פסק דין חלקי בפני תביעה לפינוי הנתבע מדירת מגורים ולחיובו בגין שכ"ד והוצאות. בהתאם להוראת תקנה 191 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד - 1984, ניתן בזה פסק-דין חלקי בתובענה שבפני. 1. כתב התביעה המקורי ביום 16/04/97 הוגשה התביעה דנן בסדר דין מקוצר, בה התבקש בית המשפט לצוות על פינויו של הנתבע מהדירה נשוא התובענה ועל חיובו של הנתבע בסכום של -.22,286 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית. התובעת טענה כי הנתבע הפר את החוזה שבינו לבין התובעת בכך שלא שילם את שכה"ד והוצאות החלות עליו בהתאם לחוזה השכירות, כי ניתנה לנתבע הודעת ביטול חוזה השכירות, בהתאם להוראות החוזה, אולם הנתבע לא פינה הדירה ולא שילם חובותיו. 2. בקשה מקורית לרשות להתגונן ביום 28/05/97 הגיש הנתבע בקשת רשות להתגונן (המ' 5422/97). טענותיו של הנתבע היו: ראשית - החוזה פג ב- 10/11/91 אבל התובעת חידשה אותו כפי שהיא מודה בס' 4 לפרשת התביעה (ס' 2.א. לתצהיר הנתבע מיום 27/05/97). שנית - אין בחוזה שום התייחסות לסכום שהמבקש צריך לשלם ועד היום הזה המבקש לא יודע מה הוא הסכום המדוייק שהוא צריך לשלם וכיצד הגיעה התובעת לסכום הנקוב בסעיף 7 לפרשת התביעה (ס' 2.ג. לתצהיר הנתבע מיום 27/05/97). שלישית - אין שום סיבה לפנות את המבקש משום שהוא רצה להגיע להסדר עם התובעת אבל התובעת לא מציגה חשבונות מסודרים ולכן המבקש לא מוכן לשלם סכומים מעבר למה שהוא חייב (ס' 5 לתצהיר הנתבע מיום 27/05/97). 3. הסכמה דיונית מיום 06/10/97 ביום 06/10/97, על יסוד הסכמת הצדדים, החליטה הרשמת המלומדת (ת' נמרודי), כדלקמן: "1. ב"כ המשיבה [התובעת - י.מ.] יגיש כתב תביעה מתוקן בתוך 21 ימים מהיום. 2. המבקש רשאי להגיש בקשת רשות להתגונן בתוך 20 ימים מיום שיומצא לו כתב התביעה המתוקן כדין. 3. לדיון במעמד הצדדים לתאריך 18/12/97 בשעה 13:30". 4. כתב תביעה מתוקן ביום 18/11/97 הוגש כתב תביעה מתוקן, בו טענה התובעת, בין השאר, כדלקמן: ראשית - "חוזה השכירות היה לתקופה ראשונית של שנה אחת אולם תקופה זו הוארכה אח"כ כשדמי השכירות החודשיים עודכנו מעת מעת, כמוסכם בסעיף 5(ב) לחוזה" (ס' 3). שנית - בס' 10 לחוזה השכירות נקבע מפורשות כי "אם הנתבע לא יקיים בדייקנות את ס' 5 [לחוזה - י.מ.] תהיה התובעת זכאית להביא חוזה זה לקיצו בתום 14 יום מיום ההפרה או 7 ימים מיום הודעה על כך מטעם התובעת" (ס' 8). שלישית - לנתבע נשלחה ההודעה על ביטול החוזה עפ"י האמור בס' 10 לחוזה. רצ"ב כנספח ד' העתק הודעה כאמור (ס' 11). רביעית - "חרף האמור לעיל לא החזיר הנתבע את הדירה לתובעת עפ"י ס' 10 לחוזה" (ס' 12). לכתב התביעה המתוקן צורף תצהיר מיום 17/11/97, של מנהל סניף ירושלים של התובעת, מר אלי הלוי, בו הצהיר כי "נכון ליום 30.9.97 יתרת חובו של הנתבע עומדת על סך 29,422.57 ₪ (סכום זה אינו כולל את יתרת החוב בתיק הוצל"פ 5320/94 המתנהל כנגד החייב בגין חוב קודם)" (ס' 4 לתצהיר). 5. בקשה מתוקנת לרשות להתגונן ביום 08/12/97 הגיש הנתבע בקשה מתוקנת לרשות להתגונן, בה טען, בין השאר: ראשית - "אין בחוזה שום התייחסות לסכום שהמבקש צריך לשלם ועד היום הזה המבקש לא יודע מה הוא הסכום המדוייק שהוא צריך לשלם, וכיצד הגיעה התובעת לסכום הנקוב בסעיף 7 לפרשת התביעה" (ס' 2.ג. לתצהיר). שנית - "אני חוזר ומדגיש כי כל הבעיה נעוצה בכך שהתובעת העלתה את שכר הדירה ללא שום פרופורציה וגם כעת למרות המסמכים שצורפו על ידי התובעת אני סבור כי הסכום שדורשים ממני הינו מופרז לכל הדיעות" (ס' 2.ו. לתצהיר). שלישית - "לגופו של ענין אכן התעכבתי בתשלומי דמי השכירות עקב בעיות זמניות, לרבות חוסר עבודה, אך לאחר מכן רצה להגיע להסדר עם התובעת וגם היום הוא מעוניין לסלק את החוב ולשלם כל סכום שהוא חייב אבל המבקש אינו מבין מדוע דמי השכירות הם כה גבוהים..."(ס' 3.א. לתצהיר). רביעית - "ברצוני להדגיש כי כל העיכובים נוצרו עקב בעיות אישיות קשות, ושתמיד ניסיתי לשלם במסגרת יכולתי כאשר קיבלתי את הדירה מנכ"ל הסוכנות היהודית, מר אלי כהן, הבטיח לי כי הזכאות שאני מקבל ממשרד הקליטה מכסה 95% מתשלום דמי השכירות. מכאן שלא ברור לי הכיצד הגיעה התובעת לנתונים המפורטים בנספח ג'" סיפא (ס' 3.ב. לתצהיר). חמישית - "... אני אדם בודד ללא אמצעים כספיים ואין לי היכן לגור. תביעה זו פירושו של דבר, להחזיר אותי לרחוב" (ס' 5.א. לתצהיר). 6. הסכמה דיונית מיום 13/01/98 ביום 13/01/98 הגיעו הצדדים, ע"פ המלצת בית המשפט (הרשמת המלומדת ת' נמרודי) להסכמה, כדלקמן: "1. תינתן למבקש רשות להתגונן לגבי התביעה כולה. 2. המבקש ישלם ע"ח חובו למשיבה 5 תשומים שווים ורצופים ע"ס 1,000 ₪ כ"א, כאשר התשלום הראשון ישולם ביום 12.2.98. התשלומים האחרים מדי כל 12 לחודש שלאחריו. 3. לאחר תום חמשת התשלומים הנ"ל, ישלם המבקש למשיבה ע"ח חובו, את הסך של 500 ₪ לחודש, החל מיום 12.7.98 ומדי כל 12 לחודש שלאחריו עד להחלטה אחרת של בית המשפט. 4. כל איחור בתשלום מן התשלומים המפורטים בסעיפים 2 ו-3 לעיל, מעבר ל-7 ימים, מקנה למשיבה את הזכות לקבל פס"ד פינוי מידי כנגד המבקש. 5. הוראות הדיון בבקשת הרשות להגן ילקחו בחשבון בסופו של ההליך בתיק העיקרי. הצדדים מבקשים מבית המשפט לתת להסכמה זו תוקף של החלטה" (ע' 1 ש' 24-10). הרשמת המלומדת (ת' נמרודי) נתנה להסכמה הנ"ל תוקף של החלטה (ע' 1 ש' 28). 7. נסיונות לקבל פירוט ועמדת הנתבע מספר פעמים (12/04/99 - ע' 6 ש' 2, 07/07/99 - ע' 7 ש' 9-11, 08/09/9 - ע' 8 ש' 8-14, 29/12/99 - ע' 11 ש' 13-9, 04/07/00 - ע' 12 ש' 17), נעשו נסיונות למסור פרטים מפורטים ומדוייקים ואסמכתאות לאופן חישוב שכר הדירה הנדרש ובכל פעם הפרטים לא היו מספיקים או כלליים מדי. 8. נסיונות פשרה ביום 31/10/00 (ע' 14 ש' 11-8) וביום 01/02/01 (ע' 15 ש' 14-11) ביקשו הצדדים ארכה לשם ניהול מו"מ לשם פשרה. אך למרבה הצער, פשרה לא הושגה, גם לא לאחר הארכה שנתתי לצדדים ביום 04/02/02 מיד עם סיום הראיות ולפני הסיכומים (ע' 29 ש' 28-24). 9. קביעת הפלוגתאות וסדרי הדין ביום 03/06/01, לאחר בירור עם ב"כ הצדדים, קבעתי את הפלוגתאות והוריתי על הגשת הראיות הראשיות, כמפורט בהחלטה מאותו היום (ע' 18-16). הפלוגתאות שנקבעו, בהסכמת ב"כ בעלי הדין, הן: "1.1 מהו החוזה הקיים בין התובעת לבין הנתבע? 1.2 האם הנתבע הפר את החוזה, ובמה? 1.3 האם הנתבע חייב לתובעת שכר דירה, על סמך מה וכמה ולאיזה תקופה? 1.4 האם קיימת לתובעת עילת פינוי ו/או סילוק יד כנגד הנתבע מהמושכר?" (ע' 16 ש' 17-11). 10. הגשת הראיות 10.1 ביום 25/07/01 הוגשו ראיות התובעת שכללו: תצהיר אלי הלוי מיום 24/07/01 על נספחיו שהם: נספח א' - חוזה השכירות, נספח ב' - טופס פתיחת חשבון אצל התובעת, נספח ג' - כללים והגדרות, נספח ג' 1 - 5, 6 עידכון דמי שכירות / שירותים, נספח ד' - תעודות זכאות, נספח ה' - שינויים בדבר שער הריבית, נספח ו' 1 - 6- עדכוני דמי שירותים, נספח ז' - פירוט חוב הנתבע לשנים 1997-1990. 10.2 ביום 04/11/01 הגיש הנתבע את ראיותיו דהיינו תצהירו מיום 04/11/01 בלבד. 10.3 בתצהיר עדותו הראשית של הנתבע נכללו לראשונה טענות בדבר חוזה אחיד (ס' 3), תנאי מקפח בחוזה אחיד (ס' 8), ואותיות קטנטנות (ס' 4). מאחר וטענות אלה לא נטענו בעבר אלא לראשונה בתצהיר עדות ראשית מיום 04/11/01 דהיינו, כארבע שנים וחצי לאחר הגשת הבקשה לרשות להתגונן, לא התרתי הטיעון בטענות, כמפורט בהחלטה מיום 04/02/02 (ע' 22 ש' 21-13). בענין זה מבקש אני להוסיף כי "הכלל השלישי אומר כי בעל דין החפץ להסתמך על עובדות חדשות שטרם הובאו בכתבי הטענות, חייב לטעון עובדות אלה במפורש. בכלל השלישי דנה תקנה 89, והיא משמיעה לנו שתיים. בחציה הראשון חוזרת התקנה על מה שנקבע בתקנות 85 ו-86 ואומרת: 'הנתבע... חייב להעלות בכתב טענותיו כל דבר הבא להראות שהתובענה אין לה על מה שתסמוך, או שהעסקה בטלה או ניתנת לביטול מבחינה חוקית... פירושו של דבר: הנתבע חייב לטעון במפורש שהחוזה היה פסול מחמת אי - חוקיות, או שאינו מחייב מחמת פגם אחר, וטענה כזו לא תשמע מכפירה בחוזה סתם, אשר בעטיה חייב התובע להוכיח את עצם עשיית החוזה ותו לא" (י' זוסמן, סידרי הדין האזרחי, מהד' 7, 1995, ס' 248). כלומר בעל דין החפץ לעלות טענה, בין מחמת שהיא נוגדת את טובת הציבור ובין מחמת היותה "תנאי מקפח" שומה עליו להעלות הטענה בכתב טענותיו (י' זוסמן, שם, 248 ע' 313). "בעל דין הרוצה להניע את בית המשפט להשתמש בסמכותו לפי סעיף 14 הנ"ל, [לחוק החוזים האחידים - י.מ.] עליו הראיה שיש בתנאי המגביל משום קיפוח הלקוחות כאמור שם. ועד שיוכל להביא ראיותיו, עליו לטעון תחילה בכתב - הגנתו (או, אם הוא תובע החזרת כסף ששילם על - פי אותו תנאי, בכתב תביעתו) שיש לראות את התניה הנדונה בטלה מחמת היותה תנאי מגביל כמשמעו בחוק החוזים האחידים ובמידת האחריות לפרט את התנאי היוצרים את הקיפוח... הטוען לקיפוח, והמבקש את בית המשפט לראות את ההתחיבות כבטלה, עליו הראיה - ובהעדר ראיה מספקת יעמיד בית - המשפט גם התחייבות זו, ככל חוזה, בחזקת כשרות ויכפה על ביצועו". (השופט ח' ה' כהן ע"א 493/69 מדינת ישראל נ' בנימין חדר ואח', וערעור שכנגד, פ"ד כ"ד (1), 7, 11). ראו גם דברי השופט א' גולדברג שם, שם, 427 ודברי השופטת מ' בן פורת שם, שם, 433. יתר על כן, הטענות בדבר חוזה אחיד, תנאי מקפח ואותיות קטנטנות כפי שהועלו כאמור בתצהיר עדותו הראשית של הנתבע, הן כלליות וסתמיות. יצויין כי הנתבע לא ביקש תיקון כתב ההגנה, לא ביקש ארכה להגיש כתב תשובה ולא עשה כל נסיון לנהל המשפט בדרך של הוכחת הטענות הנ"ל, כלומר לא חקר את עד התביעה בנדון ואף לא טען בנדון בסיכומים ועל כן יש לראות הנתבע כמי שזנח טענות אלה. מכל מקום לא שוכנעתי שהצדדים הסכימו, במפורש או מכללא, לנהל המשפט שלא בהתאם לכתבי הטענות, ומשום כך לא היה מקום להתיר את "שינוי החזית". 11. הדיון פלוגתא ראשונה - מהו החוזה הקיים בין התובעת לבין הנתבע? 11.1 מנהל סניף התובעת בירושלים הצהיר כי "בין התובעת לבין הנתבע נחתם חוזה שכירות (להלן: חוזה השכירות) כבר ביום 11.11.90 מצ"ב חוזה השכירות ומסומן א" (ס' 3 לתצהיר עדות ראשית). "חוזה השכירות היה לתקופה ראשונית של שנה, אולם תקופה זו הוארכה לאחר מכן באופן אוטומטי, כשדמי השכירות עודכנו מעת לעת, כמוסכם בסעיף 5(ב) לחוזה השכירות" (ס' 4 לתצהיר עדות ראשית). הנתבע הצהיר כי "ביני לבין התובעת נערך חוזה שכירות אשר תוקפו פג כבר ביום 10.11.91 השכירות היא של דירת חדר בגודל 27 מ"ר ברוטו אשר בבעלות הסוכנות היהודית" (ס' 2 לתצהיר עדות ראשית). בתצהיר עדותו הראשית הנתבע כלל לא התייחס להצהרתו של מנהל התובעת כי "תקופת השכירות הוארכה לאחר מכן באופן אוטומטי כשדמי השכירות עודכנו מעת לעת, כמוסכם בסעיף 5(ב) לחוזה השכירות"(ס' 4). יתר על כן הנתבע לא הביא בעדותו הראשית כל גירסה באשר לחוזה הקיים בינו לבין התובעת מאז ה-10.11.91, כאשר לגירסתו תוקף חוזה השכירות פג. עמדה זאת עומדת בסתירה לגירסתו של הנתבע כי שהובאה בתצהירו מיום 27/05/97 (המ' 5422/97) שם הצהיר כי "אבל התובעת / המשיבה חידשה אותו כפי שהתובעת מודה בסעיף 4 לפרשת התביעה" (ס' 2.א.) וכפי שהובאה בתצהירו מיום 05/12/97, באותו הנוסח במדוייק, במצורף לבקשתו המתוקנת לרשות להתגונן. לא רק שהנתבע לא הכחיש את הטענה בדבר חידוש חוזה השכירות אלא שבמפורש הודה בה, כאמור. הנתבע העיד בחקירתו הנגדית בין השאר: "אני לא יודע לכמה זמן נחתם חוזה השכירות שלי, זה היה לבין בלי כלום"(ע' 26 ש' 6)... אני לא זוכר שחתמתי על חוזה נוסף מעבר לחוזה הזה. אני גר באותה דירה משנת 1991. זה לא דירה שלי בבעלותי. אני גר בדירה לפי חוזה בעל פה" (ע' 26 ש' 15-12). גירסה זאת לא באה, ולו ברמז בתצהירו של הנתבע מיום 27/05/97 ומיום 05/12/97 ואף לא בתצהיר עדותו הראשית מיום 04/12/97 והיאר בבחינת עדות כבושה, שאיני נותן בה כל אמון. יתר על כן, הנתבע עצמו סתר עצמו כשהעיד כי "ההסכם לא היה בעל פה הם דיברו ביניהם, אני הייתי במשרד, אחר כך אלי שלח ואותי לנחשון, הלכתי אליו נחשון אמר לי לחתום אז חתמתי" (ע' 27 ש' 4-3). לאחר שראיתי ושמעתי את הנתבע ואת עד התביעה אלי הלוי והתרשמתי מהם, ועל סמך הראיות, מעדיף אני את גירסת התובעת על גירסת הנתבע וקובע כי חוזה השכירות הקיים בין הצדדים הוא חוזה השכירות שנחתם ביום 11/11/90, נספח א' לתצהיר עדותו הראשית של אלי הלוי, מנהל סניף התובעת בירושלים. אכן לפי הכתוב ב"הואיל" החמישי תקופת השכירות החלה ביום 11/11/90 ומסתיימת ביום 10/11/91 ואולם תקופה זו הוארכה לאחר מכן באופן אוטומטי, בדרך של התנהגות הצדדים. שכן עובדה היא שלא נכרת חוזה אחר, לא בכתב ולא בע"פ, ואילו הנתבע ממשיך להתגורר בדירה, עד היום. גם טענת התובעת כי "לנתבע נשלחה הודעה על ביטול החוזה עפ"י האמור בס' 10 לחוזה" (ס' 13 לכתב התביעה המקורי וס' 11 לכתב התביעה המתוקן) - לא זכתה להכחשה, כפירה או הסתייגות. מכאן שטענתו של ב"כ הנתבע, בסיכומיו, כי התובעת "לא הצביעה על מקור חידוש החוזה משנה לשנה" (ע' 37 ש' 20-19) חסרת בסיס היא. קיומו של חוזה אחר, לא הוכח ע"י הנתבע, אף לא לכאורה. העובדה כי הנתבע חולק על דמי השכירות שהוא נדרש לשלם, ועל כך בלבד, אינה מאיינת את חוזה השכירות שנחתם ע"י הצדדים, ומכוחו ורק מכוחו, ממשיך הנתבע להתגורר בדירה. סעיף 6(א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג - 1973 קובע כי "הקיבול יכול שיהיה במעשה לביצוע החוזה או בהתנהגות אחרת, אם דרכים אלה של קיבול משתמעות מההצעה...". "חוזה יכול להכרת בהתנהגות. על כן, הקיבול יכול שיהיה לאו דווקא בהודעת הניצע שנמסר למציע אלא גם למעשה בביצוע החוזה או בהתנהגות אחרת... מעשה לביצוע החוזה או התנהגות אחרת מקיימים בעת ובעונה אחת את שני יסודות הקיבול: הם מהווים תחליף להודעת קיבול והם ממלאים גם אחר הדרישה לגמירת - דעת, בהעידם על כוונת הניצע להתקשר עם המציע בחוזה. יש שהם מהווים גם את קיום החוזה גופו". (ג' שלו, דיני חוזים, מהד' שניה, 133 - 132). זהו המצב העובדתי בעניננו והוא גם הדין בעניננו. 11.2 פלוגתא שניה - האם הנתבע הפר את החוזה, ובמה? סעיף 5.א. לחוזה השכירות קובע כי "השוכר מסכים ומתחייב לשלם לחברה, או למי שהחברה תצווה, דמי שכירות חודשיים של..." אין חולק כי המקום המיועד לרישום הסכום, בחוזה השכירות, נותר ריק ואולם אין כל ספק כי סכום דמי השכירות הראשוני עמד על -.142 ₪ לחודש. מנהל סניף ירושלים של התובעת הצהיר כי "דמי השכירות החודשיים לגבי שנת השכירות הראשונה עמדו על סך -.142 ₪ לחודש... מצ"ב טופס פתיחת החשבון עליו חתם הנתבע, במעמד החתימה על חוזה השכירות, בו מצויין גובה דמי השכירות החודשיים הראשוניים ומסומן ב'" (ס' 5 לתצהיר עדותו הראשית). הנתבע לא הכחיש, לא כפר ולא סתר דברים אלה בתצהיר עדותו הראשית, ולו ברמז. והוא הדין באשר לעדותו בבית המשפט. אכן בנספח ב' הנ"ל כתוב במפורש כי שכ"ד חודשי הוא -.142 שקלים חדשים. בצד שמאל למטה של הטופס כתוב שכ"ד בסיסי 5.17 X 27.5 -.142 שקלים חדשים. גם דברים אלה לא הוכחשו, לא נסתרו ולא זכו לכל התייחסות בתצהיר עדותו הראשית של הנתבע. גירסתו של הנתבע היא "בחוזה אין התייחסות לסכום דמי השכירות אשר עלי לשלמם. במועד כניסתי לדירה הובטח לי על ידי ראש הסוכנות דאז כי אקבל את הדירה בדמי שכירות של 100 ₪ לחודש לצמיתות. זאת בין היתר לאור העובדה שהייתי אסיר בארגנטינה על רקע היותי יהודי וסבלתי עינויים רבים בידי המשטר הארגנטינאי. זאת ההסכמה הקובעת לעניין דמי השכירות ועלויות נוספות" (ס' 5 לתצהיר עדותו הראשית). בחקירתו הנגדית, העיד הנתבע כי "אני גר בדירה לפי חוזה בעל פה, אלי כהן מנכ"ל הסוכנות, אלי הלוי שנמצא כאן... והוא אמר לי אלי כהן עד 120, 100 ₪ לחודש. זה הוא אמר לי כשאני נכנסתי לדירה. אני הייתי עד אז לרחוב, הם הביאו אותי לדירה. אני לא שלמתי הסוכנות שילמה לקופה של אלי כהן" (ע' 26 ש' 18-15). הנתבע המשיך והעיד כי "כשאתה שואל אותי למה לא כתבתי בתצהיר שאלי כהן הבטיח לי אני משיב לך שבסעיף 5 לתצהיר כתוב ראש הסוכנות וזה היה אלי כהן רח' הילל ירושלים. כשאתה שואל אותי למה לא הבאתי את אלי כהן להעיד כאן אני משיב לך שחיפשתי אותו ולא מצאתי אותו הוא בתפקיד אחר במעלה אדומים ואין לי כסף לנסוע לשם". (ע' 26 ש' 24-20). לשאלת בית המשפט השיב הנתבע "אמרתי לעו"ד על אלי כהן אבל לי לא היה כסף לנסוע אליו ולטלפן אליו" (ע' 26 ש' 27-26). בהמשך, גירסתו של הנתבע קצת שונה, כשהוא מעיד "יכול להיות שאלי כהן לא היה מנכ"ל הסוכנות ולא מנהל הסוכנות, אבל זה היה אלי כהן" (ע' 27 ש' 2-1). לאחר ששקלתי את דברי הנתבע הגעתי לכלל מסקנה כי אין ליתן בהם אמון. גירסתו הנ"ל של הנתבע בדבר הבטחה ל-"דמי שכירות של 100 ₪ לחודש לצמיתות" אינה תואמת את דבריו בתצהירו מיום 05/12/97 בהמ' 5422/97 שם הצהיר הנתבע כי "כאשר קיבלתי את הדירה, מנכ"ל הסוכנות היהודית, מר אלי כהן, הבטיח לי כי הזכאות שאני מקבל ממשרד הקליטה מכסה 95% מתשלום דמי השכירות. מכאן שלא ברור לי כיצד הגיעה התובעת לנתונים המפורטים בנספח "ג" סיפא" (ס' 3.ב. סיפא). ברור לחלוטין שהבטחה מפורשת ובעלת נפקות משפטית - אין כאן. לכל היותר יש כאן הסבר על המצב הראשוני בדבר הייחס בין שכר הדירה לבין סכום הזכאות שהנתבע היה זכאי לו אז, כעולה חדש. כאמור הנתבע לא הגיש תצהיר מאת אותו אלי הלוי ואף לא ביקש לזמנו למסור עדות בבית המשפט. הסברו של הנתבע כי לא היה לו כסף לטלפן לאותו אלי כהן, שלדבריו הוא במעלה אדומים, דהיינו באיזור חיוג ירושלים (02) כך שהמדובר בשיחה מקומית זולה ביותר - אינה מתקבלת כהגיונית וסבירה. אם אמנם אמר הנתבע לעו"ד שלו, כפי שהעיד, על אלי כהן, חזקה על עוה"ד שהיה מתקשר אליו ומנסה לקבל ממנו תצהיר עדות ראשית או שהיה מבקש לזמנו להעיד בבית המשפט, אף בלי שיקדים ויגיש תצהיר עדות ראשית. משהנתבע נמנע מלהגיש תצהיר של אלי כהן ואף נמנע מלזמנו להעיד, חזקה שידע כי דבריו של אלי כהן לא יתמכו בגירסתו. והוא הדין בנוגע לידיעתו של העו"ד על מעורבות אלי כהן, ככל שהנתבע יידע אותו בנדון, אם יידע אותו. למשמע הדברים הנ"ל ציפיתי כי עוה"ד של הנתבע יבקש לזמן את אלי כהן למסור עדות. ואולם בקשה כזאת לא הושמעה בעת הדיון ואף לא הוגשה בקשה כזאת עד לרגע זה. הדבר אומר דרשני. "הימנעות מהבאת ראיה - במשמעות הרחבה של המושג, כמוסבר לעיל - מקימה למעשה לחובתו של הנמנע חזקה שבעובדה, הנעוצה בהגיון ובניסיון חיים, לפיה: דין ההימנעות כדין הודאה בכך שאילו הובאה אותה ראיה, הייתה פועלת לחובת הנמנע, בדרך זו, ניתן למעשה משקל ראייתי לראיה שלא הובאה" (י' קדמי, על הראיות, חלק שלישי, תשנ"ט - 1999, 1391). ביום 04/01/99 טען ב"כ הנתבע (דאז) כי "שכר הדירה המקורי היה -.120 ₪ לחודש" (ע' 3 ש' 9). לא רק שגירסה זאת לא אוששה אלא שהיא תומכת ומחזקת, בשל קרוב הסכומים, את גירסת התביעה, כי הסכום הראשוני של דמי השכירות היה -.142 ₪. אוסיף ואומר כי עד התביעה ע"ת/1 אלי הלוי (להבדיל מאלי כהן) לא נחקר כלל בנושא סכום דמי השכירות הראשוניים, כפי שהוא לא נחקר והנתבע לא כפר ולא הסתייג מדבריו כי "חשוב לציין כי הנתבע היה זכאי להנחה מטעם משרד השיכון, הנחה שעמדה על סך של בין 100 ל-250 ₪ לחודש בתקופה שבין 8/91 ו- 7/95, אך גם בתקופה זו בה זכה להנחה משמעותית בגובה דמי השכירות, לא שילם מאומה" (ס' 15 לתצהיר עדותו הראשית). סעיף 5.ב. להסכם השכירות קובע כי "מוסכם בין הצדדים כי הנהלת החברה [התובעת - י.מ.] רשאית להעלות את גובה דמי השכירות בכל עת ובשיקול דעתה המוחלט והשוכר [הנתבע - י.מ.] מתחייב לשלם את דמי השכירות המוגדלים בהתאם לשוברים שישלחו לו על ידי החברה. מוסכם כי משלוח השוברים יהיה בין השאר, עפ"י הענין גם משום הודעה על העלאת דמי השכירות כאמור לעיל. הצדדים מוותרים על משלוח הודעה נוספת". סעיף 5.ד. להסכם השכירות קובע כי "השוכר יודע ומסכים כי עליו חלה חובת תשלום דמי השכירות במלואם כנקוב ב-5(א). מוסכם בין הצדדים כי במידה וגורם כלשהוא ישלם לחברה חלק מדמי השכירות (להלן: "השתתפות") יחוייב השוכר רק בתשלום ההפרש שבין סכום ההשתתפות לדמי השכירות, כעידכונם מפעם לפעם". בענין זה העיד ע"ת/1 אלי הלוי, מנהל סניף התובעת בירושלים "אנו כל 3 חודשים עד 12/99 היינו מוציאים שוברים לכל דייר ודייר, ושם היה מצויין הסכום שהוא צריך לשלם שכר דירה, את הפירסום שמה מנהלת המקום כתיבת הדואר של כל אחד. החל ב-01/00 אנו נותנים את השוברים מראש כל חודשיים מראש, כך שכל דייר יודע מה שכר הדירה שלו, ואם יש לו ערעור הוא יכול לגשת אלינו. הנתבע לא פנה אלינו בערעור על שכר הדירה". (ע' 25 ש' 10-6). הנתבע הודה כי "אני לא כתבתי גם בספרדית בכלל לתובעת... כשאתה שואל אותי איך התלוננתי אני אומר שלא שלחתי מכתבים אבל דיברתי עם העו"ד הקודם עו"ד פריד ורצינו להגיע לדבר איתו (מצביע על אלי הלוי) אבל הוא לא רצה לדבר" (ע' 28 ש' 10-3) (הדגשה לא במקור - י.מ.). ברור כי הנתבע מודה, שמעולם לא פנה לתובעת בערעור על שכר הדירה, ורק בזמן המשפט, אך לא לפני כן, רצה לדבר אבל נדחה. גם טענה זאת לא נטענה בשום שלב קודם והעד מטעם התובעת לא נחקר בנדון ומשום כך איני נותן אמון בעדות כבושה זאת. סעיף 5.ה. לחוזה השכירות קובע כי "למרות האמור לעיל ולהסיר כל ספק, השוכר יודע ומסכים כי במידה והחברה לא תקבל השתתפות כאמור בסעיף 5(ד) לעיל ישלם השוכר לחברה מלוא דמי השכירות וזאת עפ"י דרישת החברה בהתאם לשוברי התשלום שישלחו לו". על רקע דברי הנתבע בס' 3.ב. סיפא לתצהירו מיום 05/12/97, בדבר היחס שבין שכר הדירה לבין סכום הזכאות שלו כעולה מחדש, זהו לדעתי שורש הבעיה והטעם ל"אי ההבנה" של הנתבע באשר לעידכוני שכר הדירה והוצאות האחזקה. זה גם מה שטען בשמו ב"כ דאז, ביום 04/01/99 לאמור: "הנתבע טוען ששכר הדירה שהוא צריך לשם היום הוא -.280 ₪ לחודש וזה לפי מה שהוא מרוויח" (ע' 3 ש' 11-10) (הדגשה לא במקור - י.מ.) לטענה זאת אין כל בסיס. זהו אולי המצב הרצוי, מבחינת הנתבע אך לא המצוי, ולא המוסכם. אינני מאמין לנתבע שהוא באמת חושב כפי שהוא טוען. הנתבע קורא עברית משנת 89-88 (ע' 29 ש' 3) והוא לא טען עד כה כל טענה כי שפת החוזה לא מובנת לו. הוא אמנם טען כי לא קרא החוזה לפני החתימה ו-"סתם חתמתי", ואילו לאחר שנכנס לדירה גם כן לא קרא החוזה בטענה ש"לא היה לי חשמל, לא גז, לא מים, אתה חושב שהיה לי ראש לקרוא את החוזה". גם טענות אלה הופיעו לראשונה בעדותו בבית המשפט ביום 04/02/02 כ-אחת עשרה שנים לאחר שנכנס להתגורר בדירה. כמובן שטענות שכאלה עומדות בסתירה לדברי הנתבע עצמו "יש הסקה בדירה יש 2 מעליות בבנין מצויין, יש גינה, הבנין נקי מאוד" (ע' 27 ש' 16). גם טענתו החדשה האחרת כי "יש לי רטיבות נוראה בדירה ואף פעם עמיגור לא בא לתקן" (ע' 27 ש' 22) אינה נתמכת בכל ראיה ואף לא בראיה על הודעה כלשהי מצידו לתובעת על ליקוי הרטיבות והיא יצאה מפיו כתירוץ לטענה חדשה ונוספת, אף היא בלתי מוכחת, בדבר הטרדה כביכול שהטריד אותו שליח מטעם התובעת (ע' 27 ש' 22-17). איני נותן אמון בטענתיו אלה של הנתבע שכן שוכנעתי כי הנתבע והאמת שלו, ואין בילתה. משום כך הנתבע גם העיד כי לא איכפת לו כמה משלמים על דירה (ע' 27 ש' 15). גירסתו של הנתבע בנדון היא, שהובטח כי דמי השכירות יהיו 100 ₪ לצמיתות כיון שהיה אסיר בארגנטינה על רקע היותו יהודי והסבל שסבל שם (ס' 5 לתצהיר עדותו הראשית). לדעתי משום כך הנתבע לא הגיש טבלת נתונים בדבר חובותיו בגין שכר דירה והוצאות אחזקה כנגד לזו שהגישה התובעת (נספח ז' לתצהירו של אלי הלוי). טבלה זאת "מרכזת את כל החיובים שאמור היה הנתבע לשלם בחלוקה לפי: סעיף דמי שכירות... סעיף שירותים נוספים ושונים... סעיף הנחה ... תוספת הריבית בגין הפיגורים בתשלום וכן תוספת שנתית בגין שרותי הסקה". (ס' 34 לתצהירו של אלי הלוי). די בכך - שב"כ הנתבע אישר כי "אין בידי ראיות לכך שהנתבע שלם על חשבון שכר דירה או שרותים מאז 16/12/98" (ע' 37 ש' 14-13) ובתוספת דבריו של הנתבע "אני לא יודע איפה הקבלות ששילמתי שכר דירה... לא צירפתי קבלות על תשלום שכר דירה" (ע' 27 ש' 12-10) - כדי לבסס מסקנה כי הנתבע הפר את חוזה השכירות, בכך שלא שילם את שכר הדירה, לגירסתו במשך כ-39 חודשים ולגירסת התובעת החל מ-11/93. כאן גם המקום לציין כי אין חולק שהנתבע לא מקיים את ההסכמה הדיונית שקיבלה תוקף של החלטה לפיה עליו לשלם -.500 ₪ לחודש החל מיום 12.7.98 ומדי כל 12 לחודש שלאחריו, עד להחלטה אחרת של בית המשפט (המ' 5422/97 ע' 1) כלומר גם לגירסתו, לא שילם בהתאם להחלטה הנ"ל מאז 07/99 (ע' 29 ש' 1). יתר על כן, גם הסכום שהוא מודה בו בסך -.350 ₪ דמי שכירות לחודש - לא שולם, לא משולם ואף לא הופקד בקופת בית המשפט (ס' 6 לתצהיר הנתבע, ע' 36 ש' 18 לסיכומי ב"כ הנתבע ס' 16 להודעת הנתבע מיום 01/12/99, ע' 28 ש' 14). "תשלום כסף שבתחילה לא הגיע כדי הפרה יסודית, יכול להפך במרוצת הזמן להפרה יסודית, וזאת בעיקר כאשר האיחור נמשך מעבר למועד שנקבע..." (ג' שלו, דיני חוזים, מהד' שניה, ע' 551). "פתרון השאלה אכן טמון ביישומו הלכה למעשה ש מבחן היסודיות המסתברת לנסיבות החוזה הנדון. השאלה שתוצג היא איפוא, האם אדם סביר היה מתקשר בחוזה המסויים אילו ראה מראש שהצד השני יאחר בתשלומים. התשובה לשאלה זו תלויה בנסיבות הענין, במצב השוק ובסיכויו להיפרע על האיחור בפיצוי כסף" (ג' שלו, שם, 551). 11.3 פלוגתא שלישית - האם הנתבע חייב לתובעת שכר דירה, על סמך מה וכמה ולאיזה תקופה? על סמך חומר הראיות נראה כי יש בידי להכריע בפלוגתא זו ואולם אין בידי להכריע בשאלת החוב בנושא הוצאות האחזקה. ע"ת/1 אלי הלוי העיד כי "עלות שירותים שאנו גובים מהדיירים נעשה לפי תחשיב של חשב החברה שבזמנו נעשה ע"י משרד השיכון ומאז זה צמוד למדד. זה לא בהכרח קשור להוצאות. יש רק הוצאה אחת שהתובעת מחייבת בדיוק בהתאם להוצאה את הדירים וזה בענין הסולר להסקה, שהתובעת ממלאת סולר במשך השנה, ומחייבת אחת לשנה בסוף תקופת החורף". (ע' 23 ש' 19-14)... "אין לי תשובה מדוע הדבר נעשה בחישוב ארצי ולא בחישוב של הוצאות לגבי כל בניין ובניין" (ע' 23 ש' 22-21) (הדגשה לא במקור - י.מ.). בכך יש כדי להשמיט את הבסיס מנכונות חשבון "הוצאות" או "השונות" שבנספח ז' לתצהירו ש אלי הלוי, מנהל התובעת באזור ירושלים. לפיכך נראה לי לקבל הצעת ב"כ הנתבע ולהורות על עשיית חישובים יותר טובים ומדוייקים באשר לסכומי ההוצאות וריבית הפיגורים שהצטברה על ההוצאות (ע' 38 ש' 12-10) וזאת על מנת שהעתירה הכספית של תובענה זאת תוכרע כמקשה אחת, להבדיל מהעתירה בענין הפינוי. 11.4 פלוגתא רביעית - האם קיימת לתובעת עילת פינוי ו/או סילוק יד כנגד הנתבע מהמושכר? על סמך המפורט לעיל ועל סמך הוראת סעיף 10 לחוזה השכירות קיימת לתובעת עילת פינוי כנגד הנתבע מהמושכר, לאחר שהנתבע הפר את חוזה השכירות, בגין אי תשלום דמי שכירות והוצאות אחזקה. אין חולק כי בנוגע לתקופה שעד ליום 31/10/93 ניתן כנגד הנתבע פסק - דין ביום 17/02/94 בת"א 194/94, לפיו חוייב הנתבע לשלם לתובעת -.3,570 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית וכן הוצאות ושכ"ט עו"ד, גם זאת בגין דמי שכירות והוצאות אחזקה, שלא שולמו על ידו וקיימים הליכי הוצאה לפועל בנדון, כך שלא מדובר במקרה חד פעמי אלא בהתנהגות סרבנית לאורך שנים. ועוד יש לזכור כי הנתבע הודה שאכן "התעכב בתשלומי דמי השכירות עקב בעיות זמניות"(שלא פרט) "לרבות חוסר עבודה" (ללא פירוט זמנים וסכומים) כפי שהצהיר בסעיף 3.א. ו-3.ב. לתצהירו מיום 05/12/97 (המ' 5422/97), ואף הוסיף שם כי ברצונו להדגיש כי "כל העיכובים נוצרו עקב בעיות אישיות קשות" (שלא פורטו) "ושתמיד ניסיתי לשלם במסגרת יכולתי". הנתבע לא פרט טענותיו ולא הניח תשתית ראייתית, באשר לבעיות האשיות שלו ואולם גם אם היו לו "בעיות אישיות קשות", הדרך לפותרן הייתה בדרך של פנייה לגופי הרווחה ואף לתובעת, בבקשת עזרה ולא על דרך של התכחשות מתמשכת מתשלום דמי שכירות והוצאות בנוגע לדירה בה הוא מתגור עד היום. הערה אחרונה. בתצהיר עדותו הראשית הצהיר הנתבע "שילמתי סכומי שכירות במהלך תקופת השכירות, ואף שילמתי סכומים שעלו על הסכום שהוסכם ביני לבין התובעת כנ"ל, וזאת תוך מחאה" (הדגשה לא במקור) (ס' 9). לאור פיצול הדיון כאמור לא אדון כעת בשאלה כמה שילם הנתבע ומתי, שכן אין לכך כל השפעה על פסק דין חלקי זה. בשלב זה אני מבקש להדגיש כי הטענה שהתובע שילם "תחת מחאה", לא הוכחה כלל ועיקר ודבריו בנדון, הם בגדר, טענה כללית וסתמית, שמעולם לא נטענה וכאמור אף לא הוכחה. 12. התוצאה היא שאני מחייב את הנתבע לפנות הדירה הידועה כדירה 423 בבנין 17 קומה 4 אשר ברחוב דב גרונר בירושלים ולהחזיר החזקה בה לידי התובעת כשהדירה פנויה, במצב טוב וראויה לשימוש - לא יאוחר מיום 30/08/02, כדי לאפשר לנתבע למצוא דיור חלוף. 13. לענין הוצאות האחזקה והריבית (העתירה הכספית) אני קובע לקדם משפט ביום 02/09/02 בשעה 08:30. 14. בנושא הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד אדון בחלקו השני של פסק-הדין. חוזה שכירותחוזהמקרקעיןביטול חוזהשכירותדמי שכירות