פסק דין א. ההליך ועובדות הרקע. זוהי תובענה למתן פסק-דין הצהרתי המצהיר, כי חיובי הארנונה בה חייבה עירית חיפה (להלן: "העיריה") את התובעת בשנים 95-99 הם בלתי סבירים וכי העיריה היפלתה לרעה את התובעת ביחס לחניונים אחרים בחיפה. העתירה הוגשה טרם כניסתו לתוקף של חוקי בתי המשפט לענינים מנהליים התש"ס2000- (11.1.01). התובעת החזיקה וניהלה בזמנים הרלבנטיים לכתב תביעה זה חניון ברח' עין דור 19 בחיפה (להלן: "החניון"), החניון משמש כחניון בתשלום וקיבולתו לתקופה הרבלנטית לתביעה זו ועד היום, הינה 25 מקומות חנייה באופן מקסימאלי. הנתבעת קבעה החל משנת 1988 כי לענין מס הארנונה שיטחו של החניון הינו 1,200 מ"ר, ומכאן שלפי תחשיב זה על התובעת לשלם ארנונה בהתאם. עד שנת 93 (כולל), זכתה התובעת להנחות שנתיות שונות. ההנחות ניתנו עפ"י החלטת הועדה להנחות לעסקים, לפי שיקול דעת חבריה שהינם חברים במועצת העיריה ובהסתמך על מסמכים שונים שהוצגו להוכחת מצבו הכלכלי של העסק. החל משנת 1994 ואילך, נאסרה הענקת הנחות כלשהן אלא על פי הסמכה מפורשת בחוק ובתקנות. ואכן, המחוקק הסדיר הנושא בתקנות הסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה) (להלן: "התקנות"). מאחר ותקנות ההנחה לא כללו, ועדיין אינן כוללות, הנחה לעסקים כאמור, הרי שנאסר על הרשות להמשיך ולהעניק הנחות אלו. ביום 5.9.95 פתחה התובעת בהליכי השגה על הארנונה לשנת 95. ההשגה נדחתה. התובעת הגישה ערר. הערר נתקבל בחלקו. ערעור על החלטת ועדת הערר נדחה על-ידי בית-משפט זה ביום 28.12.99 (ע"ש 5298/99 ד.ג.ש חניונים נ. מנהל הארנונה בעירית חיפה תק'-מח' 99(4) 1583)). יודגש, כי בערר ובערעור לא נדונה כלל שאלת סבירות הארנונה, אלא דובר על השטחים שניתן למסותם, ובעיקר נסב הדיון על השאלה אם יש למסות את שטחי המעברים ובאיזה שיעור. השאלות המתעוררות בהליך זה לא נידונו בהליכים הקודמים. יצוין, כי החל משנת 2000, שונתה בצו המיסים שיטת החיוב של חניונים, באופן שהחישוב נעשה לפי מספר מקומות החנייה התקניים כפול 25 מ"ר. ב. עיקרי טענות התובעת. 1. הטלת הארנונה על התובעת לוקה בהפליה לעומת חיוב הארנונה לגבי חניונים אחרים. בעיקר, מופנית תשומת הלב לקריטריונים שנקבעו לגבי החיוב בארנונה של מגדל הנביאים ברח' חורי 2 חיפה, בו הפחיתה העיריה שטח של 45% בגין שטחי מעברים ושטחים ציבוריים, למרות שכל המעברים בו משמשים רק את באי החניון. גם החניונים של פריצקר ברח' אורן 25 וחניון בתל-מאנה 23 וכן חניון בקניון לב המפרץ, זכו להנחה מופלגת. בחניון האחרון, מגיעה ההנחה לכדי 90% משטחי החנייה, בטענה שהינם משמשים לא רק לצרכי החניון עצמו. גם המעברים בתוך הקניון זכו להנחה משמעותית בגין אותו נימוק, זאת בניגוד להילכת מליסרון בביהמ"ש העליון (ע"א 9386/96 מליסרון נ. עירית ק. ביאליק, פ"ד נ"ה(1) 156), שבה נקבע כי הקניון נושא בנטל הארנונה. בצו המיסים לשנת 2000, נקבעה אבחנה בין חניונים בתשלום או ללא תשלום המחויבים לפי 25 מ"ר לכל מקום חנייה, למעט קניונים במרכזי קניות הממוסים ב- 10% משטחם בלבד. 2. הארנונה המוטלת על התובעת לוקה בחוסר סבירות. העיריה, חייבה את התובעת בשנת 1998 בגין כל מ"ר בסכום של 43.2 ש"ח. יוצא איפה, כי החניון של התובעת אמור לשלם עבור ארנונה, עפ"י תחשיב הנתבעת סכום של 62,769 ש"ח לשנה עפ"י חיוב של 1,200 מ"ר. חוסר הסבירות מתבטא גם ביחס שבין הכנסות התובעת והחיוב שהנתבעת מבקשת לחייבה בגין ארנונה ובעיקר בגין שטחי המעברים המהווים מעל 50% מהשטח המחויב. בשנים 1997-1995 הגיעו הכנסות התובעת בכל שנה בניכוי הוצאותיה התפעוליות לסך 150,000 ש"ח, וזאת לפני תשלום שכרו של מנהל התובעת, לפני החזר השקעה של הבעלים, לפני קיזוז עלויות מימון, לפני תשלום מס ולפני תשלום ארנונה. הנתבעת דרשה סכום ממוצע רב שנתי של כ- 50,000 ש"ח המהווה כשליש מסך כל ההכנסות, כמפורט לעיל. להלן מציגה התובעת, פירוט הכנסות וחיובים לכל אחת מהשנים הבאות: בשנת 1995 - הכנסות בניכוי ההוצאות 153,014 ש"ח. חיוב בארנונה 36,060 ש"ח שהם 23.57% נומינאלית. בשנת 1996 - הכנסות בניכוי ההוצאות 152,176 ש"ח. חיוב בארנונה 42,024 ש"ח שהם 27.62% נומינאלית. בשנת 1997 - הכנסות בניכוי ההוצאות 146,118 ש"ח. חיוב בארנונה 49,152 ש"ח שהם 33.64% נומינאלית. התובעת ציינה את חובה באחוזים נומינאליים כדי להדגיש את העובדה, כי החיוב בארנונה מבוצע בתחילת השנה וההכנסות מתקבלות במהלך כל השנה, מכאן שאם נתיחס לתשלום הריאלי של הארנונה ביחס להכנסות ובניכוי ההוצאות התפעוליות, יתברר כי הסכום בו מחוייבת התובעת בגין ארנונה גדול לפחות ב- 10% נוספים מעל לחיוב הנומינאלי. החניון מנוהל על ידה וע"י אנשיה ביעילות מיטבית ואין לטעון על ניהול שאינו מפיק הכנסה מקסימלית. הנתבעת מחייבת את התובעת בסכום העולה על 35% מההכנסות. מה היה קורה לו החניון היה מנוהל שלא במיטבו? "שותפות" בין התובעת לנתבעת ביחס כזה מעידה על חוסר סבירות קיצוני. לא ניתן כל שירות על-ידי הנתבעת לתובעת. הנתבעת, אימצה כנראה את טענות התובעת, אם כי לא באופן מפורש וקבעה בצו המיסים לשנת 2000, כי חיוב חניונים לא יהיה מעתה לפי השטח הקבוע בנסח המקרקעין אלא יקבע לפי מספר מקומות החנייה בחניון. כל מקום חנייה נקבע בגודל אחיד של 25 מ"ר, תוך שהנתבעת לוקחת בחשבון את מקום החנייה הדרוש למכונית (12 מ"ר לערך) ואת השטח היחסי בשטחים המשותפים ובנתיבי המעבר הנדרשים לכל מכונית. כך שאם חניון יכיל 10 מקומות חנייה, ישלם ארנונה לפי 250 מ"ר. כלל לא חשוב מהו שטחו של החניון בפועל ומהו השטח הרשום בנסח המקרקעין והרי בדיוק לענין זה טענה במשך שנים התובעת כי אין לחשב שטח אלא את מספר מקומות החנייה בפועל. מספר מקומות החנייה המדודים ע"י הנתבעת בחניון של התובעת נקבע על-ידי הנתבעת כעומד על 25 מקומות חניה בלבד. אשר על כן, פחת הסכום בו מחויבת מחזיקת החניון מסכום של 62,769 ש"ח בשנת 98 לסכום של 29,668 ש"ח בשנת 2000. מתחשיב זה עולה בבירור כי במהלך השנים בהם התעקשה התובעת שלא לשלם את החיובים העודפים, מיסתה הנתבעת את התובעת באופן בלתי סביר לחלוטין, בעודה גובה ממנה למעלה מפי שניים מהחיוב האמיתי, שהיא עצמה הגיעה אליו לאחר שהבינה כי החיוב הקודם הינו בלתי הגיוני. לא ניתן להתעלם מתהליך קבלת ההחלטה לענין שיטת החישוב החדשה. ההחלטה נתקבלה ביום 18.11.99 עפ"י פרטיכל ועדת כספים מס' 14/99 של העיריה. על סדר היום היה צו המיסים לשנת 2000. מ"מ גיזבר העיריה, מר רוזין, פותח ומפרט את ההעלאה במיסים, שתעמוד על תוספת הגדלה של 1.2%. באותו מעמד מודיע מר רוזין על שינוי שיטת המדידה של חניונים, שיטה שמביאה מיידית להפחתה משמעותית עד מאוד מגבייה מחניונים, שכן במקום מדידת השטח וחיובו, מודדים את מקומות החנייה בפועל ומחשבים לפי 25 מ"ר לכל חנייה. התובעת היתה אחד החניונים הבודדים שמוסו עפ"י השטח באופן מלא, בניגוד לחניונים אחרים, כאמור בפרק על טענת אי השוויון, שם קיבלו חניונים אלה הנחות עפ"י הפחתת שטחיהם הממוסים. כתוצאה משיטה זו משלמים מפעילי החניון רק מחצית מהסכום בו חוייבה התובעת על-ידי העיריה לפני שינוי שיטת החישוב, שכן מספר מקומות החנייה של התובעת עומד על 25 ובמכפלה של 25 מ"ר לחניה, הרי שהשטח המחוייב בארנונה הינו 625 מ"ר בלבד ולא 1,200 כפי שחייבה העיריה את התובעת עד היום. 3. התובעת זכאית להעלות את טענותיה לגבי שנות מס קודמות, שכן היא לא ישבה בחיבוק ידיים, אלא ניהלה מאבק ממושך כולל הגשת השגה וערר שבו נטענו גם טענות של חוסר סבירות והפליה שועדת הערר וביהמ"ש בערעור לא היו מוכנים לדון בהם, וסירוב לשלם את מלוא המיסים המופרזים, דבר שהביא להגשת תביעה על-ידי העיריה נגדה שבו נתבע סכום של 77,498.62 ש"ח ליום 31.7.95 ותביעה שכנגד של התובעת כנגד העיריה ע"ס 131,700 ש"ח (ת"א 1526/95). יצוין, כי ניתן פסק-דין חלקי לטובת העיריה ע"ס של 20,311.6 ש"ח בגין שטח של 580 מ"ר. הדיון בהליך זה מעוכב בגין השנים 1989-1993, שכן הצדדים ממתינים להחלטה בתיק הנוכחי. התביעה הנוכחית הוגשה אמנם רק ביום 7.11.00, אך היא מהווה אך נדבך אחד במאבקה של התובעת כנגד הארנונה שהוטלה עליה בשנים נשוא התובענה הנוכחית. ג. טיעוני העיריה. 1. קיומו של פסק-דין חלוט בע"ש 5298/99 מונע דיון חוזר בארנונה לשנים קודמות. 2. כדי לזכות בטענה של הפליה, יש להראות שהנתונים של הנכסים העומדים להשוואה הם שווים לנכסי התובעת. 3. העיריה אינה מכחישה כי לפני כ- 11 שנה נערכו תיקונים בפרטי חניון מגדל הנביאים, אך גם החיוב של התובעת עצמה תוקן מספר פעמים. מדובר לגבי חניון מגדל הנביאים בהפחתה של דרכי גישה למקלטים ולמחסנים כלליים, להבדיל משטחי מעברים, דהיינו - לא הופחתו שטחים הנכללים בשימוש החניון עצמו. 4. התובעת לא הוכיחה קיומם של קשרים כלשהם בין מי מגורמי העירייה ליתר החניונים ששמותיהם הופרחו לחלל האויר, וזאת למרות שהטיחה האשמות קשות וחסרות תקדים. גם לגבי החניון ברח' אורן, לא הוכיחה התובעת העדפה פסולה. 5. שטחי החיוב של חניון התובעת הופחתו באפריל 1990 מ- 1546 מ"ר ל- 1,200 מ"ר, שלא לדבר על ההנחות שניתנו לתובעת עד 1993 (ועד בכלל), דבר שנאסר כאמור בהמשך. 6. אשר לקניון לב המפרץ, מדובר בחניון פתוח ללא תשלום המחויב בדרך כלל בתעריף עסקי לנכסים בחניון, סיווג היקר בהרבה מסיווג חניונים תמורת תשלום בו סווגה וחויבה התובעת. מאחר ותעריף החיוב החל על קניונים הינו גבוה באופן יחסי (ובאופן משמעותי מהתעריף שחל על חניון התובעת) הרי שנקבע לפני שנים בחיפה ששטחים מסוג זה בקניונים יחוייבו רק ב- 10-15% משטחם המלא. 7. אשר לטענה בדבר חוסר סבירות, רק אי סבירות מהותית או קיצונית תצדיק התערבות בית-המשפט. מדובר בחיוב לפי תעריף "חניונים תמורת תשלום", שהינו אחד התעריפים המוזלים בתקנות הסדרים במשק המדינה העוסקות בארנונה. שיטת החיוב לפיה מחוייבים בארנונה הן שטחי החניה והן שטחי המעברים הצמודים להם, אף היא סבירה והגיונית. נתיבי המעבר בחניון מהווים חלק אינטגרלי ובלתי נפרד משטחי החניון והשימוש בהם שלוב וכרוך בשימוש שנעשה בשטחי החניה המסומנים, שהרי ללא נתיבי המעבר אין זכות קיום עצמאית לשטחי החניה המסומנים. כאן גם המקום להפנות להגדרת "מקום חניה" בסעיף 158א(1) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה1965- שם מוגדר "מקום חניה" כ"שטח המיועד לחניית כלי רכב, הכולל שטח החניה ואת שטח התמרון לכניסה ויציאה של כלי רכב". כך גם בענין ע"ש 630/96 תכן חברה כלכלית בע"מ נ. מנהל הארנונה עירית תל-אביב יפו תק'-מח' 99(3) 3149, שם נבחנה המשמעות הפונקציונלית שיש לייחס לנתיבי המעבר בחניון, ונמצא כי הינם מהווים חלק בלתי נפרד מהחניון. גם בענינה של התובעת קבע בית-משפט זה, שאין מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר שמשמעותה היא למעשה שהמערערת היא הנהנית העיקרית מהמעברים ולכן מן הדין שהיא תשא בנטל המס בגינם, ולא הציבור הרחב (ע"ש 5298/99). אין רלבנטיות לנתוני הרווח וההפסד של התובעת בכל מקרה. 8. העיריה מביעה ספקות לגבי נתוני הרווח שהוצגו על-ידי התובעת, כאשר החניון הנ"ל מושכר כיום למפעיל המשלם תמורתו לתובעת שכירות חודשית בסך 7,500 דולר ארה"ב, הווה אומר למעלה מ- 35,000 ש"ח עבור חודש שכירות. נתון זה עולה מהסכם השכירות שהעבירה התובעת בזמנו לעיריה. קשה להאמין, אם כן, שסך כל ההכנסות השנתיות לפני הוצאות תפעול מגיעות כדי 150,000 ש"ח, כפי שנטען בסיכומים, שאם כן כיצד ומהיכן משולמים דמי השכירות החודשיים. 9. אין להסיק מהתיקון שהוכנס לצו הארנונה החל משנת 2000, כי המצב קודם התיקון היה נגוע בחוסר סבירות. מה גם שהתיקון אינו ברוח הטענות שנטענו על-ידי התובעת בעבר, טענות לפיהן אין לחייב בכלל עבור שטחי המעברים, או לחילופין לחלקם בין מחזיקים נוספים, לפי חלק יחסי. ד. הראיות. התובעת צירפה לתביעתה שורה של מסמכים הכוללים את כל ההליכים בועדת ערר: בערר ארנונה 59/95 ובערעור 5298/99 בפני בית-המשפט המחוזי וכן את התביעה והתביעה שכנגד בת"א 15267/95 של בית-משפט השלום בחיפה, דו"ח הכנסות והוצאות מהפעלת החניון מאושרים ע"י משרד רו"ח הורביץ, אושרת, מגר, אפלקר ושות', מכתב העיריה מיום 2.10.00 המתיחס לדו"ח פיקוח מיום 29.8.00 לפיו החיוב של התובעת עודכן כדלקמן: העידכון לפי 625 מ"ר בסיווג ע3- (25 מקומות חניה - 25 מ"ר לכל מקום חניה), (במקום 1236 מ"ר), בפריט חיוב חניונים, וזאת מתחילת החיוב - 1/1/2000. בעקבות העדכון זוכה חשבון התובעת בסך של 29,004.17 ש"ח, ערך 1/2000 בגין התקופה 1/1/2000 - 31/12/2000. החיוב השנתי הנומינלי המתוקן הינו עתה בסך של 29,668.75 ש"ח, ערך 1/2000 (מקודם 58,672.92 ש"ח). יתרת החוב בחשבון הארנונה שעל שם התובעת עד 31/10/2000 בסך 25,319.00 ש"ח, ערך 10/2000. יתרת החוב עד 31/12/2000 בסך 30,286.91 ש"ח, ערך 10/2000". העיריה הגישה תצהיר של הגב' בת שבע קיוויתי, מנהלת אגף הגבייה בעיריה. תצהיר זה כולל טיעון משפטי. נתיחס רק לחלק העובדתי שבו, ואלה עיקרי הדברים: אמות המידה על פיהן חויב חניון התובעת נוהגות כלפי כלל החניונים בעיר, במגבלות התיקון שנתקבל בצו הארנונה החל משנת 2000 ואילך בלבד. מבדיקת חיוב בארנונה של חניון מגדל הנביאים עולה, כי לפני כעשר שנים וזמן לא רב לאחר פתיחתו של החניון, תוקן חיוב הארנונה של החניון והופחתו שטחים מסוימים. המצהירה אומרת, כי למרות נסיונות רבים לא עלה בידה לאתר החומר הארכיוני עליו נסמכת אותה פעולה. לפיכך, פנתה אל מי ששימש בעבר מנהל הארנונה מר דוקן, אשר ציין בפניה כי, למיטב זכרונו, תוקן בזמנו החיוב לאחר שנתקבלו מקצת טענות חניון מגדל הנביאים ועל סמך מפות שהוצגו בפני העיריה ובדיקות שנערכו. מר דוקן פירט עוד, כי בשום אופן לא היה מדובר על הפחתת שטחי התמרון בין משבצות החניה וכי דובר, כפי הנראה, בהפחתת שטחים שונים שנמצא בפועל כי שימשו כמקלט, מחסנים, דרכי גישה להם וכן שטחי פריקה וטעינה. פעולת העדכון נערכה לאחר בדיקה פרטנית בנכס ומכל מקום, לא היתה פרי יחסים קרובים כאלה או אחרים, ולמעשה אף ההיפך הוא הנכון. על סמך ידיעה אישית אומרת הגב' קיוויתי, כי חניון מגדל הנביאים משתרע על פני שטח הגדול פי כמה מחניון התובעת. כמו כן, מדובר בחניון בעל אפיונים מיוחדים, שכן הוא שוכן מתחת למרכז קניות ומשמש ומשרת אותו כדרך גישה ומשטחים לפריקה וטעינת משאיות. את קומות החניון הסגור סובבים שטחי קרקע פתוחים ונרחבים אשר אינם מהווים, בהכרח, חלק משטח החניון. מן האמור לעיל עולה, כי לא ניתן לגזור גזירה שווה בין חניון התובעת לחניון מגדל הנביאים ומכאן שאין לדבר על הפליה. באשר לחניון רחוב אורן, נמצא שבעבר הוחלט לחייב השטח בשיעור מופחת. על אופן החיוב האמור הוסכם בישיבה שנערכה לפני כשמונה שנים בהשתתפות הגורמים הבכירים והמוסמכים בעיריה לענין קביעת ארנונה, כאשר בישיבה נטלה חלק היועצת המשפטית דאז, עו"ד יפה הורוביץ ז"ל. אותה ישיבה כונסה על מנת לבחון טענות מפעילי החניון כי החניון פתוח ללא תשלום ללקוחות חנות הסופרמרקט הסמוכה וכמו כן ישנו חיוב על פי פסק-דין לאפשר זכות חנייה לדיירי הבניינים הסמוכים. לפיכך, ניתן היה לומר כי למעשה החניון אינו מתפקד כחניון מסחרי רגיל. לגבי חניון בית חולים כרמל, לא נמצא מאומה. חניון קניון לב המפרץ, המוזכר אף הוא בתובענה, בשונה משאר החניונים המוזכרים לעיל וחניון התובעת בכלל זה, מחוייב בפריט "מרכזי קניות" על פי שיטת החיוב הנקובה בצו הארנונה ובתעריפים המצויינים שם. שיטת החיוב למרכזי קניות קובעת כי יחוייבו רק 10% משטחי החניון אך שטח זה יסווג כ- ע1- (נכס בקומת קרקע) בתעריף "עסקים", סיווג היקר פי כמה מסיווג "חניונים תמורת תשלום" בו סווגה וחוייבה התובעת. שיטת החיוב הנוהגת לגבי מרכזי קניות חלה רק על חניונים ללא תשלום, דהיינו הפתוחים לשימוש כל חינם אין כסף. לא ניתן להחיל אותה שיטת חיוב וכן אותם תעריפים על חניון כדוגמת חניון התובעת ועל חניון פתוח במרכז הקניות. הבדל מהותי נוסף בין השניים הוא היקף השטחים הנרחב. חניונים פתוחים במרכזי קניות מתאפיינים בריבוי שטחים, לרוב עשרות אלפי מטרים, בעוד שחניון התובעת שטחו נע סביב 1,000 מ"ר בלבד. מהבדלים מהותיים אלה ונוספים נגזרה שיטת חיוב אחרת, שכן אין חולק שלא ניתן לכלול נכסים כאמור באותו סוג. בשטח חיפה חניונים תמורת תשלום רבים ונוספים המחויבים כולם על פי התעריפים הקבועים בצו ואמות המידה הנקוטות ומקובלות על פי כל דין, ולא בכדי התובעת אינה מתיחסת לנכסים אלו. הגב' קיוויתי מציינת, כי גם חיובי הארנונה של הנכסים שתוארו לעיל ואשר התובעת מבקשת להטיל בהם דופי, אין כל פסול בהם שכן מדובר, לפי מיטב הבנתה, בהחלטות מודעות ומוסמכות תוך שקילת שיקולים עניניים ולגופו של כל נכס ונכס. גם לגבי חיוב הארנונה של התובעת נערך תהליך בדיקה ובחינה דומה ונמצא כי החיוב הינו כדין. טענותיה של התובעת בדבר הטלת הארנונה עפ"י "שיקולי מקורבות בלבד ולא כל שיקול אחר" מקוממת ומלעיזה כאחד. חיובי הארנונה נקבעים עפ"י הקריטריונים הקבועים בחוק, בתקנות ובצו הטלת הארנונה תוך יישום כל אלה על נתוניו היחודיים של כל נכס ונכס. "שיקולי מקורבות" אינם, ומעולם לא היו, בגדר השיקולים שנלקחים בחשבון על-ידי העירייה ואגף הגבייה בעת קביעת חיוב הארנונה. המצהירה נחקרה על תצהירה (ישיבה 11.12.01) ואמרה, כי בחניון הנביאים התברר שיש מקלטים ומחסנים ודרכי גישה אליהם שאינם משמשים לחנייה. בקשר לכך נערכה הודעה מתומצתת (ת1/). בהודעה זו מדובר באופן כללי על "הפחתת שטחי מעברים ושטחים ציבוריים" (ע' 3-4). להפחתת השטחים האמורים קדם ויכוח (ע' 4). אשר לחניון שברח' אורן (חניון פריצקר), הופחת 85% מהשטח, וזאת לאחר ישיבה אצל גזבר העיריה דאז מר שמעון רוט שהוא לא השתתף בה. חלק מהשטחים בחניון לא נפתחו לשימוש מעולם. כמו כן, הוצג על-ידי בעלי החניון פסק-דין המחייב אותם בהעמדת שטחי חנייה לרשות דיירים בסביבה ללא תשלום (ע' 4). לגבי התובעת היא הורידה שטחים של מחסנים והציעה לתת הפחתה ככל שהדבר נוגע לדרכי גישה למחסנים אלה. היא הפחיתה גם שטח של בריכה (ע' 5). לפיכך, הופחת השטח המחויב מ- 1,546 מ"ר ל- 1,200 מ"ר וזאת מאפריל 89 (ע' 6). ה. דיון ומסקנות. 1. במישור העקרוני, התובעת זכאית להעלות את טענותיה כנגד חיוביה בארנונה בשנים 95-99 מטעמים של הפליה וחוסר סבירות. בהליכי ההשגה, הערר והערעור, ניסתה התובעת להעלות טענות מטענות שונות, בין היתר ניסתה להעלות טענות של חוסר סבירות והפליה. ועדת הערר לא נזקקה לטענות אלה בסוברה שאין היא מוסמכת לדון בטענות מסוג זה וביהמ"ש המחוזי בערעור (ע"ש 5298/98 הנ"ל), הצדיק את עמדת הועדה בהוסיפו ש"אין כמובן מניעה לכך שהמערערת תפנה בעתירה לבג"צ או גם בתובענה לביהמ"ש המחוזי (שגם לו סמכות בענינים מנהליים - - ) להצהיר כי צו המיסים או דרכי הפעלתו על ידי העיריה נגועים בחוסר סבירות ובהפליה". 2. אין לראות התביעה הנוכחית כנגועה בשיהוי, שכן טענת שיהוי מבוססת על ההנחה, כי התובע ויתר או זנח את תביעתו, או שהצד השני הניח עקב מעבר הזמן, כי התובע משלים עם מצב הדברים, ועל פי הנחה זו פעל ושינה מצבו לרעה. במקרה הנוכחי, הפגינה התובעת במהלך כל השנים את עמדתה כי החיוב המוטל עליה מופרז ובלתי סביר וגם אם הלבישה טענות אלה בנימוקים שונים מאלה שהיא מעלה היום, היתה העיריה מוזהרת ועומדת שאין התובעת משלימה עם תוכנם של צווי המיסים בשנים נשוא התביעה ודרכי ישומם על החניון המוחזק על ידה. כך שברור היה לעיריה שאין כל ויתור מצד התובעת וכן אין היא יכולה לטעון שהיא הסתמכה על התנהגותה של התובעת ושינתה עקב כך את מצבה לרעה. נדון איפוא בטענות התובעת לגופן. 3. נפתח בטענת חוסר הסבירות. הלכה פסוקה היא, כי לעיריה שיקול דעת רחב בבואה לקבוע את אמות המידה להטלת חיובי ארנונה והתערבות בית-המשפט בשיקוליה של העיריה מוצדקת רק כאעשר החלטת העיריה בנושא זה מגיעה כדי חוסר סבירות קיצונית (ראה לאחרונה ע"א 565/00 עירית קרית אתא נ. אדוארד חרס (טרם פורסם) וכן ת"א (חי') 776/00 עמ"ן 410/01 גולדהמר ואח' נ. עירית חיפה (פיסקה 1 לפרק דיון ומסקנות)). 4. עצם העובדה, כי חלה תפנית בעמדת העיריה ובשנת 2000 קבעה דרך חיוב חדשה המקילה עם המערערת לעומת צווי המיסים הקודמים, אינה מצביעה בהכרח על כך שאמות המידה הקודמות היו בלתי סבירות באופן קיצוני (או מהותי) ועם זאת, כאשר הפער העולה מההשוואה בין דרך החישוב הקודם לבין זו החדשה גדול מאד, יש בכך להוות חיזוק לטענות אי הסבירות המופנות כלפי השיטה הישנה. אמרנו "חיזוק", ללמדך, שקודם לכן יש להצביע על אי סבירות בולטת לפי צורת החיוב הקודם באורח עצמאי, ורק אז אם נותר היסוס או ספק אם אי הסבירות הגיעה לדרגה המצדיקה התערבות, יש בכוחו של "החיזוק" האמור, להטות את הכף ולהסיר את הספק או ההיסוס (השוה בג"צ 547/84 עוף עמק נ. המועצה המקומית רמת ישי פד"י מ(1) 113, לגבי המצב ההפוך של עליה דרסטית בשיעור הארנונה לעומת שנים קודמות). 5. בבדיקת הטענה כי השיטה הישנה נגועה בחוסר סבירות מהותית, יש לציין, כי פסק דיני בע"ש 5298/99 הנ"ל אין בו כדי לדחות מניה וביה את טענות התובעת. כאמור, לא עלתה שאלת הסבירות של החיוב אלא נידונה שם ונדחתה טענת התובעת כי המעברים הם בגדר "רחוב", המוצא מהגדרת נכסים בסעיף 269 לפקודת העיריות. פסיקתי נסמכה על הילכת ע"א 9368/96 מליסרון הנ"ל, כפי שנפסקה על-ידי כב' השופטת דורנר. כמו כן, נדונה ונדחתה טענת התובעת בדבר חלקה היחסי בחיוב לעומת מחזיק אחר. הטענות של המערערת בהליך הנוכחי, הן שונות. אין היא טוענת כי המעברים הם בגדר "רחוב" ולכן פטורות מארנונה מכל וכל, אלא שהיה מקום לחייבה בשטח של 25 מ"ר לכל מקום חנייה תקני ומאחר וברשותה 25 מקומות חנייה תקניים, הרי יש לחייבה לפי שטח של 625 מ"ר ולא בכ- 1,200 מ"ר כפי שחויבה בשנים נשוא התובענה. אכן, השטח של 25 מ"ר לחניה אינו שרירותי, שכן הוא השטח שלפי דעת רשויות התכנון כולל הן את משבצת החנייה כ- 12 מ"ר והן את שטח התימרון (ראה הגדרת "מקום חנייה" בתוספת לתקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חנייה התשמ"ג1983- והשוה גם ת"א (חי') 776/00; עמ"ן 410/01 אבי גולדהמר הנ"ל פיסקה 4ח' לפרק דיון ומסקנות), אך אין לראות גם אי סבירות מהותית לחיוב של 85% משטחי המעברים (מע"ש 5298/99 עולה שביתרת 15% חויבה תה"ל) המשמשים מטבע הדברים בראש ובראשונה את החניון, שהרי באיו והמשתמשים בו אינם "צונחים" אליו מהאויר. לשון אחרת, העובדה שבעבר לא חויבו רק שטח החניון בצירוף שטח התמרון (יחד 25 מ"ר לחניון) אלא גם חלק יחסי משטח המעברים אינה כשהיא נבחנת כשלעצמה (וללא השוואה לנתונים אחרים) - חורגת ממתחם הסבירות. אני סבור, אמנם, כי יש מקום ליתן תמריצים למחזיקי חניונים בתשלום שבכוחם להקטין משמעותית את מצוקת החנייה בעיר חיפה (והשווה ת"א 776/01; עמ"ן 410/01 גולדהמר הנ"ל סעיף 4(ב) בפרק דיון ומסקנות) וזהו כנראה הרקע לצו המיסים של שנת 2000 שלמעשה פטר את התובעת מתשלום עבור המעברים, אך העדר תמריץ דומה בצווי המיסים בשנים קודמות, אין לראות בו החלטה החורגת ממתחם הסבירות. המודד של היחס בין הכנסתה של המערער, לבין גובה הארנונה הוא קריטריון שלא מובא בחשבון בדרך כלל בבדיקת סבירות הארנונה מן הטעם שאין בידי שלטונות הארנונה וגם לא בידי בית-המשפט הכלים לקבוע אם ההכנסה שהופקה היא הכנסה האופטימלית שניתן להפיק מהחניון, או שמא נקבע גובהה על ידי ניהול בלתי יעיל או מפאת סיבות זמניות כגון מחלת אחד הבעלים, משבר כלכלי חולף וכיו"ב סיבות. אכן, הפער בין תוצאות המס של צווי המיסים בשנים הקודמות וצו המיסים של המערער הוא ניכר ביותר, אך כפי שציינו, פער זה יכול לחזק את "היש" (חוסר הסבירות הטבוע לפי הטענה בצווי המיסים הקודמים), אך מקום שאין בסיס מספיק ל"יש", אין ל"חיזוק" "אילן להיתלות בו", ובו לכשעצמו אין די. 6. אשר לטענת ההפליה, לא נראה לי כי היא בוססה די צורכה. לגבי חניון מגדל הנביאים, לא הוכח שהשטחים שהופחתו היו מעברים המשמשים את החניונים עצמם, אלא יש רגליים לדבר שדובר בדרכי גישה למחסנים מקלטים ובמקרה שלפנינו, לא הובאו ראיות למצב בדבר שטחי מחסנים ומקלטים ודרכי גישה אליהם ועם זאת, הופחתו בשנת 90 השטחים המחויבים אצל התובעת מ- 1,546 מ"ר ל- 1,200 מ"ר, בשים לב לקיומם של מחסנים ובריכת מים. חניון "לב המפרץ", אינו עסק של חניון בתשלום ולכן אינו יכול להוות בסיס להשוואה. באשר לחניון אורן פריצקר, הוסברו לעיל הנסיבות המיוחדות שהצדיקו את הפחתת השטחים: דהיינו, אי פתיחת חלק מהם לקהל וחיוב המחזיקה לאפשר חנייה של דיירים ללא תשלום. לפיכך, גם טענת ההפליה אינה עומדת למערערת. התביעה נדחית. בשים לב לצורך שבחשיבותו הכירה גם העיריה החל משנת 2000 ל"תמרץ" חניונים בתשלום, אני נמנע מלחייב את התובעת בהוצאות. ארנונהחניון (ארנונה)חניון