בר רשות שכירות | עו"ד רונן פרידמן

##(1) בר רשות שכירות - מה אומר החוק ?## סעיף 26 לחוק השכירות והשאילה התשל"א - 1971 , העוסק בזכות שאילה במקרקעין, מגדיר שאילה כדלקמן: "שאילה היא זכות להחזיק בנכס ולהשתמש בו שלא לצמיתות, כשהזכות הוקנתה שלא בתמורה" סעיף 29 לחוק העוסק בסיום השאילה, קובע כי: (א) המשאיל רשאי לבטל את חוזה השאילה כל עוד לא מסר את המושאל לשואל, והוא רשאי לסיים את השאילה בתוך תקופתה אם מת השואל או אם המושאל דרוש למשאיל לצורך עצמו, והכל בהודעה לשואל זמן סביר מראש. (ב) לא הוסכם על תקופת השאילה, או שהצדדים המשיכו לקיימה לאחר תום התקופה שהוסכם עליה בלי לקבוע תקופה חדשה, רשאי כל צד לסיים את השאילה על ידי מתן הודעה לצד השני זמן סביר מראש. ##(2) בר רשות שכירות - פסיקה:## בע"א 139/88 קלרה הלר נ' בטי לייבנד, פ"ד: מג (2), 108, נפסק כי אף שאילה שניתנה לכל החיים, ניתנת לביטול ע"י מי שבא מכוחו של המשאיל, והגשת כתב תביעה כמוה כמתן הודעת ביטול: "זכותה של המשיבה 1 הינה זכות שאילה, כאמור בסעיף 26 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971, החל בעניין של שאילת מקרקעין מכוח סעיף 2(א) לאותו חוק ומכוח סעיפים 83, 84 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969. זוהי שאילה, אשר תקופתה נקבעה על-ידי המשאיל, המנוח, להיות כל תקופת חייה של המשיבה 1, אולם גם במקרה כזה רשאי המשאיל (או המערערות, אשר באו מכוחו), לפי סעיף 29(א) לחוק השכירות והשאילה, לסיים את השאילה, אם הדירה נחוצה לצורך עצמי, וזאת תוך מתן הודעה זמן סביר מראש. דעתי היא איפוא, כי המערערות זכאיות להפקיע את רישיון המגורים שניתן למשיבה 1, ואם לא ניתנה הודעת דרישה מפורשת, הרי ניתן לראות בהגשת כתב התביעה משום הודעה על כך." ##(3) בר רשות שכירות - חוק המקרקעין:## בפסיקה נדונה גם שאלת מעמדו של מוסד בר הרשות עם חקיקת חוק המקרקעין, וחוק השכירות והשאילה, ובהקשר זה נפסק כדלקמן: "יש הגורסים כי עם חקיקת חוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 אין מקום למוסד הרשיון במשפטנו ויש להמירו במוסד השאילה לפי פרק ב' לחוק השכירות והשאילה התשל"א–1971 - ראה דעתה של כב' המשנה לנשיא השופטת בן פורת בע"א 318/83 אגוזי שפע (בפירוק מרצון) נ. אוגניון, פ"ד לט(4) 322. לסקירת הדעות השונות ראה נ. זלצמן "רישיון במקרקעין" הפרקליט מב (תשנ"ה) 24. המחברת המלומדת גורסת כי ההסדר בחוק המקרקעין ובחוק השכירות והשאילה אינו שולל את מוסד הרישיון במקרקעין. אם נראה את מעמדו של כלפה כשואל לתקופה בלתי מוגדרת, אזי האגודה והמינהל רשאים להפסיק את הרשות בכל עת לפי סעיף 29 (ב) לחוק השכירות והשאילה. אם נראה את כלפה כבר רשות, הרי שבמרבית המקרים, הכירה ההלכה הפסוקה בזכותו של נותן הרשיון לבטל את הרשות." (ת.א (מחוזי חי') 1068/99 זהבי נ' צרופה מושב עובדים להתיישבות שיתופית בע"מ (30/06/2004)) ##(4) להלן פסק דין בנושא מחלוקת בשאלה האם הנתבע הוא שוכר או בר-רשות:## 1. התובעת היתה מאז שנות ה- 50 דיירת מוגנת ובעלת זכות החזקה במוסך לתיקון כלי רכב בשם "מוסך ינוע" ברחוב הרב קוק בהרצליה, והנמצא כיום בבעלות עיריית הרצליה. בשנת 1967 הקימה התובעת, בתחום המוסך, חשמליה לכלי רכב. בתחילה עבד בחשמליה חשמלאי רכב בשם אורי גבאי. לאחר שהלה עזב, נקשר בין התובעת והנתבע, בסוף שנת 1967, הסכם שותפות, התובעת "תרמה" לשותפות את החשמליה, והנתבע – את עבודתו כחשמלאי רכב. השותפות נמשכה זמן קצר ביותר. לאחר שהתפרקה, המשיך הנתבע להחזיק ולנהל במקום את החשמליה. הנתבע שילם לתובעת תשלומים חודשיים בסכום קבוע (שעלה עם השנים), וקיבל מהתובעת חשבוניות מס בהן נרשם: "שכר דירה עבור חודש פלוני". הנתבע לא שילם דמי מפתח מעולם. בשנת 2001 הודיעה עיריית הרצליה, שהיא בעלת הנכס, לתובעת, כי בכוונתה להחזיר לעצמה את החזקה במושכר, במסגרת הוראות סעיף 86 לחוק הגנת הדייר. בעקבות זאת, פינתה התובעת, בחודש יוני 2001, את המוסך, על כל חלקיו, מלבד החשמליה. החשמליה מוחזקת עד היום ע"י הנתבע, אשר מסרב לפנותה, בטענה כי הינו דייר מוגן בנכס. לפיכך הוגשה תביעה זו, לסילוק ידו של הנתבע מן הנכס. 2. טענת התובעת היא כי נתנה לנתבע אך ורק זכות שימוש בחשמליה, כי ההתקשרות היתה על בסיס ביצוע עבודות חשמל לכלי רכב במוסך, כי לא הוקנו ולא היתה אף פעם כוונה להקנות לנתבע זכויות בחשמליה, וכי מעמדו הוא מעמד של בר-רשות. ואילו הנתבע גורס כי הוא שכר מאת התובעת את החשמליה וחצריה, וכי מעמדו הוא מעמד של שוכר. ומאחר שהשכירות החלה לפני יום 20/8/68, ממילא סעיף 9 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) אינו חל, ועל כן השכירות מוגנת (בהתאם לסעיף 2 לאותו חוק), חרף העובדה שלא שילם דמי מפתח. המחלוקת היא, אם כן, בשאלה אחת ויחידה: האם הנתבע הוא שוכר או בר-רשות. אם הוא שוכר, מאד ייתכן ששכירותו שכירות מוגנת היא, ודין התביעה להידחות. אם הוא בר-רשות, ממילא אין הוא יכול להיות דייר מוגן, ודין התביעה להתקבל. האבחנה בין שכירות לרשות 3. בפתח הדברים אציין כי ההבדל המהותי בין מוסד השכירות למוסד הרשות הוא שכאן מדובר בזכות קניינית (in rem), וכאן – בזכות אישית (in personam). כאמור בע"א 260/65 חייקין נ' ממר, פד"י יט(4) 183, בעמ' 190 – "שכירות אינה זכות אישית גרידא, והעברתה אינה מוגבלת מכח החוק... רשות שימוש לעומת זה היא ביסודה זכות אישית, שאינה ניתנת להעברה..." על כך ששכירות היא זכות קניינית ר' גם ד"ר ש' לרנר, "שכירות נכסים", חושן למשפט, תל-אביב, תש"ן-1990, בעמ' 27, וכן פרופ' י' ויסמן "חוק המקרקעין, מגמות והישגים" ירושלים, תש"ל-1970, בעמ' 58. אחת התכונות של זכות קניינית (מלבד היותה זכות רכושית, המוגנת in rem, דהיינו לא כלפי חייב מוגדר, אלא כלפי הציבור) היא, שהיא מטבעה ניתנת להעברה מאדם לאדם (פרופ' י' ויסמן "דיני קנין, חלק כללי" תשנ"ג 1993, בעמ' 57). הרשות, לעומת זאת, הינה זכות אישית להשתמש, או להחזיק ולהשתמש, במקרקעין, ללא כל כוונה להקנות זכות במקרקעין. זכות זו אינה ניתנת להעברה (אלא אם הוסכם אחרת), ובאה לקיצה עם כל העברה של המקרקעין נשוא הרשות (ע"א 346/62 רכטר נ' מנהל מס עזבון, פד"י י"ז 701, בעמ' 708; ע"א(ת"א) 271/85 הילמן נ' רוזן פס"מ תשמ"ז (א) 283, בעמ' 287; פרופ' נ' זלצמן "רשיון במקרקעין" הפרקליט מ"ב 24, בעמ' 33). מבחן כוונת הצדדים 4. לצורך ההכרעה בשאלה האם, במקרה דנן, מדובר בשכירות או ברשות, המבחן העיקרי הוא מבחן כוונת הצדדים. כאמור בענין ע"א 79/56 המפקח על נכסי נפקדים נ' צויברג פד"י י"א 1021, בעמ' 1026 – "שעיקר העיקרים הוא כוונת הצדדים, כפי שהיא משתקפת מן ההוכחות ומן המסיבות". וכן בענין ע"א 17/49 ויסמן נ' סטריקובסקי פד"י ב' 636, בעמ' 642 – "שבראש ובראשונה יש לכבד את כוונתם של הצדדים ולבחון אם תכליתם האמיתית היתה ליצור שכירות ביניהם... ושיש לקבוע את עצם מהותה של הטרנסקציה הנדונה מתוך התחשבות בהתנהגות הצדדים לאור כל המסיבות". ובענין חייקין נ' ממר, שנזכר לעיל, נאמר (בעמ' 189), כי "כוונת הצדדים היא הקובעת בעיקר בהבחנה שבין זכות שימוש ושכירות". בענין ע"א 161/60 אחוזות אביב נ' ויספיש פד"י ט"ו 1071, בעמ' 1073 נאמר כי "מה היתה כוונת הצדדים, אם ליצור קשר של שכירות או זכות שימוש בתמורה או שלא בתמורה, היא ביסודה שאלה של עובדה הנובעת מתוך כל הנסיבות". 5. מהי "כוונת הצדדים" אותה יש להוכיח? התשובה על כך ניתנה בענין ע"א 267/54 פרס נ' חב' הנפט פד"י י' 1413, בעמ' 1419 – "בכל המקרים, שבהם יש לקבוע אם המחזיק בדירה הוא דייר או בר-רשות, סובבת השאלה על ציר-כוונתם של הצדדים; האם התכוונו הצדדים, שעה שנמסרה החזקה, ליצור קשר של שכירות ביניהם, כלומר להקנות למקבל החזקה זכות ממשית בדירה גופה, או שכל עיקרם של היחסים שנקשרו לא בא אלא כדי לתת למחזיק זכות אישית בלבד להתגורר בדירה? כוונה זו היא שאלה של עובדה ונובעת מתוך כל מסיבות הענין" (ההדגשות שלי – צ' ד'). (ר' בענין זה פרופ' מ' דויטש "קנין" כרך ב', הוצאת בורסי, התשנ"ט-1999, בעמ' 306: "יש שמדגישים את כוונת הצדדים במישור הקנייני: האם התכוונו ליצור זכות בנכס, דהיינו זכות קניינית, או שמא הרשאה אישית בלבד?"). במלים אחרות, יש לרדת לשורשם של דברים, למהות היחסים המשפטיים שבין הצדדים, ולבחון, עפ"י מכלול הנסיבות, האם כוונתם היתה לזכות קניינית, או לזכות אישית. אין להסתפק במבחנים כדוגמת מבחן החזקה הייחודית, שאינם יותר מאשר סימנים לכוונת הצדדים (ר' המפקח על נכסי נפקדים נ' צויברג שהזכרתי, בעמ' 1029, מול א'). 6. להלן אבחן, עפ"י מכלול הנסיבות, את השאלה – האם כוונת הצדדים היתה להקנות לנתבע זכות קניינית בחשמליה, או להקנות לו זכות אישית בלבד, כלפי התובעת. מהן הנסיבות שהינן רלוונטיות לבחינת כוונת הצדדים? הנסיבות הללו כוללות, בין היתר, את אופיה של מערכת היחסים בין הצדדים, שעמדה ברקע למתן הזכות, והנסיבות שהביאו למתן הזכות (פרופ' נ' זלצמן, "רשיון במקרקעין", הפרקליט מ"ב 24, בעמ' 48). הרקע להתקשרות בין הצדדים 7. העובדות בתיק זה מלמדות כי התובעת לא התכוונה להשכיר נכס, וגם הנתבע כלל לא התכוון לשכור נכס. התובעת היתה פשוט זקוקה למי שימלא את תפקיד החשמלאי במוסכה. הנתבע, מצידו, חיפש מקום עבודה כחשמלאי רכב (עצמאי). בראשונה עבד במוסך חשמלאי רכב בשם אורי גבאי. כאשר גבאי קיבל הצעת עבודה בנתניה, עשה מנהל התובעת מאמצים לשכנעו שלא יעזוב, אולם הדבר לא עלה בידו, גבאי עזב (פרו, עמ' 3, למטה), והתובעת נזקקה לחשמלאי אחר תחתיו (עמ' 8, ש' 11). מבחינת התובעת, אין נפקא מינה אם אותו חשמלאי אחר יעבוד על בסיס של משכורת+אחוזים (כפי שעבד גבאי, פרו', עמ' 3 למטה), או על בסיס שותפות, או על בסיס אחר. מה שעניין את התובעת הוא למלא את החוסר שנוצר במוסך, עם עזיבתו של גבאי. לצורך כך, ורק לצורך כך, הסכימה התובעת לקבל את הנתבע, על מנת שיתן במקום שירות תיקוני חשמל ללקוחות התובעת או ללקוחותיו המזדמנים (סע' 13 וסע' 24 לתצהיר מנהל התובעת). על הצורך של התובעת בחשמלאי רכב במוסכה, העיד הנתבע: "אני הייתי נותן לינוע עבודות שונות שהוא היה צריך במוסך שלו, כגון מכונאי מוציא מנוע, מרכיב את המנוע, עכשיו יש לו 80 חוטים, הוא לא יודע להרכיב אותם, ואת זה אני הייתי עושה... כל דברי חשמל שהיה צריך לתקן במוסך כל השנים את זה אני עשיתי" (פרו', עמ' 10, ש' 7-11). 8. עד כאן – מנקודת ראותה של התובעת. ומנקודת ראותו של הנתבע, הנתבע עצמו העיד כי הקשר נוצר בעקבות מודעה שהוא פרסם בעתון בשנת 1967 בלשון זו: "חשמלאי מוסמך מחפש מקום עבודה" (עמ' 7, ש' 20-21) (לא נכס לשכור, כי אם מקום עבודה). וכן בהמשך עדותו: "הגעתי לשם אישית כי דני ברקר אמר לי שיש מקום עבודה שם... והוא אמר לי שאם אני דני מכפר סבא, מחר אני מתחיל לעבוד" (עמ' 8, ש' 8-12). ובהמשך: "אני באתי לעבוד חשמלאות רכב..." (עמ' 9, ש' 20). "...שהוא אמר, דני אתה מוגן פה זה יהיה מקום העבודה שלך לעולמים" (עמ' 9, ש' 27). בשום מקום בעדותו אין הנתבע אומר כי הוא בא על מנת לשכור נכס, או שהיתה לו כוונה, או שעלה כלל על דעתו, כי הוא מקבל זכות כלשהי בנכס. ההתקשרות היתה על בסיס אישי 9. יתירה מזו, מעדויות שני הצדדים עולה כי הנתבע למעשה "התקבל" למלא את תפקיד החשמלאי במוסך ינוע (הגם שעסקו נוהל כעסק נפרד), על בסיס זה שעליו "להוכיח את עצמו" מבחינה מקצועית, כלומר, על בסיס אישי מובהק. כך העיד בנקודה זו מנהל התובעת – "זה היה בסך הכל נסיון, קיבלתי בן אדם זר, אינני יודע אם הוא בעל מקצוע, ואיך הוא מבחינה אישית" (פרו', עמ' 4). ובהמשך – "לא אחת שקלתי להפסיק את ההתקשרות עם דני לנוכח אי שביעות רצוננו מתוצאות בשטח, בעבודה" (פרו', עמ' 5). והנתבע בעדותו – "אחרי תקופה שעבדתי והוא ראה מי אני ומה הידע שלי בחשמלאות, זה התאים לו מאד מאד שאני אהיה שם, ושאני אשאר שם לעולמים" (פרו', עמ' 9, ש' 21-23). החשמליה התנהלה למעשה כחלק מן המוסך, מחלקת חשמל של המוסך 10. על אף שמבחינה עסקית וחשבונאית התנהלה החשמליה כעסק עצמאי ונפרד, הרי בפועל, בשטח, היא התנהלה למעשה כמעין "מחלקת חשמל" של המוסך. גם מבחינה זו נראה, כי אין מקום לדבר על יחסי שכירות כלל. הדבר יכול להילמד בין היתר מכך שהרשיון של משרד התחבורה לניהול מוסך (נספחים י"ג1, י"ג2 לתצהיר התובעת) ניתן למוסך ינוע, כשהרשיון כולל כמה וכמה מחלקות, אחת מהן היא מחלקת חשמלאות רכב, אשר מנהלה המקצועי (כך ברשיון) הוא הנתבע. הנתבע אישר בעדותו "שהרשיון שלי הולך ביחד עם הרשיון של מוסך ינוע", וכן – "אמרו לי שאני לא צריך רשיון נפרד כי זה נמצא בתוך המוסך" (פרו, עמ' 10, ש' 27, ש' 30). אמנם, לפי עדות הנתבע, בשנת 1994 התחלף מנהל מחלקת הרישוי בעירייה, ומאז נדרש הנתבע להוציא רשיון על שמו, וכך עשה (עמ' 10, ש' 27-28), אולם זהו רשיון לפי חוק רישוי עסקים, ולא הרשיון, הניתן ע"י משרד התחבורה, והמהווה תנאי לפתיחת מוסך. ברשיון של משרד התחבורה החשמליה מהווה חלק ממוסך ינוע. 11. החשמליה היוותה חלק אינטגרלי מן המוסך לא רק מבחינת הרישוי, ולא רק מבחינת מיקומה הפיזי, אלא גם מצד העובדה שהמוסך (קרי, התובעת) הוא זה שנשא בכל הוצאות החשמל, המים, והארנונה, של כלל שטח המוסך, כולל החשמליה, כאשר החשבונות היו רשומים על שם מוסך ינוע, ללא הפרדה בין המוסך והחשמליה. לא היו לחשמליה מוני חשמל או מים נפרדים. המוסך אף סיפק לחשמליה, על חשבונו, קו חשמל מיוחד, למילוי מצברים בלילה (סעיף 20 לתצהיר פינס, וכן פרו', עמ' 5 למטה). 12. באשר לביצוע תיקוני כלי רכב העיד מנהל התובעת כי כאשר נזקקו לקוחות התובעת לתיקוני חשמל, הרי אלה בוצעו ע"י הנתבע בחשמליה. "מפעל המים כשהם נזקקו לשירותי חשמל, הם קיבלו את זה בחשמליה מידי דני" (פרו', עמ' 5 ור' גם סע' 24 לתצהירו). ואף הנתבע העיד: "כל דברי חשמל שהיה צריך לתקן במוסך כל השנים את זה אני עשיתי" (פרו', עמ' 10, ש' 11). הנה כי כן, הנתבע משמש בפועל כמחלקת החשמל של המוסך. בהעדר אדם אחר במוסך המצוי בחשמלאות רכב ("מכונאי מוציא מנוע, מרכיב את המנוע, עכשיו יש לו 80 חוטים, הוא לא יודע להרכיב אותם, ואת זה אני הייתי עושה", פרו', עמ' 10, ש' 8-9), הנתבע הוא המבצע את כל עבודות החשמל הנדרשות בכלי רכב של לקוחות התובעת. 13. לנתבע לא היה מקום מוקצה וייחודי להחניית כלי הרכב שבטיפולו, אלא הכל היה משותף עם המוסך (סע' 16 לתצהיר פינס). כעדות מנהל התובעת: "כל הרחבה שלפני החשמליה שימשה הן את המוסך והן את החשמליה. כלומר גם השטח הבלתי מקורה שלפני הסככה שימש גם את ינוע וגם את החשמליה. לא היתה שום חלוקה בשטח, כל אחד לפי צרכיו, ברוח טובה. ככה היה גם לגבי מתקני השירותים, חדר האוכל וחדר ההמתנה" (פרו', עמ' 5). גם הנתבע אישר דברים אלה בעדותו: "בחניה היו חונים לפי הצרכים פעם הלקוחות שלי, פעם הלקוחות של ינוע", "לפני החשמליה יש שטח חניה לא מקורה ושם עמדו המכוניות גם של מוסך ינוע וגם שלי" (עמ' 10, ש' 21, עמ' 11, ש' 25). סיכום ביניים 14. מכלול העובדות כפי שפירטתי עד הנה מוביל לעניות דעתי למסקנה הברורה כי בין הצדדים לא נקשר מעולם קשר של שכירות ביחס לנכס. כוונת הצדדים לא התייחסה כלל לנכס, אלא ליחסי העבודה ביניהם. לתובעת נדרש אדם, שמומחיותו בחשמלאות רכב, לצורך ביצוע עבודות החשמל ללקוחותיה. מבחינת הנתבע, הוא היה אז חשמלאי רכב, בתחילת דרכו המקצועית, וחיפש מקום לעבוד בו, כעוסק עצמאי. התובעת לא ביקשה להשכיר לו נכס, וגם הוא לא התכוון לשכור נכס. לא עלה על לדעתו כי הוא מקבל זכויות בנכס. ההתקשרות היתה על בסיס אישי, היה עליו להוכיח את עצמו מבחינה מקצועית. הוא (לפחות לדעתו) אכן הוכיח את עצמו ולכן היה לתובעת אינטרס שהוא (הוא אישית) יישאר שם כחשמלאי לאורך זמן רב. הכוונה לא היתה שהוא יוכל להעביר את רשות השימוש שלו בחשמליה לאחר. זכותו היא אישית, ולא קניינית. החשמליה התנהלה למעשה כמעין מחלקת חשמל של המוסך, כאשר רשיון משרד התחבורה ניתן למוסך ינוע, אשר כולל בתוכו, בין היתר, מחלקת חשמלאות רכב, שמנהלה המקצועי הוא הנתבע. החשמליה היוותה למעשה חלק אינטגרלי מן המוסך, כמעט לכל דבר וענין. לקוחות התובעת הכניסו כלי רכב למוסך התובעת לצורך תיקונים, ותיקוני החשמל היו מבוצעים בחשמליה. בשטח החניה במוסך חנו כלי הרכב בערבוביה, ללא הפרדה בין כלי רכב שנזקקו לשירותי המוסך, לבין אלה שנזקקו לשירותי החשמליה. לאחר שבחנתי את מכלול העובדות והנסיבות, הכל כמפורט בפיסקאות 7-13 לעיל, דעתי היא כי כוונת הצדדים בשום אופן לא היתה לתת לנתבע זכות קנין בחשמליה גופה, אלא רק זכות אישית להחזיק ולהשתמש בה לפרנסתו, לתועלת שני הצדדים. מבחן ההחזקה הייחודית 15. אחד המבחנים ששימשו רבות בפסיקה לאבחנה בין שכירות ורשיון הוא מבחן ההחזקה הייחודית. המשמעות של החזקה ייחודית היא שהמחזיק שולט לבדו בנכס, והוא רשאי למנוע מכל האחרים, ובכלל זה המשכיר, להחזיק בו (ש' לרנר, "שכירות נכסים", שנזכר לעיל, עמ' 57). 16. הנתבע, בכתב הגנתו ובתצהיר עדותו, לא טען בצורה ברורה ומפורשת כי היתה לו חזקה ייחודית, וגם לא פירט את מסכת העובדות ממנה ניתן להסיק כי היתה לו חזקה כאמור. אני מוכן, חרף זאת, להניח כי היתה לו חזקה ייחודית במבנה החשמליה. עם זאת, ברור, גם מתוך תצהירו ועדותו של הנתבע (סע' 7 סיפא לתצהירו, פרו' עמ' 10, ש' 21; עמ' 11, ש' 25), כי חזקה ייחודית בשטח המשמש לחניית כלי רכב המגיעים לטיפול – לא היתה לו, באשר שטח זה שימש הן לכלי רכב שבאו למוסך והן לכלי רכב שבאו לחשמליה. עובדה זו היא בעלת משמעות, שכן, לכאורה נראה כי לא ניתן לעשות שימוש בחשמליה, למטרה לה נועדה, ללא השטח המשמש לחניית כלי הרכב. השטח הזה אינו רק "חנייה" במובן הרגיל, זהו למעשה שטח העבודה, השטח בו מתבצעת עיקר מלאכתו של החשמלאי. ואם בשטח הזה אין לנתבע חזקה ייחודית, האם ניתן לאמר שהוא נהנה מחזקה ייחודית בחשמליה? 17. מכל מקום, לצורך הדיון אצא מנקודת הנחה שאכן היתה לנתבע חזקה ייחודית. כפי שכבר ציינתי, חזקה ייחודית אינה אלא סימן לכוונת הצדדים, שאינו מחייב את המסקנה כי הכוונה היתה לשכירות (ר' המפקח על נכסי נפקדים נ' צויברג שנזכר לעיל, בעמ' 1029). "פתרונה של השאלה (אם אדם הוא דייר או בר רשות)... אינו תלוי בקיומה או בהעדרה של חזקה ייחודית גרידא. הקובע הוא רצונם וכוונתם של הצדדים, ויש לרדת לסוף דעתם וכוונתם על פי כל נסיבות המקרה. אף חזקה בלעדית בצירוף מתן תמורה בעד השימוש אינם בהכרח מחייבים את המסקנה כי הכוונה היתה לשכירות..." (אחוזות אביב נ' וייספיש שנזכר לעיל, שם, בעמ' 1073; ע"א 47/51 בדר נ' בוכמן, פד"י ח' 870, בעמ' 874; ע"א 645/79 תעשית שג נ' מנהל מס רכוש, פד"י לה (3) 738, בעמ' 743; ע"א 657/77 נתן נ' ורשבסקי פד"י לד(2) 35, בעמ' 46). במקרה שבפניי, בחנתי לעיל באריכות, עפ"י כל נסיבות הענין, את כוונת הצדדים, והגעתי לכלל מסקנה כי הכוונה לא היתה לקשר של שכירות. על כן, גם אם היתה לנתבע (וזו הנחתי) חזקה ייחודית בחשמליה, אין בכך כדי לשנות את המסקנה האמורה. תשלום "שכר דירה" 18. הוא הדין ביחס לעובדה שהתובעת, בחשבוניות המס שנתנה לנתבע מדי חודש בחודשו במשך שנים רבות, רשמה תמיד "שכר דירה". גם בענין זה נפסק לא פעם "שדבר כינוי התמורה בשם "דמי שכירות" אינו מכריע. אמנם יש בו משום הנחה חזקה שאכן נוצר קשר שכירות, אבל הנחה זו ניתנת לסתירה" (בדר נ' בוכמן שנזכר, שם, בעמ' 875, וכן אחוזות אביב נ' וייספיש הנ"ל, שם, בעמ' 1074; ע"א 96/49 סודיט נ' רוזנברג פד"י ד' 733, בעמ' 737; ע"א (חי') 154/67 האחים קובה נ' שותפות לשיווק פרי הדר, פס"מ ס"ה 277, בעמ' 279). ובדבריו הקולעים של לורד דנינג בענין - 1 W.L.R. 374 at p. 376 Abbeyfield (Harpenden) Society V. Woods (1968) “The modern cases show that a man may be licensee even though he has exlusive possession, even though the word ‘rent’ is used, and even though the word ‘tenancy’ is used. The court must look at the agreement as a whole and see whether a tenancy really was intended.” ושוב, במקרה שבפניי כבר קבעתי, תוך שימת לב למכלול הנסיבות, כי לא היתה כל כוונה ליצירת קשר של שכירות. העובדה שהתובעת, משיקוליה, בחרה לרשום בחשבוניות "שכר דירה" אין בה כדי לשנות מן המסקנה הזאת. מו"מ שהיה עם דייר מוצע 19. הנתבע, בסיכומיו (סע' 35), מציין את העובדה, שכאשר ביקשה התובעת בשנת 2001 לצאת מן המוסך ולהביא במקומה דייר מוצע בהתאם להוראות חוק הגנת הדייר, הרי, כפי שהעיד מנהל התובעת – "כשרציתי להעביר את הזכויות שלי למוסך אחר, רציתי לעזור לדני, במידה ויתפתח במקום מוסך אחר במקומו, שהוא ימשיך להישאר ולהתפרנס שם. זה כי חשבתי שיש לו זכות קדימה לפני כל חשמלאי אחר. הכרתי אותו לדיירים המוצעים. אמרתי להם שיש את דני, שזכותו להיות בחשמליה, לפני כל חשמלאי אחר" (פרו', עמ' 5). גם הנתבע העיד כי הוא היה נוכח עם נציגים של הדייר המוצע, וכי "לא דובר על המעמד שלי, רק על זה שאני אמשיך לעבוד כמו שהייתי עד אז" (פרו', עמ' 11, ש' 12-13). אינני סבור (וגם ב"כ הנתבע אינו טוען) כי האמור לעיל סותר את דעתי לפיה זכותו של הנתבע היא זכות אישית כלפי התובעת, אשר אינה "קושרת" צד שלישי, הרוכש זכויות בנכס מאת התובעת. שכן, העובדה שזכותו של הנתבע היא זכות אישית כלפי התובעת בלבד, נותנת הרשות, אין בה כדי לשלול אפשרות שהרשות תמשיך להתקיים, בהסכמתו של רוכש הנכס, גם כלפיו. אין מניעה שבהסכם בין התובעת לבין הדייר הנכנס (אילו יצא אל הפועל הסכם כזה) יתחייב הדייר הנכנס לקיים את חיובה של התובעת כלפי הנתבע, בר הרשות. אולם הדבר נובע מהסכמתו של רוכש הזכויות, ולא מכך שהזכות היא זכות קניינית, הניתנת להעברה (ר' פרופ' נ' זלצמן, "רשיון במקרקעין" הפרקליט 24, בעמ' 40). השקעת כספים בחשמליה 20. בין היתר טוען הנתבע בסיכומיו (סע' 14), כי השקיע בחשמליה כספים רבים, בכך שהוסיף לה מבנה, סככה, ורצפה, ועל כן, גם אם מעמדו לכתחילה היה מעמד של בר רשות, הרי ההשקעה הזאת הפכה את יחס הרשות לשכירות. ב"כ הנתבע אינו מביא כל אסמכתא משפטית לכך, ומכל מקום, הטענה לא הוכחה, גם מבחינה עובדתית. מנהל התובעת בעדותו הכחיש את טענתו הנ"ל של הנתבע, ואישר רק זאת שהנתבע הקים סככה בלבד (פרו', עמ' 4 למטה, עמ' 6). גם הנתבע עצמו, כשנשאל בשאלון מטעם התובעת, מהן ההשקעות שהשקיע במושכר במשך השנים, השיב: "סככה שאותה בנינו במשותף, ומדי פעם תוספות שונות". הא ותו לא (ר' תצהיר תשובות לשאלון, ת/1, תשובה 22). וכשנשאל האם בידיו קבלות או מסמכים אחרים להוכחת ההשקעות הללו, השיב בשלילה (תשובה 23). גם בתצהיר עדותו הראשית (סע' 15) מודה הנתבע כי אין בידו כל מסמכים העשויים לסייע לו בהגנתו בתיק זה. תשלום מס ערך מוסף 21. התובעת מצביעה בין היתר על כך שבמשך כל השנים שילם הנתבע מס ערך מוסף על תשלומי "דמי השכירות" החודשיים. העובדה ששולם מע"מ היא לטענתה סימן נוסף לכך שאין מדובר בדיירות מוגנת, שכן, בדיירות מוגנת קיים פטור מתשלום מע"מ (ר' סעיף 31(2) לחוק מס ערך מוסף). אינני מייחס חשיבות רבה לשיקול זה, שכן, מנהל התובעת עצמו העיד כי הוא סבר שברגע שמוציאים חשבונית, ממילא חובה להוסיף מע"מ, וכי הוא כלל לא בדק עם רואה החשבון שלו אם צריך או לא צריך להוסיף מע"מ (פרו', עמ' 5 למטה), ומאידך גיסא, לנתבע לא היה איכפת לשלם מע"מ כי ממילא "זה מתקזז לו" (פרו', עמ' 10, ש' 15). אמרתי כי אינני מייחס חשיבות רבה לשיקול זה, מאחר שככל הנראה שני הצדדים לא ידעו מה דינם של תשלומים אלה והאם חל עליהם מע"מ. אולם משקל כלשהו אני כן מייחס לכך, שכן, מר פינס אמנם לא בדק סוגיה זו עם הרו"ח שלו, אך רואה החשבון עצמו קיבל מן הסתם מאת התובעת את פנקסי החשבוניות שלה, ראה שהחשבוניות כוללות מע"מ, ואילו אכן היה מדובר בדיירות מוגנת, היה הוא מן הסתם פונה לתובעת ומברר: מדוע משולם מע"מ, הרי זו דיירות מוגנת. הערות נוספות 22. מעבר לכל האמור אזכיר כאן את העובדה הפשוטה, שבין הצדדים לא נערך מעולם חוזה שכירות בכתב (ולדעתי, גם לא בעל פה). עצם העובדה שלא נערך כל חוזה או מסמך בכתב, עשויה אף היא להצביע על העדר כוונה ליצור קשר של שכירות. 23. כמו כן, בעוד שהתובעת (שכזכור, היא עצמה דיירת מוגנת בנכס) שילמה לבעלת הנכס כל השנים דמי שכירות "מוגנים" (פרו', עמ' 3), הרי הנתבע שילם לתובעת "דמי שכירות" שהועלו בהתאם להסכמת הצדדים (עמ' 10, ש' 3-4), ולא בהתאם להעלאות הסטטוטוריות החלות על דמי שכירות "מוגנים". 24. הנתבע טוען בסיכומיו (סע' 31), כי, לשיטת התובעת, דין נפרד לתובעת ודין נפרד לו, שהרי התובעת הינה דיירת מוגנת על אף שגם היא לא שילמה דמי מפתח. אכן, התובעת לא שילמה דמי מפתח, אולם אין חולק שהתובעת הינה שוכרת המקום (חוזה השכירות צורף לתצהיר מנהל התובעת), בעוד שהנתבע כלל איננו שוכר, כי אם בר-רשות. זה ההבדל המהותי בין שני הצדדים, ואין המדובר, חלילה, ב"איפה ואיפה". 25. לבסוף אציין את העובדה כי בשאלון נשאל הנתבע מתי לראשונה העלה כנגד התובעת את הטענה כי הינו דייר מוגן, ועל כך השיב הנתבע: "לאחר שהתייעצתי עם עו"ד (ראה ת/1, תשובה 18). ולא זו בלבד, אלא אפילו עורך דינו של הנתבע לא העלה מלכתחילה את טענת הדיירות המוגנת. במכתבו מיום 29/5/01 (נספח ז' לתצהיר מנהל התובעת) כתב ב"כ הנתבע רק כי "למרשנו זכויות במבנה, בסככה" וכו'. סתם ולא פירש מה טיבן של אותן "זכויות". לדיירות מוגנת אין זכר במכתב זה, ונראה כי רק במחשבה מאוחרת הגה מי שהגה את הרעיון לטעון טענת דיירות מוגנת. סיכום 26. מאחר שקבעתי כי הנתבע איננו ולא היה מעולם שוכר של החשמליה, אלא בר-רשות בלבד, ממילא אין הוא, ואינו יכול להיות, דייר מוגן עפ"י חוק הגנת הדייר. רשותו של הנתבע להחזיק ולהשתמש בחשמליה הופסקה ע"י התובעת כדין (לאור דרישת הפינוי של העירייה) ביום 11/6/01 (מכתב עו"ד קורן, נספח ו' לתצהיר התובעת), ומתאריך זה ואילך מחזיק הנתבע במקום ללא כל זכות, ועליו לפנותו. לא הועלו כל טענות באשר להחזר השקעות, או פיצוי כספי כלשהו (וזאת ככל הנראה בשים לב לאמור בפיסקה 20 לעיל), ועל כן, פטור אני מלדון בכך. 27. לאור כל האמור לעיל, אני מקבל את התביעה ומחייב את הנתבע לפנות את החשמליה מכל אדם וחפץ השייך לנתבע, לסלק ידו ממנה, ולהחזיר את החזקה בה לידי התובעת, כל זאת עד ולא יאוחר מיום 1/7/04. הנתבע ישלם לתובעת את הוצאות המשפט וכן שכ"ט עו"ד בסך 10,000₪ בתוספת מע"מ ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום בפועל. שכירותבר רשות