בע"א 636/89 כחולי נ' בנק ברקליס דיסקונט בע"מ פ"ד מה(3) 265 נפסק: "מדיניותו הכללית של חוק השליחות הינה להטיל על הצד השלישי את הסיכון של התרשלותו הוא (ראה סעיפים 15(ב) ו- 18לחוק השליחות). מדיניות זו ראויה היא. הסיכון של היעדר הרשאה צריך ליפול על השולח, אשר בהתנהגותו יצר חזות של הרשאה, ובלבד שהצד השלישי לא ידע ולא צריך היה לדעת, כי מה שנחזה כהרשאה אינו כזה בפועל. הצורך לדעת מתבסס לעתים על יחסם חוזיים מוקדמים בין ה"שולח" לבין הצד השלישי, ולעתים מקורו בחובת הזהירות הכללית המוטלת על אדם כלפי "שכנו" (על-פי סעיף 36 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש])" (עמ' 286) מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא חוק השליחות פעולה ללא הרשאה: לפנינו ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בראשון לציון (כב' השופט ר' ארניה), מיום 7.9.11 (ת"א 1434/08), אשר קבע, בין השאר, כי על המערערים להשיב למשיב 1 מגרש, לרבות המחובר אליו, שרכשו ממנו באמצעות שלוחו, וכי הזכויות במגרש תירשמנה בשם המשיב 1. בצד ערעור זה הוגשו שני ערעורים נוספים שיוזכרו בהמשך הדברים. 1. רקע המשיב 1 (להלן "ויטלי") והמשיב 2 (להלן "פבל") היו ידידים משכבר הימים. ויטלי הוא איש עסקים המתגורר מרבית ימות השנה מחוץ לישראל, והוא העסיק את פבל בעבודות שונות. פבל שכנע את ויטלי לרכוש בית בישראל, והפנה תשומת ליבו למכרז שפירסמה עיריית ראשל"צ, למכירת מגרש ברחוב קצרין 27, ראשל"צ (להלן "הנכס"). ויטלי ופבל יחד הגישו הצעה לעירייה וזכו. הנכס כלל שני מגרשים: האחד שיכונה א' שאותו רכש ויטלי לעצמו, והשני שיכונה ב' שנרכש עבור פבל. הואיל וויטלי מתגורר דרך קבע מחוץ לישראל, הוא חתם ביום 6.6.05 על יפוי כוח נוטריוני, לפני הנוטריונית עו"ד לודמילה דולגנין, שבו הסמיך את פבל לפעול בשמו באשר למגרש (להלן: "יפוי הכוח"). ביום 5.7.05 נכרת הסכם פיתוח בין העירייה לבין ויטלי ופבל, וביום 11.7.05 נכרת בין אותם צדדים גם הסכם רכישה. ויטלי ופבל החלו לבנות את בתיהם על הנכס. בד בבד נתן ויטלי לפבל יפוי כוח מיוחד לפעול בחשבון הבנק שלו. לטענת ויטלי, מספר חודשים לפני הגשת התביעה נודע לו שפבל מושך מחשבונו כספים מבלי ליידעו, שעל כן, ביום 9.5.07, ביטל את יפוי הכוח שמסר לבנק, שבו הסמיך את פבל לפעול בחשבונו. לטענת ויטלי הוא שכח דבר קיומו של יפוי הכוח דנן, שעל כן לא ביטלו. כשבועיים לפני הגשת התביעה נודע לויטלי, לטענתו, כי ביום 5.12.07 מכר פבל את ביתו של ויטלי, שהיה בשלבי בנייה על מגרש א', לבני הזוג מועלם - המערערים (להלן "מועלם"). ויטלי טען כי פבל מכר את הבית ללא ידיעתו ושלא על דעתו, תוך שהוא עושה שימוש בייפוי הכוח. ויטלי הוסיף כי מעולם לא ביקש מפבל למכור את ביתו ולא הסמיכו למוכרו. באשר למועלם, טען ויטלי, כי אלו עצמו עיניהם לעובדות רלוונטיות, אשר היו צריכות לעורר אצלם חשד כי יפוי הכוח פגום, ושאין לפעול על פיו למכירת המגרש. ביום 17.01.08 מכר פבל את מגרש ב', לרבות הבית שנבנה עליו, לאחיו איגור (המשיב 3). בנסיבות האלה, עתר ויטלי, ביום 2.4.08, בתביעה למתן פסק דין הצהרתי לביטול הסכם המכר עם מועלם, ולמתן צו עשה המורה למחוק את הרישום של מגרש א' על שם מועלם ולהחזיר הרישום לקדמותו. מועלם הכחישו את התביעה והגישו תביעה שכנגד, נגד ויטלי ופבל, לאכיפת הסכם המכר שעל פיו רכשו את מגרש א', ולחלופין לפיצוי בסכום של 3,647,940 ₪, בגין השקעותיהם ונזקיהם אם תתקבל התביעה. כן תבעו מועלם (באותה תביעה שכנגד) את פבל ואיגור, לסעד הצהרתי לביטול הסכם המכר שביניהם - למעשה כדי להבטיח את הסעד הכספי שתבעו בתביעה שכנגד. כאמור לעיל, בית משפט קמא נעתר לתביעתו של ויטלי, והורה על ביטול הסכם המכר של מגרש א' למועלם. כן קיבל בית המשפט את תביעת מועלם לביטול הסכם המכר שבין פבל לבין איגור, קיבל באופן חלקי את תביעת מועלם נגד ויטלי להחזר כסף שהוציאו להשלמת הבנייה, וקיבל את תביעת מועלם נגד פבל בגין נזקיהם. כתוצאה מקבלת תביעתו של ויטלי, לא דן בית משפט קמא בתביעה שכנגד שהגישו מועלם לאכיפת ההסכם. 2. עיקרי פסק הדין של בית משפט קמא 2.1 העיקרון בדיני השליחות הוא שחריגה מהרשאה אינה יכולה להקים חבות של השולח כלפי הצד השלישי. הצד השלישי אינו יכול לכפות את תוצאות הפעולה המשפטית על השולח, במקום שבו חרג השלוח מהשליחות. עם זאת, במקום שהשולח יצר "חזות הרשאה", וצד ג' בדק את גדרי ההרשאה באופן סביר, הסיכון ייפול על השולח. יפוי הכוח אינו חל על עיסקת המכר ואינו מקים "חזות הרשאה", בשל חמישה רכיבים מצטברים שיפורטו בהמשך הדברים. 2.2. בית המשפט התרשם לשלילה מעדותו של פבל ולא נתן בו אמון. בין השאר מצא בית המשפט שאין לסמוך על עדותו של פבל על יסוד הממצאים האלה: נקבע כי טענתו של פבל, שהוא שמימן את רכישת מגרש ב', סותרת הצהרה שמסר למס הכנסה כי ויטלי שילם עבור המגרש כולו. פבל טען כי בעת שביקר באוקראינה, בספטמבר 2007, ביקש ממנו ויטלי למכור את מגרש א', וכאשר התברר שלא ביקר באוקראינה באותו זמן, הוא שינה גרסתו וטען כי הבקשה למכור נאמרה לו בשיחה טלפונית. אף על פי שהיו חילופי התכתבויות בין ויטלי לפבל, לא הוצגה התכתבות שבה ביקש ויטלי מפבל למכור את מגרש א'. פבל, כמיופה כוח, בחר שלא להצהיר ולדווח בשם ויטלי על מכירת מגרש א' לשלטונות מס שבח, חרף העובדה שעל מכירת מגרש ב' לאיגור טרח להצהיר ולדווח. פבל לא העביר לויטלי את כספי התמורה. לא הוכחה טענתו של פבל כי מימן את הבנייה מהלוואות שנטל מאימו ומאחיו, עקב כך שויטלי חדל לממן את הבנייה. האֵם לא הובאה לעדות' ואילו איגור העיד כי נתן לפבל הלוואה יחידה, בשנת 2003, בסכום של 100,000$. פבל מכר את המגרש שלו לאחיו כחודש וחצי אחרי העסקה עם מועלם. סמיכות העסקות מעוררת תמיהות. נוכח מצבו הכלכלי של פבל, לא הוכח כיצד יכול היה הוא לממן את רכישת מגרש ב' ואת הבנייה עליו. 2.3 בית המשפט לא נתן אמון גם בגרסתו של ויטלי מטעמים אלו: ויטלי טען שהבין כי יפוי הכוח נועד רק לרכישת המגרש. עדותו נסתרה בעדותה של עו"ד דולגנין, שערכה את יפוי הכוח שנחתם בפניה, והעידה כי ויטלי ופבל הגיעו למשרדה, התרשמה ששניהם מבינים וקוראים עברית, הסבירה להם את תוכן יפוי הכוח ברוסית ולאחר מכן חתמו עליו. בית המשפט העדיף את עדותה של עו"ד דולגנין על עדותו של ויטלי. בית המשפט התרשם כי ויטלי איש עסקים חובקי עולם ומבין את חשיבות המילה הכתובה. נקבע כממצא, שויטלי ביטל את יפוי הכוח שנתן לפבל לפעול בחשבונו בבנק, ועשה כן עקב חוסר אמון שנוצר בין השניים. אולם, ויטלי לא ביטל את יפוי הכוח דנן, ובית המשפט לא האמין לו כי לא ביטל את יפוי הכוח מפני ששכח מקיומו. בית המשפט לא האמין לויטלי גם מן הטעם שעוד בחודש נובמבר 2007 המשיך פבל להתכתב עם ויטלי בעניין הבנייה, וויטלי לא כתב לו שהוא אינו מוסמך עוד מטעמו. הוכח שויטלי נקלע לקשיי נזילות בערך בחודש אפריל 2007, אך בית המשפט לא מצא בכך מניע למכירת מגרש א, שכן נותרה לויטלי תקופה של שנה למועד הקבוע בהסכם הפיתוח. 2.4. באשר למועלם, בית המשפט מצא כי התנהלותם הייתה נגועה בהתרשלות רבתי: הם התקשרו בהסכם מבלי שהיו מיוצגים על ידי עורך דין, הם לא ערכו בירורים לעניין דיות יפוי הכוח לצורך המכירה, והסתפקו בכך ששאלו לגבי יפוי הכוח את עורך הדין זאב גיא, שייצג את פבל, אשר העיד כי אמר להם שדי בו, אך עדיף שיתייעצו בעו"ד אחר. יפוי הכוח היה צריך להדליק נורה אדומה. על מועלם היה לקחת ייצוג של עורך דין ולדרוש כתנאי לתשלום התמורה כי יומצא להם יפוי כוח עדכני. מועלם יכלו לדעת על החריגה מההרשאה. מועלם כבר ניכוו כקונים בעסקת נדל"ן אחרת שבה התקשרו ובסופו של דבר איבדו את הנכס שרכשו. מועלם ויתרו בהסכם על בטחונות שנזכרו בטיוטת ההסכם, ושילמו כמעט את מלוא התמורה במועד חתימת ההסכם. על כן אין להם להלין אלא על עצמם. הערת אזהרה נרשמה לטובת מועלם רק כחודש ימים לאחר חתימת ההסכם. החזקה בבית נמסרה למועלם מייד עם כריתת ההסכם, עוד לפני תשלום מלוא התמורה, ומועלם מיהרו להתחיל להתגורר במרתף הבית תוך כדי השלמת בנייתו. 2.5. נקבע כי לפי מאזן ההסתברויות יש להעדיף את גרסת ויטלי שלא נתן הרשאה לפבל למכור המגרש ולהתקשר עם מועלם, וכי מועלם עצמו עיניהם לעובדת היעדר ההרשאה לפבל. לכן הורה בית המשפט על ביטול עסקת ויטלי מועלם ועל רישום המגרש על שם ויטלי. 2.6. בית המשפט דן גם בשאלת הפיצויים וההשבה המגיעים למועלם, מפבל ומויטלי. קבע כי על פבל להשיב להם את התשלומים ששילמו, ואת ההוצאות שהוציאו בהשלמת הבנייה, ואת ויטלי חייב להשיב למועלם את הוצאותיהם להשלמת הבנייה, בניכוי סכומים שקבע. כן הצהיר בית המשפט כי מכירת ביתו של פבל לאיגור בטלה, ועיקל את הבית לצורך הבטחת ביצוע פסק הדין בתביעת מועלם נגד פבל. ויטלי לא הגיש תביעה נגד פבל, שעל כן בית המשפט לא חייב את פבל כלפיו. 3. הערעורים 3.1. כפי שהזכרנו, פרט לערעורם של מועלם הגישו גם פבל וויטלי ערעורים משלהם. הואיל ותוצאת הדיון בערעור מועלם מייתרת את הצורך בדיון בערעורו של ויטלי (ע"א 44883-10—1) ועניינו סכומי ההחזרים שעל ויטלי לשלם למועלם כתוצאה מביטול ההסכם. אפשר ויהיה עוד צורך לדון בערעורם של פבל ואיגור (ע"א 41574-10-11) ולעניין זה נתייחס בפרק הסיכום של פסק דין זה. 3.2. עיקר טענות מועלם לא הייתה סמכות עניינית לבית משפט קמא לדון בביטול עיסקת המכר שבה נמכר להם מגרש א'. שגה בית משפט קמא עת התעלם מלשונו הברורה והגורפת של יפוי הכוח, אשר הקנה לפבל, באופן מפורש, את הסמכות לעשות כל עיסקה במגרש, ללא הגבלה. שגה בית משפט קמא כאשר העדיף את כוונותיו של ויטלי על פני החזות העולה מנוסח יפוי הכוח, וכאשר קבע כי יפוי הכוח לא יצר חזות הרשאה כלפי מועלם. 3.3. עיקר טענות ויטלי התוצאה של ביטול הסכם המכר למועלם נכונה וצודקת. כעולה מנסיבות החתימה על יפוי הכוח ונוסחו, הוא יועד לרכישת המגרש מהעירייה, הא ותו לא. מועלם אינם ואינם יכולים להיות רוכשים בתום לב, והראיה כי בעבר נהגו באותו אופן ממש בעיסקת רכישה אחרת, והסכם הרכישה שבו התקשרו בוטל. המכירה של מגרש א' למועלם נעשתה במחיר נמוך באופן מיוחד משווי השוק, והדבר עולה מחוות דעת של שמאי שהובאה לפני בית משפט קמא. פבל ומועלם חברו כדי לגזול את ביתו של ויטלי, ואין לאפשר זאת. 4. דיון והכרעה 4.1. כאמור, ביום 6.6.05 חתם ויטלי על יפוי כוח נוטריוני שכותרתו "יפוי כח ספציפי" הוא "יפוי הכוח" שהוגדר לעיל, שזו לשונו: "אני הח"מ X ממנה ומיפה את כוחו של מר X להיות בא כוחי הנכון והחוקי ומבלי לגרוע מכלליות דבר זה לעשות, להוציא לפועל או לחתום על כל או איזה מן הפעולות, הדברים או מסמכים כדלקמן: בשמי ובמקומי לחתום על כל המסמכים הדרושים לביצוע כל מיני פעולות ללא הגבלה ולהתקשר לכל עסקה בקשר לרכושי - חלק ממגרש (להלן: "מגרש") הנמצא בראשון לציון, שכונה "נווי דקלים", שמספרו 121 א', ב' אשר כעת שייך לעיריית ראשון לציון". בע"א 636/89 כחולי נ' בנק ברקליס דיסקונט בע"מ פ"ד מה(3) 265 נפסק: "אכן מדיניותו הכללית של חוק השליחות הינה להטיל על הצד השלישי את הסיכון של התרשלותו הוא (ראה סעיפים 15(ב) ו- 18לחוק השליחות). מדיניות זו ראויה היא. הסיכון של היעדר הרשאה צריך ליפול על השולח, אשר בהתנהגותו יצר חזות של הרשאה, ובלבד שהצד השלישי לא ידע ולא צריך היה לדעת, כי מה שנחזה כהרשאה אינו כזה בפועל. הצורך לדעת מתבסס לעתים על יחסם חוזיים מוקדמים בין ה"שולח" לבין הצד השלישי, ולעתים מקורו בחובת הזהירות הכללית המוטלת על אדם כלפי "שכנו" (על-פי סעיף 36 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש])" (עמ' 286) בענייננו יצר יפוי הכוח חזות הרשאה. מועלם לא היו בכל קשר עם השולח ויטלי, שעל כן לא ידעו ולא יכלו לדעת ממנו, שמה שנחזה כהרשאה איננו כזה. לדעתנו מועלם לא התרשלו באשר לייפוי הכוח, המדבר בעד עצמו. 4.2 כאמור בית משפט קמא קבע כי אין ללמוד מיפויי הכוח חזות של הרשאה, שעל כן אין בו כדי לחייב את ויטלי (השולח) בפעולת פבל (השלוח) כלפי מועלם (הצד השלישי). והשתית את ממצאו זה "על חמישה רכיבים מצטברים": א. מועד החתימה על יפוי הכוח שהיה "רחוק" ממועד המכירה. ב. העובדה שייפוי הכוח ניתן עוד בטרם התקשרו ויטלי ופבל בהסכם הרכישה של הנכס עם העירייה. ג. "לשונו הכללית של יפוי הכוח, שאינה מצביעה על הסמכת מכירה לאדם ספציפי". ד. ייפוי הכוח עוסק ב"מגרש" ולא ב"בית". ה. ייפוי הכוח עוסק "מגרש השייך כעת לעיריית ראשל"צ", כאשר הנכס נשאר רשום בשם עיריית ראשל"צ גם בזמן המכירה. הדעת נותנת שצריך היה לעשות שימוש בייפוי כוח המנוסח בלשון אחרת. 4.3. מסקנתנו שונה ולהלן נימוקינו: א. יפוי הכוח, אפילו ניתן כשנתיים לפני מועד כריתת ההסכם, היה בתוקף ולא בוטל. דין הוא כי שליחות מסתיימת רק בביטולה על ידי השולח או השלוח, או במקרים של מוות או גריעת כשרות (סעיף 14(א) בחוק השליחות, תשכ"ה-1965). יתר על כן כאשר סבר המחוקק שחלוף הזמן מאז החתימה על יפוי כוח פוגם בתוקפו, לצורכי עסקה במקרקעין, ראה הוא לקבוע רק תקופה של יותר מ- 10 שנים (סעיף 6 בחוק להגנת רכוש מופקד, תשכ"ה-1964). ב. יפוי הכוח אינו מוגבל לרכישת הנכס, שעל כן אין רלוונטיות לכך שניתן לפני רכישתו. ג. אמנם לשונו של יפוי הכוח כללית, שאינה מכוונת למכירה לאדם ספציפי, אך אין בלשון זו כדי לפגום בתוקפו, או בחזותו. חוק השליחות מאפשר מתן יפוי כוח כללי, וייפוי הכוח דנן הוא אכן כזה, אם כי מוגבל ספציפית לפעולות בנכס. אין בייפוי הכוח הגבלה לגבי מהות הפעולות שמסמיך ויטלי את פבל לעשות בנכס ספציפי זה. אדרבא, עצם מתן יפוי כוח ספציפי מלמד, כי ויטלי רצה להסמיך את פבל לעשות באמצעות יפוי הכוח פעולות נוספות, מעבר לפעולת הרכישה. נוסיף כי הגבלת יפוי הכוח לנכס הספציפי מלמדת שהשולח ידע להבחין בין יפוי כוח כללי לחלוטין לבין יפוי כוח ספציפי, ומכאן שכאשר רצה להגביל את השלוח ידע כיצד לעשות זאת. ד. לא מצאנו רבותא בהנמקה העוסקת בהגדרת הנכס כמגרש. השולח רצה להגדיר את הנכס, ואכן הגדירו, בייפוי כוח, כפי שהיה בעת עריכתו - מגרש. לא זו אף זו, לפי חוק המקרקעין, תשכ"ה-1965 (סעיף 1 בחוק המגדיר "מקרקעין"), המגרש כולל את כל הבנוי והנטוע עליו, שעל כן הגדרת הנכס כמגרש תואמת כל מצב שלו בעתיד, לרבות מצב שבו כבר נבנה עליו שלד של בית. אין בכך שבייפוי הכוח הוגדר הנכס "שייך כעת לעיריית ראשל"צ" כדי לפגוע בתוקפו, או בחזותו. נציין כי הנכס נשאר רשום בשם עיריית ראשל"צ גם בעת המכירה למועלם. לא ברור לנו אפוא, מה ראה בית משפט קמא להסיק את המסקנה שהסיק. מכל מקום, נראה לנו כי בציון העובדה כי הנכס שייך "כעת" לעיריית ראשל"צ, לא היה יותר מאשר פרט נוסף לזיהויו, ולא היה בזיהוי זה כדי להגביל את יפוי הכוח לפעולות מסוימות בלבד. אשר על כן, אנו סבורים כי אין בקביעות בית משפט קמא, באשר לפגמים שמצא בייפוי הכוח, כדי לגרוע מתוקפו או לשנות מחזות ההרשאה שיוצרת לשונו, וכי יפוי הכוח כלל הסמכה מפורשת לפבל לפעול על פיו, לרבות למכירת הנכס. 4.4. בנסיבות אלו, אנו סבורים שלא היה מקום לעסוק בכוונתו של השולח, בעת עריכת יפוי הכוח, כפי שעשה בית המשפט, שכן זו אינה רלוונטית, ואין לומדים ממנה דבר קיומה של חזות הרשאה. אנו סבורים גם כי ישנן אינדיקציות נוספות שייפוי הכוח נשאר בתוקף, על פי רצונו של ויטלי. בית המשפט קבע כמימצא שויטלי בחר לבטל יפוי כוח אחר, שנתן לפבל לפעול בחשבון הבנק שלו (ראו סעיף 65 בפסק הדין), וחרף זאת הוא בחר שלא לבטל את יפוי הכוח דנן. טענתו של ויטלי, ששכח דבר קיומו של יפוי הכוח, שעל כן לא ביטלו, נדחתה בפסק הדין דלמטה, לאחר שבית המשפט קבע שויטלי "בעניין זה אינו אומר אמת" (סעיף 65 בפסק הדין). נציין כי תמוהה גם בחירתו של ויטלי, להגיש תביעה נגד מועלם לביטול עסקת המכר עמו, בלי שתבע את פבל נוכח מעשה המרמה הנטען, שנקט כלפיו, לשיטתו. 4.5. תום לבם של מועלם בית המשפט מצא כי מועלם אינו צד ג' תמים וכי "המדובר בזוג קונים אשר המעט שניתן לומר עליהם כי דרך הילוכם נגוע בהתרשלות רבתי, אם לא אף למעלה מכך". (סעיף 74 בפסק הדין). מסקנתו של בית המשפט הייתה כי מועלם התרשלו (עמ' 31 בפסק הדין), ואף עצמו עיניהם לנסיבות. בכך מצא בית המשפט תמיכה למסקנתו, כי לא הייתה חזות הרשאה בייפוי הכוח, שעל כן בהתאם לחוק השליחות אין השולח חב על פי חתימת השלוח, והשלוח וצד ג' הם שצריכים לשאת בתוצאות. כאמור, בית משפט קמא קבע כממצא שגם ויטלי וגם פבל אינם מהימנים. אף על פי כן מצא לזכות את ויטלי, באופן שביטל את עיסקת המכר שעשה שלוחו פבל עם מועלם, והורה על השבת הבית לויטלי. גם מסקנתו זו של בית משפט קמא אינה נראית לנו. משקבענו שאכן הייתה בייפוי הכוח חזות הרשאה, הרי שהאחריות לפעולה המשפטית של השלוח חלה על השולח. בנסיבות האלה אין השולח זכאי לביטול עיסקת המכר, וככל שיש לו זכויות, נגד השלוח או נגד צד ג', בעניינים כספיים כלשהם, הרי שזכאי הוא לכאורה לתובען. מדובר למעשה בשולח ובשלוח שבית המשפט דחה את עדויותיהם כבלתי מהימנות, אשר רב הנסתר על הגלוי באשר להסכמים שביניהם ובאשר לפעילויותיהם, בעניין הנכס ובכלל. לא כך לגבי מועלם, שבית המשפט מצא כי לכל היותר התרשלו או עצמו עיניהם. אנו סבורים כי בהיות יפוי הכוח בעל חזות הרשאה, בעוד, כאמור, שעדויותיהם של ויטלי ופבל נמצאו בלתי אמינות ואילו מועלם הוגדרו רשלנים, התוצאה המתבקשת היא כי יפוי הכוח היה תקף, שעל כן גם עיסקת המכר שנעשתה באמצעותו תקפה. לפיכך לא היה מקום לבטל את הסכם המכר, ואין להורות על השבת מגרש א' לויטלי. בנסיבות אלו גם אין לקבל את טענת ויטלי שהוא יוצא וידיו על ראשו, שהרי הוא עצמו בחר שלא לתבוע את פבל בטענה של עשיית שימוש בייפוי הכוח ללא הסכמתו. 4.6. ב"כ ויטלי חזר וטען לפנינו שמועלם רכש את הבית במחיר שאינו סביר, שעל כן גם מטעם זה היה עליו לדעת כי העסקה בעייתית, ולהימנע ממנה; ככל שבחר להתקשר בה עליו לשאת בתוצאות. בית משפט קמא לא נדרש לעניין זה כלל, ולא מצאנו בפסק הדין קביעה עובדתית שהמחיר לא היה סביר. ויטלי מנסה ללמוד על שווי הבית בעת המכירה, על ידי ניתוח של חוות דעת השמאי שמינה בית המשפט, אך לא מצאנו כי יש בחישוביו כדי לקבוע שהתמורה ששילם מועלם הייתה נמוכה באופן בלתי סביר. לא זו אף זו, אפילו נכונה קביעת בית משפט קמא כי פבל ידע ש"ויטלי לא הרשה את המכירה ולא התכוון לגלות לו זאת" (סע' 80 בפסה"ד), הרי שלא יכולה להיות לכוונה זו נפקות כלשהי באשר למועלם, שעה שייפוי הכוח תקף ובעל חזות הרשאה. נציין, כי מועלם התייעצו עם עו"ד זאב גיא, שייצג את פבל, בשאלה אם יפוי הכוח מספיק לצורך המכירה, והוא השיב להם בחיוב, גם אם תשובתו הייתה "לאקונית המלווה באזהרה כי הוא אינו מייצגם" (סע' 77א'). לא מצאנו בדין הוראה המחייבת אדם להיוועץ בעורך דין מטעמו באשר לתקפותו של יפוי כוח, ולא מצאנו מדוע סבר בית המשפט כי עצם התייעצותם של מועלם עם עו"ד זאב גיא מלמדת כי חשדו בייפוי הכוח. לפיכך, כאמור, לא מצאנו סימוכין לקביעת בימ"ש קמא בסע' 77(א) בפסה"ד, כי "... אדם המתקשר בהסכם לרכישת נדל"ן ובמיוחד כזה אשר בו המוכר אינו מצוי בארץ ולמעשה אין פוגשים בו, חייב, כעניין של חובת זהירות- לעצמו ולאחרים- לקבל ייעוץ משפטי עצמאי". באשר להמשך דבריו של בית המשפט, שאין כוונתו לעו"ד נפרד, ואפשר כי עו"ד אחד ייצג את שני הצדדים, הרי כבר אמרנו כי נקבע, עובדתית, שמועלם התייעצו עם עוה"ד של פבל. בנסיבות האלה, אין בידינו לקבל את קביעת בית המשפט (באותה פיסקה) כי עצם הפנייה לעוה"ד של פבל מוכיחה כי "מועלם חשדו בפועל כי יפוי הכח אינו תקין" 4.7. משהגענו למסקנה שיש לקבל את הערעור ולבטל את קביעת בית משפט קמא כי ההסכם שבין ויטלי לבין מועלם בטל, יש לשוב לתביעת מועלם לאכיפת ההסכם. סעד זה נראה כמובן מאליו, שהרי עיון בכתבי הטענות שהיו לפני בית משפט קמא מעלה שלא הועלתה כלל פלוגתה באשר לתשלומים ששילמו מועלם בגין מגרש א' על פי ההסכם. אמנם בית משפט קמא מצא כי מועלם לא הוכיחו תשלום אחרון בסכום של 70,000 דולר (סעיף 82 בפסק הדין), אולם קביעה זו לא נדרשה נוכח העדר פלוגתה בשאלה זו. לפיכך אנו קובעים שההסכם מיום 5.12.07 שעל פיו רכשו מועלם את מגרש א' תקף ואנו מורים על אכיפתו. 4.8. חוסר סמכות עניינית מועלם טענו לחוסר סמכות עניינית של בית משפט קמא, אולם שוכנענו כי זנחו את טענתם, והדבר עולה גם מסיכומיהם שבהם רק איזכרו את הטענה. במקרים שבהם בית משפט מחוסר סמכות עניינית דן בתובענה והכריע בה, קבעה הפסיקה כי ניתן להכיר בסמכות בדיעבד (ע"א 1049/94 דור אנרגיה בע"מ נ' חמדן פ"ד נ' (5) 820 בעמ' 829 וע"א 4796/95 אלעוברה נ' אלעוברה פ"ד נא (2) 669 בעמ' 675. ועוד! על פי הפסיקה, הסמכות לדון בתובענה לביטול הסכם מכר מקרקעין, כל עוד לא נרשמו הזכויות בספרי המקרקעין, תיקבע על פי שווי הסעד (ר' השופט צ' זילברטל ת"א 6196/04 (י-ם) מנייר נ' נאג'י פארג' (14.3.05). שווי הסעד בענייננו הוא התמורה על פי החוזה - 400,000$ (ששווים ביום ההסכם 1,538,000 ₪), בעוד שסמכות בית משפט השלום בעת הגשת התביעה עמדה על 2.5 מיליון ₪. 5. לסיכום התוצאה היא שאנו מקבלים את הערעור (ע"א 44313-10-11), מבטלים את קביעתו של בית משפט קמא שהורה על ביטול העיסקה, עקב הפגמים שמצא ביפויי הכוח ובחזותו, קובעים כי המכר תקף ומורים על אכיפתו. מכאן שאין צורך לעסוק בחלקיו האחרים של פסק הדין, באשר להחזרים שעל צד לשלם למשנהו עם ביטול ההסכם, וקביעות בית משפט קמא בעניין זה בטלות. ממילא מתבטל הצורך לדון בע"א 44883-10-11 שהגיש ויטלי, ששוב אינו רלוונטי ואנו מוחקים אותו. באשר לערעור הנותר שהגישו פבל ואיגור (ע"א 41574-10-11): יודיעו הצדדים אם הם עומדים על טענותיהם שהגישו במסגרתו, או שהגיעו לכלל הסכמה. הצדדים יגישו הודעה משותפת תוך 30 יום שבה יפרטו עמדותיהם, שאם לא תוגש הודעה כאמור יימחק הערעור. שליחות