פסק דין 1. מהות התביעה התביעה הראשית: בפנינו תביעה לפינוי וסילוק ידם של הנתבעים ממושכרים הנמצאים בבניין ברח' הרצל 59 פינת רח' וולפסון 17 בתל אביב הידוע כחלקה 179 בגוש 6931 (להלן: "הבניין") והנם חנות בקומת הקרקע, דירה בת 2 חדרים בקומה הראשונה ודירה בת 4 חדרים בקומה הראשונה (להלן: "המושכרים") ולהשבתם לתובעים כשהם נקיים מכל אדם וחפץ. התביעה שכנגד: בפנינו תביעה כספית לפיצוי התובעים שכנגד בסך של -.140,000 ₪ על נזקים שנגרמו להם, לטענתם, על ידי הנתבעים שכנגד. 2. עיקרי המסכת העובדתית א. הנתבעים 1 ו - 2 מחזיקים במושכרים כדיירים מוגנים על פי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב] התשל"ב -1972 (להלן: "החוק"). ב. הנתבעים 1 ו - 2 הינם בניו של מר רפאל קרימן אשר קיבלו את זכויותיהם במושכרים לאחר פטירתו. ג. הנתבעת 3 הינה חברה פרטית שמטרותיה ייצור ושיווק אביזרי תאורה וכתובתה במושכרים. ד. ביום 18.2.98 נשלח מכתב בדואר רשום אל הנתבעים 1 ו - 2 ובו דרישה לפינוי המושכרים (ת/6). 3. הפלוגתאות בין הצדדים בתביעה הראשית טענות התובעים : א. התובעים הינם הבעלים הרשום ו/או הזכאים להירשם כבעלים של הבניין [הסכם הרכישה נספח א' לת/2 והעתק רישום מפנקס השטרות נספח א' לת/3]. ב. הנתבעים 1 ו - 2 הפסיקו לשלם דמי שכירות מאז חודש אפריל 1997. ג. הנתבעים 1 ו - 2 העבירו לנתבעת 3 זכויות במושכרים ו/או בחלק מהם ומכל מקום נתנו לנתבעת 3 רשות שימוש במושכרים, ללא ידיעת התובעים וללא הסכמתם. ד. הנתבעים ביצעו שינויים מבניים במושכרים שלא בידיעת התובעים ושלא בהסכמתם. ה. התנהגותם זו של הנתבעים (סעיפים ב - ד לעיל) מהווה הפרה של הסכמי השכירות ו/או מקימה לתובעים עילות פינוי כנגדם לפי סעיף 131 לחוק. טענות הנתבעים א. הבעלים נהגו להגיע למושכרים ודמי השכירות היו משולמים להם ישירות באופן שוטף. ב. הבעלים חדלו לגבות את דמי השכירות ועקב כך חל פיגור של מספר חודשים בתשלום. מאחר והבעלים סירבו לקבל את דמי השכירות, הם נשלחו על ידי ב"כ הנתבעים ישירות לב"כ התובעים. ג. נתבעת 3 נכנסה למושכרים והחלה לנהל את עסקיה במקום בהתאם להסכמה מפורשת מצד הבעלים בתקופה הרלבנטית והתובעים ידעו על כך בעת שרכשו את הבניין. ה. השינויים שנעשו במושכר, בוצעו בידיעה מראש ובהסכמה מפורשת של בעלת הבית הקודמת , הגברת לנדאו. ו. בשל עבודות שביצעו התובעים בבניין בקומות שמעל המושכרים נגרמו נזקים למושכרים והנתבעים נאלצו לבצע עבודות שיפוץ כדי לאפשר שימוש נאות וסביר במושכרים. ז. הנתבעים דרשו מהבעלים החזר כספי בגין נזקים שהם גרמו למושכרים ואשר חייבו את הנתבעים בהוצאות ולפיכך ניתן לקזז סכום זה עם כל דרישה כספית מצד הבעלים. ח. לחילופין, יש ליתן לנתבעים סעד מן הצדק. בתביעה שכנגד: טענות הנתבעים (התובעים שכנגד) א. לאחר שרכשו הנתבעים שכנגד את הזכויות בבניין הם החלו לבצע פעולות של הריסה ו/או בנייה ו/או שינויים ו/או תוספות בקומות שמעל המושכרים. ב. הפעולות הנ"ל גרמו לתובעים שכנגד: פגיעה בזכות הקניין לשימוש סביר ושקט במושכרים, פגיעה בזכותם החוזית לשימוש בלתי מופרע במושכרים, נזקים למושכרים עצמם וכן יצירת מטרד חמור של רעש, אבק והפרעה לפעילות השוטפת במושכרים. ג. התובעים שכנגד מעריכים את נזקיהם בגין מעשי ו/או מחדלי הנתבעים שכנגד בסכום כספי כמפורט להלן: 1. עלות השיפוצים - החזרת המצב לקדמותו - 50,000 ₪. 2. פיצוי בגין נזק למבנה שאינו ניתן לתיקון - 40,000 ₪. 3. שכר לתקופה של חודש לביצוע תיקונים נוספים - 20,000 ₪. 4. כאב, סבל ועוגמת נפש - 30,000 ₪ ו/או סכום שייקבע על ידי בית המשפט. טענות התובעים (הנתבעים שכנגד) א. התובעים שכנגד 1 ו - 2 לא החזיקו במושכרים בזמן הרלוונטי כי אם התובעת שכנגד 3 ולכן אינם זכאים לתבוע נזקים, ככל שנגרמו למושכרים. ב. התובעים שכנגד 1 ו - 2 העבירו את החזקה במושכרים לתובעת שכנגד 3 ובכך איבדו את זכויותיהם במושכרים. ג. העבודה היחידה שביצעו הנתבעים שכנגד בבניין, הינה השבת הדירות בקומה ב' לקדמותן בהתאם לצו הריסה של בית המשפט וזאת במהירות ללא גרימת נזק לבניין, לקירותיו, לתקרות או לצנרת בבניין. ד. אם וככל שישנם נזקים, הם נגרמו כתוצאה מפעולות שבוצעו התובעים שכנגד בעצמם. ה. התובעים שכנגד לא פנו מעולם אל הנתבעים בנוגע לנזקים כלשהם שנגרמו למושכרים. 4. המסכת הדיונית א. ביום 29.10.00 הוגשה לבית המשפט חוות דעת של שמאי מקרקעין, מר יצחק ברמן, להערכת שווי דמי המפתח של המושכרים נשוא התביעה. ב. בתיק נשמעו ראיות: מטעם התובעים: עת/1, מר נאורי נאור נחקר על תצהירו ועל שתי הקלטות המצורפות, סומנו ת/1. עת/2, מר יעקב אשר נחקר על תצהירו , סומן ת/2. עת/3, מר יורם אשר נחקר על תצהירו, סומן ת/3. כמו כן הוגשו: צילומי פנקסים, סומנו ת/4. תצהיר לגילוי מסמכים קרימן סומנו ת/5. מכתב לקרימן, סומן ת/6. העתקי קבלות שנתן מר חמדיאן, סומנו ת/7. מטעם הנתבעים: עה/1 מר זאב קרימן נחקר על תצהירו מיום 30.3.99 , סומן נ/1 ועל תצהירו מיום 25.8.99, סומן נ/2. ע/ה עו"ד פרידמן העיד בחקירה ראשית. 5. דיון והכרעה לאחר שקראתי את כתבי הטענות, בדקתי את החומר המשפטי המצוי בתיק, בחנתי את העדויות השונות וכן נתתי דעתי לסיכומי ב"כ הצדדים, הגעתי למסקנה כי דין התביעה להתקבל אך יש להעניק לנתבעים סעד מן הצדק ודין התביעה שכנגד להידחות. להלן הנימוקים למסקנתי זו: התביעה הראשית 6. זכויות במקרקעין מעיון בהסכם הרכישה (נספח א' לת/2) וכן בהעתק נסח הרישום (נספח א' לת/3 ), הוכח לי כי המקרקעין בהם מצויים המושכרים נמצאים בהליכי הסדר והם עתה בבעלות התובעים. הנסח אינו מפרט זכות כלשהי לנתבעים. סעיף 161 לחוק המקרקעין התשנ"ט 1961 קובע מפורשות כי: "מתחילת חוק זה אין זכות במקרקעין אלא על פי חוק". סעיף 125 (ב) לחוק המקרקעין קובע כי: "רישום בפנקסים לגבי מקרקעין לא מוסדרים מהווה ראיה לכאורה לתוכנו". לפיכך, הוכח לי כי התובעים הינם הבעלים של המושכרים. 7. עילת פינוי בגין אי תשלום דמי שכירות לטענת התובעים לא שילמו להם הנתבעים דמי שכירות מאז חודש אפריל 1997 ולפיכך הם רשאים לתבוע את פינויים מהדירה. הנתבעים מצידם טוענים כי התובעים הם שסירבו לקבל את דמי השכירות ולכן נשלח הכסף לב"כ התובעים. סעיף 131 (1) לחוק קובע כהאי לישנא: "על אף האמור בכל חוזה או הסכם אולם מבלי לגרוע מהוראות חיקוק אחר , אלה בלבד הן עילות הפינוי: (1) הדייר לא המשיך בתשלום דמי שכירות המגיעים ממנו". לית מאן דפליג, כי הנתבעים לא שילמו לתובעים את שכר הדירה מאז חודש אפריל 1997. המחלוקת הינה על נסיבות אי התשלום, כאשר הנתבעים מבקשים להצדיק זאת בסירובם של התובעים לגבות את הכסף. ברם, לא נתתי אמון בגרסת הנתבעים ולהלן פירוט מסקנתי: עדויות התובעים בחקירתו הנגדית העיד עת/2 מר יעקב אשר כך: "ת. כל אחד נתן לי את הכספים. רק עם הנתבע היתה תמיד בעיה. תמיד לא היה לו כסף והדברים הגיעו לקללות וגידופים. רק אצלו עמדתי וחיכיתי והוא היה משאיר אותי עם הפועלת למטה והוא היה אומר שאין לו זמן והוא היה בורח ... ש. עד 2/97 היו בעיות בתשלום השכירות? ת. הוא שילם אך גם כן לא שילם במועד. באתי גם אליו לקבל דמי שכירות כמו שבאתי לכל הדיירים. ביקשתי שכ"ד והוא אמר לי תבוא עוד כמה ימים אין לי היום ... אפשר לראות בקבלות שהם בסדר רץ שהכנתי את הקבלות לכולם ואפשר לראות שהוא תמיד לא שילם בזמן כיוון שהקבלות שהוא לא שילם נמצאות" (פרוטוקול עמ' 25-26). אמינה עלי גרסתו של העד לפיה הנתבעים התחמקו מתשלום דמי השכירות גם טרם המועד בו פסקו לשלם לחלוטין ובכך מתחזק בי הרושם לגבי אי התשלום בתקופה הנדונה. עדויות הנתבעים כך העיד נתבע 2 מר זאב קרימן: ”ש. לפני ההסכמה מעולם לא שלחת למשרדי שיק? ת. נכון. ש. האם נכון שמאז אותה העברה באמצעות בית המשפט לא העברת תשלומי שכ"ד לשיטתך, לא לעורך דינך, לא אלי, לא אל התובעים וגם לא לקופת בית המשפט? ת. נכון ". (פרוטוקול , עמ' 64). כלומר, הנתבע 2 מודה כי התשלום בגין דמי השכירות בוצע באיחור, רק לאחר התדיינות הצדדים בבית המשפט. ובהמשך: "ש. האם נכון שהאמור בסעיף 4.1. כאילו נשלח שכר הדירה מב"כ התובעים לב"כ הנתבעים לא היה ולא נברא? ת. נכון, מדובר באי דיוק". כאמור, הנתבע 2 מודה בכך שלא נשלחו דמי שכירות לב"כ התובעים, כפי שביקש לטעון בכתב ההגנה. בכך יש כדי להחליש את גירסת הנתבעים ולחזק את התביעה. בהמשך החקירה נשאל הנתבע גם בנוגע לתשלומים שוטפים במושכרים: "ש. האם נכון שבכל שנת 98 היו תמיד חובות ארנונה גדולים מאוד על שמך בעירית ת"א? ת. נכון". גם אם נניח שהתובעים סירבו לקבל לידיהם את דמי השכירות כפי שטוענים הנתבעים, מן הראוי היה שהנתבעים ימצאו דרך כדי להפקיד את סכום הכסף הנ"ל סמוך לסירוב, למשל על יד הפקדתו בחשבון בנק המיועד לתובעים. כפי שמציין כב' השופט בר אופיר בספרו: "במצב דברים כזה רשאי הדייר לבחור לו דרך מתקבלת על הדעת לצורך מילוי חובתו וללכת בדרך זו כל עוד לא ביטל בעל הבית את סירובו. דרך זו יכולה להיות הפקדה בבנק ... אי אפשר גם לומר כי הדייר נכשל באי המשכת תשלום דמי השכירות ... חוב זה אינו מהווה עילה לפינוי מכיוון שאיננו נובע מחמת אי הצעת תשלום על ידי הדייר, אלא מחמת אי קבלתה של ההצעה על ידי בעל הבית". (ד. בר אופיר סוגיות בדיני הגנת הדייר הוצאת פרלשטיין גינוסר עמ' 13) [להלן: " בר אופיר"]. ברם, לא נעשה כל מאמץ מצד הנתבעים להפקיד את הכסף לידי התובעים בדרך אחרת מזו שהיתה נהוגה בין הצדדים עד למועד הגשת התביעה. בנוסף העיד הנתבע 2 מר זאב קרימן: "ש. האם נכון כי אין בידיך אפילו פניה אחת בכתב אל התובעים או נציגם בבקשה שלך לשלם את שכר הדירה? ת. נכון, אי אפשר לנהל איתם מו"מ". דהיינו, הנתבעים אף לא השכילו לפנות לתובעים בכתב ולהביע את רצונם לשלם את החוב. סיכומו של עניין: שוכנעתי כי הנתבעים הפרו את חובתם לשלם דמי שכירות לתובעת. וכך קובע סעיף 10 להסכמי השכירות [נספחים ב-ד לת/3]: "... אם השוכר לא ישלם איזה סכום שהוא חייב, אז ... יחשב החוזה כבטל ומבוטל ומבלי לפגוע בזכויותיו של המשכיר לקבל כל סעד או תרופה אחרים... הוא יהיה רשאי לתבוע מיד את פינוי המושכר ...". באשר על כן, קמה לתובעים עילת פינוי כלפי הנתבעים בגין אי תשלום דמי השכירות בהתאם לסעיף 131 (1) לחוק. 8. החזר כספי לנתבעים הנתבעים העלו את הטענה כי הינם זכאים להחזר כספי בגין הוצאות שנאלצו לשלם כדי לתקן נזקים שביצעו התובעים בבניין. אולם, לימים הגישו הנתבעים תביעה זו בנפרד מהתביעה הראשית כתביעה שכנגד. לפיכך, אדון בטענה הנ"ל בהמשך במסגרת התביעה שכנגד. 9. עילות פינוי בגין הפרת הסכמי השכירות א. סעיף 131 (2) לחוק קובע כהאי לישנא: "על אף האמור בכל חוזה או הסכם, אולם בלי לגרוע מהוראות חיקוק אחר, אלה בלבד הן עילות הפינו: (1)... (2) הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי קיומו מעניק לבעל הבית, לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי". ב. על התובעים הטוענים להשתכללות עילות פינוי בגין הפרת הסכמי השכירות להוכיח שלושה תנאים מצטברים: (1) תנאי מפורש בחוזה השכירות אשר אוסר על פעולות אלו (להלן: "התנאי הראשון"). (2) תנאי זה הופר על ידי הנתבעים (להלן: "התנאי השני"). (3) התנאי שהופר מעניק לתובעים על פי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי (להלן : "התנאי השלישי"). ג. נפנה כעת ונבדוק האם התקיימו יסודות אלו בכל אחת מעילות הפינוי שהעלו התובעים: 10. העברת זכויות במושכרים אליבא דתובעים קמה להם עילת פינוי כלפי הנתבעים באשר הנתבעים 1 ו - 2 העבירו זכויות במושכרים לנתבעת 3, ללא ידיעת התובעים וללא הסכמתם. הנתבעים אינם מכחישים את הטענה כי לנתבעת 3 הועברו זכויות במושכרים מהנתבעים 1 ו - 2 , אלא שלגרסתם ניתנה הסכמה מפורשת לכך מהבעלים הקודמים והסכמה זו מחייבת גם את התובעים. א. האם התקיים התנאי הראשון? סעיף 5 להסכמי השכירות (נספחים ב - ד לת/3 ) קובע כך: "השוכר מתחייב לא למסור או להעביר או להשכיר את המושכר או חלק ממנו או את זכותו על המושכר או על חלק ממנו וכן לא להרשות למישהו אחר להשתמש או להמשיך להשתמש במושכר או בחלק ממנו וכן לא לשתף מישהו בהחזקת המושכר או בשימוש בו או בכל הנאה ממנו בין אם השימוש או ההנאה החלקית מוגדרים או בלתי מוגדרים ... מבלי לקבל רשות בכתב מראש לכך מאת המשכיר". כלומר, התנאי הראשון התקיים. ב. האם התקיים התנאי השני? אין חולק כי הן הנתבעים 1 ו - 2 העבירו זכויות במושכרים לנתבעת 3. המחלוקת היא באשר לנסיבות שבהן נעשתה ההעברה. התובעים טוענים כי ההעברה בוצעה שלא בידיעתם ושלא בהסכמתם בניגוד להסכמים ולחוק בעוד שהנתבעים טוענים שההעברה בוצעה בהסכמה מפורשת של בעלת הבית בתקופה הרלוונטית והתובעים ידעו כי המושכרים מתנהלים באמצעות חברה. נתתי אמון בגירסת הנתבעים לפיה העברת הזכויות במושכרים נעשתה עוד בטרם רכשו בהם התובעים בעלות וכי העניין הוסדר במו"מ שנערך עם הבעלת הבית הקודמת, הגב' לנדאו. כך העיד עו"ד פרידמן מטעם הנתבעים: "בעקבות עצתי האדונים קרימן פנו לבעלת הבית , הגיעו איתה להסדר לפיו הם ימשיכו להיות דיירים מוגנים במושכר אבל יהיו רשאים לנהל את העסק במושכר באמצעות חברות כאשר לחברות אין זכויות במושכר למעט הנושא התפעולי". (פרוטוקול עמ' 2 ). יתר על כן, גם אם לא ניתנה הסכמה מפורשת של הבעלים הקודמים להעברת הזכויות די בכך שלא הובעה כל מחאה מצידם כדי לשמש עבור הנתבעים הגנה מפני תביעת פינוי. בידוע הוא כי מיום שרכשו התובעים בעלות במושכרים הם נכנסו בנעלי הבעלים הקודמים לכל דבר ועניין. לפיכך, כל הזכויות והחובות שחלו על הבעלים הקודמים עברו לתובעים ובכלל זה גם העברת הזכויות לצד ג'. חיזוק לכך שהתובעים ידעו על קיומה של הנתבעת 3 במושכרים כשרכשו את הבעלות בהם מצאתי בעדותו של עת/3 מר יורם אשר : "ש. אתה אומר כי לפני הקניה ביקרת בבניין? ת. ראיתי את הבניין לפני כמה שנים לפני הקניה. ש. אתה ראית שם את הנתבעים במקום? ת. כן, ראיתי מה כתוב על הוטרינה היה שם חנות תפארת. ש. הוריך החזיקו חנות באותו בניין? ת. באותו בניין ברחוב הרצל החזיקו הורי חנות". לסיכום: התנאי השני לא התקיים ולכן מתייתר הטעם לבדוק באם התנאי השלישי התקיים. התובעים לא הוכיחו כי התגבשה עילת פינוי כנגד הנתבעים לפי ס' 131 (2) בנוגע להעברת זכויות לצד ג'. 11. ביצוע שינויים במושכרים: לטענת התובעים ביצעו הנתבעים שינויים בדירות הנמצאות בקומה א' בבניין, במסגרתם בין היתר שברו את הקירות הפנימיים של שתי הדירות ואיחדו אותן, אטמו חלונות שינו ואיחדו את מקום הכניסה לדירות, כל זאת ללא ידיעת התובעים וללא הרשאתם. בכך הפרו הנתבעים, לטענתם את הסכמי השכירות. הנתבעים אינם חולקים על הטענה כי ביצעו שינויים במושכרים, אלא שלשיטתם שינויים אלו בוצעו בהסכמה מראש ותוך ידיעה מפורשת של בעלת הבית הקודמת, הגב' לנדאו. א. האם התקיים התנאי הראשון? סעיף 3 להסכמי השכירות (נספחים ד'- 2 לת/3 ) קובע כך: "... השוכר לא יהיה רשאי להכניס למושכר כל שינויים או לבצע כל תיקונים, שיכלולים ותוספות מבלי לקבל מראש את הסכמתו של המשכיר בכתב ..". סעיף 6 להסכמי השכירות הנ"ל קובע כך: "... בכפיפות לאמור בסעיף 3 לחוזה זה מתחייב השוכר לא לשנות את מבנה המושכר באיזה אופן שהוא וכן לא להוסיף לו כל מבנה בלי קבלת רשות בכתב מאת המשכיר". דהיינו התנאי הראשון התקיים. ב. האם התקיים התנאי השני? אין חולק כי הנתבעים ביצעו שינויים במושכרים. המחלוקת בענייננו נסובה על העיתוי שבו בוצעו השינויים הנ"ל. כאמור, התובעים טוענים שעבודות השיפוץ נעשו בשנת 1998, בעוד שהנתבעים סותרים טענה זו ולגרסתם העבודות בוצעו הרבה שנים קודם לכן, בתקופה שהגב' לנדאו היתה בעלת הבית של המושכרים ונתנה את הסכמתה לכך. בידוע הוא כי: "בעל בית הטוען להפרת חוזה כעילה לתביעתו עליו הראיה שהחוזה אכן הופר". (בר אופיר לעיל, עמ' 20 ב 1 ). כלומר, נטל השכנוע להוכיח כי בוצעו שינויים במושכרים בניגוד למוסכם מוטל על שכמי התובעים. נתתי אמון בגרסת התובעים ושוכנעתי כי, גם אם הנתבעים ביצעו שיפוצים בטרם רכשו הבעלים הנוכחיים את הבניין ובהסכמת בעלת הבית הקודמת, הרי שבנוסף לכך הם ביצעו שינויים במושכרים גם במהלך שנת 1998, וזאת מן הנימוקים הבאים: עדותו של חוקר פרטי: התובעים השכילו לשכור את שירותיו של חוקר פרטי , מר נאורי נאור אשר בעדותו חיזק את גרסתם ואישר את העובדה כי אכן בשנת 1998 בוצעו שיפוצים במושכרים. להלן קטע מעדותו: "כשאני הגעתי הגיעו כמה פועלים שהעלו קירות גבס והכניסו לתוך החנות. בחנות היו תלויים כל מיני ניילונים והיו שם עוד פועלים שהכינו מלט וטיט". (פרוטוקול, עמ' 5) וכך תיאר העד את שנצפה בקלטת וידאו המצורפת לתצהירו (ת/1 -ג ): "רואים סולם, רואים מראות, רואים פועלים. יש בחור שקודח בתיקרה על סולם. רואים את החלון, רואים מראות על הקיר. כל הקיר לא היה קיים זה קיר שהוסיפו ושמו עליו מראות" (פרוטוקול, עמ' 8). עדויות התביעה עת/2 מר יעקב אשר העיד כך: "ש. ... למה אתה מתכוון שאתה אומר שינויים? ת. כשהתחילו לעשות שיפוצים והיה רעש עליתי לחדר המדרגות והדלתות למעלה היו פתוחות וממול לדלתות רואים את חלונות הבניין ואיפה שהחלונות רואים בלוקים שאטמו אותם. ... עמדתי מול הפתח הדלתות פתוחות ואנשים עובדים שם. היו שם המון כלים, המון ציוד, המון בעלי מקצוע ממול רואים חלונות ויש בלוקים... ראיתי אנשים עם כל מיני חומרים עם ברזלים, עם מתכות וכיו"ב ... הקירות לא מטוייחים וזה מה שראיתי ... בתמונה נספח 2 לתצהירו של מר יהורם אשר היו צריכים להיות שלושה דלתות ויש שתי דלתות רואים דלת שנסגרה. ש. אתה ראית שם דלת? ... ת. כשאני עליתי במדרגות באותו זמן שעשו שיפוצים כבר לא היתה הדלת. ש. מתי בפעם האחרונה ראית שם דלת? ת. חודש לפני השיפוץ היתה שם דלת. ... אני באופן אוטומטי ביקשתי מהם להפסיק את הכל על מנת לבקש רשות מהבעלים. הם לא הסכימו. להיפך היו גידופים. (פרוטוקול עמ' 33-31). עת/3 מר יורם אשר העיד כי: ביקר במושכרים וראה שמעלים חומרי בניה, לוח מגבס, צינורות וברזלים. ובהמשך העיד: "ראיתי שעושים קיר פנימי. ראיתי אדם על סולם שלוקח לוחות והוא עושה עבודה". (פרוטוקול, עמוד 45). בתמונות הנספחות לתצהירו של מר יורם אשר [נספח י' לת/3]: ניתן להבחין בלוחות חדשים, בדלת שנאטמה באמצעות לוח גבס וכן בקירות גבס חדשים שהותקנו. מכל המקובץ לעיל עולה, כי התובעים ביססו את טענתם כנדרש והוכיחו , כי אכן הנתבעים ביצעו את עבודות השיפוץ והבניה בשנת 1998 ללא קבלת רשות מהבעלים ולא כפי שטענו הנתבעים. לפיכך, התנאי השני התקיים. ג. האם התקיים התנאי השלישי? סעיף 3 להסכמי השכירות קובע כך: "... כל הפרה כנ"ל דיה כדי להעניק למשכיר זכות לדרוש את פינויו של השוכר והמושכר...". וכן נקבע בסעיף 10 להסכמי השכירות: "אם השוכר יפר או לא יקיים איזה תנאי או התחייבות הכלולים בחוזה זה ... , אזי בכל אחד מהמקרים הנ"ל, ייחשב החוזה כבטל ומבוטל ומבלי לפגוע בזכויותיו של המשכיר לקבל כל סעד או תרופה אחרים הוא יהיה רשאי לתבוע מיד את פינוי המושכר". מכאן שגם התנאי השלישי התקיים, ולכן לתובעים השתכללה עילה לפינוי הנתבעים בגין ביצוע שינויים במושכרים לפי סע' 131[2] לחוק. לסיכום: התובעים הוכיחו, כי התגבשו עילות פינוי כנגד הנתבעים בגין אי תשלום דמי שכירות ובגין ביצוע שינויים במושכרים, אך לא בגין העברת זכויות במושכרים. 12. סעד מן הצדק: הנתבעים מבקשים מבית המשפט, כי במידה וייקבע שהם הפרו את התחייבותם על פי הסכמי השכירות, יוענק להם סעד מן הצדק. סעיף 132[א] לחוק קובע כהאי לישנא: "על אף קיומה של עילת פינוי רשאי בית המשפט לסרב לתת פסק דין של פינוי , אם שוכנע שבנסיבות העניין לא יהיה זה צודק לתיתו". כב' השופט בר אופיר כותב בספרו כי: הקו המנחה את בית המשפט בבואו להעניק סעד מן הצדק הוא שקילת חומרת התוצאה של הפינוי מחד גיסא לעומת החומרה של הפרת החוק מאידך גיסא. והסעד יינתן אם וכאשר בית המשפט שוכנע ולא די בפחות מכך שתוצאות הפינוי עולות בצורה ממשית בחומרתן על חומרת מידת ההפרה. בבואו לדון בתביעה לסעד מן הצדק , על בית המשפט להביא בחשבון גם את מעמדה של זכות הקניין, לאור חוק יסוד כבוד האדם וחירותו. חוק היסוד קבע בסעיף 3, את ההוראה החוקתית לפיה : "אין פוגעים בקניינו של אדם". אשר על כן, על בית המשפט להקפיד ביתר שאת על מילוי חובותיו של דייר מוגן יותר מבעבר משום שכן דיני, הגנת הדייר גורעים מזכויות הבעלות של בעלי הנכסים, ולפיכך יש לפרשם בצמצום. [לעיל בר אופיר, עמ' 142]. מן הכלל אל הפרט: אלה הם הכללים המנחים העיקריים כפי שנתגבשו בפסיקה, ביחס לנסיבות אותן יש לשקול, כשבאים לבחון האם ראוי לדיירים שיוענק להם הסעד מן הצדק: 1. טיב המושכר: "... מקובל הוא בפסיקתו של בית המשפט העליון, מטעמים של מדיניות סוציאלית שיש להקפיד עם דייר של בית עסק יותר מאשר עם דייר של דירה, שהרי לעניין דייר של דירה מדובר בקורת גג מעל ראשו". [לעיל בר אופיר, עמ' 142 וגם ע"א 88/81 אלסחורי ואח' נ' מזרחי, פ"ד ל"ז[3], 309]. במקרה שלפנינו, עסקינן בבית עסק של הנתבעים ולא בדירת מגורים, אך ראוי להביא בחשבון את העובדה שמדובר בעסק לא קטן אשר הוא בבחינת מטה לחמם של הנתבעים. 2. מהות ההפרה: עסקינן בהפרת הסכמי השכירות בגין אי תשלום דמי שכירות ובגין ביצוע שינויים במושכר. 3. התנהגותם של הנתבעים: בידוע הוא , כי סעד מן הצדק יינתן רק כאשר המפר מתכוון לתקן את ההפרה. על כך כתב כב' השופט בר אופיר בספרו: "הוראות סעיף 132 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] התשל"ב-1972 העוסקת במתן סעד מן הצדק לא באה כדי להתיר לדיירים להפר חוזים אלא כדי לאפשר להם לתקן את המעוות ולמנוע פיצוי... ייתכן שהתנהגות הדייר תעמוד בניגוד לאמור בחוזה, ולמרות זאת אומרים לבעל הבית כי מכיוון שהמעוות תוקן מיד ולא נגרם לו נזק של ממש, יוענק לדייר סעד מן הצדק. הענקת הסעד תלויה אפוא בקיומם של תנאים אלה: [א] תיקון המעוות באופן מיידי. [ב] בעל הבית לא סבל נזק של ממש בעקבות ההפרה". הנתבעים אמנם לא שילמו דמי שכירות במועד, אולם לאחר הגשת התביעה שולם החוב. כלומר, הנתבעים בהתנהגותם זו הביעו רצון לתקן את ההפרה ולכן סבורני כי יש מקום להקל עמם. 5. הנזק לתובעים מול הנזק לנתבעים: הנזק שיכול להיגרם לתובעים באם לא יזכו בפינוי הנתבעים, הוא הפסד הרווח משכירות חופשית. לעומת זאת, עבור הנתבעים המשמעות של הפינוי תהיה איבוד הפרנסה ואין המדובר בעסק זעיר כי אם בעסק ששווי הפינוי שלו הוערך על ידי שמאי שמונה מטעם בית המשפט בכ-.150,000$. לאור זאת, נראה לי כי הנזק שייגרם לנתבעים כתוצאה מהפינוי יעלה על הנזק שייגרם לתובעים בנסיבות הללו. 6. הכרעה: לאור ההלכות שפורטו לעיל ולאחר ששקלתי היטב את מכלול השיקולים בעד ונגד מתן סעד מן הצדק, סבורני כי בנסיבות המקרה שבפני יש להעניק לנתבעים סעד מן הצדק שימנע את הפינוי. התביעה שכנגד: התביעה שכנגד עניינה, כאמור, תביעה כספית של התובעים שכנגד [להלן: "התובעים"], בה נדרשים הנתבעים שכנגד [להלן: "הנתבעים"], לשלם להם פיצויים על נזקים שנגרמו להם בסך של -. 140,000 ₪, כאשר הבסיס לתביעה הוא בעילה נזיקית. להלן אבדוק באם קיימת עילה נזיקית. במסגרת עילה זו אבחון, האם אכן נגרמו נזקים כפי שטוענים התובעים והאם הם נגרמו ברשלנותם של התובעים. אם אמצא כי התשובה לכך תהיה חיובית אדון בגובה הפיצוי שיש להעניק לתובעים. 13. עילות התביעה שכנגד: התובעים טוענים לאחריותם של התובעים בגרימת נזקים, עקב עבודות הריסה ו/או בנייה ו/או שינויים ו/או תוספות בקומות שמעל המושכרים, ובין היתר: א. בחדר הפנימי - פגיעה בתקרה וגרימת סדקים שהביאו לנזילות בקיר. ב. שבירת גג המרפסת וגרימת סדקים בעמודים. ג. שבירת מעקה חדר המדרגות. ד. סגירת הכניסה לגג. ה. פגיעה בחדר המדרגות כללי. ו. סילוק פחי האשפה שהוצבו בבניין. ז. גרימת נזקים בתקרה בחלקים שונים במושכרים. 14. הערכת הנזקים: התובעים העריכו את הנזקים שנגרמו להם, לטענתם ,בסכום של -.140,000 ₪, סכום הכולל שיפוצים להשבת המצב לקדמותו, פיצוי בגין נזקים שלא ניתנים לתיקון, שכר חודשי לתקופה שבה יבוצעו תיקונים נוספים וכן כאב, סבל ועגמת נפש. בידוע, הוא כי הוכחת הנזקים ושיעורים מוטל על כתפי התובעים כמי ש"המוציא מחברו עליו הראיה". דא עקא, שהתובעים לא צלחו בהבאת כל הראיות הדרושות להוכחת תביעתם. הם הסתפקו בהגשת תצהיר של נתבע 2 ובו חזרה על הפרטים שכבר צוינו בכתב התביעה שכנגד ותו לא. התובעים לא השכילו לצרף תמונות המעידות על הנזקים שנגרמו להם, כמו גם קבלות על ביצוע שיפוצים לתיקון הנזקים. הם אף לא הגישו חוות דעת של מומחה, להערכת גובה הפיצוי המגיע להם בגין הנזקים שהם תובעים. בנוסף, לא הוכיחו התובעים את משך הזמן הדרוש לביצוע תיקונים נוספים, כמו גם את גובה השכר בעבור תקופה זו. אף הטענה בדבר הכאב והסבל שנגרם לתובעים נטענה בעלמא ואין לה כל בסיס ראייתי. אשר על כן, דין התביעה שכנגד להידחות. 15. הוצאות: לעניין ההוצאות יובא בחשבון כי התובעים הוכיחו רק חלק מעילות הפינוי כנגד הנתבעים ומאידך גיסא שהתביעה שכנגד נדחתה. 16. לאור כל האמור לעיל התוצאה היא כדלקמן: א. אני מחייב את הנתבעים לפנות ולסלק ידם מהמושכרים הנמצאים בבניין ברח' הרצל 59, פינת רח' וולפסון 17 בתל אביב, הידוע כחלקה 179, בגוש 6931 והינם חנות בקומת הקרקע, דירה בת 2 חדרים בקומה הראשונה ודירה בת 4 חדרים בקומה הראשונה, ולהשבתם לתובעים כשהם נקיים מכל אדם וחפץ. ב. אני מעכב את ביצוע הפינוי עד ליום 28.02.03, על מנת לאפשר לנתבעים להתארגן. ג. צו הפינוי כנגד הנתבעים לא ייכנס לתוקפו, באם ישלמו הנתבעים לתובעים פיצוי כספי בסך של -.30,000$ בש"ח על פי השער היציג ביום התשלום. התשלום לא יאוחר מיום 15.02.03. ד. אני דוחה את התביעה שכנגד. ד. אני מחייב את הנתבעים [התובעים שכנגד] לשלם לתובעים [הנתבעים שכנגד] הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בתוספת מע"מ כחוק בסך כולל של 20,000 ₪. סכום זה יישא ריבית והפרשי הצמדה כחוק מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל. פינוי מושכרפינוי עסק / חנותקומת קרקעשכירותתל אביבפינוי