להלן פסק דין בנושא סעד הצהרתי - איסור המשך בניה: פסק - דין 1. ההליך מדובר בעתירה מינהלית בה מבקשת העותרת להורות ולקבוע כלהלן: א. היתר הבניה שהוצא על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה באשקלון (משיבה 1) לחברת אפרידר (משיבה 3) ביחס לבנייני מגורים בחלקות 183 ו-184 בגוש 1935, המיועדת לשמש, על פי תכנית המתאר, ככביש וכיכר ציבורית, הוצא שלא כדין והינו בטל מדעיקרא; או לחלופין להורות על ביטולו, וכפועל יוצא מכך, יש למנוע כל המשך בניה על פיו. ב. להורות לאפרידר להפסיק את בניית מבני המגורים ולאסור עליהם לאכלסם. ג. להורות למשיבות להחזיק את המצב לקדמותו. 2. העובדות: א. על פי מפה טופוגרפית שנעשתה על ידי המודד יאיר איזמרצקי מיום 18.9.03 (נספח ג' לעתירה), עבור העותרת, נעשית עבודת בניה בגוש 1935 בחלקות 183, 184 ו-190 בשני שטחי בניה משני הצדדים של כיכר המסומנת באותה מפה, כאשר חלק אחד של שטחי הבניה הינו בחלקה 190, שלגביה אין מחלוקת כי היא מיועדת לבניה, וחלק מהבניה נעשה בגוש 183 שהינו, על פי אותה מפה, כביש המאונך לכיכר ומסביב לכיכר, כאשר חלק משטחי הבניה הינם על הכביש, מסביב לכיכר המסומנת באותה מפה, וחלק מהבניה מגיע לתוך שטח הכיכר המרכזי שמעבר לכביש שמסביב הכיכר. ביטוי לכך ניתן לראות גם בתשריט, שהינו, לטענת העותרת, חלק מתכנית ההגשה (נספח ב' 1 לתגובת העותרת לתשובות המשיבות מיום 12.2.94). . ב. הבניה האמורה נעשית על פי היתר בניה שניתן למשיבה 3 על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה באשקלון, על פי מכתבה של עו"ד אילנה מרכוס, סגן היועץ המשפטי לעיריה, מיום 3.11.03, בנימוק כי השטחים בחלקות 183-184, על פי עותק תשריט התכנית המפורטת המצוי במשרדה, אינו ברור ואינו חד משמעי, באשר לייעוד המקרקעין, הצבעים דהויים, וקשה להבחין, אם מדובר בצבע ירוק או צהוב, ובעקבות פניה לוועדה המחוזית לתכנון ובניה של מחוז הדרום, התברר לוועדה המקומית כי השטחים האמורים צבועים בצבע צהוב שייעודו לבניה למגורים (נספח ה' לעתירה). בענין זה הוגש מכתב של סיביל בן צבי, ראש ענף (בודקת תכניות) בלשכת התכנון המחוזית, בו נאמר ביחס לתכנית המפורטת מספר 1/110/03/04 שלדעתה "יעוד הקרקע "דרך", או "מגורים ב" (מגרש 751) הצבע הינו צהוב ומכאן שייעוד הקרקע הוא מגרש ב'. הכיכר לרבות הבינוי המסומן בתשריט, אינה בגדר בינוי מחייב" . התכנית המפורטת שהיתה גם בוועדה המקומית, עליה הסתמכה הוועדה, היתה תכנית מפורטת 1/110/03/04, שמספרה הקודם היה ד/316/א, שפורסמה למתן תוקף בילקוט הפירסומים ביום 28.11.63, בה מסומן מעל צידי הכביש המאונך לכיכר ומסביב לכיכר בצבע צהוב שקוף, שמתחתיו ניתן לראות את סימוני הכביש המאונך לכיכר ומסביב לכיכר (נספח ב' לעתירה, צילום מוגדל של הכיכר - נספח א' לתגובה המקדמית של משיבות 1ו-2). בתקנון של התכנית האמורה, שצורפה כנספח ו' לעתירה, יש התייחסות לאיזורי מגרש בצבע כתום ובצבע ירוק, "שטח ירוק פרטי" בצבע ירוק מותחם "שטח ירוק ציבורי" בצבע ירוק, ו"לדרכים וחניות" בצבע רקע. (סעיף 14 לתקנון). בסעיף 18(ב) לתקנון האמור נאמר שהכבישים והדרכים הציבוריות יירשמו על שם העירייה ללא תמורה. ג. לאחר הגשת העתירה הובהר, כפי שנטען בעתירה, שלתכנית המפורטת האמורה, קדמה תכנית מפורטת קודמת שהיתה בגנזך המדינה, ואשר לא היתה לפני הוועדה המקומית בעת שנתנה את ההיתר, שהיא תכנית בנין עיר מפורטת מס' ד/316, שאושרה ופורסמה ביום 15.9.60, בה היה הכביש מסביב לכיכר בצבע רקע, שהינו על פי תקנון התכנית סימון לדרך (צורפה להודעת ב"כ העותרת מיום 23.5.04). התקנון של אותה תכנית צורף לתגובת העותרת לתשובת המשיבות מיום 12.2.04, (נספח ג', ראה סעיף 14 לתקנון המתייחס לדרכים וחניות). מרכז הכיכר שמעבר לכביש מסביב לכיכר מסומן באותה תכנית בצבע ירוק, שהינו על פי התקנון האמור שטח ירק ציבורי). ד. בתשריט שנערך על ידי מחלקת המדידות שנעשה על פי התכנית המפורטת הראשונה דלעיל (ד/316), בה נרשמו המספרים הסופיים על ידי המודד המחוזי ביום 24.10.62 (הפרצלציה), מופיעים הכביש מסביב לכיכר בחלק מחלקה 183 ומרכז הכיכר כחלקה 184 (נספח ב' לעתירה). ה. בתאריך 16.2.63 נרשמה חלקה 183 בגוש 1935 שכללה את הכביש של הכיכר על פי תכנית ד/316 בבעלות העיריה, בלשכה לרישום מקרקעין, כמקרקעין מסוג מירי (מוצג א' בתיק המוצגים שצורף לסיכומי העותרת שהוגשה ביום 13.6.04). ו. כמו כן הוגש על ידי ב"כ העותרת מכתב של המפקח על רישום מקרקעין לעיריה, מיום 23.11.90, בו הופנתה תשומת לב העותרים לכך שהעיריה לא חתמה על שטח ברנע לגבי חלקות שקיבלה עקב הפרצלציה בשיכון ברנע (נספח ג' לתיק המוצגים שצורף לסיכומי העותרת מיום 13.6.04). כמו כן הוגש שטר מכר מיום 23.11.90, לפיו מעבירה חברת ברנע לעיריה את שטחי הדרכים הכוללים בין השאר את חלקה 183 בגוש 1935 האמורה (נספח ב' למוצגי העותרת האמורים). 3. לטענת העותרת: א. הבניה הנעשית על ידי משיבה 3, שלגביה ניתן היתר בניה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה אשקלון, מבוצעת על מקרקעין המיועדים לשמש ככביש, כפי שעולה מהעובדה שחלקה 183, בגוש 1935, רשומה בלשכת רישום המקרקעין, כדרך, כפי שעולה משטרי המכר שנעשו בשנת 1990, כפי שעולה מהבקשה להיתר, כפי שעולה מתשריט התכנית החלה על המקרקעין המתארים את הכביש והכיכר (נספח ז' ו-ח' לתיק המוצגים של העותרת, כפי שעולה מתכנית הפרצלציה נספח ט' לתיק המוצגים) וכפי שעולה מחתימתה של עירית ירושלים על הבקשה למתן היתר (נספח י' לתיק המוצגים). ב. בסעיף 18 (ב) לתקנון ל תכנית בנין עיר מפורטת ד/316 א' נאמר: "כל הכבישים והדרכים הציבוריות והשטחים לבניני ציבור שאינם מיועדים להפקת רווחים, והשטחים הציבוריים הפתוחים, יירשמו על שם עירית אשקלון, ללא תמורה". (צורפה לנספח ו'. תקנון זה פורסם למתן תוקף ביום 28.11.63). ג. הבניה המתבצעת נעשית בחלקות 183 ו-184 בגוש 1935 בחלקות המיועדות לשמש ככביש וכשטח ציבורי פתוח, בניגוד להוראות תכנית בנין עיר ד/316 האמורה, הן על פי התשריט והן על פי התקנון. ד. אין לקבל את טענת הוועדה המקומית כי התכנית אינה ברורה, ולא היה מקום להסתמך על גב' סילבי בן צבי, המשמשת כראש ענף (בודקת תכניות) בלשכת התכנון המחוזית שהיתה בדעה, כי הכביש והכיכר המופיעים בתשריט "אינם בגדר בינוי מחייב". ה. אין לקבל את הטענה כי תכנית הפרצלציה והמרשם של החלקות הנ"ל על שם העיריה כדרכים נעשו על פי התכנית ד/316 שבוטלה על ידי תכנית ד/316/א, כאשר החתימה על שטרי המכר בענין זה נעשתה על ידי העיריה, בשנת 1990, לאחר שאושרה תכנית ד/316/א. ו. המשיבות היו מודעות להימצאות הכביש והכיכר הציבורית, ותחילה הם תכננו את הבניה, תוך שמירה על הכביש והכיכר, ורק לאחר מכן, ניתן ההיתר השני המאשר בניה בתוך השטח המיועד לשמש ככביש וככיכר. ז. ב"כ הוועדה המקומית עצמו טען בתשובה לעתירה, כי בתחילה סבר מהנדס המשיבות כי מדובר בדרך ובכיכר שאין לבנות בהם בניינים, ולכן דרש כי העמדת הבניינים תהיה מסביב לעיגול המשורטט בת.ב.ע, וכך פעלה משיבה 3 בבקשה הראשונה להקמת שני הבנינים הראשונים. ח. התקנון והתשריט של התכנית הינם בגדר חיקוק והם משלימים זה את זה. (ע.א. 3213/97, נקר נ. הוועדה במקומית לתכנון ובניה הרצליה,פ"ד נג(4) 625) ט. היתר בניה הנוגד הוראות תכנית בטל מעיקרא. (סעיף 145 (ב) לחוק התכנון והבניה, בג”ץ פ 16/50 איגרא רמא בע"מ נ. ועדת בנין ערים ת"א, פ"ד ה', 229). י. העירייה לא היתה רשאית להעביר את זכויותיה בדרכים בחלקה 183, ללא אישור מועצת העיר ושר הפנים לפי סעיף 188 לפקודת העיריות. לא הוצג כל אישור בקשר לכך. במקום החתימה של העיריה על גבי ההיתר (נספח י' לתיק המוצגים של העותרת), חתום רק אדם אחד, בעוד שחיובה של עיריה בכל מסמך צריך להיעשות בשתי חתימות, לפי סעיף 203 לפקודת העיריות [נוסח חדש]. יא. בתכנית ד/316/א שהחליפה את תכנית ד/316 , היו שינויים קלים, ובשתי התכניות היתה הכיכר, ולא היה בכך כדי לשנותה. 4. לטענת ב"כ משיבות 1 ו-2: א. אין לקבל את חוות דעת המומחה מטעם העותרת, שבתכנית ד/613/א יש מספר קטגוריות לצבע הצהוב, האחד למגורים מחוץ לכביש שמסביב לכיכר, והאחר על הכביש מסביב לכיכר שמיועד לדרך, וקטגוריה שלישית - בתוך הכיכר שהינו שטח ציבורי פתוח. הצבע הצהוב הינו על פי התשריט "איזור מגורים ב", ואין להבחין בין סוגים שונים של צבע צהוב. ב. תכנית הפרצלציה, אליה התייחסה העותרת, נעשתה על פי התכנית ד/316, שקדמה לתכנית 316/ד/א, שהינה בתוקף, והיא אינה רלוונטית לעניין ייעוד המקרקעין שנקבע על פי התכנית המפורטת ולא על פי תכנית הפרצלציה. ג. הספקות, שהתעוררו בוועדה המקומית בשלבים הראשונים, נבעו מהעובדה שהצבעים בעותק התשריט של התכנית, שהיתה בידי הוועדה המקומית היו דהויים, ולא ניתן היה לקבוע בוודאות מהם הצבעים של ייעוד המקרקעין, שלגביהם התבקש ההיתר, ולכן נעשתה פניה ללשכת התכנון של הוועדה המחוזית, בה היו מצויים עותקים של כל התכניות שבתחום המחוז, ובאותה בדיקה הוברר כי כל שטחי הבניה היו בתכנית בצבע צהוב. ד. בשנת 1962, לפני פרסום התכנית ד/316/א, שהינה בתוקף, נערך שטר מכר ללא תמורה, שלפיו הועברו חלקות שונות, כולל חלקה 183 בגוש 1935 המיועדות לדרך, לבעלות עירית אשקלון, ונרשמו במרשם המקרקעין, על שם העיריה כמקרקעין מסוג "מירי", ולא מסוג "מתרוכה" המקביל לייעוד של דרך. לאור חוק המקרקעין, יש בעלות מלאה ללא כל הגבלה במקרקעין מסוג מירי (ויסמן, דיני קנין, חלק כללי, תשנ"ג-1993, עמ' 27, 94). החתימה על שטרי העברה בשנת 1990, נעשתה רק משום שהוברר בלשכת רישום המקרקעין, לאחר 30 שנה, כי המקרקעין נרשמו על שם העיריה ללא חתימות מאושרות של נציגי העיריה, ואין בכך כדי לפגוע בתוקפה של התכנית ד/316/א. ה. אין בית משפט זה יושב כערכאת ערעור על החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובניה. החלטת הוועדה אינה חורגת ממתחם הסבירות ואין מקום להתערב בהחלטת הוועדה המקומית במקרה זה. ו. אין לעותרת מעמד לפנות בעתירה בענין. המקרקעין של העותרת מצויים במרחק ניכר מהמקרקעין נשוא ההיתר, ואין לה אינטרס המקנה לה מעמד להתנגד למתן ההיתר שניתן. טענת העותרת, שיש לה "אינטרס ציבורי הכרוך במאבק בבניה בלתי חוקית", אינה מצדיקה מתן סעד בנסיבות הענין. 5. לטענת ב"כ משיבה 3: א. מדובר בעתירה קנטרנית, שכל מטרתה הינה להקנות לעותרת יתרון שיווקי בלתי הוגן, בשיווק יחידות דיור הנבנות גם על ידי העותרת וגם על ידי משיבה 3 במקרקעין סמוכים. לאחר שלא צלחה העותרת בעתירה קודמת בעת"מ 237/03, בה ביקשה לבטל היתר בניה קודם שניתן למשיבה 3, מנסה היא פעם נוספת לתקוף את ההיתר נשוא דיון זה שניתן למשיבה 3. ב. היתרי הבניה הוצאו כדין כאמור בטענות משיבים 1 ו-2, ואין מקום להתערב בשיקול דעת הוועדה המקומית שנתנה את ההיתר (ע.א. 1805/00, מחצבות כנרת נ. משרד התשתיות ואח', פ"ד נו(2)63). ג. העותרת השתהתה בהגשת העתירה. מעיון בעתירה עולה כי כבר ביום 16.09.03 עת שלחה העותרת מכתב לוועדה המקומית (נספח ג' לעתירה), ידעה העותרת על קיום היתרי הבניה, בעוד שהעתירה הוגשה רק ביום 23.11.03, כאשר הליך הבניה היה מצוי בשלב מתקדם. המשיבה התקשרה עם קבלני משנה לביצוע עבודות להכשרת קרקע, ושילמה מסים והיטלים לגופים הנוגעים לענין. המועד להגשת עתירה מנהלית על פי תקנה 3 לתקנות בתי המשפט לעניינים מנהליים (סדרי דין)תשס"א-2000, הינו, ללא שיהוי ולא יאוחר מארבעים וחמישה ימים מיום שההחלטה פורסמה כדין, או מיום שהעותר קיבל הודעה עליה, או מיום שנודע לעותר עליה, לפי המוקדם. ד. לעותרת אין כל זכות או זיקה למקרקעין ואין לה זכות עמידה בעתירה זאת. עתירה זאת אינה מעלה שאלות הנוגעות לאינטרס כללי. חופש העיסוק וזכויות הקנין של משיבה 3 והאינטרס הציבורי שוללים את נסיונה של העותרת לשבש מהלכים מסחריים לגיטימיים של מתחרה פוטנציאלי במעטה של עתירה מנהלית. (בג"ץ 2148/96, גלברט אמנון נ. כב' נשיא בית המשפט העליון, פ"ד מת/3; 573; בג"ץ 1759/94, אן סרוזברג נ. שר הבטחון, פ"ד נה(1), 625). ה. אין ברישומי לשכת רישום המקרקעין כדי להצביע על ייעוד המקרקעין, שנקבע על פי התכנית המאושרת ולא על פי רישומי רשם המקרקעין. הרישום בלשכת רישום המקרקעין כי מדובר כ"דרך" ו"שפ"ץ", שגוי. הרישום נעשה ביום 24.10.62 על פי התכנית שקדמה לו, ששונתה לאחר מכן ביום 25.11.63. בתשובה לטענות המשיבות טענה העותרת בסיכומיה: א. המשיבות מתעלמות בטענותיהן ממכלול הראיות שהוצגו, מהן עולה, שהבניה מבוצעת על מקרקעין המיועדים לשמש ככביש. ב. ביחס לטענת השיהוי, אין לכך בסיס. תכניות ההגשה של הבקשה להיתר נשוא הדיון, לא נמסרו לעותרת, ורק לאחר שהעותרת וידאה כי הבניה מתבצעת על גבי שטח המיועד לשמש ככביש, הגישה את העתירה ללא כל שיהוי, ובטרם חלפו 45 ימים מיום קבלת תשובת המשיבה 1 בענין. כמו כן אין להיזקק לטענת השיהוי במקום שיש פגיעה בשלטון החוק. (עת"מ 2038/98, החברה להגנת הטבע נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה, הרצליה ואח', תק-מח, 2000(4), 1743). עיון בתכנית המתאר המקומית: הואיל ולא הוצע על ידי הצדדים כל הסבר לקיומם של הקווים התוחמים את הדרך המאונכת לכיכר והדרך שמסביב לכיכר בחלק ה- 183, החלטתי לעיין בתכנית המיתאר המקומית של אשקלון, שהינה בבחינת חיקוק ופתוחה לעיון הציבור, ועיינתי בתכנית מיתאר מס' 101/02/04, שאושרה בשנת 1974, בלשכת התכנון במשרד הפנים. מעיון בתכנית האמורה עולה שגם בתכנית המיתאר מופיעים אותם קווים משני צידי הדרך המאונכים לכיכר, כאשר כל השטח מצידי הכיכר ומצידי הקווים האמורים והכיכר צבועים בצבע צהוב המסמן איזור מגורים, ומתחת לצבע הצהוב, נראים אותם הקווים המאונכים לכיכר ומסביב לכיכר. הודעתי לצדדים על כך וכן שהם רשאים להתייחס לכך אם ימצאו לנכון על ידי השלמת סיכומים בכתב או בדרך אחרת. הצדדים הגישו השלמת סיכומים בקשר לכך, כאשר העותרת טענה שיש בכך כדי לחזק את עמדתה, בעוד שהמשיבים טענו, שגם בתכנית המתאר אין במקראה של התשריט כל התייחסות לאותם קווים, ומדובר בהנחיות בניה שאינן מחייבות, כפי שאותם קווים המופיעים בתכנית המפורטת, אינם מחייבים. דיון: האם התוכנית שבתוקף מאפשרת את הבניה: 6. השאלה המהותית העיקרית העומדת לדיון היא האם מאפשרת התוכנית המפורטת שבתוקף בניה למגורים בחלקות 183 ו -184 בגוש 1935. חלקות אלו היו בתוכנית המפורטת ד/316, שקבלה תוקף ופורסמה ביום 15.9.60, בה היה מרכז הכיכר מסומן בצבע ירוק, שהינו שטח ציבורי פתוח, והכביש מסביב לכיכר היה מותחם בשני קווים המסמנים את שני צידי הכביש עם צבע רקע בתוכם, המסמן דרך. לאחר פרסום התכנית האמורה, אושרה תוכנית אחרת על אותו השטח, תכנית ד/ 316/ א', שאושרה ופורסמה ביום 28.1.63, בה נשארו סימוני הכביש והכיכר משני צידי הכביש שמסביב לכיכר, אך כל השטח, כולל מרכז הכיכר והשטח שבין צידי הכביש, נצבע כמקשה אחת בצבע צהוב. הספק המתעורר הוא, שמצד אחד הכביש שמסביב לכיכר נשאר מסומן עם קווים מסביב לכיכר משני צידי הכביש, ובכך יש כדי להצביע לכאורה על כך שמדובר בשטח של כביש, כפי שהיה בתכנית שקדמה לכך, ומאידך הצבע שבין שני קווי הכביש צבוע בצבע צהוב שנמשך גם מעבר לצד הפנימי, וגם מעבר לצד החיצוני, כך שכל השטח בתוך הכיכר ומחוצה לו, כולל שטח, הכביש צבוע בצבע צהוב. על פי התקנון של שתי התכניות האמורות, מסמן צבע צהוב איזור מוגרים בעוד שצבע רקע מסמן דרך. במצב זה השאלה העומדת לדיון היא, האם עם החלפת צבע הרקע בין הקווים של צידי הכביש בצבע צהוב, בוטל הייעוד של המקום ככביש, ובכך בוטלו הכביש והכיכר והם הפכו לאיזור מגורים, או שהעובדה, שצידי הכביש והכיכר נותרו מסומנים בקווים משני צידי הכביש, מצביעה על כך שהכביש מסביב לכיכר והכיכר עצמה נותרו בעינם ולא בוטלו, ואין בצבע הצהוב בלבד, בו נצבע כל השטח, כדי לשלול את קיומם של הכביש והכיכר שנותרו מסומנים בקווים משני צידי הכביש שמסביב לכיכר, אף שלא נצבעו בצבע רקע, המסמן כביש, על פי התקנונים של שתי התוכניות האמורות. יתר טענות הצדדים בעניין זה הינן טענות נלוות בהן נאחז כל צד, על מנת לתמוך בפרשנותו, אך תחילה יש לנסות לפרש את התוכנית המאוחרת שבתוקף כיום, מתוכה ועל פי תכליתה, תוך התייחסות גם לתשריט וגם לתקנון כאל חיקוק המדבר בשפת המלל ובשפת השרטוט. על מטרות התוכנית ניתן ללמוד מתקנון התכנית המאוחרת, בו היתה קביעת איזורים למגורים, ולבנייני ציבור ומסחר, שטחי ירק פרטי, התוויית דרכים, חנויות (צ.ל חניות) ושטחי ירק ציבורי, אחוזי בניה, קביעת מס' קומות לבניינים, קביעת מס' יחידות הדיור והצפיפות, קביעת שטח פרטי לבנייני ציבור וטיילת ציבורית. ביחס ל"איזור מגורים ב - בתי קומות", נאמר: "שטח הקרקע המסומן בתסריט בצבע צהוב, יעודה לבנייני דירות עד לארבע קומות". לגבי "דרכים וחניות" נאמר: "השטחים המסומנים בתסריט בצבע הרקע יעודם לתחבורה, חניה, מדרכות וככרות". לגבי שטח ירק ציבורי נאמר - "השטח המסומן בתסריט בצבע ירוק יעודה לגנים, חורשות, שטחי בידור משחקים וכדומה''. בסעיף 8 לתקנות נאמר שהתוכנית כפופה לתכנית מתאר אשקלון, וכן שכל הכבישים והדרכים הציברויות והשטחים לבנייני ציבור שאינם מיועדים להפקת רווחים והשטחים הציבוריים הפתוחים, יירשמו על שם עירית אשקלון ללא תמורה. בתכנית המאוחרת לא היתה התייחסות לתכנית המפורטת שקדמה לה. בעת"מ 119/86, קני בתים בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה ואח', פ"ד מו(5) 727; ע"פ 389/91, מדינת ישראל נ' ויסמרק ואח' פ"ד מט(5) 724), נאמר שהתכנית כחיקוק מדברת בשפת המלל, בתקנון, ובשפת הסימנים בתשריט, ויש להתייחס לשני החלקים כמשלימים זה את זה; במקרה של סתירה בין השניים, אין תשובה נחרצת לכך וההכרעה יכולה להיות שונה מעניין לעניין. (ע"א 3213/97, 3375/97, נקר נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה הרצליה ואח', פ"ד נג(4) 625, 650). כאמור תוכנית מפורטת הינה חיקוק. מבחינת מהות החיקוק, מדובר בחיקוק המטיל הגבלות בניה, הקובע את המסגרת בה רשאית ועדת תכנון מקומית ליתן היתר בניה. על פי החוק, נאסר לבנות ללא היתר בניה. לתכנית יש מטרות ציבוריות בהסדרת הבניה על פי המדיניות הציבורית והרווחתית הנקבעת בתכניות המתאר על רמותיהן השונות - ארצית, מחוזית ומקומית, כאשר התכנית המפורטת נועדה להסדיר את הנושאים האמורים על פי מטרותיה התכניות האמורות. תכנית מטילה הגבלות על זכויות הקניין בכך שהיא אוסרת על בניה הנוגדת את התכנית, אך מאידך, יש בה כדי להועיל לטובת הכלל, בכך שבניה בניגוד לתכנית, פוגמת ביישום המדיניות המשתקפת באותן מטרות ציבוריות. מתן אפשרות לחרוג מתכניות גם פוגעת בשיויון, בכך שכל בעלי הזכויות נדרשים להתאים את בנייתם לתוכניות החלות על המקרקעין שלהם, בעוד שאחרים החורגים מהתכניות, נהנים מזכויות יתר בלתי חוקיות בבניה במקרקעין שלהם. זכות הקניין הינה זכות יסוד מוגנת בחוק יסוד כבוד האדם וחירותו, ולא ניתן לפגוע בה אלא בחוק או על פי חוק, למטרה ראויה ובמידה הנדרשת, כאמור בחוק יסוד כבוד האדם וחירותו, ועל כן צריך הספק ביחס לפרשנות התוכנית לפעול טובת בעל זכות הקניין במקרקעין. מאידך גיסא, גדר הספק שיכול לפעול לטובת בעל זכות במקרקעין, הינו ספק, בתחום הפרשנות הסבירה, על פי תכלית החוק, כך שהשאלה המתעוררת היא, האם, ניתן לראות את הפירוש המוצע על ידי משיבה 3, כפירוש סביר על פי תכליתה של התכנית, או שמא הפירוש המוצע על ידי העותרת הינו הפירוש הסביר היחידי. עקרון זה נקבע בחוק בסעיף 34 כא לחוק העונשין תשל"ז - 1977, ביחס לפגיעה בזכות יסוד החירות המעוגנת בחוק יסוד כבוד האדם וחירותו. (ע.א 1188/92, הוועדה המחוזית לתכנון ובניה ירושלים נ' ברעלי ואח', פ"ד מט (1) 463, 483; ש.רויטל, דיני התכנון והבניה 2003, עמ' 26 - 27). הכרעה: 7. לאחר עיון בחומר הראיות ובטענות הצדדים, ולאחר ששקלתי את העניין, נראה לי שהפירוש המוצע על ידי משיבה 3, אינו סביר, על פי תכלית התכנית. אכן הצבע על גבי סימון הכביש מסביב לכיכר הינו צבע "צהוב" ולא צבע "רקע", ועל פי הצבע, מדובר בשטח המיועד למגורים, אך לא ניתן הסבר סביר מצד משיבות 1 - 3, מדוע נותר הסימון של הכביש והכיכר. אדם סביר הרואה את התסריט של התכנית מבין שיש במקום כביש וכיכר. אחת ממטרות התכנית המפורטת היתה להתוות דרכים, לא נקבעו באותה תכנית דרכים חלופיות אחרות לאותה דרך, ולו רצו מחברי התכנית לבטל את הכביש האמור, שהיה קיים בתכנית המפורטת שקדמה לתכנית שבתוקף, היו צריכים לבטל את הסימון של הכביש משני צידי הכיכר. חברי ועדות התכנון שאישרו את התוכנית בשלבי התכנון השונים ראו לנגד עיניהם כיכר עם כביש מסביב לכיכר, ומן הסתם נתנו את דעתם לכך באופן בולט יותר, מאשר האבחנה בין צבע "צהוב" ובין צבע "רקע". הסימון של הכביש מסביב לפינה מדבר בעד עצמו שהוא מתייחס לגביש מסביב לכיכר, גם בלי להשתמש במקראה של התשריט או של התקנון, וסביר להניח, שלו סברו חברי ועדות התכנון, שמדובר בפסי כביש חסרי משמעות, היו שואלים היכן עובר הכביש על פי התכנית, וכיצד ניתן להותיר שטח נרחב בצבע צהוב בתכנית מפורטת מבלי להתוות את הדרכים, כאשר אחת ממטרות התכנית היתה להתוות דרכים, וכאשר ייעוד קרקעות לדרכים הינו בין ההוראות שניתן לקבוע בתכנית מפורטת לפי סעיף 69(2) לחוק התכנון והבניה תשכ"ה - 1965. העובדה שאותם סימונים מופיעים גם בתכנית המתאר המקומית שאושרה ופורסמה זמן רב לאחר שנתקבלה התכנית המפורטת, נשוא הדיון, מצביעה על כך, שסימונים אלה היוו מרכיב חשוב גם בתכנית המפורטת וגם בתכנית המתאר. גם העובדה שהעיריה הותירה בבעלותה את הבעלות על חלקה 183, אף שאינה בעלת משמעות תכנונית כשלעצמה, מצביעה על כך שגם חברת ברנע, שהיתה היוזמת של התכנית, וגם העיריה התייחסו לשטחי חלקה 183 כאל דרך, גם על פי התכנית המאוחרת משנת 1963. החתימה של העיריה על שטרי המכר בשנת 1990, אף שאינה מתייחסת לפרשנות של התכנית המפורטת, נתנה בכך גושפנקא נוספת לכך שהעיריה התייחסה לאותו שטח כאל דרך, ואף שכאמור אין בכך כדי להשליך על הליכי התכנון, יש בכך ביטוי נוסף, מבחינת פרשנות התכנית, ביחס לשאלה - איך ראתה העיריה את פרשנות התכנית. ההסתמכות של הווועדה המקומית על דבריה של סיביל בן צבי, המשמשת כראש ענף - בודקת תכניות בלשכת התכנון המחוזית, לפיהם "הכיכר לרבות הבינוי המסומן בתשריט אינו בגדר בינוי מחייב" לא היו במקומם. לא ניתן כל הסבר על ידי סיביל בן צבי או על ידי מי ממשיבים 1 - 3, מדוע הותירו מכיני התכנית את סימון צידי הכביש מסביב לכיכר, אם לא היו בגדר "בינוי מחייב". אחד מכללי הפרשנות של החקיקה הוא שהמחוקק אינו משתמש במילים לשווא, ויש לתת משמעות לדברי החוק. על אותו משקל יש לתת משמעות לאותו סימון של הכביש והכיכר על גבי התשריט, שהינו בגדר חיקוק בעל נפקות משפטית, וכאמור לא ניתן כל הסבר סביר, על שום מה הותירו מכיני התכנית את סימוני הכביש מסביב לכיכר ואת הכיכר, אם התכוונו לאפשר בניה למגורים באותו כביש. אכן, ראוי היה שסימוני הכביש והכיכר יקבלו ביטוי, גם בצביעתם בצבעי רקע, כפי שמתחייב מהתקנון, אך בנסיבות העניין, נראה לי שיש משמעות רבה יותר, לסימון הכביש והכיכר, שנראה באופן ברור לכל אדם, על גבי התשריט, בלי להיזקק לכל מקראה, מאשר ההבחנה בין צבע צהוב לצבע רקע, בהם לא ניתן להבחין בקלות, וכאשר אדם סביר רואה לנגד עיניו סימון של כביש וכיכר בתכנית מיתאר ובתכנית מפורטת, הוא מבין שמדובר בכביש ובכיכר, ולא באיזור בניה למגורים, על גבי המקום המסומן בתכניות המחייבות בקווים של כביש וכיכר. תכנית מתאר ותכני מפורטת הינן תכניות סטטוטוריות בעלות נפקות משפטית, ואין כל סיבה סבירה לכך שישרטטו על גבי התשריט קווים של כביש וכיכר, בלי לתת לכך כל נפקות משפטית. האם הוסדר עניין העברת הזכויות במקרקעין נשוא הדיון 8. בעיה אחרת המתעוררת היא, האם הוסדר עניין העברת הזכויות בחלקות 183 ו - 184. על פי הראיות שהובאו, חלקה 183 נרשמה על שם העיריה כדרך, ומתעוררת השאלה כיצד הוסדרה העברת הזכויות של אותה חלקה מהעיריה לידי משיבה 3 הבונה עליה בניה למגורים. ביחס לחתימת בעלים על הבקשה להיתר בניה, יש חתימת בעלים של העיריה, אך לא ניתן מענה על ידי העיריה, שהינה צד לדיון, ביחס לצורך ב- 2 חתימות כנדרש על פי סעיף 203 לפקודת העיריות [נוסח חדש]. כמו כן, לא ניתן מענה הולם מצד העיריה, כיצד משפיע השינוי שחל בתכנית המפורטת לטענת הווועדה המקומית לתכנון ובניה והעירייה, דבר שכאמור אינו נראה לי נכון, על הבעלות באותה חלקה. והעיקר, לא ניתן הסבר מניח את הדעת, כיצד יכולה העיריה, להעביר את הזכויות באותה חלקה כדין, לפי סעיף 183 לפקודת העיריות, המחייב אישור מועצת העיר ושר הפנים, ומה תעשה העיריה אם לאחר השלמת הבניה לא יינתן אישור לכך. בהעדר הסבר סביר אחר, נראה לי כי לא ניתן היה במסגרת מתחם הסבירות ליתן חתימת בעלים של העיריה על חלקה 183, וליתן היתר בניה ביחס לבניה על גבי השטחים הרשולמים על שם העירייה, בלי לקבל את האישורים להעברת זכויות על פי סעיף 188 לפקודת העיריות. 9. האם מתן ההיתר עומד במתחם הסבירות: גם ביחס לשאלה אם מתן ההיתר עומד במתחם הסבירות, נראה לי שהתשובה לכך הינה שלילית. גם לו היה ניתן לקבל בדוחק את פרשנות המשיבים, דבר שאינו נראה לי, לא היתה עומדת ההחלטה ליתן את ההיתר במבחן הסבירות. הסימון של הכביש, מצידי הכיכר, מהווה בכל מקרה גורם שיש להתחשב בו, כדרך מסומנת שהיתה בבעלות העיריה, ולא ניתן היה במסגרת מתחם הסבירות ליתן היתר לבניה על גבי אותה דרך, בלי להתוות דרך חלופית בתכנית מפורטת מתאימה, ובלי להסדיר את שאלת העברת הזכויות כדין, בטרם ניתן היתר הבניה ובטרם הוחל בבניה. 10. טענת השיהוי: ביחס לטענת השיהוי, נראה לי כי לא נסתרה טענת העותרת כי היא הגישה את העתירה מיד כשנודעו לה הנתונים הנוגעים להיתר שניתן והבסיס התכנוני לכך, ולמעשה גם כאשר הגישה את העתירה, עדיין לא היו בידיה כל פרטי התכנון. במצב זה נראה לי כי לא היה שיהוי בהגשת העתירה. 11. זכות העמידה: גם ביחס לטענת משיבה 3 שלא היתה לעותרת זכות עמידה להגיש את העתירה, נראה לי שאין לקבל את הטענה. לעותרת יש מקרקעין סמוכין, ויש לה זכות ואינטרס, שכל בעלי המקרקעין הסמוכים יקבלו יחס שווה, ולא יבנו בניגוד להוראות התכניות החלות על המקום, שלגביהן היתה להם זכות להתנגד. גם האינטרס שלה בשמירה על שלטון החוק יכול להקנות לה מעמד כזה. (בג"ץ 3301/90, זקן נ' הוועה המחוזית לתכנון ולבניה ירושלים ואח' פ"ד מו(4) 675; בג"ץ 527/74 חלף ואח' נ' הוועה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז הצפון, פ"ד כט(2) 319; ד"ר ש.רויטל, 2003, עמ' 10). גם העובדה, שהעותרת מתחרה עם משיבה 3 על שיווק הדירות, אינה מונעת ממה לעמוד על האינטרסים האמורים, ואין בכך כדי להצביע על העדר תום לב. לאור זאת, נראה לי כי העותרת עמדה בתנאי המעמד הנדרשים בעתירה מנהלית מסוג זה. 12. הסעדים המבוקשים: סעד הצהרתי: ביחס לסעדים המבוקשים, נראה לי כי בנסיבות העניין ניתן וראוי לתת סעד הצהרתי, ולאור זאת אני נותן פסק דין הצהרתי הקובע כי היתר הבניה שניתן על ידי הווועדה המקומית לתכנון ובניה באשקלון (משיבה 1) לחברת אפרידר, (משיבה 3) ביחס לבנייני מגורים בחלקה 183 ו - 184 בגוש 1935, המיועד על פי התכנית המפורטת שבתוקף לשמש ככביש וכיכר, הוצא שלא כדין, הואיל והוא חורג מהוראות התוכנית המפורטת שהינה בתוקף, וחורג ממתחם הסבירות, ולאור זאת חל איסור להמשיך בביצוע עבודות בניה החורגות מהתכנית המפורטת, על פי הפרשנות האמורה לעיל. 13. סעדים אופרטיביים: ביחס לשאלה אם יש להיענות בשלב זה לסעדים האופרטיביים המבוקשים, נראה לי שהתשובה הינה שלילית. ביחס לבקשה לקבוע כי היתר הבניה בטל מעיקרא, נראה לי שעל פי עקרון הבטלות היחסית, אין הכרח להורות על בטלות ההיתר מעיקרא. גם ועדת התכנון המקומית וגם העיריה ומשיבה 3 הסתמכו על חוות דעת של בודקת תכניות מלשכת התכנון המחוזית, על פיה ניתן היתר הבניה והוחל בבניה. במצב זה יש לאפשר לכל הצדדים הנוגעים לעניין לבדוק את האפשרויות השונות העומדות לרשותם, על מנת לכלכל את צעדיהם, ולבחון כיצד יש לפעול, על מנת שלא תימשכנה עבודות בניה שלא כדין, ועל מנת להביא לתיקון המצב באופן שעבודות הבניה תבוצענה כדין. הוא הדין גם ביחס לבקשה להורות על ביטול ההיתר.גם בעניין זה מאפשר עקרון הבטלות היחסית שיקול דעת, אם להורות באופן מיידי על ביטול ההיתר. העובדה שתחילת הבניה נעשתה על ידי משיבה 3, תוך הסתמכות על היתר שניתן על ידי הווועדה המקומית שהסתמכה על בודקת תכניות של לשכת התכנון המקומי, מחייבת את כל הצדדים הנוגעים לעניין לכלכל את צעדיהם, על יסוד הקביעה ההצהרתית האמורה, תוך התחשבות במכלול נסיבות העניין, לרבות ההסתכמות על מתן היתר הבניה. מאותה סיבה נראה לי שאין הצדקה ליתן צו המורה למשיבה 3 להימנע מכל המשך בניה. בעניין זה מודעים גם נציג היועץ המשפטי לממשלה המופקד על אכיפת חוקי התכנון והבניה וגם המשיבים 1 עד 3, לכך שחל איסור להמשיך בבניה על יסוד ההיתר שניתן, ולאור זאת מודעים הם לצורך למצוא את הדרך המעשית הראויה על מנת להתאים את הפעילות הנעשית על יסוד הנחה זאת, אם על ידי מתן היתר בניה התואם את התכניות על פי הפרשנות שניתנה בפסק דין זה, ואם בדרך חוקית אחרת. חזקה על כל הצדדים הנוגעים לעניין שיפעלו תוך מועד סביר למציאת פתרון חוקי וראוי לבעיה שנוצרה, ובה במידה שלא יימצא פתרון במועד סביר, כאמור, פתוחה לפני העותרת הדרך לנקוט בהליך נוסף למתן צו אופרטיבי בקשר לכך. 14. לאור האמור, אני נותן צו הצהרתי כאמור בסעיף 11 דלעיל, ואני דוחה בשלב זה את הבקשות למתן הסעדים הנוספים המבוקשים. בהתחשב בתוצאות הדיון, אני מחייב את משיבה 1 לשלם לעותרת מחצית ההוצאות ושכ"ט עו"ד בסך 5,000 ₪, ואת משיבה 3 - לשלם לעותרת את מחצית ההוצאות ושכ"ט עו"ד בסך 5,000 ₪. לגבי המשיבה 2 - אין צו להוצאות. בניהסעד הצהרתי