מומלץ לקרוא את ההחלטה להלן על מנת לקבל ידע בנושא תביעה ייצוגית של תושב השטחים: 1. לפני תובענה וכן בקשה לאישורה כתובענה ייצוגית, שהוגשה נגד המשיבה 1 כ"חברה משכנת" של נכסי מקרקעין שבנתה במודיעין עילית, ונגד המשיבים 4-2, עורכי דין הפועלים מטעמה. עניינה של התובענה הוא דמי הטיפול הנגבים ע"י המשיבים בגין העברת זכויות בנכסי המקרקעין, בגין רישום משכנתא ובגין הנפקת אישורי זכויות. על פי הנטען בתובענה, גובים המשיבים דמי טיפול העולים על הסכומים המרביים הקבועים בחוק. רקע עובדתי ונורמטיבי 2. המבקש (להלן - ארלבוים), תושב העיר מודיעין עילית, רכש מן המשיבה 1 (להלן - המשיבה), חברה קבלנית בענף הבניה, דירה בשכונת קריית ספר בעיר מודיעין-עילית. העיר מודיעין עילית מצויה בשטחי יהודה ושומרון, ומקרקעיה טרם עברו הליכי הסדר ורישום בפנקסי המקרקעין. המשיבה בנתה בנייני מגורים בפרויקט "קרית ספר" במודיעין עילית, בהתאם לחוזה פיתוח עליו חתמה עם הממונה על הרכוש הנטוש והממשלתי (להלן - הממונה), המופקד על ניהול מקרקעי המדינה באזור יהודה ושומרון, ומכרה את זכויות החכירה בדירות לרוכשי הדירות, ובכללם לארלבוים. מאחר שהמקרקעין בפרויקט קריית ספר אינם רשומים בספרי המקרקעין, מנהלת המשיבה כחברה משכנת את מרשם נכסי המקרקעין אותם בנתה, ומנהלת מרשם פנימי המשקף את מצב הזכויות האובליגטוריות של רוכשי הדירות. לשם ניהול המרשם שוכרת המשיבה את שירותיה של המשיבה 2, חברת עורכי דין, במסגרתה פועלים המשיבים 3-4. 3. בחלוף השנים מכר ארלבוים את דירתו. לשם טיפול בהעברת הזכויות בדירה בספרי המשיבה משמו של ארלבוים לשמם של הקונים, דרשו המשיבים מארלבוים לשלם להם דמי טיפול בשיעור 0.3% ממחיר הדירה (שמחירה 501,291 ₪) בתוספת מע"מ, ובצירוף הפרשי הצמדה למדד ממועד עריכת הסכם המכר (10.10.05). כן דרשו מארלבוים לשלם להם סך 116 ₪ בגין הנפקת אישור זכויות. ארלבוים שילם את הסכומים שנדרשו, אולם לאחר ששילמם טען כלפי המשיבים כי הם גובים דמי טיפול הגבוהים מן המותר בחוק, ודרש השבה של הסכומים שנגבו ביתר. בעקבות דרישתו, השיבו המשיבים לארלבוים את דמי הטיפול ששילם בגין העברת הזכויות, אולם סירבו לבצע את העברת הזכויות. ארלבוים פנה בתלונות לשורה של גורמים ורשויות על מנת להניע את המשיבים לפעול להעברת הזכויות, אולם לא היה בכך כדי להועיל והמשיבים עמדו בסירובם (ר' גם ס' 59 ו-61 לתשובת המשיבים). על מנת שלא יימצא מפר את חוזה המכר עם רוכשי דירתו, שילם ארלבוים את חלקו בדמי הטיפול שדרשו המשיבים לרוכשי הדירה, ואלה שילמוהו למשיבים. רק אז ניאותו המשיבים לבצע את העברת הזכויות בדירה. 4. ארלבוים טוען בתובענתו כי שיעור דמי הטיפול הנגבה על ידי המשיבים בגין העברת זכויות במקרקעין, בגין רישום משכנתא ובגין הנפקת אישורי זכויות, עולה על המותר בחוק הפיקוח על מחירי מצרכים ושירותים, התשנ"ו-1996 (להלן - חוק הפיקוח), ובשני צווים שהותקנו מכוחו, הקובעים מחיר מרבי לשירותים האמורים: צו פיקוח על מחירי מצרכים ושירותים (החלת החוק על שירותי נותן שירות בהעדר רישום זכויות בפנקסי מקרקעין), תש"ס-1999, אשר החיל את חוק הפיקוח על מי שנותן שירותי רישום זכויות במקרקעין (להלן - צו ההחלה), וצו פיקוח על מחירי מצרכים ושירותים (קביעת מחיר מרבי לשירותי נותן שירות בהעדר רישום זכויות בפנקסי המקרקעין), תש"ס-1999, אשר קבע מחירים מרביים לשירותי העברת זכויות ושירותים נלווים (להלן - צו הפיקוח). אין חולק כי חוק הפיקוח, צו ההחלה וצו הפיקוח, הוחלו על תושבי המועצות המקומיות באזור יהודה ושומרון מכוחו של הצו בדבר ניהול מועצות מקומיות (יהודה ושומרון) (מס' 892), התשמ"א-1981 (להלן - צו הניהול), ותקנון המועצות המקומיות (יהודה ושומרון), התשמ"א-1981, שהותקן מכוחו (להלן - התקנון). צו הניהול והתקנון, שחוקקו ע"י המפקד הצבאי כחליף לריבון באזור, החילו על אזרחי ישראל תושבי האזור את דיני מדינת ישראל, בשורה של עניינים, לרבות חוק הפיקוח והצווים שפורטו, זאת בכפוף לתיקונים מועטים שהוכנסו לחוק ולצווים בנספח 10 לתקנון (ור' לענין זה גם החלטת בית המשפט מיום 22.4.12). 5. מוקד התובענה הוא תחולתו של צו הפיקוח על שירותי המרשם הניתנים ע"י המשיבה כחברה משכנת. כאמור, אין חולק בדבר תחולתו של הצו באזור יהודה ושומרון, והמחלוקת נסבה על תחולתו אך בהיבט של פרשנות הצו. צו הפיקוח קובע את המחיר המרבי אותו רשאי "נותן שירות" לגבות בגין "העברת זכויות", כהגדרת מונחים אלה בצו, וכן בגין שירותים נוספים (ס' 2 לצו). מפאת חשיבותו לדיון יובא צו הפיקוח כמעט במלואו (כולל התיקונים המעטים שהוכנסו בו בנספח 10 לתקנון): "הגדרות 1. בצו זה - "אישור זכויות" - אישור מאת נותן שירות המעיד על זכויות בקשר למקרקעין, כפי שהן רשומות אצלו בעת מתן האישור; "העברת זכויות" - העברה לאחר של זכויות בקשר למקרקעין מסוג בעלות, חכירה או הרשאה כמשמעה בצו בדבר רישום עסקות במקרקעין מסוימים, שנרכשו מנותן שירות, למעט העברה בדרך של ירושה; "זכויות בקשר למקרקעין", "נותן שירות" ו"פנקסי המקרקעין" - כמשמעותם בצו פיקוח על מחירי מצרכים ושירותים (החלת החוק על שירותי נותן שירות בהעדר רישום זכויות בפנקסי המקרקעין), התש"ס-1999 כפי ששונה בנספח זה. קביעת מחירים מרביים 2. (א) המחיר המרבי שרשאי נותן שירות לגבות בעד רישום אצלו של העברת זכויות יהיה כמפורט להלן: (1) בכל אחת מהשנים כמפורט בטור א' להלן, הסכום הנקוב לצדה בטור ב' להלן: טור א' טור ב' השנה בשקלים חדשים 2002 410 2003 330 2004 300 2005 ו-2006 שיעור האגרה המקבילה בתקנות המקרקעין (אגרות), התשל"ה-1974 2007 ואילך 300 (2) (נמחקה). (ב) המחיר המרבי שרשאי נותן שירות לגבות בעד שירותים שאינם שירותי העברת זכויות, יהיה המחיר הקבוע אותה שעה לשירות מקביל בתוספת לתקנות האגרות. (ג) על אף האמור בסעיף קטן (ב), בשנים 2000 עד 2004, לא יגבה נותן שירות תוספת למחיר הנקוב בסעיף קטן (א)(1) בעד השירותים המפורטים להלן כאשר אלה נלווים לרישום אצלו של העברת זכויות: (1) אגרת בקשה; (2) מחיקת זכות לרישום משכנתה בפנקסי המקרקעין ומתן אישור על כך; (3) רישום זכות לרישום משכנתה בפנקסי המקרקעין ומתן אישור על כך; (4) מתן אישורי זכויות טרם העברת הזכויות ובסיומה. אי החלת פטורים והנחות 3. הוראות פרק ב' לתקנות האגרות לא יחולו על המחירים המרביים המפורטים בסעיף 2, אלא אם כן סוכם אחרת בין נותן השירות למקבלו. מס ערך מוסף 4. על הסכומים הנקובים בסעיף 2(א) ייווסף המס המוטל על פי חוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975. 6. להגדרת המונחים "זכויות בקשר למקרקעין" "נותן שירות" ו"פנקסי המקרקעין" מפנה צו הפיקוח לצו ההחלה, המגדירם כדלהלן (ושוב, כולל התיקונים שהוכנסו בו בנספח 10 לתקנון): "דירה" - חדר או מערכת חדרים המשמשים או שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים; "מכירה" - לרבות החכרה לתקופה של עשרים וחמש שנים או יותר, לרבות התחייבות למכור או להחכיר כאמור או לגרום שיימכר או יוחכר כאמור; "זכויות בקשר למקרקעין" - זכויות המיועדות להירשם בפנקסי המקרקעין או ברשם ההרשאות כמשמעו בצו בדבר רישום עסקות במקרקעין מסוימים, על פי הסכם למכירת דירה; "נותן שירות" - אדם, לרבות באמצעות נציגו או בא כוחו, אשר מנהל אצלו רישום של זכויות בקשר למקרקעין או שחתם חוזה עם משרד הבינוי והשיכון או עם מינהל מקרקעי ישראל למכירתם, השכרתם או ניהולם של מקרקעין והתחייב בו לטפל ברישום זכויות בקשר למקרקעין בפנקסי המקרקעין; "פנקסי המקרקעין" - הפנקסים המנוהלים לפי פקודת העברת קרקעות או לפי הצו בדבר רישום עסקות במקרקעין מסויימים". 7. יצוין כי בעת רכישת דירת ארלבוים מן המשיבה ובעת מכירתה ע"י ארלבוים, היתה מודיעין עילית מועצה מקומית. ביום 6.3.08 הוכרזה מודיעין עילית ע"י מפקד כוחות צה"ל באזור כעיר, אולם מערכת הדינים החלה עליה כעיר אינה שונה מזו החלה עליה כמועצה מקומית (ור' ס' 140ג-140ד לתקנון), ולפיכך אין חשיבות להבחנה זו. תמצית טענות המבקש 8. ארלבוים טוען כי הוראות צו הפיקוח וצו ההחלה, החלים על המשיבה, מגבילים את דמי הטיפול אותם רשאית המשיבה לגבות בגין שירותיה כחברה משכנת. על אף הסכומים המרביים הקבועים בצו הפיקוח כמפורט לעיל, גובה המשיבה דמי טיפול העולים באופן משמעותי על המותר, כמפורט להלן: א. בגין העברת זכויות בנכס, גובה המשיבה 0.3% ממחיר הנכס הנמכר על פי הסכם המכר, בתוספת מע"מ ובתוספת הפרשי הצמדה למדד המחירים לצרכן מיום חתימת הסכם המכר, זאת תחת הסכום המותר לגביה בסך 300 ₪ בתוספת מע"מ (ובסה"כ 348 ₪). ב. בגין התחייבות לרישום משכנתא גובה המשיבה 300 ₪ בתוספת מע"מ, ובסה"כ 348 ₪, תחת הסכום המותר לגביה שהוא הסכום המקביל בתוספת לתקנות המקרקעין (אגרות), התשל"ה-1974, אשר עמד בעת הגשת התובענה על סך 146 ₪. ג. בגין הנפקת אישור זכויות מקרקעין גובה המשיבה סך 116 ₪, תחת הסכום המותר לגביה שהוא הסכום המקביל בתוספת לתקנות המקרקעין (אגרות), התשל"ה-1974, שעמד בעת הגשת התובענה על סך 66 ₪. עוד נטען כי בכל הסכמי המכר שבין המשיבה למשתכניה, אותם ניסחה המשיבה 1, קיים סעיף כובל המחייב את המשתכנים לשלם למשיבה, בעת העברת זכויות בנכס, 0.3% (ואף יותר) ממחיר מכירת הנכס בתוספת מע"מ (ס' 15.2 להסכם שבין ארלבוים לבין המשיבה, נספח 8 לתשובת ארלבוים לתשובת המשיבה). 9. ארלבוים מבקש לנהל את התובענה בשמם של כל המשתכנים אשר שילמו למשיבים דמי טיפול בגין "שירותי חברה משכנת". לטענת ארלבוים, גביית דמי טיפול מעבר לסכומים הקבועים בצו הפיקוח מקימה לו ולחברי הקבוצה עילה נזיקית של הפרת חובה חקוקה, עילה מכוח חוק עשיית עושר ולא במשפט, תשל"ט-1979, ועילת הטעיה וניצול מצוקה לפי סעיף 2 ו-3 לחוק הגנת הצרכן, תשמ"א-1981. עוד נטען לעילה לפי סעיפים 26(א), 29א, 30 לחוק ההגבלים העסקיים, תשמ"ח-1988, בהיות המשיבה נותנת שירות מונופוליסטי, ובלעדיה אין מי שיכול לרשום בספריה זכויות על שם רוכש דירה. 10. ארלבוים מציין בתובענתו כי למיטב ידיעתו, המשיבה היא החברה המשכנת היחידה באזור יהודה ושומרון הגובה דמי טיפול כה גבוהים ומעבר לקבוע בחוק. ארלבוים צירף לבקשתו אישורים בדבר גובה דמי הטיפול שגובות חברות משכנות אחרות הפועלות אף הן באזור יהודה ושומרון בגין העברת זכויות (ציפחה אינטרנשיונל 1994 בע"מ, אשדר חברה לבניה בע"מ, משהב חברה לשיכון בנין ופיתוח בע"מ וכוכב השומרון בע"מ), ועל פיהם גובות אותן החברות דמי טיפול התואמים את צו הפיקוח (נספחים 20א' -20ד' לתובענה). 11. הסעדים המבוקשים בתובענה הם מתן צו המורה למשיבים לחדול מגביית תשלומים שלא כדין, ולהורות להם לפעול בהתאם לצו הפיקוח. בנוסף, נתבקש בית המשפט להורות למשיבים להשיב לחברי הקבוצה את הסכומים שנגבו מהם ביתר בגין רישום העברת זכויות, רישום משכנתא והנפקת אישורי זכויות, במהלך שבע השנים שקדמו להגשת התובענה, דהיינו, החל מיום 3.1.04. יוסף כי בישיבת בית המשפט מיום 23.5.12 נמחק, בהסכמה, סעד נוסף שנתבקש בעניינה של המשיבה 2 (בע' 19 לפרוטוקול). תמצית תשובת המשיבים 12. המשיבים טענו בתגובתם כי בית משפט זה נעדר סמכות עניינית לדון בתובענה, וכי הסמכות הייחודית לדון בתביעה שעילתה נובעת מן התקנון, נתונה לבתי המשפט לעניינים מקומיים הפועלים באזור יהודה ושומרון, אשר הוקמו מכוחו של התקנון. טענה זו נדחתה בהחלטת בית המשפט מיום 22.4.12 כפי שיפורט בהמשך. 13. המשיבים טוענים כי חוק הגנת הצרכן, ככזה, איננו חל באזור יהודה ושומרון, וכפועל יוצא מכך, חוק תובענות ייצוגיות, שאף הוא לא אומץ ביהודה ושומרון, איננו חל אף הוא, שכן עילתו הייצוגית של ארלבוים היא מכוחו של חוק הגנת הצרכן. 14. המשיבים מוסיפים וטוענים כי צו הפיקוח עליו נסמכת התובענה, אינו חל על חוזי מכר הדירות נשוא ההליך, לא לפי לשונו ולא לפי תכליתו. נטען כי הצו נועד לעודד רישום המקרקעין בלשכת רישום המקרקעין, ולפיכך, במקום בו אין אפשרות לרשום את הזכויות, ואף אין התחייבות לרשום, הצו איננו חל. לטענת המשיבים, מקרקעי העיר מודיעין עלית אינם רשומים בפנקסי מקרקעין כלשהם, ואף אינם עתידים להירשם בעתיד הנראה לעין וכל עוד קיים המצב המדיני והמשפטי החל באזור מאז שנת 1967. ניתן אמנם לבצע רישום של מקרקעין באיו"ש, ביוזמה פרטית, במסגרת הליך של "רישום ראשון", אולם מדובר בהליך קשה ומורכב. לתמיכת טענותיהם, הגישו המשיבים חוות דעת מומחה של עו"ד דניאל קרמר בסוגיית היתכנות הרישום במרשם המקרקעין של קרקעות פרויקט "קריית ספר" במודיעין עילית. עו"ד קרמר סבור כי לא הייתה, מאז תחילת הפרויקט, ואין גם בעתיד הנראה לעין, היתכנות לרישום קרקעות פרויקט קריית ספר במרשם מקרקעין כלשהו, ואין כל צפי ריאלי לשינוי מצב זה בעתיד הנראה לעין. עו"ד קרמר מציין כי תיאורטית הדברים יכולים להשתנות בעתיד, אולם אין כל אינדיקציה לכך, לא פרקטית ולא מדינית, ובכל מקרה, על מנת לאפשר את הרישום תידרש עבודת מטה בהיקף נרחב, אשר לא החלה, והדורשת משאבי תקציב, כוח אדם וזמן ניכרים. 15. המשיבים טוענים כי צו הפיקוח וצו ההחלה, על פי לשונם, אינם חלים בענייננו. צו ההחלה קובע את מונחי היסוד העומדים ביסוד צו הפיקוח: "מכירה", "זכויות בקשר למקרקעין" ו"פנקסי המקרקעין", אשר כולם "צופים פני רישום". לנוכח אי היתכנות הרישום של מקרקעי הפרויקט בספרי רישום המקרקעין בעתיד הנראה לעין, לא מתקיימים בענייננו התנאים להחלת החוק והצווים. 16. המשיבים מוסיפים וטוענים כי הצווים אינם חלים גם לפי תכליתם. הצווים נועדו לתקופה זמן מוגבלת על מנת להמריץ את חברות הבניה לפעול להשלמת רישום הזכויות בפנקסי המקרקעין. בענייננו, מאחר ואין אפשרות לרשום את זכויות החכירה במקרקעי הפרויקט בפנקסי המקרקעין, והמשיבה אף אינה מחויבת לכך על פי הסכמי המכר, אין צורך להמריץ את המשיבה להשלים את הרישום. 17. המשיבים טוענים כי צו הפיקוח איננו חל על התקופה שמיום 22.2.07 ועד 21.2.08. 18. עוד נטען כי בשל הנתונים המיוחדים של המקרקעין באיו"ש, נדרשת המשיבה לבצע פעולות רבות, השונות מן הפעולות המבוצעות בלשכת רישום מקרקעין. כך למשל, היא נדרשת לבצע פעולות מול רשם המשכונות (כולל הוצאת תמצית רישום) על מנת לוודא שלא רשומים שעבודים על הנכס, וגם מטעם זה אין להחיל עליה את צו הפיקוח. 19. המשיבים מוסיפים וטוענים כי ארלבוים נעדר עילה אישית. לטענתם, רוכשי הדירה מארלבוים, ולא ארלבוים, הם ששילמו למשיבים את דמי הטיפול, ולפיכך אין ארלבוים זכאי להגיש את התובענה. 20. נטען כי לא קיים יסוד סביר להניח שעניינם של כלל חברי הקבוצה, ככל שקיימת כזו, ינוהל ע"י ארלבוים בדרך הולמת ובתום לב, וכי לא קיימת קבוצה כנטען אשר מעוררת שאלות משותפות הראויות להידון בתובענה ייצוגית. 21. לבסוף נטען, כי ניהול התובענה צפוי לגרום נזק חמור לציבור הנזקק לשירותי המשיבה או לציבור בכללותו. נטען כי המשיבה מספקת שירות חשוב של ניהול זכויות חוזיות לרוכשי הדירות ממנה, שירות שאין היא מחויבת לספק על פי החוזים שחתמה, וזאת ביעילות ובמחיר סביר, בהתחשב בעלויות המוטלות עליה. אספקת השירות במחירי צו הפיקוח, שהם מחירי הפסד, עלול לפגוע בשירות אותו מספקת המשיבה ואולי אף לגרום להפסקתו, כאשר הראשונים להיפגע יהיו רוכשי הדירות. תמצית תשובת המבקש לתשובת המשיבים 22. ארלבוים הוסיף וטען בתשובתו לתשובה כי אין לקבל את טענת המשיבים לפיה אין ולא תהיה בעתיד כל אפשרות לרשום את מקרקעי העיר מודיעין עילית בפנקסי המקרקעין. ראשית, בהסכם המכר שנחתם בין ארלבוים למשיבה, התחייבה המשיבה לרשום את הזכויות בנכס על שם ארלבוים. שנית, חוזה החכירה שנחתם בין המבקש לממונה מצביע אף הוא על כך שהנכס צפוי להירשם בפנקסי רישום המקרקעין. כך עולה מס' 2, 10 ו-22(ז) לחוזה החכירה. שלישית, לא ניתן לשלול את האפשרות כי בעתיד, נוכח שינויים פוליטיים ואחרים שיתרחשו באזור, ניתן יהיה לבצע רישום במרשם המקרקעין ביתר קלות. מכל מקום, נטען, כי אין למשיבים כל סמכות ליצוק פרשנות לצו ההחלה ולצו הפיקוח בהתאם לרצונם, ולפעול על פי פרשנותם לצו. 23. באשר לטענת המשיבים להעדר עילת תביעה אישית השיב ארלבוים, כי מיד לאחר שחתם על הסכם למכירת דירתו, שילם למשיבים את מלוא דמי הטיפול שדרשו עבור העברת הזכויות בדירה על שם רוכשיה. ואולם, לאחר שנתברר לו כי הסכום אשר נגבה גבוה מהמותר בחוק, דרש מהמשיבים להשיב לו את הסכום שנגבה ביתר. המשיבים השיבו לו את מלוא דמי הטיפול ששילם עבור העברת הזכויות, אולם סירבו להעביר את הזכויות בדירה. משעמדו המשיבים בסירובם, פנה ארלבוים לשורה של גורמים - בהם משרד התמ"ת ומשרד הבינוי והשיכון - על מנת שישפיעו על המשיבים להעביר את הזכויות בדירה על שם הרוכש אולם לשווא. המשיבים עמדו בסירובם, וכל ניסיונותיו של ארלבוים לפעול להעברת הזכויות עלו בתוהו. לבסוף, משעמד ארלבוים בפני סיכון של הפרת ההסכם שחתם, נאלץ ארלבוים להעביר מחצית מדמי הטיפול לידי רוכש הדירה, אשר העבירם למשיבים באמצעות באת כוחו. ארלבוים מוסיף וטוען, כי שילם למשיבים ביתר גם עבור הנפקת אישורי זכויות, תשלום אשר לא הושב לו. עמדת היועץ המשפטי לממשלה 24. היועץ המשפטי לממשלה הודיע על התייצבותו בהליך מכוח סמכותו לפי סעיף 1 לפקודת סדרי הדין (התייצבות היועץ המשפטי לממשלה) [נוסח חדש], והגיש עמדתו בשתי סוגיות: האחת, סוגיית סמכותו של בית משפט זה לדון בתובענה. והשנייה, שאלת תחולתם של חוק הפיקוח וצווי הפיקוח על מקרקעין באזור. 25. באשר לסמכותו של בית המשפט, טען היועץ המשפטי לממשלה כי אין בהקמת הערכאות השיפוטיות באזור כדי לשלול את יכולתם של אזרחים ישראליים לפנות לערכאות השיפוט הישראליות אף בנושאים המנויים בתקנון. הדבר נובע מכללי המשפט הבינלאומי הפרטי המקימים את סמכותם של בתי המשפט בישראל לדון בתובענה מכוח המצאתה לנתבע, בכפוף לכללי נאותות הפורום וברירת הדין. לפיכך, אזרח ישראלי המתגורר בהתיישבות ישראלית באזור זכאי לתבוע חברה ישראלית בערכאות משפטיות בישראל, ואין בכוחה של תחיקת הביטחון של המפקד הצבאי באזור כדי להגביל את סמכותם של בתי המשפט בישראל לדון בעניינים שבתחום סמכותם על פי חוק. היועץ המשפט לממשלה הוסיף וטען כי אין מניעה כי תביעה כזו תוגש לפי חוק תובענות ייצוגיות, שהינו חוק פרוצדוראלי במהותו, בכפוף לקיומם של יתר התנאים שבחוק תובענות ייצוגיות. 26. באשר לשאלת החלתו של צו הפיקוח על מקרקעין ביהודה ושומרון, סבר היועמ"ש כי צו הפיקוח הוחל, בשינויים המחויבים, על ידי מפקד האזור, גם על המקרקעין באזור, מכוח תקנון המועצות המקומיות ונספח 10 לתקנון. לפי עמדת היועמ"ש, חוקק צו הפיקוח על רקע בעייתיות שהתגלתה בשוק מכירת הדירות על ידי חברות הבניה בהקשר של פעולות רישום זכויות במקרקעין. חלק מחברות הבניה נהגו לדרוש מהרוכשים דמי טיפול גבוהים פי כמה מהאגרות הנגבות בלשכות רישום המקרקעין לשם ביצוע פעולות הרישום, וחלק מאותן החברות נהגו לטפל בעניין באופן מתמשך, כך שבפועל נוצר היקף נרחב של דירות שרישומן בספרי המקרקעין לא הושלם. צוין גם כי נמצא שאין קשר ישיר בין הוצאות החברה בגין העברת הזכויות לבין גובה דמי הטיפול שנגבתה. לאור האמור, ולאחר שהדבר נבחן ע"י ועדה בינמשרדית שמונתה ע"י הממשלה, הוצאו צווים מכוח חוק הפיקוח אשר הגבילו את תעריפי הטיפול שרשאיות לגבות חברות הבניה בגין ניהול המרשם הפנימי. מאחר שהרקע והרציונאלים שפורטו לעיל רלוונטיים הן למקרקעין בישראל והן למקרקעין באזור, הוחלט בשנת 2002 להחיל את צו הפיקוח גם על האזור באמצעות חקיקת המפקד הצבאי באזור. היועץ המשפטי לממשלה הדגיש כי אין בכך משום החלה חוץ טריטוריאלית של החקיקה הישראלית באזור, אלא יצירת נורמה משפטית עצמאית ונפרדת החלה באזור, ללא קשר לדבר החקיקה המקביל בישראל. יחד עם זאת הוסיף, כי לעיתים קרובות תחיקת הביטחון באזור נסמכת על נוסח החקיקה בישראל, ובתי המשפט נוטים לפרשה בהתאם לעקרונות המשפטיים המקובלים בחקיקה הישראלית המקבילה. 27. היועץ המשפטי לממשלה דוחה בעמדתו את טענת המשיבים להעדר תחולתו של צו הפיקוח בענייננו. היועמ"ש סבור כי אין רלוונטיות להבחנות המשיבים לענין סוגי המקרקעין הקיימים באזור ולאפשרויות רישומם. באשר לפרשנות התיבה "זכויות המיועדות להירשם" סבור היועץ המשפטי לממשלה כי יש לפרשה באופן המגשים את תכלית הצו, היינו, כי מדובר בזכויות המיועדות להירשם לפי טיבן, להבדיל מזכויות במקרקעין שאין אפשרות או חובה על פי דין לרשמן, כגון: זכות שכירות שאינה חכירה. לעמדת היועץ המשפטי לממשלה, גם אם נאמר שרישום הזכויות באזור אורך זמן (ולכן הרוכש אף זקוק להגנת הצו ביתר שאת), הרי אין לומר כי אין כל אפשרות לרשום זכויות במקרקעין באזור עד כדי איון צו הפיקוח, כטענת המשיבים. הליכים שנתקיימו עד כה סמכותו של בית המשפט לדון בתובענה 28. בהחלטת בית המשפט מיום 22.4.12, שניתנה לאחר שנשמעו טענות הצדדים, נקבע כי בית משפט זה מוסמך לדון בתובענה. בהחלטה נקבע, כי בתי המשפט בישראל מוסמכים לדון בתביעתו של אזרח ישראלי המתגורר באזור יהודה ושומרון, גם כשעילת תביעתו צומחת מן הצו בדבר ניהול מועצות מקומיות (יהודה ושומרון) (מס' 892), תשמ"א-1981, והתקנון שהותקן מכוחו. תמצית ההחלטה היא, כי על פי כללי המשפט הבינלאומי הפרטי, בית משפט בישראל קונה סמכות שיפוט בינלאומית לדון בתובענה, עם המצאת הזמנה לדין לנתבע, על פי כללי ההמצאה הרגילים. כאשר מדובר בנתבע הנמצא באזור יהודה ושומרון, הסמכות הבינלאומית כלפיו נרכשת מכוח המצאה על פי תקנה 2 לתקנות סדרי דין (המצאת מסמכים לשטחים המוחזקים), תש"ל-1969, ואין צורך בנטילת היתר להמצאה אל מחוץ לתחום. נקבע כי בענייננו אין חולק כי בוצעה המצאה למשיבים, והמשיבים אף הגישו תשובתם לבקשה, וכי די בכך כדי לקבוע כי בית משפט זה מוסמך לדון בתובענה. הבקשה לצירוף צדדים להליך 29. סמוך לפני מועד שמיעת ההוכחות, הוגשה בקשה על ידי תשעה רוכשי דירות מן המשיבה, בהם גם עורך דין המייצג את המשיבה בהליכים שונים (להלן- רוכשי הדירות). רוכשי הדירות ביקשו להצטרף כצדדים להליך, על מנת שתינתן להם האפשרות להשמיע את עמדתם כצד דרוש וחיוני, וכמי שעלולים, לטענתם, להיפגע מתוצאות התובענה. בהחלטתי מיום 8.11.12 נדחתה הבקשה, וזאת מכמה טעמים: ראשית נקבע, כי מוקד המחלוקת שבין הצדדים, על פי הבקשה לאישור והתשובות לה, היא פרשנותו של צו הפיקוח ותחולתו על השירותים הניתנים על ידי המשיבים לרוכשי הדירות. לעניין זה הודיעו רוכשי הדירות מפורשות כי אין בכוונתם להביע עמדה, וממילא אין בצירופם כדי לסייע בבירור הסוגיות שבמחלוקת. עוד נקבע כי כאשר הסוגיה השנויה במחלוקת היא פרשנות חיקוק, אין צורך לצרף כצד "דרוש וחיוני" כל מי שעלול להיפגע מן החיקוק או מקביעת היקף תחולתו. שנית, טענותיהם של רוכשי הדירות בבקשתם הועלו בתשובת המשיבים וממילא ידונו על ידי בית המשפט במסגרת הבקשה לאישור התובענה כייצוגית. שלישית, הבקשה להצטרפות הוגשה זמן קצר לפני הדיון הקבוע לשמיעת הבקשה לאישור מבלי שצוין באיזה מועד נודע לרוכשי הדירות על ההליך. נקבע כי צירופם של רוכשי הדירות בשלב זה של הדיון היה גורם לעיכוב הדיון ללא כל הצדקה ממשית. דיון והכרעה הגשת תובענה ייצוגית בגין עילה שנוצרה באזור 30. בטרם אדרש לבחינת התקיימות התנאים הדרושים לאישור התובענה כייצוגית, יש להסיר תחילה מן הדרך את טענת המשיבים כי חוק תובענות ייצוגיות לא הוחל ביהודה ושומרון, ולפיכך לא ניתן להגיש תובענה ייצוגית בגין עילה שנוצרה באזור יהודה ושומרון. 31. אין כל מניעה להחיל את חוק תובענות ייצוגיות על תביעתו של תושב האזור, ואין להגביל את זכותו להגיש תביעתו בבית משפט ישראלי בדרך של תובענה ייצוגית. נקבע לא אחת כי חוק תובענות ייצוגיות הוא חוק דיוני באופיו, ואין הוא יוצר זכויות מהותיות. תכליתו של החוק היא, בעיקרה, "הסדרת ייצוגם של פרטים שונים בידי פרט מייצג אחד בהליכים המשפטיים הנוגעים לפרטים הללו ואיחודן של תביעות רבות המבוססות על עילה זהה לכלל תביעה קולקטיבית" (רע"א 7028/00 אי.בי.אי ניהול קרנות נאמנות (1978) בע"מ נ' אלסינט בע"מ, ניתן ביום 14.12.06). דברים דומים נפסקו גם בענין ברזני: "התובענה הייצוגית לא נתכוננה - מעיקרה - כזכות מהותית וכעילת תביעה. תובענה ייצוגית, עם כל חשיבותה - וחשיבות רבה נודעת לה - אין היא אלא כלי דיוני לאיחודן של תביעות רבות תחת קורת-גג אחת" (דנ"א 5712/01 ברזני נ' בזק- חברה ישראלית לתקשורת בע"מ, פ"ד נז(6) 385, 417, ור' גם בג"ץ 2171/06 כהן נ' יו"ר הכנסת, ניתן ביום 29.8.11, בס' 24 לפסק הדין). 32. לפי כללי המשפט הבינלאומי הפרטי, בעניינים פרוצדוראליים חל דין הפורום (Lex Fori), ובענייננו הדין הישראלי (ע"א 8946/04 Warner Bros. International Television Distribution נ' רו"ח צבי יוכמן נאמן ומנהל מיוחד, ניתן ביום 1.8.10). משכך, אין כל מניעה לעשות שימוש בכלי דיוני של ניהול תובענה כתובענה ייצוגית, בבית משפט ישראלי, גם בתביעתו של תושב האזור, זאת בכפוף להתקיימות התנאים הדרושים להגשת בקשה לאישורה של תובענה כייצוגית. 33. יצוין כי גם לפי עמדת היועץ המשפטי לממשלה, כפי שהוגשה ברע"א 9509/10 חברת חשמל לישראל בע"מ נ' פישמן ואח' (אשר צורפה כנספח לעמדת היועץ המשפטי לממשלה שהוגשה בבקשה שלפני, להלן - עמדת היועץ המשפטי לממשלה בענין חברת חשמל), ניתן להגיש בישראל תובענה ייצוגית בשל "אירוע צרכני" שאירע ביהודה ושומרון. התנאים לאישור תובענה כייצוגית 34. על פי חוק תובענות ייצוגיות, יאשר בית המשפט תובענה כייצוגית אם מצא שהתקיימו חמישה תנאים: א. עילת התביעה נמנית עם העילות המוזכרות בחוק כעילות שניתן להגיש בגינן תובענה ייצוגית. ב. התובענה מעוררת שאלות מהותיות של עובדה או משפט המשותפות לכלל חברי הקבוצה. ג. יש אפשרות סבירה שהשאלות הנדונות יוכרעו בתובענה לטובת הקבוצה. ד. תובענה ייצוגית היא הדרך היעילה וההוגנת להכרעה במחלוקת בנסיבות הענין. ה. קיים יסוד סביר להניח כי עניינם של כלל חברי הקבוצה ייוצג וינוהל בדרך הולמת ובתום לב. אבחן, אפוא, אם התקיימו תנאים אלה. עילת התביעה נמנית עם העילות המוזכרות בחוק כעילות שניתן להגיש בגינן תובענה ייצוגית 35. לטענת המשיבים, חוק הגנת הצרכן, ככזה, איננו חל באזור יהודה ושומרון. החלתו בנספח 10 לתקנון, בתחומי המועצות המקומיות באזור, אין בה כדי להחיל את חוק הגנת הצרכן על שטחי האזור, אלא רק כדי "להעתיק" קטעים מן החוק לחקיקה באזור, כאשר החוק המחייב הוא התקנון ולא חוק הגנת הצרכן. כפועל יוצא, אין ארלבוים זכאי להגיש תובענה ייצוגית שעילתה נסמכת על חוק הגנת הצרכן. 36. אכן, סעיף 3(א) לחוק תובענות ייצוגיות קובע רשימה סגורה של עניינים בגינם ניתן להגיש תובענה ייצוגית. סעיף זה קובע כי "לא תוגש תובענה ייצוגית אלא בתביעה כמפורט בתוספת השניה או בענין שנקבע בהוראת חוק מפורשת כי ניתן להגיש בו תובענה ייצוגית...". ארלבוים נסמך בבקשת האישור, בין היתר, על פרט 1 לתוספת השניה לחוק המאפשר הגשת הליך ייצוגי בעניין שלהלן: "תביעה נגד עוסק, כהגדרתו בחוק הגנת הצרכן, בקשר לענין שבינו לבין לקוח, בין אם התקשרו בעסקה ובין אם לאו." פרט 1 לתוספת 'שואב' לתוך חוק תובענות יצוגיות את הגדרת המונח "עוסק" לפי חוק הגנת הצרכן. מדובר בהפניה להגדרה שבחוק הגנת הצרכן, ולא לעילה מכוח חוק הגנת הצרכן. על פי ההלכה, פרט 1 לתוספת השניה אינו מגביל את עילתה של התביעה לעילה מכוחו של חוק הגנת הצרכן, אלא מגביל את נושאה, באופן שזו תעסוק בענין שבין "עוסק" (כהגדרתו בחוק הגנת הצרכן) לבין לקוח, דהיינו לתביעות בעלות אופי צרכני (וראה ע"א 4696/08 גפני נ' עמותת אגודת בעלי מוניות התחנה, ניתן ביום 5.8.10). מסקנה זו עולה גם מדברי ההסבר להצעת החוק: "הפרט מרחיב על ההסדר הקבוע בחוק הגנת הצרכן, באופן שהוא מאפשר הגשת תובענה ייצוגית נגד עוסק כהגדרתו בחוק האמור, בקשר לענין שבינו לבין לקוח, בין אם התקשרו בעסקה ובין אם לאו. הפרט אינו מצמצם את הגשת התובענה הייצוגית לעילות הקבועות כיום בחוק הגנת בצרכן, לאור הביקורת שנמתחה על ההסדר המצומצם אשר הגביל הגשתן של תובענות ייצוגיות לעילות לפי אותו חוק. ההסדר המוצע מסיר את ההגבלה האמורה ומבהיר כי כל התחום הצרכני הוא נושא להגשת תובענות ייצוגיות". עולה מן האמור, כי ארלבוים רשאי להגיש בקשה לאישור תובענה ייצוגית, הנסמכת על פרט 1 לתוספת השניה, בהתבסס על "אירוע צרכני" שאירע באזור. 37. מעבר לדרוש יוסף, כי צו הניהול והתקנון, אשר הסדירו את ענייני אזרחי ישראל המתגוררים באזור, החילו, בשינויים המחויבים, שורה ארוכה של חיקוקים ישראליים בתחומי המועצות המקומיות באזור. בכלל חיקוקים אלה, ובמסגרת נספח "דיני צרכנות, תעשייה ומסחר" (נספח מס' 10), הוחל גם חוק הגנת הצרכן, חוק הפיקוח וצווי הפיקוח העומדים ביסוד התובענה. בנסיבות אלה, גם שיקולי מדיניות תומכים בהשוואת מצבם של אזרחי ישראל תושבי האזור למצבם של תושבי ישראל, באופן שאלה גם אלה יוכלו להגיש את תביעותיהם הצרכניות גם באמצעות הפרוצדורה שבחוק תובענות ייצוגיות (וראה לעניין זה גם ת"צ(ת"א) 1745/09 חברת החשמל לישראל בע"מ נ' פישמן ואח', ניתנה ביום 21.12.10. כן ראו עמדת היועץ המשפטי לממשלה בענין חברת חשמל). 38. בענייננו, המשיבים לא חלקו על היות התובענה תביעה נגד עוסק, בקשר לענין שבינו לבין לקוח. משכך, העניין נשוא התובענה נכלל בגדר העניינים בגינם ניתן להגיש תובענה ייצוגית. קיימת אפשרות סבירה לכך שהשאלות המשותפות יוכרעו לטובת הקבוצה 39. על פי חוק תובענות ייצוגיות, יאשר בית המשפט תובענה כייצוגית אם מצא, בין היתר, כי יש "אפשרות סבירה" שהשאלות המשותפות, העובדתיות והמשפטיות, העולות בתובענה, יוכרעו לטובת הקבוצה. נקבע כי לצורך בירור זה לא ניתן להסתפק בבחינת כתב התביעה, והתובע נדרש להוכיח כבר בשלב מקדמי זה כי קיימת תשתית ראייתית מספקת שמקימה סיכוי סביר להכרעה לטובתו. במסגרת הכרעתו זו עשוי בית המשפט להידרש, כבר בשלב האישור, להכרעה פוזיטיבית בחלק מן השאלות העובדתיות והמשפטיות העולות, לרבות בשאלת פרשנות חוק, זאת בטרם יוכל לקבוע כי קיימת אפשרות סבירה כי חוק זה חל על המקרה שלפניו (רע"א 2128/09, שם, רע"א 729/04 מדינת ישראל נ' קו מחשבה בע"מ, ניתן ביום 26.4.10). בית המשפט נדרש, כבר בשלב זה, "להיכנס לעובי הקורה ולבחון את התובענה לגופה, אם היא מגלה עילה טובה ואם יש סיכוי סביר להכרעה לטובת התובעים" (ע"א 6343/95 אבנר נפט וגז בע"מ נ' אבן, פ"ד נג(1) 115,118, בג"ץ 62/13 תורג'מן נ' בית הדין הארצי לעבודה, ניתן ביום 28.1.13). 40. אין מחלוקת כי לשם טיפול בהעברת הזכויות בדירת ארלבוים, דרשה המשיבה כחברה משכנת, מארלבוים, דמי טיפול בשיעור 0.3% ממחיר הדירה שמכר, בתוספת מע"מ (ובמקרים אחרים, אף דרשה למעלה מזה). המשיבה עיגנה דרישתה זו גם בהסכם המכר שנכרת עם ארלבוים בו נקבע כדלהלן: "15. העברת זכויות הרוכש הרוכש לא יהיה רשאי להמחות את זכויותיו בדירה ו/או בחוזה זה, וכן לא להעבירן לאחר [להלן: הנעבר] בשום דרך אחרת, אלא אם קיבל לכך, מראש ובכתב, את הסכמת החברה. החברה לא תתן הסכמתה אלא אם מצאה שהנעבר מתאים לקבלה לישוב ולאופיו. כמו כן מותנית הסכמת החברה בכך שלמעביר אין תביעות כלפי החברה ....החברה גם זכאית להתנות את מתן הסכמתה בכל תנאי סביר אחר... בעד שירותים אלה תגבה החברה 0.3% מהמחיר שנקבע עם הנעבר בתוספת מע"מ". אין גם מחלוקת שהמשיבים גובים בגין הנפקת אישורי זכויות, ובגין רישום משכנתא סכומים העולים על הסכומים המרביים הקבועים בצו הפיקוח. מוקד המחלוקת שבין הצדדים הוא, כאמור, פרשנותו של צו הפיקוח ותחולתו על השירותים הניתנים על ידי המשיבים לרוכשי הדירות. 41. אקדים מסקנה לדיון ואומר, כי לאחר שבחנתי את הראיות ושקלתי את טענות הצדדים, הגעתי למסקנה כי קיימת אפשרות סבירה שהשאלות המשותפות העולות בתובענה, שעיקרן החלת צו הפיקוח על שירותי המשיבה כחברה משכנת, יוכרעו לטובת הקבוצה. צווי הפיקוח - הרקע להתקנתם 42. כאמור, אין חולק בין הצדדים כי חוק הפיקוח, צו ההחלה וצו הפיקוח הוחלו על אזרחי ישראל תושבי המועצות המקומיות באזור יהודה ושומרון מכוחו של צו הניהול והתקנון (בנספח 10 לתקנון). אלא שלטענת המשיבים, פרשנות הצו מובילה למסקנה כי אין להחילו על המשיבה. בטרם נבחן את פרשנות הצו, ובכדי להבהיר את תכליתו, ראוי להקדים ולבחון את הרקע להתקנתו. 43. על הרקע להתקנת צו הפיקוח ניתן ללמוד מדו"ח הועדה הבינמשרדית לרישום זכויות במקרקעין אשר צורף הן לעמדת היועץ המשפטי לממשלה והן לתשובת המשיבים (נספח 8). הועדה הבינמשרדית לרישום זכויות במקרקעין מונתה ע"י הממשלה, ביום 8.1.1997, על מנת "שתבחן ותמליץ על הדרכים להבטחת רישום זכויות רוכשים בדירות במועד אכלוסן, וזירוז רישום הדירות שבנייתן הסתיימה בעבר". הועדה מצאה, בין היתר, כי קיים מצב נמשך לפיו זכויות הרוכשים בדירות שנמכרו לציבור על ידי חברות הבניה, לא נרשמו לאורך שנים רבות בלשכת רישום המקרקעין. כיוון שרישום הזכויות לא בוצע בסמוך למכירת הדירות לרוכשיהן, הנהיגו חברות הבניה מרשם פנימי, האמור לשקף את בעלי הזכויות בדירות, לרבות העברתן מרוכש אחד למשנהו, עד להשלמת הרישום בפנקסי המקרקעין. בגין העברת הזכויות במרשם הפנימי, וכן בגין התחייבות לרישום משכנתא ואישור זכויות, גבו חברות הבניה מרוכשי הדירות דמי טיפול בסכומים העולים פי כמה על האגרות הנגבות בלשכות רישום המקרקעין בגין נכס הרשום בפנקסי המקרקעין. הועדה מצאה עוד כי בניגוד לגובה האגרות הנגבות בלשכת רישום המקרקעין, לא מוטלות מגבלות חוקיות על תעריפי שירותי רישום שונים הניתנים ע"י חברות הבניה, וכי אין כל פיקוח ציבורי על תעריפים אלה. עוד ציינה כי רוכש הדירה משלם, למעשה, "קנס" כאשר הוא מבקש להעביר את זכויותיו לאחר. הוועדה הוסיפה וציינה כי אופן חישוב דמי הטיפול בגין שירותי הרישום השונים הניתנים ע"י חברות הבניה, אינו מוצדק מבחינה עניינית, וכי אין קשר ישיר בין הוצאות החברות בגין הפעולות הכרוכות בהעברת הזכויות לבין גובה דמי הטיפול הנגבים (בע' 43 לדו"ח הועדה). הוועדה המליצה, לפיכך, על הטלת פיקוח על תעריפי דמי הטיפול בחברות הבנייה או אצל עורכי הדין הפועלים מטעמן. בדרך זו, צוין, אף יווצר תמריץ להחשת הליכי הרישום בידי החברות (בע' 44 לדו"ח). 44. בעקבות המלצות הוועדה הותקנו הצווים הרלוונטיים לענייננו. האחד, צו ההחלה, אשר מחיל את חוק הפיקוח "על שירותים של נותן שירות לענין ניהול רישום אצלו של זכויות בקשר למקרקעין..." (ס' 2 לצו ההחלה), כאשר "נותן שירות" הוגדר כ"אדם, לרבות באמצעות נציגו או בא כוחו, אשר מנהל אצלו רישום של זכויות בקשר למקרקעין או שחתם חוזה עם משרד הבינוי והשיכון או עם מינהל מקרקעי ישראל למכירתם, השכרתם או ניהולם של מקרקעין והתחייב בו לטפל ברישום זכויות בקשר למקרקעין בפנקסי המקרקעין". והשני, צו הפיקוח אשר קובע מהו המחיר המרבי שרשאי נותן שירות לגבות בגין רישום של העברת זכויות בקשר למקרקעין ובגין שירותים נוספים. צווים אלה מגבילים את שיעורם של דמי הטיפול אותם רשאיות חברות הבנייה לגבות בגין העברת הזכויות במרשם הפנימי אותן הן מנהלות, ובגין שירותים נוספים, תוך השוואתם לשיעור האגרה החלה על שירותים מקבילים בלשכת רישום המקרקעין, בהתאם לתקנות המקרקעין (אגרות), התשל"ה-1974. פרשנות הצווים ותחולתם בענייננו 45. המשיבים טוענים כי צו הפיקוח וצו ההחלה, על פי לשונם, אינם חלים בענייננו. לפי טענתם, צו ההחלה קובע את מונחי היסוד העומדים ביסוד צו הפיקוח (מכירה", "זכויות בקשר למקרקעין" ו"פנקסי המקרקעין"). הגדרת "מכירה" בצו ההחלה צופה פני רישום במרשם המקרקעין, וגם הגדרת "זכויות בקשר למקרקעין, מחילה את הצו על "זכויות המיועדות להירשם בפנקסי המקרקעין... על פי הסכם למכירת דירה". לטענת המשיבים, נוכח אי היתכנות הרישום של מקרקעי הפרויקט בפנקסי המקרקעין בעתיד הנראה לעין, לא מתקיימים בענייננו התנאים להחלת החוק והצווים: ראשית, אין מדובר ב"מכירה" של דירה, שכן זו אינה מסתיימת בזכות קניינית הרשומה במרשם המקרקעין. שנית, אין מדובר 'בזכויות בקשר למקרקעין', שכן זכויות הרוכשים אינן מיועדות להירשם בפנקסי המקרקעין. שלישית, גם חוזי המכר שנכרתו בין המשיבה ובין משתכניה, אינם צופים פני רישום. בחוזי המכר לא התחייבה המשיבה לרישום הנכס בפנקסי המקרקעין, ועל פיהם היא יוצאת ידי חובתה בהפניית המשתכן לחתימת חוזה חכירה עם הממונה. כלומר, הרוכש מקבל זכות חוזית בלבד. 46. המשיבים מוסיפים וטוענים כי הצווים אינם חלים גם לפי תכליתם. הצווים נועדו להמריץ את חברת הבניה לפעול להשלמת רישום הזכויות בפנקסי המקרקעין. בענייננו, מאחר ואין אפשרות לרשום את זכויות החכירה במקרקעי הפרויקט בפנקסי המקרקעין, והמשיבה אף אינה מחויבת לכך על פי הסכמי המכר, אין צורך להמריץ את המשיבה להשלים את הרישום. עוד נטען כי בשל תכליתם של הצווים, קבע מתקין הצווים דמי טיפול נמוכים עבור ניהול הזכויות כחברה משכנת, מבלי שנקבעו להם מנגנוני הצמדה, מתוך הנחה שסכומים אלו ישולמו לחברת הבניה לפרק זמן קצר עד להשלמת הרישום, פרק זמן בו תוכל חברת הבניה לשאת ב"מחירי הפסד". החלת הצווים בענייננו תיאלץ את המשיבה להחזיק ולנהל את המרשם לעולמי עד בעלות גבוהה, תוך הפסד כספים ופגיעה בלתי מידתית במשיבה. 47. יש לדחות את טענות המשיבים ולקבוע כי צו הפיקוח חל על המשיבים. כידוע, פרשנותו של דבר חקיקה נפתחת בבחינת לשונו של החוק ואיתור האופציות הפרשניות האפשריות העולות מלשון החוק. ככל ששלב זה מותיר יותר מאפשרות פרשנית אחת, יש לבחור מבין החלופות את זו המגשימה באופן מיטבי את תכלית החיקוק (ע"א 4525/08 ‏בתי זיקוק לנפט בע"מ נ' ‏New Hampshire Insurance Co, ניתן ביום 15.12.10, בג"ץ 6274/11 דלק חברת הדלק הישראלית בע"מ נ' שר האוצר, ניתן ביום 26.11.12). בענייננו, הוראות צו הפיקוח חלות על "נותן שירות" ומגבילות את יכולתו לגבות דמי טיפול עבור "העברת זכויות" בשיעור העולה על המחיר המרבי הקבוע בצו. לענין הגדרת "נותן שירות" מפנה צו הפיקוח לצו ההחלה הקובע כי "נותן שירות" הוא מי שמנהל אצלו רישום של "זכויות בקשר למקרקעין", ואילו "זכויות בקשר למקרקעין" מוגדרות, בצו ההחלה, כ"זכויות המיועדות להירשם בפנקסי המקרקעין... על פי הסכם למכירת דירה". ("מכירה" כוללת גם חכירה לדורות, סעיף 1 לצו ההחלה). בעניינו של ארלבוים, נראה כי אכן מדובר בזכויות המיועדות להירשם בפנקסי המקרקעין על פי הסכם למכירת דירה. חוזה המכר שבין ארלבוים והמשיבה "צופה פני רישום" כלשון המשיבים, ובו התחייבה, לכאורה, המשיבה לרישום הדירה בפנקסי המקרקעין על שם רוכשיה. כך, בסעיף 2.1 לחוזה המכר מיום 10.11.99, הוסכם כדלהלן: "עיקרי ההתקשרות 2.1 החברה מתחייבת לגרום לבניית הבית והדירה, בהתאם לתכנית ולמיפרט, ולגרום להעברת הזכויות בה ע"ש הרוכש, הכל על פי ההוראות והתנאים שבחוזה זה". ובסעיף 8.1 לחוזה הותנה: "העברה ורישום 8.1 החברה מצהירה שזכויותיה במקרקעין הם מכח רכישות מהמינהל ורכישות פרטיות, ולגבי האחרונות נפתח הליך "רישום ראשון" במינהל. החברה מתחייבת להעביר ולרשום, בתוך 30 חודש מיום המסירה, או סמוך לאחר סיום הליך "הרישום הראשון", לפי העניין, זכויות חכירה לטובת הרוכש לגבי הדירה. זכויות חכירה אלה יהיו מאת המינהל או מאת החברה, ויהיו בתנאים המקובלים במינהל" (ראה חוזה המכירה, נספח 8 לתשובת ארלבוים לתשובת המשיבים). חיזוק לכך שמדובר בזכויות חכירה המיועדות להירשם בפנקסי המקרקעין, ניתן למצוא גם בחוזה החכירה שנחתם בין ארלבוים לבין הממונה על הרכוש הנטוש והממשלתי (מוצג מש/1). בסעיף 2 לתנאי החכירה הותנה כדלקמן: "'התחיבות להחכיר ולחכור ... הוסכם בין הצדדים שעד רישום זכות החכירה בלשכת רישום המקרקעין מסר המחכיר לחוכר את זכות השימוש במוחכר...". בסעיף 10 לתנאי החכירה הוסכם כדלהלן: "'רישום החכירה (א) רישום זכות החכירה על שם החוכר בהתאם לתנאי חוזה זה וכל הפעולות הדרושות לצורך זה ייעשו על ידי החוכר ועל חשבונו. המחכיר יחתום במידת הצורך על המסמכים הדרושים לצורך רישום זכות החכירה כאמור, אולם זאת בתנאי שהחוכר קיים את תנאיו של חוזה זה ובכפוף לכך (ב) החוכר יכין בין היתר, את המסמכים והמפות הדרושים לצורך הרישום האמור, כולל לצורך רישום ו/או חידוש רישום המגרש,....וכן את התיקים בלשכת רישום המקרקעין...". ובסעיף 22(ז) לתנאי החכירה הוסכם: "כל ההוצאות הקשורות בעריכת חוזה זה וברישום החכירה על פיו בלשכת רישום המקרקעין לרבות הוצאות מס בולים, וכן מס ערך מוסף בגין חוזה זה, יחולו על החוכר בלבד". בהערת אגב יוער, כי המשיבים טענו בסיכומיהם (לראשונה) להתיישנות טענת ארלבוים לפיה המשיבה התחייבה בהסכם המכר לרשום את הדירה בפנקסי המקרקעין. טענת המשיבים הופכת את היוצרות. המשיבים הם שטענו, בגדר טענותיהם לאי תחולת צו הפיקוח, כי אין מדובר ב"זכויות המיועדות להירשם בפנקסי המקרקעין... על פי הסכם למכירת דירה". טענת ארלבוים רק השיבה לטענה זו, ולא העלתה עילת תביעה חדשה שלא נטענה בבקשה לאישור. 48. המשיבים מודים, למעשה, בתשובתם כי "ניתן לרשום, ביוזמה פרטית, מקרקעין לא רשומים ביהודה ושומרון, בהליך של 'רישום ראשון' שאינו מצריך הסדר, וזאת בהתאם לחוק רישום נכסי דלא ניידי שטרם נרשמו, חוק מס' 6 לשנת 1964 ... ותקנותיו", אלא שהם טוענים כי "מדובר בהליך קשה, מורכב ומסובך ביותר" (סעיף 8 לתשובת המשיבים לבקשה לאישור תובענה ייצוגית, ר' גם בע' 33 לפרוטוקול). גם המשיבים סוברים, אם כן, כי קיימת אפשרות עקרונית לרשום את הזכויות, וממילא אין מדובר בזכויות שאינן ניתנות לרישום. 49. אולם גם אם נניח, כשיטת המשיבים, כי זכויות המשתכנים בפרויקט קרית ספר אינן עתידות להירשם בעתיד הנראה לעין בפנקסי המקרקעין, עדיין אין בידי לקבל את פרשנות המשיבים. לענין זה, מקובלת עלי הפרשנות המוצעת ע"י היועץ המשפטי לממשלה לפיה זכות "המיועדת להירשם בפנקסי המקרקעין...על פי הסכם למכירת דירה", הינה זכות שלפי טיבה ראויה להירשם בפנקסי המקרקעין, במובחן למשל, מזכות לשכירות קצרת מועד, שאינה מיועדת להירשם בפנקסי המקרקעין. פרשנות המשיבים לפיה צו הפיקוח חל רק במקום בו ניתן בפועל לרשום את הזכויות בפנקסי המקרקעין, אינה מעוגנת בלשון הצווים וקוראת לתוכם תנאי שאינו כלול בהם. בענייננו, הזכות הנרכשת והמועברת היא זכות חכירה, שהיא זכות הראויה לפי טיבה להירשם בפנקסי המקרקעין, ואף מיועדת להירשם בפנקסי המקרקעין, אלא שנסיבות שונות מונעות את רישומה בעת הזאת. לשון אחרת: מדובר בזכות הראויה לרישום, וניתנת לרישום ברמה העקרונית, ולכן "מיועדת להירשם בפנקסי המקרקעין". 50. פרשנות זו אף עולה בקנה אחד עם תכליתו העיקרית של צו הפיקוח. כפי שפורט לעיל, על פי המלצות הוועדה הבינמשרדית, אשר עמדו בבסיס התקנת צו הפיקוח, נועד צו הפיקוח להטיל פיקוח ציבורי על דמי הטיפול הנגבים ע"י החברות המשכנות, ולהגביל את תעריפיהם. קבלת פרשנות המשיבים לפיה הצו מגביל את דמי הטיפול רק מקום בו הרישום אמור להתבצע בעתיד הנראה לעין, עלולה לסכל תכלית זו, לא רק באזור יהודה ושומרון, אלא גם בישראל, אשר גם בה, לעיתים קרובות, מבוצע הרישום שנים רבות לאחר השלמת הבניה. גם האכסניה שנבחרה להגבלת דמי הטיפול, בצו שניתן מכוחו של חוק הפיקוח על מחירי מצרכים ושירותים, מלמדת אף היא על תכליתו הצרכנית של צו הפיקוח ( ור' בג"ץ 6274/11 בו נקבע כי תכלית חוק הפיקוח היא "למנוע ריווח יתר של ספק ממכירת מוצר בשוק לא משוכלל", שם, בס' 21 לפסק הדין, ור' גם דברי ההסבר להצעת חוק הפיקוח על מצרכים ושירותים, ה"ח 278, כ"ד בחשון תשי"ז, 29.10.56). תכליתו הנוספת של הצו, שהיא מתן תמריץ להחשת הליכי הרישום, אינה סותרת תכלית זו ואך משלימה אותה. 51. יש לדחות גם את טענותיהם "הכלכליות" של המשיבים. משנקבע כי צו הפיקוח חל על שירותי המשיבה, חלה על המשיבים החובה לגבות דמי טיפול שאינם עולים על דמי הטיפול המרביים שנקבעו בחוק, ואין עוד רלוונטיות לטענות אלה. בבחינת למעלה מן הדרוש יוסף, כי למעט טענות כלליות ביותר, לא הובאו כל נתונים מבוררים המעידים על עלות מתן השירותים למשיבים. אף לא הוכח כי המשיבים עושים, או נדרשים לעשות, פעולות נוספות מעבר לנדרש מחברות משכנות אחרות הפועלות על פי החוק. 52. המשיבים טוענים כי צו הפיקוח איננו חל על התקופה שבין 22.2.07 ועד 21.2.08. לטענת המשיבים, בשנת 2007 תוקן צו הפיקוח הישראלי, מבלי שנערך תיקון מקביל בנספח 10 לתקנון המועצות המקומיות. מצב זה תוקן רק ביום 21.2.08 בצו מתקן (נספח 10 לתשובת המשיבים). לפיכך, מיום תיקון הצו הישראלי בשנת 2007 (22.2.07) ועד ליום 21.2.08 לא היתה כל טבלה המגבילה את סכומי הגביה. יש לדחות גם טענה זו. נספח 10 לתקנון המועצות המקומיות קובע כי צווי הפיקוח יחולו "כפי תקפם בישראל מעת לעת..." (ס' 1 לנספח 10 לתקנון). לפיכך, שואב התקנון כל שינוי שחל בחוק הישראלי, במועד בו הוחל, ואין כל צורך לתקנו כל עת שחל תיקון בחוק הישראלי. 53. יש לקבוע, איפוא, כי קיימת אפשרות סבירה כי פרשנות צו הפיקוח תוכרע לטובת חברי הקבוצה וכי ייקבע שצו הפיקוח אכן חל על השירותים המוענקים ע"י המשיבים כ"חברה משכנת", בין אם חוזה המכר שבין המשיבה לבין המשתכן כולל התחייבות לרישום בפנקסי המקרקעין ובין אם לאו. 54. מן האמור עולה כי קיים בסיס משפטי לכאורי לטענת ארלבוים, כי המשיבים גבו ממנו ומיתר חברי הקבוצה סכומים העולים על המותר בצו הפיקוח שלא כדין. מכאן, שהמשיבים הפרו, לכאורה, חובה המוטלת עליהם מכוחו של חוק הפיקוח והצווים שהותקנו מכוחו, חיקוקים שנועדו לטובתם ולהגנתם של רוכשי הדירות, וההפרה גרמה לאותו נזק אליו נתכוון החיקוק. לפיכך, מתקיימים לכאורה יסודות העוולה של הפרת חובה חקוקה, לפי ס' 63 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש] (ור' ת"צ (חי) 13514-09-09 כהן נ' סאן הצפון ייזום ופיתוח בע"מ, ניתנה ביום 3.5.11). קיים בסיס לכאורי גם לעילת ההתעשרות שלא כדין, לפי חוק עשיית עושר ולא במשפט, תשל"ט-1979. משמוסכם כי המשיבים גבו דמי טיפול העולים על הסכום המרבי הקבוע בצו הפיקוח, קיבלו המשיבים מארלבוים ומחברי הקבוצה, טובת הנאה "שלא על פי זכות שבדין", כמשמעה בסעיף 1 לחוק עשיית עושר. 55. המבקש מוסיף וטוען גם לעילה של הטעיה וניצול מצוקת הצרכן, לפי ס' 2 ו-3 לחוק הגנת הצרכן, תשמ"א-1981, וכן לעילה לפי ס' 26(א), ס' 29א וס' 30 לחוק ההגבלים העסקיים, תשמ"ח-1988, ואולם טענות אלה הועלו בבקשה באופן לקוני, תוך אזכור סעיפי החוק בלבד, ללא פירוט וניתוח, ומבלי שהונחה תשתית עובדתית ברורה ורלוונטית לעילות אלה. יוסף כי על פי ההלכה, עילת ההטעיה לפי חוק הגנת הצרכן אינה מתאימה לגביית יתר שלא כדין (ע"א 2505/06 בקר נ' סלקום ישראל בע"מ, ניתן ביום 9.12.08, ע"א 10262/05 אביב שירותים משפטיים בע"מ נ' בנק הפועלים, ניתן ביום 11.12.08). באשר לחוק הגבלים עסקיים, לא ניתנה בבקשה לאישור, או בתגובה לה, כל התייחסות לסוגיית תחולתו באזור יהודה ושומרון, ואף לא הובהר כיצד צומחים לו לארלבוים מעילה זו הסעדים הנתבעים. 56. לפיכך, יש לאשר את התובענה בעילה של הפרת חובה חקוקה והתעשרות שלא כדין. התובענה מעוררת שאלות מהותיות של עובדה או משפט המשותפות לכלל חברי הקבוצה 57. המשיבים טוענים כי לא נתמלאה הדרישה לקיומן של שאלות משותפות לכלל חברי הקבוצה. לטענת המשיבים, חברי הקבוצה הנטענת כרתו עם המשיבה חוזים שונים, הכוללים תניות שונות, ולפיכך אינם ניתנים לאיחוד כקבוצה הומוגנית אחת. כך למשל, משנת 2007 החוזים אינם קובעים חובת תשלום דמי טיפול עבור כל העברת זכויות, אלא תשלום חד פעמי עבור השתתפות בהוצאותיה המשפטיות של החברה, אשר חלק ממנו משולם באופן מיידי וחלקו האחר (0.45%) משתלם בעת העברת הזכויות לצד ג'. יש לדחות את טענת המשיבים. על פי ההלכה, אין לפרש את הדרישה לקיומן של שאלות של עובדה ומשפט המשותפות לקבוצה כדרישה לזהות מלאה בכל השאלות הטעונות הכרעה לגבי כל קבוצת התובעים. דרישה לזהות מוחלטת בכל השאלות הטעונות הכרעה, עובדתיות כמשפטיות, תסכל את תכלית התובענה הייצוגית ותהפוך את השימוש בה למשימה בלתי אפשרית. לפיכך אומצה הגישה לפיה די בכך שהשאלות העיקריות העומדות במוקד הדיון תהיינה משותפות לחברי הקבוצה (רע"א 8268/96 רייכרט נ' שמש, פ"ד נה(5) 276 (2001)). 58. בענייננו, קיימות שאלות מהותיות המשותפות לכלל חברי הקבוצה: האם הפרה המשיבה את צו הפיקוח ע"י גביית דמי טיפול בגין רישום העברת זכויות, הנפקת אישורי משכנתא, והנפקת אישורי זכויות, מעבר למותר בחוק. שאלה זו קשורה קשר בל ינתק לשאלת פרשנותו של צו הפיקוח. שאלות אלה הינן שאלות מהותיות הרלבנטיות לכלל חברי הקבוצה, לרבות לקבוצת המשתכנים שחתמו על החוזים שהונהגו משנת 2007 ואילך. לפיכך יש לקבוע כי תנאי זה התקיים. תובענה ייצוגית היא הדרך היעילה וההוגנת להכרעה במחלוקת בנסיבות העניין 59. הנני סבורה כי תובענה ייצוגית היא הדרך היעילה וההוגנת להכרעה במחלוקת. ראשית, הכרעה בשאלות המשותפות לכלל חברי הקבוצה תסייע לפתרון הסכסוך האינדיבידואלי שבין כל חבר קבוצה לבין המשיבים. הכרעה בשאלה המרכזית - שאלת תחולת צו הפיקוח על שירותי הרישום שמעניקים המשיבים - תחסוך התדיינויות רבות, תוך חיסכון במשאבי זמן וכסף של חברי הקבוצה. טעם נוסף להעדפת הכרעה בדרך של תובענה ייצוגית הוא התלות של חברי הקבוצה בשירותי המשיבים, כפי שהיא באה לידי ביטוי בסירובם של המשיבים לטפל בבקשתו של ארלבוים להעברת הזכויות בדירתו, ולהעניק לו שירותי מרשם, רק בשל כך שטען לגביית דמי טיפול מעבר למותר בחוק (ר' סעיף 61 לתגובת המשיבים לבקשה). גם האפשרות כי רבים מחברי הקבוצה אינם מודעים לעצם הפגיעה בזכויותיהם ולהיקפה, תומכת במסקנה כי תובענה ייצוגית תסייע בהשגת שוויון במאזן הכוחות בין הצדדים. 60. זאת ועוד. התובענה עוסקת בגביית דמי טיפול מעבר למותר בחוק, לאורך שנים ארוכות, בגין שירותי מרשם חיוניים הניתנים ע"י חברת בניה הפועלת כחברה משכנת, ומהווה בתפקידה זה מעין רשות ציבורית (ע"א 2299/99 שפייר נ' דיור לעולה בע"מ, פ"ד נה(4) ע' 213, בע' 233-234). במובן זה מדובר בתובענה בעלת חשיבות ציבורית. ניהול התובענה כתובענה ייצוגית תקדם בענייננו הן את האינטרס של מתן סעד הולם לנפגעים מהפרת הדין, כאמור בסעיף 1(3) לחוק תובענות ייצוגיות, והן את אינטרס אכיפת הדין והרתעה מפני הפרתו, כאמור בסעיף 1(2) לחוק. 61. המשיבים טוענים כי ניהול התובענה כתובענה ייצוגית צפוי לגרום נזק חמור לציבור הנזקק לשירותי המשיבה, או לציבור בכללותו. לטענתם, המשיבה מספקת שירות חשוב של מרשם זכויותיהם של רוכשי דירותיה, בשעה שאין היא מחויבת לספקו על פי החוזים בהם התקשרה. קבלת הבקשה לאישור התובענה כייצוגית, וכתוצאה מכך הגבלת דמי הטיפול אותם רשאית המשיבה לגבות מרוכשי הדירות עבור שירותי המרשם, תגרום למשיבה להפסדים כספיים והיא תחדל מלספק את השירות אותו היא מעניקה לרוכשי הדירות. בכך יפגעו רוכשי הדירות והציבור כולו. יש לדחות טענה זו. ראשית, המשיבה לא הוכיחה כי הוצאותיה בגין מתן השירותים עולות על גובה דמי טיפול כשיעורם בחוק ובשל כך יגרמו לה הפסדים כספיים. שנית, השאלה האם המשיבה מחויבת במתן שירותי מרשם כחברה משכנת, או שהיא מעניקה שירותים אלה על פי בחירתה, לא נתלבנה בטיעוני הצדדים, ודווקא מעדותו של עו"ד גן צבי מטעם המשיבים השתמע, כי המשיבה מחויבת במתן השירותים מכוח חוזה הפיתוח עליו חתמה עם הממונה (חקירתו של עו"ד גן צבי, בע' 35). מכל מקום, וזה העיקר, משנקבע כי צו הפיקוח חל על שירותי המשיבים, אין בטענה זו, גם לו היתה נכונה, כדי לאפשר להם לגבות דמי טיפול מעבר לקבוע בחוק. עניינם של כלל חברי הקבוצה ייוצג וינוהל בדרך הולמת ובתום לב 62. המשיבים טוענים כי לא קיים יסוד סביר להניח שעניינם של כלל חברי הקבוצה ינוהל ע"י ארלבוים בדרך הולמת ובתום לב. המשיבים טוענים כי המבקש אינו ראוי לייצג את הקבוצה, מאחר שהוא יצא "במסע צלב" נגד המשיבים, פנה לכל גורם, בין אם רלבנטי ובין אם לאו, וביקש באיומים לעשות באינטרס הכלל קרדום לחפור בו. 63. הנני סבורה כי עניינם של חברי הקבוצה ייוצג וינוהל על ידי ארלבוים ובאי כוחו בדרך הולמת ובתום לב. מהראיות שהונחו בפני עולה כי ארלבוים פועל מזה שנים במרץ רב וללא לאות במטרה לגרום למשיבים לפעול בהתאם להוראות צו הפיקוח. תחילה פנה ארלבוים למשיבה עצמה בדרישה כי תשיב לו את הכספים שגבתה ביתר. בהמשך פנה לשורה של גורמים במטרה לגרום למשיבה לפעול בהתאם להוראות החוק, ובכלל זה לבית דין צדק ק"ק מודיעין עילית, למשרד הבינוי והשיכון, למשרד התמ"ת, לרשם הקבלנים, למשרד מבקר המדינה, וללשכת עורכי הדין (בעקבות פניה זו אף הוגשה קובלנה נגד המשיב 4, נספחים 13-18 לבקשה לאישור התובענה כייצוגית). גם אם נוסחם של חלק ממכתביו של ארלבוים למשיבים, אינו ראוי, הובהר ע"י ארלבוים כי נקט בלשון שננקטה נוכח העוול שחש שנעשה לו, ובמיוחד נוכח סירובה של המשיבה להעביר את הזכויות בדירתו על שם רוכשיה תוך העמדתו בסיכון להפרת החוזה. עילת תביעה אישית 64. המשיבים טוענים כי רוכשי הדירה, ולא ארלבוים, הם ששילמו למשיבים את דמי הטיפול ולפיכך, אין לארלבוים עילת תביעה אישית נגד המשיבים. 65. כפי שפורט לעיל, ארלבוים שילם למשיבים מכיסו את חלקו בדמי הטיפול בהעברת הזכויות, באמצעות רוכשי דירתו. המשיבים טוענים כי תשלום באמצעות גורם שלישי אינו יוצר עילת תביעה עצמאית. טענה זו יש לדחות. ראשית, מדובר בטענה חסרת תום לב, שהרי הסיבה לכך שארלבוים נאלץ להעביר למשיבים את דמי הטיפול באמצעות גורם שלישי נעוצה במשיבים ובסירובם לקבל מידיו את התשלום ולטפל בבקשתו להעברת הזכויות (ר' נספחים 15-16 לתשובת המבקש, ובע' 30-32 לפרוטוקול). גם בתשובתם הוסיפו המשיבים וטענו כי "המשיבים אינם מעוניינים בסכום כלשהו מהמבקש, ואף לא יעשו עבורו שירות כלשהו" (סעיף 61 לתשובת המשיבים). שנית, ארלבוים עמד בנטל ההוכחה הלכאורי כי נגרם לו נזק בשל הפרת המשיבים את צו הפיקוח, בכך ששילם מכיסו את חלקו בדמי הטיפול, גם אם התשלום הועבר למשיבים באמצעות רוכשי הדירה. מעבר לצורך יוסף כי הדרישה לקיומה של עילת תביעה אישית לתובע המייצג אינה הכרחית עוד לשם אישור תובענה כייצוגית, זאת לנוכח אפשרות בית המשפט להורות על החלפת התובע המייצג (ענין עמוסי, שם, א' קלמנט "קווים מנחים לפרשנות חוק התובענות הייצוגיות", התשס"ו-2006, הפרקליט מט תשס"ז, בע' 137). בענייננו, נוכח עילתו האישית של ארלבוים כאמור לעיל, אין בכך צורך. סוף דבר 66. המבקש הוכיח כי נתקיימו התנאים הדרושים לאישורה של התובענה כייצוגית. לפיכך, ועל-פי דרישת סעיף 14(א) לחוק תובענות ייצוגיות, אני קובעת כדלהלן: א. הקבוצה בשמה תנוהל התובענה הייצוגית היא כל מי ששילמו למשיבים, או למי מהם, תשלומים בגין השירותים הבאים המנויים בצו הפיקוח: שירותי העברת זכויות, רישום משכנתא ומתן אישור זכויות, וזאת החל מיום 3.1.04 ועד ליום הגשת התובענה. ב. זהות התובע המייצג ובאי-כוחו הם כמפורט בכותרת להחלטה זו . ג. עילות התביעה הן הפרת חובה חקוקה ועשיית עושר ולא במשפט, וזאת בזיקה לחוק הפיקוח ולצווי הפיקוח שהותקנו מכוחו. ד. השאלות המשותפות לחברי הקבוצה הן: האם המשיבים הפרו את צו הפיקוח ע"י גביית סכומי יתר בגין רישום העברת זכויות, התחייבות לרישום משכנתא, והנפקת אישורי זכויות. ה. הסעדים הנתבעים הם מתן צו המורה למשיבים לחדול מגביית תשלומים שלא כדין ולהורות להם לפעול בהתאם לצו הפיקוח, וכן להורות למשיבים להשיב לחברי הקבוצה את הסכומים שנגבו מהם ביתר. 67. ב"כ המבקש יפעל לפרסום הודעה על אישור התובענה הייצוגית, כאמור בסעיף 25 לחוק תובענות ייצוגיות. הודעה זו תכלול את הפרטים הנדרשים על-פי סעיף 14(א) לחוק, בהתאם להחלטה זו. ההודעה תפורסם בשני עיתונים יומיים נפוצים, וכן בעיתון מקומי במודיעין עילית, והמשיבים יישאו בהוצאות הפרסום. נוסח ההודעה, וכן שמות העיתונים יוגשו לאישור בית המשפט בתוך 14 יום. עותק של ההודעה, לאחר פרסומה, יישלח על ידי ב"כ המבקש למנהל בתי המשפט לשם רישומה בפנקס (סעיף 25(ז) לחוק). 68. המשיבים יגישו כתב הגנתם תוך 45 יום. קדם משפט בתובענה הייצוגית יתקיים ביום 10.7.13 בשעה 10:30. 69. המשיבים, ביחד ולחוד, ישלמו למבקש את הוצאות הבקשה ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 50,000 ₪. תביעה ייצוגיתשטחי יהודה ושומרון