תמצית טענת התובעת בתביעה שבפני היא שהיה על הנתבעת לפנות את המושכר ביום 14.5.12, שכן בהסכם השכירות נקבע מפורשות כי על הנתבעת לפנות את המושכר בתוך שנה מיום שניתנה לה הודעה בדבר מכירת הנכס. מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא פינוי נכס בשכירות עקב מכירתו: מבוא בפני תביעה לפינוי מושכר בהתאם להוראות פרק טז 4 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד - 1984 (להלן- "תקנות סדר הדין האזרחי"). המבנה נושא התביעה הינו מבנה מסחרי הנמצא ברח' ריינס 6, הידוע כגוש 30138 חלקה 107/1 בירושלים (להלן: "המושכר"). התובעת, חברת השקעות בנדל"ן, רכשה את המושכר ביום 7.9.11. הנתבעת, חברה פרטית לממכר מוצרי מזון, שכרה את המושכר מבעלי הנכס הקודמים (להלן- "המוכרים") על פי הסכם שכירות מיום 15.2.07 (להלן- "הסכם השכירות"). שני דיונים התקיימו בפני לשם שמיעת התביעה: ביום 7.3.13 וביום 1.5.13. מטעם התובעת העידו מנהלה, מר יוסי ביתן, וכן המתווך שטיפל במכירת המושכר לתובעת, מר יוסי ביטון. מטעם הנתבעת העידו מנהלה מר מנחם כרמל ומנהל התפעול מר צחי אסיסקוביץ'. בין שני מועדי הדיונים שהתקיימו בפני פתחה הנתבעת בשני הליכים משפטיים נוספים שעניינם המושכר והזכויות בו. ביום 25.4.13 הגישה הנתבעת תביעה בדרך של המרצת פתיחה בבית המשפט המחוזי בירושלים, למתן הסעדים ההצהרתיים הבאים: להצהרה כי המשיבים 1 עד 10 (מוכרי המושכר) הפרו את הסכם השכירות עם המבקשת כיון שלא התירו לה לממש את זכות הקדימה שניתנה לה בהסכם השכירות; להצהרה כי בשל ההפרה בטל הסכם המכירה של הנכס; להצהרה כי בעקבות ביטול הסכם המכירה אין למשיבה 11 (התובעת שבפני) כל זכויות במושכר. כן עתרה להורות ללשכת המקרקעין להימנע מרישום עסקת הרכישה או מרישום הערת אזהרה; ולהורות על איסור עשיית דיספוזיציות כל שהן במושכר. בד בבד עם הגשת התביעה בדרך של המרצת הפתיחה הגישה הנתבעת לבית המשפט המחוזי גם בקשה למתן צו מניעה זמני עד לבירור התביעה. ביום 28.4.13 ניתנה החלטתו של כב' השופט מ' יועד הכהן שלפיה לאור השיהוי הרב בהגשת הבקשה למתן סעד זמני אין מקום למתן סעד זמני במעמד צד אחד. על פי עדכון שהגישו הצדדים, הבקשה תלויה בפני בית המשפט המחוזי וטרם הוגשו תגובות כל הצדדים. במקביל להליכים בבית המשפט המחוזי הגישה הנתבעת בקשה לעיכוב ההליכים בתיק שבפני. כמו כן הגישה הנתבעת תביעה לבית הדין הרבני (תיק ממונות 2195-עג). ביום 6.5.13 הורה בית הדין על מתן צו מניעה לפיו ייאסר על התובעת לפתוח במושכר סופרמרקט עד לבירור טענות הצדדים בדין תורה. הסוגיות הטעונות הכרעה תמצית טענת התובעת בתביעה שבפני היא שהיה על הנתבעת לפנות את המושכר ביום 14.5.12, שכן בהסכם השכירות נקבע מפורשות כי על הנתבעת לפנות את המושכר בתוך שנה מיום שניתנה לה הודעה בדבר מכירת הנכס. פורט בכתב התביעה שהנתבעת לא פינתה את הנכס במועד האמור והיא מסרבת לפנותו גם לאחר ששוגר אליה מכתב התראה ביום 11.6.12. הנתבעת טענה מנגד שלא חלה עליה כל חובה לפינוי המושכר, כיוון שנשללה ממנה זכות הראשונים לרכישת המושכר אשר הוענקה לה בהסכם השכירות. נטען שהתביעה שבפני אינה אלא ניסיון של מתחרה עסקית לדחוק את רגליה של הנתבעת מהמושכר וליהנות מהמוניטין הרב שיצרה וצברה במהלך השנים שבהן היא פועלת במושכר. שלוש הן אפוא הסוגיות הטעונות הכרעה בענייננו: האם ניתנה לנתבעת הודעה אודות המכירה שממנה נמנית תקופה בת שנה שבסיומה עליה לפנות את המושכר, ואם כן, מתי ניתנה אותה ההודעה; האם עומדת לנתבעת הגנה מפני פינוי המושכר בשל טענותיה להפרת ההסכם השכירות, במיוחד בשל הטענה לכך שלא ניתנה לה זכות ראשונים לרכישת המושכר; והשלישית, האם יש מקום לעכב את ההליכים שבפני לאור הגשת התביעה למתן סעדים הצהרתיים בבית המשפט המחוזי. דיון והכרעה העובדות לאחר שמיעת הראיות שהובאו בפני ניתן לקבוע את העובדות הבאות: הנתבעת שכרה את המושכר מהמוכרים ביום 15.2.07. תקופת השכירות על פי הסכם השכירות הסתיימה כעבור 3 שנים, היינו ביום 14.2.10. ביום 15.2.10 החלה תקופת האופציה בת 5 השנים. ביום 15.5.11 שלחו המוכרים לנתבעת מכתב בדואר רשום שבו נכתב: "1. כפי שנמסר לכם ע"י ה"ה לוי, לפני למעלה מחודש ימים, מעוניינים הם למכור את הנכס שבנדון, בו מופעל, בין היתר, סניף סופרמרקט שלכם. 2. בהתאם להוראות סעיף 3 להסכם השכירות, קיימת לכם עדיפות לזכות ראשונים לרכוש את הנכס. 3. בבירור שערכו ה"ה לוי נמסר להם כי אינכם מעוניינים ברכישת הנכס. 4. אבקש לקבל עמדתכם זו בהודעה בכתב בתוך 10 ימים, בין היתר לשם השלמת והגשמת המו"מ שמתקיים עם צד ג' בקשר עם מכירת הנכס. 5. למען הסר ספק, יובהר כי אי קבלת הודעה בכתב בתוך המועד כאמור תיחשב כויתור על זכות הראשונים לרכישת הנכס על ידכם". עולה מהראיות שהנתבעת לא השיבה למכתב האמור, אף שהתקבל על ידה. ביום 7.9.11 נחתם בין התובעת למוכרים הסכם לרכישת המושכר ("להלן- הסכם המכר"). ביום 27.12.11 פנתה באת כוחה של הנתבעת לבא כוחם של המוכרים וציינה שלנתבעת ניתנה בהסכם השכירות זכות ראשונים לרכוש את המושכר במחיר גבוה יותר ממחיר שהוצע על ידי צד ג' פוטנציאלי. עוד נכתב "ממידע שהגיע לאחרונה לידי מרשתי, התעורר החשש כי מרשייך מכרו את הנכס לצד שלישי בהתעלם לחלוטין מזכות הראשונים שניתנה למרשתי כאמור בסעיף 3 להסכם השכירות..." במכתב נדרשו המוכרים להפסיק מגעים עם הצד השלישי, וככל שמכרו את הנכס, נדרשו להעביר מידע על הליך המכירה ועל זהותו של הצד השלישי. עוד נכתב כי הנתבעת עומדת על זכות הראשונים שלה. באת כוח המוכרים השיבה במכתב מיום 28.12.11 (שנשלח בדואר רשום ובפקס, והוא נושא חותמת נתקבל של ב"כ הנתבעת מיום 2.1.12) ובו נכתב כי המוכרים פנו לנתבעת עוד במהלך אפריל 2011 והודיעו לה על כוונתם למכור את המושכר. בסעיף 3 למכתב הודגש כי הנתבעת הודיעה למוכרים באותו מועד שהיא אינה מעוניינת ברכישת המושכר. צוין כי לשם הזהירות נשלח אל הנתבעת בתחילת המשא ומתן עם צד ג' המכתב מיום 15.5.11 לשם קבלת עמדת הנתבעת באשר לשאלה האם היא מעוניינת לרכוש את המושכר לאור זכות הראשונים שניתנה לה, אף נכתב במכתב שככל שתימנע הנתבעת מתשובה יראו בכך המוכרים ויתור מצידה על זכות הראשונים. עוד נכתב במכתב כי הנתבעת לא השיבה בכתב למכתב מיום 15.5.11, לא בחלוף 10 ימים, אף לא בחלוף 3 חודשים, והודגש כי בשיחה עם המוכרים הודיעה כי אינה מעוניינת לרכוש את הנכס. לפיכך נחתם ביום 7.9.11 הסכם המכר. כחודש ימים לאחר מכן, ביום 24.1.12 השיבה באת כוחה של הנתבעת כי בהתאם להוראת סעיף 3 להסכם השכירות אין די במתן הודעה כללית מטעם המוכרים, על כוונם למכור את המושכר, אלא עליהם לשלוח הודעה קונקרטית, המפרטת את המחיר הגבוה ביותר אשר הציע צד שלישי עבור רכישת המושכר. בסעיף 3 למכתב התבקש בא כוחם של המוכרים להעביר ללא דיחוי את פרטי העסקה, לרבות תמורת המכירה, על מנת שיהיה באפשרותה של הנתבעת לכלכל את צעדיה. ביום 30.1.12 נשלח מכתב תשובה מטעם המוכרים שלפיו ביום 7.9.11 נחתם הסכם המכר. פורט שהרוכשת של המושכר שילמה את מלוא התמורה וקיבלה את החזקה. צוין במכתב שבעבר הודיעה הנתבעת מספר פעמים על כי אינה מעוניינת ברכישת המושכר, ועל כן טענותיה נדחות מכל וכול. עוד צוין במכתב כי "מדובר במעשה עשוי, עסקת המכר הושלמה והנכס נמכר". ביום 11.6.12 פנתה התובעת במכתב לב"כ הנתבעת ובו ציינה כי כידוע לנתבעת נחתם הסכם מכר ביום 7.9.11. נטען במכתב כי ידוע לנתבעת על המכירה עוד מיום 16.5.11 ועל כן היה עליה לפנות את המושכר לכל המאוחר עד ליום 31.5.12, אולם המושכר לא פונה. ב"כ התובעת דרשה שהמושכר יפונה תוך 7 ימים ממועד מכתבה, והודיעה כי נציג מטעמה יהיה במושכר ביום 18.6.12 לשם קבלת החזקה במושכר ו"כל הכרוך בכך". ביום 17.6.12 השיבה ב"כ של הנתבעת במכתב לב"כ התובעת, ובו טענה בסעיף 5 למכתבה כי הנתבעת לא ויתרה על זכות הראשונים וכי העברת הזכויות במושכר נעשתה תוך הפרת זכות זו לפיכך "אין ולא ניתן להביא לכל פגיעה נוספת בזכויותיה החוזיות של מרשתי מכוח הסכם השכירות הנ"ל לרבות זכותה לשהות במושכר עד תום תקופות האופציה החוזית, לפי בחירתה הבלעדית והמוחלטת של מרשתי." בסעיף 6 למכתב נטען כי בהתאם לאמור בסעיף 3 להסכם השכירות "פינויו של המושכר במקרה של מכירה לצד שלישי, תהיה בתום שנה ממועד קבלת הודעה בכתב ובדואר רשום על המכירה האמורה". נטען שהודעה כאמור לא נמסרה לנתבעת, ובכל מקרה לא יכולה הודעה כאמור להינתן לפני חתימת הסכם המכר ביום 7.9.11 . ביום 3.7.12 שלחה ב"כ התובעת מכתב לב"כ הנתבעת בו נאמר כי התובעת עומדת על דרישת פינוי המושכר עד ליום 7.9.12. עוד נאמר (סעיף 1) "בכל אשר לטענותיך בגין הפרת זכות הראשונים של מרשתך וכפי שכבר ציינתי במכתבי הקודמים, אין לה למרשתך כל זכות לבוא בטענות כלשהן אל מרשתי, וכי טוב ונכון יהיה למרשתך להפנות את טענותיה בגין הפרה זו אל המוכרים עימם התקשרה בהסכם השכירות ו/או לב"כ". ביום 27.2.12 השיבה ב"כ של הנתבעת והוסיפה כי התובעת כקונה זהיר הייתה צריכה לוודא ולקבל את אישור הנתבעת לפני רכישת המושכר. עולה מהראיות שהחל בדצמבר 2011 החלה הנתבעת לשלם דמי שכירות לתובעת במקום למוכרים. (ראו למשל תצהיר עדות ראשית, של מר ביתן יוסי, המשמש כמנהל בתובעת). האם ניתנה לנתבעת הודעה על המכירה נקודת המוצא להכרעה במחלוקת שבין הצדדים הינה הוראת סעיף 3 להסכם השכירות, הקובע כדלקמן: "כמו כן ניתנת לשוכרת אופציה להארכת תקופת השכירות בשתי תקופות נוספות של 5 שנים כל אחת. מובהר בזאת כי לשוכר לא תהיה זכות לתקופות אופציה נוספות מעבר לשתי תקופות האופציה... למרות האמור, מוסכם בזאת כי למשכירים תהיה זכות למכור את המושכר לצד ג' (להלן- "מכירה"). במקרה בו הוצע המושכר למכירה כאמור, תהיה לשוכרת עדיפות והיא תהיה זכאית לזכות ראשונים לרכוש את המושכר במחיר הגבוה ביותר שהוצע על ידי צ ג' פוטנציאלי עבור המושכר.... מוסכם בזאת בין הצדדים, כי במצב של מכירה ו/או שינוי ייעוד כהגדרתם לעיל, ימסרו המשכירים לשוכרת הודעה בכתב בדואר רשום או על ידי שליח על המכירה/ שינויי יעוד. ובמקרה של הודעה כאמור תסתיים תקופת האופציה בתוך שנה מיום קבלת ההודעה כאמור (ובלבד שלא יהא בהודעה כאמור כדי לקצר את תקופת השכירות - להבדיל מתקופת האופציה), והשוכרת תפנה את המושכר ותמסור בו את החזקה למשכירים/ לקונה בתום שנה מיום ההודעה כאמור כשהמושכר במצב תקין וריק מכל אדם וחפץ." עיון בסעיף 3 להסכם השכירות מלמד על כך שנקבעו בו 3 הוראות. האחת, זכות האופציה להארכת תקופת השכירות המקורית בת 3 שנים שנקבעה בסעיף 2 בהסכם השכירות, לשתי תקופות בנות 5 שנים כל אחת; השנייה, זכות ראשונים לנתבעת לרכוש את המושכר במקרה שהמוכרים יבקשו למכרו; השלישית, הוראה שלפיה תפנה הנתבעת את המושכר בתום שנה מיום שנמסרה לה הודעה אודות מכירת המושכר לאחר, ואולם לא יהיה בכוחה של הודעה כאמור כדי לקצר את תקופת השכירות המקורית. עיון בהוראות האמורות מלמד על כך שהצדדים היו מודעים לכך שהנתבעת הכשירה את המושכר לשמש כסופרמרקט בהשקעה כספית ניכרת והביאו זאת בחשבון. יחד עם זאת ביקשו לאפשר למוכרים למכור את הנכס כשהוא פנוי, ועל כן מצד אחד ניתנה לנתבעת אופציה להארכת תקופת השכירות, יחד עם זאת, הצדדים הסכימו מפורשות שתקופת האופציה תקוצר במקרה של מכירת המושכר. ובמסגרת האיזון שערכו הצדדים בסעיף 3 להסכם השכירות הובאה בחשבון ההשקעה שביצעה הנתבעת במושכר במספר הוראות: לנתבעת ניתנה זכות ראשונים לרכישת המושכר ככל שהמוכרים יבקשו למכרו; נקבע שתקופת השכירות המקורית לא תקוצר במקרה של מכירת המושכר, (אלא רק תקופת האופציה); ניתנה לנתבעת תקופת התארגנות בת שנה לפינוי המושכר מיום שתימסר לה הודעה אודות המכירה (בדואר רשום או על ידי שליח). לטענת התובעת, ההודעה אודות מכירת המושכר ניתנה לנתבעת במכתבם של המוכרים שנשלח אליה בדואר רשום ביום 15.5.11. לפיכך, ולאור ההוראה השלישית שבסעיף 3, היה על הנתבעת לפנות את המושכר ביום 16.5.12, לאחר שחלפה שנה מיום שניתנה לה הודעה אודות המכירה. לטענת הנתבעת, יש לקרוא את סעיף 3 להסכם השכירות כמקשה אחת, ומשלא ניתנה לנתבעת זכות הראשונים, לא חלה עליה החובה לפנות את המושכר. עיון במכתב מיום 15.5.11, מעלה שמדובר במכתב ששלחו המוכרים לנתבעת ארבעה חודשים לפני החתימה על הסכם המכר (אשר נחתם כזכור ביום 7.9.11). המכתב אינו מודיע על מכירת המושכר, אלא מלמד על כוונתם של המוכרים למכרו. כפי שאפרט להלן, מפנה המכתב את הנתבעת לזכות הראשונים שניתנה לה בהסכם השכירות, ומבקש את עמדתה באשר לכוונתה לממש את הזכות האמורה. אינני סבורה שניתן לראות במכתב האמור הודעה אודות המכירה שממועד מסירתה יש למנות תקופה בת שנה אחת עד לפינוי המושכר. כפי שציינתי לעיל, סעיף 3 להסכם השכירות ביצע איזון בין צרכי שני הצדדים. מצד אחד ניתנה לנתבעת אופציה להארכת תקופת השכירות. מצד שני ניתנה אפשרות לקצר את תקופת האופציה ככל שהנכס יימכר, ובלבד שתימסר לנתבעת הודעה אודות המכירה בדרך שנקבעה בהסכם. ניתן ללמוד מלשון ההסכם, אך גם מתכליתו, שבאיזון שבו בחרו הצדדים נדרשה הודעה אודות המכירה. לטעמי לא מדובר בהודעה אודות כוונה עתידית למכירת המושכר, שהרי בשלב הכוונה אין להוציא מכלל אפשרות שהמכירה לא תצא לפועל, אלא בהודעה אודות מכירה שבוצעה. בשל כך אין לראות את המכתב מיום 15.5.11 כמכתב המודיע לנתבעת אודות המכירה. יחד עם זאת, כפי שפירטתי בפרק העובדות, נערכה התכתבות ענפה בין המוכרים לבין הנתבעת בנושא המכירה. המכתב הראשון שבו ניתן לראות כהודעה אודות המכירה הינו מכתב ששלח בא כוחם של המוכרים לנתבעת, ביום 28.12.11 (שנשלח בדואר רשום ובפקס, והוא נושא חותמת נתקבל של ב"כ הנתבעת מיום 2.1.12). במכתב האמור צוין במפורש שהסכם המכר נחתם ביום 7.9.11. אמנם דרישה לפינוי המושכר נשלחה לנתבעת לראשונה על ידי המוכרים ביום 11.6.12, ואולם בסעיף 3 להסכם השכירות הסתפקו הצדדים במסירת הודעה בלבד אודות המכירה כמועד המתחיל את מרוץ התקופה בת השנה עד פינוי המושכר. הצדדים לא התנו בהסכם השכירות שהודעה שתימסר תכלול דרישה לפינוי המושכר, אף לא דרשו שההודעה תינתן על ידי רוכשי המושכר דווקא, אלא כאמור הסתפקו במסירת הודעה אודות המכירה. בהעדר קביעה בין הצדדים באשר לנוסח ההודעה או באשר לזהות נותן ההודעה, ולאור הסתפקותם במסירת הודעה אודות המכירה, היה על הנתבעת לפנות את המושכר בתום שנה ממועד ההודעה שניתנה לה ביום 28.2.11 ואשר התקבלה בידה ביום 2.1.12, היינו- ביום 2.1.13. הטענות בדבר הפרת זכות הראשונים השאלה השנייה הטעונה הכרעה הינה האם הופרה זכות הראשונים שהוענקה לנתבעת בהסכם השכירות לרכוש את המושכר, ואם אכן הופרה, האם התרופה להפרה הינה ביטול הסעיף בהסכם השכירות המקצר את תקופת האופציה לתקופה בת שנה ממועד מתן ההודעה אודות מכירת המושכר. לטענת הנתבעת, כיון שהופרה זכות הראשונים שניתנה לה בהסכם השכירות לרכוש את המושכר, לא חלה ההוראה המקצרת את תקופת האופציה, והיא רשאית להמשיך ולשכור את המושכר עד תום שתי תקופות האופציה, בהתאם לבחירתה. לטענת התובעת, אין כל יריבות בשאלת זכות הראשונים בין הנתבעת לתובעת, ולכן היה על הנתבעת לבררה בהליך נגד המוכרים בטרם ביצוע המכירה, ומשלא עשתה כן היא מושתקת מהעלאת הטענה נגד התובעת. התובעת הוסיפה שהטענה נטענת בשיהוי רב. לאחר עיון בטענות הצדדים, מצאתי שלעניין התביעה שבפני אין צורך להכריע בשאלת הפרת הסכם השכירות וזכות הראשונים (המוכרים אף אינם צד בהליך שבפני), שכן גם אם הופרה זכות הראשונים שהוענקה לנתבעת, אין בכך כדי לבטל את הוראת קיצור תקופת האופציה אשר נקבעה בסעיף 3 להסכם השכירות. בהסכם השכירות לא קיימת כל התנאה שלפיה הפרת זכות הראשונים של הנתבעת תגרור ביטול התנאי של קיצור תקופת האופציה במקרה של מכירה. מדובר בחיובים נפרדים שאינם קשורים ביניהם ואינם מותנים זה בזה. לא זו אף זו. מצאתי שיש לקבל את טענת התובעת שלפיה אין כל יריבות בעניין הפרת זכות הראשונים בינה לבין הנתבעת ועל הנתבעת להעלות את טענותיה בנושא בהליך מתאים נגד המוכרים. כמו כן לא מצאתי מקום לקבל את טענת הנתבעת שלפיה כיון שהנתבעת לא בדקה כראוי את מתן זכות הראשונים, מבוטל קיצור תקופת האופציה שנקבע בהסכם השכירות. לעניין זה ראוי להזכיר את השיהוי הרב שבפניית הנתבעת לערכאות. כפי שקבעתי לעיל, היה ידוע לנתבעת אודות המכירה לפחות מתחילת ינואר 2012 (למעשה החלה לשלם דמי שכירות לתובעת במקום למוכרים עוד במהלך חודש דצמבר), ואולם היא בחרה שלא לפנות לערכאות בעניין זה. גם לאחר משלוח מכתב התראה מצד התובעת ביום 11.6.12, ובו דרישה לפינוי המושכר, לא פנתה הנתבעת לערכאות ולבירור טענותיה. מהראיות שהובאו בפני עולה כי לנתבעת היה ידוע אודות כוונת המוכרים למכור את המושכר עוד לפני חתימת הסכם המכר. מעבר להתכתבויות שפירטתי בפרק העובדות ראוי לציין בקצרה את העדויות שנשמעו בפני בעניין זה. מנהל התובעת, מר יוסי ביתן, העיד שהוא שאל ובירר האם הנתבעת מבקשת לממש את זכות הראשונים שלה. על פי עדותו, במהלך המשא ומתן לרכישת המושכר נאמר לו מספר פעמים כי לנתבעת זכות ראשונים בנכס וכי היא ויתרה על זכות זו (עמ' 5 שורה 31; עמ' 6 שורות 10-15). העד השיב שנודע לו על וויתור הנתבעת על זכות הראשונים הן מהמתווך (עמ' 6 שורות25-31; עמ' 7 שורות 1-3), והן מבאת כוחם של המוכרים שציינה שלא קיבלה כל תשובה למכתבה מהנתבעת וכי יש צורך להמתין 10 ימים לתשובה. בשל כך המתינו הצדדים למעלה מעשרה ימים (עמ' 7 שורות 24-25). אשר לבדיקותיו עם המתווך הוסיף העד "... וגם שוחחתי על כך עם המתווך. ידוע לי שנעשו מס' שיחות בין המתווך לאותו בחור של החברה. לא נוכחתי באותן שיחות. לא אחת ולא שתיים וידוע לי שהם וויתרו. השיחות נערכו עם בחור בשם צחי. למיטב הבנתי הוא בין הבכירים בחברה או מנהל בחברה." (עמ' 8 שורות 11-16). מטעם התובעת העיד גם המתווך מר יוסי ביטון, אשר תיווך בעסקת מכירת המושכר. ביום 7.3.13 נחקר חקירה ראשית, וביום 1.5.13 נחקר בחקירה נגדית. לשאלת ב"כ התובעת האם פנה לנתבעת בנוגע למכירת המושכר השיב "הראשון שפניתי אליו זה היה בר כל, מאחר שהוא יושב בנכס." (עמ' 9 שורות 30-31). עוד השיב כי פנייתו לנתבעת בקשר עם המושכר נעשתה למנהל התפעול בנתבעת, "בחור בשם צחי" - עמו הוא עובד על כל הנכסים (עמ' 10 שורות 1-5). המתווך הבהיר כי יש לו עסקאות רבות עם הנתבעת והוא מראה לה נכסים רבים. לשאלה מה אמר לצחי באשר למכירת המושכר השיב "אמרתי לו שיש סניף בריינס, שכרגע הוא נמצא שם, שהוא מוצע למכירה. מאחר ואני עובד עם כולם, יש לו זכות ראשונים לשמוע על ההצעה. מבחינת כבוד הדדי בעבודה. אמר לי שבמחיר המבוקש לא יצליחו למכור את הנכס. השבתי לו שיש כמה לקוחות פוטנציאליים כמו שאני רואה את המקום. הוא אמר לי בפירוש שאם אצליח למכור במחיר זה הוא מאחל הצלחה לקונים." (עמ' 10 שורות 7-10). עוד העיד כי דיבר עם צחי בעניין מספר פעמים ותשובתו הייתה "שאם יש קונה במחיר זה, שיהיה לו בהצלחה. רציתי לומר שיש הודעות ביני ובין צחי, שהוא מודע לכל מהלך ולכל לקוח פוטנציאלי שהגיע למקום והם כן מעוניינים להתקדם כמעט כולם. אני מתכוון לויקטורי וללקוחות פוטנציאליים אחרים שהגיעו למקום." (עמ' 10 שורות 14-16). מר ביטון השיב כי "צחי עודכן ברגע שנחתם ההסכם בזיכרון דברים שהיה באשדוד." (עמ' 10 שורה 20). העד השיב כי אינו מכיר את הסכם השכירות (עמ' 11 שורות 27-28), וכי במועד שפנה לנתבעת לא ידע שיש לה זכות ראשונים במושכר (עמ' 12 שורה 1), ואולם לאור קשריו עמה, וכיון שישבה בנכס, פנה ראשית אליה. בהמשך העיד שבעת שפנה אל הנתבעת הוא ציין את סכום העסקה וכי אין לו תיעוד בכתב בנוגע לפנייה לנתבעת. מחיר העסקה על שני נכסים שנמכרו לתובעת כעסקה משותפת עמד לדבריו על 18,000,000 ₪ וחלקו של המושכר היה 9,000,000 ₪ (עמ' 12 שורות 10-22). העד השיב כי אמר למנהלי התובעת שלדבריו של צחי הם לעולם לא ירכשו את המושכר במחיר שעליו דובר, וכי אינו מאמין שמישהו ירכוש את המושכר במחיר שעליו דובר (עמ' 14, שורות 1 ו-2). הפנייה שלו לצחי הייתה בנוגע למושכר והוא הציע לו גם את הנכס השני (ברח' קמניץ) (עמ' 14 שורות 3-4). העד השיב כי אין לו תיעוד של פנייתו לצחי בעניין זיכרון הדברים שנחתם למכירת המושכר, והדבר התבצע בשיחת טלפון (עמ' 14 שורה 11). העד אישר כי כל הפניות לצחי היו בעל פה ובמסרונים (עמ' 14 שורות 17-18). מר צחי אסיסקוביץ, האחראי על התפעול בנתבעת, הצהיר בתצהיר עדות ראשית (סעיף 3) כי בכל שיחותיו עם המתווך לא ציין המתווך בפניו כי המושכר עומד להימכר לצד ג', וכי הדבר היחיד שנאמר הוא כי המושכר מוצע למכירה. מעולם לא אמר למתווך כי הנתבעת מוותרת על זכות הראשונים שלה. המתווך מעולם לא ציין בפניו את המחיר הנדרש בגין מכירת המושכר. עוד הצהיר מר אסיסקוביץ כי במסגרת פגישתו עם מר נחום ביתן בקשר לנכס אחר, נודע לו כי מר ביתן כלל אינו מודע להוראות הסכם השכירות לעניין תקופת השכירות ולעניין זכות הראשונים, וכי בפגישתם מר ביתן לא ציין בפניו מר ביתן דבר אודות רכישת המושכר ולא העלה בפניו כל דרישה לפינוי המושכר (סעיף 5). במהלך חקירתו הנגדית השיב העד כי הספקים ובעלי הנכסים מכירים אותו מכוח תפקידו ולעיתים ניגשים ומציעים לו נכסים. "אם יש נכס בקרבת מקום שנמצא, אני הולך לראות אותו ומסתכל, אם אני רואה נכס שיש בו פוטנציאל לפתוח חנות או חנות קיימת, אני ניגש למנכ"ל, מסביר לו מה ראיתי או מה שמעתי והרבה פעמים אנו נוסעים ביחד לראות אם זה רלוונטי מבחינתנו לממש את המקום" (עמ' 15, שורות 8 עד 10). על פי עדותו, לאחר ששוחח עם המתווך ביטון שהודיע לו על הכוונה למכור את המושכר לא פנה למנכ"ל ולא עשה דבר עם הידיעה שנמסרה לו, שכן המושכר הוצע למכירה מתחילת תקופת השכירות. היה זה נכס מוזנח, והנתבעת שיפצה אותו. מיד לאחר ששופץ החלו שמועות על כך שהמושכר מוצע למכירה. העד השיב כי הכיר את הסכם השכירות וידע שיש לנתבעת זכות ראשונים, ועל כן היה רגוע, שכן על המוכרים לפנות אל הנתבעת לפני מכירתו. לטענת העד לא עדכן אותו המתווך שהמשכר נמכר, ולראשונה נודע לו על כך כאשר התבקש להעביר את דמי השכירות לתובעת. מר כרמל, מנהלה של הנתבעת, הצהיר בתצהיר עדות ראשית כי התובעת ביצעה מחטף ביחד עם המוכרים, במטרה לקצר את תקופת השכירות, על מנת שתוכל להפעיל מרכול של הרשת שלה. במהלך חקירתו הנגדית השיב כי ישב מספר פעמים עם יחידי המוכרים. מיום שנכנס למושכר לא עבר שבוע שבו לא אמרו לו שהם מעוניינים במכירת המושכר (עמ' 16 שורות 8 עד 9). לשאלה מדוע לא רכש את המושכר השיב שהמחירים שהתבקשו תמורתו לא היו ריאליים. על פי עדותו אמר למוכרים שכאשר תהיה להם הצעה קונקרטית יחליט האם לרכוש את המושכר או לוותר על זכות הראשונים. כל פעם הציעו לו לדבריו מחיר אחר, בין 3 מיליון דולר ל- 6 מיליון דולר. אשר למכתב מיום 15.5.11 השיב שהוא מכיר את המכתב, אולם המכתב אינו מדבר על מכירה. לאחר שקיבל את המכתב פנה לעו"ד וקיבל חוות דעת שלא מדובר בזכות ראשונים (עמ' 17, שורות 1 ו-2). לדבריו לא היה עליו להתייחס למכתב, ואולם אילו היה נכתב במכתב שהתקבלה הצעה בסכום מסוים, היה משיב האם ברצונו לרכוש את המושכר באותו המחיר. העד לא זכר האם בעבר קיבל מכתב אחר מאת עורך דין בדבר הכוונה למכור את המושכר. העד השיב שצחי מקבל הצעות לרכישת נכסים ומביא אותן אליו. הוא אינו היחיד, ויש עובדים נוספים המקבלים הצעות. את המתווך שהעיד בפני אינו מכיר, וצחי לא עדכן אותו על שיחותיו עם המתווך ביחס למושכר. אינני רואה מקום לקבוע מסמרות בעניין הפרת זכות הראשונים, שכן שאלה זו אינה נחוצה להכרעה במחלוקת שבפני, והמוכרים שהם הצד העיקרי לבירור שאלה זו אינם צדדים בהליך זה. יחד עם זאת, ברור מהעדויות שהנתבעת הייתה מודעת לכוונתם של המוכרים למכור את המושכר. גם אם הייתי מקבלת את הכחשתה לכך שהמתווך הציע להם לרכוש את המושכר, או שלא ציין בפניהם את המחיר, ברור מהעדויות שלכל הפחות היה ידוע להם על כוונה למכור את המושכר. מר כרמל ציין שהמוכרים שוחחו עמו על כך פעמים רבות, ואולם הוא לא ייחס לכך חשיבות כיון שחשב שהדבר לא רציני. מר אסיסקוביץ' הודה שהמתווך פנה אליו, ואולם לטענתו לא צוין בפניו במפורש מהו המחיר המוצע. המתווך לא פנה לאדם חסר סמכויות לעניין רכישת נכסים, שכן גם לפי עדותו של מר אסיסקוביץ' וגם לפי עדותו של מר כרמל, עסק מר אסיסקוביץ' גם בנושא בחינת נכסים לרכישה, ולא פעם פנו אליו מתווכים או בעלי נכסים. טענותיה של הנתבעת בעניין זה דחוקות, שכן עולה מעדותו של מנהל הנתבעת שאמנם המוכרים פנו אליו בעבר פעמים רבות, ואולם הפנייה במכתב מיום 15.5.11 הייתה הפנייה הראשונה שנעשתה אליו באמצעות עו"ד, בדואר רשום ובכתב. הודעה שכזו מעידה על גמרות דעת ועל רצינות הכוונה למכור את המושכר, ואינה רק בגדר דיבורים בעלמא על כוונה למכור את המושכר, במיוחד לאור הסעיף במכתב המציין שהימנעות ממתן תשובה תחשב כוויתור על זכות הראשונים. סביר היה שככל שהיו לנתבעת השגות באשר לניסוח ההודעה, היו הטענות מועלות בפני המוכרים במהלך תקופת 10 הימים או בסמוך לכך, ושכל בקשה למתן פרטים משלימים תתבקש במועד האמור. לא מדובר אך ורק בעצימת עיניים מצד הנתבעת, כי אם בהימנעות ממתן תשובה שיש לה נפקות רבה לעניין זכויותיו של צד ג', שכן צד ג' הסתמך על הבירורים שערך עם המתווך ועם בא כוחם של המוכרים. כן הסתמך על הימנעותה של הנתבעת להשיב תשובה ברורה למכתב עורך הדין, והסיק מכך שהנתבעת אכן וויתרה על זכות הראשונים שהוקנתה לה בהסכם השכירות. על יסוד ההימנעות ממתן תשובה חתמה התובעת על הסכם המכר, השלימה את תשלומי התמורה על פיו (על פי הסכם המכר שולמה תמורה בסך של 8,200,000 ₪ בתוספת מע"מ), וקיבלה את החזקה במושכר עוד בחודש דצמבר 2011. ראוי לציין כי בכל המסמכים והעדויות שהובאו בפני מטעם הנתבעת, בכתב או בע"פ, לא מצאתי אמירה או טענה שלפיה הייתה הנתבעת מממשת את זכות הראשונים שלה אילו היה ידוע לה המחיר שהוצע על ידי צד ג' ומבקשת לרכוש את המושכר במחיר האמור. אין להימנע מהרושם שהימנעותה של הנתבעת מלהשיב תשובה ברורה למכתב שנשלח אליה הייתה על מנת שיתאפשר לה בבוא היום לטעון שלאור ההפרה כביכול של זכות הראשונים אין לפנותה מהמושכר. לאור כל האמור, לא מצאתי שיש בטענתה של הנתבעת להפרת זכות ראשונים כדי לבטל את הוראת הסכם השכירות בדבר קיצור תקופת השכירות כך שהיא תסתיים בתום שנה ממועד מסירת ההודעה אודות המכירה. הבקשה לעיכוב הליכים השאלה האחרונה שנותר לדון בה הינה האם יש מקום לעכב את החלטתי עד למתן החלטת בית המשפט המחוזי. לאחר עיון בטענות הצדדים מצאתי שאין מקום לעיכוב ההליכים. בראש ובראשונה יש לשקול את השיהוי הרב בהבאת טענותיה של הנתבעת לבירור בערכאות, חודשים רבים לאחר שנודע לה על המכירה, לאחר שהוגשה התביעה שבפני, ולאחר שהתקיים בפני דיון. אמנם אחד מהסעדים ההצהרתיים המתבקשים מבית המשפט המחוזי הינו הצהרה על בטלות הסכם המכר, ואכן ככל שבית המשפט אכן יחליט על הביטול תהיה לכך נפקות לעניין הפינוי, ואולם נוכח הנסיבות, השיהוי הרב בהגשת התביעה לבית המשפט המחוזי, העובדה שלא מדובר בתביעה לפינוי דירת מגורים, אלא בתביעה לפינוי עסק, ובמצב הדברים הנוכחי אין מדובר בנזק בלתי הפיך וקיימת אפשרות למתן סעד כספי בדרך של פיצוי ככל שלאחר בירור כל הסוגיות יימצא שהסכם השכירות הופר או שהנתבעת נפגעה, לא מצאתי שיש להורות על עיכוב ההליכים. על כל פנים בפני בית המשפט המחוזי עומדת בקשה למתן סעדים זמניים, וראוי בנסיבות העניין להותיר לבית המשפט המחוזי את ההחלטה על עיכוב ההליכים, ככל שיימצא לנכון לעשות כן. לא מצאתי שיש לעכב את ההליכים בשל טענת הנתבעת לכך שזכויות התובעת טרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין, גם בשל העובדה שבעיית הרישום בלשכת רישום המקרקעין הועלתה כבר בפתיח להסכם השכירות, ועל כן יש לפרש את החיובים בהסכם גם בשים לב לבעיית הרישום האמורה ולזכויות הצדדים בנכס במועד חתימתו של הסכם השכירות. לא מצאתי שההליך שבפני אינו הליך ראוי לבירור תביעת הפינוי, כפי שנטען על ידי הנתבעת. אמנם לא מדובר בענייננו בהימנעות משלום דמי שכירות, ואולם מדובר בהפרה של הסכם השכירות בכל הנוגע לפינוי המושכר בתוך שנה. כמו כן, לרשותה של הנתבעת עמד פרק זמן ממושך של למעלה משנה לברר את טענותיה ולנקוט בכל הליך נגד המוכרים או נגד התובעת. התובעת והנתבעת התכתבו ביניהן בשאלת פינוי המושכר מחודש יוני 2012, ומשלא ננקט על ידי הנתבעת כל הליך כנגד דרישתה של התובעת לפנות את המושכר, רשאית לטעמי התובעת לנקוט בהליך לפינוי מושכר בהתאם לפרק ט"ז 4 לתקנות סדר הדין האזרחי. במצב דברים זה מצאתי שאין מקום לעיכוב הליכים. סיכום לאור האמור לעיל, מצאתי שיש לקבל את התביעה. אני מורה על פינוייה של הנתבעת מהמושכר ועל סילוק ידה ממנו. כדי לאפשר לנתבעת להתארגן לפינוי אני מורה שהפינוי יעשה בתוך 90 ימים. החלטתי תעוכב ככל הנתבעת תשלם לתובעת את הוצאותיה, לרבות שכר טרחת עו"ד, בסכום של 7,500 ₪. פינוי מושכרפינוי מקרקעיןשכירותפינוי