הצבת קרוואן בחצר משותפת

התביעה הוגשה בסדר דין מקוצר בשל כך שהנתבעת, באמצעות בני משפחתה, גזלה על-פי הנטען את מלוא חלקה של התובעת ברכוש המשותף בכל אחד מאלה: בהקמת משטח בטון והצבת קרוואן שמשמש למגורים על-גבי משטח הבטון בחצר האחורית שמצויה בצד המערבי של המבנה. מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא הצבת קרוואן בחצר משותפת: תביעה לסילוק יד מן הרכוש המשותף, בו תפסה הנתבעת על-פי הנטען חזקה בלעדית. א. ההליך והצדדים לו 1. בעלות הדין הן שכנות אשר מתגוררות כל אחת בדירתה בבית המשותף המצוי ברחוב קק"ל 39 בגבעת אולגה (להלן הבית המשותף או הבית). הנכס בו הוקם הבית ידוע גם כחלקה 260 בגוש 10570. הנכס מצוי בבעלות קרן קיימת לישראל; הן לתובעת והן לנתבעת זכויות חכירה בו מאת מינהל מקרקעי ישראל, לתובעת ביחס לדירה בקומה שניה הידועה כחלקת-משנה 4 (להלן דירת התובעת) ולנתבעת ביחס לדירה בקומה ראשונה הידועה כחלקת-משנה 6 (להלן דירת הנתבעת). הזכויות בדירת הנתבעת עודן רשומות על-שם הנתבעת ועל-שם בעלה המנוח, ויטוריו בוהארון ז"ל, בחלקים שווים, אך הדירה מצויה בשימושה הבלעדי של הנתבעת. הנכס מצוי במקרקעין מוסדרים. 2. בבית המשותף ארבע דירות. דירת התובעת מצויה מעל לדירת הנתבעת, שהיא למעשה דירת קרקע; שתי הדירות ממוקמות זו מעל זו בצד המערבי של הבית. בעורף הבית חצר המהווה חלק מהרכוש המשותף. אליבא דתובעת קיימת זה שנים רבות הסכמה בדבר חלוקת השימוש ברכוש המשותף של הבית שהושגה בין כל בעלי הדירות. בגדרה של הסכמה זו חולקה החצר האחורית של הבית המשותף לשניים: החלק המערבי נמסר לשימוש משותף של בעלי הדירות בצד המערבי של הבניין, קרי לתובעת ולנתבעת; החלק המזרחי של החצר נותר לשימוש משותף של בעלי הדירות בצד המזרחי של הבית, ה"ה חלפון (חלקת-משנה 1) ועמר (חלקת-משנה 3). לשיטתה של התובעת חלוקת השימוש בין בעלי הדירות בצד המערבי של הבית המשותף לבין בעלי הדירות בצד המזרחי עומדת על מכונה והנוגעים בדבר מכבדים אותה הלכה למעשה; על כן לא הוגשה התביעה נגד בעלי זכויות החכירה בדירות המצויות בצד המזרחי של הבית. 3. התביעה הוגשה בסדר דין מקוצר בשל כך שהנתבעת, באמצעות בני משפחתה, גזלה על-פי הנטען את מלוא חלקה של התובעת ברכוש המשותף בכל אחד מאלה: בהקמת משטח בטון והצבת קרוואן שמשמש למגורים על-גבי משטח הבטון בחצר האחורית שמצויה בצד המערבי של המבנה; בהצבת מחסן בשטח הרכוש המשותף; בהקמת מבנה קבע בחצר הקדמית של הבית וב'קו אפס' שלו אשר משמש את הנתבעת באורח בלעדי להשכרה ובהמשך כיחידת דיור נפרדת למגוריו של בן משפחתה; בנעילת שער הכניסה לחצר האחורית באופן שמונע מן התובעת גישה אליה. התובעת עתרה ליתן צו שיורה לנתבעת לפנות מן הרכוש המשותף את משטח הבטון והקרוואן שהוצבו בחצר האחורית, כמו גם פסולת וחומרי בניין וכל מבנה וחפץ הקיימים ברכוש המשותף באופן קבוע או ארעי. עוד ביקשה התובעת לחייב את הנתבעת לאפשר לה גישה חופשית לחצר האחורית ולהצהיר כי השטח האחורי ברכוש המשותף יהא בחזקתה הבלעדית של התובעת. בשלב מוקדם של הבירור הצהירה התובעת כי הסעדים שהתבקשו אינם מתייחסים לחצר הקדמית של הבית אלא רק למחצית האחורית-המערבית של החצר (להלן החצר המערבית או שטח המריבה) [ראו החלטת כב' הרשמת מרגולין-פלדמן מיום 31.1.2011 בעמ' 1 פס' 5-4 ואת עדות התובעת בעמ' 35 לפרוטוקול ש' 21 עד עמ' 36 ש' 2]. 4. הנתבעת לא חלקה על כך שהיא משתמשת באורח בלעדי וייחודי בכל שטח החצר המערבית. אף אין מחלוקת ממשית על כך שהנתבעת הציבה בחצר האחורית מבנה עץ לגביו הוצא צו הריסה וכי לאחר הריסתו הוצב במקום קראוון [ראו החלטת כב' הרשמת מרגולין-פלדמן מיום 31.1.2011 עמ' 1 פס' 6-5]. לטענת הנתבעת היא זכאית לשימוש בלעדי וייחודי בחצר המערבית בהסתמך על אלה: ראשית, שימוש בלעדי זה נעשה מזה כארבעים שנה על-פי הסכמה שהתגבשה בין כל בעלי הדירות; שנית, כאשר ביקשה התובעת להרחיב את דירתה הוסכם שהיא תוכל לעשות כן תמורת הענקת זכות לנתבעת לעשות שימוש יחודי בחצר המערבית. נטען שהסכמים דומים נערכו גם עם בעלי הדירות שאינם צד להליך. לנתבעת ניתנה רשות להתגונן בטענה לפיה במסגרת הסכמות בין הצדדים שנערכו מקדמת דנא עושה הנתבעת שימוש יחודי בשטח המריבה [החלטת כב' הרשמת בעמ' 4]. 5. מן הצד האחד העידו התובעת ומהנדס אברהם ולד שהכין עבור התובעת את התוכניות שעל-פיהן הורחבה דירתה (להלן המהנדס ולד). מן הצד האחר העידו הנתבעת ובנותיה של התובעת, הילה מסורי (ג'ון) ומור מסורי (רייכרד), שזומנו למתן עדות מטעם הנתבעת. בתה של הנתבעת, גב' פנינה שטרית (להלן הבת פנינה), נתנה עדות ראשית בתצהיר; התובעת ויתרה על העמדתה לחקירה נגדית והודיעה שתסתמך על העדות שמסרה פנינה בדיון בבקשה לרשות להתגונן [עמ' 49 לפרוטוקול ש' 15-14]. מטעם התובעת הוגשה תעודת עובד ציבור בחתימת התובע העירוני ביחס לפן התכנוני של השימוש שעשתה ועושה הנתבעת בחצר המערבית [ת/3]. ההפניות להלן הן לפרוטוקול הדיון זולת אם צויין אחרת. 6. יש להכריע אפוא בשאלה אם החזקתה הבלעדית והייחודית של הנתבעת במלוא שטחה של החצר המערבית היא כדין ונסמכת על הסכמה שהושגה בין הצדדים ושהתובעת מחויבת לה או שמא מדובר בשימוש שאיננו כדין אשר פוגע בזכותה הקניינית של התובעת ברכוש המשותף. תחילה תיבחן המסגרת הנורמטיבית החלה על זכויות הצדדים ברכוש המשותף בכלל ובחצר המערבית בפרט. לאחר מכן תידון השאלה על מי מבעלות הדין רובץ נטל השכנוע. לבסוף תוכרע שאלת אופי השימוש שעושה הנתבעת בחצר המערבית, אם הוא כדין או שמא אינו כזה, ותיבחן זכותה של התובעת ביחס לשטח המריבה. ב. דיון והכרעה דין התביעה להתקבל בחלקה, באופן שיורה לנתבעת להימנע - היא או מי מטעמה - משימוש יחודי בחצר המערבית אשר שולל שימוש מקביל ומשותף בה מן התובעת. בה בשעה יש לדחות את התביעה ככל שהיא מכוונת למתן הצהרה על-אודות זכות יחודית של התובעת להשתמש באותה חצר עצמה. להלן יובאו הטעמים לכך. המסגרת הנורמטיבית (א) זכויותיהם של בעלי הדירות ברכוש המשותף בכלל ובחצר המערבית בפרט הן זכויות חכירה במושע. לפי נסח הרישום שהוצג [נספח א' לתצהיר התובעת ת/1, להלן נסח הרישום] לכל אחת מארבע הדירות בבית צמודים 2/8 חלקים ברכוש המשותף, זאת ללא קשר לשטח הרצפה של כל דירה ודירה [השוו בין שיעור הזכויות ברכוש המשותף הצמוד לדירת התובעת ששטחה הרשום גדול משטחן הרשום של הדירות האחרות לבין שיעור הזכויות ברכוש המשותף הצמוד לאותן דירות אחרות על-פי נסח הרישום]. (ב) על זכויות חכירה במושע חל משטרו המיוחד של חוק המקרקעין (להלן גם החוק). ברכוש משותף שהזכויות בו הן במושע עשויה חלוקת השימוש בין בעלי הזכויות להיעשות על-ידי עריכת הסכם שיתוף בו תקבענה הוראות בדבר "ניהול המקרקעין המשותפים והשימוש בהם ובדבר זכויותיהם וחובותיהם בכל הנוגע למקרקעין" ושמכוחו תוענק לבעל דירה כזה או אחר זכות שימוש בלעדית בחלק מסוים של הרכוש המשותף [ראו בסע' 29(א) לחוק]. כלל זה יפה לא רק ביחס לבעלות משותפת במקרקעין אלא גם לשותפים שזכותם במקרקעין אינה בעלות אלא חכירה לדורות. (ג) אין בין בעלות הדין מחלוקת על כך שבין בעלי הדירות בבית המשותף גובשה הסכמה בדבר חלוקת הרכוש המשותף. אף אין מחלוקת על כך שמדובר בהסכמה שגובשה על-פה ולא עוגנה במסמך כתוב. המחלוקת נסבה על השאלה אם נערך הסכם לפיו נמסרה לבעלי הזכויות בדירת הנתבעת זכות שימוש בלעדית וייחודית במלוא שטחה של החצר המערבית (כטענת הנתבעת), או שמא נסבה אותה הסכמה רק על חלוקה אורכית של החצר האחורית בין שתי הדירות המזרחיות לבין דירת התובעת ודירת הנתבעת המצויות בחלק המערבי של הבית - כך שהשימוש של בעלי הזכויות בדירת התובעת ודירת הנתבעת במחצית המערבית של החצר האחורית יהא משותף, מבלי שלדירת הנתבעת ניתנה זכות שימוש בלעדית בחצר (כטענת התובעת). נטל השכנוע כפי שיובהר להלן על הנתבעת רובץ הנטל לשכנע כי עומדת לה זכות שימוש יחודית ובלעדית בחצר המערבית. (א) בכתב-התביעה הטעימה התובעת שכל בעלי הדירות בבית המשותף, שזכויותיהם בנכס הן זכויות חכירה, הם שותפים במושע ברכוש המשותף של הבית ולכל אחד מהם 2/8 חלקים ברכוש המשותף [שם, בסע' 5]. עוד הודגש כי במהלך השנים הושגה הסכמה בדבר חלוקה של חצר הבית כך שהמחצית המזרחית נמסרה לשימושם של בעלי הזכויות בשתי הדירות המזרחיות ואילו המחצית המערבית של החצר הוקצתה לשימוש של בעלי הזכויות בדירות שבמערב הבית, קרי, דירת התובעת ודירת הנתבעת [שם, בסע' 6]. על בסיס עובדתי ומשפטי זה עתרה התובעת להפסיק את השימוש הבלעדי שעושה הנתבעת בכל שטח החצר המערבית. בלב-ליבה של התובענה ניצבה אפוא הטענה כי הנתבעת עושה שימוש יחודי במלוא שטחה של החצר המערבית תוך שהיא מונעת מהתובעת שימוש כלשהו בשטח זה, כל זאת שלא כדין. (ב) בבקשה למתן רשות להתגונן שהגישה הנתבעת ובתצהירה שניתן לתמיכת הבקשה לא חלקה הנתבעת על כך שהיא ובני ביתה עשו ועושים בשטח המריבה שימוש בלעדי וייחודי. לטענתה נעשה הדבר על-יסוד הסכמה שהושגה בין כלל בעלי הדירות בבית בכלל, ובין בעלה המנוח של הנתבעת לבין התובעת בפרט, לפיה הותר לתובעת להרחיב את דירתה על גג דירת הנתבעת כנגד הסכמה של התובעת לכך שלא יהיו לה זכויות בחצר המערבית - וזו תימסר במלוא שטחה לשימוש יחודי של בעלי הזכויות בדירת הנתבעת [ראו במיוחד סע' 6 לבקשה וסע' 7 לתצהיר התומך בה]. עוד טענה הנתבעת שאף קודם להסכמה זו עשו בני ביתה שימוש יחודי בחצר המערבית ללא כל התנגדות מצד התובעת [סע' 10 לתצהיר התומך שהיה לכתב-הגנה של הנתבעת]. הנתבעת הודתה אפוא בטענה שניצבה ביסוד התובענה, קרי, בכך שהיא משתמשת בחצר המערבית באופן בלעדי ומונעת שימוש כזה מן התובעת; הוסיפה הנתבעת וטענה שהיא זכאית לכך על-יסוד הסכם לחלוקת השימוש שגובש בעבר ביחס לשטח זה. (ג) צודקת התובעת בכך שגרסת הנתבעת הינה לפי טיבה ומהותה טענת הודאה והדחה. הנתבעת הודתה בטענה שעליה הושתתה התובענה, אישרה שהיא עושה שימוש בלעדי בכל שטחה של החצר המערבית והוסיפה וגרסה שהיא זכאית לכך כדין, בין על-סמך התנהגות רבת שנים שלא הובעה לה התנגדות ובין על-סמך הסכמה מפורשת של התובעת. נודעת לכך חשיבות רבה בכל הקשור לנטל הראשוני של הבאת הראיות, כמו גם לתיחום הסוגיה לגביה יש להביא ראיות: כאשר בעל-דין מודה בעובדות שטוען בעל הדין שכנגד, אך טוען שמחמת עובדות נוספות אין יריבו זכאי לסעד המבוקש - הוא טוען טענת: 'הודאה והדחה' [...]. הטוען טענת 'הודאה והדחה' נתפס על הדברים שהודה בהם, ואילו לגבי העובדות 'המדיחות' הנטענות מפיו, נטל ההוכחה מוטל עליו. אם לא ירים נטל זה יינתן פסק-דין נגדו. [אורי גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי 82 (מהדורה עשירית, 2009)]. אם העלה בעל-דין טענת הודאה והדחה ביחס לפלוגתה מסוימת הרי שלצד שכנגד אין עוד מה להוכיח בכל הקשור לטענה שבה הודה יריבו. בה בעת הצד שהעלה טענת הודאה והדחה נדרש להוכיח את העובדות שנכללות בחלק המדיח של טענתו; בהתייחס לחלק המדיח של הטענה מעמדו של הטוען אותה הוא מעמד של 'המוציא מחברו'. אם לא יעלה בידו להרים את נטל השכנוע ביחס לחלק זה של טענתו בשיעור הנדרש על-פי מאזן ההסתברויות שחל בהליך אזרחי תידחה הטענה. משמעות הדבר תהא קבלת התביעה על-יסוד טענת התובע בה הודה הנתבע [ע"א 4340/06 עו"ד לילוף נ' בנק איגוד לישראל בע"מ, פס' 28 (21.4.2010); השוו גם לד"נ 4/69 יצחק נוימן חברה לביטוח בע"מ נ' כהן, פ"ד כד(2) 229, 291 (1970)]. (ד) יש לבחון אפוא אם עלה בידי הנתבעת להרים את נטל השכנוע ולהראות כי שימושה הייחודי במלוא שטחה של החצר המערבית מבוסס על הסכמה שהושגה בין בעלה המנוח לבין התובעת או למצער על שימוש יחודי רב שנים של הנתבעת בחצר המערבית שלא באה עליה התנגדות מצד התובעת. כפי שיובהר להלן התשובה על כך היא בשלילה. זכויות הצדדים בחצר המערבית (א) לשיטתה של הנתבעת עשו היא ובני ביתה שימוש יחודי בחצר המערבית כבר בשנות ה-70 של המאה הקודמת; לאחר מכן, כשביקשה התובעת להרחיב את דירתה, הסכים בעלה המנוח של הנתבעת לכך כנגד זאת שלא תהיינה לתובעת זכויות בחצר המערבית וזו תיוחד לדירתה של הנתבעת שמתחת לדירת התובעת. שתי הטענות לא הוכחו כהוא זה. יתרה מכך, הן מוציאות האחת את השניה ומהוות טענות עובדתיות חלופיות שהנתבעת אינה רשאית להעלותן בכפיפה אחת. ודוק: אם היו הנתבעת ובני ביתה רשאים לעשות בחצר המערבית שימוש יחודי כבר משנות ה-70 אין לראות מדוע זה יטרחו לקבל את הסכמת התובעת לכך בשלב מאוחר יותר, בשנות ה-80 ובקשר עם מבוקשה של התובעת להרחיב את דירתה. עצם הצורך בקבלת הסכמה כזו, ברורה ומפורשת, מלמד על כך שקודם לכן לא היו הנתבעת ובני ביתה זכאים כדין לשימוש בלעדי בשטח המריבה. התובעת הכחישה את טענת הנתבעת לפיה ויתרה על חלקה ברכוש המשותף, או הסכימה כי לנתבעת ובני ביתה תוענק זכות יחודית בו [סע' 19, 21 ו-23 ל-ת/1 ועדות התובעת בעמ' 31 ש' 26-23]. עוד הדגישה שלאורך השנים היתה לה ולבני ביתה גישה חופשית ורציפה לחצר שהופרעה רק כשהחלה הנתבעת בהקמת המבנה מעץ בחצר האחורית בשנת 2008 [סע' 5, 26-25 ל-ת/1 ועדות התובעת בעמ' 33 ש' 10-1, עמ' 36 ש' 26-23 ועמ' 37 ש' 12-10]. עדות התובעת בעניין זה היתה כנה ועקבית ומצאתיה ראויה לאמון. (ב) התובעת הציגה מפרט ותוכנית למתן היתר בניה שערך עבורה המהנדס ולד על-מנת שתוכל להרחיב את דירתה (נספח יב/2 ל-ת/1; להלן תוכנית הבניה). תוכנית הבניה נחתמה על-ידי המהנדס ולד ביום 2.5.1983; על-יסודה התקבל היתר שבגדרו אושרה תוכנית הבניה המבוקשת אשר כללה הוספת חדר, מקלחת ושירותים לדירת התובעת [להיתר ראו נספח יב/1 ל-ת/1 ועדות המהנדס ולד בעמ' 19 ש' 22-20]. במסגרת תוכנית הבניה וההיתר שניתן לה נעשתה לגליזציה לחדר קיים בדירת התובעת שנבנה עוד קודם לכן ללא היתר [עדות המהנדס ולד בעמ' 20 ש' 7-1, 28-26]. מעדות המהנדס ולד עלה שאף שדירת הנתבעת בקומת הקרקע הייתה בנויה בשטח גדול יותר מדירת התובעת במועד בו הכין את תוכנית הבניה שנועדה להגדיל את דירת התובעת הרי שהתוספת המתוכננת לדירת התובעת שכללה חדר, מקלחת ושירותים (להלן תוספת הבניה) לא נבנתה על-גבי דירת הנתבעת בקומת הקרקע. תוספת הבניה הוקמה במקום בו "לא היה קיים כלום" בלשונו של המהנדס ולד [עמ' 21 ש' 31-30]; לשם בניית התוספת צריך היה לצקת זה מעל זה יסודות, עמודים ופלטת בטון [עמ' 18 ש' 23-17, עמ' 22 ש' 2]. אותו חלק שבו דירת הנתבעת היתה גדולה מדירת התובעת עובר לבניית התוספת איננו רלוונטי לתוספת זו כלל ועיקר [עמ' 26 ש' 8-5]. המהנדס ולד אישר את הדברים לא רק כמי שערך את תוכנית הבניה עבור התובעת אלא גם כמי שפיקח על הבניה בפועל במעמד של אחראי על ביצוע השלד [עמ' 17 ש' 25-21 ועמ' 18 ש' 27-24]. גם תוכנית הבניה מאשרת את עדותו של המהנדס ולד שכשלעצמה היתה מקצועית, עקבית ואמינה. תוספת הבניה לדירת התובעת נבנתה בחלק הדרומי של הבית המשותף, במקום בו בדירת הנתבעת בקומה שמתחת לא היתה כל בניה וממילא גם לא גג שניתן היה להשתמש בו כבסיס לתוספת הבניה בדירת התובעת. "גג בטון של שכן" תיאר המהנדס ולד בצד המערבי של דירת התובעת, במיקום שבו לא נעשתה תוספת בניה. אין שחר לטענתה של הנתבעת כאילו בעלה המנוח נתן לתובעת לבנות 'על חשבונו' [עמ' 43 ש' 18-17]; הדברים אינם עולים מתוך עדותו של המהנדס ולד ואף לא מן התוכנית שהגיש ושעל-פיה הורחבה דירת התובעת בשנות ה-80 של המאה הקודמת. על אותם דברים עצמם עמדה התובעת הן בעדותה הראשית והן בחקירה הנגדית; לדבריה בעלה המנוח של הנתבעת הרחיב את דירתו בין העמודים שעליהם נוצקה תוספת הבניה רק לאחר שזו כבר הושלמה ובתוך כך אף הכיר מפורשות בזכותה של התובעת להשתמש בחצר המערבית [סעיף 20 ל-ת/1, עמ' 33 ש' 16-12]. עוד הטעימה כי כל הסכמה שהושגה נגעה לכך שבעלה המנוח של הנתבעת הוא שביקש לבנות מתחת לתוספת שבנתה התובעת קודם לכן - ולא כנטען על-ידי הנתבעת [עמ' 33 ש' 31-29]. (ג) מתוך עדות המהנדס ולד, מתוכנית הבניה שהציג ומעדות התובעת באותו עניין נשלל נדבך מרכזי ומהותי בגרסתה של הנתבעת. הנתבעת טענה כי בעלה המנוח נתן לתובעת רשות להשתמש בגג דירת הנתבעת לצרכי הרחבת דירתה של התובעת כנגד זכות שימוש יחודית של בעלי הזכויות בדירת הנתבעת בחצר המערבית. מעדות המהנדס ולד ומתוכנית הבניה עולה בבירור שתוספת הבניה בדירת התובעת לא היתה כרוכה בשימוש כלשהו בגג של דירת הנתבעת. ממילא לא נדרשה התובעת ליתן תמורה עבור שימוש בגג של דירת התובעת, בין בהענקת זכות שימוש יחודית ברכוש המשותף ובין בדרך אחרת. אף התובעת הטעימה שבקשר עם הרחבת דירתה לא הציעה לשכניה הצעות, אף שקיבלה את הסכמתם למתן היתר לתוספת הבניה [עמ' 32 ש' 25-12]. (ד) הנתבעת טענה לעשיית שימוש יחודי בשטח המריבה החל משנות ה-70 של המאה הקודמת, שימוש שבמסגרתו אף הוקם במקום לול ששימש את בעלי הזכויות בדירתה [ראו סע' 10 לתצהירה שהיה לכתב-הגנה]. המהנדס ולד ביקר במקום בקשר עם הכנת תוכנית הבניה עבור התובעת ותיעד בתוכנית מבנה שהקימו הנתבעת ובני ביתה בחזית הנכס, בשטח הרכוש המשותף, ואשר שימש כחנות [עמ' 22 ש' 27-26]. המהנדס ולד מסר שלא היו מבנים נוספים זולת החנות בשטח הרכוש המשותף; אם היו מבנים כאלה היה מציין גם אותם כפי שנעשה ביחס לחנות [עמ' 23 ש' 11-3, עמ' 26 ש' 17-16]. עדות המהנדס ולד אינה מתיישבת עם גרסת הנתבעת על-אודות בניה שלה בחצר האחורית בשלב שקדם להרחבת דירתה של התובעת. היא שללה את טענת הנתבעת כי הוקם במקום לול של קבע ששימש את דירתה טרם המועד בו הרחיבה התובעת את דירתה. גם התובעת עמדה על כך שבחצר המערבית היו קוצים, לא יותר מכך, וכי השטח היה פתוח לגישה שלה גם אחרי שהרחיבה את דירתה בשנת 1983 [עמ' 33 ש' 10-1]. התובעת אישרה שלמשך תקופה קצרה ביקש בעלה המנוח של הנתבעת לגדל בחצר המערבית אפרוחים לטובת נכדיו הקטנים; הדבר נעשה בהסכמת בעלה של התובעת ולמשך זמן קצר, עד שגדלו האפרוחים ובעלה של הנתבעת סילק אותם [עמ' 34 ש' 16-13]. בין שימוש כזה, קצר מועד ומוסכם, לבין שימוש יחודי בחצר המערבית לאורך זמן מן הסוג שלו טענה הנתבעת אין דבר וחצי דבר. (ה) את טענתה לשימוש יחודי ארוך שנים שנעשה על-ידה בשטח המריבה ביקשה הנתבעת להוכיח בעדות של שתיים משלוש בנותיה של התובעת, הילה ומור. לא עלה בידה לעשות כן. הילה, ילידת 1982, מסרה שבילדותה היתה גישה חופשית ובלתי-מופרעת לחצר המערבית דרך גדר שהיתה פתוחה לחלק זה. עוד הטעימה שהחצר ששימשה אותה למשחקים נמצאה מאחורי דירת הנתבעת בקומת הקרקע. היחסים עם ילדי הנתבעת היו תקינים ולא היתה הפרדה של השטח, שלא היה מטופח והיו בו היו בעיקר עשבים וחול [עמ' 38 ש' 29-13, עמ' 39 ש' 26-25]. מצאתי את עדותה של הילה כנה, גלויה וראויה לאמון. היא אינה מתיישבת כלל ועיקר עם גרסת הנתבעת לפיה זה שנים רבות נתונה לה ולבני ביתה, ולא לתובעת ולבני ביתה, חזקה יחודית בחצר המערבית כך שמאז נבנתה התוספת לדירת התובעת בשנת 1983 "לא דרך כף רגלם של יתר הבעלים" בחצר זו [תצהיר הנתבעת נ/2 בסע' 9]. הדברים אמורים גם בעדות בתה של התובעת מור, ילידת 1983 [עמ' 49 ש' 26]. גם בעדותה אין למצוא כל תימוכין לטענות הנתבעת בכתב-ההגנה או בתצהיר [ראו גם עמ' 51 ש' 2-1]. (ו) בעדותה הראשית שניתנה בתצהיר עמדה התובעת על האופן בו תפסה הנתבעת חזקה יחודית בשטח הרכוש המשותף שנועד לשמש הן את דירת הנתבעת והן את דירת התובעת כך שלא נותר עוד רכוש משותף שהתובעת עשויה לעשות בו שימוש: ראשית, הנתבעת הציבה בשטח הרכוש המשותף מחסן [סע' 16 סיפא ל-ת/1]. בעדותה לפני ביארה התובעת שהדבר נעשה בהסכמה הדדית בין בעלה לבין בעלה המנוח של הנתבעת שעמו היו יחסי שכנות טובים והדדיים [עמ' 33 ש' 20-16]. שנית, הנתבעת ובעלה הקימו בחצר הקדמית של הבית יחידת מגורים נפרדת שהושכרה בעבר לאחרים וכיום משמשת למגורי נכדה הבגיר של הנתבעת, ויקי שטרית (להלן הנכד ויקי) [סע' 16 ל-ת/1]. מדובר באותה יחידה שתוארה על-ידי המהנדס ולד כחנות בחזית הבית [עדות התובעת בעמ' 29 ש' 23-20]. הלכה למעשה הודתה הנתבעת בבניית מבנה בחצר הקדמית ששימש תחילה כחנות ולאחר מכן כיחידת דיור שהושכרה לאחרים [סע' 10 ל-נ/2]. שלישית, הנתבעת יצקה בחצר המערבית משטח בטון ועליו הוחל בשנת 2008 בהקמת מבנה עץ גדול במלוא שטח החצר; לאחר שהוצאו צווים מנהליים ושיפוטיים שהורו על הפסקת עבודת הבניה, שנעשתה ללא היתר, ולאחר שהנתבעת הורשעה בגין בניה זו וחויבה להרוס את המבנה, סולק המבנה מעץ אלא שתחתיו הוצב במקום קראוון שמשמש למגוריה של הבת פנינה, אף זאת ללא היתר כדין ומבלי שהסכמת התובעת ניתנה לכך [סע' 12-5 ל-ת/1]. לבסוף, הנתבעת סיפחה לעצמה את שביל הגישה שלצד הבית, נעלה את שער הכניסה אשר מוביל לחצר האחורית ואף הציבה שער שמונע מהתובעת גישה למקום [סע' 13 ו-17 ל-ת/1]. בעדותה לפני הטעימה התובעת שהסכינה עם בנייתה של החנות בחזית הבית בשנות ה-70 של המאה הקודמת, בעיקר משום שהייתה טרודה בקשיים שחוותה על-רקע גירושיה מחד גיסא ונפילת אחיה במלחמת יום הכיפורים מאידך גיסא. לטעמה התלוננה על פגיעה בחלקה ברכוש המשותף רק כשהחלה הנתבעת לפלוש לחצר המערבית באופן שלא הותיר לתובעת כל חלק ברכוש המשותף [עמ' 29 ש' 17 עד עמ' 30 ש' 9]. (ז) התובעת הציגה תעודת עובד ציבור בחתימתו של עו"ד יורם חן מהלשכה המשפטית בעיריית חדרה [ת/3]. עולה ממסמך זה כי מבנה העץ שנזכר בעדותה הראשית של התובעת אכן נבנה ללא היתר. בגין בניה זו בהיקף של 70 מ"ר הוגש נגד הנתבעת כתב-אישום; היא הורשעה לפי הודאתה. בגזר-דין מיום 14.7.2009 חויבה בין השאר בהריסת מבנה העץ ובהימנעות מכל שימוש בו. ביום 13.10.2010 הוגש לבית-המשפט לעניינים מקומיים בחדרה כתב-אישום נוסף, זו הפעם נגד הנתבעת, הבת פנינה והנכד ויקי. על-פי כתב-אישום זה הציבו הנאשמים מבנה יביל מעץ בשטח של כ-50 מ"ר על-גבי משטח הבטון שלגביו ניתן צו הריסה בהליך הקודם. בעת שהתברר ההליך דנן טרם נדון כתב-האישום המאוחר יותר. אכן, התביעה שלפני נעוצה בעילה הקניינית. טענות התובעת לבניה של הנתבעת ובני ביתה בשטח הרכוש המשותף ללא היתר הן עניין לכתבי-האישום שנזכרו ב-ת/3, הן זה שכבר נדון והן זה שתלוי ועומד נגד הנתבעת, הבת פנינה והנכד ויקי. יחד עם זאת יש בנכונותה של הנתבעת להקים מבנים בשטח הרכוש המשותף ולהתיר בניה כזו באורח שיטתי לקרוביה אף שלא ניתן לכך היתר בניה כחוק כדי לשפוך אור על דרכיה של הנתבעת ועל נכונותה לעשות דין לעצמה ולרמוס את זכויות הזולת, בין שאלה נעוצות בדיני הקניין ובין שיסודן בדיני התכנון והבניה. אין מדובר בהתנהלות שדרכו של בית-המשפט להעלים עין ממנה. היא ממחישה היטב כי לטעמה של הנתבעת ביכולתה לעשות בבית המשותף ככל העולה על רוחה ואגב כך לשים לאל את זכויות שכניה שהם שותפיה לרכוש המשותף. ועוד בעניין זה: הנתבעת אישרה שמבנה העץ הוקדם בחצר המערבית ללא היתר כדין, ובאין בידה היתר כזה. באותה נשימה ביארה שלמיטב ידיעתה אין בידי התובעת היתר על-פי דין ביחס לתוספת הבניה שנוספה לדירתה [סע' 14-13 ל-נ/2]. על כך יש להשיב לנתבעת במימרה הידועה: 'טלי קורה מבין עיניך'. מעדות המהנדס ולד עלה שלדירת התובעת במלוא שטחה ניתן היתר כדין בד-בבד עם קבלת ההיתר שנסב על תוספת הבניה. לא כך באשר לנתבעת, שבנתה בעבר ובונה גם כעת ברכוש המשותף ללא היתר, כאילו אין דין ואין דיין. (ח) לא הוכח אפוא שימוש יחודי של הנתבעת בשטח המריבה, אף לא זכות בת-קיימא של הנתבעת לעשות שימוש יחודי בחצר המערבית. לעניין זה אין נפקא מינה אם התובעת עשתה שימוש בפועל בשטח החצר המערבית, אם לאו. אפילו לא עשתה בחצר כל שימוש כזה, בין מקוטע ובין רציף, אין בכך משום היתר לנתבעת או מי מטעמה להשתלט על השטח באורח חד-צדדי. עסקינן בשטח משותף; לא הנתבעת, אף לא התובעת, זכאיות לשימוש יחודי בו אשר מדיר את בעלת הדין האחרת משימוש כזה. עדותה של הנתבעת אך חיזקה את גרסת התובעת. עלה ממנה שבמשך כל השנים התגוררו בדירת הנתבעת רק היא ובעלה המנוח לאחר שהבת פנינה עזבה את הבית בהיותה בת 19 [עמ' 40 ש' 28-21]. עלה ממנה שהנתבעת התירה לנכד ויקי לבנות בשטח המריבה את מבנה העץ וכי הבניה נעצרה ולאחר מכן נהרס המבנה [עמ' 41 ש' 15-1]. עלה ממנה שבמקום בו נבנה קודם מבנה העץ הוצב לאחר הריסתו, ללא היתר, קראוון גדול שחובר לרשת המים והביוב ואשר משמש למגורי הבת פנינה, ילדיה ובן-זוגה - בעוד הנכד ויקי מתגורר ביחידה האחרת שאותה הקימה הנתבעת בעבר בחצר הקדמית [עמ' 41 ש' 31-16, עמ' 43 ש' 4-3, עמ' 44 ש' 13-9]. עוד עלה מעדות הנתבעת כי בשטח המריבה נעשה שימוש של הנתבעת ובני משפחתה לשם הנחת ריצוף והצבת מתקני כושר של הנכד ויקי, תוך שהגישה לחצר נסגרה בשער גבוה ואטום [עמ' 42 ש' 6-1 ותצלומים ט' ו-י"א שצורפו ל-ת/1 ואושרו בידי הנתבעת]. הנתבעת אישרה שמלוא שטחה של החצר המערבית נתפס על-ידי בני משפחתה [עמ' 42 ש' 10-7]. לדברי הנתבעת בתה פנינה חסמה הכול בשער כי "היא רצתה שתהיה לה אדמה טובה" [עמ' 43 ש' 2-1]. (ט) עדות הנתבעת, שלא כעדות התובעת, הותירה רושם שלילי ביותר. ניכר שאינה מבינה בטיבן של זכויותיה וסבורה, ללא כל בסיס בדין, שביכולתה לשכן את בני משפחתה בשטח הרכוש המשותף כטוב בעיניה [ראו גם עמ' 45 ש' 8-5]. עוד ניכר, והנתבעת אישרה זאת בפה מלא, שהיא אינה בקיאה כלל ועיקר בתוכן עדותה הראשית ולמעשה אינה יודעת מה נכתב בתצהירה. תוכנו לא הוקרא לה טרם חתימתה עליו והיא אף אינה יודעת להסביר את תוכנו כשהדברים מוקראים לה בקול [עמ' 44 ש' 31 עד עמ' 45 ש' 4, עמ' 46 ש' 26-21]. בתוך כך לא ידעה הנתבעת להסביר את ההצהרה שהובאה בסעיף 7 לתצהירה ואשר ניצבת בלב הגנתה, דהיינו כי בעלה נתן לתובעת רשות להרחיב את דירתה על-גבי גג דירת הנתבעת כנגד ויתור של התובעת על זכויות בחצר המערבית. די בכך כדי לדחות את גרסת הנתבעת בשתי ידיים. ואם לא די בכך, אישרה הנתבעת שבעלה הוא שהיה בקיא בנושאים הקשורים לתוספות ולבניה והעידה על עצמה שוב ושוב שהיא אינה יודעת כלום [ראו עמ' 44 ש' 24-21, עמ' 46 ש' 20-7, עמ' 47 ש' 11-10]. כשעומתה הנתבעת עם טענת התובעת כי לא נותר לה שטח כלשהו ברכוש המשותף הרהיבה עוז וענתה באלו המילים: "זה יסתדרו לבד, אני לא מתעסקת בזה" [עמ' 47 ש' 6-5]. למורת רוחו של בית-המשפט מהתנהלותה של הנתבעת, מתוכן עדותה המתכחשת לתצהירה ומכך שגררה את התובעת לניהול הליך מבלי שעמדה לה הגנה של ממש מפניו ינתן ביטוי בפסיקת הוצאות ההליך. בתצהירה של הבת פנינה [נ/3], שהינו העתק מילולי זהה כמעט של תצהיר הנתבעת, אין כדי להפיח רוח חיים בגרסת ההגנה לאחר שעדות הנתבעת הסבה לגרסה זו מכת מוות אנושה שאין ממנה תקומה. הדברים יפים אף בשל כך שהבת פנינה אינה עשויה להצהיר מידיעה אישית שלה דבר וחצי דבר על-אודות הסכמה שלטענת הנתבעת גובשה בין בעלה המנוח של הנתבעת לבין התובעת; ודאי כך ביחס להסכמה נטענת שגובשה בשנות ה-70, בעת שהבת פנינה לא היתה אלא ילדה קטנה [פנינה נישאה באמצע שנות ה-80, בגיל 19, ומכאן שעשור קודם לכן היתה כבת 9; ראו סע' 2 ל-נ/3 ועדות הנתבעת בעמ' 40 ש' 24]. (י) אין ממש בטענת הנתבעת כי חלקה ברכוש המשותף הינו פועל יוצא של שטח דירתה. ראשית, טענה כזו לא הובאה בכתב-ההגנה כלל ועיקר. שנית, היא לא הוכחה לגופה. לבית המשותף תקנון מוסכם ולא תקנון מצוי, כפי שמצוין במפורש בנסח הרישום. חלקה הרשום של כל אחת מן הדירות ברכוש המשותף נותר 2/8, ללא קשר לשטח הרצפה של הדירה וגם ביחס לדירות שהוגדלו במהלך השנים. אילו ביקשה הנתבעת להישמע בטענה כזו היה עליה לעשות כן באופן מפורש וגלוי בגדרה של הבקשה למתן רשות להתגונן אך היא לא עשתה כן; ממילא לא הותר לה להתגונן בטענה כזו. יתרה מכך, היה עליה להציג כראיה את התקנון המוסכם אשר מסדיר את חלקו של כל אחד מבעלי הדירות ברכוש המשותף. הנתבעת נמנעה מכך. חזקה אפוא שהיה בהצגת התקנון המוסכם כדי לפגוע בגרסתה ולא כדי לקדמה [ע"א 548/78 פלונית נ' פלוני, פ"ד לה(1) 736, 760 (1980)]. מנסח הרישום שהוצג עולה שחלקה של דירת הנתבעת ברכוש המשותף 2/8, בדיוק כחלקת של כל אחת משלוש הדירות האחרות בבית. רישום זה נותר בעינו אף ששטחה של דירת הנתבעת תוקן בנסח בעקבות הרחבתה. הרישום בנסח מהווה ראיה חותכת לתוכנו כמצוות סעיף 125(א) לחוק המקרקעין. הנתבעת אינה עשויה להישמע בטענה כי חלקה ברכוש המשותף עולה על זה הרשום בנסח; כאמור, טענה כזו לא נכללה בבקשה למתן רשות להתגונן וממילא גם לא הוכחה. אפילו הוכחה, עניינה בשיעור הזכות - ולא בזכות לממש את החלק ברכוש המשותף על-ידי תפיסת חזקה יחודית בשטח מסויים כזה או אחר ברכוש המשותף. (יא) כאמור, הן התובעת והן הנתבעת אינן חולקות על כך שבמהלך השנים חולקה החצר האחורית לשתים כך שחלקה המזרחי נמסר לשימוש שתי הדירות המצויות בצד המזרחי של הבית [וראו עדות התובעת בעמ' 31 ש' 7-4 ובעמ' 34 ש' 7-5]. עם זאת אינני מקבלת את טענת התובעת כי במסגרת חלוקת השימוש ברכוש המשותף בין בעלי הדירות מוצתה זכותה של הנתבעת בבניית החנות בחצר הקדמית, באופן שמזכה את התובעת לבדה בשימוש בלעדי בכל שטח החצר האחורית-המערבית. מדובר בגרסה חדשה שסותרת מניה וביה את גרסתה של התובעת בתצהירה, שם מסרה שהחצר האחורית היא רכוש משותף לה ולנתבעת [השוו סע' 5 ל-ת/1 לעדות התובעת בעמ' 30 ש' 24-17]. גם בעדותה לפני התייחסה התובעת לחצר המערבית כשטח שלה ושל הנתבעת יחד [ראו למשל עמ' 31 ש' 7-6, 17-16; עמ' 34 ש' 30 עד עמ' 35 ש' 2]. בכל הקשור לניסיונה של התובעת להישמע בטענה שהיא לבדה זכאית לשימוש יחודי בכל שטח החצר האחורית-המערבית לא היתה עדות התובעת עקבית וכללה הצהרות סותרות לרוב. התובעת לא הראתה מדוע היא זכאית לזכות שימוש יחודית בחצר האחורית ואישרה שלא גובשה בין בעלי הדירות הסכמה שתקנה לה זכות כזו [עמ' 30 ש' 23-22]. התובעת אף לא הראתה שהענקת שימוש יחודי לה בחצר המערבית שקולה, בין מבחינת שטח השימוש ובין מבחינת שווי השימוש, לשימוש שעושה הנתבעת בחלק האחר של הרכוש המשותף. לשם כך אין די בצירוף מפה מצבית שערך אחר לתצהיר התובעת, שלא באמצעות חוות-דעת מומחה ומבלי שעורך התשריט הוזמן כעד על-מנת לעמוד לחקירה נגדית ביחס למסמך שערך [נספח ו' ל-ת/1 ועדות התובעת בעמ' 35 ש' 13-9]. בעתירתה להצהיר על היותה בעלת זכות יחודית לשימוש בחצר המערבית עותרת למעשה התובעת כי בית-המשפט יכתוב הסכם לחלוקת השימוש ברכוש המשותף בינה לבין הנתבעת; לעתירה כזו אין יסוד. (יב) מעדות הנתבעת עלה שבני משפחתה, שלהם עצמם אין זכות בבית המשותף ובדירת הנתבעת ואשר פועלים מכוחה וברשותה, תפסו חזקה יחודית במלוא שטח החצר המערבית תוך מניעת כל שימוש בה - או גישה אליה - מהתובעת. שימוש כזה אינו אפשרי ואינו מותר בשטח המהווה על-פי טיבו ומהותו רכוש משותף של הבית. נקבע לא אחת שבניה ברכוש משותף חורגת מניהול ושימוש רגילים במקרקעין [ע"א 810/82 זול-בו בע"מ נ' זיידה, פ"ד לז(4) 737, 741 (1983); ע"א 403/73 בצלאל נ' סימנטוב, פ"ד כט(1) 41, 47 (1974)]. בכך אומצה הגישה לפיה "[...] בניה מחייבת הסכמה של כל הבעלים המשותפים. סביר על כן כי כדי לסלק מבנה שבנוהו בלא הסכמת הבעלים המשותפים, די בדרישת אחד הבעלים המשותפים, ויהא חלקו בשיתוף קטן כאשר יהיה [...]" [יהושע ויסמן דיני קניין - בעלות ושיתוף 228-227 (1997)]. הדברים יפים גם לבניה ברכוש משותף כזה שנדון כאן וגם כשבזכויות חכירה עסקינן. זאת ועוד, זכותה של הנתבעת ברכוש המשותף אינה מוחלטת אלא כפופה לעקרונות צדק, תום-לב והגינות [רע"א 6339/97 רוקר נ' סלומון, פ"ד נה(1) 199, 242, 281-279 (1999); רע"א 8186/07 כרמל נ' ינקוביצקי, פס' 6 (1.1.2008)]. התנהלות הנתבעת, אשר כרוכה מניה וביה בנישול של התובעת מזכותה ברכוש המשותף, חוטאת לשיקולי צדק, תום-לב והגינות. ג. סיכומם של דברים נוכח האמור לעיל אין צורך לדון בטענות אחרות שהעלו הצדדים ושאינן טעונות התייחסות לשם הכרעה במחלוקת. בסופו של יום קרסה הגנתה של הנתבעת והוצגה כהגנה שאין בה מאום; הדברים עומדים על מכונם בין שנטל השכנוע ביחס לטענת ההגנה חל על הנתבעת מחמת הודאה והדחה ובין שהתובעת היא שנושאת בנטל להוכיח את תביעתה מהחל ועד כלה. טענות התובעת על-אודות פלישתה של הנתבעת לרכוש המשותף הוכחו כדבעי; לא כן טענות הנתבעת על-אודות זכותה להחזיק בחצר המערבית באורח בלעדי. על-יסוד האמור לעיל אני מקבלת את התביעה ומורה לנתבעת לסלק משטח החצר האחורית-המערבית כל מבנה או מיטלטל, להסיר את השער שהוצב על-מנת לחסום את גישתם של אחרים לשטח החצר האמורה ולאפשר לתובעת שימוש בשביל הגישה לחצר האחורית-המערבית ובשטח החצר עצמה - כשימוש משותף ביחד עם הנתבעת. התביעה נדחית ככל שהיא מכוונת להצהרה כי התובעת זכאית לשימוש יחודי ובלעדי בשטח החצר האחורית-המערבית. הנתבעת תשלם לתובעת את הוצאות ההליך בסך 3,000 ₪ ליום פסק-הדין כשסכום זה כולל גם את שכר עדותו של המהנדס ולד בו נשאה התובעת לפי החלטה מיום 27.6.2013. עוד תשלם הנתבעת לתובעת שכ"ט עו"ד בסך כולל של 13,000 ₪ ליום פסק-הדין וכן בנוסף את הוצאות הדיון בבקשה ליתן רשות להתגונן בסך 2,000 ₪ שנפסקו בהחלטת כב' הרשמת מיום 31.1.2011. הסכום הפסוק ישולם תוך 30 יום מן המועד בו יומצא פסק-הדין לנתבעת שאם לא כן ישא הפרשי הצמדה וריבית חוק מיום פסק-הדין ואילך עד יום התשלום בפועל. קרוואןחצרחצר משותפתבתים משותפים