אחריות מארגן קבוצת רכישה

מה היקף האחריות של יזמי/מארגני "קבוצות רכישה" ? בע"א 11125/08 קווי נדל"ן גינדי-ירון בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין רחובות, נדונה השאלה האם יש לחייב צדדים לעסקת מקרקרעין במסגרת קבוצת רכישה, במס רכישה, מס שבח מקרקעין ומס מכירה, כאילו הייתה זו עסקה למכירת דירה. השאלה המשפטית הייתה מהי מהותה הכלכלית של עסקה כזו. האם הרוכשים רכשו בתי מגורים מוגמרים, או שמא לא רכשו אלא קרקע, ועליה בנו את ביתם בעזרת ספקי שירותים שונים. מנגד, מה היה תפקידה של המערערת. האם, כדבריה, היא לא הייתה צד בעסקת רכישה כלשהי, אלא עסקה בארגון בלבד, או שמא היא רכשה מקרקעין, בנתה עליהם בתים ומכרה את אותם בתים לרוכשים. בית המשפט העליון קבע שם, כי שם העיסקה, או כינויה על-ידי הצדדים לה, איננו מכריע את מהותה של העיסקה. מבחינה מהותית, היזם הקים בתי מגורים ומכר אותם לרוכשים. ליזם הייתה מעורבות ושליטה בכל שלבי הקמת הפרוייקט. הרוכשים הודרו מהתהליך עד לסיום הבניה ועמדה לנגד עיניהם רכישה של מוצר מוגמר. הרוכשים לא היו עצמאיים לבנות את הדירה כראות עיניהם ולא היו רשאים לקנות קרקע בלבד, והכל בעלות כוללת ידועה, גם אם נערכה אבחנה בין עלות הקרקע לעלויות הבניה. האמור לגבי הגדרת מארגן קבוצת רכישה כ"מוכר דירה" לגבי דיני המס, נכון גם לגבי הגדרתו כמוכר דירה לעניין אחריותו לפי חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973.  מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא אחריות מארגן קבוצת רכישה: פסק דין זה ניתן לאחר הגשת סיכומים בכתב, בתביעה כספית נזיקית שהגישו התובעים נגד הנתבעים ע"ס 217,272.35 ₪. בעקבות החלטתי מיום 8.9.08, בשלב הראשון נידונה התביעה בשאלת האחריות בלבד. להלן תמצית טענות הצדדים כפי שעלו מכתבי הטענות והסיכומים טענות התובעים: לטענת התובעים, הם רכשו באמצעות הנתבעים, דירת דופלקס-גג, מתוכם 5 חדרים במפלס התחתון ועוד 2 חדרים במפלס העליון, במסגרת פרוייקט בניה שיתופי בשכונת כפר גנים, בפתח-תקווה, במסגרתו התקשרו 28 רוכשים, לשם רכישת קרקע, התקשרות עם קבלן הבניה ובניית הבנין השיתופי. התובעים מציינים, כי הנתבע 1, שימש כיזם הפרוייקט, והנתבע 2, שהינו עו"ד במקצועו, שימש כנאמן ו/או כיזם הפרוייקט. התובעים טוענים, כי בעקבות מודעה אודות הפרוייקט אותה פרסמו הנתבעים, פנו התובעים אל הנתבעים לשם קבלת פרטים נוספים. לטענתם, הנתבעים, והנתבע 2 בפרט, נפגשו איתם מספר פעמים, לשם מסירת פרטים אודות הפרוייקט והדירה, ולשם שכנוע התובעים להצטרף לקבוצה שארגנו. לטענתם, בהסתמך על הבטחות והתחייבויות הנתבעים, חתמו בשנת 2000, על הסכם הצטרפות לפרוייקט, ועל כתב הנאמנות, במסגרתו מונה הנתבע 2 כנאמן הפרוייקט. כמו כן, טוענים התובעים, כי במעמד החתימה על הסכם ההצטרפות, הציגו הנתבעים לתובעים תרשים של הקומה התחתונה שבה 5 חדרים, ונמנעו מלהציג תרשים לגבי הקומה העליונה בה אמורים היו להימצא 2 חדרים נוספים. לאחר זמן, הציגו הנתבעים לתובעים תכנית בניה של דירתם (תכנית הבנייה מיום 15.11.01 שהוגשה לוועדה המקומת לתכנון ובניה). לטענת התובעים, הם נדהמו לגלות שאין מעבר ישיר בין חדרי הדירה במפלס התחתון לאחד מתוך 2 החדרים במפלס העליון, וכדי להגיע לחדר זה יש צורך לצאת לגג החשוף, לעבור מספר מטרים, עד שמגיעים לאותו חדר "מבודד" (וזאת בניגוד לתוכניות של 3 דירות דומות בפרוייקט בקומת הגג). לטענתם, הם פנו לנתבע 2, וזה טען כי הפרוייקט נמצא בחיתוליו, ומדובר אך בתוכנית פרלימינרית והתחייב מפורשות כי ידאג לתקן את תוכנית הדירה. עוד טוענים התובעים, כי מלכתחילה הובטח להם שמרפסת השמש של הדירה תהא בסמיכות לסלון הדירה. בשלב מאוחר יותר, התגלה שמרפסת השמש הועברה לחדר השינה בחלק הדרום מערבי לדירה, כך שהכניסה והיציאה ממנה אפשרית רק תוך מעבר מחדר השינה. לטענתם, גם בעניין זה הם פנו לנתבעים, והובטח להם שהבעיה תתוקן, ומרפסת השמש תושב למקומה המקורי. אולם, המרפסת נותרה מבודדת מיתר חלקי הדירה וצמודה לחדר השינה. לטענת התובעים, בהתבסס על מצגיו והתחייבויותיו המפורשים של הנתבע 2, הם הסכימו להישאר בפרוייקט הבניה, ולהמשיך לשלם כספים, והעבירו לנתבע 2 את חלקם בתמורת רכישת הקרקע עפ"י המועד שסוכם. זאת ועוד, טענו התובעים, כי בחלוף הזמן, הגיע מועד החתימה על הסכם הבניה ישירות למול הקבלן. התובעים נתבקשו ע"י הנתבעים לחתום על ההסכם עם הקבלן, ובאותו מועד אף הוצג להם תרשים הדירה, ללא התיקון אותו התחייב הנתבע 2 לבצע. משכך, סירבו התובעים לחתום על הסכם ההתקשרות עם הקבלן. לטענת התובעים, הנתבעים שלחו מכתבים מאיימים ובאיומי סרק בתביעה קבוצתית, תוך שימוש בלחץ הקהילתי-קבוצתי, אך התובעים סרבו בכל תוקף לחתום. רק לאחר שהנתבעים התחייבו בפעם השלישית ומפורשות, כי חתימתם של התובעים, איננה גורעת מהתחייבויותיהם של הנתבעים, וכי כיוון שדירתם של התובעים הינה האחרונה להיבנות, ידאגו הנתבעים לבצע שינויים בתוכניות, כך שיהיה מעבר בין חדרי המפלס העליון והתחתון, ללא צורך במעבר דרך הגג. לטענת התובעים, עם התקדמות הבנייה בשנת 2004 או בסמוך לכך כאשר נוכחו לראות כי הדירה נבנית באופן פגום, הם שכרו מעצבת פנים ומהנדסים על חשבונם, אך התברר להם, כי על מנת ליצור מעבר ישיר בין החדרים, עליהם לצמצם את שטח החדרים בדירתם. התובעים מציינים, כי פנו לנתבעים ואלו השיבו להם כי אין בידם שטחים עודפים אותם ניתן להקצות לטובת פתרון העניין. לפיכך, לטענת התובעים, באין מנוס, נדרשו התובעים לתכנן את הדירה בגריעת שטחים מחדרי הדירה, כך שלאחר השינוי התקבלה דירת בת 4.5 חדרים + 1.5 חדרים. לטענת התובעים, באמצעות בדיקה מקרית בעירייה, גילו כי לא זו בלבד שאכן קיימים שטחים עודפים, אלא שמתוכם העבירו הנתבעים 16 מ"ר לאחד הדיירים האחרים בפרוייקט, ולאחר מכן, התקבל אישור רשמי מהערייה, לפיו קיים עדיין שטח לא מנוצל של 5.36 מ"ר. בנוסף, לטענת התובעים, לאחר שהכינו את התוכניות המתוקנות, התברר להם כי בתכנון הגג מוקם עמוד תומך באורך 1 מטר * 0.6 מטר רוחב, בשטח הגג אשר הוקצה להם, כך שבמרכז הגג מוקם תומך לפרגולה, אשר פוגם בגג ומהווה מחסום לדירה מפני אור השמש. לטענתם, העמוד הוקם "באורח פלא" דווקא בשטח הגג שלהם, ולא קיים עמוד דומה, בדירתו הזהה של השכן. זאת ועוד, טוענים התובעים, משנודע להם כי לדייר אחר בפרוייקט, לו דירה זהה, ניתנה תוספת שטח בסך 2.5 מ"ר, פנו לנתבעים בבקשה לקבל תוספת זהה, ורק לאחר אינספור פניות, הקצו הנתבעים לתובעים שטח בגודל של 2.5 מ"ר. התובעים המציינים, כי האישור ניתן לאחר ביצוע עבודת היציקה של המדרגות הפנימיות ולאחר הקטנת שטח החדרים, ולפיכך, לא ניתן היה בשלב זה להגדיל חזרה את שטח החדרים. בנוסף, העלו התובעים טענות נוספות כנגד הנתבעים, לפיהם הנתבעים מסתירים מידע בדבר התנהלותם הכספית. לטענתם, הנתבעים סרבו לפנייתם לקבל מידע בדבר דרישות תשלום בגין סעיף "שונות", לרבות קבלת פרטים מה מכיל סעיף זה בפועל. כמו כן, נודע לתובעים, כי הנתבעים לא העבירו את הכספים אשר יועדו לתשלום היטל השבחה לרשות הפיתוח. לפיכך, התובעים סרבו לשלם לידי הנתבעים תשלום אחד מתוך ששה בגין היטל השבחה, עד למועד התשלום לרשות הפיתוח. עוד טוענים התובעים, כי הנתבעים הוציאו בכפייה מן התובעים סך 22,293 ₪, כתנאי לקבלת החזקה בדירה. זאת באמתלא שמדובר ב"ריבית פיגורים" בשל ה"איחור" בתשלום הכספים כאמור. לדבריהם, הם ביקשו מהנתבעים תחשיב המפרט את ההגעה לסכום ריבית הפיגורים, והנתבעים מסרו לידם נייר "משורבט" ממנו לא ניתן להבין דבר. התובעים מסכמים את הנזקים שנגרמו להם בגין אי ההתאמה התכנונית, ותבעו בגין ירידת ערך סך 30,000$ ארה"ב (כפי שהוערך ע"י שמאי מקרקעין), בשל הקטנת שני חדרים בדירה, בשל העברת מרפסת השמש לחדר צדדי במקום בהמשך לסלון, ובשל שינוי אשר נדרש למהלך המדרגות שאינו בטיחותי. כמו כן, תבעו התובעים סך 18,968.93 ₪ - בגין גביית תשלומי גזל כתנאי למסירת החזקה; סך 10,000 ₪ - בגין הוצאות הכנת שתי תוכניות הנדסיות חלופיות, לשם הקטנת הנזק; סך 25,000 ₪ - בגין ביטול זמן במהלך הפרוייקט ולצורך הגשת התביעה; וסך 10,000 ₪ בגין עוגמת הנפש אשר גרמו הנתבעים לתובעים. לשם הוכחת נזקיהם צרפו התובעים חוו"ד שמאי שהעריכה את ירידת הערך של הנכס כתוצאה מהליקויים. טענות הנתבע 1 - היזם לטענת היזם, התובעים לא רכשו דירה באמצעותו, אלא הצטרפו לפרוייקט לרכישת קרקע ובניה עצמית. עוד טוען היזם, כי התכנית המקורית שתוכננה ע"י אדריכל הפרוייקט מתוארכת לכל המאוחר לחודש נובמבר 2000 (התכנית הוצגה ע"י האדריכל בעדותו בפני וסומנה כ- נ/1-2). לפי תכנית זו קיים מעבר פנימי בין כל חדרי הדירה, ודירת התובעים זהה לדירת הראי באותה הקומה בבניין. לטענתו, התוכניות שהוצגו במסגרת כתב התביעה, הן חלק מהתוכניות שהוכנו ע"י מעצבי הפנים מטעם התובעים ולא ע"י אדריכל הפרוייקט. השינויים נעשו ע"י אנשי מקצוע מטעם התובעים לפי בקשתם וביוזמתם (ובעיקר ביוזמת התובעת 2). יתרה מכך, באותו הבניין הייתה יחידת דיור נוספת זהה, ושתי היחידות (שאחת מהן יועדה לתובעים) היו זהות בשלב התכנון הראשוני של התוכניות. לטענת היזם, הגיונם של דברים גם מחייב, כי האדריכל לא "יקפח" דווקא את התובעים ויערוך דווקא להם תוכניות שונות מהתוכניות שערך ליחידת הדיור האחרת. לטענת היזם, השינויים בתכנית הבניה נעשו על ידי התובעים, במחשבה להרחיב בעתיד את שטח הדירה על חשבון המרפסת כך שהכניסה לחדר תהיה מתוך הבית. כמו כן, בתכנית המקורית הכניסה לדירה היא דרך הקומה העליונה, הסלון והמטבח נמצאים בקומה העליונה, וממנה יש ירידה לקומה התחתונה בה נמצאים 5 חדרי שינה. התובעים ביקשו לשנות את העקרון של תכנון הדירה, ולמקם את הסלון והמטבח בקומה התחתונה, כתוצאה מהשינויים נבעו הבעיות התכנוניות. היזם מציין, כי לא הייתה מניעה לתקן את התכנית ולהשיב את התכנון המקורי בדומה לדירת הראי, אך התובעים לא בקשו זאת. בנוסף, מעלה היזם טענות העדר יריבות. לטענתו, עילת התביעה של התובעים מופיעה בסעיף 19 לכתב התביעה, לפיו התובעים הסכימו לחתום על הסכם לביצוע עבודות בניה עם קבלן שנבחר ע"י ועדת היגוי מטעם הרוכשים, רק נוכח "מצגיו והתחייבויותיו המפורשים של הנאמן פרסיק", הוא הנתבע מס' 2, ואלמלא "מצגים" ו"התחייבויות" אלה, היו פורשים מהפרוייקט. מכאן, לשיטתו, התובעים מודים באופן מפורש כי לנתבע מס' 1 אין חלק ונחלה באותם מצגים והתחייבויות נטענים, וממילא לא היתה ואין כל עילת תביעה כנגדו. היזם מציין, כי לא היה מודע לטענות התובעים במשך השנים, עד לפגישה שהתקיימה, לבקשת התובעים, טרם הגשת התביעה, ביום 20.6.06. מוסיף היזם, כי עסק בעיקר בשיווק הפרוייקט, בתאום בין הגורמים השונים על מנת להוציא היתר, ולפנים משורת הדין סייע לתובעים להיפגש עם אדריכל הפרוייקט, וזאת בליווי מעצב פנים מטעמם של התובעים. בנוסף, טוען היזם כי כל השליטה בפרוייקט, כגון בחירת מפקח, בחירת חברה קבלנית, זכות חתימה בחשבון, נוהלו ע"י ועדת ההיגוי בשליטה מלאה, כאשר הנאמן מרכז את עבודת הצוות. עוד טוען היזם, כי לא ברור כיצד יכולים התובעים לטעון כנגד הנתבעים טענות בנוגע לירידת ערך, שעה שערך הדירה בזמן שנמסרה להם על ידי הקבלן, עלה לאין שיעור על הסכום אותו שילמו כשהצטרפו לקבוצת הרוכשים. טענת הנתבע 2 - הנאמן לטענת הנאמן, הוא לא שכנע את התובעים להיכנס לפרוייקט. התובעים הם אשר שמעו על הפרוייקט ורצו בו, ולאחר מכן בקשו להיפגש עם הנתבע 2, על מנת לשמוע ממנו עוד פרטים על הפרוייקט. כמו כן, בניגוד ליזם, לנאמן לא היה כל אינטרס, שיגרום לו לצאת למסע שכנועים, על מנת להביא את התובעים להצטרף לפרוייקט. הנאמן טוען לחוסר יריבות. לטענתו, בסעיף 2 ובסעיף 5 לבקשה להצטרפות, מצהירים התובעים כי ידוע להם שהתוכניות שהוצגו להם הינן תוכניות ראשוניות שיתכן ויחולו בהן שינויים. כמו כן, בסעיף 8 לכתב הנאמנות, התחייבו התובעים: "אין ולא תהיה לנו כל טענה כלפיך בגין אי התאמה ו/או פגם כלשהו בקשר לזכויות ו/או נשוא כתב הוראות זה ואם תהיה לנו טענה כזו, הרינו מוותרים עליה בזאת ויתור מוחלט". לפיכך, טוען הנאמן, התובעים מנועים מלטעון כנגדו טענה בגין אי התאמת דרישתם למבוקש. עוד נטען ע"י הנאמן, כי בסעיף 19 לכתב הנאמנות, עליו חתמו התובעים, נקבע מפורשות כי כל סכסוך או מחלוקת שיתגלע בין הצדדים ונובע במישרין ו/או בעקיפין מכתב הנאמנות, יוכרע בפני בורר דן יחיד. התובעים לא פנו להליך של בוררות, לפיכך, יש להעביר את הסכסוך לבוררות. לטענת הנאמן, הוא מעולם לא הבטיח לתובעים שכל חדרי הדירה יהיו חלק אינטגראלי ממנה, וגם אין זה כלל מתפקידו ו/או בסמכותו. כמו כן, התובעים לא צירפו כל מסמך שיש בו כדי לתמוך בטענה זו. לטענתו, שימש כנאמן של הפרוייקט, ובשום אופן לא שימש כיזם הפרוייקט כפי שטוענים התובעים. מתוקף תפקידו כנאמן, פתח חשבון נאמנות לצורך התשלום לבעל הקרקע, וכן פתח חשבון נאמנות לצורך תשלומי היטל השבחה ופיתוח. כמו כן, טוען הנתבע 2, היה אחראי על ניהול משא ומתן עם בעלי המגרש לצורך גיבוש תנאיו של הסכם הרכישה, ניהול ישיבות ועדת ההיגוי והוצאה לפועל של ההחלטות שהתקבלו, החתמת מוכרים על חוזה המכר וכתיבת מכתבי דרישה לרוכשים שלא שילמו תשלומים שונים. זאת ועוד, מוסיף הנתבע 2, כי לאור העובדה שכנאמן היה רשום כבעל הקרקע - היה עליו לאשר את תוכניות השינוי שהוגשו על ידי רוכשים בפני העירייה. עם זאת, מציין הנתבע 2, כי מעולם לא הייתה לו כל שליטה על תוכניות הפרוייקט ותוכניות השינויים שהוגשו על ידי הרוכשים וביניהם התובעים. העובדה שהנתבע 2, חתם על תוכניות השינויים שהוצגו לו על ידי התובעים, אין בה כדי להתחייב בפניהם כי בקשתם תמולא, ומדובר בהליך פרוצדוראלי-טכני בלבד, מבלי שיהא בכך משום הבעת עמדה או קביעת זכויות הרוכשים. כמו כן, טוען הנתבע 2, כל טענה שיש לתובעים בעניין דירתם ושינויים מבוקשים בתוכנית הדירה, עליהם להפנותה ליזם, ו/או לאדריכל הפרוייקט, ו/או לקבלן, אשר פעל בפרוייקט על פי הסכם בנייה שנחתם בין התובעים ובינו. מוסיף הנאמן וטוען, כי במפרט הטכני לפרוייקט שנערך ביונאר 2002, מתואר בסעיף 2 הבניין, ובין היתר צוין מפורשות: "קומה שמינית עם חדרים המחוברים לדירות מתחתן בחדרי מדרגות פנימיים, שטחי גג מרוצפים מחוברים לדירות". מכאן, שבתוכנית המקורית של דירת התובעים היה חיבור בין הדירה לחדרים בקומת הגג. כל שינוי שנעשה בתוכנית המקורית של דירת התובעים, נעשה לבקשתם ו/או לבקשת האדריכל מטעמם, ובכל מקרה אין להטיל עליו כל אחריות לשינויים אלה. ביחס לטענות התובעים, לפיהן הוא סירב לאשר להם הקצאת מטרים נוספים לבניה, טוען הנאמן, כי אישור מטרים נוספים היה בסמכות וועדת ההיגוי מטעם הרוכשים, חתימתו על האישורים נעשתה באופן פרוצדוראלי בלבד לאחר שנתנה לכך הסכמת וועדת ההיגוי. לגבי טענות התובעים לפיהן הנתבעים כפו עליהם לשלם סך 22,293 ₪, כתנאי לקבלת החזקה בדירה, באמתלא שמדובר ב"ריבית פיגורים". טוען הנאמן, כי התובעים עכבו כמה תשלומים למרות דרישות ומכתבים אשר נשלחו אליהם בדרישה כי ישלמו את התשלומים אותם התחייבו לשלם. לטענתו, בסעיף 7 ו-14 להסכם השיתוף, עליו חתומים התובעים, מחויבים הצדדים לעמוד במועדי התשלום בפרוייקט, ומצהירים כי ברור להם הנזק העלול להיגרם כתוצאה מאי עמידה בהתחייבויות של צד כלשהו. על פי סעיף 3ב' להסכם הבניה (נספח 1 לתצהיר הנאמן) במקרה של פיגור, יחוייב המזמין בריבית פיגורים בשיעור הריבית החריגה שהייתה נהוגה באותה עת בבנק לאומי בחשבונות חח"ד. בגין האיחורים בתשלום חוייבו התובעים לשלם את הסך האמור, כריבית פיגורים. אדריכל הפרוייקט, מר דורון גולדווסר (להלן: "האדריכל"), הוזמן להעיד מטעם היזם, ובין היתר העיד (עמ' 19 ש' 2) כי, בתכנית המקורית כל 4 דירות הגג תוכננו כך שהכניסה לדירה תהא מהמפלס העליון, ובו יש סלון מטבח ופינת אוכל, וממנו יורדים למפלס התחתון בו נמצאים חדרי השינה. האדריכל הציג תרשים תכנית המתוארכת לכל המאוחר לחודש 11/2000 (נ/1-2), לטענתו, היא התכנית המקורית של הדירה שהוכנה בכדי להציגה לרוכשים (עמוד 21 שורה 15 לפרוטוקול). עוד העיד האדריכל, כי התבקש ע"י התובעים ובעיקר ע"י התובעת 2, לעשות תכנית אחרת. לדבריו, הוא מעולם לא תכנן דירות דופלקס שהכניסה לחדר תהיה דרך הגג, והתכנית שנעשתה לבקשת התובעים הייתה תוך מחשבה שלהם להרחיב בעתיד את הדירה (עמוד 19 שורה 24 לפרוטוקול), והתבססה על סקיצות שהוכנו ע"י אדריכלים של התובעים והועברו אליו. בחקירתו, ענה העד לשאלת ב"כ התובעים, ואמר שבשלב מסויים הוא החליט להפסיק לבצע שינויים בתכניות, משום שהדבר עיכב את הפרוייקט והוא לא היה מחוייב כלפי התובעים לבצע שינויים נוספים בתכניות (עמוד 22 שורה 24 לפרוטוקול). דיון והכרעה לאחר עיון בכלל החומר שבתיק, אני קובע שהתביעה שבפני לא הוכחה כנדרש, ויש לדחותה. ואלו נימוקי: המסגרת הנורמטיבית לעניין אחריות יזמי/מארגני "קבוצות רכישה" בע"א 11125/08 קווי נדל"ן גינדי-ירון בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין רחובות, נדונה השאלה האם יש לחייב צדדים לעסקת מקרקרעין במסגרת קבוצת רכישה, במס רכישה, מס שבח מקרקעין ומס מכירה, כאילו הייתה זו עסקה למכירת דירה. השאלה המשפטית הייתה מהי מהותה הכלכלית של עסקה כזו. האם הרוכשים רכשו בתי מגורים מוגמרים, או שמא לא רכשו אלא קרקע, ועליה בנו את ביתם בעזרת ספקי שירותים שונים. מנגד, מה היה תפקידה של המערערת. האם, כדבריה, היא לא הייתה צד בעסקת רכישה כלשהי, אלא עסקה בארגון בלבד, או שמא היא רכשה מקרקעין, בנתה עליהם בתים ומכרה את אותם בתים לרוכשים. בית המשפט העליון קבע שם, כי שם העיסקה, או כינויה על-ידי הצדדים לה, איננו מכריע את מהותה של העיסקה. מבחינה מהותית, היזם הקים בתי מגורים ומכר אותם לרוכשים. ליזם הייתה מעורבות ושליטה בכל שלבי הקמת הפרוייקט. הרוכשים הודרו מהתהליך עד לסיום הבניה ועמדה לנגד עיניהם רכישה של מוצר מוגמר. הרוכשים לא היו עצמאיים לבנות את הדירה כראות עיניהם ולא היו רשאים לקנות קרקע בלבד, והכל בעלות כוללת ידועה, גם אם נערכה אבחנה בין עלות הקרקע לעלויות הבניה. האמור לגבי הגדרת מארגן קבוצת רכישה כ"מוכר דירה" לגבי דיני המס, נכון גם לגבי הגדרתו כמוכר דירה לעניין אחריותו לפי חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973.  בענייננו, מעדויות הצדדים ומהראיות שהוצגו בפני, התרשמתי כי הנתבעים לא עמדו במבחן המהותי לעניין הגדרתם כמוכרים. הסמכות לבחירת קבלן מבצע, נתונה הייתה לוועדת היגוי שהייתה מורכבת מנציגי הרוכשים, שבניהם שופטת בדימוס, עו"ד בכיר, ומנהל חשבונות. הרוכשים היו שותפים פעילים בכל הליך הבניה, וכפי שאפרט בהמשך הם אף היו רשאים לערוך שינויים בתכנון הדירה כפי שאכן התבצע במקרה שלנו. לפיכך, אני קובע כי תפקיד הנתבעים הסתכם בייזום, שיווק וגיבוש קבוצת הרכישה, ואין מדובר בעניינו בעסקה למכירת/רכישת דירה מוגמרת. ומכאן לא ברור מדוע התובעים מפנים טענות כלפי היזם והנאמן, ולא לגורמים מקצועיים, כדוגמת הקבלן, המהנדס והאדריכל. התובעים העלו בכמה הזדמנויות טענות לפיהן הם רכשו מהנתבעים דירה מוגמרת, וכי יש לנתבעים אחריות מוגברת לגביהם, בשל היותם יזמי הפרוייקט. אולם, טענות אלה נטענו בשפה רפה וללא ביסוס עובדתי ומשפטי. הרעיון המרכזי מאחורי קבוצות רכישה, הוא, שהקבוצות הופכות את הרוכשים ליזמים ולקבלנים ראשיים, הם צריכים ללוות את תהליכי הבניה ולבחור קבלני משנה. בכך הרוכשים חוסכים את מרכיב היזמות שמרוויחה חברת הבנייה, גם רכיב המיסוי בקבוצת רכישה נמוך משמעותית מרכיב המיסוי במחיר דירה מקבלן. אך הרוכשים גם נכנסים לנעלי היזם בכל הנוגע לאחריות על ליקויי בניה ובעיות אחרות. האחריות לטיב הבניה והתכנון ולהתאמתה בניהם, מפוזרת בין קבלני המשנה שנשכרו ע"י חברי הקבוצה. בעניין זה התובעים ניסו לאחוז את החבל בשתי קצותיו, מצד אחד להנות מחיסכון כספי בעלות הדירה בהצטרפות לקבוצת רכישה, ומאידך, להגדיר את העסקה, כרכישת דירה מקבלן על כל המשתמע מכך. מאחר וכאמור, האחריות הן של היזם והן של הנאמן, הינה, מכוח היותם מארגנים בלבד. מתייתר הדיון במחלוקת האם הנתבע 2 שימש גם כיזם הפרוייקט או כנאמן בלבד. יתרה מזאת, הגדרת אחריות הנתבעים כיזמים/מארגנים כאמור באה לידי ביטוי בהסכמי ההצטרפות עליהם חתומים התובעים בהם הצהירו כי ידוע להם שהתוכניות שהוצגו להם הינן תוכניות ראשוניות שיתכן ויחולו בהן שינויים. כמו כן, סעיף 8 לכתב הנאמנות (בהתאם לנספח השינויים למערכת ההסכמים), התחייבו התובעים כי: "בדקנו את הזכויות במגרש, מיקומו וגודלו ומצאנו אותו מתאים לצרכינו, בכפוף לאישור התב"ע על המגרש לצורך בנית הבניין, ואין לנו כל טענות בקשר לכך כלפיך (הנתבע 2), ובלבד שתפעל בסבירות, כדין ובתום לב ועל פי המוסכם". לפיכך, אין לנאמן אחריות על תכנון הדירה, ובכל עניין על התובעים לפנות לקבלן, בהתאם לסעיף 4 להסכם הבנייה: "מובהר בזה כי המזמין הוא זה שיהיה אחראי ככל, ובמידה שאחריות זו מוטלת עליו עפ"י ההסכם הכולל, לכל פרט ונושא הנוגעים לדירה - לרבות: הזמנת שינויים ותשלום עבורם, וכל יתר הנובע מהסכם הבניה הכולל מחד-ומאידך, הקבלן יהיה מחוייב לכל דבר ועניין כלפי המזמיו ביחס לדירה ולחלקו היחסי בבנין בכל התחייבויות הנובעות מהסכם הבניה הכולל". אכן, התובעים כלל לא ניסו לבסס את טענות התביעה לפי חוק המכר (דירות) ולא בכדי, עיקר טענותיהם התבססו על מצגי שווא, שלטענתם הציגו להם הנתבעים ועל הבטחות שנתנו להם לטענתם. המחלוקת בדבר החדר "המבודד" לכאורה התובעים ביססו את עילת התביעה כנגד הנתבעים, על טענתם לפיה, במועד החתימה על הסכם ההצטרפות לקבוצת הרכישה לא הוצגה להם התכנית של הקומה העליונה של דירתם, ורק במועד מאוחר יותר, בסוף שנת 2001, הם ראו את התכנית המלאה ואז התברר להם כי אין מעבר ישיר לאחד החדרים במפלס העליון. מנגד טענו הנתבעים, כי במעמד חתימת ההסכם הוצגה לתובעים תכנית הדירה במלואה, וכי בתכנית המקורית היה מעבר ישיר בין כל חלקי הדירה. לטענתם, התובעים הם אשר ביקשו מאוחר יותר לשנות את התוכנית, כך שלא יהיה מעבר פנימי לאחד מהחדרים בגג מטעמיהם הם (מתוך מחשבה להגדיל בעתיד את שטח הדירה על חשבון הפרגולה ואז הכניסה תהיה מתוך הדירה). טענות התובעים בעניין זה, נסמכו על עדות התובע בלבד, שהינה עדות בעל דין יחידה על כל המשתמע מכך, ולא נסמכו בראיה כתובה, ורק בחודש נובמבר 2003 שלחו התובעים מכתב תלונה ראשון לנתבע 2 (נספח ו' לתצהיר התובעים) ואף שם התובעים לא טענו דבר לעניין תוכניות לקויות. התובעת 2, אשר הייתה דומיננטית בתכנון הדירה (ראה עדות התובע עמוד 1 שורה 16 לפרוטוקול: " ש: אישתך הייתה מאד פעילה בשינויים של הדירה ? ת: היה לה יותר זמן ממני"), לא הגיעה להעיד ואף לא צרפה תצהיר מטעמה. כמו כן, התובע לא העיד את מעצבת הפנים ושני המהנדסים אותם שכר לטענתו, בכדי "לתקן" את העיוות בתכנית המקורית. התובעים, אף נמנעו מלהעיד את הקבלן, איתו התקשרו וחתמו על התוכניות, למרות שלטענתם התוכניות לא היו תקינות. כמו כן, התובע לא הזמין להעיד את המהנדס ששימש כמפקח על הבניה מטעם הרוכשים, ולא את מי מבין חברי וועדת ההיגוי מטעם הרוכשים, שליוו את מהלך הפרוייקט. גם השמאי שהעיד מטעם התובעים, הודה כי לא הוצגה בפניו התוכנית המקורית מנובמבר 2000 (עמוד 17 שורות 14-15) והוא ניזון מהנתונים שמסר לו התובע, ואפילו לא בדק את תיק העירייה (עמוד 16, שורות 29-31, עמוד 17 שורות 2-3). לפיכך, אין בחוו"ד זו בכדי לתרום לשאלת האחריות. בנוסף, טענות התובע אינן מתיישבות עם העובדה, כי בדירה הסמוכה לדירתו אשר תוכננה כדירת ראי, והיא בעלת מאפיינים שווים לדירת התובע לא נמצאו ליקויים כמו בדירת התובע. התובע הודה בחקירתו כי הדירות היו אמורות להיות דירות ראי, ולא הצליח להסביר מדוע האדריכל בחר להפלות דווקא אותם, ובשעה שלא הייתה כל מניעה לתכנן את דירתם באופן שווה לדירת הראי שתוכננה ללא הליקויים שנמצאו בדירת התובעים. כאשר התובע נשאל, מדוע לא ביקש להחזיר את הדירה למצבה התקין, בדומה לדירת הראי, השיב כי לא ניסה (עמוד 7 שורות 10-14 לפרוטוקול). לעומתם, טענות הנתבעים מתיישבות עם ההגיון הישר, ונתמכו בעדות האדריכל שהעיד, כי שתי יחידות הדיור בנות 7 חדרים, היו זהות בשלב התכנון הראשוני של התוכניות, ולשתי הדירות "היה חיבור פנימי בין הקומה ה-7 לקומה ה-8" (עמוד 20 שורות 22-24 לפרוטוקול), עדותו זו לא נסתרה. כמו כן, האדריכל העיד כי השינויים בתוכניות נערכו לבקשות התובעים (עמוד 20 שורות 26-27 לפרוטוקול), גם עדות זו לא נסתרה. לתמיכת גרסתו, הציג האדריכל במהלך עדותו בפני ביהמ"ש תכנית אשר לגרסתו היא התכנית המקורית שהוכנה בכדי להציגה לרוכשים. התכנית מתוארכת לחודש נובמבר 2000, וסומנה כ- נ/1-2, לפי התכנית קיים מעבר פנימי בין כל החדרים והדירה של התובעים זהה לדירת הראי באותה הקומה בבניין. העובדה שבדירת הראי, הסלון, המטבח ופינת האוכל נמצאים במפלס העליון, תומכת אף היא, בטענות הנתבעים ובעדות האדריכל לפיהן דירת התובעים תוכננה באופן דומה, וכי התובעים בחרו לבצע בה שינויים. בנקודה זאת, גם התובע בעצמו העיד כי הוא לא היה מעוניין שהסלון יהיה בקומה העליונה (עמוד 5 שורות 24-27 לפרוטוקול), מה שמחזק את טענת הנתבעים כי התובע ביקש לבצע את השינויים. ואכן, בתכנית המאוחרת יותר (מתאריך 11/2001) שהציג התובע (נספח א' לסיכומי התובעים), המטבח והסלון נמצאים במפלס התחתון ובמפלס העליון יש שני חדרי שינה. יתר על כן, בכתב התביעה טענו התובעים כי הם נדרשו לשכור מהנדס בכדי לערוך 2 תוכניות. בפני בית המשפט הוצגו סה"כ 3 תכניות, כאשר מבחינה כרונולוגית התכנית שהציג האדריכל בדיון היא המוקדמת ביותר (נובמבר 2000), ובמועד מאוחר יותר חלו שינויים שבאו לידי ביטוי בשתי התכניות שהציגו התובעים, האחת מנובמבר 2001 והשנייה משנת 2003. במצב דברים זה, מצטיירת תמונה שעולה בקנה אחד עם טענת הנתבעים ועם עדות האדריכל, לפיה, התכנית המקורית היא התכנית אשר הוצגה ע"י האדריכל ושתי התכניות הנוספות שצורפו על ידי התובעים, משקפות את השינויים אותם ביקשו התובעים לבצע. לאור כל האמור, אני מעדיף את גרסת הנתבעים והאדריכל על פני גרסת התובע, ולמצער התובע לא הרים את נטל הראיה להוכחת תביעתו, ולפיכך אני דוחה את התביעה בגין ראש נזק זה. טענות התובע לפיהן הנתבעים מנעו את תיקון החדר הפגום יצויין כי בעניין זה טענות התובעים מופנות כלפי הנתבע 2 בלבד ולא כלפי הנתבע 1. בנושא זה, התובעים ביססו את טענותיהם על עדות התובע בלבד, בעניין זה טען הנתבע 2, כי הסמכות להקצאת מטרים נוספים לבניה, נתונה הייתה לוועדת ההיגוי, בה היו חברים נציגים מטעם הרוכשים. התובע בעדותו, אישר טענה זו, אך הוסיף, כי הנאמן היה חלק מוועדת ההיגוי (עמוד 9 שורה 7 לפרוטוקול). לעומתו, טען הנתבע 2, כי הקצאת המטרים הינה בסמכות וועדת ההיגוי, והוא כנאמן הרשום כבעל הקרקע נדרש רק לחתום באופן פורמאלי על הבקשה. התובע, לא הצליח לסתור את עדות הנתבע 2 בעניין זה, לו רק רצה, יכול היה לזמן לעדות מי מבין חברי וועדת ההיגוי, שהיה שותף לדיונים בבקשת התובעים להקצאת מטרים נוספים. עדות חבר הוועדה יכולה הייתה להבהיר את מעמדו של היזם בנושא זה, ועד כמה משקלה של שק"ד היה מכריע. יתר על כן, התובע אישר בעדותו (עמוד 8 שורה 24 לפרוטוקול), כי בסופו של דבר, אושרה לו הקצאה של 2.5 מטרים נוספים כבקשתו, אך האישור ניתן לאחר שהמדרגות בדירה כבר נוצקו, ובשלב זה כבר לא ניתן היה לתקן את המעוות. התובע לא צירף אסמכתא כלשהי להוכחת טענה זו, גם בעניין זה עדות של חבר בוועדת ההיגוי יכולה הייתה לסייע להבנת השתלשלות העניינים. לפיכך, אני קובע כי התובע לא הרים את נטל הראיה ולא הוכיח כי הנאמן סרב להקצות לו מטרים נוספים, ובכך, מנע ממנו לתקן את הליקוי הנטען. למעלה מן הצורך, אציין, כי גם אילו הוכחו טענות התובע, עדיין לא היה בהם די, בכדי לבסס את אחריות הנתבע 2 לנזקי התובע. שכן, התובע לא הוכיח, כי על הנתבע 2 חלה חובה להיעתר לכל דרישה מצד הרוכשים להקצות שטחים נוספים לבניה מעבר לשטחים שהוקצו להם מתחילה. בנוסף, אף אם חלה חובה כאמור, לא ברור מהי מידת אחריות הנאמן לנזקי התובע שעה שאלו נגרמו כתוצאה משינויים שערכו בעלי מקצוע שנשכרו על ידו ולפי בקשתו. המחלוקת בדבר מרפסת השמש ומערכת הקורות בעניין זה, טענות התובעים נטענו באופן סתמי וללא כל פירוט, לטענתם הובטח להם שמרפסת השמש תבנה בסמוך לסלון, התובעים לא ציינו מי הבטיח להם זאת ומתי, ולא הציגו ולו בדל ראיה המוכיח קיומה של ה"הבטחה" הנטענת. יתר על כן, האדריכל העיד כי כל השינויים בתכנית המקורית נעשו לפי בקשת התובעים, עדותו לא נסתרה והוא לא נחקר על נושא זה. כמו כן, התובע אישר בעדותו (עמוד 14 שורה 1 לפרוטוקול) כי בתוכנית המקורית שקיבל אין מרפסת לקומה 7. לטענתו, בשלב מאוחר יותר התוכניות שונו, והמרפסות הועברו ממקומן סמוך לסלון, לפינת הדירה סמוך לחדר השינה. מעדותו, לא ברור, כיצד נוספו מרפסות לקומה 7 כאשר מראש כלל לא תוכננו שם מרפסות. אציין, כי גם אם אכן השינויים בנושא זה לא נעשו לפי בקשת התובעים (דבר שכאמור לא הוכח), ואף אם בנוסף, יוכח כי מיקום המרפסת הנוכחי מהווה ליקוי, עדיין לא ברור מדוע מופנית התביעה בעניין זה כלפי הנתבעים שאינם בעלי מומחיות בתכנון מבנים. היה על התובעים להפנות את תביעתם בנושא זה, כלפי האדריכל או הקבלן שהם בעלי המומחיות, והאחריות העקרית אמורה להיות מוטלת עליהם. חרף זאת, התובעים בחרו לבסס את תביעתם בגין ראש נזק זה על "הבטחה" עמומה מצד הנתבעים, בנוגע למיקום המרפסת, ללא פירוט וללא אסמכתא כלשהי. לפיכך אני דוחה את התביעה בגין ראש נזק זה. גזל כספים כתנאי למסירת החזקה בדירה גם ביחס לראש נזק זה, התובעים לא צרפו אסמכתאות מספקות להוכחת טענותיהם. הנאמן לא הכחיש כי הכספים נגבו מהתובעים, אך טען שהגביה בוצעה בשל איחורים בתשלומים ובהתאם להסכמים עליהם חתומים התובעים. הנתבע 2 שלח דרישות תשלום לתובעים, בהתאם להתחייבותם לשלם על פי הסכם השיתוף. אך, התובעים עיכבו את התשלום, והתובע אף הודה בחקירתו כי בפועל עיכב ביצוע התשלומים (עמוד 14 שורה 21 לפרוטוקול). אין חולק, כי התובעים אחרו לפחות ב-2 מתוך 4 תשלומים, כאשר תשלום אחד עוכב בכדי לחייב את הנתבע 2 לשלם את היטל ההשבחה - אך לא הוכח כי העיכוב נעשה כדין, ותשלום נוסף עוכב- בשל עיכוב באישור המשכנתא. כמו כן, ניתן לראות שהתובעים גם עכבו תשלומים לקבלן, אשר שלח להם מכתב דרישה ואיים להפסיק את העבודות בדירתם עד להסדרת התשלום. עפ"י סעיף 7 -14 להסכם השיתוף, התחייבו הצדדים להסכם לעמוד במועדי התשלום בפרויקט, ומצהירים כי ברור להם הנזק שעלול להיגרם לרוכשים כתוצאה מאי עמידה בהתחייבויות של צד כלשהו. כמו כן, עפ"י סעיף 3ב' להסכם הבניה, נקבע כי במקרה של פיגור בביצוע התשלומים, יחויב המזמין בריבית פיגורים בשיעור הריבית החריגה שתהיה נהוגה באותה עת בבנק לאומי בחשבונות חח"ד. לאור כל האמור, משהוכח כי חלק מהתשלומים עוכבו, והוכח כי בהסכם הבניה, התובעים התחייבו לשאת בנזקים וריבית, כתוצאה מעיכוב בתשלומים, נראה על פניו כי התשלום נגבה כדין, ואני קובע כי לא הורם הנטל הנדרש גם בעניין זה. לפיכך, אני דוחה את התביעה גם בגין ראש נזק זה. בזמנו, התובעים הגישו בקשה לחילוט ערובה להוצאות, בקשה 7 מיום 5.2.10, לפיה התבקש בית המשפט לחלט לטובתם, את סכום ההוצאות אותו הפקיד הנתבע 1 בקופת ביהמ"ש, להבטחת הוצאות התובעים לעניין ישיבה נדחית. הנתבע 1 הגיש את תגובתו לבקשה, וביום 25.4.10, הוריתי כי יוחלט בעניין בעת מתן פס"ד. אני מורה לעניין זה , שהנתבע 1 ישלם לתובעים הוצאות בקשר לעניין זה בסך 5,000 ₪ , סכום זה יקוזז מסכום ההוצאות שייפסק לזכות הנתבע 1 בתיק. סוף דבר התביעה נדחית. אני מחייב את התובעים , ביחד ולחוד , לשלם לכל אחד מן הנתבעים הוצאות דיון בעניין , בסך 25,000 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד ליום התשלום בפועל. בקיזוז מה שנפסק לחובת הנתבע 1 , ישולם לו הסך של 20,000 ₪ . הערבונות שקיימים בתיק יוחזרו לידי המפקיד. קבוצת רכישהבניה