מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא פינוי חברה ממקרקעין: השופטת ש' וסרקרוג, ס' נשיאה 1. הערעורים בשני התיקים שהדיון בהם אוחד הם על פסק דין שניתן על ידי בית משפט השלום בחיפה (כבוד השופט ר' חדיד) מיום 5/7/12 בתיק ת"א 3739/04, לפיו הורה בית המשפט על פינויה של חב' אפעל מתכת (1989) בע"מ, היא המשיבה מס' 2 בע"א 47406-09-12 והמערערת בתיק ע"א 32941-10-12 (להלן: חב' אפעל) מן המקרקעין הידועים כגוש 11609 חלקה 8 בעיר גנים שבקריית אתא (להלן: החלקה), בתוך 30 ימים ממועד מתן פסק הדין. כמו כן, חייב בית המשפט את חב' אפעל ואת מר קושניר, המערער בע"א 47406-09-12 והמשיב מס' 2 בע"א 32941-10-12 (להלן: מר קושניר) בהוצאות משפט ובשכ"ט עו"ד בסך 12,000 ₪. 2. במהלך הדיונים בבית המשפט ניסינו להביא הצדדים לפשרה, תוך הבהרה כי על חב' אפעל ועל מר קושניר - ככול שהם מבקשים להמשיך בהשכרת החלקה, להעביר חלק מפירות ההשכרה מיום תחילת ההשכרה לידי מר בלכר, המשיב מס' 1 בשני הערעורים (להלן: מר בלכר). לא היתה נכונות לעשות כן ויש לפיכך ליתן פסק הדין. הנסיבות הצריכות לעניין: 3. אין עוד חולק כי למר בלכר זכות בעלות של 7/8 בחלקה ולמר קושניר 1/8, כאשר מדובר בזכויות במושע, ואין הסכם שיתוף בין הבעלים. חב' אפעל מפעילה מסגריה בחלקה סמוכה לחלקה נשוא הערעור. ביום 1/1/02 נערך ונחתם הסכם בין חב' אפעל לבין קושניר לפיו שכרה חב' אפעל 1/8 מהחלקה לשימוש לחניה, לאחסנה ולעבודה, וזאת כנגד תשלום דמי שכירות בסך של 200$ לחודש. תקופת השכירות הוגבלה לשנה עם אופציה לחידוש השכירות באופן אוטומטי לשנה נוספת. בחוזה השכירות עצמו לא הוגדר החלק היחסי של החלקה שנועדה להשכרה ואף לא צורף תשריט חלוקה. ביום 1/1/04 נערך ונחתם הסכם שכירות נוסף בין מר קושניר לבין חברת ש.י.מ. מתכות ופרויקטים בע"מ (להלן: חב' ש.י.מ) לתקופה מ-1/1/04 עד 31/12/04 (להלן: החוזה השני) שתנאיו דומים לתנאי חוזה השכירות הראשון. על פי המפורט בפסק הדין של בית משפט השלום, החלקה מגודרת מכל צדדיה ובחזית הפונה לכביש הציבה חב' אפעל שער מברזל ונעלה אותו. ההליכים הקודמים: 4. - ביום 4/2/04, הגיש מר בלכר תביעה בסדר דין מקוצר כנגד חב' אפעל בלבד לפינוייה מן החלקה בטענה כי אף על פי שלפי רישום הזכויות הוא בעל 7/8 זכויות בחלקה, ומר קושניר 1/8, לטענתו ולמרות האמור הוא הבעלים של כל החלקה, וכי רישום זכויותיו של מר קושניר, בטעות יסודו. לטענתו, חב' אפעל פלשה לחלקה ומחזיקה שלא כדין מבנה הצמוד לאותה חלקה. פניותיו כבעלים אל חב' אפעל לפנות את החלקה, לא נענו ומנהל חב' אפעל התעלם מפניותיו של מר בלכר, וכי הוא עותר לצו פינוי, זאת מעבר לנזקים הנגרמים לו עקב הפלישה האמורה. - חב' אפעל הגישה בקשת רשות להתגונן, אשר נתקבלה על ידי כב' הרשמת ש' פומרנץ (תיק בש"א 12685/04 במסגרת ת"א 3739/04, החלטה מיום 24/7/05) לאור הטענה כי חב' אפעל שכרה ממר קושניר 1/8 מן החלקה, וכי היא מחזיקה כדין באותו מגרש על פי חוזה שכירות שנכרת בינה לבין מר קושניר, וכל עוד שאינה מונעת שימוש סביר ממר בלכר כבעלים, רשאית היא להמשיך ולהחזיק במושכר. לפיכך, ניתנה הרשות להתגונן. - על החלטה זו הוגש ערעור רשם ע"י מר בלכר שטען כי הוצג חוזה שכירות שפג תוקפו, כי המגרש שהושכר אינו מגודר, ולמעשה אופן ההשכרה של המגרש והשימוש בו נעשה לגבי כל החלקה, תוך השתלטות גם על 7/8 של בלכר, ובאופן המונע שימוש של הבעלים בחלקו במגרש; מה עוד, שלא הודע לו על קיומו של הסכם השכירות ו/או על חידושו; ומאחר שהשימוש נעשה בכל שטח החלקה, הרי הוא זכאי לדמי שימוש ראויים ובפועל לא קיבל כל תמורה בגין השימוש האמור. לכן לעמדתו, יש להורות על פינוי החלקה ולבטל הרשות להתגונן. 5. הערעור על החלטת הרשמת הועבר לדיון בפני כב' השופט ורבנר (ע"א 220/05). עובר למתן פסק הדין לא הייתה עוד מחלוקת כי למר קושניר זכויות בעלות בחלקה של 1/8. למרות האמור בפסק דין שניתן ביום 29/11/05, נקבע כי לא היה מקום ליתן רשות להתגונן, וזאת מאחר שבפועל לא ניתן להשכיר 1/8 מן החלקה, מאחר שזו אינה מוגדרת בחוזה, ואינה מגודרת בפועל. בפסק הדין הובהר שמדובר בבעלות במושע, ומאחר שלא נעשה כל ניסיון לתחום את השטח של 1/8 לא יכול מר קושניר להשכיר זכויותיו בחלקה ולתת לצד ג' חזקה ושימוש בה. עוד קבע כב' השופט ורבנר כי בפועל השכיר מר קושניר את כל החלקה ואיפשר לעשות שימוש בכולה לחניה, ובוודאי שאין מר קושניר רשאי ליתן זכויות לגבי חלקים בחלקה שהם של אחר, במיוחד כאשר לא קיבל את הסכמת מר בלכר. לכן, במקום שיש זכויות במושע ובהעדר הסכם בין השותפים בנוגע לשימוש במקרקעין, לא יכולה להתבצע ההשכרה בדרך בה הותווה בחוזה עצמו. יודגש עוד, כי כבר באותו שלב קבע כב' השופט ורבנר כי המשיבה עושה שימוש בחלקה כולה ללא הסכמת מר בלכר. לכן נפסק שאין הגנה לחב' אפעל כנגד התביעה, והערעור על החלטת הרשמת פומרנץ התקבל. - על פסק דין זה הוגשה בקשת רשות ערעור (בר"ע 116/06) שנדונה בפניי, בבית המשפט המחוזי בחיפה. על אף שמבחינה עקרונית צדק כב' השופט ורבנר כי זכויות במושע במהותן אינן מאפשרות מתן זכות לשימוש ב- 1/8 מוגדרת ומותחמת, כחלק מהחלקה, ללא פירוק שיתוף או הסכם שיתוף, סברתי שיש לבדוק את הנתונים בפועל, וכי לא ניתן לעשות כן אלא על דרך של צירופו של מר קושניר לדיון, בהיותו צד נדרש. ביום 12/2/06 ניתן פסק דין אשר הורה על ביטול פסק הדין שניתן על ידי בית משפט השלום, הוריתי על צירופו של מר קושניר כבעל דין נדרש, הן לצורך בירור תקפותו של חוזה השכירות והן לצורך בירור היקף השימוש בפועל. בין היתר, הובהר שם, שיש לברר את המחלוקת לגופה "... לפחות כדי להכריע בשאלה אם המערערת (חב' אפעל) מחזיקה בשטח 1/8 חלקים מן המקרקעין, או שמא היא בגדר מסיגת גבול. עוד היה מקום לבדוק אם ניתן לתחום את שטח המושכר לגבול זכויות מר קושניר במקרקעין ולהימנע מביטול זכויות המערערת מכוח חוזה השכירות בינה לבין קושניר, על הסף". בנסיבות אלה, נדרש מר בלכר גם להגיש תביעה מתוקנת, ונשמרה זכותם של הנתבעים קושניר וחב' אפעל להגיש כתבי הגנה, ובכפוף להצגת חוזה שכירות תקף בין קושניר לבין חב' אפעל, ניתן באותו שלב צו עיכוב לפינוייה של חב' אפעל מן החלקה. 6. לאחר תיקון כתב התביעה הועבר התיק לדיון בפני כב' השופט שר. ביום 17/2/10, ניתן פסק דין לפיו רשאי בעלים ככלל, אפילו הוא בעלים במיעוט, להשכיר את חלקו במקרקעין, שהוא שימוש סביר בחלקה, כל עוד לא נפגעה זכותם של השותפים האחרים לעשות כן ובלבד שתינתן הודעה בהקדם על שימוש כזה. ואולם במקרה דנן, בפועל הושכרה מרבית החלקה ולא רק 1/8 מהנכס וזאת לאחר שהוכיח מר בלכר כי חב' אפעל עושה שימוש בכל החלקה או לפחות במרביתה. עוד קבע השופט שר שמדובר בשכירות ארוכת שנים, שלגביה לא שילם מר קושניר למר בלכר תשלום בעד השימוש. הגם שסעד זה לא נתבע אלא סעד הפינוי בלבד, ולאור כלל הנסיבות, איפשר בית המשפט למר קושניר ולחב' אפעל, בתוך שלושה חודשים מאותו מועד, להביא את המצב לתיקונו באופן שיושכר החלק הלכאורי מן החלקה (1/8) כמתחייב על פי החוזה, וישולם למר בלכר שכר ראוי בהתאם לחלקו בגין השימוש (7/8 מכל סכום שיתקבל בגין השכירות). לפיכך, ניתן צו פינוי דחוי שהותנה בכך שחב' אפעל תעמוד בהוראות שבפסק הדין; ואם לא, יכנס לתוקף צו הפינוי בחלוף שלושה חודשים ממועד מתן פסק הדין. ככל שלא יוצא לפועל פסק הדין, הבהיר בית המשפט שמן הראוי שהבעלים ינקטו בהליך פירוק שיתוף. בית המשפט הוסיף שתכונותיו של הנכס אינן מאפשרות שימוש משותף בו. - על פסק דין זה הוגש ערעור לבית המשפט המחוזי בחיפה (כב' השופטים: י' גריל, ס' נשיאה [אב"ד], ע' גרשון וי' וילנר). בדיון התקבלה הצעת בית המשפט ופסק דינו של כב' השופט שר בוטל והתיק הוחזר לבית משפט קמא כדי שתישמענה ראיות וטיעונים של באי כוח הצדדים ויינתן פסק דין חדש. גם בית המשפט המחוזי חזר והדגיש בפני הצדדים כי יגיעו להסכם שיתוף, או לחילופין שיביאו לפירוק השיתוף במקרקעין. התיק הוחזר לשמיעת ראיות בפני כב' השופט ר' חדיד, שכאמור על פסק דינו הערעור דנן. 7. יש עוד לציין שבמקביל לניהול התביעה נשוא הערעור, שהסעד בה היה פינוי, הגיש מר בלכר בסמוך ל-12/4/11 תביעה לסעד כספי נגד חב' אפעל ונגד מר קושניר, לדמי שימוש ראויים בגין שימוש וחזקה בכלל החלקה (ת"א 16653-04-11 בבית משפט השלום בחיפה (כב' השופט ש' לבנוני, ס' נשיא). תיק זה טרם החל להתברר לגופו). פסק הדין של בית משפט השלום (כב' השופט ר' חדיד): 8. בית משפט השלום הבהיר תחילה מהו ההסדר הנורמטיבי בנוגע למעמדו של קושניר כבעלים של 1/8 בחלקה, כך שבהעדר הסכם שיתוף, רשאי היה מר קושניר לפעול על-פי הוראות סעיפים 30 ו-31 לחוק המקרקעין, קרי; לעשות שימוש סביר במקרקעין, ובלבד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר וכמו כן תימסר הודעה לשותף השני "ככל האפשר בהקדם". בנוגע לשימוש שרשאית חב' אפעל לעשות על-פי חוזה השכירות - לעצם השכירות - יצא בית משפט השלום מנקודת מוצא, לפיה מדובר בשימוש סביר. ואולם בית משפט השלום קבע כי: (1) למרות שב"והואיל השלישי" בהסכם השכירות נקבע כי חב' אפעל שכרה אך ורק את חלקו של קושניר, הרי "הצהרה זו אינה אלא מס שפתיים חסרת נפקות מעשית; (2) הטענה כאילו בפועל חב' אפעל עושה שימוש יחסי בחלקה, "הינה עורבא פרח". ככול שהטענה היא שחב' אפעל עושה שימוש יחסי בחלקה בהתאם לחלק אשר שכרה, היא טענה "חסרת כול הגיון ואינה עומדת במבחן המציאות;" (3) אין פרצלציה, אין תחימת גבולות או גודל של המגרש, אין תשריט; (4) חוזה השכירות אינו מגדיר את החלק שהושכר; (5) בפועל מר מלכה מנהל חב' אפעל לא ידע להצביע על אותו חלק ערטילאי ששכר, מפני שהוא לא יודע איפה נמצא חלקו בחלקה; (6) חלק המגרש להשכרה, נקבע באופן שרירותי, לא הוזמן מודד, לא הייתה מדידה משותפת ומר קושניר אינו יכול להצביע היכן מצוי אותו חלק. (7) למרות שמר מלכה, מנהל חב' אפעל, ניסה לשרטט את השטח המושכר, ראה בית משפט קמא בשרטוט "טיוטה ללא כול ערך ונפקות" וככול שכביכול יש באותו מסמך תוקף כלשהו, הרי אין הוא הסכם שיתוף. (8) החלקה כולה מגודרת ובחזית החלקה הפונה לכביש התקינה החברה שער מברזל ונעלה אותו. הכניסה לחלקה נשלטת על ידי חב' אפעל וחב' אפעל "ניכסה לעצמה את החלקה כולה, ולא רק אותו חלק ערטילאי שכביכול שכרה מהנתבע ועושה בו שימוש לעצמה; (9) הפרופילים הונחו במרכז החלקה ולא בחלק שבו עושה חב' אפעל לטענתה, שימוש בחלקה. (10) מר בלכר כמו גם אמו לפניו לא רצה להשכיר החלקה או למוכרה. הם ביקשו לקבל מגרש ריק. (11) מר קושניר נפגש עם מר בלכר ב- 3/11/2002 ושם הודיע לו מר בלכר כי הוא רוצה מגרש ריק. כעשרה חודשים לאחר מכן, השכיר החלקה כולה ולא יידע את מר בלכר על החתימה על חוזה השכירות תוך הפרת הוראת סעיף 31(ב) לחוק המקרקעין. 9. בסעיף 'הסיכום' קבע בית המשפט כי מר קושניר על אף היותו בעל מיעוט הזכויות בחלקה, פעל ללא הסכמת מר בלכר כשותף; בפועל עשתה חב' אפעל שימוש בכול החלקה; הסכם השכירות אינו מוגבל בזמן, כאשר הכול ועל על-פי הסכמת מר קושניר וחב' אפעל, תוך התעלמות מדרישותיו של מר בלכר. תוך יישום העקרונות שנקבעו בפס"ד גרינר (ע"א 663/87 נתן נ' גרינר, פ"ד מה(1) 104) ולאור העובדה שבפני מר קושניר כשותף עמדה האופציה של פירוק שיתוף ותוך בחינת התנהלות בעלי הדין על בסיס עקרונות של תום לב ודרך מקובלת - עקרונות שלא עמדו לנגד עיני מר קושניר וחב' אפעל - אשר התעלמו לחלוטין מרצונו של מר בלכר, מנעו ממנו את פירות ההשכרה, ואם גם מר בלכר לא נהג בתום לב, באופן שביקש להשאיר מגרש ריק, קבע בית המשפט שבאיזון הנכון בין זכויות השותפים בחלקה, אין למנוע את סעד הפינוי במקרה דנן. טענות בעלי הדין: 10. מר קושניר טוען כי ההלכות של בית המשפט העליון בפס"ד גרינר וכן בפס"ד זיידה (ע"א 810/82 זולבו בע"מ נ' זיידה, פ"ד לז(4) 737) לא יושמו נכונה במקרה דנן על ידי בית משפט קמא. לטענתו, משקבע בית המשפט כי מר בלכר לא מעוניין היה לנצל את החלקה ו/או להגיע לשיתוף פעולה עם מר קושניר, ואף היה במצב שטרם השלים עם העובדה כי יש לו שותף בחלקה, הרי שרשאי היה מר קושניר בנסיבות אלה להשכיר את החלקה כולה או חלקה לאחרים, גם ללא קבלת הסכמת מר בלכר. לכל היותר היה זכאי מר בלכר לחלקו בדמי השכירות. לכן לטענת מר קושניר, אין לקבל קביעת בית משפט השלום כי למר בלכר לא ניתנה זכות וטו ביחס להסכם השכירות, ולא צריך היה לקבל את תביעתו של מר בלכר לפינוי חב' אפעל מן החלקה. עוד טען מר קושניר, כי למעשה קביעתו של בית משפט השלום שהיה שימוש בחלקה כולה או במרב החלקה, מושתתת על סבירות והגיון ולא על הראיות שהיו בפני בית המשפט, וקביעה כזו אף מתעלמת מהאמור בחוזה. מר קושניר עוד מבקש באמצעות בא-כוחו לבסס את הטענה כי מבחינתו לא הייתה השכרה של יותר מ-1/8 מהחלקה, וזאת לאור התביעה הנוספת שהוגשה על ידי מר בלכר לתשלום דמי השכירות (ת"א 16653-04-11). שם מבוססת התביעה לדמי שכירות בגין 7/8 של החלקה על ההנחה העובדתית שסכום של 200$ הם דמי השכירות עבור 1/8 חלקה בלבד. דמי השכירות חושבו על בסיס 200$ X 7/8, שהיא יתרת החלקה שבבעלות מר בלכר. מר קושניר טוען עוד שטעה בית משפט משקבע שלא הייתה הודעה מיידית על השכרת החלקה, ובנסיבות אלה, המסקנה שמר קושניר פעל שלא בתום לב, אינה תואמת לראיות שהוצגו. מר קושניר באמצעות בא כוחו מציין עוד שהוא אדם בן 84, וכי אחד ממקורות ההכנסה שלו הם מדמי השכירות, ולכן עותר הוא לביטול פסק הדין ולאפשר את המשך ההשכרה. 11. חב' אפעל טוענת אף היא כי לא היה יישום נכון של הלכת גרינר וזיידה, ולא היה מקום להתחשב בהתנגדות מר בלכר, מאחר שמטרתו של חוק המקרקעין היא למנוע קיפאון של המקרקעין ולאפשר הפקת הנאה מהנכס, כך שאין בידי הרוב האפשרות למנוע מהמיעוט לעשות שימוש בנכס, וכך היה במקרה דנן. לכן, היה מר קושניר רשאי להשכיר 1/8 החלקה. כמו כן לעמדתה, נהג מר קושניר בתום לב, כך גם חב' אפעל אשר יידעו את מר בלכר לאורך כל הדרך על אופן פעילותם בחלקה. לעניין השימוש בפועל טוענת גם חב' אפעל שלא היה שימוש מעבר ל-1/8 בחלקה שהושכרה. בנסיבות אלה, לא היה מקום לקבוע כי מידת העדר תום הלב מטעמם של מר קושניר וחב' אפעל רבה מזו של מר בלכר. לכן, בקשת חב' אפעל היא לאפשר את המשך ההשכרה ולבטל את פסק הדין של בית משפט קמא. דיון והכרעה: 12. אין לי אלא לחזור ולהציע לחברי לאשר את פסק הדין של בית משפט קמא, ולדעתי ניתן לעשות כן על דרך ההתאמה לפי תקנה 460(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984. 13. המצב העובדתי הוא, ששותף במקרקעין שחלקו בהם הוא 1/8 משכיר חלקה הכוללת עוד 7/8 חלקים בעלות של שותף אחר, בניגוד לרצון האחרון, בידיעה כי האחרון מתנגד, ומבלי לעתור לפירוק שיתוף או לנקוט הליך משפטי להסכם שיתוף, לפחות לצורך תחימת חלקו בחלקה לצורך השכרתו, מקבל דמי שכירות שלדעת חב' אפעל הטוענת כי במגרש סמוך דומה היא משלמת 2,000 ₪ לחודש, גבוהים בהרבה מדמי שכירות ל-1/8 של החלקה, ואף ממשיך לנהוג כך גם לאחר שישנן החלטות שיפוטיות המבהירות שיש לתחום באופן ברור את החלק המושכר. עוד ישנה התעלמות מוחלטת מהוראות החוק המחייבות שיתוף של השותף הנוסף בחלקה ודמי השכירות המשותפים, ובחובתה של חב' אפעל לשלם דמי שימוש ראויים עבור הפלישה מעבר לשטח של 1/8. כל אלה מצדיקים מתן צו לפינוי חברת אפעל מהחלקה ולביטולו של חוזה השכירות. 14. ועוד, בערכאת הערעור התשתית העובדתית היא זו שנקבעה בערכאה הדיונית, בכלל, וכאשר ממצאים אלה חזרו ונשנו בהליכים השונים והחוזרים, בפרט. במשך תקופה העולה על 10 שנים, כול דמי השכירות משולמים למר קושניר, שאינו מודיע למר בלכר על כריתת החוזה, אלא רק 10 חודשים לאחר כריתת החוזה. גם חב' אפעל אשר כבר במסגרת ההליכים המוקדמים ברור היה שהיא עושה שימוש בחלקה מעבר ל-1/8 ממנה, מתעלמת מחובתה לשלם חלק מדמי השכירות המשולמים או סכום נוסף מעבר לאותם דמי שכירות. ויתר על כן, על אף ההליכים המשפטיים שננקטו במהלך התקופה, אין מר קושניר מפסיק את השכרה, אינו נוקט בשום הליך לפירוק השיתוף או ניסיון להגיע להסכם שיתוף, על אף ידיעתו וידיעת חב' אפעל שבהיעדר הסכם שיתוף או פירוק, לא ניתן לתחום 1/8 מהחלקה לצורך השכרה. בהיעדר תחימה, הבעלות משתרעת על כל השטח והזכות לדמי שכירות היא פועל יוצא מחלקו של כל אחד מן השותפים באותה חלקה. חב' אפעל מצידה, אינה מעלה את דמי השכירות והשניים אינם מעבירים דבר מפירות השימוש בחלקה למר בלכר. גם בדיון בפנינו לא הייתה כל נכונות לא של מר קושניר ולא של חב' אפעל לשלם סכום כלשהו למר בלכר כדי לאפשר את המשך השכירות בחלקה. הפועל היוצא הוא, שבמשך תקופה של למעלה מ-10 שנים עושים השניים שימוש בחלקה, בשטחים שמרביתם הם של מר בלכר, והם בלבד נהנים מהשימוש הנ"ל, תוך הסגת גבול על ידי חב' אפעל, ותוך עשיית עושר שלא כדין מבחינת חב' אפעל אשר עושה שימוש בשטחים הנ"ל ללא כל תשלום, ואילו מר קושניר מקבל לידיו דמי השכירות המשולמים, מבלי להעביר 7/8 מהם למר בלכר. 15. כדי לבחון את השאלה אם יש מקום להיעתר לסעד של פינוי, ולמנוע אפשרות ממר קושניר להמשיך ולהשכיר את החלקה בתנאים כפי שעשה עד כה, היה על בית המשפט להידרש, בין היתר, לשאלות הבאות: מהו השימוש שנעשה על ידי מר קושניר כשותף יחיד בחלקה; האם מדובר בשימוש סביר; האם נמנע שימוש סביר דומה או אחר מן השותף האחר; האם נמסרה הודעה כנדרש למר בלכר עם כריתת חוזה השכירות; ומשנודע למר קושניר על התנגדות מר בלכר, האם רשאי היה להמשיך ולהשכיר את חלקו בחלקה, בדרך בה פעל, ומבלי להעביר כל חלק מפירות ההשכרה גם למר בלכר. בעניינה של חב' אפעל, היה צורך לברר אם רשאית היא להמשיך ולהחזיק בחלקה או בחלק ממנה, כפי שהיא עושה היום, בכלל, ומבלי לשלם למר בלכר דבר, בפרט. מחלוקות אלה הן מהותיות ועל בית המשפט היה להידרש להן, ולקבוע ממצאים כפי שאכן עשה. 16. יש לשים לב כי על פי פס"ד זיידה, לא ניתן להניח אפריורית שהשכרת נכס היא תמיד או אף פעם אינה בגדר של שימוש רגיל או סביר, אלא הדבר תלוי בנסיבות העניין, ולרבות מהותו של הנכס והזכויות בנכס (שם, 741ז-742א). בעניינו כאמור ההנחה היא שהשכרת חלק מהחלקה הוא בגדר שימוש סביר, וזו גם ההנחה לצורך הדיון בערעור. למרות האמור, אין לאפשר המשך ההשכרה בנסיבות ובתנאים כפי שנעשו במקרה דנן. השטח המושכר הוא כלל החלקה: משנקבעו ממצאים כי השכרה מלכתחילה, אפילו נעשתה לכאורה בנוגע ל-1/8 מהחלקה על פי החוזה בכתב, הכוונה הייתה להשכרת כל החלקה באופן בלעדי, כדי למנוע שימוש של צד ג' זר לחוזה השכירות שבין מר קושניר לחב' אפעל, באותה חלקה - וקביעה זו מבוססת היטב על כלל הראיות שהוצגו במהלך כל הדיונים השונים בבתי המשפט - אין עוד לקבל כל טענה עובדתית סותרת, וככל שטענות כאלה הועלו, דינן להידחות. בפועל הוכח חזור ונשנה לא רק במסגרת הדיונים בפני כבוד השופט חדיד, אלא עוד קודם לכן, כי חב' אפעל עושה שימוש בכול החלקה או לפחות במרביתה, תוך הסגת גבול ותוך מניעת שימוש סביר ממר בלכר, אשר לא יכול היה בכול התקופה להשכיר את חלקו בחלקה, ומבלי שיהנה מפירות דמי השכירות מהם נהנה מר קושניר, על אף שחלקו בחלקה עומד על 7/8, ומבלי שמר קושניר נקט בהליך כלשהו כדי להימנע מפגיעה בזכויות מר בלכר. עיון בהחלטת כב' הרשמת ש' פומרנץ מיום 24/7/05 מורה כי כבר אז הודה המצהיר מטעם חב' אפעל, כי השטח ששכר מקושניר אינו מגודר, וכי מטרת ההשכרה הייתה כי לא יימצא שם שכן, וכי המגרש לא יושכר לאף אחד. עניין ה-1/8 לא הטריד אותו. בית משפט השלום הפנה לעדותו של מר מלכה, מנהל חברת אפעל, בחקירתו הנגדית, שם הודה שהוא לא רוצה פולשים אחרים למגרש, ועוד הודה מר מלכה שאם היה שוכר רק את רצועת ה-1/8, כי אז היו באים כול אותם גורמים ליתרת השטח וזה הוא רוצה למנוע (עמ' 39 לפרוטוקול בית משפט השלום). לכן יש לחזור ולאשר קביעתו של בית משפט השלום, כי מבחינת חב' אפעל לא היה כול הגיון עסקי לשכור את חלקו של מר קושניר בלבד, וכי מטרת השכירות מלכתחילה הייתה לעשות שימוש בלעדי בכול החלקה, כפי שעשתה בפועל. 17. מבחינת זכויות בעלי הדין: מר בלכר ומר קושניר הם שותפים במושע בחלקה. כפי שהבהיר בית משפט השלום בפסק דינו המפורט, בעלות משותפת לפי סעיף 27 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: החוק) נותנת לכול אחד מהשותפים זכות בעלות המתפשטת בכול אתר ואתר שבמקרקעין, ו"אין לשום שותף חלק מסוים בהם". משמע בענייננו, לקושניר לא היה חלק מסוים בחלקה, באופן שניתן להשכיר לחב' אפעל 1/8 מוגדרת מהחלקה. לצורך הגדרת חלק מהחלקה למטרת השכרה, בעלות במושע מחייבת הסכם שיתוף או פנייה לבית המשפט לצורך פירוק השיתוף. 18. מאחר שמדובר בזכויות בעלות במושע עמדו בפני הצדדים שלוש אפשרויות: הסכם שיתוף, בהתאם לסעיף 29 לחוק; החלטת הרוב, לפי סעיף 30; ופעולת שותף יחיד, ללא הסכמת יתר השותפים, לפי סעיף 31. ואולם, תחולה של סעיפים 30 ו-31 לחוק תהיה רק אם אין הוראה אחרת בהסכם השיתוף (סעיף 29(ב) לחוק). ועוד, בכול מקרה השותף שעושה שימוש "סביר" במקרקעין אינו יכול לעשות כן אם הוא מונע שימוש כזה מהשותף האחר. ועוד, על אותו שותף ליידע את השותפים האחרים וכן שותף שהשתמש במקרקעין משותפים חייב ליתר השותפים, לפי חלקיהם במקרקעין שכר ראוי בעד השימוש (סעיף 33 לחוק), מאחר שכול שותף זכאי לחלק מפירות המקרקעין המשותפים על-פי חלקו במקרקעין (סעיף 35). מר קושניר וחברת אפעל לא פעלו באופן תקין, לא מילאו אחר דרישות החוק, ולכן אין לאשר את המשך הפעילות. ועוד, יישום הלכת גרינר והלכת זיידה בענייננו, על ידי בית משפט שלום נעשתה כדין, תוך השינויים הנדרשים וכאשר בכול אחד מאותם פסקי דין דובר על שותפים שבידם הרוב, לא כך בעניינו. 19. מטעמי נוחות נביא את נוסח ההוראות הרלוונטיות. סעיף 30 לחוק המקרקעין קובע: "(א) בעלי רוב החלקים במקרקעין המשותפים רשאים לקבוע כל דבר הנוגע לניהול הרגיל של המקרקעין ולשימוש הרגיל בה; (ב) שותף הרואה עצמו מקופח מקביעה לפי סעיף קטן (א) רשאי לפנות לבית המשפט בבקשת הוראות, ובית המשפט יחליט כפי שנראה לי צודק ויעיל בנסיבות העניין". על פי סעיף 30 לחוק המקרקעין, הזכות להחליט על השכרת מושכר, בגדר היותה "שימוש וניהול רגיל של המקרקעין" נתונה הייתה למר בלכר, כבעלים של רוב החלקה, לרבות אולי הזכות להחליט שבתקופה קצרה לא ייעשה כל שימוש בחלקה כדי לברר עסקאות כלכליות אפשריות. בהסתמך על סעיף 30, משסבר מר קושניר כי החלטתו של מר בלכר שלא להחליט על ההשכרה, היא החלטה פוגעת המקפחת את זכויותיו כשותף מיעוט, עליו היה לפנות לבית המשפט בבקשה לקבל הוראות ולא לפעול על דעת עצמו, במיוחד לאור טענתו, כי מדובר בשותף סרבן, ובמיוחד כאשר לטענתו, מבקש הוא לעשות הסכם שכירות בשטח תחום וברור של 1/8 מהחלקה, ולקבל את מלוא דמי השכירות עבור אותו חלק מהחלקה, כך שיהיה ברור שאפשרות השכרת המקרקעין תעמוד גם למר בלכר לגבי יתרת 7/8 חלקים מהחלקה. מר בלכר לא פעל לפי סעיף 30 לחוק המקרקעין. יחד עם זאת, גם מר קושניר לא מצא לנכון לפנות לבית המשפט, ואין לקבל הטענה כי השכרה של 10 שנים, מבלי לשלם למר בלכר את חלקו, ותוך הסכמה כי השימוש הוא בכלל החלקה, הוא בגדר של "ניהול רגיל" (ראה לעניין זה פס"ד גרינר, עמ' 118א). בנושא זה נפנה עוד לדברים שנאמרו בפס"ד גרינר: "על מנת למנוע אי-ניצולם הכלכלי של המקרקעין או פעולת בעלי הרוב, הבאה לפגוע בשותף או לקפח אותו, העמיד החוק עצמו לרשות המיעוט המתנגד לכך סעדים ותרופות שונים, על פי סעיף 30(ב) לחוק [...] לפי סעיף 31(א) רשאי כל שותף, בלי הסכמת יתר השותפים, להשתמש במקרקעין המשותפים שימוש סביר, ובלבד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר; פתוחה גם הדרך להיזקק לתרופת פירוק השיתוף, וזאת בלי לפגוע באחד הסעדים האחרים לתקופת הביניים (שם, בעמ' 118ג-ד). 20. על פי סעיף 31 לחוק: "(א) באין קביעה אחרת לפי סעיף 30, רשאי כל שותף, בלי הסכמת יתר השותפים - (1) להשתמש במקרקעין המשותפים שימוש סביר, ובלבד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר. (2) לעשות כל פעולה דחופה ובלתי צפויה מראש הדרושה להחזקתם התקינה של המקרקעין ולניהולם. (3) לעשות כל דבר הדרוש באופן סביר למניעת נזק העלול להיגרם למקרקעין ולהגנת הבעלות וההחזקה בהם. (ב) עשה שותף כאמור בסעיף קטן א', יודיע על כך לשותפים האחרים ככל האפשר בהקדם". במקרה דנן, על פי הממצאים שנקבעו כאמור, עשתה חב' אפעל שימוש בכל החלקה או במרב החלקה. שימוש כזה - אשר מר קושניר היה צריך להיות ער כי זה נעשה בפועל (ואולי אף היה מודע לכך מלכתחילה לאור גובה דמי השכירות שביקש) - אפילו הוא שימוש סביר, נמנע ממר בלכר, ואף נמנע ממנו לקבל את חלקו בפירות ההשכרה. דרך שימוש כזו לא רק שאינה אפשרית אלא היא בבחינת גורמת נזקים לשותף הרוב, מר בלכר, מאחר שיש בה למנוע אפשרות של אותו שימוש מאת השותף האחר, ובפועל אף נמנעה ממנו הזכות לקבל את חלקו ביחסיות התמורה ששולמה. משהבהיר בית משפט זה בהחלטה שניתנה בבקשת רשות הערעור (בר"ע 116/06) כי אם אכן רוצה מר קושניר להשכיר את חלקו עליו לגדר השטח ולתוחמו ולוודא כי השכירות אכן מתבצעת בשטח שהושכר 1/8, ומאחר שללא הסכם שיתוף לא יכול היה מר קושניר וחב' אפעל להמשיך ולעשות שימוש במקרקעין כמשכיר-ושוכר, הרי שמר קושניר מנוע היה מלהשכיר את החלקה לחב' אפעל, והשניים היו מנועים מלהמשיך ולעשות שימוש בחלקה, בדרך בה עשו, מבלי ליזום הליך משפטי. ועוד, עיקרון נוסף שצריך שיחול וללוות את כל מערכת היחסים שבין השותפים לבין עצמם לרבות בין השותפים לשוכר, מקורו בסעיפים 39 ו-61(ב) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים הכללי), שעניינו שכל הצדדים חייבים לפעול בדרך מקובלת ובתום לב (פס"ד זיידה, שם, 740ה-ו). גם עיקרון זה לא הנחה את מר קושניר, בעת שכאמור לא תחם את גבול חלקו לצורך השכרתו, מצד אחד, ואף לא שיתף את מר בלכר ב-7/8 מ-200$ שקיבל כדמי שכירות, מצד שני. התנהלות כזו היא לכאורה עשיית עושר ולא במשפט, הן על ידי מר קושניר והן על ידי חב' אפעל. מכל הטעמים המפורטים לעיל, יש בדעתי להציע לחבריי לדחות את הערעור. התוצאה המוצעת: 21. אשר על כן מוצע, לדחות את הערעורים שהוגשו על ידי מר קושניר ועל ידי חב' אפעל, ולחזור ולאשר את פינוייה של חב' אפעל מתכת (1989) בע"מ ו/או מי מטעמה מהחלקה הידועה כגוש 11609 חלקה 8 בעיר גנים בקרית אתא, וזאת עד ליום 6/1/13 שעה 12:00. כמו כן, תשלם חב' אפעל למר בלכר הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 20,000 ₪, ומר קושניר ישלם למר בלכר הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בערעור בסך של 7,000 ₪. הוצאות אלה הם בנוסף לאלה שנפסקו על ידי הערכאה הדיונית. ככל שתוגש בקשה לעיכוב ביצוע הפינוי, יותנה העיכוב בהפקדות במצטבר של 250,000 ₪, כאשר החלוקה בין השניים תהא הפקדה על ידי חב' אפעל - 200,000 ₪, ועל ידי מר קושניר 50,000 ₪, וזאת בנוסף לתנאים הנוספים שייקבעו על ידי בית המשפט שידון בבקשת העיכוב. ש' וסרקרוג, שופטתס' נשיאה השופט י' כהן: על יסוד קביעותיו העובדיות של כב' בית משפט קמא, אשר נזכרו בחוות דעתה של חברתי, כב' סגנית הנשיאה, השופטת ש' וסרקרוג, הנני מסכים עם דעתה של חברתי, כי אין לנו מקום להתערב בפסק דינו של בית משפט קמא, ודין הערעור להידחות. י' כהן, שופט השופט ר' שפירא: אני מסכים. ר' שפירא, שופט אשר על כן אנו מורים כדלקמן: דחיית הערעורים שהוגשו על ידי מר קושניר ועל ידי חב' אפעל; פינוייה של חב' אפעל מתכת (1989) בע"מ ו/או מי מטעמה מהחלקה הידועה כגוש 11609 חלקה 8 בעיר גנים בקרית אתא, וזאת עד ליום 6/1/13 שעה 12:00. אנו מחייבים את חב' אפעל לשלם למר בלכר הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 20,000 ₪, וכן מחייבים את מר קושניר לשלם למר בלכר הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בערעור בסך של 7,000 ₪. הוצאות אלה הם בנוסף לאלה שנפסקו על ידי הערכאה הדיונית. ככל שתוגש בקשה לעיכוב ביצוע הפינוי, יותנה העיכוב בהפקדות במצטבר של 250,000 ₪, כאשר החלוקה בין השניים תהא הפקדה על ידי חב' אפעל - 200,000 ₪, ועל ידי מר קושניר 50,000 ₪, וזאת בנוסף לתנאים הנוספים שייקבעו על ידי בית המשפט שידון בבקשת העיכוב. מקרקעיןפינוי מקרקעיןפינוי