צו הריסה לדירה בשכירות

להלן החלטה בסוגיית צו הריסה לדירה בשכירות: החלטה א. כללי ראובן, בעלים של נכס מקרקעין, מתקשר עם שמעון בהסכם שכירות. במהלך תקופת השכירות נמצא כי לא ניתן לקיים את מטרת השכירות במושכר, מטעמים שאינם קשורים בראובן. שמעון איננו נוקט בהליכים משפטיים לעניין ההסכם, ביטולו או לפיצוי בגין הפרתו. האם, בנסיבות אלו, רשאי ראובן לעתור להפסקת השימוש במושכר, הגם שאין חולק כי שמעון לא הפר את הסכם השכירות וזה, מסיבותיו שלו, מתנגד לעתירה. זו הסוגייה העומדת להכרעתי בפסק הדין. ב. על העובדות הטענות וההליכים התובעת הגישה תובענות כנגד 9 דיירים המתגוררים כולם בבית משותף, ברחוב אלפסי 1018 בנתיבות, (להלן: "הבית המשותף") בדירות שהעמידה לרשותם שם (להלן: "הדירות") ועל פי הסכם שכירות, שהעתק ממנו צורף לכל אחד ואחד מכתבי התביעה וסומן שם א'. (להלן: "הסכמי השכירות") על פי הנטען, בבדיקה שערכה עיריית נתיבות, נמצא כי הבית המשותף מסוכן למגורים. הבדיקה נערכה על ידי מהנדס העיריה (להלן: "המהנדס") ובחוות דעת שניתנה על ידו, זה קבע כי קיים סיכון ממשי להמשך איכלוס הבית המשותף ויש להורסו (להלן: "הסיכון"). העתק מחוות דעת מהנדס העירייה צורף לכתבי התביעה וסומן שם ב'. התובעת טענה כי לנוכח הסכנה הקיימת בהמשך המגורים בבית המשותף פנתה לנתבעים והציעה להם מגורים חלופיים. ואולם, משלא נענתה, עתרה לבית המשפט להורות על סילוק ידם של הנתבעים מהדירות וזאת לנוכח הסיכון הקיים בהמשך המגורים שם ובאשר גרימת הסיכון מהווה לטענתה הפרת חובה חקוקה הקבועה בדין. עובר לדיון בתובענות הוגשה בקשת התובעת למתן צו זמני (בש"א 7698/02) (להלן: "הבקשה") ובקשה נוספת לאיחוד הדיון בתובענות, משנטען כי כולן עוסקות באותו עניין ובאשר כל הנתבעים הינם דיירים בבית המשותף. בהחלטתי מיום 30/6/03 נעתרתי לבקשה לאיחוד הדיון כמבוקש. בדיון שנערך בבקשה למתן צו זמני מיום 12/6/02, הסכימה המבקשת לחזור בה מבקשתה ולפיכך זו נמחקה, בין היתר מהטעמים שהובאו בהחלטתי שם, שעיקרם כי לכאורה קיימת בידי הרשות המקומית הסמכות לנקוט בהליכים על פי דין להסרת הסיכון הנטען. בדיון מיום 19/9/02 שנערך במעמד הצדדים, הודיע ב"כ התובעת כי כנגד מרשתו הוגש כתב אישום ע"י הרשות המקומית, בת.פ 3178/02 בביהמ"ש השלום בב"ש (להלן: "התיק הפלילי"), בגין הסיכון ובשל היותה הבעלים של הדירות בהן מתגוררים הדיירים בבית המשותף. ב"כ התובעת חזר על טענותיו והוסיף כי התובעת הציעה לנתבעים דירות חלופיות ואולם הנתבעים העלו דרישות מוגזמות ולטענתו וביקשו לנצל לרעה את המצב הקיים ולשפר את תנאי הדיור מעבר לאלו שנקבעו בהסכמי השכירות. במהלך הדיון הסכים ב"כ התובעת להצעת בית המשפט שלפיה ימונה מומחה מוסכם מטעם בית המשפט ואשר זה יבחן את הדירות החלופיות שמוכנה התובעת להעמיד לרשות הנתבעים בעיר נתיבות (להלן: "הדירות החלופיות") ויקבע את מידת התאמתן לדירות והכל כתנאי לפינויים. עוד הסכימה התובעת כי ככל שימצא על ידי המומחה כי אין בדירות המוצעות, כולן או חלקן, כדי להוות דיור חלופי מתאים, תהיה רשאית התובעת להציע דירה חלופית אחרת וככל שגם זו לא תמצא מתאימה, תסכים התובעת למחוק את התביעה כנגד הדייר שבעניינו לא תימצא דירה מתאימה כאמור. משניתנה הסכמת הנתבעים להצעה ועל יסוד ההסדר הדיוני האמור, קבעתי כי הפלוגתא היחידה הנדרשת להכרעתי, הינה בענין הדיור החלופי המוצע והתאמתו לדיור הקיים באשר זה יהווה תנאי לקבלת התביעה. בהמשך להחלטתי מאותו היום מיניתי את המומחה, מר בנימין אסודי, (להלן: "המומחה"), מהנדס ושמאי מקרקעין וזה נתן את חוות דעתו ביום 30/12/02 (להלן: "חוות הדעת"). לאחר שבדק המומחה את כל המשתנים הרלוונטים הדרושים לחוות דעתו, ערך ביקור בדירות ובחן את הדירות החלופיות המוצעות, ערך את חוות דעתו וקבע שם כי, באשר למקצת מהדיירים נמצא דיור חלופי מתאים ובאשר ליתרת הדיירים קבע, כי הדירות החלופיות שהוצעו נמצאו לא מתאימות. בענינה של אדרי שולמית, נמצאה דירה חלופית מתאימה, ברחוב אבן דנן 1076/23. בענינו של סבינוב איגור נמצאה דירה חלופית מתאימה, ברחוב השר שפירא 1047/13. בעניינם של כהן רוברט ואודט, נמצאה דירה חלופית מתאימה, בשדרות הרצל 1231/16. בעניינם של שרה שר דניאל ורבקה, נמצאה דירה חלופית מתאימה, בשדרות הרצל 1226/13. בעניינם של ססומן ארקדי וילנה, כהן אריה ועליזה, סופר יוסף ורחל ואוחנה רימונד וגלית, לא נמצאו דירות חלופיות מתאימות. יצוין, כי בטרם נמסרה חוות דעת המומחה, פנו מקצת מהנתבעים בבקשות שונות לבית המשפט וביקשו לחזור בהם מהסכמתם לענין מינוי המומחה. הנתבעים אף הוסיפו וטענו בבקשתם כי יש להפריד את הדיון בתובענות וזאת מהטעם כי לכל דייר ודייר ישנן דרישות ומשאלות שונות. ואולם, על אף האמור, הסכימו הצדדים, בדיון מיום 6.2.03, כי תינתן לנתבעים ההזדמנות לבחון את חוות דעת המומחה וחוות דעת המהנדס שניתנה לעניין הסיכון ולשקול להגיש חוות דעת נגדית מטעם הנתבעים ובמועד שיקבע על ידי בית המשפט. לחילופין הסכימו, כי ככל שלא תוגש חוות דעת נגדית מטעם הנתבעים, ישקלו אם יש בכוונתם לטעון כנגד חוות דעת מומחה. (ראה שם, בעמ' 6 לפרוטוקול למעלה). בהחלטתי מאותו היום ובשים לב כי מרבית הנתבעים לא היו מיוצגים, קבעתי, כי כל אחד ואחד מהנתבעים יהא רשאי להגיש חוות דעת מטעמו, לעניין הסיכון, כמו גם לעניין התאמת הדירות החלופיות המוצעות ובלבד שאלו יוגשו תוך 60 יום ( ראה שם, עמ' 9 להחלטה). עוד קבעתי כי, התובעת תמציא למומחה דירות חלופיות אחרות לנתבעים, שבעניינם נקבע, בחוות דעת המומחה, כי הדירות שהוצעו אינן מתאימות (להלן: "הדירות הנוספות"). עובר לדיון, שנקבע ליום 1/6/03, הוגשה חוות דעת משלימה מטעם המומחה לענין הדירות הנוספות, ושם נקבע כי, למעט דירה אחת, (1074/20) ברחוב אלפסי, בעניינם של כהן אריה ועליזה באשר זו נמצאה מתאימה כדיור זמני בלבד, יתר הדירות הנוספות נמצאו מתאימות ועל פי הפירוט כדלקמן: בעניינם של ססומן ארקדי וילנה, נמצאה דירה חלופית מתאימה ברחוב הרצל 1224/5 . בעניינם של סופר יוסף ורחל, נמצאה דירה חלופית מתאימה ברחוב חזני 1133/5 בעניינם של אוחנה רימונד וגלית, נמצאה דירה חלופית מתאימה ברחוב ברית כהונה 1071/1. בעניינם של פולצנקו אילנה, נמצאה דירה חלופית מתאימה ברחוב הגיבורים 528/15. בעניינם של כהן אריה ועליזה הבהיר ב"כ התובעת בדיון כי: "...עד שנמצא דירה אחרת אנו נבקש שהם יפנו לדירה חלופית עד שתמצא דירה מתאימה עבורם. אנו תוך שנה נמצא לו דירה. אנו צריכים לקבל דירה אחרת ולאחר שזו תשופץ אנו נציג אותה למשפחת כהן ואולם אנו מעריכים את זה כשנה". (ראה פרוטוקול מיום 1.6.03, עמ' 2). יצויין כי, עובר לדיון האמור הוגשו שתי בקשות, האחת בעניינם של כהן רוברט ואודט שביקשו לדחות את מועד הדיון בעניינם וכך אף נקבע, ובקשה מטעם התובעת למתן צו פינוי שלפיה, כך נטען, משמצא המומחה כי, הדירות החלופיות נמצאו מתאימות לנתבעים, יש ליתן, על יסוד ההסדר הדיוני, צו לפינויים. התובעת הדגישה בבקשתה כי במהלך הדיון בתיק הפלילי ניתן צו פינוי מינהלי לפיו יש לפנות את הבית המשותף עד ליום 8/6/03. במהלך הדיון, חזרה התובעת על בקשתה, למתן פס"ד כמבוקש ואולם כנגדה טענו מקצת מהנתבעים כי אין לקבל את קביעות המומחה, לענין התאמת הדירות החלופיות ומהטעמים שהובאו שם. בנסיבות אלו ובשים לב לעמדת התובעת קבעתי, כי בטרם תינתן החלטה בענין זה, שמשמעותה פינוי הנתבעים מדירותיהם, יתקיים דיון נוסף, אליו יוזמן המומחה וינתנו הבהרות לחוות דעתו ולנוכח הטענות שהועלו בדיון על ידי הנתבעים. לפיכך נקבע המשך הדיון, בתחילה ליום 18/6/03 ובהמשך, משנמצא כי המומחה שוהה בחו"ל, ליום 9/7/03. עובר לדיון התקבלה הודעת התובעת ולפיה נקבע מועד הפינוי בתיק הפלילי ליום 1.7.03. בתחילת הדיון הודיע ב"כ התובעת, כי בעניינה של שרה שר רבקה הושג הסדר המאמץ את קביעת המומחה לענין הדירה החלופית וביקשה כי כך יקבע בעניינה בפסק הדין. בהמשך הדיון בקשו מקצת מהנתבעים (אלה המיוצגים) לחזור על טענותיהם כפי שהועלו בדיונים קודמים, באשר למומחים ולחוות הדעת שניתנו וביקשו כי תינתן אורכה נוספת להגשת חוות דעת מטעמם לענין זה וציינו כי בקשה מפורטת תוגש לבית המשפט. ב"כ התובעת התנגד נמרצות לבקשת הנתבעים וביקש לדחותה על הסף ומהטעמים שהובאו בפרוטוקול הדיון, שעיקרם כי אלו הסכימו להסדר דיוני, לפיו מונה המומחה ומשכך אינם יכולים לחזור בהם מהסכמתם ומשלא הוגשה עד למועד הדיון כל חוות דעת סותרת בעניינם. (ראה פרוטוקול הדיון מיום 9.7.03 עמ' 11, 13). יאמר מיד ובכל הכבוד הראוי, כי בנסיבות רגילות היה ובשים לב לסעד המבוקש, מחד והעדר יצוג למרבית הנתבעים מאידך, הייתי שוקל להעתר לבקשה בחיוב. ואולם, בנסיבות הענין ומשניתנה לנתבעים ההזדמנות לעשות כן, יותר מפעם אחת, ולא נעשה דבר ומלבד טענות כלליות לא הוגשה כל בקשה בענין זה וגם במהלך הדיון לא נטען כי יש בידי הנתבעים ראיה ולו "ראשית ראיה" הסותרת את קביעות המומחים כאמור, אין מקום להעתר כיום לבקשתם. לפיכך, בנסיבות אלו, ובשים לב לסיכון המרחף מעל המשך מגורי הנתבעים בדירות, חלוף הזמן מיום הגשת התובענה, מספר ההזדמנויות שניתנו לנתבעים, להגשת חוו"ד סותרת, הן לענין הסיכון והן לענין התאמת הדירות החלופיות ומשלא הוגשה כל בקשה מפורטת במהלך הדיונים שנקבעו ולאחריהם ועד ליום כתיבת פסק הדין, אין מנוס אלא מלדחות את בקשתם וליתן את הכרעתי על יסוד הראיות שהוגשו, חוו"ד המומחה, וההסדרים הדיוניים שעמדו ביסוד ניהול התובענה. במהלך הדיון, נחקר המומחה על חוות דעתו ומסר הבהרות לעניין טענות הנתבעים, באשר להתאמתן של הדירות החלופיות וחזר על עמדתו, כפי שהוצגה שם, לרבות בחוות הדעת המשלימה ולפיה יש בדירות שהוצעו על ידי התובעת, כפי שפורטו שם כדי להוות דיור חלופי מתאים, על פי עקרונות השומה הרלוונטים והכל, למעט לעניינם של אלו כמפורט להלן: בעניינם של כהן אריה ועליזה העיד המומחה כי "...נכון שלא מצאתי להם דירה. הם גרים בדירה בקומת קרקע במצב גרוע... הדירה הזמנית המתאימה היא בקומה ב'. זה באופן זמני. אחרי שעברה שיפוץ עדין הדירה לא מתאימה". (שם עמ' 15). ב"כ התובעת הסכים כי: "...התיק יכול להקבע לתזכורת לגביהם. יש תחלופה של דירות" (שם,שם). עובר למתן פסק הדין הוגשה בקשה מטעם כהן אריה ועליזה ולפיה אלו הסכימו לקבל כדירה חלופית דירה אחרת מזו שהוצעה על ידי התובעת ואף ביקשו ליתן צוים לענין זה ואולם בקשתם חורגת מההסדר הדיוני שנקבע לענין זה לפיכך אינני נדרש להכריע בבקשתם. בעניינם של סופר יוסף ורחל ביקש המומחה למסור הבהרות בכתב לבית המשפט, כיוון ש "...היה שיקול שאולי טעיתי אולי באשמתי. נאמר לי על ידי עמיגור שגרים אולי עם עוד ילד אחד. והיא אומרת שגרים עוד 3 ילדים 5 נפשות. האמת היא שהדירה החלופית בשטח קטן יותר". (שם עמ' 16). לפיכך, הסכים ב"כ התובעת כי: "...ככל שיקבע המומחה בהבהרות שינתנו לענין משפחת סופר כי הדירה איננה מתאימה אני מסכים כי התביעה תדחה כנגדה". (שם, עמ' 18). בהבהרות המומחה שנמסרו לבית המשפט בענין זה, ביום 13.7.03 נמסר כי הדירה החלופית שהוצעה "מתאימה רק באופן זמני" (ראה תיקון חוו"ד שמאית משלימה עמ' 2). בעניינם של אוחנה מצא המומחה כי בדירה החלופית "...חדר אחד נופל בגודלו מהמותר בחוק. ספק אם הדירה יכולה להיחשב כדירת 4 חדרים" (עמ' 67 לחוות הדעת). בהמשך קבע המומחה כי: "...אין זה סביר כי יוצע למשפחה דיור קטן יותר מהדיור הנוכחי ... אין לצפות כי המשפחה תענש ותיאלץ לעבור לדירה קטנה יותר. גם כיום הצפיפות בדירתם גבוהה. לאחר עיון בנתוני כל הדירות החלופיות, לא מצאתי דירה חלופת שתתאים למשפחת אוחנה". (ראה שם עמ' 82). לעומת זאת בחוות דעתו המשלימה מצא כי: "...הדירה 71 מ"ר וארבעה חדרים בדומה לשטחה של דירתם הנוכחית. הדירה מאווררת ותכנונה עדיף ... השיקול הבסיסי המנחה הוא מהי הדירה החלופית הטובה ביותר לפרט מסוים, מתוך 5 דירות נתונות ובתנאי שלא יפגע הפרט או זכויותיו הבסיסיות מבחינה זו או לפחות באם קיים עיוות מסויים, עניינו בגבולות הסבירות האובייקטיבית" (ראה בחוות הדעת המשלימה עמ' 20). בדיון מיום 9.7.03 ענה המומחה כי: "...החדרים הם תקינים לחלוטין". (ראה שם עמ' 16). יודגש כי הדירה החלופית שנפסלה בחוות הדעת ונמצאה מתאימה לכאורה בחוות הדעת המשלימה, הנה אותה דירה ולמרות שהדירה עברה שיפוץ, נתוניה הבסיסיים לא השתנו ומכאן משנמצא כי זו איננה מתאימה, מבחינת גודלה ושטחה נופל משטח המינימום שנקבע לענין זה בהוראות הדין, אין מקום לקבל את חוות דעת המומחה בעניינם. יצוין כי נתונים אלו הינן אובייקטיבים ולא ישתנו ולפיכך הנני קובע כי "העיוות המסויים איננו בגבול הסבירות האובייקטיבית", כפי שמצא המומחה וזאת משנמצא כי : "...בהתאם לתוספת השניה לתקנון התכנון והבניה (בקשה להיתר תנאיו ואגרות), תש"ל - 1970, שטחו המינמלי של חדר הוא 8 מ"ר. " (הדגש לא במקור - מ.ב.). (ראה חוות הדעת עמ' 67). מכל המקובץ עולה כי הדירה החלופית איננה מתאימה בעניינם של אוחנה וכך אני קובע. משכך, ועל יסוד ההסדר הדיוני והסכמת התובעת, בעניינם של אלו שלא נמצאה דירה חלופית מתאימה ( ודיור זמני בכלל זה), יש לדחות את התביעה בעניינם של כהן אריה ועליזה, סופר יוסף ורחל ואוחנה רימונד וגלית. ודוק - אין בדחיית התביעה כדי להסיר את האחריות הציבורית מכתפי התובעת, שכן חובתה להציע לאלו דירות חלופיות מתאימות ומשהשליטה בעניינם נמצאת בידיה . לפיכך ראוי כי תעשה הכל כדי למצא פתרון הולם בעניינם . באשר ליתר הנתבעים ובטרם נכריע בפלוגתא עליה הוסכם בתחילת הדיון, לעניין התאמת הדירות החלופיות, מצאתי לנכון להתייחס למקומה הגיאומטרי של עילת התביעה בענייננו והדין החל בנסיבות הענין, שלפיו יוכרע גורל התובענה, גם מבלי להיזקק להסדר הדיוני בענין זה כאמור. ג. המסגרת הנורמטיבית אין חולק כי עילת התביעה המשותפת לכל התובענות עניינה, העדר אפשרות ממשית לעשות שימוש סביר בדירות וכקבוע בהסכמי השכירות וזאת לנוכח הסיכון הממשי לחיי הנתבעים בהמשך מגוריהם שם. משלא הובאה כל חוות דעת נגדית אחרת לעניין הסיכון, נמצא, כי חוות דעת המומחה מטעם התובעת לעניין זה, לא נסתרה ומשכך אין לי אלא לקבוע כי הסיכון הינו ממשי ובשל כך לא ניתן להמשיך ולקיים את השימוש הסביר בדירות. בנסיבות אלו, רשאים היו הנתבעים לטעון כנגד התובעת להפרה לכאורה של ההסכם, שכן אין חולק בדבר אחריותה של התובעת על פי הסכמי השכירות, להעמיד לרשות הנתבעים דירות בהן ניתן לעשות שימוש סביר. ואכן, ככל שהנתבעים היו בוחרים לנקוט בהליכים כנגד התובעת, לנוכח קיום הסיכון, היה ביהמ"ש בוחן את טענת ההגנה, כפי שנטענה על ידי התובעת כאן, לרבות לעניין אפשרות העמדת דיור חלופי ומכריע בשאלת הפרת ההסכם והפיצויים שיש, אם בכלל, לפסוק בעניינם. ואולם, מה הדין במקום בו הנתבעים מבקשים לעמוד על זכותם, להמשך השימוש בדירות, חרף הסיכון הקיים? האם בנסיבות אלו רשאית התובעת ליזום הליכים משפטיים כנגד הנתבעים ולעתור לסעד שתוכנו פינוי הנתבעים מהדירות, בכפוף להעמדת דיור חלופי מתאים ובכך לאפשר את המשך קיום הסכמי השכירות "בקירוב" ? זו השאלה המשפטית העומדת ביסוד פסק הדין. נדמה כי התשובה לשאלה חוסה תחת כנפי עקרון תום הלב, המהווה עקרון על במשפטנו, כמעין "מטריה נורמטיבית", החולש על הוראות הסכמי השכירות ומכוחו ניתן לעתור לסעדים שונים, הרלוונטים לנסיבות כל ענין וענין ובענייננו לסעד, אשר נועד לאפשר את המשך "ביצועם בקירוב" של הסכמי השכירות, לנוכח השינוי היסודי שחל בנסיבות, מטעמים שאינם קשורים בתובעת. ד. על הדין קיום החוזה בתום לב. עקרון תום הלב הנוהג במשפטנו מעוגן בחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג 1973 ( להלן: "החוק"), בסעיפים 12 ו 39 ולענייננו קובע סעיף 39 לחוק: "...בקיום של חיוב הנובע מחוזה יש לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב והוא הדין לגבי השימוש בזכות הנובעת מחוזה" בפסק דין שניתן לאחרונה, לענין עקרון תום הלב סוכמה שם ההלכה ולפיה "...הוראה זו (ס' 12 לחוק - מ.ב. ) יחד עם אחותה הבכירה בדבר קיום בתום לב של חיוב הנובע מחוזה (ראו סעיף 39 לחוק, והרחבת החובה וסעיף 61 (ב) לחוק) - מהווה הוראת יסוד במשפט הישראלי בכלל, ובמשפט הפרטי פרט. היא משקפת דוקטרינה "מלכותית" (ראו בג"צ 1683/93 יבין פסלט בע"מ נגד בית הדין הארצי לעבודה בירושלים, פ"ד מז (4) 702,708) היא מהווה את ה"נשמה" של מערכת המשפט (ע"א 391/80 לסרסון נגד שיכון עובדים בע"מ פ"ד לח (2) 237, 264). היא מצהירה בפני הפרט את החובה לנהוג ביושר ובהגינות (בג"צ 59/80 שרותי תחבורה ציבוריים ב"ש נגד בית הדין הארצי לעבודה פ"ד לה (1) 828,834). היא אינה מעמידה דרישת "חסידות" גבוהה, היא אינה דורשת כי הצדדים יהיו מלאכים זה לזה. היא באה למנוע מצב שבו אדם לאדם זאב. היא מבקשת להנהיג מסגרת נורמטיבית שבה אדם לאדם - אדם. [ראו א.ברק, שיקול דעת שיפוטי 473 (1987)]. עמדתי על כך באחת הפרשות בצייני: "לא נשאף לכך, כי היחסים בין המשתתפים במכרז יהיו כיחסי מלאכים זה לזה. רמת ההתנהגות של HOMO HOMINI DEUS אינה בת השגה אך נשלול, כי ביחסים שבין המשתתפים במכרז תשרור הגישה של אדם לאדם - זאב. HOMO HOMINI LUPUS נשאף לכך, טיב היחסים שבין בני האדם המשתתפים במרכז ישרור העקרון כי אדם לאדם - אדם. (ע"א 207/79 רביב משה בע"מ נגד בית יולס בע"מ, פ"ד לז (1) 533, 558) , ראו גם רע"א 5768/94 א.ש.י.ר. יבוא יצור והפצה נגד פורום אביזרים ומוצרי צריכה בע"מ, פ"ד מב (4) 289, 414. משמעות הדבר הינה, כי המנהלים משא ומתן לקראת כריתתו של חוזה, והצדדים ליחס החוזי לאחר שהחוזה נכרת, יפעלו באופן הוגן ותוך התחשבות בציפיות הסבירות של הצד השני. תום הלב אינו מבוסס על הדרישה כי כל צד חייב לדאוג לאינטרסים של זולתו על חשבון הבטחת האינטרס העצמי. תום הלב מבוסס על ההנחה כי כל צד דואג לאינטרס שלו עצמו, אך הוא עושה כן באופן הוגן, תוך הבטחת המשימה המשותפת של הצדדים. "על פי עקרון תום הלב במשא ומתן טרום - חוזי מחוייב כל צד במשא ומתן לפעול תוך נאמנות כלפי הצד האחר למשא ומתן, ותוך נאמנות לרוח העיסקה ולמטרתה" [השופט אור בע"א 144/87 מדינת ישראל נגד אינג' פבר, חברה לבניין, פ"ד מד (3) 769, 776 תוך ציטוט מ- ג.שלו, דיני חוזים 48 (תש"ן)]. "על כל הצדדים לחוזה מוטלת החובה לשתף פעולה זה עם זה ולפעול תוך התחשבות באינטרס המשותף להם בחוזה. על בעלי החוזה לפעול להגשמתה של כוונתם המשותפת, תוך נאמנות ומסירות למטרה שעמדה לנגד עיניהם, ותוך עקביות להגשמת ציפייתם המשותפת הסבירה (בג"צ 59/80 הנ"ל, בעמ' 834). לפנינו, איפוא, מבחן אובייקטיבי הקובע רמת התנהגות ראויה בחברה הישראלית (ראו רע"א 6339/97 רוקר נגד סלומון פ"ד נה (1) 199). (ראה ע"א 637/00 קל בנין בע"מ נ' ע.ר.מ רעננה לבניה והשכרה פ"ד נו' (3), 289). תחולת העיקרון הורחבה אל מעבר לגבולות דיני החוזים, ומכח ס' 61 (ב) לחוק החוזים חל עקרון תום הלב גם על פעולות משפטיות שאינן בבחינת חוזה ועל חיובים שאינם נובעים מחוזה. "...משמעות מושג תום הלב טמונה בתחום האתיקה וניתן לתארה באמצעות מושגים קרובים כמו נאמנות אמונה יושר והגינות" (ראה בספרה של פרופ' שלו "דיני חוזים" שם, עמ' 42). עקרון תום הלב מהווה כלי אפשרי להתערבותם של בתי המשפט בחוזים שנערכו מתוך רצון חופשי והינו חל בכל שלבי עריכתו וקיומו של חוזה. (ראה שם, עמוד 39). תחולתו ההיקפית הרחבה של עקרון תום הלב מאפשרת הפעלתו והתערבות באמצעותו, הן בשלב המו"מ, הוא השלב שבו מתגבשים רצונות הצדדים ומנוסחות תניות החוזה, והן בשלב קיום החוזה וההתנהגות על פיו. מושג תום לב אינו ניתן להגדרה ממצה מראש ותוכנו נקבע בדיעבד על פי המקרים שבהם הופעל הלכה למעשה. (ראה שם, עמ' 52). סעיפי תום הלב קובעים קטגוריה שיורית, שקיומה חיוני לשיטה פתוחה של צדק חוזי. בהיותו מושג יחסי ודינמי אין מושג תום הלב ניתן להגדרה עצמאית או לרדוקציה לכללים נוקשים, אלא הוא רוכש את תוכנו מן האירועים שהתרחשו והדרך שבה יושם מושג זה כלפיהם. עקרון תום הלב קשור קשר הדוק לנסיבותיו של כל מקרה. [ראה ע"א 2643/97, גנז שלמה נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, (טרם פורסם)] קשיי הגדרת עקרון תום הלב נובעים מכך שעיקרון זה אינו מכתיב מראש אורחות התנהגות אלא רק שולל התנהגויות מסוימות. הדרך שבה נקט בית המשפט מאז פורסם חוק החוזים להבנת עקרון תום הלב היא דרך קזואיטית קונקרטית, לא באמצעות קביעת מערכת כללים נוקשה מראש אלא בהתפתחות הדרגתית זהירה. "...בעצם מהותו, עקרון תום הלב מהווה אמת מידה פתוחה, המשקפת את תפיסות היסוד של החברה הישראלית באשר להתנהגות ראוייה בין בני אדם. הקטיגוריות של תום לב לעולם אינן סגורות לעולם אינן נוקשות ולעולם אינן שוקטות על השמרים. תום הלב מכניס לשיטתנו יסוד של גמישות, המאפשר לשיטה להתאים את עצמה לצורכי החיים המשתנים. הוא מאפשר למשפט לגשר על הפער בין צרכיו של הפרט וצרכיו של הכלל, בין האינדיוודואליזם לקהילתיות. הוא צינור דרכו שואב המשפט רעיונות חדשים". (רע"א 6339/97 רוקר נ' סלומון, תקדין עליון 99 (4) 1). זאת ועוד, "...עיקרון תום הלב שבסעיף 39 לחוק החוזים בא להורות על קיומו וביצועו של חיוב מחיובי החוזה בדרך עשיית הישר והטוב ומתוך רצון לקיים את כוונתם של הצדדים לחוזה לפי רוחו של החיוב ולא רק לפי אותיותיו הטכניות והפורמליות שבהן הוא נוסח..." (הדגש לא במקור - מ.ב.) (ראה ע"א 391/80 לסרסון נ. שיכון עובדים בע"מ, פד' ל"ח (2), 237, 263). וכן, "...משמעותה של החובה לקיים חוזה בתום לב ובדרך מקובלת הוא כי הצדדים ליחס החוזי חייבים לנהוג זה כלפי זה ביושר, בהגינות ועל פי המקובל בין בעלי חוזה הוגנים על כל הצדדים מוטלת החובה לשתף פעולה זה עם זה ולפעול תוך התחשבות באינטרס המשותף להם בחוזה, על בעלי חוזה לפעול להגשמתה של כוונתם המשותפת, תוך נאמנות ומסירות למטרה שעמדה לנגד עיניהם ותוך עקביות בהגשמת צפייתם המשותפת הסבירה". (ראה בג"צ 59/80 שירותי תחבורה ציבורית ב"ש בעמ" ואח' נ. בית הדין הארצי לעבודה בירושלים ואח' , פד' ל"ה (1) 828, 834). ועוד, בהמשך... "...לדעתי כאשר תום הלב אינו מופיע בהקשר של העדפת זכותו של האחד על פני האחר אלא בהקשר של התנהגות ראויה לביצועה של זכות קיימת, כאן הדרישה היא להתנהגות, שתעשה ביושר, בהגינות ובאמון ביחסים שבין בעלי החוזה בינם לבין עצמם. זו חובה מקבילה המוטלת על שני בעלי החוזה". (הדגש במקור - מ.ב.) ( ראה שם) יודגש כי: החיוב והזכות אותם יש לקיים ובהם יש להשתמש בתום לב ובדרך מקובלת, כוללים בראש ובראשונה חיובים, שמקורם בלשון החוזה, וזכויות הבאות מתוכו. אך אין הוראת סעיף 39 מוגבלת לכך... סעיף 39 לחוק החוזים עשוי להטיל על בעלי החוזה חובות נוספות, שזכרן אינו בא בחוזה עצמו, אך המתבקשות מהצורך להביא להגשמת החוזה בדרך מקובלת ובתום לב". (ראה בג"צ 59/80 שם, ס' 9-7 לפסק דינו של כב' השופט ברק) והעיקר, עקרון תום הלב פורש את כנפיו על כללי דיני החוזים, ולכן גם על דרך אכיפתו של חוזה (ובעניננו, ביצועו - מ.ב.). עם זאת דומה כי רוחה והגיונה של תורת הביצוע בקירוב עולים בקנה אחד עם מגמות שיפוטיות מודרניות ועם עקרון תום הלב: ...אכן, ישומה של תורה זו מהווה דוגמא יפה לאפקט הממתן של עקרון תום-הלב: כאשר החוזה אינו ניתן לאכיפה במדוייק, אולם להגשים את כוונת הצדדים המקורית תוך סטייה לא גדולה מן החיוב החוזי המקורי, יתייצב עקרון תום הלב, לטובת מתן צו אכיפה "בקירוב" לנפגע מן ההפרה. צו כזה ינתן במסגרת סעיף 4 לחוק התרופות. (ובענייננו, - מכח עקרון תום הלב - מ.ב.) המסמיך את בית המשפט להתנות צו אכיפה בתנאים המתחייבים מן החוזה "לפי נסיבות הענין". (ראה ע"א 2686/99 אייזמן נ. קדמת עדן בע"מ ואח', פ"ד נ"ה (5) 365). ועוד... "יצויין, כי לא מדובר ביצירת חוזה חדש עבור הצדדים ... אין צידוק כי לאייזמן תוענק דירת נופש של חברת עונות במחיר שנמכרה בזמנו דירת נופש של קדמת עדן, שעה שהראשונה עולה באיכותה על האחרונה. קבלת דירה "משופרת" במחיר נמוך ממחיר השוק תביא להתעשרות בלתי צודקת של אייזמן (בענייננו, - הנתבעים - מ.ב) על חשבון חברת עונות (ובענייננו, התובעת - מ.ב) ויש בכך משום פגיעה בעקרון תום הלב". (ראה שם, שם). ה. מן הכלל אל הפרט משנמצא כי לא ניתן לקיים את הסכם השכירות, לנוכח הסיכון הקיים בדירות ומשהתובעת העמידה לרשות כל אחד ואחד מהנתבעים דיור חלופי, יש בעמידתם הדווקנית, של אלו שבעניינם נמצא דיור חלופי מתאים, על המשך השימוש בדירות בנסיבות אלה, כדי שימוש לרעה בזכות שלא בתום לב ואין לקבלה. (ראה: ע"א 1233/91 ג'רבי נ' בן דוד פד"י מ"ה (5) 611) זאת ועוד, משהמשך המגורים בדירות איננו אפשרי, עמדתם, משמעה, סיום מוקדם של הסכמי השכירות בניגוד לכוונתם המקורית וציפיותיהם הסבירות של הצדדים. בנסיבות אלו "נטייתו של ביהמ"ש היא , בכל מקרה שהדבר ניתן, להביא למימוש התחייבויות אף שהדבר כרוך בתוספת או בשינוי שאינם מהווים תנאים חדשים או משנים את אופיו של ההסכם". ( ראה: ע"א 2686/99, שם) מכאן, כאשר החוזה אינו ניתן לאכיפה במדויק, אולם אפשר להגשים את כוונת הצדדים תוך סטייה לא גדולה מן החיוב החוזי המקורי, יתייצב עקרון תום הלב לטובת התובעת אשר מבקשת לבצע את הסכמי השכירות "בקירוב". (ראה, שם שם) יודגש, כי אין הצדקה להעמדת דירה חלופית העולה באיכותה על הראשונה. קבלת דירה "משופרת" תביא להתעשרות בלתי צודקת של הנתבעים על חשבון התובעת ויש בכך משום פגיעה בעקרון תום הלב. (ראה שם, ס' 30). התובעת כבעלת הדירות מופקדת על תקינותן והיותן ראויות לשימוש. ואולם, משלא ניתן, מטעמים שאינם תלויים בתובעת, להמשיך ולקיים שימוש סביר בדירות, יש לראות בדירות החלופיות שהוצעו ונמצאו מתאימות, כהמשך "ביצוע בקירוב" של הסכמי השכירות . בדיון 9.7.03 טען ב"כ התובעת ארוכות ופירט כי "...אנו מבחינה עיסקית ועניינית. יש לנו אינטרס שהבנין לא יהרס. אנו ניסינו לשמר את הבנין. לכן אין טעמים זרים בהחלטה לפנות את הדיירים ... החברה היא חברה ציבורית אנו דואגים שלא יגרם אסון לדיירים... אם רצו להראות רצינות היו מצטיידים היום עם חוו"ד מומחה שאומר אולי אחרת אך הם לא עשו את זה. " (ראה פרוטוקול הדיון 9.7.03 עמ' 12). מקצת מהנתבעים העלו טענות מטענות שונות לעניין אי התאמת הדירות החלופיות. ואולם, הטענות, בעיקרן, סובייקטיביות ונוגעות לחוסר ההתאמה האישית של אלו לדירות. אלו לא העלו כל טענה, לענין התאמת הדירות החלופיות, מטעמים אוביקטיבים, הקשורה בדירות עצמן. (ראה למשל פרוטוקול מיום 1.6.03 עמ' 3). משבחנתי את ההתאמה האובייקטיבית של הדירות החלופיות שנמצאו מתאימות על יסוד חוות הדעת ובהתעלם מצרכיהם הסובייקטיבים של מקצת מהנתבעים, אשר כבודם במקומם מונח , הגעתי לכלל מסקנה כי זו סבירה ומתקבלת על הדעת וכי את טענותיהם הסוביקטיביות של אלו החורגות מענייננו, והנוגעות לשיפור מצבם, בקבלת דירה חלופית "משופרת", יש להעלות בפני התובעת, בהליך אחר ובמסגרת בקשה נפרדת לשיפור תנאי מגוריהם, כמתחייב משינוי לכאורה במצבם האישי, (כלכלי, רפואי וכיוצא בזה) ועל פי הקרטריונים הנוהגים במשרדי התובעת לענין זה, ולהשיג על החלטתה, במידת הצורך, בפני בית המשפט המוסמך. לפיכך, משהוצעו הדירות החלופיות יש מקום להורות על פינוי הנתבעים, שבעניינם נמצאו הדירות מתאימות, כמבוקש. ו. סוף דבר, הנני מורה לנתבעים בתובענות בת.א. 9253/02 , 9256/02, 9258/02, 9259/02, 9260/02, 9261/02להלן לסלק את ידם מהדירות ולהשיבן לידי התובעת, כשהן נקיות מכל אדם או חפץ וזאת בתוך 30 יום ובכפוף להעמדת הדירות החלופיות לרשותם, באותו מעמד, כשהן פנויות ומתאימות למגורים ועל פי הפירוט כדלקמן: בת.א. 9253/02 דירה ברחוב אבן דנן 1076/23 נתיבות. בת.א. 9258/02 דירה ברחוב הרצל 1224/5 נתיבות. בת.א. 9259/02 דירה ברחוב חזני 1047/13 נתיבות. בת.א. 9261/02 דירה בשדרות הרצל 1231/16 נתיבות. בת.א. 9260/02 דירה ברחוב הגיבורים 528/15 נתיבות. בת.א. 9256/02 דירה בשדרות הרצל 1226/13 נתיבות. ככל שמי מהנתבעים לעיל לא יממש את זכותו, לקבלת הדירה החלופית, עד 7 ימים מיום פינוי הדירות, יבוא הסכם השכירות בעניננו לקיצו. בעניינם של הנתבעים בת.א. 9262/02, הנתבעים בת.א. 9255/02 והנתבעים בת.א. 9257/02, הנני דוחה את התביעה כנגדם וזאת משלא נמצא עבורם דירה חלופית מתאימה . יודגש כי דחיית התובענה כנגדם נגזרת מטיבם של ההליכים וההסדרים הדיונים בלבד ואין בה כשלעצמה כדי להפחית מהסיכון הנשקף להם מהמשך מגוריהם בדירות. זאת ועוד, לאור מצבו של הבית המשותף, חזקה על אלו כי ישמרו על נפשם וימנעו מכל סיכון מיותר הנובע מהמשך השימוש בדירות ויפנו למציאת דירה חלופית בכוחות עצמם. בנסיבות הענין ובשים לב לטיבה של התובענה ומיהות הצדדים, לא מצאתי מקום לעשות צו להוצאות. בשולי החלטתי מבקש בית המשפט להודות למומחה על חוות הדעת המפורטת והמלומדת שתרמה וסייעה רבות במתן החלטתי ועל כך תודתי נתונה. צוויםשכירותמקרקעיןצו הריסההריסת מבנה