשיה ומלאכה. בבעלותן מבני תעשיה שהקימו בתחום שיפוטה של התובעת המהווים את נשוא ההליכים במשפט זה. לאחר שלטענת התובעת חייבות לה הנתבעות סכומי ארנונה שונים בקשר לנכסים האמורים, הגישה תביעה לחייבן בתשלום חובות אלה. לטענת התובעת הסתכם הסכום הכולל של החובות, בעת הגשת התביעה, בסכום הקרוב ל1.7- מליון ש"ח. מסכום זה קזזה והפחיתה התובעת חוב דמי שכירות שהיא מודה כי היא חייבת לנתבעת עבור נכסים שונים ששכרה מהנתבעת בסכום של כ300,000- ש"ח, כך שהסכום שבקשר אליו הוגשה התביעה הועמד על כ1.4- מליון ש"ח. בכתב הגנתן העלו הנתבעות טענות שונות כנגד תביעת התובעת לתשלום חובות הארנונות כאמור וכן טענו כי חוב דמי השכירות שהתובעת נשארה חייבת להן הוא לא בסכם של 300,000 ש"ח אלא בסכום של כ1,160,000- ש"ח ולכן הגישו תביעה נגדית על יתרת הסכום מעבר לזה שהתובעת הודתה בו בסכום של כ830,000- ש"ח. התובעת טענה בתחילה כי דין התביעה הנגדית להידחות על הסף לאחר שבאותו עניין הגישו הנתבעות תביעה בבית משפט השלום באשדוד, אך לאחר שהוברר כי בקשר לנשוא המחלוקות שבין הצדדים הוגשו תביעות גם בבית משפט השלום בבאר שבע וגם בבית משפט השלום באשדוד, הסכימו הצדדים לאחד את הדיון, במסגרת התביעה הנוכחית, בכל התביעות השונות שהוגשו ע"י הצדדים בבתי המשפט השונים. לאחר שנעשו נסיונות למקד ולאתר את נשוא המחלוקות בין הצדדים בקשר לנכסים השונים בשנות המס השונות מתוך תקווה שבחלק מהפרטים יימצא שאין מחלוקת ויהא צורך לדון רק באותם פרטים שבהם קיימת מחלוקת, ולאחר שנסיונות אלה לא צלחו ומתוך הרשימות שהגישו באי-כח הצדדים לא ניתן היה לאתר נקודות מחלוקת בודדות להכרעת בית המשפט, הודיעו באי כח הצדדים כי יגיעו להסכם בקשר לסכומים המדוייקים של התביעות ההדדיות בפרטים השונים וביקשו כי בית המשפט יתן החלטה בשאלות משפטיות עקרוניות שעל פיהן ניתן יהיה לקבוע את הסכומים בפרטים השונים והסכימו להביא ראיות רק באותן שאלות עובדתיות הדרושות לצורך ההכרעה בשאלות העקרוניות האמורות ובית המשפט נעתר לבקשה זו וקבע את סדרי הדיון בהתאם. בהתאם לכך נשמעו ראיות לצורך ההכרעה בשאלות העקרוניות ובאי כח הצדדים הגישו את סיכומיהם באותן שאלות שעל פיהן ניתן יהיה לקבוע את סכומי התביעות. בסיכומיהם, ובמידה מסויימת גם בראיות, התייחסו באי כח הצדדים, לא רק לשאלות עקרוניות אלא גם לפרטים שונים המתייחסים לגודל הנכסים, לתקופות ההחזקה בהם וכיוב', אך נראה לי שלפי רוח ההסכם העקרוני, אין לדון בשלב זה בפרטים העובדתיים האלה, אלא להכריע בשאלות העקרוניות תוך תקווה והנחה שעל פי ההכרעה בהן יוכלו הצדדים להגיע להסכם גם בקשר לפרטים האמורים שכללו בראיות ובסיכומים ורק אם בסופו של דבר תיוותר מחלוקת מסויימת בעניינים אלה, יובא הדבר להחלטה נוספת של בית המשפט לאחר שאותם דברים ימוקדו ויאפשרו החלטה בהם מבלי שבית המשפט יאלץ לבדוק פרטים רבים בקשר לתביעות ההדדיות בין הצדדים. פסק דין חלקי זה מתייחס בהתאם לכך לשאלות העקרוניות שעל פיהן יהיה על הצדדים לחשב ולהגיע להסכם בקשר לסכומים המדוייקים שבקשר אליהם יינתן פסק הדין הסופי. דרישות תשלום והגשת השגות במסגרת סיכומיהם, העלו באי כח הצדדים שתי טענות מרכזיות שיש להן השלכה לגבי כל העניינים הספציפיים שהתייחסו אליהם בסיכומיהם. התובעת טענה כי אין להתייחס לכל הטענות הספציפיות שהנתבעות העלו כנגד חיובי הארנונה לאחר שהן לא הגישו השגות בהתאם להוראות החוק על דרישות התשלום שנשלחו להן, ולכן אין מקום להזקק לטענותיהן אלה, ואילו הנתבעות טענו שהתובעת לא שלחה להן בכל שנת מס דרישות תשלום לגבי כל נכס ונכס תוך ציון מלוא הפרטים הנדרשים לפי החוק ולכן לא היו חייבות להגיש השגות ואין לחייבן בתשלומי הארנונה לאחר שלא נשלחו אליהן דרישות תשלום כחוק. נראה לי שלאור התנהגות הצדדים במהלך כל השנים יש לדחות שתי טענות אלה ולדון במחלוקות הספציפיות שבין הצדדים לגופן מבלי לבטל את זכותה של התובעת לקבלת הארנונות או לומר שבדרישתה לתשלום ארנונות ע"י הנתבעות יש משום הטלת ארנונות רטרואקטיבית - מחד, ואת זכותן של הנתבעות להעלות את טענותיהן כנגד מהות חיובים אלה ולקיים דיון ענייני בהן לגופן - מאידך. בא כח התובעת ציטט אומנם פסקי דין שבהם נקבע כי משלא הוגשו השגות בהתאם לחוקים הקובעים את הטלת הארנונות, אין בעלי הנכסים יכולים להעלות את טענותיהם בעניין זה לראשונה כטענות הגנה בתביעה שהרשות המקומית הגישה נגדם לתשלום החוב, אבל כאן מדובר במערכת יחסים מיוחדת ומורכבת שמצדיקה סטייה מכלל זה. כאמור, מדובר בנכסים רבים ובשנות מס רבות - מחד, וגם בהשכרת נכסים ע"י הנתבעות לתובעת - מאידך. כפי שעולה מסיכומי באי כח הצדדים, אף אחד מהצדדים לא שילם ולו חלק מחובותיו ונראה שהדבר נעשה מתוך הנחה שבשלב כלשהו תערך התחשבנות בין הצדדים ואז ישולמו החובות בהתאם לתוצאותיה. הצדדים היו מודעים לכך שמדובר בפרטים רבים ומורכבים שיש לבודקם, ומהאמור עולה שהתכוונו, בבוא העת, לבדוק פרטים אלה ואף לערוך קיזוז של החיובים ההדדיים, שאלה שתידון בהמשך הדברים, אך לצורך העניין, יש מקום לומר כי מהתנהגות הצדדים עלתה כוונה לקיים דיון ענייני במסגרת אותה התחשבנות בכל הטענות ההדדיות של הצדדים מבלי לחסום את האפשרות להעלות טענות אלה במחסומים פורמליים של אי הגשת דרישות תשלום מפורטות לפי החוק או של אי הגשת השגות במועד. מחליפת המכתבים שצורפו לתצהירי הצדדים, עולה שמדי פעם אף הועלו טענות בקשר לאותם עניינים שבמחלוקת ואף נערכו פגישות לצורך ההתחשבנות בין הצדדים, אלא שהצדדים לא הצליחו להגיע להסכם. בנסיבות אלה נראה לי שהדרך הנכונה היא לבדוק את מהות החיובים ההדדיים שבין הצדדים לגופם ואת טענותיהם בענין זה ולא לחסום בפני הנתבעות את הדרך להעלאת טענות, כאלה או אחרות, כנגד חיובי הארנונה, דבר שמשמעותו היא למעשה שלילת כל אפשרות הגנה לנתבעות בפני התביעה העיקרית כפי שהוגשה, דבר שאף אינו עולה בקנה אחד עם דרך קיום הדיונים עד להסכם כפי שצויין ועד להגשת הסיכומים שניתן היה להבין מהם שבכוונת הצדדים לקיים דיון בתביעותיהם ההדדיות תוך בחינת הטענות השונות שיועלו על ידם בקשר לכך. פטור לנכס ריק המחלוקת הראשונה התייחסה לחיוב בארנונה עבור נכס ריק. נכס ריק הוא בניין ריק שאין משתמשים בו ואשר לגביו נקבע פטור מתשלום ארנונות לתקופה חד פעמית ורצופה של עד ששה חודשים. הנתבעות טענו שמתוך הנכסים שהחזיקו בהם, היו מקרים רבים שהנכסים היו בבחינת נכס ריק ושהגיע להן פטור בקשר לכך לתקופה של ששה חודשים. באי כח הצדדים הבחינו לעניין זה בין שתי תקופות. התקופה הראשונה - עד שנת 1993 - שבה נקבעו ההוראות בעניין זה בסעיף 153 לצו המועצות המקומיות (א), התשי"א1950- (שהוראותיו זהות לאמור בסעיף 274ב לפקודת העיריות [נוסח חדש]), והתקופה השניה לאחר שנת 1993, שבה נקבעו ההוראות בתקנות ההסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה), התשנ"ג1993- (שלהלן יקראו "תקנות ההנחה מארנונה"), אך למעשה אין הבדל בין שתי התקופות שכן מבחינה עניינית, לפי שתי הוראות החוק, קיימת אותה הגדרה של "אין משתמשים בו" לתחולת הפטור. לעניין זה לא היתה למעשה מחלוקת עקרונית בין הצדדים, אלא שטענת התובעת היא כי הואיל והנתבעות לא הודיעו לה על העובדה שנכס מסויים הוא ריק באותו מועד או בסמוך לאחר מכן, מנעה ממנה את האפשרות לבדוק את הדבר, תוך שהוסיפה כי לא די בכך שהנכס לא הושכר אלא שצריך להראות גם שלא נעשה בו כל שימוש אחר כדי לזכות בפטור ולטענתה לא הובאו ע"י הנתבעות ראיות מספיקות בעניין זה לאחר שכל שנאמר בתצהיר שהוגש מטעמן הוא שהנכסים לא הושכרו, אך לא נאמר שלא נעשה בנכסים כל שימוש אחר, ובנוסף לכך, המצהיר מטעם הנתבעות הודה שלא עבד בשירות הנתבעות בכל אותן התקופות שבהן טענו שהנכסים עמדו ריקים אלא רק בחלק מהתקופות ולכן אין לו ידיעה אישית בעניין זה ולא ניתן לסמוך על עדותו. מהאמור עולה שהמחלוקת איננה עקרונית לגבי קיום הפטור, אלא עובדתית לגבי הוכחת היותם של אותם נכסים שהנתבעות טוענות שהיו ריקים, ריקים בפועל. לעניין זה, יש ממש בטענות בא כח התובעת בדבר אי מתן הודעה על היותם של הנכסים ריקים בזמן אמת מעבר לטענה של אי הגשת השגות שנידונה לעיל, שכן מבחינה עניינית אם מעלים את הטענה שנכסים מסויימים עמדו ריקים זמן רב לאחר אירוע הדבר בפועל, מונע הדבר מהתובעת אפשרות לבדוק את העניין, ונטל הראיה בעניין זה הוא בוודאי על הנתבעות שכן על הטוען לפטור להוכיח את קיום התנאים המזכים אותו בפטור זה. עם כל זאת, נראה לי שיש מקום לקבל את רשימת הנכסים הריקים כפי שנכללה בתצהירו של העד אזולאי, מנהל השיווק של הנתבעות, שהוגש מטעמן. העד אמנם החל לעבוד בתקופה יותר מאוחרת, אבל בוודאי הסתמך ברשימה שהכין על הנתונים שהיו קיימים אצל הנתבעות בתקופות הרלוונטיות ולא המציא את הדברים מדמיונו. גם לא התרשמתי מחוסר כנותו או אמינותו או מסתירות מהותיות בעדותו כפי שטען ב"כ התובעת. לדעתי לא התגלו בעדותו סתירות או אי דיוקים במידה העולה על זו שנתגלו בעדותה של המצהירה מטעם התובעת שגם היא לא ידעה לפרט פרטים מסויימים וגם בעדותה נתגלו פה ושם אי דיוקים. לתצהיר שהוגש מטעם הנתבעות גם צורפו מספר הודעות שבהן הודיעו הנתבעות לתובעת שנכסים מסויימים עומדים ריקים במועדים הרלוונטיים, כך שאין מקום לומר שהתובעת לא ידעה על קיום טענה זו. אני מקבל את עדותו של העד שבאיזור הדרום היה קושי בהשכרת נכסים ויש מקום לקבל את דבריו שהיו תקופות שנכסים עמדו ריקים כיוון שלא נמצאו להם שוכרים ולא מתקבל על הדעת שכל המבנים שהנתבעות הקימו הושכרו כולם מסיום הקמתם ללא תקופות ביניים שבהם עמדו ריקים. התובעת מצידה לא הביאה כל ראיה עניינית לסתירת הרשימה שהוגשה בעניין זה מטעם הנתבעות ושנכס מסויים שנכלל ברשימה לא היה ריק באותה תקופה שבה נטען ברשימה שהיה ריק. בתצהיר נאמר אמנם שהנכסים לא הושכרו ולא נאמר שלא נעשה בהם כל שימוש, עובדה המהווה את יסוד הפטור, אך לאור מהות עסקן של הנתבעות של הקמת מבנים לשם השכרה, נראה לי שברור שלא נעשה בנכסים האמורים כל שימוש עצמי, לאחסון, למשרדים, או לכל מטרה אחרת בעת שלא הושכרו. שני הנכסים היחידים שהנתבעות עשו בהם שימוש עצמי הם מפעל החממות ומפעל האלומיניום שיוזכרו בהמשך ועל כן ולגביהן אכן אין מקום להכיר בזכותן של הנתבעות לפטור נכס ריק לאחר מועד הקמת המפעלים. סייג נוסף הוא, שלאחר כניסת תקנות ההנחה מארנונה לתוקף, ינתן פטור זה רק פעם אחת, כל עוד לא שונתה הבעלות בנכס (תקנה 13 (ב) לתקנות הנ"ל). לענייננו לא הועלתה טענה של חילופי בעלות כך שיש מקום להכיר בפטור זה לגבי כל נכס רק פעם אחת ואם הנתבעות העלו טענת פטור זו יותר מפעם אחת או לגבי תקופות שאינן רצופות אין הן זכאיות לפטור, שכן הפטור הוא, כאמור, חד פעמי ורק לתקופה רצופה שאינה עולה על ששה חודשים. סיכומו של דבר, נראה לי שבעניין זה יש לקבל את הרשימה שהוגשה ע"י הנתבעות כבסיס למתן הפטור של נכס ריק לתקופה חד פעמית ורצופה עד למקסימום של ששה חודשים לגבי כל נכס כפי שנכלל ברשימה ובסייגים שפורטו לעיל. אם בכל זאת, יש לנתבעת ראיה כי נכס מסויים שנכלל ברשימה לא היה ריק בתקופה שהדבר נטען, והצדדים לא יגיעו להסכם בעניין זה, תוכל התובעת להעלות את העניין בהמשך הדיון. פטור והנחה למפעלי תעשיה המחלוקת השניה מתייחסת לאותם שני מפעלים שהוזכרו, מפעל החממות ומפעל האלומיניום, שלגביהם טוענות הנתבעות כי הובטח להן שינתנו לגביהם הנחות מתשלום ארנונה שנקבעו למפעלי תעשיה חדשים. יו"ר הדירקטוריון של הנתבעות העיד כי בעת שהנתבעות שקלו את הקמת המפעלים האמורים, נפגש עם ראש המועצה המקומית של התובעת שהבטיח לו כי יינתן פטור מתשלום ארנונה לגבי מפעלים אלה בהתאם לתנאים המקובלים להקמת מפעלי תעשייה בעיירות פיתוח. לדבריו היתה לו באותו זמן אפשרות להקים את המפעלים גם במקומות אחרים וכי אחד השיקולים להקמת המפעלים בנתיבות היה קשור לאותה הבטחה של פטור מתשלום ארנונה שהובטח לו. ראש המועצה המקומית לא הגיש תצהיר נגדי לסתירת טענותיו של יו"ר הדירקטוריון לגבי ההבטחה שנתן ולכן יש לצאת מהנחה שהבטחה זו, על אף שהיתה הבטחה בע"פ ולא הועלתה על הכתב, אכן ניתנה והתובעת גם לא העלתה כל טענה שהיו קיימות סיבות שהצדיקו את החזרה מההבטחה שניתנה ואת אי קיומה. לכן יש לצאת מנקודת הנחה שההבטחה ניתנה ויש לבדוק רק את תוקפה המשפטי. הפסיקה בעניין מתן הבטחה שלטונית היא עניפה ומורכבת. עיקרה בכך שההבטחה צריכה להינתן ע"י מי שמוסמך לכך, בכוונה שיהיה לה תוקף משפטי ושהדבר לא עומד בניגוד להוראות החוק. בא כח התובעת טען כי גם אם ניתנה ההבטחה, תנאי מפורש לקיומה היה שהמדובר יהיה ב"מפעל מאושר" ומאחר שהנתבעות לא המציאו אישור ששני המפעלים האמורים קיבלו מעמד של מפעל מאושר, לא היו זכאיות לקיום ההבטחה ואי מתן הפטור אינו מהווה הפרת ההבטחה וטען כי כל המפעלים האחרים שקיבלו פטור המציאו אישור על קבלת מעמד של מפעל מאושר או שהיו בגדר מפעל חדש לפי תקנות ההנחה מארנונה שהותקנו בשלב יותר מאוחר ושבהן מושם הדגש על מפעל תעשייה חדש ללא קשר של קבלת מעמד של מפעל מאושר. גם בעניין זה נראה לי שיש להעדיף ולקבל את טענות בא כוח הנתבעות. יו"ר הדירקטוריון של הנתבעות העיד במפורש כי בהבטחה שניתנה לו ע"י ראש המועצה המקומית, לא נזכר התנאי של מפעל מאושר וכאמור ראש המועצה לא הגיש תצהיר נגדי ולכן יש לצאת מהנחה שבהבטחה התנאי הנ"ל לא נקבע. יתירה מכך, גם בהחלטה של המועצה המקומית מיום 31.5.89 שהיוותה את הבסיס למתן ההנחות למפעלי תעשייה לפני התקנת תקנות ההנחה מארנונה (נספח יט לתצהירה של הגב' חזן מטעם התובעת) לא נזכר התנאי של מפעל מאושר. בפרוטוקול אותה ישיבה נכתב בענין זה: "ג.עדוד מפעלים חדשים המועצה מעוניינת לעודד יזמים להקים תעשייה בנתיבות לרווחת התושבים וממליצה כדלקמן: 1) לפטור ב100%- ארנונה מפעלים חדשים בשנה הראשונה. 2) לפטור ב75%- ארנונה מפעלים חדשים בשנה השניה. 3) לפטור ב50%- ארנונה מפעלים חדשים בשנה השלישית. החל מהשנה הרביעית יחוייבו מפעלי התעשייה הנ"ל בתשלום מלא של ארנונה. החלטה: לאשר." לא הועלתה טענה על קיום החלטה מאוחרת יותר שהפכה או שינתה החלטה זו, ולכן יש לצאת מנקודת הנחה שהחלטה זו משקפת את מדיניות המועצה מתאריך קבלתה וללא הגבלת זמן. כפי שצויין, לא נזכר בהחלטה התנאי של מפעל מאושר. דברי העדה, הגב' חזן כי במקום המילים "מפעלים חדשים" צריך להיות "מפעלים מאושרים" לא יכולים להתקבל כראיה כנגד הנוסח הכתוב של הפרוטוקול הרשמי, מה גם, שכפי שצויין, יו"ר הדירקטוריון העיד כי תנאי זה לא נזכר בהבטחתו של יו"ר המועצה המקומית ועדותו כאמור לא נסתרה. בהתאם לכך העובדה שלמפעלים אלה לא הוענק מעמד של מפעל מאושר איננה משנה. אכן, באישור שהמציאו הנתבעות מדובר על כך שעל מנת שהוא יכנס לתוקף על הנתבעות לעמוד תחילה בתנאים שנקבעו והנתבעות לא הוכיחו קיום תנאים אלה וגם אין לקבל שהאישור הוא בעל תוקף רטרואקטיבי לפני נתינתו. אך כאמור לדברים אין חשיבות שכן הפטור לא הוגבל רק למפעלים מאושרים. מעבר לכך, לא מדובר בהבטחה גרידא, אלא בהבטחה ששימשה בסיס להחלטת הנתבעות להקים את שני המפעלים בנתיבות על סמך מתן ההבטחה של מתן פטור מתשלומי ארנונה, ואי קיום ההבטחה יהא בו בנסיבות אלה גרימת נזק של ממש לנתבעות לאחר ששינו את מצבן ופעלו עפ"י ההבטחה. לאחר שקיימת החלטה עקרונית של המועצה המקומית שאישרה את ההמלצה למתן פטור, כאמור, יש מקום לראות את ראש המועצה כבעל סמכות לתת את ההבטחה למתן הפטור עפ"י אותה החלטה ומעדות יו"ר הדירקטוריון ברור שההבטחה לא ניתנה בעלמא אלא מתוך כוונה לקיימה ומשתמעת ממנה גם כוונה שיהיה לה תוקף משפטי. גם לא מדובר בהבטחה בודדת יוצאת דופן אלא בהבטחה העולה בקנה אחד עם מדיניות של מתן הנחות למפעלי תעשייה שבמסגרתה אין מחלוקת, כי ניתנו הנחות למפעלים רבים. לאור האמור, גם אין לומר שההבטחה היתה מנוגדת לחוק ושלכן אין לתת לה תוקף. ההבטחה ניתנה בסוף שנת 1991, המפעלים הוקמו בשנת 1992 ובשנת 1993 אמנם הותקנו תקנות ההנחה מארנונה הקובעות הנחה קטנה יותר מאשר לפי החלטה של המועצה המקומית (התקנות החדשות נותנות פטור של 75% בלבד בשנה הראשונה, של 50% בשנה השניה ושל 25% בשנה השלישית) אך אין סתירה בין הדברים שכן אין להניח שכוונת החוק היתה לבטל הבטחות קודמות שניתנו כדין אלא לקבוע הסדר חדש לגבי מפעלים חדשים שיוקמו לאחר התקנת התקנות. ברור שמפעל לא זכאי להנות משתי הנחות גם יחד, אך לאחר שהמפעלים הוקמו בשנת 1992 לפני התקנת התקנות החדשות, יש להחיל לגביהן את הפטור כפי שנקבע בהחלטת המועצה המקומית מיום 31.5.89 כפי שצוטטה לעיל. בפסק דין שניתן לאחרונה (רע"א 96/6721 עיריית אשדוד ואח' נ' ארגוס דיסקו ואח' (טרם פורסם), ניתן ביום 15.6.98) אימץ בית המשפט העליון את דעת בית המשפט השלום ודעת המיעוט בבית המשפט המחוזי כי אין לאשר הבטחות העומדות בסתירה לקביעת החוק, אך באותו פסק דין היה מדובר על החלת ההנחה לגבי עסקים שנפתחו לאחר התקנת התקנות החדשות בעוד שבענייננו מדובר במפעלים שהוקמו עוד לפני התקנות החדשות על סמך הבטחה שהיתה באותה עת בעלת תוקף ועל כן יש לקיימה. גם באופן כללי, נראה לי לא נכון ולא מוצדק למשוך מפעלי תעשייה חדשים לאזורי פיתוח על סמך הבטחות למתן הקלות במיסוי ולא לקיים הבטחות אלה לאחר הקמת המפעלים. למדיניות כזו יש השלכה מעבר למקרה הבודד ונראה לי שאין לעודדה ואין לאמצה כשההבטחה ניתנה כאמור ע"י גורם מוסמך ולא עמדה בניגוד לחוק בעת שניתנה. מבנה הקניון הנתבעות הקימו על אחד הנכסים מבנה קניון הכולל חנויות ובתי עסק שהושכרו לעוסקים שונים. התובעת חייבה את הנתבעות בתשלום ארנונה עבור מבנה זה וטענה שהנתבעות לא הודיעו לה על השכרת החנויות והעסקים בקניון לאחרים וכל עוד לא קיבלה הודעות כאלה, לא יכלה לחייב את השוכרים בשתלומי ארנונה ולכן עומדת על בתשלומי הארנונה ע"י הנתבעות. מעבר לכך קיימת מחלוקת בקשר לשטחים הציבוריים ושטחי השירות בתוך הקניון שלטענת התובעת, הנתבעות חייבות בתשלום הארנונה עליהם בכל מקרה. בדומה לעניין השטחים הריקים, נראה לי כי גם בעניין זה יש לקבל באופן עקרוני את עמדת הנתבעות שאין לחייבן בתשלום הארנונה עבור החנויות העסקים אחרים שהושכרו על ידן לעוסקים אחרים, אם כי בעניין זה יש מקום לשיפור מסויים שכן בשונה משטח ריק, חייבת להיות בידי הנתבעות ראייה של חוזה שכירות לגבי השכרת חנויות ועסקים לאחרים. לכן נראה לי כי יש מקום לקבוע כי חיוב הנתבעות בתשלום ארנונות לגבי מבנה הקניון יעמוד בתוקפו אולם לגבי כל חנות או עסק שהנתבעות ימציאו חוזה שכירות להשכרתן, הרי מתחילת השכירות יפוג החיוב של הנתבעות בתשלום הארנונות והמצאת מסמכים אלה תשמש גם בסיס לתובעת לדרוש את תשלום הארנונה מהמחזיקים האמיתיים. לגבי שטחי השירות והמעברים הציבוריים, נראה לי כי הדין עם התובעת וכי חלה חובת תשלום ארנונה גם בגין שטחים אלה. לאור מהותם הכלכלית והמסחרית של שטחים אלה, יש לראות בהם חלק אינטגרלי מעסק הקניון, ממנו מפיקים בעליו רווחים. הטלת ארנונה על שטחים אלה עומדת בקנה אחד עם תכליתם של הוראות החוק הרלוונטיות לעניין ארנונה. כך גם נפסק בעבר (ראה למשל ה"פ (חי') 94/786 מליסרון בע"מ נ' עיריית קרית ביאליק, תקדין מחוזי, כרך 96 (3), עמ' 2386 ; ה"פ (ת"א) 93/782 אלקנית פיתוח בע"מ נ' עיריית נתניה, פס"מ תשנ"ו (2) 93 - שאושר בבית המשפט העליון בע"א 95/6365, תקדין עליון, כרך 96 (2) 127). לכך יש להוסיף שבצו הארנונה לשנת 1994 (נספח יב' לתצהיר הגב' חזן), מוגדר שטח הבניין לצורך חיוב בארנונה בצורה רחבה הכוללת גם את השטחים שבנדון. באשר לטענת הנתבעות כי מגיע להן פטור והנחה של בניין חדש על-פי תקנה 12 לתקנות ההנחה מארנונה, אני מקבל טענתן וקובע כי הן זכאיות עקרונית גם לפטור והנחה אלה לגבי השטחים שלא הושכרו בתוך התקופות שצויינו בתקנה זו והדבר יבדק על-פי קביעתי באמצעות המצאת חוזי השכירות על ידי הנתבעות והן תהיינה זכאיות לפטור זה רק לגבי אותם חנויות או עסקים שמחוזי השכירות לגביהם יעלה שהושכרו לראשונה לאחר תום המועדים הקבועים בתקנה האמורה מגמר הבניה. מבנים שהקמתם טרם הושלמה המחלוקת הבאה מתייחסת למבנים שבנייתם טרם הושלמה. לפי פקודת העיריות וצו המועצות המקומיות לא חלה חובת תשלום ארנונה על קרקע המיועדת לבניה שלא הוקמו עליה מבנים וב"כ התובעת בסיכומיו ציין במפורש כי התובעת אינה דורשת מהנתבעות לשלם ארנונה בקשר לקרקעות מסוג זה. המחלוקת מתמקדת רק לגבי אותם נכסים שעליהם הקימו הנתבעות מבנים והשאלה היא ממתי יש לחייבן בתשלום ארנונה בגין אותם מבנים. התובעת טוענת כי הנתבעות בכוונה עיכבו את סיום הקמתם של חלק מהמבנים כדי להתחמק מתשלום הארנונה ואילו הנתבעות טוענות כי פעלו בהתאם למדיניות מקובלת של בוני נכסים להשכרה שלא משלימים את בניית הנכסים עד למציאת שוכרים לאותם מבנים ורק לאחר השכרתם משלימות את המבנים כדי שלא להתחייב בתשלום ארנונה לגבי מבנים שהושלמו וטרם הושכרו. גם בעניין זה נראה לי שהנתבעות צודקות כיוון שהן רשאיות לכלכל את צעדיהן על מנת להקטין או למנוע את חבות המס. זוהי מדיניות של המנעות ממיסים ולא של התחמקות ( AvoidenceולאEvasion ) שבאופן עקרוני אין לשוללה. עם זאת נותרת השאלה מתי יש לראות בניין כמושלם באופן שיהיה חייב בתשלום ארנונה. הנתבעות טוענות שיש מקום לחייבן רק מקבלת תעודת גמר (טופס 4) אך נראה לי, כי בעניין זה יש להעדיף את האמור בספרו של הנריק רוסטוביץ', "ארנונה עירונית", מהדורה רביעית, בעמ' 83 שבו נידונה הסוגיה של יום היווצרו של בניין ומובעת הדעה כי מפסקי הדין ניתן להסיק "את קיומו של 'מבחן האיכלוס', דהיינו, יום תחילתו של בניין הוא היום בו הוא ראוי לשימוש שיועד לו". ובהמשך בעמ' 84 נאמר כי: "גם דירה, שלגביה לא הוצאה תעודת גמר, עשויה להיחשב כדירה שבנייתה הסתיימה". בהתאם לכך נראה לי כי יש לחייב את הנתבעות בתשלום ארנונה מהמועד שבו המבנים שהקימה היו ראוים למטרה שיועדו לה, כלומר להשכרה לניהול מפעלים או עסקים באופן מהותי. על מנת שהמבנים יחשבו כגמורים צריך שיהיה להם חיבור לרשת מים ולחשמל אך אין לראותם כבלתי מושלמים אם חסרים פרטים קטנים בלתי מהותיים ובין היתר, גם אי הקמת מקלט או אי השלמת מקלט לא תחשב לענין זה כאי השלמת הבנין. ועל בסיס כללים אלה יקבע החיוב בארנונה לגבי מבנים שהנתבעות יקימו. נכסים שלא בחזקת הנתבעות הנתבעות טענו גם כי לגבי נכסים מסויימים, לא הן היו המחזיקות בתקופה מסויימת ועל כן אין לחייבן בארנונה בגין תקופה זו. נראה לי שיש להחיל גם כאן את ההסדר שקבעתי לגבי חנויות הקניון, ועל כן כל נכס שלגביו יומצא על ידי הנתבעות חוזה שכירות, הן לא תחוייבנה בארנונה בגינו מתחילת תקופת השכירות ועד לסיומה והדבר יהווה אסמכתא לתובעת לדרוש את תשלום הארנונה מהשוכרים. התביעה הנגדית, קיזוז הצמדה וריבית התובעת לא כפרה בחובתה לתשלום דמי שכירות לפי חוזה השכירות שהוארך מדי פעם, הן במפורש והן מכללא, אלא טענה רק כנגד החיוב בריבית פיגורים גבוהה מאוד שנקבעה בחוזה. כפי שצויין לעיל, נהגו שני הצדדים בפועל באופן שיש להסיק ממנו הסכמה לקיזוז בין חובות הארנונה לבין דמי השכירות. כיוון שכך, אין לומר שהתובעת הפרה את חוזה השכירות. כפי שלגבי הארנונות נקבע שאי הגשת השגות לא תפגע בזכותן של הנתבעות להעלות את טענותיהן כנגד החיובים, כן גם, לאור מהות ואופי היחסים בין הצדדים, אין לומר שהתובעת הפרה את חוזה השכירות בכך שלא שילמה את דמי השכירות במועד, ואין מקום להפעלת סנקציות בקשר לכך כנגדה לאחר שבפועל הנתבעות לא הפעילו את זכויותיהן עפ"י חוזה השכירות במשך כל התקופה. העקרון שעל פיו יש לערוך את ההתחשבנות הוא שלגבי כל שנת מס, יש לערוך קיזוז בין חיובי הארנונה לבין דמי השכירות שעל התובעת היה לשלם לנתבעות ורק לגבי היתרה, יש להחיל או את ההוראות של חוזה השכירות אם היתרה היא לטובת הנתבעות, או את הוראות חוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה), התש"ם - 1980 אם היתרה היא לטובת התובעת. אמנם קיים שוני בין מועדי התשלום של הארנונות מחד ושל דמי השכירות מאידך במשך כל שנת כספים, אך אני נוטה לקוות שבמסגרת ההסכמה לגבי הסכומים המדוייקים שהצדדים הבטיחו להגיע אליה על פי העקרונות שיקבעו על ידי בית המשפט, יגיעו הצדדים להסכם גם בעניין זה באופן שהחיוב בריבית פיגורים או בהצמדה וריבית לפי הוראות חוק הרשויות המקומיות יחולו על היתרות מסוף כל שנת כספים והצדדים יגיעו לידי הסכם לגבי דרך חישובם בתוך כל שנת כספים. סיום נראה לי כי בהחלטות שפורטו לעיל ניתן מענה לשאלות העקרוניות שב"כ הצדדים ביקשו שבית המשפט יכריע בהם ולכן ובהתאם להסכם ביניהם יהיה עליהם עתה להגיע לסכומים המדוייקים של התביעות ההדדיות ואז יתן לכך בית המשפט תוקף של פסק דין סופי. כאמור, אם במסגרת יישום העקרונות וקביעת הסכומים המדוייקים יתעוררו עוד שאלות מסויימות שהצדדים לא יצליחו להגיע להסכם בקשר אליהם ויחייבו הכרעה של בית המשפט יוכלו לפנות לבית המשפט בעניין זה. הוצאות המשפט יקבעו לאחר השלמת קביעת החיובים הכספיים ולצורך זה ולצורך מתן פסק הדין הסופי יקבע מועד לתזכורת למועד שהצדדים יסכימו עליו.שאלות משפטיותארנונהבניין