האם אלמנתו של דייר מקורי נחשבת דיירת נגזרת ? 1. בפני תביעה לסילוק יד של הנתבע מדירה בקומה ג' ברחוב פאירברג 9 בתל-אביב הידוע כחלקה 8 בגוש 6936, שבבעלות התובעים, בה מחזיק הנתבע. 2. הדירה הושכרה בשכירות מוגנת עפ"י חוק הגנת הדייר נוסח משולב - 1972 (להלן: "החוק"), לשמעון כהן ז"ל (להלן: "המנוח"), שהיה בעלה של הגב' פאולה ברנר ז"ל (להלן: "המנוחה"). המנוח נפרד מהמנוחה, עזב את הדירה, והמנוחה נותרה להתגורר בה. ביום 23/2/65 נישא הנתבע למנוחה, ביום 5/6/94 נפטר המנוח וביום 23/2/99 נפטרה המנוחה. לטענת התובעים, משנפטרה המנוחה לא נותר עוד איש שזכאי להחזיק בדירה מכח החוק, ולפיכך על הנתבע לפנותה ולהחזיר את החזקה בה לבעליה. 3. לטענת הנתבע, היתה המנוחה דיירת מוגנת מקורית, להבדיל מדיירת מוגנת נגזרת, ועם פטירתה הוא נהיה לדייר מוגן עפ"י סעיף 20(א) לחוק. 4. הצדדים היו חלוקים בשאלת נטל ההוכחה. התובעים הם המוציא מחברו ולפיכך נטל ההוכחה מוטל עליהם. יחד עם זאת, אין חולק על בעלותם של התובעים בנכס, ומשטוענים התובעים בכתב התביעה כי הדייר המוגן המקורי בדירה היה המנוח וכי כיום אין מי שזכאי להחזיק בנכס מכח החוק, ואילו הנתבע טוען כי הוא דייר מוגן מכח סעיף 20(א) לחוק וכי המנוחה היתה דיירת מוגנת מקורית - הנטל להוכיח את העובדות המהוות תשתית לטענה זו - מוטל עליו. "אדם אשר טוען כי הפך להיות דייר מוגן בעקבות פטירתו של הדייר שהתגורר לפניו במושכר, חייב להוכיח כי המנוח היה דייר מוגן באותו מושכר, ואין מקום לקיומה ש חזקה עובדתית כלשהי באשר לזכויותיו המוגנות של הדייר המנוח. אם לא הוכחה זכותו המוגנת של הדייר המנוח במושכר - לא יוכלו לבוא במקומו אותם קרובים שזכותם מוכרת לפי סעיף 20 לחוק, כמי שזכאים לקבל את זכויותיו במושכר" (דוד בר אופיר סוגיות בדיני הגנת הדייר מהד' 4 עמ' 204). מאחר והנתבע לא הודה בכל העובדות שהועלו בכתב התביעה, מוטל הנטל על התובע להתחיל בהבאת ראיותיו, אולם: "דייר אשר טוען בכתב הגנתו כי הוא דייר מוגן בדירת קרובו המנוח מכוח סעיף 20 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] עליו מוטל הנטל להוכיח טענה זו שהיא טענה מעורבת של עובדה וחוק..." (דוד בר אופיר שם בעמ' 204). "מי שטוען לזכות של דיירות מוגנת עליו הנטל להוכיח את כל התנאים המקנים לו זכות כזו בין "חיוביים" ובין "שליליים". (בר אופיר שם בעמ' 205). 5. התובעים הגישו חוזה שכירות מיום 17/11/1942 בין המשכיר המקורי לבין "השוכר מר שמעון כהן". חוזה זה יש בו כדי לתמוך בטענתם כי לכאורה, עפ"י החוזה, הדייר המקורי הוא המנוח בלבד. טענה זו מתחזקת מחוזי השכירות של עה/2, אברהם טולדו, שכנו של הנתבע בדירה שבאותה קומה. מעדותו של טולדו, וחוזי השכירות בינו לבין בעלי הבית עולה כי הוא חתם על שני חוזי שכירות עם המשכירים. הראשון - עם המשכיר דאז מוריס רוברטס מיום 28/3/1941, והשני עם הבעלים שבא אחריו, חיים ויצחק שלם מיום 1/5/1944. בשני החוזים רשום כי השוכר הוא "הגב' והא' אלברט טולדו במובן הדדי". לטענת הנתבע גם במקרה של טולדו לא הוזכרה הגב טולדו בשמה, הגם שהיתה צד לחוזה, ומכאן יש ללמוד שגם המנוחה, למרות שלא הוזכרה בחוזה, היתה צד לו. הניסוח בחוזה של טולדו "הגב' והא' אלברט טולדו" הוא צורה מקוצרת לרישום 'הגב' טולדו והא' אלברט טולדו', והוא מקובל לגבי אישה נשואה. מנוסח זה אין ספק כי אף היא צד לחוזה. אם עוד נותר צורך להבהיר מתחזקת מסקנה זו מההמשך, המתייחס לאופן החיובים של הגב' והא' טולדו "באופן הדדי". מכאן שאין כל דמיון בעניין זה בין נוסח החוזה של המנוח לחוזה של טולדו, ומהשוני שביניהם נמצאנו למדים כי רק המנוח התקשר בהסכם השכירות. 6. לא רק שנוסח זה תומך בטענת התובעים כי המנוחה לא היתה צד לחוזה ומכאן שאיננה דיירת מוגנת מקורית, אלא שיש בה כדי לדחות את טענת הנתבע (בסעיף 7(א) לסיכומי הנתבע) כי המנוחה חתמה על חוזה השכירות באופן ישיר. 7. הנתבע טוען כי אין ראייה כלשהי לכך כי החוזה אותו הגישו התובעים הוא חוזה השכירות היחידי שנחתם ע"י המנוח, וזאת מאחר וכאמור לעיל, טולדו חתם על שני חוזי שכירות. ראשית, בכך לא די על מנת להגיע למסקנה פוזיטיבית כי גם המנוח חתם פעמיים על חוזה שכירות עם בעלי הבניין, וודאי שאין בכך כדי להעיד על תוכנם. שנית, הגדרת "השוכר" בחוזים של טולדו, שצוטטה לעיל - זהה בשני החוזים. מכאן, שאם נמשיך באותו קו טיעון של הנתבע שיש להגיע למסקנה כי גם בשני חוזי השכירות הנטענים של המנוח שזהותו של השוכר לא השתנתה, אל רק שמו של המשכיר. טענתו של הנתבע כי בידי התובעים חוזה נוסף אותו לא הציגו משום שממנו עולה כי המנוחה היתה דיירת מקורית הינה טענה בעלמא שלא הוכחה. כאמור, אין ללמוד מכך שלטולדו היו שני חוזים כי כך היה גם במקרה של המנוח, והעובדה המוכחת שבפני היא שבין בעל הבית ובין הדייר נכרת הסכם שכירות אחד ויחיד ביום 17/11/1942, והדייר המוגן המקורי היחיד על-פיו הוא המנוח. 8. טענה נוספת של הנתבע היא כי המנוחה חתומה על החוזה בעקיפין, באמצעות בעלה דאז, המנוח מכח דיני השליחות או מכח הלכת השיתוף בין בני זוג. כל אחד מהצדדים מפנה לפסק הדין ברע"א 1711/98 שפי ואח' נ. עזבון המנוחה שושנה שדז'ונסקי ז"ל פ"ד נד(1) 394 כדי לתמוך את טיעוניו בעניין זה. באותו עניין הושכרה דירה למנוח אבא שדז'ינסקי ז"ל, אביה של המשיבה מס' 2, בשנת 1947. המנוח נכנס לדירה עם אשתו שושנה שדז'ינסקי ז"ל ועם ביתו. אישתו לא חתמה על חוזה השכירות ואף לא נרשמה בו. בשנת 1964 נישאה הבת ועזבה את דירת הוריה. האב הלך לעולמו בשנת 1988, והאם המשיכה להתגורר בדירה. בשנת 1961 חזרה הבת, יחד עם בעלה, המשיב 3, להתגורר בדירה במטרה לטפל באמה, ובתקופה זו לא היתה לה ולבעלה דירת מגורים אחרת. ביום 12/5/95 הלכה האם לעולמה ובעלי הבית תבעו פינויה של הבת ובעלה מהדירה. לצורך קביעת מעמדה של הבת נדונה שאלת מעמדה של האם בדירה עם מות בעלה שכן אם האם נחשבת דיירת מקורית, תוכל ביתה להיות, עם מות אימה, דיירת נגזרת עפ"י סעיף 20(ב) לחוק, ואם האם היא דיירת נגזרת מכח סעיף 20(א) לחוק, יקבע מעמדה של הבת עפ"י סעיף 27(1) לחוק שדרישותיו מחמירות יותר. כב' השופט חשין (בדעת מיעוט) השתית את קביעתו לפיה היתה האם דיירת מוגנת מקורית על דיני השליחות (ולא על הלכת שיתוף נכסים בין בני זוג) כאשר פסק: "מעמדה של בת זוג בקשר החוזי הראשוני, אין לקבוע אך ורק על פי החותם הרשמי על חוזה השכירות. כאשר בני זוג נכנסים לדירה בצוותא חדא יש לראות את בן הזוג החותם על החוזה כשלוחה של בת זוגו... כי כך היה הנוהג החברתי המסורתי שעדיין שלט בשנות ה- 40 של המאה הזאת.. הרעיון כי בנסיבות אלה בת הזג מתגוררת בדירה כבת רשות גרידא מכח זכויותיו של בעלה אינו מתיישב עוד עם עקרון השוויון בין המינים. עקרון זה מצא ביטוי מובהק בהלכת שיתוף הנכסים... עם זאת איני נזקק להלכה אחרונה זו כדי לבסס את זכותה של האישה לדיירות מקורית כלפי בעל הבית, כי הרי השלכותיה של הלכה זו כלפי הצדדים שלישיים מעוררות שאלות מורכבות... אני מעדיף לבסס את מעמדה של בת הזוג כלפי בעל הבית בסוגייה שלפנינו, על רעיון השליחות". כב' הנשיא ברק, אליו הצטרפה כב' השופטת בייניש, קבע כי מעמדה של האם אינו מעמד של דיירת מקורית במושכר, אם כי הוא לא שלל עקרונית את הגישה לפיה: "בני זוג אשר מתקיים בהם שיתוף נכסים, משמשים שלוחים זה לזה בכל הנוגע לפעולות משפטיות שהן טבעיות ומקובלות בחיי השיתוף. שליחות זו אינה נגזרת מהדין... אלא נובעת מהתנהגותם של בני הזוג (סעיף 3(א) לחוק השליחות, תשכ"ה - 1965). ודוק: אין זו הרשאה הנובעת מעצם הנישואין (ראו א. ברק חוק השליחות 64 כרך א', 1996). זו הרשאה המוסקת מהתנהגותם של בני זוג אשר הלכת שיתוף הנכסים חלה עליהם.... גישה זו משקפת לכאורה את מציאות החיים. היא מאפשרת להלכת השיתוף לפעול לא רק ביחסים בין בני הזוג, בינם לבין עצמם, אלא גם כלפי צד שלישי...". ואולם כב' הנשיא לא הכריע בסוגיה סבוכה זו לאחר שקבע כי אין לה תחולה באותו עניין בשל שני טעמים, החלים אף בעניינינו: האחד - לא הובאו כל ראיות בעניין תחולתה של הלכת השיתוף בין בני הזוג. השני - "בכל הנוגע למעמדו של בן הזוג האחר כדייר מקורי או כדייר נגזר יש הסדר סטטוטורי בסעיף 20(א) לחוק... מוכן אני להניח כי מבחינה פרשנית, ניתן להעמיס על הסדר סטטוטורי זה את דיני השליחות... איני סבור כי יהא נכון לעשות כן. ביסוד גישתי זו מונחת ההשקפה כי אין זה ראוי להעמיס על גבו של בעל הבית דור נוסף של דיירים, וכל זאת במשיכת קולמוס שיפוטית נראה לי כי לאור המדיניות המשפטית המונחת ביסוד חוק הגנת הדייר מזה, ולאור האיפוק השיפוטי הנדרש בתחום דיני הקניין מזה, אין זה ראוי כי לעת הזו נרחיב באופן כה משמעותי את היקף ההגנה הסטטוטורית הניתנת לדיירים על פי חוק הגנת הדייר. כב' השופטת בייניש צירפה דעתה לדעתו של כב' הנשיא הן בכך שהחלת דיני השליחות באותו מקרה מרחיבה מעבר לנדרש את תחולת החוק באופן שאינו עולה בקנה אחד עם המגמה הפרשנית הזהירה והמצמצמת בחס לדיני הגנת הדייר, והן בכך שאין לשלול אפשרות להכיר ביחסי שליחות בין בני זוג בנסיבות ובהקשרים משפטיים מתאימים. מכאן שבאופן עקרוני, לגבי מעמדו של בן זוגו של דייר מוגן מקורי, כדייר מקורי או כדייר מוגן, ישנו הסדר סטטוטורי, אשר עפ"י ההלכה אין להעמיס עליו, מכח פרשנות, "דור נוסף" של דיירים מוגנים. כאן התעוררה מחלוקת נוספת בין באי כח הצדדים כאשר ב"כ הנתבעים טוען כי בעניינינו אין מדובר בדור נוסף אלא בדור מקביל, ואילו ב"כ התובעים טוען כי דור נוסף פירושו שנים רבות נוספות של דיירות מוגנת. אני סבורה כי דור נוסף פירושו לעניין זה - כל מי עפ"י ההסדר הסטטוטורי אינו דייר מקורי ואילו עפ"י פרשנות מכח דיני השליחות יהיה לדייר מוגן. שנית, הגם שהנתבע טען מלכתחילה כי הוא דייר מוגן מכח דיני השליחות או הלכת שיתוף הנכסים, הרי שהוא לא הניח לטענה זו תשתית ראייתית כלשהי. עצם הטענה שנתמכה בעדותו של טולדו כי המנוח והמנוחה באו יחד להתגורר בדירה בסוף שנת 1942, אין בה די לשם כך. 9. לטענת הנתבע, מאחר והמנוחה התגרשה מהמנוח לפני שנים רבות, והתחתנה עם הנתבע ביום 23/2/65, הרי שהיא לא יכלה להיות דיירת נגזרת מכח סעיף 20(א) לחוק כפי שטענו התובעים בכתב התביעה, ומכאן שהתובעים השלימו עם מגוריה בדירה משך שנים רבות ולא הגישו נגדה תביעת פינוי, אין אלא ללמוד כי הם ידעו שהיא דיירת מקורית. מחומר הראיות עולה שאין ממש בטענה זו. בכתב התביעה טענו התובעים כי: "הנתבע הינו בעלה מנישואים שניים של המנוחה... המנוחה שנפטרה בתאריך 24/2/99, הינה אשתו של המנוח... שנפטר לפני שנים רבות ושהיה דייר מוגן... יצויין כי כאמור המנוחה עצמה החזיקה במושכר מכח הוראות סעיף 20(א) לחוק הגנת הדייר כאשר עברו אליה זכויות המנוח במושכר ולפיכך אין היא יכולה "להוריש" בשנית את זכויותיה ...". מעדותו של התובע עולה כי אין לו ידיעה אישית, וככל הנראה אף לא עקיפה, אם ומתי התחתנו והתגרשו המנוח והמנוחה. העובדה שהמנוחה והנתבע היו נשואים הוכחה בתעודת נישואים שהוגשה ע"י הנתבע, ולפיכך מן הסתם התגרשו המנוח והמנוחה לפני כן. התובע (ואף הנתבע) לא ידעו מתי התגרשו המנוח והמנוחה, ולא את נסיבות עזיבתו את הדירה. מניסוח כתב התביעה המצוטט לעיל עולה כי בעת הגשת התביעה סברו התובעים כי המנוח נפטר לפני שנים רבות, שאז היתה המנוחה לדיירת מוגנת נגזרת מכח סעיף 20(א) לחוק. לאחר מכן טענו התובעים כי אפשר שהיא קיבלה את זכויותיה מכח סעיף 22 לחוק. כך או כך מדובר בהשערות ללא ידיעה עובדתית. מכאן שאין לומר כי "התובעים ידעו" שהמנוחה היא דיירת מוגנת מקורית, מה גם שכאמור, טענתם מתחילה ועד סיום היא שהיא איננה דיירת מודהת מקורית (וממילא לא יכול הנתבע להיות דייר מוגן מכח סעיף 20(א) לחוק) וכי כיום אין איש הזכאי להחזיק במושכר מכח החוק. 10. אינני מקבלת גם את טענתו של הנתבע כי מאחר והתובעים טוענים בסיכומים כי המנוחה היתה דיירת מוגנת מכח סעיף 20(א) לחוק או מכח סעיף 22 לחוק - מן הדין לדחות את תביעתם שכן לא הוכיחו עפ"י איזה משניהם נבעה זכותה. טענתם המפורשת של התובעים היתה כי לאחר מותה של הנתבעת אין עוד דייר הזכאי להחזיק במושכר, ואילו הנתבע שטען כי הוא דייר מוגן מכח סעיף 20(א) לחוק, - עליו הנטל להוכיח את כל העובדות הצריכות לכך כולל את שהיה שנוי במחלוקת במפורש ואשר היה דרוש לנתבע לצורך ביסוס טענתו: היותה של המנוחה דיירת מוגנת מקורית. יש לציין כי מלכתחילה הגיש הנתבע בקשת רשות להתגונן כנגד התביעה שהוגשה במקורה בסדר דין מקוצר ובה טען בנוסף ולחילופין לטענותיו האמורות בכתב ההגנה כי הוא דייר מוגן מכח סעיף 27(1) לחוק. אין מחלוקת כי הנתבע אינו עונה על התנאים הנדרשים עפ"י סעיף 27(1) לחוק על מנת להיות לדייר מוגן, וטענה זו נזנחה על ידו החל מכתב ההגנה שהגיש. 11. לפיכך אני קובעת כי המנוחה לא היתה דיירת מוגנת מקורית, וממילא אין לנתבע זכויות של דייר מוגן מכח סעיף 20(א) לחוק. לאור כל האמור לעיל אני דוחה את טענתו של הנתבע כי הוא דייר מוגן במושכר, מקבלת את התביעה, ומורה לנתבע לסלק ידו מהדירה, בהתחשב בכלל הנסיבות שבפני לא יאוחר מ- 60 ימים מקבלת פסק הדין. הנתבע ישלם לתובעים הוצאות משפט, לרבות הוצאות אגרה, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום התשלום ע"י התובעים ועד למועד התשלום ע"י הנתבע, וכן שכ"ט עו"ד בסך 10,000 ש"ח בתוספת מע"מ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד למועד התשלום בפועל. זכות ערעור תוך 45 יום לביהמ"ש המחוזי אלמנות / אלמניםשאלות משפטיותמקרקעיןתביעה נגזרת