1. לפני תביעה למתן צו עשה לביצוע תיקונים בבניין שבו מתגוררת התובעת, אשר עילתה בחוזה השכירות של התובעת ובחוק הגנת הדייר [נוסח משולב} התשל"ב - 1972. 2. הנתבעת מס' 1 (להלן: "הנתבעת") היא הבעלים של הבניין, הנמצא ברחוב מלכי ישראל 48 ירושלים (להלן: "הבניין"). התובעת היא דיירת מוגנת בדירה, הנמצאת בקומת הקרקע בבניין. היא רכשה את זכויותיה פי חוזה שכירות עם הנתבעת, אשר נכרת ביום 30/5/95 (להלן: "חוזה השכירות"). הנתבעים 3-2 הם דיירים מוגנים בדירה, הנמצאת מעל לדירת התובעת בבניין. 3. התובעת טוענת, כי מזה 4 שנים, היינו, משנת 1997, כשנתיים לאחר כניסתה לדירה, דולפים לדירתה מים מקירות חיצוניים וכן מדירתם של הנתבעים מס' 1-2. דליפת המים גרמה לנזק רב לדירה והסבה לה ולבנה החולה עוגמת נפש וטרחה. כמו כן, לאחרונה התגלו בדירה סדקים, המסכנים את יציבות המבנה כולו. התובעת דרשה מהנתבעים לפעול לתיקון הטעון תיקון, אך דרישותיה לא נענו. מכאן תביעתה לחייב את הנתבעים בביצוע כל התיקונים הדרושים. יוטעם, כי במסגרת סיכומיו צימצם בא כוחה המלומד של התובעת את דרישת הסעד רק כלפי הנתבעת, היינו, התביעה נגד הנתבעים מס' 2 -3 נזנחה. ועוד יצוין, כי בכתב התביעה נדרש בנוסף לביצוע בעין גם סעד של פיצוי כספי, אולם סעד זה נזנח כלפי כל הנתבעים. לא נותרה, איפוא, אלא העתירה לביצוע תיקונים, המכוונת, כאמור, רק כלפי הנתבעת. טענות הצדדים 4. התובעת מנסה לבסס את אחריותה של הנתבעת לביצוע התיקונים על שני המקורות הבאים: א. חוזה השכירות משנת 1995, אשר בנספח לו הוסכם, כי: "הישיבה תתקן חדירת רטיבות מקירות חיצוניים". ב. הוראתו של סעיף 68 (א) לחוק הגנת הדייר, בשילוב עם תקנות הגנת הדייר (החזקת הבית ותיקונים) תשל"א - 1971. 5. בכתב הגנתה, כמו גם במהלך ישיבות קדם המשפט, לא כפרה הנתבעת בחובתה לבצע את התיקונים הדרושים, אך התנתה זאת בכך שהתובעת תפקיד בקופת בית המשפט 50% מעלותם המשוערת, וזאת כפי שמתחייב, לשיטת הנתבעת, מחוק הגנת הדייר. אשר לטענת התובעת המסתמכת על חוזה השכירות משיבה הנתבעת, כי מקורה של הרטיבות אינו בקירות חיצוניים. לחילופין נטען על ידה, כי התחייבותה הנדונה בחוזה השכירות: לתקן "חדירת רטיבות מקירות חיצוניים", התייחסה "לרטיבות ספציפית במקום ספציפי" ואין מדובר בהתחייבות ארוכת טווח (דברי ב"כ הנתבעת בעמ' 2 לפרו' ש' 27). במסגרת סיכומיו הוסיף וטען בא כוחה המלומד של הנתבעת, לראשונה, כי בית משפט השלום אינו מוסמך לדון בתביעה, שכן מדובר בעניין המסור לסמכותו הייחודית של בית הדין לשכירות. 6. נתבעים מס' 2 - 3 כפרו בכתב הגנתם בחבות כלשהי כלפי התובעת. בסופו של יום, ומאחר שבסיכומיה זנחה התובעת את דרישתה לסעד נגדם, לא עתרו אלא להוצאות. בה בעת נתנו את הסכמתם לכך שהנתבעת תיכנס לדירתם לצורך ביצוע תיקונים, תוך שציינו שאם יהיה צורך בדירה חילופית אזי הינם עומדים על החזר הוצאות שכר דירה. חוות דעת המומחה 7. בית המשפט מינה, בהסכמת הצדדים, את המהנדס אחי-קליין כמומחה בלעדי מטעם בית המשפט, על מנת שיבדוק את הבניין ויחווה דעתו במכלול השאלות השנויות במחלוקת שבתחום מומחיותו, ובכלל זה מהות הליקויים בדירת התובעת, מקורם והפעולות הדרושות לתיקונם. בתאריך 18/12/01 הגיש המומחה את חוות דעתו, אשר להלן יובא עיקרה: א. הבניין נשוא התביעה הוא מבנה דו קומתי ישן, בן למעלה מ- 100 שנים. בדירת התובעת בוצעה לפני שנים רבות תוספת בנייה הכוללת מטבח וחדר אמבטיה. בדירת הנתבעים מס' 3-2 בוצעה לפני שנים רבות תוספת בנייה קונזולית, שבה ממוקמים חדר אמבטיה ומרפסת. תוספת הבנייה בדירת הנתבעים מס' 3-2 משתרעת על חלק מתוספת הבנייה בדירת התובעת. בהקשר זה יוטעם כי אין מחלוקת, ששתי התוספות נבנו עוד לפני שהתובעת והנתבעים מס' 3-2 נכנסו לדירותיהם (עמ' 10 לפרו'). הווי אומר, על הדיירים לא מוטלת אחריות כלשהי בקשר לבנייתן של תוספות אלה. ב. בדירתה של התובעת קיימים ליקויים בשני תחומים: האחד, בעיות רטיבות. השני, בעיות הנובעות ממצבו ההנדסי - קונסטרוקטיבי של המבנה. ג. אשר לבעיות הרטיבות: מוקדי הרטיבות בדירת התובעת מתרכזים בעיקר באיזור המטבח, ובאיזור הקיר המשותף בין המטבח לחדר השינה. מיקומם של המוקדים מצביע על סבירות גבוהה לכך, שהבעיה קשורה במערך של תוספות בנייה שבוצעו לפני שנים רבות בשתי הדירות. מעל התוספת של התובעת משתרעת התוספת לדירת נתבעים מס' 3-2 כאשר ישנו מרווח של כחצי מטר לערך בין תחתית תוספת הנתבעים לתקרת התובעת. בהמשך לתוספת של הנתבעים, הורכב גגון אסבסט משופע המכסה על המשך תקרת התוספת של התובעת. על גבי תקרת התוספת של התובעת בתחום המרווח שהוזכר לעיל קיימת צנרת קולחין ומי שטיפה מתוספת הנתבעים. לדברי המומחה, "איזור 'מורכב' זה... בוצע ללא כל סדר והגיון הנדסי, בבחינת טלאי על טלאי ... אני חושד כי מקור הרטיבות הוא מאיזור זה". בנוסף לכל האמור לעיל, תקרת תוספת התובעת אינה אטומה כראוי, אם בכלל, ועקב כך, מי גשם החודרים דרך המרווח הפתוח שבין תקרת תוספת התובעת לרצפת תוספת הנתבעים עלולים לחדור לדירת התובעת. כמו כן, חיפוי האבן בפינת דירת הנתבעים פתוח לחלוטין וישנה אפשרות ברורה לחדירת מים דרך פינה זו. בהמשך לאמור לעיל מנה המומחה רשימה של 10 תיקונים דרושים, אשר עלותם 16,200 ₪ בצירוף מע"מ. בזיקה לטענות בא כוח הנתבעת בסיכומיו אעיר, כי על פי אמות המידה הנהוגות במשפט אזרחי, ובשים לב לכך שהצדדים ויתרו על חקירת המומחה, די בדבריו המנומקים והמפורטים דלעיל של המומחה כדי לבסס ממצא. לפיכך אין סיבה שלא לאמצם כלשונם וכך אנוכי עושה. ד. אשר למצב ההנדסי: המומחה מצא, כי בחלק התוספת של דירת התובעת בעיות קונסטרוקטיביות משמעותיות, אשר ביסודן ביסוס לקוי ולא מספק של התוספת. בנוסף, בתחום הדירה המקורית של התובעת קיימים סדקים, המעידים על בעיה בכושר הנשיאה של התקרה. המומחה המליץ לפנות למהנדס קונסטרוקציה על מנת שיכין תוכנית תיקונים, אשר במסגרתה, בין השאר, תבוסס התוספת כראוי, ותחוזק תקרת הדירה המקורית על ידי קורות פלדה. בה בעת, על הקונסטרוקטור לבדוק את התוספת של דירת הנתבעים מס' 3-2. ה. המומחה העריך כי ביצוע תיקוני הרטיבות יארך כשבועיים, כאשר חלק העבודות שיש לבצע באיזור התוספת של דירת התובעת יארך 5 ימים. אין אפשרות להעריך את פרק הזמן הנדרש לעבודות האחרות לפני קבלת התוכניות של הקונסטרוקטור. בזמן ביצוע תיקוני הרטיבות וכנראה גם השלד, לא יהיה צורך בפינוי הדיירים. השאלות הצריכות הכרעה 8. על רקע כל מה שפרטנו, אלה הן השאלות הצריכות הכרעה: א. האם הנתבעת חייבת לתקן את הליקויים בדירת התובעת מכוחו של חוזה השכירות. ב. אם לא מוטלת על הנתבעת חובה מכוח חוזה השכירות, האם הנה חייבת בתיקון הליקויים מכוח חוק הגנת הדייר, והאם הפקדת חלקה של התובעת בעלות התיקון (50%) מהווה תנאי מוקדם לביצוע התיקון. ג. האם בית משפט שלום מוסמך מבחינת העניין לדון בתביעה. אם אינו מוסמך, מהי התוצאה. נפנה ונבחן שאלות אלה, על ראשון ראשון ועל אחרון אחרון. חוזה השכירות 9. בחוזה השכירות קיימות מספר הוראות שעניינן ביצוע תיקונים במושכר, אשר לא למיותר יהיה להביאן כלשונן: סעיפים 4 ד' - ה' לחוזה קובעים כדלקמן: "4. השוכרים התחייבו כלפי המשכיר כדלקמן: ד. לשמור על הדירה ועל כל אשר בה והמחובר אליה והקשור בה במצב טוב ונקי משך כל תקופת השכירות, ולתקן מייד ועל חשבונם כל נזק וקלקול שייגרמו עד החזרת החזקה בדירה למשכיר, למעט קלקול הנובע מבלאי סביר ולמעט תיקונים יסודיים בדירה אשר לגביהם יחולו הוראות חוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל"ב - 1972. ה. 1. ... השוכרים יהיו זכאים לבצע שיפוץ בדירה לקראת כניסתם אליה, בהתאם לרשימה המצ"ב בלבד". לחוזה השכירות צורפה כנספח "רשימת שיפוצים", אשר לשוכרים הותר כאמור לעיל לבצעם. הפריט האחרון ברשימה הנו: "תקון דליפת הגשם שלא יהיה רטיבות". אולם בה בעת נרשם בכתב יד בעמוד נוסף שצורף לחוזה כנספח, כי - "הישיבה תדאג לחיבור הדירה לרשת החשמל והמים. הישיבה תתקן חדירת רטיבות מקירות חיצוניים. לפנים משורת הדין הישיבה תתקין עד 5 דלתות בארונות המטבח. הישיבה תתקין ברז תקין באמבטיה ובמטבח". 10. בא כוחה המלומד של התובעת משליך יהבו על ההתחייבות הכלולה בעמוד הנוסף שצורף לחוזה, שלפיה "הישיבה תתקן חדירת רטיבות מקירות חיצוניים". לטענתו, מכוחה של התחייבות זו חייבת הנתבעת לתקן את כל ליקויי הרטיבות הקיימים היום בדירה על חשבונה; בא כוחה המלומד של הנתבעת טוען מנגד, כי התחייבות זו לא סבה אלא על תיקונים חד-פעמיים שהיה צורך לבצע בשנת 1995 עם מסירת החזקה בדירה לתובעת. התחייבות זו קויימה בשעתו על ידי הנתבעת ומוצתה. ככל שיש צורך בביצוע תיקונים נוספים של בעיות רטיבות, אשר באו לאוויר העולם בשלבים מאוחרים יותר, יחולו הוראותיו של סעיף 68 ואילך לחוק הגנת הדייר. 11. במחלוקת הפרשנית בסוגיה דנן עדיפה בעיני עמדתו של בא כוחה המלומד של הנתבעת. מסקנה זו מתחייבת הן מפרשנות החוזה מתוכו והן מתכליתו הכלכלית, ולהלן אנמק את דבריי. בפתח הדברים ראוי לציין, כי לאור האמור בפריט האחרון ברשימת השיפוצים שצורפה לחוזה השכירות: "תיקון דליפת הגשם שלא יהיה רטיבות", אין קושי לקבוע, כי בעת כריתת החוזה בשנת 1995 הייתה קיימת בדירה בעיה של חדירת רטיבות. את התחייבותה של הנתבעת לתקן "חדירת רטיבות מקירות חיצוניים", אשר נרשמה בהמשך הדברים, יש לפרש כמתייחסת לפתרונה של בעיה ספציפית זו, הא ותו-לא. הדבר מתחוור בבירור מכך, שההתחייבות מופיעה בין התחייבויות אחרות של הנתבעת, אשר התייחסו לשלב מסירת החזקה והיו חד-פעמיות במהותן, כגון: התחייבות לחבר את הדירה לחשמל ולמיים, להתקין דלתות, ולהתקין ברז באמבטיה ובמטבח. זאת ועוד: ההתקשרות בין התובעת לבין הנתבעת הנה ארוכת טווח. היא עשויה לחבוק את אריכות ימיה של התובעת ושל צאצאיה. מי שיחזיק בדירה במשך כל השנים הללו אינם אלא התובעת ואחרים מטעמה. במצב דברים זה אין הגיון כלכלי לייחס לתובעת אחריות בלעדית ומתמדת לתיקון בעיות חדירת רטיבות, המחמירה עמה מעבר לחובותיה שלפי חוק הגנת הדייר, שהנן חמורות ממילא. אכן, כשם שאין לדרוש מהתובעת, מכוחן של התחייבויותיה החוזיות הנ"ל, לספק לתובעת שירותים מתמידים של התקנת דלתות וברזים, כך אין לדרוש ממנה לתקן במשך תקופה בלתי מוגדרת על חשבונה הבלעדי בעיות רטיבות. טעמו של דבר הוא, שכל ההתחייבויות הנדונות היו חד-פעמיות במהותן והתייחסו לביצוע תיקונים עובר למסירת החזקה. בשולי הדברים אעיר, כי מדברי התובעת עולה שהנתבעת קיימה את התחייבותה הנדונה משנת 1995 ותקנה את בעיית חדירת הרטיבות, שכן בכתב התביעה מלינה התובעת שהבעיה קיימת כ- 4 שנים, היינו, משנת 1997, מה עוד שלא הונחה על ידי התובעת כל תשתית ראיתית לכך שמדובר באותם מוקדי רטיבות. סיכומה של נקודה זו הוא, כי חוזה השכירות אינו מטיל על התובעת אחריות לתקן על חשבונה הבלעדי את הליקויים הקיימים היום בדירת התובעת, אלא יחסי הצדדים לגבי סוגיה זו מוסדרים בחוק הגנת הדייר. (ב) חוק הגנת הדייר 12. לפי סעיף 68(א) לחוק הגנת הדייר, בעל הבית חייב לתקן את התיקונים הדרושים להחזקת הבית במצב תקין וראוי לשימוש, כמפורט בתקנות הגנת הדייר (החזקת הבית ותיקונים) תשל"א - 1971 (להלן: "התקנות"), חוץ מתיקונים באותם חלקי בית שהם בשימושו הייחודי של הדייר. בע"א 657/77 בצלאל נתן נ' ורשבסקי ואח', פ"ד לד(2), 35, נפסק, כי קירות חיצוניים של מושכר אינם כלולים בחלקי הבית שהם בשימושו הייחודי של הדייר ולכן, חייב בעל הבית בתיקונם. בעל הבית חייב לתקן גם ביסוס שהתערער וגרם לסדקים או לשקיעות ברצפות, או פגמים בקונסטרוקציה של הבניין העלולים לגרום לסדקים בקירות, וזאת אף אם מדובר בפגמים שהתהוו בתוך המושכר (ראו את דברי כב' השופטת בן-פורת בעמ' 50 מול האות ה'). כך הם פני הדברים גם לגבי תיקונים בבידוד הגג ובזיפותו או צביעתו, וכן לגבי תיקונים במערכת ניקוז מי הגשמים לרבות המרזבים והפחחות, בסיכוך הגג ומבנהו כשהגג משופע (רעפים, אזבסט, פח וכיוב'), ובכל תיקון אחר בחלקי הבית האחרים העומדים לשימושם המשותף של הדיירים (שובו ועיינו בתקנות). 13. בענייננו, מחוות דעת המומחה עולה, כי הרטיבות חודרת לדירת התובעת דרך תקרת התוספת לדירתה, אשר לאור המרווח של כחצי מטר הקיים בינה לבין תחתית תוספת הנתבעים מס' 2 -3, יש להתייחס אליה כאל קיר חיצוני או למצעיר, כאל חלק מגג הדירה. מקורות נוספים לבעיה הנם גגון האסבסט המשופע המכסה על חלק מהתוספת, מהלך השיפועים בגג והמרזב, פינת בניין לא אטומה וכיוב'. אשר לליקויים במצב ההנדסי, הרי הם נובעים מביסוס לקוי של התוספת ומכושר נשיאה לקוי של התקרה. אין כל ספק, כי מדובר בתיקונים הבאים כולם בגידרו של סעיף 68(א) לחוק, אשר הנתבעת כבעלת הבית חבה בתיקונם. 14. בד בבד עם סעיף 68(א) לחוק הגנת הדייר, המטיל את חובת התיקון על בעל הבית ("בעל הבית חייב לתקן וגו'), קובע סעיף 68(ד) לחוק, כי "הוצאות התיקונים שבעל הבית חייב בעשייתם יחולו מחציתן על בעל הבית ומחציתן על הדייר". בהקשר זה טוען בא כוחה המלומד של הנתבעת, כי הפקדת חלקה של התובעת (50%) במימון התיקונים מהווה על פי דין תנאי מוקדם לביצועם. אין בידי לקבל טענה זו: ראשית, למסקנה זו אין עיגון כלשהו בנוסח החוק. חובתו של בעל הבית לבצע את התיקונים, מזה, וחובתו של הדייר להשתתף במחציתן של ההוצאות, מזה, מעוגנות בשני סעיפים נפרדים, ואין כל בסיס לטענה כי קיום חובתו של בעל הבית מותנה בכך שבד בבד יקיים הדייר את חובתו. שנית, התניית קיום חובתו של בעל הבית בהפקדת ההוצאות הצפויות על ידי הדייר אינה רצויה מבחינת שיקולי מדיניות משפטית. מן המפורסמות הוא, כי חלק ניכר מהבתים המושכרים בשכירות מוגנת הנם בתים ישנים מאד. הבית נשוא התביעה הנו בן כ- 100 שנים. לא אחת יידרש, אפוא, בעל הבית לבצע תיקונים כדי להסיר סכנה מיידית לגוף ולרכוש. התניית קיום חובתו של בעל הבית לבצע תיקונים לפי סעיף 68(א) בהפקדת חלקו של הדייר עלולה להוביל לעיכובים ולדחיות, אשר סופן באסון. הן לשונו של החוק והן תכליתו מובילים, אפוא, למסקנה, כי חובתו של בעל הבית לבצע את התיקונים בעינה עומדת אף אם הדייר לא הפקיד מראש את מחציתן של ההוצאות הצפויות. 15. בא כוחה המלומד של הנתבעת הוסיף וטען בהקשר זה, כי זניחת תביעת התובעת נגד הנתבעים מס' 2 -3 פוגעת בזכויות הנתבעת, שכן נשללה זכותה לשלוח להם הודעה לצד ג'. אין לקבל טענה זו: ראשית, לאחר שהנתבעת בחרה לא לשלוח לנתבעים מס' 2 -3 הודעה לצד ג' לא הייתה בידיה ממילא זכות קנויה שבית המשפט יחלק את הוצאותיה בינה לבין הנתבעים האחרים. שנית, אם הנתבעת סבורה שהנה זכאית לשיפוי או השתתפות מנתבעים אלה, תוכל להגיש נגדם תביעה עצמאית בהליך נפרד. נמצא, אפוא, כי זכויותיה של הנתבעת לא קופחו כהוא זה. לא מצאתי ממש גם בטענתו הנוספת של בא כוחה המלומד של הנתבעת, כי יש להמנע ממתן צו עשה לאור היותו כרוך, כביכול, בפיקוח מוגבר של בית המשפט. התיקונים המפורטים בחוות הדעת הנם תיקונים פשוטים שעלותם נמוכה יחסית. צו עשה לביצועם לא יהיה שונה במהותו מצווי עשה דומים, הניתנים על ידי בית המשפט כדבר שבשגרה. הסמכות העניינית 17. ראינו לעיל, כי התובעת ביססה את תביעתה הן על עילה חוזית והן על עילה שבחוק הגנת הדייר. יצוין בהקשר זה, כי בכתב התביעה הופיעה גם עילה נזיקית, שנזנחה. והנה, בעוד שהעילות החוזית והנזיקית נמצאות בתחום סמכותו של בית משפט שלום, העילה המעוגנת בחוק הגנת הדייר נמצאת בתחום סמכותו של בית הדין לשכירות. מסקנה אחרונה זו נובעת משילוב הוראותיהם של סעיפים 68, 69 ו - 140 לחוק הגנת הדייר, אשר אליהם הפנה בא כוחה המלומד של הנתבעת בסיכומיו בעת שהעלה, לראשונה, את הטענה בדבר היעדר סמכות עניינית. 18. לכאן מתקשר גם סעיף 151 לחוק הגנת הדייר הקובע, כי אם הובא עניין לפני בית משפט ומצא בית המשפט שהעניין בסמכותו של בית דין לשכירות, יעבירו לבית הדין לשכירות ובית דין זה ידון בעניין, ורשאי הוא להמשיך בדיון מהשלב שאליו הגיע בית המשפט. לאור הוראה זו, לו הייתה הטענה בדבר היעדר סמכות עניינית מועלית בפתח הדיונים אזי ראוי היה לשקול את פיצול התביעה, באופן שחלקה המעוגן בסעיף 68 לחוק הגנת הדייר יועבר לבית הדין לשכירות. דא עקא, פני הדברים בפועל היו שונים בתכלית: למרות שבמסגרת ההליך התקיימו לא פחות מ- 5 ישיבות מקדמיות, שבמהלכן נדונו בקשות ביניים, מונה מומחה מטעם בית המשפט ואף גובשו מוסכמות עובדתיות (עמ' 10), לא העלה בא כוח הנתבעת את נושא היעדר הסמכות ולו ברמז. מסיבות שונות וביניהן שילוב עילת התביעה שלפי חוק הגנת דייר עם עילות הנמצאות בגדר סמכותו של בית משפט שלום, מחד גיסא, והצורך לפתור את מצוקתה של התובעת ושל ילדה החולה ביעילות ובמהירות המירבית, מאידך גיסא, לא נתתי את דעתי מיוזמתי על נושא זה. הטענה הועלתה לראשונה רק עם סיום המשפט ובמהלך שמיעת הסיכומים. כלום במצב דברים זה מנוע בית משפט שלום, שהחל בדיון, קיימו במלואו ועמד לסיימו, ליתן את פסק דינו? סבורני, כי על שאלה זו יש להשיב בשלילה. להלן אנמק את עמדתי. 19. על פי הגישה המסורתית לסוגית הסמכות העניינית אכן ניתן להעלות טענת חוסר סמכות עניינית בכל שלב של הדיון, כאשר קבלתה של הטענה מוליכה לבטלות מוחלטת של הדיון הקודם, אלא אם כן מחליט בית המשפט המוסמך, שאליו הועבר הדיון, להמשיך ולדון בו מן השלב שאליו הגיע בית המשפט הקודם (סעיף 79 (א) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב] התשמ"ד - 1984; סעיף 151 לחוק הגנת הדייר). אולם על רקע התפתחותה במשפטנו של דוקטרינת ה"בטלות היחסית" חל בגישה זו כרסום ודומה, כי היא אינה משקפת עוד את הדין המצוי. כך, למשל, בע"א 1049/94 דור אנרגיה (1988) בע"מ נ' חמדן, פ"ד נ(5) 820 טענו המשיבים, כי בית המשפט המחוזי דן בתביעה בחוסר סמכות שכן היא סבה על שימוש והחזקה במקרקעין. כב' השופט אור דחה את הטענה בקובעו, כי מדובר בתביעה לפסק דין הצהרתי אודות תקפות חוזה, הנמצאת בסמכותו של בית המשפט המחוזי, אולם בתוך כך הוסיף והעיר כדלקמן (בעמ' 828 - 829): "בענין טענת חוסר הסמכות מתבקשת הערה. הדיון בבית המשפט המחוזי היה דיון מלא ועניני, וניתנה במהלכו לכל אחד מהצדדים אפשרות מלאה להביא את ראיותיו וטענותיו. הכרעתו של בית המשפט המחוזי היתה לגופו של ענין. גם בפנינו הובא טיעון מלא של באי הצדדים - בכתב ובעל פה. אין כל מניעה שנכריע במחלוקת לגופה. קבלת טענת המשיבים בשאלת הסמכות היתה מחייבת החזרת הדיון לבית משפט השלום על מנת שיתחיל בדיון מבראשית לאחר חלוף שנים מיום הגשת התביעה לבית המשפט המחוזי. במקרה כזה היתה שמורה לצדדים גם הזכות לערער לבית המשפט המחוזי, וכן לערער, לאחר נטילת רשות, לבית המשפט העליון. תוצאה כזו, כפי שאירעה לא אחת בעבר, אינה מניחה את הדעת. היא מתעלמת מאבדן זמן שיפוטי יקר. היא מהווה מקור להתמשכות דיונים רק בשל כך שצד מן הצדדים לסכסוך טעה, במקרה גבול, בדבר הערכאה המוסמכת לדון בענין. נראה לי, שככל שמדובר במערכת בתי המשפט הרגילים, רצוי לקבוע כלל, שלאחר שבית משפט דן בענין ונתן פסקו, שוב לא תוכל לצוף ולעלות שאלת הסמכות הענינית בכל שלב נוסף של הדיון". הדברים צוטטו בהסכמה בע"א 4796/95 אלחוברה חסין איברהים נ' אלעוברה עלי איברהים, פ"ד נא(2) 669, תוך שבית המשפט (כב' השופטת בייניש) הוסיף וקבע, כי - "לעניין טענת הסמכות אוסיף עוד. המערער לא העלה את טענת הסמכות בבית המשפט קמא, וראה לעשות כן רק בערעור, כאשר לא השלים עם תוצאות פסק הדין. לו קיבלנו את טענתו, היה הדבר מחייב בירור עובדות מחדש של הסכסוך, ללא כל הצדקה עניינית. לפנינו, אפוא, דוגמא נוספת לכך שאין להשאיר פתח להעלאת טענת חוסר סמכות כאשר ההליך התברר במלואו בפני בית משפט הנמנה עם בתי המשפט של המערכת השיפוטית הרגילה. שאלת הסמכות מתעוררת בדרך כלל במקרים המצויים בתחום האפור והמטושטש בו שוררת אי בהירות בהגדרתה, וקבלת הטענה בערעור גוררת אחריה התדיינות ממושכת ומיותרת נוספת על חשבון הבירור הענייני והיעיל של הסכסוך...". בדו"ח וועדת אור לבדיקת מבנה בתי המשפט הרגילים בישראל (ירושלים, אוגוסט 1997) נאמרו דברים דומים לגבי דיון שנערך בבית משפט שלום בעניין המצוי בסמכותו העניינית של בית המשפט המחוזי. גם דיון כזה אינו ראוי להתבטל, שכן- "לדעת הוועדה, אין כיום הבדל כזה בין שתי הערכאות, המצדיק תוצאה כה קשה. מסקנתה זו של הוועדה מתחזקת נוכח השינוי המוצע במערך הסמכויות של בתי המשפט. כמתואר בהרחבה לעיל, על פי הצעת הוועדה יהפוך בית משפט השלום לערכאה דיונית כללית. הוא ייהנה מהסמכות לדון במכלול רחב ביותר של עניינים, פליליים כאזרחיים. במצב דברים זה אין עוד מקום לתפיסה, לפיה מדובר בערכאה נחותה. אין עוד מקום להתייחס לדיונים שנערכו בבית משפט השלום כאילו לא התקיימו..." (עמ' 123). על רקע האמור לעיל הוסיפה וועדת אור והציעה, כי בדומה לטענה בדבר היעדר סמכות מקומית, תשמע טענת חוסר סמכות עניינית רק אם תועלה בהזדמנות הראשונה. בעל דין אשר נמנע לעשות כן, או שטען טענת חוסר סמכות עניינית וכשנדחתה טענתו לא ביקש רשות ערעור על ההחלטה, או שבקשתו לרשות ערעור נדחתה, יהיה מנוע, בשלב מאוחר יותר של ההליך או בערעור, לעורר טענה בדבר היעדר סמכות. דברים אלה נכונים הן לדיון שנערך בבית משפט השלום ומקומו היה בבית המשפט המחוזי, והן למצב ההפוך, שכן "בשני המצבים, אין מדובר בפגם אשר חומרתו היא כה קשה עד כי מוצדקת תוצאה של בטלות מוחלטת" (שם, בעמ' 123). להשלמת התמונה יצוין כי למטה מזה מדגישה הוועדה, כי הצעה זו מתייחסת אך ורק לעניינים שבתחום סמכותה של מערכת בתי המשפט הכלליים, להבדיל מעניינים שבסמכותם הייחודית של ערכאה או טריבונל שמחוץ למערכת בתי המשפט הכלליים, כגון: בית דין דתי. 20. על רקע האמור לעיל נחזור ונבחן את ענייננו: בית הדין לשכירות בירושלים הוקם לפי צו של שר המשפטים, אשר ניתן בגדר סעיף 138 לחוק הגנת הדייר. סעיף 139 לאותו חוק, שכותרתו: "הרכב", קובע: "בית דין יהיה מורכב משופט בית משפט שלום כדן יחיד" סעיף 140 (א) לחוק הגנת הדייר קובע, כי בית דין לשכירות יהיה מוסמך לדון בכל עניין הנובע מפרקים ב' עד ה' של חלק ב' יהיה שוויו אשר יהיה, ואילו סעיף 140 (ב) קובע, כי "בתחום סמכות זו יהיה כוחו של בית דין לשכירות ככוחו של בית משפט שלום במשפט אזרחי". לפי סעיף 149 לחוק, פסק דין וההחלטה אחרת של בית דין לשכירות ניתנים לערעור ולהוצאה לפועל כמו פסק דין וההחלטה אחרת של בית משפט שלום. רואים אנו, כי בית הדין לשכירות בירושלים למעשה חופף, מבחינת הרכבו, כוחותיו, וזכות ערעור על החלטותיו, לבית משפט השלום. זאת ועוד: כל אחד משופטיו של בית משפט השלום כשיר לשמש שופט בבית הדין. אמנם בפועל מנותבים כל תיקי בית הדין לשכירות רק לשניים משופטיו של בית המשפט (כב' סגן הנשיא שמעוני, ובהעדרו כב' השופט שטראוס), אך יסוד הדבר בהחלטה אדמיניסטרטיבית גרידא של נשיא בית המשפט, שאין בה כדי לגרוע מהאמור לעיל. כוחם של הדברים הנכוחים שנאמרו בפסיקת בית המשפט העליון ובוועדת אור לגבי סוגית הסמכות העניינית יפה, אפוא, לענייננו בדרך של קל וחומר, שהרי אם דיון שקיים בית משפט שלום בעניין הנמצא בסמכותו של בית משפט מחוזי אינו בטל מעיקרו, דיון שקיים בית משפט שלום, בעניין הנמצא בסמכותו של בית משפט שלום בשבתו כבית דין לשכירות - לא כל שכן. זאת ועוד: במקרה דנן העלה בא כוח הנתבעת את טענת חוסר הסמכות רק עם סיום המשפט, בשלב שמיעת הסיכומים. הטענה לא הועלתה ולו ברמז בדיונים הרבים שקדמו לכך. בית המשפט קיים דיון מלא וענייני. בא כוח הנתבעת לא יכל היה להצביע על כל עוות דין שיגרם לנתבעת אם ההליך יסתיים בבית משפט שלום ולא עוד, אלא שאף הציע הצעת פשרה תוך שהיה מוכן שבית משפט שלום יאשרה... (עמ' 17). התובעת ובנה החולה מייחלים להכרעתו של בית המשפט לגופו של עניין. משכך הם פני הדברים, בשלב זה מנועה הנתבעת לעורר טענת חוסר סמכות. 21. למעלה מן הדרוש אזכיר, כי לפי סעיף 151 לחוק הגנת הדייר מוסמך בית המשפט להעביר את התביעה לבית הדין לשכירות, וזה רשאי להמשיך לדון בה מאותו שלב שאליו הגיע בית המשפט. לו סברתי שניתן לעורר את טענת חוסר הסמכות בשלב כה מאוחר, או שהדבר דרוש כדי למנוע עוות דין, אזי הייתי מורה על העברתה של התביעה לעצמי, ומוסיף לדון בה מאותו שלב. מיותר לומר כי פסק דיני לא היה משתנה כהוא זה. סוף דבר 22. אני מצווה על הנתבעת לבצע על חשבונה את כל התיקונים המפורטים בעמ' 6 לחוות דעתו של המומחה, וזאת ללא דיחוי ובאופן רצוף ובאופן שיושלמו תוך לא יאוחר מ- 30 יום מעת המצאתו של פסק הדין לידיה. 23. אני מצווה על הנתבעת לפנות מייד למהנדס קונסטרוקציה ולקבל תוך לא יאוחר מ- 30 יום מהמצאת פסק הדין לנתבעת תכנית תיקונים לגבי דירת התובעת לרבות התוספת של דירתה, כאמור בעמ' 7 - 8 (סעיף 4.1) לחוות דעתו של המומחה. לאחר הכנת התכנית תבצע הנתבעת ללא דיחוי ובאופן רצוף את כל התיקונים הדרושים, לרבות תיקוני טיח וצבע בדירת התובעת. במקרה של מחלוקת אודות הצורך בביצוע תיקון זה או אחר רשאי כל צד לפנות לבית המשפט בבקשה מתאימה. 24. בתוך המועד האמור לעיל תקבל הנתבעת ממהנדס הקונסטרוקציה גם תכנית תיקונים לגבי דירת הנתבעים מס' 2 -3 (סעיף 4.2 לחוות דעת המומחה). עם קבלת התכנית תבצע הנתבעת ללא דיחוי ובאופן רצוף את כל התיקונים שידרשו להבטחת תקינותה או שלמותה של דירת התובעת. במקרה של מחלוקת אודות הצורך בביצוע תיקון זה או אחר רשאי כל צד לפנות לבית המשפט בבקשה מתאימה. 25. נתבעים מס' 2-3 יאפשרו לנתבעת לבצע את כל התיקונים שעליה לבצע לפי פסק דין זה. 26. חלוקת הוצאות התיקונים בין כל הצדדים הנוגעים בדבר כרוכה בבעייתיות מסויימת, שכן במספר תחומים נדרשים תיקונים ברכוש הנתבעים מס' 2 -3 ואולי אף ב"רכוש משותף", וזאת כדי לפתור בעיות בדירת התובעת. כך, למשל, כדי לפתור את בעית הרטיבות אצל התובעת נדרש, בין היתר, לבצע "בדק כללי לצנרת שמעל תקרת תוספת בן דוד" ו"העמדה של הצנרת על גבי מעמדי בטון" עמ' 6 לחוות דעת המומחה). הכוונה לצנרת המשרתת את דירת הנתבעים מס' 2 -3, השייכת לכאורה להם, אך אי אפשר להוציא מכלל אפשרות שבבדיקה מדוקדקת יותר ימצא, כי הנה למעשה "רכוש משותף", המשרת את כלל דיירי הבניין. בדומה לכך, יש לבדוק את מצב תחתית רצפת התוספת של הנתבעים מס' 2 -3, כאשר פעולה זו, כמו גם ביצוע תיקונים ברצפה הנדונה, עשויים להיות רלבנטיים הן לגבי דירתם והן לגבי דירת התובעת. במצב דברים זה, שבו לא ניתן לקבוע בשלב זה את שיעור השתתפותו המדויק של כל אחד מהצדדים, אמנע ממתן הוראות בסוגיה זו. שמורה לנתבעת הזכות להגיש נגד הדיירים תביעה כספית עצמאית בהליך נפרד, וזאת מבלי שהדבר יעכב את ביצוע חובותיה לפי פסק דין זה. 27. בנסיבות העניין ומאחר שבסופו של יום אמורים כל הצדדים לשאת בצורה זו או אחרת בהוצאות התיקונים, איני עושה צו להוצאות. דייר מוגן (הגנת הדייר)