החזר שכר דירה - פסק דין

1. בפניי תביעה כספית לתשלום סך של 91,728 ₪. התובע (להלן: "כהנא") טוען כי הנתבעות הפרו את התחייבותן כלפיו לפי הסכם קומבינציה מיום 6.2.1995 (להלן: "ההסכם") אשר נחתם בין אורה כהנא, גרושתו של כהנא (להלן: "אורה") לבין הנתבעות. כהנא טוען כי היה זכאי לפי הסכם זה לתשלום החזר שכר דירה מאת הנתבעות בסך בש"ח השווה ל- 350 דולר לחודש, למשך 56 חודשים, החל מיום 21.1.1997 וכלה ביום 5.9.2001, וכי הנתבעות לא קיימו אחר התחייבותן זו. תמצית העובדות 2. בתקופה הרלוונטית לתביעה הייתה אורה הבעלים הרשום של מקרקעין הידועים כחלקה 279 בגוש 6166 בגבעתיים (להלן : "המגרש"). על המגרש היה בנוי בשעתו בית המגורים בו התגוררו אורה וכהנא. הנתבעת מס' 1 הנה חברה קבלנית רשומה העוסקת בעבודות בנייה. מנהלה הוא מר אליעזר סגל (להלן: "סגל"). 3. עפ"י ס' 2 להסכם התחייבה אורה למכור לנתבעות חלק מזכויותיה במגרש, כנגד התחייבותן של הנתבעות למסור לה שלוש דירות בבניין שעתיד היה להיבנות ע"י הנתבעות על המגרש. בית המגורים המשותף בו התגוררו אורה וכהנא יועד לפינוי והריסה, לצורך בניית בניין המגורים על ידי הנתבעות. 4. סלע המחלוקת נשוא התביעה נעוץ בסעיף 5 (ב) להסכם אשר קובע כדלקמן: "5. המוכרת מתחייבת: ... לפנות את דירת מגוריה שעל המגרש לא יאוחר מאשר עד שבועיים מקבלת היתר הבניה ולמסור החזקה בו לקונים. ובלבד שבתוך פרק זמן יעמידו הקונים לרשות המוכרת דירה חלופית למגוריה עד השלמת הבניה עפ"י הסכם זה. הקונים ישלמו ליהושע כהנא סך של 350 דולר לחודש החל מיום פינוי הבית הנ"ל ע"י המוכרת כמוסכם לעיל והתשלום ימשך ברציפות כל חודש עד למסירת החזקה בדירות המוכרת למוכרת" 5. כעולה מעדותו של כהנא, הצורך בהסדר זה נבע מהליכי הגירושין בינו לבין אורה, שנתקיימו בעת המשא ומתן לכריתת ההסכם, ואשר הצריכו מתן דיור חלופי נפרד לשניהם במהלך עבודות הבנייה על המגרש. אין חולק כי אורה וכהנא פינו את הבית ביום 21.1.1997. אין חולק כי שלוש הדירות בבנין שנבנה על המגרש נמסרו לאורה ביום 5.9.2001, מקץ 56 חודש. אין חולק כי הנתבעות לא שילמו לכהנא ולו גם שקל אחד מתוך התשלום הנקוב בס' 5(ב) להסכם. השאלה הטעונה הכרעה היא האם בדין נמנעו הנתבעות מתשלום זה והאם זכאי כהנא לאכוף עליהן את ביצוע התשלום. 6. לביסוס תביעתו העלה כהנא מספר טענות עיקריות. לטענת כהנא, לשון ההסכם מדברת בעד עצמה וממנה עולה כי הנתבעות התחייבו כלפיו לשלם לו סך של 350 דולר מידי חודש בחודשו עד להשלמת הבנייה, בגין דיור חלופי. כהנא טוען כי זכותו לדרישת קיום החיוב הקבוע בס' 5 (ב) להסכם קמה מכוח ס' 34 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים") המקנה למוטב בחוזה את הזכות לדרוש מן המיטיב לקיים את חיוביו כלפיו. לטענת כהנא, ס' 5 (ב) להסכם מהווה חוזה לטובת צד שלישי. משלא ביצעו הנתבעות את חיובן קמה לו זכות תביעה כנגדן. טוען כהנא כי התנהגות הצדדים טרם כריתת ההסכם מעידה באופן ברור על כוונתם להקנות לו זכות לדרישת קיום החיוב, והא ראיה, הוא עצמו נכח במרבית שלבי המשא ומתן והיה מעורב באופן פעיל בפגישות בהן נדונה סוגיית התשלום שישלמו לו הנתבעות בגין הדיור החלופי. לביסוס טענה זו נתמך כהנא בעדותו של עו"ד אריה נגה (להלן: "עו"ד נגה"), אשר שימש בתקופה הרלוונטית לתביעה, יחד עם עו"ד דוד ליבוביץ, ככונס נכסים לביצוע ההסכם (שני עורכי הדין ייצגו את אורה וכהנא בהליכי הגירושין ולפיכך שימשו ככונסי נכסים מטעם בני הזוג לצורך מכירת המגרש). עו"ד נגה ציין בתצהירו כי סגל, כמו גם עו"ד יורם וסרצוג, שייצג את הנתבעות במשא ומתן, ידעו היטב שתשלום שכר הדירה לכהנא הוא תנאי בסיסי לקיום ההסכם כולו, וכי ללא התחייבות של הנתבעות בענין זה, כהנא לא יסכים לפנות את הבית המשותף והעיסקה כולה תיכשל. 7. לדידן של הנתבעות, אין המדובר בחוזה לטובת צד שלישי הואיל ולא היתה כל כוונה להקנות לכהנא את הזכות לדרוש מהן את קיום החיוב. לעניין זה העיד סגל וטען בתצהירו כי מעולם לא הובעה כל כוונה, במפורש או במשתמע, לאפשר זכות תביעה לכהנא כנגד הנתבעות. לטענתו של סגל, בשום שלב של המשא המתן לא ביקשו הצדדים לצרף את כהנא כצד להסכם וכל התחייבות כספית כלפיו דינה להתברר במערכת היחסים שבינו לבין אורה בלבד. יתרה מכך, טוען סגל בתצהירו כי הנתבעות העמידו לרשותה של אורה דיור חלופי בשווי של 800 דולר לחודש במקום דיור בשווי של 350 דולר לחודש לפי ההסכם, והיה ברור לאורה ולנתבעות גם יחד כי הדבר בא במקום התשלום בסך 350 דולר לחודש לכהנא, ולא בנוסף לו. 8. זאת ועוד, לשיטתן של הנתבעות, כותרתו של ס' 5 להסכם, "המוכרת מתחייבת", מצביעה על כוונת הצדדים לקבוע כי למעשה החובה לשלם לכהנא שכר דירה מוטלת על אורה (המוכרת) ולא עליהן. לדידן, תשלום שכר הדירה הנו פרי התחייבות של אורה כלפי כהנא, אשר נבע מחששה של אורה מהכשלת ההסכם ע"י כהנא. הנתבעות טוענות כי ס' 5 (ב) נוסח כהתחייבות שלהן, עקב בקשתה של אורה כי יעזרו לה בביצוע התחייבותה כלפי כהנא, אך אין לראות בכך כל נטילת התחייבות מצידן כלפי כהנא. 9. שתיים הן השאלות העומדות לפנינו לעיון ולדיון. השאלה הראשונה והעיקרית היא האם ההסכם מהווה חוזה לטובת צד שלישי המקים עילת תביעה ישירה של כהנא כמוטב בחוזה כלפי הנתבעות. השאלה השנייה היא האם עומדת לנתבעות זכות קיזוז או טענת "פרעתי" כלפי כהנא בגין הדיור היקר שסופק לאורה. אדון בשאלות אלה כסדרן. חוזה לטובת צד שלישי 10. ס' 34 לחוק החוזים קובע כדלקמן: "חיוב שהתחייב אדם בחוזה לטובת מי שאינו צד לחוזה (להלן - המוטב) מקנה למוטב את הזכות לדרוש את קיום החיוב, אם משתמעת מן החוזה כוונה להקנות לו זכות זו." מקריאת לשונו של סעיף זה כפשוטו עולה כי תנאי ראשוני להיווצרות זכות תביעה של צד שלישי כלפי צדדים לחוזה בגין התחייבות כלפיו, הנו כוונה מפורשת או משתמעת מטעמם להקנות לו זכות כזו. בהקשר זה יפים דבריו של כבוד השופט ברק (כתוארו אז) מתוך ע"א 253/82 ד"ר דן חושי נ' הטכניון - מכון טכנולוגי, פ"ד לח(1), 640 ,עמ' 643-644. "מכוחו של סעיף זה עשוי אדם, שאינו צד לחוזה, לרכוש זכויות על- פיו כלפי הצדדים לו. תנאי להענקתה של זכות זו לצד שלישי הוא, כי על- פי פירושו הנכון של החוזה נטלו על עצמם הצדדים או אחד מהם חיוב כלפי הצד השלישי ובכך העניקו לצד השלישי זכות כלפיהם. לא די בכך, כי הלכה למעשה יש בו בחוזה כדי להיטיב עם צד שלישי. תנאי הוא לתחולתו של סעיף 34 לחוק החוזים [חלק כללי], כי על-פי פירושו הנכון של החוזה משתמעת ממנו (במפורש או מכללא) הכוונה להעניק לצד השלישי זכות ולהטיל במקביל לכך על בעלי החוזה חובה ... מכאן, שאפילו יש בחוזה התחיבות ליתן טובת הנאה לצד שלישי, אין באותה התחיבות כשלעצמה כדי להעניק זכות לצד שלישי, שכן השאלה היא תמיד, אם אותה התחיבות היא אך כלפי הצד לחוזה ואילו טובת ההנאה היא אך תוצאה של ביצוע אותה התחיבות, או שמא ההתחיבות עצמה, בנוסף לטובת ההנאה, מכוונת כלפי הצד השלישי" עקרונות אלו נסקרו גם ע"י כבוד השופט ביין בת"א (חיפה) 932/94 בנק לאומי לישראל בע"מ נ' חדור מחמוד , תק-מח 99(1), 808 ,עמ' 819. "כידוע, עקרון "היריבות" בדיני חוזים (RIVITY OF CONTRACT) קובע שהנהנה מזכויות שנקבעו בחוזה הוא הצד הישיר. אמנם בסעיף 34 לחוק החוזים (חלק כללי) וכחריג לעקרון הכללי הוכר באפשרות לכרות חוזה לטובת צד שלישי, אך יש להראות בראיות של ממש שכוונת הצדדים היתה להקנות לצד השלישי זכות תביעה עצמאית (שלו, דיני חוזים מהד' II ע' 433), שכן קיימת חזקה שלו רצו הצדדים להקנות זכות לצד ג' היו מצרפים אותו לחוזה והטוען אחרת עליו הנטל... " 11. הנה כי כן, מן המקובץ עולה כי הנטל להוכיח שהצדדים לחוזה התכוונו להקנות לצד שלישי זכות תביעה בגין התחייבויותיהם כלפיו, רובץ לפתחו של הצד השלישי. יתרה מכך, על הצד השלישי לעבור משוכה ראייתית נוספת בדמותה של חזקה פרשנית לפיה לו רצו הצדדים להקנות זכות לצד השלישי היו מצרפים אותו לחוזה. 12. לאחר עיון בתצהירי הצדדים ושמיעת עדותם, באתי לכלל מסקנה ברורה כי בנסיבות הענין, עמד כהנא בנטל המוטל עליו וכי אין כל בסיס עובדתי לטענת הנתבעות. אין לי צל צילו של ספק כי היתה כוונה ברורה של אורה מצד אחד והנתבעות מצד שני, להקנות לכהנא את הזכות לדרוש את קיום החיוב כלפיו. הדבר עולה מהנוסח הברור והחד משמעי של ס' 5(ב) להסכם, המנוסח כהתחייבות מפורשת של הנתבעות, כמו גם מעצם העובדה שכהנא השתתף באופן פעיל במשא ומתן לקראת חתימת ההסכם ואף דרש תחילה תשלום חודשי גבוה יותר- 450 דולר- עד שלבסוף סוכם התשלום של 350 דולר. אפילו סגל נאלץ להודות בעדותו כי פגש את כהנא במסגרת המשא ומתן וכי דרישתו של כהנא היתה תחילה לתשלום חודשי בסך של 450 דולר, דבר שכמעט והביא ל"פיצוץ" העיסקה עד אשר הוסכם על תשלום מופחת של 350 דולר (ע' 9 לפרוטוקול). לא מצאתי כל בסיס לטענתן של הנתבעות לפיה מיקומו של ס' 5 (ב) תחת כותרת המשנה הדנה בהתחייבויותיה של אורה, מצביעה על כוונתן שאורה היא שתשלם לכהנא את דמי השכירות. אכן, ניסוח תקין וקפדני יותר של ההסכם היה מחייב להפריד את ס' 5(ב) סיפא מהכותרת הדנה בהתחייבויות אורה, אך עדיין כוונת הצדדים ברורה. לא יעלה על הדעת להתעלם מן המילים " הקונים ישלמו ליהושע כהנא" רק בשל אותה כותרת. אין ספק כי נפל פגם "גיאוגרפי" במיקומו של ס' 5(ב) סיפא תחת כותרת העוסקת בהתחייבויותיה של אורה, אך בית המשפט מצווה להתחקות אחר אומד דעת הצדדים, ואומד דעת זה ברור לחלוטין. 13. העובדה שכהנא לא צורף כצד להסכם אינה מעלה או מורידה. הרי לעולם כאשר עסקינן בחוזה לטובת צד שלישי, הצד השלישי אינו צד להסכם ובכל זאת הוא זכאי לדרוש את קיום החיוב כלפיו. במהלך המשא ומתן החליפו הצדדים ביניהם מספר טיוטות בענייננו של ס' 5 (ב) להסכם, וחרף זאת לא נמצאה כל הסתייגות לגבי ניסוחו הברור והחד משמעי, לפיו יוטל התשלום על הנתבעות בלבד (ראה עמ' 8 לפרוטוקול-חקירת עו"ד נגה). אכן, כהנא מעולם לא צורף להסכם כצד פורמלי, אולם יחד עם זאת, אין להתעלם מהנוסח הברור של התחייבות הנתבעות כלפי כהנא. כמו כן, ניתן להסביר את אי צרופו של כהנא כצד ישיר להסכם, בעובדה הפשוטה שמדובר בהסכם קומבינציה, כאשר לכהנא עצמו אין זכויות רשומות בלשכת רישום המקרקעין, אלא אך ורק זכויות בלתי רשומות מכוח הלכת השיתוף (ראה עדותו בע' 6 לפרוטוקול). ברי כי הצדדים להסכם הקומבינציה הם הבעלים הרשום (אורה) מצד אחד, והקבלן הקונה (הנתבעות) מן הצד השני. לכאורה, מי שאינו בעלים רשום של זכויות, אינו אמור להיות צד לעיסקת קומבינציה. מכל מקום, השאלה היתה צריכה להיות מופנית אל עו"ד נגה שייצג את כהנא במשא ומתן מול הנתבעות ואשר התייצב לעדות, ולא אל כהנא עצמו, שאינו עו"ד. משום מה, עו"ד נגה לא נשאל על כך דבר וחצי דבר. 14. חיזוק נוסף לגירסת כהנא אני מוצא בהבטחותיו של עו"ד וסרצוג, ב"כ הנתבעות, לכהנא, כי ינחה את הנתבעות לשלם לכהנא את החוב, כמו גם בפליאתו כששמע מפיו של כהנא שהתשלום טרם בוצע (ס' 10 לתצהירו של כהנא וע' 7 לפרוטוקול). אכן, הדברים הובאו מפיו של כהנא ולא מפיו של עו"ד וסרצוג, אך אין המדובר בעדות שמיעה, שכן מה שחשוב הוא עצם האמירה של עו"ד וסרצוג (להבדיל מן השאלה האם הדברים שנאמרו היו אמת), ועל כך כהנא יכול להעיד ממקור ראשון כמי ששמע את האמירה. אמירה זו מוכיחה כי אפילו עו"ד וסרצוג, בא כוחן דאז של הנתבעות, סבר כי הנתבעות הן אלה שצריכות לשלם לכהנא. אני מאמין לכהנא שהעיד כי פנה מספר פעמים לסגל ולעו"ד וסרצוג בדרישה לקבל את התשלום, ונענה על ידי סגל כי כרגע אין לו כסף, וכי ברגע שיהיה בידיו לשלם- החוב ישולם. 15. הנתבעות טוענות כי כהנא התחמק מהבאתו לעדות של עו"ד וסרצוג. אין בסיס לטענה זו. הדעת נותנת כי דווקא הנתבעות ולא כהנא הן שהיו צריכות לזמנו לעדות, שהרי הוא היה בא כוחן במשא ומתן לקראת חתימת החוזה, ולא בא כוחו של כהנא. אי הזמנתו של עו"ד וסרצוג לעדות על ידי הנתבעות פועלת לחובתן. ברי כי עו"ד וסרצוג יכול היה לשפוך אור על נסיבות חתימתו של ההסכם ולבסס את טענות הנתבעות לו היה בהן ממש ולפיכך ההמנעות מהעדתו אומרת דרשני. כידוע, בעל דין שנמנע מלהביא עד שיכול לתמוך בגרסתו, הדבר מתפרש לחובתו (ראה ע"א 8151/98 שטרנברג נ. צ'צ'יק, פ"ד נו(1) 539 וכן ע"א 465/88 הבנק למימון נ. מתיתיהו, פ"ד מה(4) 651). מאידך, אינני סבור שניתן לבוא בטענות אל כהנא על שלא העיד את אורה, משום שמדובר בבני זוג שהתגרשו. 16. הנתבעות מנסות להצביע על סתירות כביכול בעדותו של כהנא לענין זכותו לקבל דירה בבניין שהקימו. נראה כי אין המדובר בסתירה: כהנא טען כי לפי הסכם הגירושין בינו לאורה הוא היה אמור לקבל דירה אחת מבין אלה שהנתבעות התחייבו למסור לה (ראה ס' 3 לתצהירו). לעומת זאת, ההסכם בין אורה לנתבעות הקנה לכהנא את הזכות לקבל מהנתבעות תשלום שכר דירה עד למסירת הדירות לאורה. כלומר: זכותו של כהנא לדירה בעין מעוגנת בהסכם בינו לבין אורה, בעוד שזכותו לדמי שכירות מעוגנת בהסכם שבין אורה לנתבעות. 17. אין לי אלא לקבוע כי התיזה של הנתבעות לפיה אורה היא זו שלמעשה היתה אמורה לשלם לכהנא את הסך של 350 דולר לחודש, תוך התעלמות גמורה מלשונו המפורשת של ס' 5(ב) וממהלך המשא ומתן, ותוך הסתמכות על כותרת הסעיף, היא תיזה פנטסטית ובלתי מתקבלת על הדעת. בסיום עדותו הקריא סגל את ס' 5(ב) להסכם כפי שיש לקרוא אותו לשיטתו, אם היה מפוסק בסימני פיסוק כראוי לשיטתו של סגל, וזאת כדי להמחיש כביכול שעם פיסוק נכון של הסעיף, למעשה אורה היא זו שצריכה לשלם לכהנא. למותר לציין כי מדובר בסימני פיסוק דמיוניים, שזכרם לא בא בטקסט. צר לי לקבוע כי היה מדובר במחזה ממש מביך ומנותק מהמציאות. אשר על כן, יש לקבוע כי הנתבעות, ולא אורה, הן שהיו אמורות לשלם לכהנא את התשלום החודשי לפי ס' 5(ב) להסכם. טענת הקיזוז וטענת "פרעתי" 18. הנתבעות טענו כי הן זכאיות לקזז מהתשלום לכהנא את הנזק שנגרם להן עקב "מעשיה ומחדליה" של אורה שגרמו להן נזקים "בשיעור של מאות אלפי דולרים". אין ספק כי מדובר בנסיון להציב מעין מנגנון הגנה חלופי מקום בו תיכשל טענתן בדבר אי קיומו של חוזה לטובת צד שלישי. טענת הקיזוז חסרת כל בסיס. ראשית, ניתן לקזז אך ורק חיובים כספיים שצדדים חייבים זה לזה. כלומר, בגין חובותיה של אורה, הנתבעות יכולות לכל היותר לקזז כספים המגיעים לאורה, אך אינן יכולות לקזז כספים המגיעים לכהנא, שהוא המוטב בחוזה לטובת צד שלישי, ואינו צד ישיר לחוזה. שנית, על פי ס' 53 לחוק החוזים, קיזוז אינו משתכלל מעצמו באופן אוטומטי, אלא טעון מסירת הודעה מתאימה (ראו פרידמן וכהן, דיני חוזים, חלק ב' בעמ' 1211). וכפי שנקבע בע"א 5795/90 דר' אנדור סקלי נ' דורען בע"מ ו-2 אח' פ"ד מו(5), 811 ,עמ' 825-826: "שאין קיזוז בהיעדרה של הודעת קיזוז". עוד נקבע שם כי "חייב תובע הקיזוז להצביע על מעשה העשוי לשמש מתן הודעה לצד השני בדבר הכוונה לקזז את החובות המסויימים הבאים בחשבון לשם כך." הודעה כזו לא ניתנה מעולם על ידי הנתבעות. שלישית, טענת הקיזוז שהועלתה ע"י הנתבעות היא טענה סתמית ואיננה מפורטת, ולו גם באופן מינימלי. כידוע, מי שמעלה טענת קיזוז חייב להיכבד ולפרטה כדבעי ולא על דרך הסתם כפי שנעשה כאן (ע"א 544/81 מנחם קיהל בע"מ נ' סוכנות מכוניות לים התיכון פ"ד לו(3), 518 , עמ' 529-530.) 19. טענה נוספת שהעלו הנתבעות היא שבכל מקרה, שולם החוב לכהנא במלואו וזאת בדרך של העמדת דיור חלופי לרשותה של אורה בשווי של 800 דולר. זאת, עפ"י בקשתה המפורשת של אורה ומתוך הבנה כי תשלום זה מהווה תחליף לכל התחייבות כספית כלפי כהנא (טענת "פרעתי"). גם כאן מדובר בטענת סרק. אם אכן העמידו הנתבעות לרשותה של אורה דיור כזה, מבלי שהיו מחוייבות לכך על פי ההסכם, אין להן אלא להלין על עצמן. בוודאי שאין הנתבעות יכולות לנשל את כהנא מזכויותיו לפי ההסכם באופן חד צדדי, בסיכום כביכול בינן לבין אורה, מבלי לקבל את הסכמתו של המוטב. 20. סוף דבר, ענין לנו בהגנת בדים פשוטה כמשמעה. מכל הטעמים המנויים לעיל, הנני מקבל את התביעה. הנתבעות, ביחד ולחוד, תשלמנה לתובע סך של 91,728 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה ועד ליום התשלום בפועל. כמו כן תשלמנה הנתבעות לתובע, ביחד ולחוד, הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 12,000 ₪ בצירוף מע"מ כחוק. 21. המזכירות תשלח פסק דין זה לצדדים. ניתן היום ד' באדר, תשס"ד (26 בפברואר 2004) בהעדר הצדדים חגי ברנר, שופט דמי שכירותשכירותמקרקעין