השתק פלוגתא - שווי המקרקעין

האם קביעות בעניין שווי מקרקעין בפסיקה מאוחרת מקימות השתק פלוגתא ? פסק-דין השופטת ד' ביניש: בפנינו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים (השופטת מ' מזרחי) בה"פ 624/01, אשר פסק למערער פיצויים בגין הפקעת מקרקעין, בהעדיפו את השומה מטעם המשיבה על פני השומה שהוגשה לו מטעם המערער; הערעור מופנה כנגד גובה הסכום שנפסק. רקע עובדתי 1. ביום 20.3.80 פרסם שר האוצר הודעת הפקעה, לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: הפקודה), אשר מכוחה הופקעו מקרקעין בצפון ירושלים לצורך הקמת שכונת פסגת זאב בשטח כולל של 4,400 דונמים. המערער הינו הבעלים של 585/1440 חלקים שהם 15,248 מ"ר בחלקה 28 בגוש 30591 (להלן: החלקה), אשר נמצאת בשטח שהופקע. החלקה מצויה כ-3 ק"מ צפונית מזרחית לשכונת הגבעה הצרפתית, כ-2 ק"מ דרומית לשכונת נווה יעקב, כ-300 מ' צפון מזרחית לפאתי מחנה הפליטים שועפט וכ-1,500 מ' מזרחית לשכונת בית חנינא. הדיון בפני בית המשפט המחוזי 2. המערער הגיש המרצת פתיחה לבית המשפט המחוזי בירושלים, בה עתר לשלושה סעדים חלופיים: ביטול ההפקעה, פיצוי בקרקע חלופית או פיצויים ריאליים בגין המקרקעין שהופקעו. בהתאם להסכם דיוני אליו הגיעו הצדדים, נמחקו שני הסעדים הראשונים והדיון בבית המשפט המחוזי התמקד בשאלת גובה הפיצויים בלבד. כל אחד מהצדדים הביא בפני בית המשפט המחוזי חוות דעת מטעמו לעניין שווי החלקה במועד ההכרזה. השמאי מטעם המערער העריך את שווי החלקה במועד האמור לפי 72 ש"י למ"ר ולפיכך מצא כי סכום הפיצוי המגיע למערער הינו 1,097,856 ש"י. לעומתו, העריך השמאי מטעם המדינה את שווי החלקה באותו מועד לפי 15 ש"י למ"ר ולפיכך מצא כי סכום הפיצוי המגיע למערער הינו 228,705 ש"י בלבד. השמאי מטעם המערער ביסס את הערכתו על שלוש הכרעות בפסיקה בעניין פיצויים שניתנו עקב הפקעות של קרקע באותו איזור. האחת, פסק הדין שניתן בבית המשפט המחוזי בה"פ (מחוזי י-ם) 231/95 ויסמן נ' מדינת ישראל (לא פורסם) (להלן: פרשת ויסמן), אשר לא נבחן בבית משפט זה בשל איחור בהגשת הערעור מטעם המדינה; השנייה, פסק הדין שניתן בבית המשפט המחוזי בת"א (מחוזי י-ם) 1505/99 אסלן נ' מדינת ישראל (לא פורסם) (להלן: פרשת אסלן), אשר אושר בבית משפט זה, לאחר מתן פסק הדין נשוא הערעור שלפנינו (ע"א 3819/01 מדינת ישראל נ' אסלן (טרם פורסם) (להלן: הערעור בפרשת אסלן); והשלישית, פסק דינו של בית משפט זה בע"א 8556/96 לוביאניקר נ' משרד האוצר, פ"ד נו(5) 289 (להלן: פרשת לוביאניקר). בפרשת ויסמן נקבע שווי המקרקעין לפי 38 ש"י למ"ר, בפרשת אסלן נקבע שווי המקרקעין לפי 50.86 ש"י למ"ר ובפרשת לוביאניקר נקבע שווי המקרקעין לפי 130 ש"י למ"ר (להלן נכנה את שלוש הפרשות האחרונות: הפסיקה המאוחרת). כן הביא בחשבון השמאי מטעם המערער את יתרונות החלקה הנדונה על פני החלקות האחרות שעניינן נדון בפסיקה המאוחרת, ובהם נגישותה לירושלים ולמרחב יהודה ושומרון וכן קרבתה לבתי מגורים ולכבישים. מיקום זה, ציין השמאי מטעם המערער, מקנה לחלקה פוטנציאל לפיתוח ומעלה את ערכה. השמאי מטעם המדינה ביסס את הערכתו על מספר רב של עסקאות מהעבר, ובעיקר על 24 עסקאות שנערכו במקרקעין סמוכים לחלקה (ברדיוס של 1000-500 מ') בין השנים 1978 ל-1980, השנתיים שלפני ההפקעה נשוא המקרה דנן. מעסקאות אלה למד השמאי מטעם המדינה כי שווי החלקה הוא בטווח ממוצע של 15-5 ש"י למ"ר. השמאי מטעם המדינה בדק גם עסקאות בקרקעות רחוקות יותר במתחם ההפקעה וערך התאמות של זמן, גודל ומיקום. כן התבסס השמאי מטעם המדינה על מספר הליכים שנדונו בסמוך למועד ההפקעה: האחד, הליך בו אוחדו סדרת תביעות לפיצויי הפקעה בה"פ 700/83 (מחוזי י-ם) מדינת ישראל נ' יפה (לא פורסם) (להלן: המרצת הגג). בהמרצת הגג, מינה בית המשפט מומחים מטעמו, אשר הערכתם התקבלה על ידי הצדדים במרבית התביעות. בחמש תביעות לא הושגה הסכמה, ובית המשפט קבע שווי ממוצע של 25 ש"י למ"ר. על המרצת הגג הוגש ערעור לבית משפט זה, אשר נדחה על ידי הנשיא שמגר והשופטים ד' לוין ואור (ע"א 209/88 ישראלי נ' מדינת ישראל (לא פורסם) (להלן: פרשת ישראלי)). הליך נוסף עליו הסתמך השמאי מטעם המדינה הוא ה"פ 895/81 (מחוזי י-ם) זקס נ' מדינת ישראל (לא פורסם) (להלן: פרשת זקס), אשר עסק בקרקעות המצויות בחלקו הדרומי של מתחם ההפקעה, במרחק של 1000-500 מטרים מהמקרקעין נשוא המקרה דנן, ובו נקבע שווי המקרקעין לפי 12.2-11 ש"י למ"ר. באותו עניין, דובר באדמות טרשים, אשר בית המשפט ציין כי לפיתוחן הכלכלי נדרשים יוזמה ותכנון, ומי שישקיע בהן חייב יהיה להמתין כעשר שנים עד שהשקעותיו יניבו פרי. גם על פסק הדין בפרשת זקס הוגש ערעור לבית משפט זה, אשר נדחה (ע"א 137/84 מדינת ישראל נ' זקס (לא פורסם)). הליך שלישי הוא ה"פ 1329/86 (מחוזי י-ם) שיכון עובדים בע"מ נ' מדינת ישראל (לא פורסם) (להלן: פרשת שיכון עובדים), בו אימץ בית המשפט המחוזי את גובה הפיצויים שנקבע בהמרצת הגג, נוכח הסכמה דיונית אליה הגיעו הצדדים. להלן ייקראו פסקי הדין שצוינו בפסקה זו: הפסיקה המוקדמת. השמאי מטעם המדינה, אשר הסתמך כאמור על הפסיקה המוקדמת, ציין כי עולה ממנה טווח שווי שבין 11 ל-28 ש"י למ"ר. 3. בפני בית המשפט המחוזי טען בא-כוח המערער, בין היתר, כי הקביעות שנעשו בפסיקה המאוחרת משמשות כהשתק פלוגתא כנגד הרשות המפקיעה, שהיתה צד לאותם פסקי דין והיא צד בתביעה הנוכחית. מנגד, טען בא-כוח המדינה כי לשווי שנקבע בפסיקה המוקדמת חשיבות מיוחדת, הנובעת מכך שזו ניתנה בסמוך להפקעה. לטענתו, נוכח קיומן של עסקאות השוואה רבות מהתקופה הסמוכה להפקעה, מצטמצמת השלכת הפסיקה המאוחרת כראיה לשווי החלקה. פסק דינו של בית המשפט המחוזי 4. בפסק דינו ציין בית המשפט המחוזי כי הן השמאי מטעם המערער והן השמאי מטעם המדינה התבססו על "שיטת ההשוואה". על פי שיטה זו, על מנת לבחון את שווי הקרקע המופקעת נבחנות עסקאות במקרקעין דומים. בית המשפט קבע כי שיטת ההשוואה נחשבת לשיטה המדויקת ביותר מכל השיטות האפשריות להערכת שוויים של מקרקעין. עוד קבע בית המשפט כי העסקאות הטובות ביותר להשוואה הן אלו שנעשו במקרקעין דומים בסמוך למועד ההפקעה, שכן גורם הזמן הינו בעל משמעות רבה בתקופה של אינפלציה. בהתחשב באמור, קיבל בית המשפט את טענת בא-כוח המדינה, לפיה קיומן של עסקאות השוואה רבות מהתקופה הסמוכה להפקעה מצמצמת את השלכת הפסיקה המאוחרת על קביעת שווי המקרקעין. בית המשפט דחה את הטענה של השתק הפלוגתא ובנסיבות העניין נתן משקל לעובדה שהפסיקה המוקדמת - בה נקבע שווי נמוך יותר מזה שנקבע בפסיקה המאוחרת - אושרה על ידי בית המשפט העליון. בית המשפט המחוזי פנה, אפוא, לבחינת חוות הדעת שעמדו בפניו. באשר לחוות דעתו של השמאי מטעם המערער, מצא בית המשפט כי היא לוקה במספר פגמים וכי אין ניתן להסתמך עליה. כך, למשל, קבע בית המשפט כי השמאי מטעם המערער אינו מסביר בחוות דעתו מדוע נקבע לחלקה נשוא המקרה דנן שווי הגבוה באופן משמעותי מהשווי שנקבע בפרשת ויסמן, שהוא עצמו נשען עליה. בית המשפט ציין כי גם אם החלקה עדיפה על חלקת ויסמן בשל קרבתה לבתי מגורים ולדרכי גישה, הרי שלא הוסבר בדברי השמאי מטעם המערער מדוע מצא לקבוע את שווי החלקה באופן שהוא גבוה פי שניים מהשווי שנקבע בפרשת ויסמן. בית המשפט קבע עוד כי השווי שקבע השמאי מטעם המערער גבוה ב-50% גם מזה שנקבע בפרשת אסלן, ללא הסבר ראוי לכך; זאת, גם בהתחשב בעדיפות החלקה על זו שנדונה בפרשת אסלן בשל גודלה ובשל העובדה שהחלקה בפרשת אסלן נמצאת על מדרון תלול יותר. כן קבע בית המשפט כי השווי שנקבע על ידי השמאי מטעם המערער עומד בסתירה מוחלטת לשווי בעשרות עסקאות השוואה שנעשו באותו מתחם הפקעה, דבר שלא ניתן לו הסבר. אשר לפרשת לוביאניקר, עליה הסתמך השמאי מטעם המערער, קבע בית המשפט כי הפיצויים שנקבעו באותו עניין היו פיצויי ציפייה שנפסקו בשל הפרת חוזה בגובה שווי המקרקעין נכון למועד הדיון, שווי שאיננו רלוונטי לתביעה לפיצויים בגין הפקעה, הנקבעים לפי מועד ההפקעה. כן ציין בית המשפט בהקשר זה כי גם השמאי מטעם המערער הסכים בחקירתו הנגדית ששווי המגרש החלופי בפרשת לוביאניקר אינו רלוונטי כלל, וכי לענייננו משמעותי אך ורק שווי המקרקעין המופקעים נכון למועד הקובע, שעמד שם על 8.8 ש"י למ"ר. בית המשפט הוסיף וקבע כי על השמאי מטעם המערער היה לשתף את בית המשפט בתהליכי עיבוד העובדות וכי העדר ההסבר למסקנותיו עומד למערער לרועץ. כן נקבע כי חקירתו הנגדית של השמאי מטעם המערער הראתה כי לא דייק בדבריו. כך, למשל, נקבע כי השמאי מטעם המערער טעה לגבי המרחק שבין החלקה לבין דרך קרובה המכונה "דרך חיזמה" וכן בכך שייחס חשיבות לתכנית מתאר אשר אינה רלוונטית לגבי החלקה הנדונה. אשר לחוות דעתו של השמאי מטעם המדינה, קבע בית המשפט קמא כי חוות דעת זו נערכה על בסיס בדיקה מקיפה, תוך שנעשה מאמץ של ממש לאיתור עסקאות השוואה באזור במועד הרלוונטי. בהתחשב בכך, נקבע כי חוות דעתו של השמאי מטעם המדינה הינה "מנומקת, סבירה ומיישמת כדבעי את שיטת ההשוואה" ובית המשפט מצא להעדיפה על חוות דעתו של השמאי מטעם המערער. יחד עם זאת, לא מצא בית המשפט לאמץ את מסקנתו הסופית של השמאי מטעם המדינה, דהיינו שיש לקבוע שווי ממוצע הנע בין 5 ל-15 ש"י למ"ר. בית המשפט קבע לעניין זה כי בחינת שווי העסקאות שמהן גזר השמאי מטעם המדינה את מסקנתו זו מגלה כי בשמונה מהעסקאות עמד השווי הממודד על סכום הגבוה מ-18 ש"י למ"ר, וכך גם השווי המתואם (התאמות מיקום, זמן, מושע, גודל, תכנון). בית המשפט קבע כי סביר להניח שאילו ביצע המערער עסקה במקרקעין במועד ההכרזה, היה מקבל את המחיר הגבוה דווקא. זאת, בעיקר בשל העובדה שהמערער הוא בעל חלק משמעותי בבעלות על החלקה ואפשרויות הניצול של שטח גדול גדולות יותר מאפשרויות הניצול של שטח קטן. לפיכך, קבע בית המשפט כי הפיצוי ייעשה על פי שווי של 18.05 ש"י למ"ר (בהתאם לשווי העסקאות שבהן נתקבל מחיר גבוה יותר) וכי הסכום ישא ריבית והצמדה בהתאם לסעיף 8(א) לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, התשכ"ד-1964 (להלן: החוק לתיקון דיני הרכישה). כן נקבע כי המדינה תשלם למערער הוצאות משפט ושכר טרחת עורך-דין בסך 50,000₪ בתוספת מע"מ כדין. טענות הצדדים 5. בערעור שבפנינו טען בא-כוח המערער כי הערכות שווי החלקות בפסיקה המאוחרת מקימות השתק פלוגתא, המונע מן המדינה לטעון כנגדן. בא-כוח המערער טען עוד כי בית המשפט קמא טעה כאשר העדיף את הערכתו של השמאי מטעם המדינה על הערכתו של השמאי מטעם מרשו. בא-כוח המערער הוסיף וטען כי לחלקה נשוא הערעור דנן קיימים יתרונות משמעותיים על החלקות נשוא פרשות ויסמן, אסלן ולוביאניקר - כפי שציין גם בית המשפט קמא - ועל כן ההיגיון מחייב כי שווייה של החלקה יהא לכל הפחות שווה ערך לשווי שנקבע בפסקי הדין הנ"ל. כמו כן, לראשונה בעיקרי הטיעון מטעמו, העלה בא-כוח המערער את הטענה כי המדינה הפרה חובה חקוקה בכך שלא דאגה להפקיד אצל האפוטרופוס הכללי או אצל חשב משרד האוצר את הסכום שאינו שנוי במחלוקת - סך של 228,075 ש"י, לו זכאי היה המערער גם לפי חוות דעתו של השמאי מטעם המדינה. זאת, בניגוד להוראת סעיף 9א(א) לחוק לתיקון דיני הרכישה. בא-כוח המערער הוסיף וטען כי על סכום הפיצוי כולו לשאת הפרשי ריבית והצמדה בהתאם לחוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א-1961 (להלן: חוק פסיקת ריבית והצמדה), ולא לפי החוק לתיקון דיני הרכישה. לחלופין, טען בא-כוח המערער כי על הסכום שאינו שנוי במחלוקת לשאת הפרשי ריבית והצמדה בהתאם לחוק פסיקת ריבית והצמדה. 6. מנגד, טענה באת-כוח המדינה כי הקביעות העובדתיות בפסיקה המאוחרת אינן יוצרות השתק פלוגתא. לגישתה, בסוגיה של חישוב פיצויי הפקעה כל דיון פותח שאלות חדשות, נוכח השוני בין נתוני החלקות, וספק אם קיימת אפשרות ליצור השתק פלוגתא. כן טענה באת-כוח המדינה כי קבלת טענות המערער בדבר קיומו של השתק פלוגתא במקרה דנן עלולה להוות תמריץ לבעל מקרקעין להמתין עד שיתקבל פסק דין בעניינו של אחר, במקום להצטרף להליכים קיימים ולסיים את ההתדיינות תוך זמן קצר. אשר לטענות בא-כוח המערער ביחס להעדפת בית המשפט קמא את חוות הדעת מטעם המדינה, טענה באת-כוח המדינה כי מסקנותיו של בית המשפט מבוססות על התרשמותו ממהימנותה של חוות הדעת מטעם המדינה וכי השאלה איזו חוות דעת להעדיף היא שאלה עובדתית, המסורה לידיה של הערכאה הדיונית, הבוחנת את הראיות ושומעת את העדים. לגופו של עניין, חזרה באת-כוח המדינה על הטענה כי יש לאמץ את ממצאי הפסיקה המוקדמת, עליה הסתמך השמאי מטעם המדינה, כראייה לשווי המקרקעין. זאת, בהתחשב בכך שפסיקה זו ניתנה בסמוך למועד ההפקעה וכן בכך שנבחנה על ידי מספר שופטים מחוזיים ואושרה על ידי הרכבים שונים של בית המשפט העליון. כן טענה באת-כוח המדינה כי השמאי מטעם המדינה הוא אמנם זה שערך את חוות הדעת שלא התקבלו על ידי בית המשפט בפרשות ויסמן ואסלן, אולם בעקבות פסקי הדין בפרשות אלו בדק השמאי שנית את הסוגיה, הרחיב את המחקר ואסף נתונים נוספים. באת-כוח המדינה ציינה כי היקפו של המחקר האמור היה גדול בהרבה מזה שערך השמאי מטעם המערער. עוד טענה באת-כוח המדינה כי אין ללמוד מן הפסיקה המאוחרת על ענייננו. אשר לפסקי הדין בעניין אסלן ובעניין ויסמן, טענה באת כוח-המדינה כי פסקי דין אלה התבססו על השיטה השיורית להערכת שוויים של המקרקעין, ולא על שיטת ההשוואה, אשר מהווה את הבסיס הטוב והבטוח ביותר לביצוע שומת מקרקעין. באת-כוח המדינה הוסיפה כי השיטה השיורית סובלת מחסרונות רבים, אשר בולטים במיוחד כאשר השומה נערכת מספר שנים לאחר ההפקעה, כפי שנעשה בפרשות אסלן וויסמן. אשר לפרשת לוביאניקר, טענה באת-כוח המדינה כי הפיצוי באותה פרשה הוערך לפי שווי המקרקעין בשנת 1995, כפי שקבע בית המשפט קמא, ולא במועד ההפקעה. באת-כוח המדינה הדגישה כי בא-כוח המערער בחר לחזור במסגרת הערעור על טענותיו באשר להשוואה לפרשת לוביאניקר אף על פי שהשמאי מטעם המערער הודה בהעדר הרלוונטיות של פרשה זו לעניין הנדון. אשר לטענת בא-כוח המערער בדבר אי הפקדת הסכום שאינו שנוי במחלוקת אצל האפוטרופוס הכללי או אצל חשב משרד האוצר, טענה באת-כוח המדינה כי המערער מעולם לא דרש את הפקדת הסכום האמור ולא העלה כל טענה בעניין זה בפני בית המשפט קמא, או בפני בית משפט זה בהודעת הערעור. לפיכך, טענה באת-כוח המדינה כי אין מקום להתייחס לטענה זו, אשר הועלתה באיחור ניכר. כבר בשלב זה יצוין כי עמדת המדינה בעניין זה מקובלת עלינו. טענה לעניין אי הפקדת הסכום שאינו שנוי במחלוקת, אשר אפשר והיא עילה לתביעה נזיקית עצמאית, לא עלתה וממילא לא נדונה בפני בית המשפט קמא ואף לא הוזכרה בהודעת הערעור שהוגשה בהליך זה. בנסיבות אלה, אין ניתן לבררה לראשונה בפנינו. 7. לאחר ששמענו את טענות הצדדים בפרשה שלפנינו, התפרסם פסק דינו של בית משפט זה בערעור בפרשת אסלן, אשר דחה את ערעורה של המדינה על פסק דינו של בית המשפט המחוזי, בו נקבע, כאמור לעיל, כי אסלן תפוצה בסך של 50.80 ש"י למ"ר. כזכור, בפרשת אסלן נדחתה חוות דעתו של השמאי מטעם המדינה, אשר הינו אותו שמאי אשר בית המשפט קמא בחר לאמץ את חוות דעתו בפרשה שלפנינו. נוכח הפער בין תוצאת הערעור בפרשת אסלן לבין פסק דינו של בית המשפט המחוזי בענייננו זימנו את הצדדים לטיעון נוסף. בעת הדיון טענה באת-כוח המדינה כי השמאי מטעם המדינה אמנם נכשל בהבאת נתונים מדויקים ואמינים בפרשת אסלן, אולם אין בכך כדי לחייב תוצאה דומה גם בענייננו, נוכח המחקר המקיף העומד לנגד עינינו, הכולל נתונים חדשים אשר לא הובאו בפני בית המשפט אשר דן בערעור בפרשת אסלן. מנגד, בא-כוח המערער ביקש כי ניישם את הערכת שווי המקרקעין בפרשת אסלן גם במקרה דנן. דיון 8. הערעור שבפנינו מעלה שתי שאלות מרכזיות. האחת, האם הקביעות באשר לשווי המקרקעין בפסיקה המאוחרת מקימות השתק פלוגתא, המונע מן המדינה לטעון כנגדן; והשניה, היא האם טעה בית המשפט קמא כאשר העדיף את חוות דעתו של השמאי מטעם המדינה על פני חוות דעתו של השמאי מטעם המערער. נעמוד על שאלות אלו כסדרן. השתק פלוגתא 9. בא-כוח המערער טען כי קביעותיו של בית משפט זה באשר לשווי המקרקעין בפסיקה המאוחרת מקימות השתק פלוגתא, המונע מן המדינה לטעון כנגדן. טענה דומה עלתה ונדחתה בפרשת אסלן, בה נקבע כי אין להעניק לראייה בדבר שווי מקרקעין שנקבע בהליכים קודמים משקל מכריע (שם, בפסקה 12). בפרשת אסלן נטענה טענה זו על ידי המדינה כלפי אסלן, שלא היה צד להליכים הקודמים, ואילו בענייננו, מופנית הטענה נגד המדינה, אשר היתה, כמובן, צד להליכים בפסיקה המאוחרת. אין בידינו לקבל את טענת בא-כוח המערער בעניין זה. ממצאי הפסיקה המאוחרת הינם תוצאה של עובדות ונתונים שהתבססו על ראיות שהובאו בכל אחת מהפרשיות. אין לומר כי ממצאים אלה מחייבים את המדינה, שכן הערכת שוויים של מקרקעין מסוימים בהליך קודם אינה מקימה השתק פלוגתא כאשר בהליך המאוחר מבוקש להעריך שווי מקרקעין אחרים, אשר אינם אותם המקרקעין ששוויים הוערך בהליך הקודם. הטעם לכך הוא שהפלוגתא בהליך המאוחר אינה אותה פלוגתא שעלתה בהתדיינות הקודמת. כידוע, תנאי לקיומו של השתק פלוגתא הוא קיומה של זהות בין הפלוגתא או השאלה שנדונה והוכרעה בהתדיינות הראשונה, לבין הפלוגתא או השאלה המועלית בהתדיינות השנייה (נ' זלצמן מעשה בית דין בהליך אזרחי (תשנ"א), 147-146). ראו לעניין זה את דברי השופט ריבלין ברע"א 717/01 יוגב נ' Lsl Biotechnologies in (לא פורסם), בפסקה 6: "תנאי ראשון לקיומו של מעשה בית-דין מכוח הכלל של השתק פלוגתא הוא שהפלוגתא העולה בכל אחת מן ההתדיינויות היא אכן אותה פלוגתא, על רכיביה העובדתיים והמשפטיים. תתכן אפשרות שלפיה מעלה בעל דין במסגרת ההתדיינות השנייה אותה טענה שהשמיע בהתדיינות הקודמת, אך בכל זאת שונה הפלוגתא שקמה מזו שנידונה והוכרעה בהתדיינות הקודמת, וזאת לאור השינוי שנגרם במרכיביה העובדתיים או המשפטיים של הפלוגתא, באופן שאין זו כבר אותה שאלה שהוכרעה בהתדיינות הראשונה (ראו: נ' זלצמן, מעשה בית דין בהליך האזרחי (תשנ"א) בע' 152)." מסקנתנו הינה, אפוא, כי שווי מקרקעין שנקבע בהתדיינויות משפטיות קודמות אינו מקים את מחסום השתק הפלוגתא, הגם שיש לו משקל, בין יתר נתוני ההשוואה, לצורך קביעת השווי במקרה הנדון. יפים לכך דברי השופט בכור בע"א 123/79 מדינת ישראל נ' קמינר, פ"ד לד(1) 617, 626-625: "מחירים שנקבעו במשפטים אחרים על סמך הנתונים והראיות שהיו שם אין בהם כדי להכריע במשפט הנידון. דברים אלה נכונים וחלים גם בענין זה ... אין מניעה שבהליך זה ייקבע מחיר שונה על סמך הראיות שהובאו על-ידי הצדדים; ואין לשלול את ערך הראיות כאן בגין התוצאה בהליכים אחרים שנקבעה על-פי הראיות שהובאו שם, אם כי כאשר רואה השופט שהוא מגיע למסקנה המתישבת עם מה שנפסק בהליכים אחרים הוא יתחזק בדעתו שהגיע למסקנה נכונה, ואם יראה סטייה גדולה מדי סביר שהדבר יעמיד אותו על הצורך לבדוק שוב את הנתונים וההערכות שאליהן הגיע כדי לברר אם לא טעה. מאידך עלול להיווצר גם מצב שונה בו ניתנו פסקי-דין רבים שדנו באותו איזור הפקעה בתביעות של בעלים רבים, באופן שנוצרה שורה ארוכה של פסקי-דין שבהם נתקבלה הערכה פחות או יותר שווה לגבי מחיר הקרקע באיזור בתאריך הקובע, ואז יתכן לתת לאותה פסיקה משקל יתר במידה זו או אחרת לפי הנסיבות ... " הערכת שווי המקרקעין בענייננו וחוות דעת השמאים 10. נוכח דחייתה של טענת השתק הפלוגתא, הרי שיש להעריך את שווי המקרקעין בענייננו לפי סעיף 12 לפקודה, הקובע כי שווי הפיצוי בגין הפקעה על פי הפקודה יקבע על פי הסכום שהיה מתקבל ממכירת המקרקעין במועד ההכרזה על ההפקעה "אילו נמכרה בשוק ע"י המוכר מרצונו הטוב". המבחן לפי סעיף זה הוא המבחן של השוק החופשי, קרי המחיר שהיה משתלם עבור הנכס במכירה ממוכר מרצון לקונה מרצון (ע"א 133/83 מרכז מסחרי בני פ.י. בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד מ(4) 154, 159 (להלן: פרשת בני פ.י.)). בענייננו, בחוות הדעת השונות פירט כל שמאי מהו, לדעתו, המחיר שהיה משתלם עבור הנכס בעסקה מרצון. כזכור, בית המשפט המחוזי העדיף את חוות דעתו של השמאי מטעם המדינה. כידוע, אין ערכאת ערעור נוהגת להתערב בממצאים עובדתיים שנקבעו על ידי הערכאה הדיונית אלא במקרים חריגים. זהו הכלל גם כשממצאיו של בית משפט קמא נסמכים על חוות דעת של מומחה (ראו, למשל: דברי השופט לוי בערעור בפרשת אסלן, בפסקה 11; דברי הנשיא שמגר בפרשת ישראלי הנ"ל, בפסקה 7). עלינו לבחון, אפוא, האם במקרה דנן מוצדק לחרוג מכלל זה. 11. חוות דעתו של השמאי מטעם המדינה נסמכה על "השיטה ההשוואתית". שיטה זו מתבססת על השוואת עסקאות קרובות במקום ובזמן, תוך התאמות המתחייבות מהשוני בנתונים של נושאי ההשוואה. "השיטה ההשוואתית" הוכרה בפסיקה כשיטה המדויקת יותר מכלל השיטות האפשריות להערכת שוויים של מקרקעין (ראו: ע"א 45/79 חברת קדישא גחש"א נ' חברת חלקה 4 בגוש 3974 בע"מ, פ"ד לו(3) 233, 237-236; פרשת בני פ.י., בע' 156; א' קמר דיני הפקעת מקרקעין (מהדורה שישית), 428 (להלן: קמר)). הטעם לכך הוא ש"העובדה המוכחת שפלוני שילם עבור נכס דומה סכום ידוע מהווה את הבסיס הטוב והבטוח ביותר לקביעת הפיצוי בהתאם" (דברי השופטת בן-פורת בע"א 161/79 שר האוצר נ' זילברשטיין, פ"ד לד(3) 225, 227 (להלן: פרשת זילברשטיין)). "השיטה השיורית", לפיה נעשתה ההערכה בפרשות אסלן וויסמן, היא שיטה פחות מדויקת להערכת שווי מקרקעין. לפי שיטה זו מחשבים את ערכה של הקרקע באמצעות ניכוי מערכו של בניין שהוקם על שטח דומה של ההוצאות וההפחתות השונות הדרושות לשם הכנתה של הקרקע לשימוש למטרתה, כגון הוצאות הבנייה, רווח הקבלן והוצאות הפיתוח (ראו: פרשת זילברשטיין, בע' 228; ע"א 323/85 מדינת ישראל נ' מזרחי, פ"ד ל"ט(4) 185, 187 (להלן: פרשת מזרחי)). חסרונה של השיטה השיורית הוא שבהעדר ידיעה מספקת לגבי נתון אחד או יותר, מסוכן בדרך כלל להישען על הערכה גרידא לגביו, כיוון שהפרש קטן יחסית בהערכתו, לכאן או לכאן, עלול לשנות את התוצאה מן הקצה אל הקצה (ראו: פרשת זילברשטיין, בע' 228). 12. בפרשת אסלן טענה המדינה כי בית המשפט המחוזי טעה כאשר זנח את שיטת ההשוואה לצורך שומת שווי הקרקע, ותחת זאת בחר ללכת בשיטת ההערכה השיורית, שהיא שיטה בלתי מדויקת ורוויית הערכות וספקולציות. ערעורה של המדינה בפרשת אסלן אמנם נדחה, אולם באותו מקרה העיד אף השמאי מטעם המדינה כי "כמות העסקאות אשר נערכו בסמוך למועד ההפקעה דלה מאוד ואינה הומוגנית" וכי "קשה מאוד לעמוד על ההיגיון בעסקאות אלה". בהתחשב באמור, קבע בית משפט זה כי בית המשפט המחוזי רשאי היה לדחות את שיטת השומה ההשוואתית, על אף מעלותיה, "הואיל ולא הונחו בפניו נתונים בהירים, מדויקים ובעיקר עקביים, לגבי עסקאות נוספות שנערכו ערב ההפקעה" (שם, בפסקה 12). אכן, ככל שעסקאות ההשוואה מרוחקות יותר מבחינת הזמן והמקום, כך גדל הצורך להכניס בהן התאמות מרובות יותר וקטנה מידת הוודאות והדיוק שבקביעת שווי המקרקעין המופקעים (קמר, בע' 426). מטעם זה, משניתנה עדיפות לשיטה השיורית בפרשת אסלן לא ראה בית משפט זה להתערב בדרך החישוב שבית המשפט קמא מצא מתאימה בנסיבות העניין. לא כך במקרה שלפנינו, בו ערך השמאי מטעם המדינה עבודת מחקר מקיפה, לאחר שנדחתה חוות דעתו בעניין ויסמן ובעניין אסלן, וביסס את חוות דעתו לא רק על הפסיקה המוקדמת, אלא גם על מספר רב של עסקאות, אשר 24 מהן נעשו בסביבה הקרובה של החלקה ובתקופה של עד שנתיים ימים לפני ההפקעה נשוא ענייננו. בית המשפט קמא מצא להעדיף את חוות דעתו של השמאי מטעם המדינה, בקבעו כי נעשה מאמץ של ממש לאיתור עסקאות השוואה באזור וכי חוות הדעת "מנומקת, סבירה ומיישמת כדבעי את שיטת ההשוואה". הנתונים אשר הביא השמאי מטעם המדינה במקרה שלפנינו לא עמדו בפני בית המשפט בפרשות אסלן וויסמן, בהן לא סמך בית המשפט על חוות הדעת בשל מיעוט הנתונים והיקפה המצומצם של הבדיקה שערך השמאי מטעם המדינה. לפיכך, אין ליתן לממצאים באשר לשווי המקרקעין באותן פרשות משקל מכריע, אשר יקבע את התוצאה במקרה דנן. במיוחד כך בעניין שלפנינו, נוכח העובדה שבית המשפט קמא מצא פגמים רבים בחוות דעתו של השמאי מטעם המערער. כאמור, בית המשפט קבע כי חסרים בחוות דעתו של השמאי מטעם המערער הסברים לתהליכי עיבוד העובדות ולמסקנות הסופיות, וכן כי קיימים בה אי דיוקים עובדתיים, אשר משליכים על מהימנותה. אשר לפרשת לוביאניקר, מדובר היה בפרשה יוצאת דופן בנסיבותיה ובה נבחן סכום הפיצויים בגין חוזה שהופר לעניין פיצוי בקרקע חלופית. לפיכך, צדק בית המשפט קמא כאשר קבע כי פרשה זו אינה רלוונטית לענייננו. באותה פרשה נבדק יחס השווי בין המקרקעין שהופקעו לבין המגרש החלופי שהוצע למערערים, אולם שווי המקרקעין שהופקעו נגזר משווי המגרש החלופי באוקטובר 1995 - מועד מתן פסק הדין בבית המשפט המחוזי - ולא במועד ההפקעה. ראו לעניין זה את דברי השופטת דורנר בפרשת לוביאניקר, בע' 300: "מסקנתי היא איפוא כי יש לחשב את הפיצויים שלהם זכאים המערערים, לרבות הסכום ששולם להם בינואר 1989, על-פי ערכם הקרקעי באוקטובר 1995 כפי שנקבע על-ידי השמאים של שני הצדדים. כאמור, שווי הקרקע שהופקעה הגיע ל- 84.5% משווי המגרש החלופי. מכאן, שסכום הפיצויים, המבוסס כאמור על שומת שמאי שני הצדדים לאותו מועד, מגיע לסך של 13,909,545 ש"ח (%84.5 כפול 106.2 יחידות דיור כפול 155,000 ש"ח), ואילו ערכם הקרקעי של הפיצויים ששולמו למערערים בינואר 1989 מגיע לסך של 2,814,800 ש"ח (18.16 יחידות דיור כפול 155,000 ש"ח). ובסך הכול זכאים המערערים לפיצויים בסך 11,094,745 ש"ח" (ההדגשה לא במקור - ד.ב.). כזכור, גם השמאי מטעם המערער הסכים בחקירתו הנגדית ששווי המגרש החלופי בפרשת לוביאניקר אינו רלוונטי, וכי לענייננו משמעותי אך ורק שווי המקרקעין המופקעים נכון למועד ההפקעה, שעמד שם על 8.8 ש"י למ"ר. בנסיבות אלו, אין לקבל את טענת בא-כוח המערער כי הפיצוי שנקבע בפרשת לוביאניקר הינו בר השוואה לעניינו. 13. בהתחשב בכל האמור לעיל, לא מצאנו להתערב בקביעתו של בית המשפט קמא כי יש להעדיף את חוות דעתו של השמאי מטעם המדינה על חוות דעתו של השמאי מטעם המערער. יחד עם זאת, מצאנו לקבל את טענת בא-כוח המערער כי העובדה שהחלקה נשוא המקרה דנן הינה בעלת יתרונות רבים מצדיקה לקבוע שווי גבוה יותר מזה שנקבע על ידי השמאי מטעם המדינה. כזכור, בית המשפט קמא לא אימץ את מסקנתו הסופית של השמאי מטעם המדינה, דהיינו שיש לקבוע שווי ממוצע הנע בין 5 ל-15 ש"י למ"ר. בהתחשב בכך שבשמונה מהעסקאות שעליהן הסתמך השמאי מטעם המדינה עמד שווי המקרקעין על סכום הגבוה מ-18 ש"י למ"ר, קבע בית המשפט כי סביר להניח שאילו ביצע המערער עסקה במקרקעין במועד ההכרזה, היה מקבל את המחיר הגבוה דווקא. זאת, בעיקר בשל העובדה שהוא בעל חלק משמעותי בבעלות על החלקה ואפשרויות הניצול של שטח גדול גדולות יותר מאלו של שטח קטן. בשל יתרון זה קבע בית המשפט כי יש לשלם למערער פיצוי בסך 18.05 ש"י למ"ר. אנו מצאנו לתת ליתרונותיה של החלקה משקל רב יותר. לבעלות על שטח גדול בחלקה קיים יתרון משמעותי הן בשל אפשרויות הניצול הגדולות יותר והן בשל החיסכון בהוצאות התכנון, הפיתוח והבנייה. כמו כן, על מנת להשיג שטח גדול יש לשאת בעלויות קיבוצם של מספר מגרשים קטנים מבעלים שונים. עוד יש להביא בחשבון את העובדה שהחלקה הינה בבעלות פרטית וכן את מיקומה, לרבות קרבתה לבתי מגורים ולדרכי גישה. בהתחשב בכל האמור, וכן לאחר שנתנו דעתנו למכלול פסקי הדין ובעיקר לפסיקה המוקדמת, מצאנו להעלות את הפיצוי שיקבל המערער מ-18.05 ש"י ל-25 ש"י למ"ר, בהתאם לשווי שנקבע בהמרצת הגג ובפרשת שיכון עובדים, עליהן הסתמך השמאי מטעם המדינה. סוף דבר 14. המדינה תשלם למערער פיצויים על-פי שווי של 25 ש"י למ"ר. אשר לטענת בא-כוח המערער כי על כל הסכום לשאת הפרשי ריבית והצמדה לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה, הרי שכבר נפסק בשורה ארוכה של פסקי דין כי מנגנון הצמדת הפיצוי בחוק לתיקון דיני הרכישה הינו הסדר מיוחד הגובר על ההסדר הכללי שבחוק פסיקת ריבית והצמדה (ראו: ע"א 2912/93 מדינת ישראל נ' עזבון המנוח הרב הורוביץ נ' מדינת ישראל, פ"ד נא(5) 23, 52-51, 55; ע"א 3964/97 מדינת ישראל נ' בורז'יקובסקי (לא פורסם), בפסקה 9; ע"א 7809/01 מסד חברה הדדית להלוואות וחסכונות בע"מ ואח' נ' הסוכנות היהודית לארץ ישראל (לא פורסם), בפסקאות 12-10 לפסק דינו של הנשיא ברק (להלן: פרשת מסד); קמר, בע' 469-468). גם אם נמתחה ביקורת על תוצאה זו, הרי שכבר נקבע כי עניין זה נתון בידי המחוקק (ראו: פרשת מסד הנ"ל). לפיכך, גם בענייננו, הסכום כולו ישא הפרשי ריבית והצמדה בהתאם לחוק לתיקון דיני הרכישה. יחד עם זאת, אם המדינה טרם שילמה למערער את סכום הפיצוי שנפסק לו בבית המשפט המחוזי, על-פי שווי של 18 ש"י למ"ר, ישא סכום זה הפרשי ריבית והצמדה לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה ממועד פסק הדין בבית המשפט קמא. אשר על כן, הערעור מתקבל, כמפורט לעיל. המדינה תשלם למערער שכר טרחת עורך-דין בסך 50,000₪. ש ו פ ט ת השופט א' ריבלין: אני מסכים. ש ו פ ט השופט א' גרוניס: אני מסכים. ש ו פ ט לפיכך הוחלט כאמור בפסק הדין של השופטת ד' ביניש. השתק / דיני מניעותמקרקעיןקרקעותהשתק פלוגתא