שינוי מהותי בדיור מוגן בעסק הנתבע הוא דייר מוגן במושכר המשמש אותו לעסק (חנות בגדים), שהתובעות הן בעליו. משהתברר לתובעות שהנתבע ביצע בנכס שינוי מהותי, שלטענתן עולה לכדי "נזק ניכר במעשה זדון", עתרו הן לפינויו. תמצית טענות הנתבע הן כי השינוי בנכס נעשה ברשות, כי נועד למנוע סכנת התמוטטות של הנכס וכי בכל מקרה הוא זכאי לסעד מן הצדק אשר ימנע את פינויו. א. העובדות ועיקרי ההליכים 2. כפי שיובהר עוד להלן, רובן של העובדות הרלוונטיות להכרעה בתביעה אינן שנויות במחלוקת. אפילו היו שנויות במחלוקת עת הוגשו כתב התביעה וכתב ההגנה, הפכו הן לכאלו שאינן יכולות להיות שנויות במחלוקת, לאחר שבית המשפט ערך ביקור בנכס. מכל מקום, להלן תפורטנה העובדות הצריכות להכרעה בתביעה. ככל שתוזכר עובדה שלגביה ישנה מחלוקת בין הצדדים, הדבר יצוין. 3. התובעות הן הבעלים של נכס ברחוב אגריפס 77 בירושלים, שאותו שוכר הנתבע בדיירות מוגנת מאז שנת 1978. חלק הנכס המושכר לנתבע משמש אותו להפעלת עסק של חנות בגדים (להלן - המושכר). אין מחלוקת שבחודש מרץ 2010 ביצע הנתבע עבודות בהיקף ניכר במושכר, שעל היקפן ועל תיאורן נעמוד בהמשך הדברים. גם אין מחלוקת שהנתבע בנה מעבר לשטח המושכר. בעניין זה המחלוקת היא בשאלה מה היקף הבניה בשטח שמעבר למושכר, מה הייתה מטרתה של בניית החלק שהורחב ולכאורה, סופח אל המושכר. המחלוקת בעניין הבנייה היא בעיקר בשתי שאלות, האחת, האם היה על הנתבע לקבל את הסכמתן של בעלות הנכס, התובעות, כדי לבצע את העבודות ואם כן, האם הסכמה זו ניתנה לו. השנייה, האם כטענתו, העבודות שבוצעו נועדו למנוע סכנת התמוטטות של הנכס והאם כטענתו, הרחבת הבניה נועדה למנוע מפגעים שונים. 4. לאחר שנודע לתובעות על עבודות הבנייה שביצע הנתבע במושכר, הוגשה ביום 30.5.2010 התובענה הנדונה, שבה עתרו התובעות לפינוי הנתבע מהמושכר. כתב ההגנה הוגש ביום 2.9.2010. 5. בהסכמת הצדדים (פרוטוקול מיום 10.4.2011), ביום 22.6.2011 ערכתי ביקור בנכס, שבמהלכו נערך פרוטוקול שבו תועדו השינויים במושכר, כפי שהצדדים הציגו אותם. בביקור זה ראיתי את המושכר על כל חלקיו לרבות קירותיו החיצוניים, זה הפונה אל הרחוב וזה שבחלקו האחורי. שטחו של המושכר כ-27 מ"ר, הוא מצוי במבנה ישן מאד ברחוב אגריפס בירושלים, ועומד על תילו עשרות שנים. קירותיו של הנכס שבו המושכר בנויים מאבן ורוחבם (עוביים) כמטר. אלו הם אפוא, השינויים העיקריים שנעשו בנכס, שאינם שנויים במחלוקת ואף אין מחלוקת שבוצעו על-ידי הנתבע: (1) הריסת הקיר האמצעי של הנכס והריסת הקשתות - השינוי המשמעותי ביותר שביצע הנתבע במושכר הוא הריסת קיר הקשתות האמצעי של הנכס שחילק אותו לשני חלקים, קדמי ואחורי. החלק הקדמי, ששטחו כ-27 מ"ר, הוא השטח שלפי טענת התובעות הושכר לנתבע והוא הופרד מחלקו האחורי של הנכס בקיר שנהרס, שעוביו המקורי היה כמטר, והיו בו שתי קשתות אבן. הקשת הימנית הייתה פתוחה והייתה קבועה בה דלת שאפשרה מעבר אל חלקו האחורי של הנכס, שלא הושכר לנתבע. הקשת השמאלית הייתה אטומה בקיר, שיצר נישה בעומק של כחצי מטר (כמחצית מעובי הקיר), שהסף שלה היה כ-40 ס"מ מהרצפה. בין שתי הקשתות היה עמוד אבנים שלטענת הנתבע, היה מלא בחול. אין מחלוקת שהעמוד שהפריד בין שתי הקשתות נהרס וכך גם הקשתות עצמן. לאחר ההריסה נוצר פתח רחב (מעל 2 מטר, על-פי הערכה). מזוזות הפתח הן קצה הקיר שהיה מימין לקשת הימנית וקצה הקיר שהיה משמאל לקשת השמאלית. במשקוף, שלאחר הריסת המזוזות הפך לישר, קוּבּעוּ תומכי ברזל (רלסים) ואמצעי תמיכה נוספים מברזל לתמיכה במשקוף שנוצר (משקוף בקיר שעוביו כמטר). (2) שינויים בחלק האחורי של הנכס, בקיר האחורי ובשטח שמאחורי הקיר האחורי - לאחר הריסת הקיר האמצעי, נעשו בחלקו האחורי של הנכס עבודות טיח וצבע בקירות. בצדו השמאלי הייתה דלת אחורית, ומאחוריה - מחוץ למושכר - נבנה קיר בלוקים נוסף. לפי סימני המלט שבין הבלוקים, ניכר שקיר הבלוקים נבנה לאחר שהגיעו אל המקום דרך הדלת שהייתה בצד שמאל של הקיר האחורי של הנכס. בעת הביקור בנכס היה הקיר האחורי אטום לחלוטין, לאחר שהדלת נאטמה (יוער שאת הנעשה מעבר לקיר הבלוקים ניתן היה לראות מבחוץ, מחלקו האחורי של הנכס, מבעד פתח קטן שנפרץ בקיר). (3) שינויים בריצוף ובדלת הכניסה אל המושכר - הריצוף שונה בכך שהודבקה קרמיקה על הריצוף הישן ודלת הכניסה הוחלפה. 6. לאחר הביקור במקום נקבע שהצדדים יגישו תצהירי עדות ראשית בצירוף המסמכים שעליהם הם מבקשים להסתמך, ולאחר מכן יודיעו אם הם מבקשים לחקור את המצהירים או לסכם את טענותיהם על סמך התצהירים והמסמכים. תצהירי עדות ראשית מטעם התובעות הוגשו ביום 3.8.2011 ותצהירי עדות ראשית מטעם הנתבע הוגשו ביום 18.9.2011. בשל התנגדות הנתבע להסדר הדיוני שהוצע כאמור, נקבע קדם משפט ביום 17.1.2012, שבמהלכו הוצע לצדדים פעם נוספת ההסדר הדיוני האמור. זאת בין השאר לאור הממצאים שהתבררו בביקור שנערך בנכס. מאחר שהנתבע הודיע ביום 26.1.2012 כי הוא מתנגד להסדר זה, נקבעה ישיבת הוכחות ביום 21.6.2012. ביום 29.1.2012 הגיש הנתבע בקשה ראשונה לפסילת שופט, שבה ביקש לפסול אותי משמיעת התובענה, בשל העמדה שהבעתי לאור ממצאי הביקור בנכס. לאחר שהתקבלה תגובת התובעות, נדחתה הבקשה בהחלטה מיום 1.2.2012. 7. ישיבת ההוכחות התקיימה במועד שנקבע (21.6.2012). מטעם התובעות העידו התובעות, וכן מר ציון בקשי, בנה של התובעת 1 ואחיה של התובעת 2, המטפל בענייני הנכס מאז שנת 2010. כן העידו המהנדס יעקב בן-בונאן והמודד מיכאל בטלקין, שהגישו חוות-דעה מטעמם. בנוסף לכך הוגשה תעודת עובד ציבור מטעם אגף השומה והגבייה של עיריית ירושלים בעניין שטח הנכס לחיוב בארנונה. מטעם הנתבע העידו הנתבע, הגב' רחל ששון אחות של הנתבע, מר אברהם ששון גיסו של הנתבע, מר דוד סלע ממן שכן של הנתבע, מר גדעון מזרחי מהמינהל הקהילתי וכן המהנדס ד"ר דוד שטיינברג. 8. במהלך ישיבת ההוכחות שבתי והבעתי את עמדתי באשר לממצאי הביקור במקום ולכך שמסיבה זו, המחלוקת היא בעיקרה משפטית ולכן ראוי היה לחסוך זמן ולסכם את טענות הצדדים בכתב. הדבר גרר את הבקשה השנייה לפסילת שופט מטעם הנתבע, אשר נדחתה במהלך הדיון. כן נדחתה בקשה להשהות את הדיון עד שתינתן החלטה בערעור שהנתבע הודיע כי בכוונתו להגיש. כאמור באותה החלטה, נקבע כי רק מתן פסק הדין יעוכב עד שתתקבל החלטה בערעור שיוגש. ישיבת ההוכחות הושלמה והצדדים הגישו את סיכומי טענותיהם. מטעם התובעות הוגש ביום 30.7.2012, מטעם הנתבע הוגש ביום 24.9.2012 וביום 23.10.2012 הוגשה תשובת התובעות לסיכומי הנתבע. ביום 3.10.2012 דחה כבוד נשיא בית המשפט העליון א' גרוניס את ערעורו של הנתבע על ההחלטה הדוחה את בקשת הפסלות השנייה (ע"א 5131/12), תוך חיובו בתשלום הוצאות בסך של 15,000 ₪. ב. השאלות הטעונות הכרעה 9. השאלה העיקרית הטעונה הכרעה היא, אם השינויים שעשה הנתבע בנכס מהווים עילת פינוי לפי סעיף 131(3) בחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] התשל"ב-1972, שעניינו נזק ניכר למושכר שנעשה בזדון על-ידי הדייר המוגן. אם ייקבע שקמה עילת פינוי מכוח סעיף 131(3) בחוק הגנת הדייר, כי אז נידרש לשאלה, אם הנתבע זכאי לסעד מן הצדק, על-פי סעיף 132(א) בחוק זה. ג. מדיניות הפסיקה בתביעות פינוי מכוח חוק הגנת הדייר 10. קודם שנדון בשתי השאלות הטעונות הכרעה, ראוי להדגיש את המדיניות הנוהגת בפסיקת בתי המשפט ובמיוחד בפסיקת בית המשפט העליון, שלאורה יש לבחון את השאלות הטעונות הכרעה. על-פי מדיניות זו, יש לפרש את זכויותיהם של דיירים מוגנים על דרך הצמצום, תוך מתן משקל גובר לזכותם הקניינית של בעלי הנכס, אשר נפגעת באורח אנוש בשל השכרתו לדייר מוגן. כך במיוחד מאז נחקק חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, המעגן את הזכות הקניינית בחוק יסוד. על מדיניות זו חוזר בית המשפט העליון כמעט כל אימת שהוא נדרש לפרש הוראה בחוק הגנת הדייר ולדון בטענותיהם של דיירים מוגנים או של בעלי הנכסים המוחזקים בדיירות מוגנת. הטעם לכך נעוץ בתכלית החוק שהייתה יפה לשעתה ולתקופה שבה נחקק. היום, לאור השינוי במציאות הכלכלית והחברתית שחל מאז נחקק החוק, והעובדה שיש ביישומו כדי לפגוע בקניינו של בעל הנכס המוחזק בדיירות מוגנת, ניתנת להוראות החוק פרשנות המצמצמת את זכויותיו של הדייר המוגן. ראו למשל, בעניין זה את דברי כבוד השופט א' רובינשטיין ברע"א 4664/06 יוסף צארום נ' יהודה פרלמוטר (2006), בפסקה ד.4:   "חוק הגנת הדייר נחקק כחוק סוציאלי. התכלית שעמדה בבסיס החוק הייתה להעניק הגנה לשוכר דירה חסר קורת גג אחרת, וחסר אמצעים להשיג כזו. ברבות הימים נשתנתה המציאות הכלכלית והחברתית, ו'הדייר המוגן לא תמיד היה חסר-כל הראוי להגנה, ובעל הנכס לא תמיד היה הַגְבִיר שראוי לפגוע בקניינו לטובת הדייר. על רקע זה הסתמנה מגמה להגבלה ולצמצום של תחולת החוק' (ע"א 3295/94 פרמינגר נ' מור ואח' פ"ד נ(5) 111, 118 (השופטת שטרסברג-כהן)). לדידי, מדיניות זו ראויה היא, ולשיטתי יש מקום לפרשנות מצמצמת של הגנה זו: 'הדיור המוגן הוא תופעה בת זמנים עברו, והדעת נותנת כי תלך ותחלוף מן העולם' (רע"א 5727/04 בן עמי נ' ברסלב (טרם פורסם)); ראו גם רע"א 10343/05 עמידר - החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ נ' נגה משה (טרם פורסם))".  דברים דומים נאמרו גם בעניין ברע"א 3692/07 ניסים אביסריס נ' טובה אלברטל (2007), מפי כבוד השופטת ע' ארבל (בפסקה 7): "לגופו של עניין. סוגיית הדיירות המוגנת הוסדרה בחוק הגנת הדייר, התשל"ב-1972 (להלן: החוק), שנחקק מלכתחילה כחוק סוציאלי על רקע מצוקת הדיור שהחלה בתקופת מלחמת העולם השנייה. תכלית החוק נעוצה ברצון לאפשר גם לאנשים בעלי הכנסה נמוכה להבטיח לעצמם קורת גג לכל חייהם. הדייר המוגן שילם לבעל הדירה סכום ראשוני שהיווה בדרך כלל מחצית מערך הדירה, והמשיך לשלם בכל חודש סכום זעום שהיווה את דמי השכירות החודשיים. בתמורה הדייר המוגן זכה להגנה על זכויות מגוריו עד לסוף חייו (ראו: ע"א 3295/94 פרמינגר נ' מור, פ"ד נ(5) 111, 118 (1997) (להלן: עניין פרמינגר); רע"א 4664/06 צארום נ' פרלמוטר (טרם פורסם, 17.9.06) (להלן: עניין צארום)). ברבות הימים ושינוי העיתים נשתנו גם היסודות הכלכליים והחברתיים והתפיסות בהקשרם. במציאות החדשה התהפכו לא פעם היוצרות 'והדייר המוגן לא תמיד היה חסר כל הראוי להגנה ובעל הנכס לא תמיד היה הגביר שראוי לפגוע בקניינו לטובת הדייר' (עניין פרמינגר בעמ' 118). דומה כי קריסת הבסיס הרעיוני והתכליתי למוסד הדירות המוגנת, הובילה למגמת פרשנות מצמצמת של החוק ושל ההגנה שהוא מעניק (ראו למשל: עניין פרמינגר בעמ' 118; עניין צארום; ע"א 99/75 הימנותא בע"מ נ' בדיחי, פ"ד ל(2), 421, 425 (1976); רע"א 10343/05 'עמידר' - החברה הלאומית לשיכון ישראל בע"מ נ' נגה (טרם פורסם, 25.4.06)). הדיון בסוגיות המשפטיות שמעלה המבקש נכון שיעשה בראי השינויים החברתיים - כלכליים שאירעו בחברה ומגמת הצמצום שבאה בעקבותיהם, כאמור". כן ראו את פסק-דינו של כבוד השופט א' רובינשטיין בע"א 10308/06 רבקה שטוב נ' כונס הנכסים הרשמי (2009) בעניין דיירות מוגנת בעסק, בפסקה ל"ז ואת פסקי הדין הרבים המוזכרים שם. 11. נסיבות המקרה הנדון, ממחישות היטב את הפגיעה בזכות הקניינית של התובעות, בעלות הנכס. אין מחלוקת שמדבר בנכס במרכז העיר ירושלים המשמש לעסק המניב רווחים לבעל העסק, בעוד המושכר מניב פרוטות לבעליו. דמי השכירות שמשלם הנתבע הם בסך של כ-3,500 ₪ עבור כל שנה של שכירות; סכום אשר קרוב לוודאי נופל באופן ניכר ובעשרות אחוזים מזה שהיה משולם תמורת חודש שכירות, אילו הושכר בשכירות חופשית. ד. דיון בנושא עילת הפינוי (1) התנאים לקיומה של עילת הפינוי - "נזק ניכר במעשה זדון" 12. סעיף 131 בחוק הגנת הדייר, הקובע את העילות לפינויו של דייר מוגן, קובע בסעיף 131(3) את עילת הפינוי של "נזק ניכר במעשה זדון", המכונה גם עילה של עשיית שינוי מהותי בנכס, כלהלן: "המושכר ניזוק נזק ניכר במעשה זדון מצד הדייר, בין שעשה את המעשה בעצמו או על-ידי אחרים". על-פי הפסיקה הרבה שנדרשה לדון בעילה האמורה, עילת פינוי זו מתקיימת במקום שבו הדייר ערך שינוי מהותי בנכס ללא הסכמת בעליו. ההלכה בעניין עילה זו סוכמה בע"א (מחוזי ת"א) 3817/06 נזמיה מחמוד ראשיד אבו גוש נ' זכריא אבראהים חסין אבראהים (2008) (פסק הדין ניתן על-ידי כבוד השופט ק' ורדי, בהסכמת כבוד השופטים י' שנלר ור' לבהר-שרון), בפסקאות 8-7: "התנאי הראשון - 'נזק ניכר' תנאי זה פורש בפסיקה כשינוי רב כמות או רב איכות אשר נראה לעין ומוריד את ערכו (ע"א 116/66 חלקה 62 גוש 6946 בע"מ נ' זמל, פ"ד כ(4) 226 (להלן: 'פס"ד זמל') ע"א 774/80 ארסלאן נ' פאהום, פ"ד לה(3), 584 (להלן: 'פס"ד ארסלאן') רע"א 4740/02 אלעמד נ' אלבודרי (להלן: 'פס"ד אלעמד').  בפס"ד ארסלאן נקבע כי פעולות בניה במושכר הכוללות הריסת קירות ופתיחת פתחים לצורך הרחבה, גורמים לשינוי זהות המושכר ועולים כדי 'נזק ניכר' ובפס"ד אלעמד נקבע כי עבודות בנייה על גג המושכר מהוות גרימת 'נזק ניכר'. בעניינו, ברי כי עבודות הבנייה בחנות הביאו לשינוי ניכר ורחב היקף בחנות. בימ"ש קמא קבע כי עבודות הבנייה בחנות ובפרט פריצת הקיר החיצוני של החנות והנמכת הרצפה הינם בבחינת שינויים מהותיים במבנה החנות, המהווים נזק בלתי הפיך ויש בהם כדי להסב 'נזק ניכר' לחנות. קביעות אלה עומדות בקנה אחד עם פרשנות הפסיקה לתנאי 'נזק ניכר', והינן קביעות עובדתיות המבוססת על התרשמות בלתי אמצעית של בימ"ש קמא מעדויות הצדדים, עיון ובחינת חוות דעת המומחה מטעם המשיב ואף מביקור של בית המשפט במקום. משכך, איני מוצא לנכון להתערב בקביעה זו.  ... אין לפרש את המונח 'נזק' כהגדרתו המילונית, במובן של פגיעה או חבלה בנכס אלא כשינוי מהותי, כמותי ואיכותי בנכס, בהתאם לפרשנות הפסיקה המובאת לעיל. עילת הפינוי הנדונה, נועדה להגן על זכותו הקניינית של בעל הבית ולמנוע מהדייר לעשות במושכר כרצונו, ללא הסכמת הבעלים, גם אם נראה לו כי השינויים שהוכנסו על ידו הם לטובת בעל הבית והנכס. הדגש הוא על עצם עריכת השינוי המהותי במושכר, ללא הסכמת הבעלים, ואין נפקות לשאלה האם השינוי הטיב או השביח את הנכס (בר אופיר, עמ' 237). ... התנאי השני - 'מעשה זדון'   תנאי זה פורש בפסיקה כעריכת שינויים במושכר ללא הסכמת בעל הבית (ראה: בר אופיר, עמ' 91. ופסקי הדין בעניין זמל, ארסלאן ואלעמד המאוזכרים לעיל). הכוונה של גרימת נזק 'בזדון' אינה למצב נפשי ולכוונה של 'זדון' בגרימת הנזק, אלא שהנזק שנגרם באמצעות העבודות שנעשו, נעשה בצורה מודעת ובכוונה לבצע את אותן עבודות בנכס, ללא הסכמת בעל הבית". 13. כדי לקבוע שמתקיימת עילת הפינוי הנדונה, נבחן אם התקיימו שני התנאים שעל-פי הפסיקה דרושים לקיומה. התנאי הראשון, "נזק ניכר", שהוא כאמור, שינוי מהותי שעשה הדייר בנכס. לשם כך נבחן את השינויים שנעשו בנכס, ואם הם עולים לכדי שינוי מהותי. התנאי השני הוא שהשינוי המהותי נעשה "בזדון" שמשמעו כאמור, שהשינוי נעשה באופן מכוון וללא הסכמת בעל הנכס. כדי לקבוע אם תנאי זה התקיים, נידרש לבחון שני עניינים עובדתיים השנויים במחלוקת, שאלו הם: האחד, האם כטענת הנתבע, העבודות בוצעו כדי למנוע את המצב המסוכן שבו היה הנכס נתון בעקבות עבודות תשתית שבוצעו ברחוב אגריפס; השני, האם היה על הנתבע לקבל את הסכמת התובעות, בעלות הנכס, כדי לבצע את העבודות שבוצעו במושכר. אם התשובה לכך תהיה חיובית, כי אז נידרש לבחון אם הסכמה זו ניתנה או אם הנתבע הורשה לבצען בדרך אחרת. (2) התנאי הראשון - "נזק ניכר" 14. ככל שהדברים אמורים בתנאי הראשון הדרוש לקיומה של עילת הפינוי הנדונה, שעניינו "נזק ניכר", הרי שלאור השינויים שביצע הנתבע בנכס, כפי שנמצאו בביקור בו וכפי שפורט לעיל - שינויים שאין מחלוקת שנעשו בידי הנתבע - הרי שהמסקנה המתבקשת היא שתנאי זה התקיים. השינויים המהותיים הם כאמור, הריסת קיר הקשתות, הריסת הקשתות עצמן ופתיחת מעבר רחב בין שני חלקי הנכס. אלו ללא ספק עולים לכדי שינוי מהותי המהווה "נזק ניכר". כך גם אטימת הדלת בקיר האחורי שמנעה את הכניסה אל חלקו האחורי של הנכס ובניית קיר הבלוקים מעבר לקיר האחורי ומחוץ לנכס, מהווים שינוי מהותי בנכס. בנוסף לאלו, גם העובדה שהנתבע סיפח לעצמו את חלקו האחורי של הנכס, שלא היה חלק מהמושכר, מהווה אף היא שינוי מהותי במושכר. 15. בעניין סיפוח השטח האחורי של הנכס, יצוין כבר עתה, כי לא עלה בידי הנתבע לסתור את ראיות התובעות ואת טענותיהן, שלפיהן השטח שהושכר לנתבע הוא רק השטח הקדמי, ששטחו 27 מ"ר ושעבורו גם שילם ארנונה לעיריית ירושלים, בעוד שהוכח שהנתבע פלש אל החלק האחורי והשתמש גם בו ובסך הכול בשטח של כ-40 מ"ר. כך גם כל הרחבת המעבר בין שני שטחים אלו ושבירת הקשתות, תומכת בכך (ראו בין השאר, תעודת עובד הציבור של עיריית ירושלים, וכן חוות-דעת המומחה המודד מר מיכאל בטקילין ועדותו בעמ' 6). טענת התובעות היא שבשנת 1978 הושכר לתובע רק חלקו הקדמי של הנכס, החלק שהיה עד הקשתות ששטחו כאמור, כ-27 מ"ר. עובדה זו אף נתמכת בכך שבשנת 1996 נמדד המושכר לצרכי ארנונה ונקבע שזהו שטח החנות (תעודת עובד הציבור והתשריט של הנכס שבגינו שולמה ארנונה). בתשובות לשאלון, טען הנתבע כי שטח המושכר לא השתנה בכל השנים (ת/2 תשובה 11). למרות זאת לא הצליח הנתבע להסביר, הכיצד גדל השטח לשטח של 40 מ"ר כך שעל-פי התשריט של מדידת הנכס, עולה, שכיום הוא כולל שטח נוסף שאינו מופיע בתשריט של מדידת העירייה (ראו התשריט המצורף לתעודת עובד הציבור של העירייה, לעומת התשריט המצורף אל חוות-דעתו של המודד בטקילין). העובדה שקודם לכן לא נעשה שימוש בחלקו האחורי של הנכס, אף נתמכת בחוות-דעתו של המהנדס בן-בונאן מטעם התובעות (ראו שם, פסקה 7), שאף היא לא נסתרה בידי הנתבע. יש לזכור, שקודם לסיפוח החלק האחורי של הנכס אל החנות, הייתה דלת בקיר האחורי שאפשרה גישה אל אותו חלק מחלקו האחורי של הנכס. אולם הנתבע אטם את הדלת וחסם גישה זו. אפילו כטענת הנתבע, היה החלק האחורי "פרוץ", אין בכך כדי לשנות מכך שלא היווה חלק מהמושכר. הנתבע ניסה לתמוך את גרסתו שלפיה חלקו האחורי של הנכס היווה מאז ומתמיד חלק מהמושכר בשלל עדויות, לרבות עדותו שלו שנשמעה אחרונה, לאחר ששמע את שאר העדויות מטעמו, אך כל עלו לא היו אמינות ונסתרו מתוך העדויות עצמן. כך בין השאר, עדותה של אחותו של הנתבע, הגב' רחל ששון, שבלשון עדינה ניתן לומר עליה שהיא תמוהה ובוודאי שלא ניתן לבסס עליה דבר. הגב' ששון טענה שבמשך שלושים ושתיים שנים ביקרה בחנות שלוש פעמים בשבוע ואף סייעה לנתבע בהפעלת החנות, אך למרות זאת, לא ידעה להעיד דבר על חלקה האחורי של החנות. לטענתה, מעולם לא נכנסה לשם ולא ראתה מה יש שם (עמ' 35, שורה 27). כך גם לא ידעה אם הייתה שם תאורה ומה היה שם. גם לא היה בפיה מענה לשאלה המתבקשת, הכיצד יתכן שאינה יודעת מה היה בחלק האחורי של החנות, אם ביקרה בנכס בתדירות כה גבוהה במשך שלושים ושתיים שנים ואף עבדה שם (עמ' 36 שורות 8-1). המסקנה העולה היא שאכן לא ידעה מה היה באותו חלק, מהטעם הפשוט, שאותו חלק של הנכס לא היה חלק מהמושכר. כך גם עדותו של מר אברהם ששון, שהגם שהודגש עברו המקצועי - קצין במשטרה - כדי לתת נופך של אמינות לעדותו, קשה לומר שהקפיד לתת כיסוי לאותו "נופך". הגם שהעיד ששלושים שנה ביקר בחנות בתדירות גבוהה מאד, לא ידע לומר מה היה מאחורי הקיר (עמ' 33). כך גם הייתה עדותו של בעל עסק שכן, מר דוד סלע ממן, שחרף ביקוריו התכופים בנכס, לא ידע מה היה מעברו השני של הקיר (עמ' 32). הנתבע לא היה אמין בעיני לאורך כל עדותו. כך גם קבעתי לגבי תצהירו שתמך בבקשת הפסלות הראשונה (ראו שם). בעניין סיפוח השטח, ניכר היה שהוא בודה דברים מלבו במהלך עדותו ואחת הדוגמאות לכך היא, שבעוד שבתצהירו טען שחלק הנכס מאחורי הקשתות שימש תא הלבשה וכיוצא באלו, הרי שבעדותו נזכר פתאום, שגם היה שם מטבח (עמ' 40, שורות 21-19). דבר שאיש מלבדו לא ידע לספר עליו, גם לא אחותו רחל ששון שגם עבדה בחנות, ויש להניח שהייתה יודעת על קיומו של מטבח ובמיוחד במקום שמדובר בחנות קטנה. לא זו בלבד, אלא שבתצהירו אישר הנתבע שהחלק האחורי הושכר בעבר לדיירת, שנפטרה בשנות התשעים של המאה הקודמת (פסקה 9 בתצהירו). כך שדי בכך כדי להוכיח שהחלק האחורי של הנכס לא הושכר לו. אמנם הנתבע טען שלאחר פטירתה של אותה דיירת הורשה לדאוג לנכס כאילו היה שלו (שם, פסקה 11), אלא שאפילו היה הדבר אמת, אין בכך משום מתן הרשאה לנתבע לספח אל המושכר שטח שלא הושכר לו. בכל האמור יש כדי לתמוך בכך שהחלק האחורי לא הושכר לנתבע ולא נכלל במושכר. איש מעדיו של הנתבע לא ידע לומר מה היה מאחורי הקיר, מהטעם שלא היה שם דבר השייך לנתבע. רק בעקבות העבודות שביצע הנתבע, סיפח הוא אל החנות את השטח שהיה מאחורי קיר הקשתות שאותו הרס; שטח שכלל לא הושכר לו ושלא היה חלק מן המושכר. לפיכך, גם בסיפוח שטח שלא היה חלק מהמושכר, יש משום שינוי מהותי. באשר לטענת הנתבע כי בניית קיר הבלוקים מחוץ למבנה הנכס נועדה להרחיק מזיקים ומפגעים, שאותה ביקש לתמוך בעדותו של נציג המינהל הקהילתי, מר גדעון מזרחי, הרי שגם בכך אין כדי להעלות או להוריד. תהיה מטרת הבניה אשר תהיה, מדובר בבנייה המהווה שינוי מהותי בנכס, אשר כפי שיובהר להלן, לא ניתנה הסכמה לבנייתה. כך אפילו הנחנו שהייתה לכאורה, הצדקה לבנייתו. (3) התנאי השני - "בזדון" 16. משהגענו לכלל מסקנה שבנכס נעשה שינוי מהותי, העולה לכדי "נזק ניכר" כפי שפורש בפסיקה, נבחן את התנאי השני הדרוש לביסוסה של עילת הפינוי הנדונה. תנאי זה הוא כאמור, שהשינוי המהותי במושכר נעשה "בזדון" שמשמעו כאמור, שנעשה באופן מכוון וללא הסכמת בעל הנכס. לשם מתן תשובה לשאלה אם תנאי זה התקיים, נידרש כאמור, להכריע בשתי מחלוקות אלו: האחד, האם העבודות בוצעו כדי למנוע את המצב המסוכן שבו היה הנכס נתון בעקבות עבודות תשתית שבוצעו ברחוב אגריפס; השני, האם לשם ביצוע העבודות נדרשה הסכמת בעלות הנכס, והאם הסכמה זו ניתנה. מטרת ביצוע העבודות 17. טענת הנתבע היא שהעבודות שנעשו, שכאמור כללו את הריסת קיר הקשתות, נבעו מכך שבחלק זה נפערו סדקים גדולים, שגרמו להתפוררות מילוי התקרה ולנפילת עפר מהתקרה. לשם ביסוסה של טענה זו הוגשו תצהירו של המהנדס ד"ר דוד שטיינברג ומסמך בכתב-יד הנושא את הכותרת "חוות-דעת", שצורף אל תצהירו, אשר על-פי הנטען בו, נערך ביום 2.3.2010. מסמך קצר זה מפרט איך יש לחזק את הפתח שנוצר לאחר הריסת קיר הקשתות. יש לתת את הדעת לכך, שהגם שבתצהיר ובאותו מסמך כונה אותו קיר "קיר אמצעי" או "הקשתות", אותה תכנית אינה מתייחסת אל הקשתות, אלא רק אל חיזוק הפתח שנוצר לאחר הריסת הקשתות. בתצהירו של שטיינברג, אין כל התייחסות לדבר מעבר לאמור, ולכך שנטען כי המצב האמור אופייני לרחוב אגריפס וכי הגורמים לכך הם העובדה שמדובר בנכס ישן "וכן תרמו לכך עבודות התשתית שבוצעו לרחוב אגריפס ולעובדת היותו רחוב סואן משך רוב שעות היום דבר הגורם לזעזועים ולתזוזות של הנכסים במקום" (שם, פסקה 6). אין מחלוקת שהתצהיר והמסמך שצורף אינם מהווים חוות-דעת של מומחה, ואינם ערוכים כך. 18. מכל מקום, לאחר שבחנתי את תצהירו של שטיינברג, את המסמך שצורף אליו ומנגד, את חוות-דעתו של המהנדס בן-בונאן מטעם התובעות ואת עדותו, הגעתי לכלל מסקנה, כי לא רק שחוות-דעתו של בן-בונאן משכנעת, אלא שבכל מקרה לא ניתן להסתמך על דבר מדבריו של שטייבנרג. כל זאת לא רק כאמור, בהיעדר חוות-דעה ערוכה כדין מטעמו, אלא מטעמים רבים נוספים, שאלו עיקריהם: ראשית, בעוד שבמסמך שלכאורה נערך בזמן אמת נאמר שישנה "התפוררות מילוי ועפר של קשתות", ולא הוזכר כלל שישנם סדקים, בתצהיר נאמר כאמור, שישנם סדקים. חזקה על שטיינברג שאילו היו סדקים, הדבר היה נכתב בזמן אמת וגם היה נאמר כיצד יש לטפל בכך. שנית, במסמך נאמר שיש "למנוע סכנה" ובתצהיר כבר הפך המבנה למבנה העומד בהגדרה של "מבנה מסוכן". לא רק שברור שזו הפרזה, אלא שאם אמנם כך, אזי חזקה על שטיינברג שהיה מטפל בכך בהתאם להוראות חוק עזר לירושלים (מבנים מסוכנים), התשמ"א-1980, לרבות פיקוח הנדסי על העבודות ואישור מהנדס על הסרת הסכנה. כך במיוחד לאור העובדה ששטיינברג העיד על עצמו שעבד שנים רבות בתפקיד מהנדס במחלקת מבנים מסוכנים בעיריית ירושלים. שלישית, בתצהיר טען שטיינברג שהעמוד שהיה בין הקשתות הוא "מקום שהוא קיר תמך מרכזי לכל הנכס" (בפסקה 8), בעוד שלא הייתה מחלוקת כי דובר בעמוד אבנים שהיה מלא בחול. בנוסף לכך, בעדותו, לא דבק בכך שמקור הסכנה היה בקשתות, אלא טען שהסדקים היו בתקרה. דבר שכזכור, לא בא זכרו במסמך שבו הוראות כיצד יש להסיר את הסכנה (עמ' 30 שורות 26-22), ואותו קיר תמך תואר רק כ"קיר של 30-20 ס"מ (שם, שורות 11-10). רביעית, מעיון במסמך ומכך ששטיינברג התקשה לתאר את מה שראה כשהגיע אל המקום, ספק אם אמנם ראה את "הסכנה" שעליה העיד, קודם להריסת הקשתות. הרושם הוא, ששטיינברג, שהתקשה לתאר את המקום בהגיעו, רק נקרא לייעץ כיצד לחזק את המשקוף הרחב לאחר שהקשתות כבר נהרסו. תחילה אמר שהיו רק "שתי קשתות קטנות וביניהם היה סדק ועפר מתפורר למטה" (שם, שורה 6). בהמשך, תיאור הקיר האמור שבין הקשתות (שם, שורות 11-10) ורק לאחר מכן נזכר שגם הייתה בקשתות "דלת וחלון פתוח" (שם, שורות 14-13), בעוד שלא הייתה מחלוקת שלא היה חלון פתוח. עובדה זו אף נתמכת כאמור בכך, שההוראות במסמך לא כללו הוראות הריסה, אלא רק הוראות לחיזוק של המצב לאחר ההריסה. חמישית, בעדותו הסביר שטיינברג כי מים עשויים לגרום לסדקים (שם, שורה 24), וניכר שרק לאחר מכן נזכר שעליו להעיד שהחלפת התשתיות ברחוב, היא גרמה לכך (שם שורות 29-28). לכל אלו יש להוסיף, שחוות-דעתו המקצועית והמשכנעת של המהנדס בן-בונאן מטעם התובעות, אף הפריכה את טענותיו של שטיינברג והתיישבה יותר עם ההיגיון ועם השכל הישר. כך בין השאר הסביר בן-בונאן, כי אפילו היו סדקים, הם ניתנים לתיקון כל עוד אינם מגיעים עד התקרה, ולא הוכח כי היו סדקים בתקרה, להפך, הוא סתר טענה זו (עמ' 7 שורות 18-16). כן העיד, כי אילו אמנם היו סדקים ואילו אמנם נגרמו בשל עבודות התשתית שבוצעו ברחוב אגריפס, היו הסדקים נפערים בקיר החיצוני הקרוב אל הכביש, ולא בקיר פנימי ומרוחק (שם, שורות 12-7). מכל מקום, כפי שהסביר באופן מקצועי ומשכנע, אפילו היו סדקים כנטען - דבר שכאמור, לא הוכח - אין הדבר מצריך הריסת קירות, בעוד ישנן דרכים אחרות לתיקונם (עמ' 10 שורות 11-7). עוד נוסיף, כי ככל שנטען כי עדיין ישנם סדקים, הרי שהסברו של המהנדס בן-בונאן כי הדבר נוצר דווקא מהעבודות שביצע הנתבע, אף מתקבל יותר על הדעת (עמ' 9 שורה 23). 19. נמצא אפוא, כי לא עלה בידי הנתבע להוכיח שאמנם הייתה סכנה למבנה וכי הסכנה הצריכה את העבודות שביצע. גם ממילא שלא עלה בידו להראות, כי היה צורך לבצען בדחיפות. לא זו בלבד, אלא שחרף טענותיו של הנתבע כי עבודות תשתית שבוצעו ברחוב אגריפס גרמו למצב של סכנה למבנה, הוא לא הביא כל ראייה באשר לסמיכות הזמנים בין ביצוע אותן עבודות ברחוב לבין הסכנה למבנה שלטענתו, נגרמה בשל אותן עבודות ברחוב. כשנשאל הנתבע בשאלון, מתי הבחין בנזקים במושכר, השיב "כשהחלו עבודות התשתית באגריפס" (ת/2 תשובה 2). בעדותו סתר את עצמו בכך שטען, שהיה זה במהלך השנה שלאחר שהסתיימו העבודות" (עמ' 39 שורה 24). כך או אחרת, בעוד שהעבודות במושכר בוצעו בחודש מרץ 2010, לא הובאה כל ראייה למועד שבו בוצעו עבודות התשתית ברחוב אגריפס, כך שגם בדרך זו לא עלה בידי הנתבע להוכיח קשר בין השניים. 20. מכאן שלא עלה בידי הנתבע להוכיח שאמנם נגרם נזק למושכר שחייב את ביצוע העבודות שביצע, לא עלה בידו להוכיח שכטענתו, נזק זה נגרם מעבודות התשתית שבוצעו ברחוב אגריפס. גם לא עלה בידו להוכיח שהמושכר היה במצב מסוכן ושהעבודות היו דרושות להסרת הסכנה, ואף לא הוכיח כי היה צורך לבצען בדחיפות. אפילו היה מוכיח כל אלו - וכאמור, לא עלה בידו להוכיח זאת - הרי שהנתבע כלל לא הוכיח שלשם הסרת הנזק או הסכנה הנטענים היה צורך דווקא בעבודות שבוצעו, וכי לא ניתן היה להסיר את הסכנה הנטענת - שלא הוכח כי הייתה - בדרך שפגיעתה בנכס פחותה או באופן שלא היה משנה את הנכס שינוי מהותי. לא רק שהנתבע לא הוכיח כל אלו, אלא שטענותיו האמורות של הנתבע נסתרו. במיוחד נסתרה טענתו שהעבודות שביצע היו דרושות להסרת הסכנה שלקיומה טען, בכך שהוכח על-ידי התובעות, שאפילו הייתה סכנת התפוררות של הקשתות, ניתן היה לתקן זאת מבלי להרוס כליל את כל קיר הקשתות. דרך תיקון מתקבלת יותר על הדעת, היא זו שעליה העיד המהנדס בן-בונאן, שאותה היה ניתן לבצע מבלי להרוס את קיר הקשתות (עמ' 10 שורות 11-7). כאמור שם "... זה כמו שאני משווה את זה למישהו מצונן ועושים לו ניתוח בטן. הוא היה יכול לפתור את הבעיה רק עם התמיכות וזה היה פותר את כל הבעיה" (שם). הרשאה לבצע את העבודות 21. טענתו העיקרית של הנתבע היא, שניסה לקבל הרשאה לביצוע העבודות, אך ניסיונו לא צלח וכי בשל הצורך הדחוף בביצוען של העבודות לשם הסרת הסכנה, העבודות בוצעו מבלי שקיבל את ההרשאה שאותה ניסה להשיג. טענה נוספת של הנתבע, שנטענה בהרחבה בסיכומי טענותיו, היא כי מאחר שהסכם השכירות לא הוגש, לא עלה בידי התובעות להוכיח שביצוע העבדות מבלי שניתנה הסכמת התובעות, מהווה הפרה של הסכם השכירות. 22. באשר לקבלת הרשאה לביצוע העבודות, טען הנתבע כי המנוח מר יחזקאל בקשי ז"ל, שהיה בעל הנכס עד פטירתו וכך גם קרוב משפחה בשם נַוִוי כדורי, הם שהרשו לו לבצע עבודות בנכס. עוד טען, כי משנודע לו על הסכנה לנכס לאחר שקיבל את חוות-דעתו של שטיינברג, הוא פנה אל בית המרקחת שבו עובדת התובעת 1, כדי לשוחח עמה. שם ניתן לו מספר טלפון של אותו נווי, אך ניסיונו לאתרו לא צלח. לפיכך החליט על דעת עצמו לבצע את העבודות. ראשית לכל, עצם פניית הנתבע כדי לקבל את הסכמת הנתבעת 1, או את הסכמתו של נווי, שעמו עמד בקשר במשך כל השנים בקשר לנכס, מלמדים שהנתבע ידע גם ידע היטב, שעליו לקבל הסכמה לביצוע העבודות. לפיכך, די בכך כדי לסתור את טענותיו כי לא הוכח שדרושה הסכמה כדי לבצען. שנית, כבר הוכח שלא הייתה כל דחיפות בביצוע העבודות, כך שראוי היה שהנתבע יעשה מאמץ אמיתי לאיתור הנתבעות, בעלות הנכס. זאת במיוחס בשים לב לכך שהנתבעת 1 עובדת בבית מרקחת המצוי בקרבת המושכר, במרחק שלא הייתה מחלוקת כי אינו עולה על כ-500 מטר. הנתבע גם לא שלח מכתב, לא השאיר הודעה כתובה לנתבעת 1 ואף לא פנה אל בית הדין לשכירות בבקשה שיתיר לו לבצע את העבודות. בכל אלו יש כדי להעיד שהנתבע ידע שדרושה לו הסכמתן של בעלות הנכס וכי לא ניסה - או שמא לא רצה - לקבלה. זאת ועוד, אפילו היינו אומרים שהנתבע פעל במהירות להסרת סכנה - ואיננו אומרים זאת - לא ברור מה היה דחוף בבניית קיר הבטון החיצוני, שנועד לאפשר הגדלה של שטח החנות ושגם לשם בנייתו לא ביקש, וממילא שלא קיבל, את הסכמת בעלות הנכס. עבודות אלו כזכור, הופסקו רק בעקבות התערבות המשטרה (עמ' 42 שורות 21-14). עוד נוסיף כי הנתבע לא הוכיח בשום דרך, שאי-פעם הורשה לבצע עבודות בנכס מעבר לתיקונים קלים, ומנגד אף הוכח שאילו פנה אל התובעות, היה הנזק במושכר שלקיומו טען, מתוקן. כך עלה מעדותו של ציון בקשי, שהעיד כי בעת שדייר מוגן המחזיק בנכס שבבעלותו פנה בעניין נזק כלשהו למושכר, הדבר מיד תוקן (עמ' 22 שורות 19 עד 30). 23. הנתבע ביקש להיבנות מהיעדרו של הסכם השכירות ואף הביא שורה של פסקי-דין שעליהם ביסס את טענתו, כי לא ניתן להוכיח הפרה של הסכם שכירות מבלי שהוכח תוכנו. אין מחלוקת שהתובעות לא צירפו לתביעתן את הסכם השכירות וכי זה לא הוגש במהלך שמיעת הראיות. טענתן היא שלאחר פטירת מר בקשי ז"ל, לא אותרו ההסכם ומסמכים נוספים שאותם החזיק. עם זאת, אין בהיעדרו של הסכם השכירות בענייננו, כדי לסייע לנתבע. במקום שבו הסכם אבד ואינו בנמצא, הרי שניתן להוכיח את תוכנו בראיות בעל-פה לאור כלל הראיה הטובה (ראו לעניין הוכחת תוכנו של הסכם שאבד באמצעות עדויות בעל-פה בע"א 495/82 עמל הנגב בע"מ נ' ניסים מזור, פ"ד לט(3) 74 (1985)). בענייננו, לאחר שמיעת ראיות הצדדים שוכנעתי שתוכנו של ההסכם בעניין הרלוונטי הוכח, ולמעשה כלל לא היה שנוי במחלוקת. ראשית, כאמור, הנתבע היה מודע לצורך בקבלת הסכמת בעלות הנכס כדי לבצע את העבודות, שהרי טען שניסה לקבלה. אילו סבר שבהתאם להסכם השכירות הסכמתן אינה דרושה, לא היה הנתבע טוען שניסה לקבלה. כך שבפועל, הנתבע לא חלק על כך שדרושה הסכמת בעלות המושכר כדי לבצע בו שינויים מהותיים. שנית, הנתבע עצמו לא טען שהסכם השכירות פטר אותו מהצורך בקבלת הסכמה לביצוע העבודות, ואף לא טען שהורשה לבצע שינויים מהותיים במושכר. בנסיבות אלו, ניסיונו להיבנות מכך שאין ברשות התובעות את הסכם השכירות, וכל זאת עוד מבלי שטען שגם לו אין את ההסכם, אינו יכול לסייע לו. עוד נוסיף, כי משלא עלה בידי הנתבע להוכיח - מעבר לאמירות ריקות ולא מבוססות - כי לכאורה, הורשה לבצע שינויים מהותיים בנכס מבלי לקבל רשות ספציפית לעשות כן, הדעת נותנת שלא הורשה לעשות כן. עדות הנתבע בעניין זה מבקשת להסתמך על דברים שלכאורה אמר אדם שנפטר (יחזקאל בקשי ז"ל), על דברים שלכאורה אמר אדם שבשל גילו המבוגר ומצבו המנטלי אינו יכול להעיד (נווי כדורי), ועל חוסר היגיון. בנסיבות אלו, אין לקבל את טענותיו של הנתבע ואין הוא יכול להיבנות מהיעדרו של הסכם השכירות, אשר חזקה על ההסכם שבהיעדר ראייה המוכיחה אחרת, עולה בקנה אחד עם הוראות חוק הגנת הדייר, הקובע את עילות הפינוי. כדי לטעון שחרף עילות הפינוי הקבועות בחוק, התיר הסכם השכירות חריגה מהן ואף התיר עשיית שינויים מהותיים במושכר ללא הסכמת בעליו, היה על הנתבע להוכיח זאת באופן פוזיטיבי, ולא די בניצול היעדרו של הסכם השכירות. 24. המסקנה בעניין זה היא שהנתבע ידע שעליו לקבל את הסכמת בעלות הנכס לשם ביצוע השינויים המהותיים במושכר, וכי מטעם זה יצר מצג שניסה לקבלה, בעוד שבפועל לא עשה מאמץ אמיתי וסביר לקבלה. לפיכך, משלא ניסה לקבל את הסכמת בעלות הנכס, ממילא שזו לא ניתנה לו. בכך מתקיים התנאי השני, שלפיו השינויים המהותיים בנכס נעשו ללא הסכמת בעלות הנכס. ה. סעד מן הצדק 25. טענתו החלופית של הנתבע היא, שגם אם מתקיימת עילת פינוי, הוא זכאי לסעד מן הצדק בהתאם להוראת סעיף 132(א) בחוק הגנת הדייר, הקובעת כי "על אף קיומה של עילת פינוי רשאי בית המשפט לסרב לתת פסק-דין של פינוי אם שוכנע שבנסיבות העניין לא יהיה זה צודק לתת". 26. כשם שהמדיניות העקבית בעניין דיירות מוגנת היא כי יש לפרש בצמצום את הוראות החוק המגנות על זכות הדיירות המוגנת ולהעדיף את זכותו הקניינית של בעל הנכס, כך גם המדיניות העקבית היא, שסעד מן הצדק יינתן רק במקרים חריגים מאד ובנסיבות מיוחדות ונדירות. לא רק שהנסיבות שבהן ניתן סעד מן הצדק נדירות ולא רק שניתן במקרים חריגים ונדירים, אלא שבמקום שהמושכר משמש לעסק, להבדיל ממושכר המשמש קורת גג למגורים, המקרים נדירים עוד יותר. כך למשל קבע כבוד השופט א' רובינשטיין ברע"א 8334/07 דאלי (מיסודה של אבנעל) בע"מ נ' גיורא בירמן (2007), בעניין מדיניות בית המשפט העליון להמעיט ולצמצם במתן סעד מן הצדק במקום שבו ישנה עילה לפינוי דייר מוגן (בפסקה ו(1)): "אשר להגנה מן הצדק, אכן סעיף 132(א) לחוק הגנת הדייר מאפשר לבית המשפט לסרב לתת צו פינוי, על אף קיומה של עילה לכך, אם שוכנע שבנסיבות העניין לא יהיה צודק לתתו. בית משפט זה אף הנחה כי יש להעניק את הסעד בצמצום, על מנת שלא יהא היוצא מן הכלל שנקבע בסעיף הופך להיות הכלל (ע"א 5/79 זהבה רייכמן נ' כתריאל רוזנבלום, פ"ד לד(2), 208 (1979)); סעד זה נתפס כ'תרופה יוצאת דופן, שפניה בעיקר אל הנסיבות האישיות של הנוגע בדבר, ואשר באה לאפשר התחשבות מיוחדת במצבים קשים היכולים לנבוע מן היישום הפורמלי  והאוטומטי של הדין...', כדברי הנשיא שמגר ברע"א 4740/92 אדלר נ' חן (לא פורסם). עסקינן בנושא של צדק, ומבלי שנידרש לפרטיו העיוניים של מושג זה ובמסורת, ברי כי כדי שהגנה זו תופעל בגדרי הגנת הדייר יש צורך ככלל בנסיבות זועקות, ואין כאן מקום להאריך". אם כך בדרך כלל, אזי על אחת כמה וכמה במקום שבו מדובר בבית עסק. במקרה זה, אף יצומצם עוד יותר הסעד של הגנה מן הצדק, אשר גם כך ניתן כאמור, בצמצום רב. ראו בעניין זה את דברי כבוד השופט א' רובינשטיין בעניין רע"א 4135/06 רות פויידגר נ' שרה אשכנזי (2007), בפסקה י"ב: "זאת ועוד, בפרשה דומה ציינתי, כי המדיניות שעניינה צמצום והגבלת חוק הגנת הדייר ראויה היא, ויש מקום לפרשנות מצמצמת של הגנה זו, שכן הנסיבות השתנו ונראה ש'הדיור המוגן הוא תופעה בת זמנים עברו, והדעת נותנת כי תלך ותחלוף מן העולם' (ראו: רע"א 4664/06 יוסף צארום נ' יהודה פרלמוטר (טרם פורסם); 5727/04 בן עמי נ' ברסלב (טרם פורסם); ראו גם רע"א 10343/05 'עמידר' - החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ נ' נגה משה (טרם פורסם)). כך במיוחד שעה שהמדובר בבתי עסק, וכבר ציין הנשיא שמגר בע"א 813/88 אסטבליסמנט נהל נ' בצרי, פ"ד מה(4) 1, 4 'כי כוונת המחוקק וההיסטוריה החקיקתית מצביעות על מגמה לצמצם את סוגי בתי העסק, אשר דייריהם נהנים מתשלום שכר דירה מוגבל' (ראו גם דברי השופט שטראוס בתיק ש' (י-ם) 157/01 קוקיא נ' מאיר (לא פורסם)).              בהקשר זה נזדמן לי לומר: 'התכלית שעמדה בבסיסו של חוק הגנת הדייר הייתה מתן הגנה לשוכר דירה הנעדר קורת גג אחרת וחסר אמצעים להשיג כזו. מלכתחילה במישור הערכי יש הבדל בין דירת מגורים לעסק, מבלי לפגוע בצרכי פרנסה. בחלוף השנים השתנתה המציאות הכלכלית והחברתית ...". (רע"א 7836/06 חאבני (הללי) נ' אטבליסמנט ניהול (טרם פורסם))" (ההדגשות אינן במקור). 27. על רקע מדיניות זו, שלפיה סעד מן הצדק יוענק רק במקרים נדירים, יש לבחון אם יש מקום להענקתו בענייננו. כפי שנקבע בע"א 419/73 רמת חולון בע"מ נ' ציון בנימיני, פ"ד כח(2) 549 (1974), בפסק-דינו של כבוד השופט קיסטר (בעמ' 555), בעת מתן סעד מן הצדק יש לבחון ארבעה אלו: טיב המושכר, מהות ההפרה, התנהגותו של הדייר והתנהגותם של המשכירים. ארבעה אלו מובילים, כפי שנבהיר עתה, כי בנסיבות העניין אין מקום להענקת סעד מן הצדק. טיב המושכר 28. בענייננו המושכר הוא נכס המשמש לעסק. בעניין זה כבר נקבע בעבר כאמור לעיל, כי במקום שבמדובר בעסק, מחמירים יותר עם הדייר ורק במקרים נדירים וחריגים יינתן סעד מן הצדק. ראו למשל, נוסף על פסקי הדין שכבר הוזכרו, את פסק-דינה של כבוד המשנה לנשיא בית המשפט העליון מ' בן-פורת בע"א 87/83 ארי"צ בע"מ נ' זלדה ביירלס, פ"ד לח(2) 159 (1984). השאלה היחידה שנדונה בערעור באותו עניין הייתה, אם חרף עילות הפינוי היה מקום למתן סעד מן הצדק. בדחותו את הערעור קבע בית המשפט בין השאר כך (בפסקה 3(ד), וכן ראו גם את פסקי-הדין הרבים הנזכרים שם, הקובעים כאמור): "אין לשכוח, שהמדובר אינו בדייר של בית מגורים, ששימש לו קורת גג, אלא בבית-עסק. הלכה פסוקה היא, כי בתי המשפט מחמירים יותר עם זה האחרון ... לפנינו איפוא הלכה פסוקה רבת שנים ומושרשת היטב, לפיה מחמירים בתי המשפט עם דייר של בית-עסק ונוהגים כלפיו בסלחנות פחותה מאשר כלפי דייר של בית מגורים". 29. בנסיבות אלו, בהיעדר טעמים מיוחדים ולאור המבחנים הנוספים שעליהם נעמוד עתה, שיקול זה של טיב המושכר המשמש לעסק, מצדיק להימנע ממתן סעד מן הצדק לנתבע. כך במיוחד במקום שאף לא הוכח כי העסק הוא מקור פרנסתו היחיד של הנתבע. ראו בעניין זה גם את פסק-דינו של כבוד השופט נ' הנדל ברע"א 9134/10 אהרון נעים נ' בתיה ניסן (2011), בפסקה 3: "באשר לטענת סעד מן הצדק הודגש כי על פי הפסיקה יש להבחין בין בית עסק לבית מגורים, כאשר בבית מגורים ינהגו עם הדייר ביתר סלחנות במקרה של הפרת הסכם. נקבע גם מבחינה עובדתית כי הנכס אינו מקור פרנסה עבור המבקש". 30. נראה שהנתבע מודע למדיניות בתי המשפט שלפיה כאמור, נדירים המקרים שבהם יינתן סעד מן הצדק במקום שבו המושכר בדיירות מוגנת משמש לעסק. לפיכך כדי להצדיק את טענתו כי במקרה הנדון יש להעניק לנתבע סעד זה, הפנה אל פסק הדין בע"א (מחוזי ירושלים) 36209-04-11 רמי לוי נ' יפה מרקוביץ (2011) (ניתן על-ידי כבוד השופטים ג' כנפי-שטייניץ, י' מרזל וא' רומנוב). נסיבות המקרה באותו עניין שונות בתכלית מנסיבות המקרה הנדון, ואיני סבורה שיש מקום ללמוד מאותו עניין לענייננו. באותו עניין דובר באי תשלום דמי שכירות בפעם הראשונה לאחר עשרות שנות שכירות, אשר נבעה משגגה. בעלי הנכס לא פנו בהתראה קודם שהגישו את תביעת הפינוי, ועוד בטרם הוגש כתב הגנה שולמו דמי השכירות. בית המשפט קבע כי דובר בהפרה שלא הסבה נזק ממשי, ובכל מקרה ניתנת לתיקון בפיצוי כספי, ואומנם הסעד מן הצדק הותנה בתשלום סך של 70,000 ₪ (שם, פסקאות 7-6). עניין זה שונה לחלוטין מהמקרה הנדון, שבו נעשו שינויים מהותיים בנכס, באופן שאינו ניתן לתיקון והנתבע אף לא הראה כי ניסה לתקן את הדברים או להחזיר את המצב לקדמותו. לפיכך אין ללמוד מעניין לוי לענייננו. מהות ההפרה 31. כפי שעמדנו על כך לעיל, עבודות הבנייה שביצע הנתבע במושכר היו נרחבות ומקיפות. הן הביאו לשינוי ניכר במושכר, בין השאר בהריסת קיר שעוביו כמטר והריסת קשתות שהיו בקיר. הנתבע גם הרחיב את שטח המושכר שלא כדין, ביטל דלת בקיר האחורי ואף פעל להרחבת שטח המושכר עוד מעבר לכך. אלמלא הביא מר ציון בקשי להפסקת העבודות בחלק זה של הנכס, לא מן הנמנע שהיה הנתבע משלים אותן. בכל אלו ובייחוד בהריסת קיר הקשתות האמצעי, שאף נטען שהיה מבנה לשימור (הגם שלא הוכח שהוכרז ככזה), גרם הנתבע נזק בלתי הפיך לנכס, מבלי שעלה בידו להוכיח שהייתה הצדקה להריסתו או לכל אותן עבודות שביצע במושכר. בנסיבות אלו, אין הצדקה להעניק לנתבע סעד מן הצדק. 32. הנתבע ביקש להסתמך על מספר פסקי-דין כדי לתמוך את טענתו שיש בנסיבות העניין הצדקה להעניק לו סעד מן הצדק, אלא שבחינת אותם פסקי-דין מעלה כי אין מקום ללמוד מהם לעניינינו לאור השונות המהותית בין המקרים. בע"א (מחוזי תל-אביב) 38992-04-11 אבשלום נג'י נ' ט.ד.י (עיצוב טקסטיל בינלאומי בע"מ) (2012), שאף אושר לאחרונה בבית המשפט העליון (פסק-דינו של כבוד השופט י' דנציגר ברע"א 5071/12 ט.ד.י (עיצוב טקסטיל בינלאומי בע"מ) נ' אבשלום נג'י, מיום 24.7.2012), דובר אמנם בעילה של עריכת שינויים מהותיים בנכס. עם זאת, באותו מקרה ניתן סעד מן הצדק לאור העובדה שדובר בדירת מגורים - ולא במושכר ששימש לעסק - של דייר מוגן שהוא אדם מבוגר וערירי המשתכר מקצבת הביטוח הלאומי. בנסיבות אלו, ניתן סעד מן הצדק, שהותנה בהשבת המצב לקדמותו ובכך שהדייר ישלם לבעל הנכס פיצוי בסך של 50,000 ₪. מאותו טעם, גם רע"א 1406/10 מודרן בילדינגס הולדינגס נ' יהודה לנקרי (2010) אינו רלוונטי לענייננו. בעניין זה ניתן סעד מן הצדק שאושר בבית המשפט המחוזי ובקשת רשות הערעור נדחתה (על-ידי כבוד השופט א' רובינשטיין), מאחר שדובר בדירת מגורים קטנה ששימשה למגורי משפחה מעוטת יכולת המגדלת שלושה ילדים קטנים. בית המשפט גם הוסיף, כי דובר בבניין ישן ומט ליפול שהבעלים לא השקיעו בהחזקתו, בעוד שהשינויים נעשו בתוך הדירה והשביחו אותה. גם באותו עניין הותנה הסעד מן הצדק בתשלום פיצוי בסכום משמעותי, בסך של 75,000 ₪. לבסוף, גם עניין ת"א (נתניה) 4185/05 סוזט אטל נ' ארנון כהן (2009) (פסק-דינה של כבוד השופטת א' רבינוביץ-ברון), אינו יכול ללמד לענייננו. כאמור שם, בפסקה 18 שמתוכה ציטט הנתבע, בית המשפט העניק סעד מן הצדק בין השאר מאחר ששוכנע כי "אין המדובר במקרה בו הנתבע 1 בנה תוספות חיצוניות למושכר כפי שקרה בחלק מהמקרים בפסיקה שבהם סירב בית המשפט ליתן סעד מן הצדק". גם בכך שונה אותו מקרה מענייננו, שכן כפי שהובא לעיל, הנתבע בענייננו בנה גם תוספות חיצוניות למושכר מתוך ניסיון להרחיב את שטחו על חשבון שטחים שאותם לא שכר ולא שילם תמורת שכירתם. הנתבע אף בנה קיר מחוץ לשטח המבנה כולו, כדי להגדיל את המושכר מעבר לשטח המבנה עצמו. התנהגות הדייר 33. כפי שנאמר בעניין אבו-גוש נ' אברהים שהובא לעיל (בפסקה 14) "בית המשפט מקפיד עם הדייר במיוחד כאשר ההפרה מלווה במעשים בלתי הוגנים, בין במעשה ההפרה ובין בניהול המשפט". שני טעמים אלו מצדיקים גם בענייננו שלא להעניק לנתבע סעד מן הצדק. 34. התנהלותו של הנתבע בעת בניית השינויים במושכר נעשתה בחוסר תום-לב ובניסיון לייצר סיבות שלא היו כדי להצדיק את הבנייה שבנה. הנתבע ידע שעליו לקבל את הסכמת בעלי הנכס, שהרי אלמלא כן לא היה מנסה להשיגה, אך באופן אמיתי לא ניסה לקבל הסכמה זו ולא התאמץ לקבלה. מקום העסק מצוי במרחק הליכה (כ-500 מטר) ממקום עבודתה של התובעת 1 והנתבע ידע זאת. למרות זאת לטענתו, ביקר שם פעם אחת ולא עשה כל מאמץ אמיתי כדי להודיע על כוונתו לבצע את העבודות והשינויים במושכר ולא טרח להגיע לשם פעם נוספת כדי לקבל את הסכמתה. בנוסף לכך, הנתבע הציג מצג כאילו עשה את העבודות כדי למנוע סכנה לנכס, בעוד שלא עלה בידיו להוכיח שנשקפה לנכס סכנה כלשהי או שהיה צורך בעבודות שביצע כדי למנוע את הסכנה. אפילו היה מוכיח שנשקפה סכנה לנכס, הרי שלא הוכיח שהעבודות שבוצעו הן אלו שהיו דרושות למניעת הסכנה, וכי לא ניתן היה למנוע את הסכנה שלקיומה טען - ושלא הוכחה - בדרך שלא תסב נזק כה משמעותי לנכס. זאת ועוד, אפילו היה מוכיח זאת, אין בכך כדי להסביר את העובדה שהנתבע הרחיב את שטח המושכר לשטח שלא הושכר לו ואף ביקש להוסיף ולהגדילו מעבר לכך. 35. בדומה, גם התנהלות הנתבע בהבאת ראיותיו לוקה בחוסר הגינות. הנתבע הביא עדים שביקשו להעיד כאילו השטח האחורי של הנכס היה מאז ומעולם חלק מהמושכר. אלא שכמפורט לעיל, אותם עדים שהעידו על ביקורים תכופים בנכס רחוקים היו מלהיות עדים מהימנים. לא רק שהדבר ניכר באופן שבו העידו ובהתחמקויותיהם מתשובות לשאלות פשוטות, אלא שהעובדה שלא ידעו לספר מה היה בחלק האחורי של הנכס היוותה ראייה משכנעת נוספת לכך שחלק זה אכן לא היה מעולם חלק מהחנות. בנסיבות אלו וכאמור שם (בעניין אבו גוש נ' אברהים, בפסקה 15) "טענות הגנה להן טוען הדייר ושהתבדו במהלך המשפט, מהוות שיקול נוסף שלא להעניק לדייר סעד מן הצדק". ראו גם את דברי בית המשפט בעניין ע"א 774/80 בדאווי ארסלאן נ' דעד פאהום, פ"ד לה(3), 584 (1981), שניתן על-ידי כבוד השופט מ' כהן, היפים לענייננו. גם באותו עניין דובר במושכר בדיירות מוגנת ששימש לעסק, והדייר עשה בו שינויים מהותיים מבלי לקבל את רשות בעל המושכר וגם שם התבדו טענות ההגנה של הדייר במהלך המשפט. כך נאמר שם בעניין דחיית הבקשה להעניק סעד מן הצדק (לפי סעיף 37 בחוק הגנת הדייר בנוסחו הקודם) (בפסקאות 6-5): "בנסיבות המקרה הזה אין צורך להתעכב ולדון עקרונית ובהרחבה בשאלה, מתי - אם בכלל - ובאילו נסיבות, ראוי להביא בחשבון נגד דייר, המבקש סעד מן הצדק, את טענות ההגנה, שטען ושנתבדו, משום שהמקרה זועק בלאו הכי לסירוב ליתן הסעד. די לומר בעניין זה, שהיו מקרים, בהם הצטרף שיקול זה של טענת סרק לשיקולים אחרים, שהכריעו את הכף נגד מתן הסעד (ראה: ע"א 497/59 [פרנק נ' לנגברג, פ"ד יד 1441 (1960)], בעמ' 1448). בע"א 11/63 [רייב נ' לוי ואח', פ"ד יז 1311 (1963)], בעמ' 1317, נקבע: '... גם לאחר שהוגשה התביעה נגדם, הם לא מצאו לנכון לחזור בהם מסורם. התנהגות זו מצד הנתבעים מראה בעליל על הפרות מחושבות ומכוונות וזלזול גמור כלפי התובע וכלפי ההתחייבויות שהם נטלו על עצמם בחוזה-השכירות. נדמה לי, שלא לדיירים כגון אלה נועד הסעד-מן-הצדק שבסעיף 37 של החוק'. בע"א 255/57 [בוקי (שמוקלרמן) ואח' נ' דיאמנד (בלאדר), פ"ד יג 1009 (1959)], בעמ' 1014-1013, נאמר: 'סעד שביושר כנגד עילת פינוי המבוססת על-פי החוק אינו ניתן לפי סעיף 37 לחוק הגנת הדייר, תשט"ו-1955 לכל דורש. דייר המבקש סעד שביושר חייב להראות, כי הוא ראוי לו... דייר אינו ראוי לסעד-שביושר אלא אם כן חזר בו מן ההפרה, למען לא יהא בבחינת 'טובל ושרץ בידו'". בע"א 109/65 [פוטין ואח' נ' פילוסוף, פ"ד יט(4) 438 (1965)], שנדון לפני הרכב של חמישה שופטים, בוטל ברוב דעות (ארבעה שופטים) סעד מן הצדק, שהעניק בית-משפט מחוזי. עילת הפינוי הייתה - כמו במקרה שלפנינו - שינויים ניכרים במושכר. הסעד בוטל, בשים לב לכך שלא תוקן המעוות, וכי בדרך כלל אין בעל הבית חייב להסכים שמישהו יעשה שינויים ניכרים ברכושו של אפו ועל חמתו (שם, בעמ' 446). באותו מקרה המדובר היה בדירה. במקרה שלפנינו לא מדובר בדירת מגורים ובקורת גג, ושני בתי המשפט שדנו בעניין, מצאו, שאין זה צודק להעניק את הסעד, המבוקש על-ידי המערער". התנהגות המשכירים 36. לא מצאתי כל דופי בהתנהגות התובעות, לא הוכח כי הן סירבו לתקן ליקויים שהנתבע טען שהיו במושכר, הגם שלא הוכיח שאמנם היו ליקויים אלו, ואף לא מצאתי כל פגם באופן שבו ניהלו את המשפט. בנסיבות אלו, גם שיקול זה אינו יכול לסייע לנתבע כדי להעניק לו סעד מן הצדק. ו. סיכום ומסקנות 37. הנתבע ערך שינויים מהותיים במושכר המשמש לעסק, מבלי שקיבל את הסכמת התובעות, בעלות הנכס, ואף ניסה לנכס לעצמו שטחים נוספים של המושכר, שאינם חלק מן המושכר ושאותם לא שכר. שינויים מהותיים אלו, אף גרמו נזק לנכס בכך שנהרס קיר ישן עם קשתות, שלטענת התובעות היה בגדר מבנה לשימור. אמנם היות קיר הקשתות בגדר מבנה לשימור לא הוכחה, אך ללא ספק דובר בקיר קשתות ישן וייחודי. שינויים אלו כאמור, גם נעשו ללא רשות התובעות, הגם שהנתבע ידע כי עליו לקבל את רשותן ולכן טען שלכאורה ניסה לקבל רשות זו. בכך התקיימה עילת הפינוי שעניינה גרימה של נזק ניכר במעשה זדון למושכר הקבועה בסעיף 131(3) בחוק הגנת הדייר. 38. מהטעמים שעליהם עמדנו, אין הצדקה ליתן לנתבע סעד מן הצדק בהתאם לסעיף 132(א) בחוק. כך מכל הטעמים שעליהם עמדנו ובהם גם העובדה שמדובר במושכר המשמש לעסק, להבדיל ממושכר המשמש דירת מגורים. בעניין זה ראוי להביא את דברי כבוד השופטת א' ארבל בעניין אביסריס שהוזכר לעיל, בפסקה 9: "לצד השימוש שעשו בתי המשפט בסעיף 132 לחוק, הזהירה הפסיקה מנטייה מופרזת לקולא לטובת הדייר 'שמא יהיה הסעד לדבר של כלל, והפינוי, על אף קיום עילה לכך, לדבר של יוצא מן הכלל' (ע"א 582/61 בוכול נ' בוכהלטר, פ"ד טז(2) 1320, 1325 (1962)). הדברים מקבלים משנה תוקף לאור מגמת הפרשנות המצמצמת לחוק כפי שהוסברה לעיל (ראו סעיף 7 להחלטה זו). בעניין זה נאמר: 'מבית-משפט זה צריך, לדעתי, לצאת הקול, המזהיר את ציבור הדיירים המוגנים הזהר היטב, לבל יטעו לחשוב, שאם יפרו את התחייבויותיהם החוזיות לא יסתכנו סיכון של ממש שיפונו מן המושכר, אם בעל הבית בכלל יטרח לפתוח בהליך ממושך, יקר ומייגע של תביעת פינוי, נהפוך הוא, עליהם לדעת, כי בדרך כלל, בכפוף לחריגים מעטים בלבד (שהמקרה שבפנינו אינו נמנה עמם), תוסר מעליהם הגנת החוק' (ע"א 87/83 ארי"צ בע"מ נ' ביירלס, פ"ד לח(2) 159, 163 (1984))". דברים אלו נאמרו לעניין דירת מגורים, ועל כך הוסיף בית המשפט את הדברים הבאים (שם): "נכון הדבר, כי בעניינו התוצאה הנובעת מפינוי המבקש היא קשה נוכח היות הדירה דירת מגוריו שלו ושל משפחתו, להבדיל מבית עסק, ואולם ראויים בהקשר זה הדברים הבאים:   'אמנם, בפינוי דירת מגורים נוהגים בתי המשפט, מטבע הדברים, בהגנת הדייר כמו במקרי פינוי בשל חוב משכנתא וכיוצא בזה, ברגישות מובנת, בעדינות. ואולם, אדם אחראי לתוצאות מעשיו, ואין בידי דייר מוגן לעשות בנכס הזולת כבתוך שלו בלא שייחשף לסנקציות הרלבנטיות' (רע"א 272/05 הרשקוביץ נ' חוריה (טרם פורסם, 13.305))". אם כך נאמר לגבי דירת מגורים, שתוצאתה קשה יותר בהיותה מהווה קורת גג לדייר המוגן ולמשפחתו, אזי על אחת כמה וכמה שהדברים יפים במקום שבו מדובר בעסק, שבו בוודאי "אין בידי דייר מוגן לעשות בנכס הזולת כבתוך שלו בלא שייחשף לסנקציות הרלוונטיות" (שם). 39. לאור כל האמור, דין התביעה להתקבל. הנתבע יפנה את המושכר תוך שלושים יום מיום המצאת פסק הדין. 40. בפתח הדברים פורטה בהרחבה התנהלות הנתבע בתובענה הנדונה, אשר סירב להסיק את המסקנות מן העובדות שנתגלו כבר בעת הביקור במקום שנערך ביום 22.6.2011. גם אין לי אלא להביע את צערי שאי הסקת המסקנות הובילה את הנתבע לראות בבית המשפט את יריבו ופעם אחר פעם ביקש להביא לפסילתו, כאילו יהיה בכך כדי לשנות מן העובדות. מכל מקום, לאור הכלל שלפיו בעל-דין שזכה בדינו לא ייצא בחסרון כיס, יישא הנתבע בשכר-טרחת בא-כוחן של התובעות ובהוצאות המשפט שהוציאו בסך של 36,000 ₪ (סכום זה כולל גם את הוצאות אגרת המשפט ואת שכר המומחים והעדים שהוציאו התובעות). סכום זה ישולם תוך שלושים יום מיום המצאת פסק הדין. דיור מוגןדייר מוגן בבית עסק